Деятельность управляющих компаний в сфере жкх: основные функции роспотребнадзора, а так же что это такое — финансовая деятельность жилищно-коммунального хозяйства — всё о недвижимости

Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

В органы власти как на государственном, так и на муниципальном уровне больше всего поступает вопросов по ЖКХ.

У собственников многоквартирных домов возникают проблемы с тепло- и водоснабжением, капитальным и текущим ремонтом дома, уборкой территории и т. д.

Деятельность управляющих компаний ориентирована на грамотное разрешение возникающих вопросов в сфере ЖКХ у собственников многоквартирных домов.

Предоставление услуг по управлению и содержанию многоквартирных домов, поддержание технических и санитарных норм, а также стабильное оснащение различными необходимыми ресурсами – все это является основным видом деятельности управляющей компании.

Существует три вида управляющих компаний:

  • Управляющие. Такие компании берутся лишь за управление домами и за содержание общедомового имущества, для всего остального нанимаются третьи лица, которые оказывают жильцам всевозможные коммунальные услуги по договору подряда с УК.
  • Гибридные. Организации, берущие на себя не только управление и содержание домов, но и в полном объеме оказывающие собственникам жилья коммунальные услуги.
  • Эксплуатационные. Компании, работающие по договорам подряда, непосредственно заключенным с жильцами или ТСЖ. Предоставляют эксплуатационные услуги как по техническому обслуживанию, так и по санитарному содержанию домов многоквартирного типа.

Вид управления зависит от вашей готовности на дополнительные расходы и на собственное включение в процесс управления.

Первый вариант – когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Такая команда решает организационные вопросы и все возникающие проблемы.

Третьи лица привлекаются в качестве исполнителей по осуществлению ремонта, уборки, по содержанию общедомового имущества и т.д.

Управляющая компания несет ответственность за выполнение сторонними организациями всего комплекса коммунальных услуг.

По каким вопросам УО взаимодействует с советом МКД

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации. Чтобы управляющей компании совмещать эти функции, необходим достаточный штат работников, а также специальное оборудование. В данном случае нужно тщательно контролировать своих работников на предмет качественного выполнения работ.

  • Права управляющей компании и ответственность за нарушения

Документы и законы, регулирующие деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ

Управляющая компания формируется с целью обеспечения организационной деятельности в группе многоквартирных домов по решению ТСЖ или инициативных собственников жилья, которые уведомили ТСЖ о своем намерении организовать управляющую компанию.

  • Должен ли быть в управляющей организации кодекс этики?

Сфера деятельности управляющей компании регламентируется определенными документами, которые должны соответствовать нормам ГОСТов. Необязательно организовывать новую управляющую компанию, можно присоединиться к уже существующей близлежащей УК.

Правовая деятельность управляющей компании прописана в следующих нормативных актах:

  • Гражданский кодекс РФ (статьи с 209 по 217, с 288 по 293, с 683 по 688).
  • Жилищный кодекс РФ (статьи с 154 по 157, с 161 по 165).
  • Постановление Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
  • Федеральный закон РФ № 210-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Согласно действующему законодательству именно жильцы многоквартирного дома на общем собрании решают факт осуществления работы конкретной управляющей компанией.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102077-deyatelnost-upravlyayushchih-kompaniy

Деятельность жкх

20.03.

2018

В настоящее время производственная структура многопрофильного жилищно-коммунального хозяйства России включает в себя более 30 видов деятельности, ведущие из которых: жилищное хозяйство, электро-, тепло- и газоснабжение, водоснабжение и канализование сточных вод, гостиничное и банно-прачечное хозяйство, оказание ритуальных услуг, благоустройство. К объектам городского благоустройства относятся дорожные покрытия (булыжные, щебеночные, асфальтовые, асфальтобетонные, плиточные и др.), тротуары всех типов, мосты, путепроводы, эстакады, набережные, ливневая канализация, берегоукрепительные сооружения, зеленые насаждения (парки, сады, скверы, бульвары, газоны), уличное освещение, сооружения и средства по очистке городских улиц (проездов) от мусора и снега. Хотя в последние время вопросами благоустройства занимается предприятие «Чистый город».

Жкх — что такое? жилищно-коммунальное хозяйство

Основная работа по формированию программы решения проблем ложится на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. В первую очередь необходимо усовершенствовать состав и структуру финансовых отношений внутри отрасли с требованиями рыночной экономики.

Следует сказать, что часть мероприятий началась еще в 1997 г. Так, в конце 90-х был запущен процесс перехода от бесплатного либо почти бесплатного оказания услуг ЖКХ и предоставления жилья к оплачиваемому гражданами, в соответствии с качеством.

Основными целями мероприятий выступают:

Система государственного управления

  • привязка сложной инженерной инфраструктуры к территории;
  • неразрывность, строгая последовательность процесса производства, транспортировки и потребления услуг;
  • услуги не накапливаются, недопроизводство не компенсируется более интенсивным производством в другой период;
  • процесс потребления услуг непрерывный, отказ от потребления на значительный срок, как правило, невозможен.

Деятельность управляющей компании

  1. Сбор платежей по счетам за предоставление коммунальных услуг, направление денежных средств предприятиям, предоставляющих строению коммунальные ресурсы.
  2. Выявление граждан, осуществляющих хищение энергетических ресурсов.

  3. Осуществление работ с коммунальными поставщиками в целях обеспечения бесперебойных поставок ресурсов.
  4. Обеспечение соответствия технических документов нормам законодательства.
  5. Учет регистрации собственников жилья.
  6. Проведение общих собраний жильцов (не реже одного раза в течение года).

    На нем управляющая организация должна представить отчет о том, какая работа была проделана.

Услуги, предоставляемые предприятиями ЖКХ, могут выступать как в виде доведения до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (электроэнергия, вода), так и в виде непосредственного исполнения работ на объекте (обслуживание жилых домов, санитарная очистка и т.д.).

В сфере коммунальной деятельности в силу государственного регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) механизм спроса и предложения не действует. Перечислим главные свойства рынка коммунальных услуг, которые представляют сложность для конкуренции в этой сфере.

Рекомендуем прочесть:  Где оплатить госпошлину

Антимонопольное регулирование, имеющее целью снижение негативных последствий монопольного положения предприятий отрасли и обеспечение безусловного соблюдения требований Закона РФ » О защите прав потребителей » , постановления Правительства РФ от 18 июня 1996 г.

N 707 » Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг » , а также Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1099 и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 10.02.97г.

N 155, возможно путем реализации комплекса взаимоувязанных действий как экономического, так и административного характера, осуществляемых на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что требует совершенствования функционирования таких составляющих хозяйственного механизма как финансирование, ценообразование, управление и взаимоотношения между всеми сторонами, участвующими в процессе производства и получения жилищно-коммунальных услуг.

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Полномочия УК многоквартирного дома или какие возможности у управляющей компании существуют по закону

  1. Каждому гарантируется свобода мысли и слова.
  2. Не допускаются пропаганда или агитация, возбуждающие социальную, расовую, национальную или религиозную ненависть и вражду. Запрещается пропаганда социального, расового, национального, религиозного или языкового превосходства.

  3. Никто не может быть принужден к выражению своих мнений и убеждений или отказу от них.
  4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом. Перечень сведений, составляющих государственную тайну, определяется федеральным законом.

  5. Гарантируется свобода массовой информации. Цензура запрещается.

Жилищно-коммунальное хозяйство на примере ООО ЖЭУ

За время преобразований нормативная годовая потребность финансирования услуг ЖКХ, оказываемых населению исходя из действующих ставок и тарифов на ЖКУ, возросла к 2011 г. с 90 до 300,7 млрд. руб., при этом доля оплаты населением в соответствии с установленными законодательством темпами соответственно возросла с 2 до 70 %.

В то же время на конец 2011 г. из общего объема требуемых средств население покрыло 118,5 млрд. руб. (39 % от затрат с учетом предоставляемых льгот и субсидий), бюджет — 123,1 млрд. руб. (41 %); Недофинансирование отрасли составило 59,1 млрд. руб. (20%). Причем долги населения составляют порядка четверти от этой суммы, т.е.

собираемость платежей достаточно высокая, более 85%.

Оквэд для деятельности в сфере жкх

  • предоставление услуг с подачей тепловой энергии, воды, обработка канализационных стоков, подача электрической энергии;
  • предоставление услуг, связанных с обслуживанием многоквартирных домов, куда можно внести прием платежей, сдача в наем или аренду, и предоставление других сопутствующих услуг;
  • проведение различных строительных работ, а также уборка территории, оборудование детских площадок парковок, систем сигнализации, и других аналогичных услуг.

Рекомендуем прочесть:  Возврат товара заказанного под заказ

Что входит в обязанности ЖКХ

3.

Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь) ; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т. ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т. д. и запретом на установку стальных труб) ; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок) . Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

Читайте также:  Апартаменты - это жилое или нежилое помещение, а также садовый дом, общежитие, офис, кухня, балкон, склад, гараж: категории коммерческой недвижимости в муниципальном и жилом доме - всё о недвижимости

Основная деятельность управляющий компаний в сфере ЖКХ и что входит в функции Роспотребнадзора

  • расчет платежей за свои услуги, прием финансовых поступлений от жильцов;
  • внедрение единого стандарта касательно цен на услуги;
  • распределение принятых средств;
  • составление финансовой отчетности;
  • экономический анализ деятельности, предназначенный для осуществления снижения тарифов.

Управляющие компании ЖКХ

Непосредственными обязанностями УК ЖКХ является поддержание чистоты на вверенной территории, а именно уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов, озеленение и поддержание санитарных условий на прилегающем земельном участке; компания в обязательном порядке должна создать условия для сбора и вывоза мусора и бытовых отходов граждан. Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Роль управляющей компании в сфере ЖКХ

Для обслуживания дома между УК и Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или инициативной группой следует заключить договор, типовой образец которого можно найти на сайте регулятора. Закон исключает предоставление услуг без этого шага.

Договор играет роль главного документа во взаимоотношениях сторон. Именно здесь указываются требования, которые выдвигают собственники жилья к управлению их имуществом.

И от того, насколько точно и качественно будут решаться вопросы, зависит дальнейшая судьба отношений между сторонами договора.

Деятельность жкх Ссылка на основную публикацию

Источник: http://zakonandpravo.ru/razdel-imushhestva/deyatelnost-zhkh

Кому подчиняются управляющие компании в сфере ЖКХ, кто и как контролирует их работу

Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

Законодательная база

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК, Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ, ФЗ № 210.

В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.

Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.

ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Органы

Выделяются три уровня жилищного контроля: федеральный, региональный, муниципальный.

Федеральный уровень

Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

Сюда входят:

  • Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
  • Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
  • Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

Региональный уровень

Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.

На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:

  • содержание жилых помещений;
  • проведение перепланировок и переустройств;
  • содержание и ремонт общего имущества в МКД;
  • размер оплаты за содержание жилых помещений;
  • перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
  • предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
  • формирование ремонтных фондов.

Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.

Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:

  • проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
  • контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
  • следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
  • проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

Местный уровень

На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью.

Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.

В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации.

Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.

По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

Контроль со стороны жильцов

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

Далее осуществляется проверка управляющей компании на предмет проделанных работ. Для этого жильцы должны затребовать сметы расходов и другие финансовые документы.

Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2018, 2017 и 2016).

Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.

Проверить лицензирование организации можно на сайте Госуслуги (dom.gosuslugi.ru) путем поиска наименования компании в реестре лицензий.

Аудиторские проверки

Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:

  • соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
  • правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
  • эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).

По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).

В ходе проверки внимание обращается на такие документы:

  • сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
  • отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
  • отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;
Читайте также:  Как правильно купить гараж: оформление договора купли-продажи и акта приема передачи, госпошлина, как и когда передавать деньги за покупку, а также как приобрести неприватизированный гараж и можно ли купить на материнский капитал? - всё о недвижимости

Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.

Выводы

Итак, кому подчиняются управляющие компании?

УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья.

Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kompaniya/proverka-i-kontrol-upravlyayushhej-kompanii.html

Описание деятельности управляющей компании в сфере жкх

Сантехники, электрики – это люди, без которых не может функционировать ни одна компания. Чтобы в подъездах было чисто, а на придомовой территории убран мусор, необходимы комплексные рабочие. Это люди, которые выполняют работу и за уборщиц, и за дворников.

Обязательно наличие в управляющей компании аварийно-диспетчерской службы. Работает она, как правило, круглосуточно и готова прийти на помощь жителям в случаях аварий. Экономическое. Каждое работающее предприятие ведет финансово-экономическую деятельность. Управляющая компания не исключение.

Необходимо составить план работы на определенный период, смету доходов и расходов, проводить анализ деятельности, привлекать инвестиции, начислять заработную плату, вести работу с неплательщиками, проводить расчеты с поставщиками коммунальных услуг.

Экономисты и бухгалтеры – это специалисты, обеспечивающие работу финансово-экономического блока.

Преимущества от управления управляющей компании Несмотря на многочисленную критику в адрес управления управляющей компанией имуществом МКД, они по-прежнему остаются самой распространенной и эффективной формой управления, поскольку позволяют аккумулировать и перенаправлять на нужды содержания дома средства, поступающие от нескольких МКД.Для этого необходимо убедится в стабильности работы УК. Узнать, в течении какого времени она осуществляет свою деятельность, какими ресурсами обладает, ознакомится с балансом УК. Все эти данные можно почерпнуть на сайте УК, ведение которого обязательно.

Так же УК обязана ежегодно публиковать отчеты о результатах своей финансовой деятельности.

Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

Именно в этом и заключается деятельность управляющей компании ЖКХ.

Выбор управляющей компании Перед осуществлением данной процедуры необходимо, прежде всего, обратить внимание на стаж работы обслуживающей организации. Он должен быть не менее трёх лет.

Более подробная информация может потребоваться в том случае, если этот срок меньше либо учреждение только начинает свою деятельность.

Помимо этого, следует обратить внимание на профессионализм кадров и материально-техническую, производственную базы, которыми обладает обслуживающая компания ЖКХ.

Также у неё должны быть заключённые договоры с поставщиками энергоресурсов.

Все организации, занимающиеся такой деятельностью, обязаны предоставлять абсолютно любую информацию, раскрытие которой должно осуществляться на основании запроса жильцов дома либо в электронном виде (сайт компании или управы района).

Анализ хозяйственной деятельности ооо «жилищно-эксплуатационный участок»

Здравствуйте, друзья. Если вы являетесь собственником квартиры, то наверняка хоть раз в жизни стояли перед выбором: с кем заключать договор на обслуживание дома. С введением в действие Жилищного кодекса делать это должен каждый человек, имеющий жилье в собственности. Рекомендации Жилищного кодекса Названный кодекс дает возможность выбирать между тремя способами управления.

Это может быть непосредственное управление (для небольших домов – не более 30 квартир), ТСЖ (товарищество собственников жилья) и заключение договора с управляющей компанией.

Как показывает статистика, третий способ наиболее распространен в сфере ЖКХ сегодня в России.

Далеко не всегда жители дома готовы взять на себя все заботы по техническому обслуживанию, ремонту дома, а также заключение договоров на поставку газа, воды, электроэнергии и других коммунальных услуг.

Кому доверить управление домом

Это — принципиально при выборе УК для того, чтобы не попасться на уловки мошенников, которые могут предложить услуги по управлению жилым фондом не имея на это права.Деятельность всех управляющих компаний жестко регламентирована законодательством.Основополагающим нормативным актом является Жилищный кодекс – (ЖК РФ).

На его основе и, в развитие основных положений, содержащихся в нем, принят ряд законов и постановлений Правительства РФ, а так же локальных нормативных актов на уровне местных органов управления.

Другими нормативными актами, с которыми следует ознакомиться, прежде, чем остановить выбор на той или иной УК: • ФЗ от 8 августа 2001 года № 128; • ФЗ от 29 ноября 2001 года № 156; • ФЗ от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ.

Деятельность управляющих компаний в сфере жкх

Важно

Во втором случае – функции, помимо перечисленных выше, включают в себя организацию в структуре УК собственных служб по техническому обслуживанию МКД либо заключение от своего имени договоров с третьими лицами – поставщиками услуг ЖКХ и клининга с взыманием комиссионного сбора за посредническую деятельность, которая взимается с собственников в МКД.Это наиболее распространенная форма деятельности УК, открывающая значительно большие возможности для финансового маневра, но и таящая в себе соблазн нецелевого использования свободных денежных средств. Для собственников недвижимости в МКД Порядок выбора управляющей компании Принять решение о заключении договора на управление управляющей компанией имуществом МКД вправе только общее собрание собственников. При этом количество участников должно составлять не менее 50% от общего количества собственников жилых и коммерческих помещений в доме.

Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Не стоит забывать и про организационные обязанности УК ЖКХ. К таким можно отнести регистрацию граждан в квартирах; проведение собрание жильцов для принятии решений касаемо дома, уведомления их о существующих проблемах, общей информации в сфере ЖКХ.

Также УК обязаны собирать коммунальные услуги с собственников жилья и информировать их об изменении существующих тарифов.

В случае, когда УК ЖКХ выполняет свои обязанности ненадлежащим образом, либо вообще уклоняется от их исполнения, ее должностных лиц можно привлечь к ответственности как административной, так и уголовной.

Характеристика управляющей компании в сфере жкх

Но каждый из этих шагов требует профессионального и ответственного подхода лица (группы лиц) принявших решение об организации такого бизнеса: 1.

Подготовка к созданию УК — предусматривает изучение рынка аналогичных услуг, выявление мнения потребителей о недостатках существующих УК, открытие и регистрацию юридического лица в форме ООО или АО, получение лицензии на данный вид деятельности, страхование ответственности, создание материально-технической базы и офиса для размещения компании; 2. Принятие в управление МКД – ответственный этап требующий от руководства выработки агитационной стратегии, показывающей преимущества компании по сравнению с конкурентами.

Характеристика на директора управляющей компании в сфере жкх

Тем не менее, единственная существующая альтернатива УК – ТСЖ (товарищество собственников жилья) в подавляющем большинстве случаев не оправдывает себя и не в состоянии обеспечить собственникам полного комплекса услуг, которые предлагает УК. Эта «вяложивущая» форма управления МКД – редко оправдывает себя.

Принятие решения об организации ТСЖ – обычно результат гиперактивностиотдельных граждан, преследующих определенные интересы и хорошо знакомых с уязвивыми местами в системе ЖКХ открывающими доступ к материальным ресурсам..

Управление управляющей компанией имуществом МКД — доказавшая свою эффективность форма организации управления в системе ЖКХ.

Основная задача собственников заключается в правильном выборе УК и в эффективном контроле за её деятельностью. А рычагов для этого достаточно много.

Источник: http://plusbuh.ru/opisanie-deyatelnosti-upravlyayushhej-kompanii-v-sfere-zhkh/

Проблемы и тенденции развития управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства



Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, многоквартирный жилой дом, управляющая компания, управление жилым домом.

Сфера жилищно-коммунального хозяйства является той отраслью, с которой человек взаимодействует ежедневно.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой совокупность хозяйств, предприятий, компаний, служб, деятельность которых направлена на обслуживание инженерной инфраструктуры, предоставление ресурсов, большой ассортимент жилищных и коммунальных услуг населению согласно стандартам качества и для комфортного проживания.

Управление в данной сфере вызывает много противоречий, именно поэтому жилищно-коммунальное хозяйство подвергалось неоднократному реформированию.

Переход в 90-е г. сферы жилищно-коммунальных услуг на рыночные принципы хозяйствования, связанный с переходом российской экономики к рыночной экономике, был необходим для решения многих проблем. К проблемам, требующим урегулирования следует отнести:

– необходимость установки и разделения границ в правах владения собственностью и в управлении собственностью;

– возможность привести взаимоотношения субъектов хозяйствования и собственников жилья к отношениям, основанным на заключении договоров;

– вероятность увеличить конкуренцию в данной отрасли;

– увеличение стабильности и надежности в функционировании коммунальных и жилищных систем, обеспечивающих комфортное проживание населения;

– привлечение денежных средств в жилищно-коммунальное хозяйство;

– повышение качества предоставляемых услуг, и, при этом, снижение излишних расходов;

– адресная социальная защита [3, c.156].

Правительством Российской Федерации в 1991 году было решено, что объекты будут передаваться для обслуживания и управления на муниципальный уровень. Результатом такого решение стало появление на рынке управляющих организаций, выступающих в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг в качестве муниципального заказчика.

В 2002 году была утверждена постановлением Правительства от 17.11.2001 г.

Читайте также:  Налог с продажи гаража: предусмотрен ли налоговый вычет при покупке, а также должен ли пенсионер платить ндфл с проданного бокса? - всё о недвижимости

№ 797 подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010г». [2]. В 2005 году был принят новый Жилищный кодекс [1].

Ведение данных актов позволило жилищно-коммунальному хозяйству существовать в качестве рынка жилищных услуг и рынка коммунальных услуг.

Изменения периода 2002–2010 гг. привели к следующим положительным итогам:

– появление конкуренции на рынке жилищных услуг в связи с появлением большого ассортимента предложений;

– появление нормативных документов, направленных на защиту прав потребителей рынка ЖКУ;

– оплата услуг, как коммунальных, так и жилищных полностью переходит под ответственность населения;

– адресная помощь потребителям ЖКУ;

– повышение уровня контроля органов местного самоуправления за осуществляющими управление организациями [4, c. 111].

К отрицательным результатам можно отнести следующее:

– отсутствие баланса в финансах от государства;

– отсутствие законов и правовых актов, регулирующих отношения управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями и собственниками;

– проблемы, связанные с перекрестным субсидированием, подразумевающим повышение тарифов для определенных групп населения и понижение для других [4, c.111].

Стоит подчеркнуть, что в настоящее время сфера жилищно-коммунального хозяйства действует в кризисных условиях. На рынке жилищно-коммунальных услуг низкий уровень конкуренции, крупные управляющие компании пытаются рынок монополизировать. Мероприятий по улучшению ситуации не проводится, управляемость низкая.

Необходимо вмешательство государства для регулирования сферы ЖКХ на основе рыночного механизма. Должно быть взаимодействие на всех уровнях управления.

В настоящее время участие со стороны государства проявляется в следующей форме: социальная поддержка групп населения с малым доходом, утверждение тарифов, работа по демонополизации. Для выстраивания государственно-частного партнерства требуется проработка законодательной базы.

Для совершенствования управления ЖКХ необходимо:

– наладить взаимодействие между муниципальными образованиями и органами государственного регулирования;

– формирование профессиональной системы оказания жилищных и коммунальных услуг населению;

– привлечение частного бизнеса;

– построение договорных отношений между всеми участниками рынка;

– прозрачная тарифная политика [4, c. 111].

У жилого многоквартирного дома по законодательству должен быть определен способ управления. К способам управления домом можно отнести: жилищные кооперативы, товарищество собственников жилья, управляющие организации. В настоящее время управление домом при помощи товариществ и управляющих организаций является наиболее благоприятным и удобным [5, c. 208].

Управляющая компания — это организация, действующая на коммерческой основе, осуществляющая полноценное управление многоквартирными домом (домами), целью которой является получение прибыли. Перед управляющей компанией стоит задача увеличения эффективности муниципального управления.

Управляющая организация в своей деятельности сталкивается со многими проблема. Но, одновременно, имеет много шансов на развитие и рост.

Одной из главных проблем в настоящее время является большая задолженность жильцов перед управляющими компаниями. Что в свою очередь ведет к долгам управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. Жильцы, оплачивающие услуги вовремя также терпят неудобства из-за неплательщиков.

Со стороны управляющих компаний ведется работа по уменьшению задолженности, например, отправление почтовых уведомлений о наличии задолженности, автоматический обзвон жильцов с предупреждением о необходимости оплаты долга, отключение коммунальных услуг должникам за неуплату.

Данная проблема может быть связана с низкими доходами жильцов из-за высокого уровня безработицы, отсутствием индексации заработной платы, пособий, пенсий в соответствии с повышением уровня цен.

Решением проблемы может стать попытка со стороны управляющей компании донести информацию до жильцов о субсидиях, компенсациях, подсказать, в какие органы и куда обращаться определенным малоимущим и нуждающимся категориям граждан [3, c.156].

Под заведование управляющих компаний попадают не только новые дома, имеющие недоделки со стороны застройщика, с которыми нужно работать и достраивать, но и дома старого фонда, имеющие до 70 % износа. Населению оказывается помощь органами местного самоуправления и государством в виде субсидий.

Проводятся программы по расселению жителей, проживающих в аварийных домах и домах, подлежащих сносу. Так как ранее действия по реконструкции и ремонту жилых домов проводились в малых объемах. По данным 2017 года реконструкция и капитальный ремонт жилищного фонда России оплачивается в основном бюджетом государства.

Данная ситуация происходит от отсутствия у населения заинтересованности в инвестировании собственных средств в реконструкцию и капитальный ремонт жилья.

Ссылаясь на положение раздела IX Жилищного кодекса Российской Федерации, следует сказать, что владельцы помещений многоквартирного дома ежемесячно обязуются оплачивать услугу под названием «капитальный ремонт». Управляющие компании не имеют права тратить на конкретный дом денежные средства, полученные от других домов.

Поэтому из-за большой задолженности жильцов, управление домом, находящимся в аварийном состоянии, с разбитым асфальтом на прилегающей территории, обрушающейся штукатуркой на фасадах экономически не выгодно и ведет к тяжелому финансовому состоянию управляющей компании [3, c.157].

Стоит рассмотреть еще одну проблему управляющих компаний — отношения с поставщиками ресурсов. Управляющие компании, получая ресурсы, обязуются оплачивать их в полном объеме и в установленный срок, иначе ресурсы предоставлены не будут. Чтобы не допустить отключения, управляющие компании несут крупные потери.

Решением в данном вопросе может стать: заключение прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями с правообладателями жилых помещений многоквартирных домов. Таким образом собственник будет рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно, ответственность за задолженность будет лежать только на нем.

Так управляющие компании смогли бы уменьшить задолженность перед ресурсоснабжающими организациями.

С увеличением объемов новых домов для управления (приход нового дома от застройщика, выигрыш дома по конкурсу, проведение общего собрания собственников на новом доме с положительным результатом, сотрудничество с ТСЖ) качество оказываемых услуг падает. Что связано с физической невозможностью оказывать работы в тех же объемах на старых домах, работая параллельно на новых.

Так качество выполняемых работ ухудшается, количество недовольных собственников возрастает. В следствии чего развивается конкуренция на рынке среди управляющих компаний. Поэтому управляющим компаниям нужно быть готовыми оказывать услуги на должном уровне независимо от количества объектов, находящихся в управлении.

Годовой план следует выполнять в полном объеме на каждом объекте.

Органом, контролирующим сферу ЖКХ является Государственная жилищная инспекция. ГЖИ выдают управляющим компаниям лицензии, документы на разрешение деятельности. УК подвергаются многочисленным проверкам регулирующих органов в том числе и по инициативе и жалобам жителей.

Со стороны государства планируется введение мероприятий по усиленному контролю деятельности управляющих организаций.

А именно: планируется разработка определенного перечня работ для выполнения и определение сроков для их отработки, будет урегулировано время для ответов на заявки, поступающие от жильцов, будет определен порядок контроля состояния общедомового и инженерного оборудования, проведение регулярных технических осмотром, принципы работы с населением.

В настоящее время любой недовольный качеством обслуживания или начислениями в квитанции житель может обратиться с официальной жалобой или заявлением сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе или при отсутствии действий со стороны управляющей компании жилец может обратиться в вышестоящие органы, Государственную жилищную инспекцию, Администрацию района, Прокуратуру, суд [6, c. 130].

Существует тенденция понижения интереса и отсутствия инициативы со стороны собственников. Что проявляется в игнорировании общих собраний собственников, нежелании принимать участие и активные действия по благоустройству и содержанию дома. Безразличие к организации, управляющей домом и качеству услуг, которые компания предоставляет.

Оттого во многом работы выполняются некачественно и безответственно. Одним из вариантов развития и улучшения деятельности управляющей компании может стать — установка личного контакта с собственниками, более индивидуальный подход к каждому дому и к собственнику лично. Для этого необходимо отрабатывать заявки в срок и качественно, объясняя жильцу, на что затрачены его денежные средства.

Компании следует идти на диалог с жильцами, слышать предложения и пожелания по благоустройству и содержанию, пытаться реализовывать их, поднимая оговоренные вопросы на общих собраниях собственников. Такой подход повысит конкурентоспособность управляющей компании.

На каждом доме должен находиться представитель от управляющей компании — квалифицированный специалист, способный оказать жильцу помощь как технического характера, так и с человеческой точки зрения.

Для конструктивного выстраивания диалога с жильцами управляющей компании следует предоставлять отчеты о деятельности и устранении аварий, неисправностей оборудования, акты осенних-весенних осмотров, проекты запланированных работ и планируемых затрат на год, акты о работе с подрядчиками, заключенные договоры, в установленные законом сроки.

По законодательству управляющая компания обязуется проводить ежегодное плановое общее собрание собственников. Но при желании собственников проведения внепланового собрания, необходимо собрать инициативную группу и направить в управляющую компанию заявление с желанием созыва собрания.

На что управляющая компания должна ответить проведением собрания в установленные законом сроки.

Для расширения перечня объектов управления управляющей компании можно сотрудничать с товариществом собственников жилья многоквартирного дома, предоставляя бухгалтерское обслуживание и координации отработки финансового плана работ, которые запланированы. Сотрудничество с ТСЖ обеспечит работу с опытным коллективом, осознающим состояние собственного жилого фонда и имеющих конкретные цели по улучшению условий проживания.

Управляющим компаниям следует уделять пристальное вниманию подбору подрядчиков на выполнение работ. Так как мелким подрядчикам невыгодно работать с небольшими объемами работ, работа может быть выполнена недобросовестно. Представитель УК, принимающий работу, должен иметь опыт и осведомленность в данной сфере.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/203/49755/

Ссылка на основную публикацию