Договор жск и дду, отличия и что это такое: в чем разница между ними, плюсы и минусы, если заключил с жск договор долевого участия, что лучше для дольщиков жилищно-строительного кооператива? — всё о недвижимости

Что лучше и надежнее? Заключить ДДУ или вступить в ЖСК?

Обязательства между членами кооператива и самим ЖСК закрепляются Уставом жилищно-строительного кооператива, а так же договором паенакопления. Последний, в отличие от договора долевого участия, не подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор паенакопления заключается на основании того же закона 214-ФЗ, что и договор долевого участия, а также гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».Деятельность ЖСК направленная на строительство объекта недвижимости не предполагает получение прибыли.

По завершении строительства, члены ЖСК, при условии полной выплаты ими паевых взносов получают жилье в собственность. Что касается права на управления домом, то оно переходит в ЖСК автоматически, сразу после окончания строительства.

ЖСК не предполагает извлечение прибыли от своей деятельности, поэтому стоимость квартиры вытекает из её фактической себестоимости. Кроме того, есть еще один момент, в значительной степени влияющий на ценообразование.

Паевые, а также вступительные и членские взносы, полученные от членов жилищно-строительного кооператива, носят целевой характер, поэтому они не облагаются НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). А вот договор долевого участия не воспринимается законом 214-ФЗ в качестве инвестиционного, соответственно застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры НДС, что увеличивает её стоимость.

Жилищно-строительные кооперативы могут  создавать строительные компании, которые с ними заключают инвестиционный договор. Строительство осуществляет строительная компания, а кооператив привлекает средства пайщиков.

  Если кооператив создан после декабря 2011 года, он самостоятельно должен выступать застройщиком, то есть организовать строительный процесс и владеть земельным участком на правах собственности или аренды.

Что касается строительной компании, то она должна, в свою очередь, иметь  свидетельство о допуске к строительным работам, которое выдается в соответствии с действующими нормами и стандартами СРО (саморегулируемой организации).

ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства очень часто используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как недобросовестные застройщики, привлекавшие их средства по договору долевого участия (ДДУ), прекращают строительство.

Государственная функция по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов, а так же прочих объектов недвижимости в Севастополе возложена на  Департамент капитального строительства. Своим приказом от 27 сентября 2016 г.

N 125-а/2016 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» им утвержден административный регламент исполнения государственной функции по осуществлению контроля — как по схеме долевого строительства, так и по схеме ЖСК.Мероприятия по контролю проводятся в форме плановых и внеплановых проверок, документарных и выездных. Для проверок, помимо должностных лиц Департамента могут привлекаться эксперты, а так же экспертные организации.

По результатам проведенных контрольных мероприятий контролирующими органами составляется акт.

Если в ходе проверки выявляются нарушения, то выдаются предписания об их устранении либо составляются протоколы об административных правонарушениях. В случае обнаружения грубых нарушений — контролирующий орган может обратиться с исковым заявлением в районный  суд.

В данном регламенте приводятся перечень нормативных правовых актов, в соответствии с которыми и на соответствие которым проводятся проверки, а так же другая необходимая справочная информация.

Четко оговорены последовательность осуществления административных процедур, порядок и формы контроля за исполнением государственной функции, установлен порядок разрешения возможных споров.

Деятельность ЖСК, в отличие от долевого строительства контролируется еще и ревизионной комиссией, состоящей из членов ЖСК, которая должна проводиться не реже одного раза в год. Член ЖСК вправе ставить вопрос о проведении контрольной проверки в любое время работы кооператива, чего не может требовать дольщик у застройщика.

Деятельность ЖСК намного более прозрачна по сравнению с долевым строительством.
ЖСК – это форма покупки квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Представляет собой добровольное объединение людей на основе членства в целях постройки собственного жилья. Договор паенакопления не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Плюсы  ЖСК:

— Быстрое оформление правоотношений между сторонами. Так как договор паенакопления с членом кооператива не регистрируется в Росреестре, исчезает сложность оформления.

— Члену кооператива может предоставляться длительная рассрочка. Платежи за квартиру не ограничиваются готовностью объекта недвижимости, а могут быть распределены на более долгий период по времени.

— Члены ЖСК имеют право контролировать ход строительства объекта недвижимости. Они имеют доступ к документации, могут сами выбирать руководство ЖСК.

— Члены ЖСК имеют возможность проживание и эксплуатации построенного жилья до внесения всей суммы паевых взносов в кооператив.

— ЖСК, может существенно снизить коммунальные расходы собственников жилья в ходе его эксплуатации.

Источник: http://xn--d1aemgju.xn--p1ai/chto-luchshe-i-nadezhnee-zaklyuchit-ddu-ili-vstupit-v-zhsk/

Жск и дду: что лучше и какие отличия?

Когда человек решает купить квартиру, очень часто перед ним возникает вопрос, что же выбрать, ДДУ или ЖСК. Действительно, а какая же разница между ними и, какие подводные камни таит в себе каждый из данных способов. Чтобы разобраться и понять тонкости данного вопроса, потребуется рассмотреть его детальнее.

В первую очередь нужно иметь понимание, что же такое ДДУ и ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив

В Жилищно-строительный кооператив могут объединиться люди или же организации, которые не приобретают квартиру в привычном всем виде, а фактически самостоятельно организуют строительство с привлечением подрядчиков. Называются данные люди, объединившиеся в ЖСК, пайщиками. У данной организации существует устав, к которому существуют определенные требования со стороны законодательства РФ. Вот некоторые из основных требований:

  • Устав не должен нарушать Гражданского кодекса;
  • ЖСК должен иметь помимо юридического адреса также и фактический;
  • В уставе в обязательном порядке должны прописываться первоначальные взносы при вступлении новых пайщиков в данную организацию, а также суммы, которые пайщики должны внести за квартиры;
  • Необходимым условием станет указание порядка вступления новых членов;
  • Обязательно должен быть указан расчетный счет кооператива, на который пайщики будут перечислять денежные средства;
  • Отдельно должны быть указаны права и обязанности пайщиков и руководителей ЖСК (председателя и его заместителей).

Одним из главных недостатков покупки недвижимости через ЖСК считается неполная законодательная регламентация.

Например, для того, чтобы получить средства на строительства от кооператива, застройщику совсем необязательно наличие разрешения на возведение и оформленных документов на право собственности земельного участка.

Серьезным недостатком является факт, что пайщики никоим образом не связаны договором с подрядчиками и застройщиком.

Известны случаи, когда Жилищно-строительные кооперативы создаются не независимыми инициативными группами, а представителями компаний-застройщиков и в этой ситуации вероятность того, что интересы членов ЖСК будут защищены, крайне мала. Самое неприятное в такой ситуации, что рядовой участник конкретного кооператива может даже не догадываться о подобной схеме.

Договор долевого участия

Самым распространенным способом покупки квартиры на сегодняшний день является Договор долевого участия. При подписании данного договора застройщик берет на себя обязанность построить в конкретный срок многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию, подключить коммуникации и передать дольщику, который является участником долевого строительства.

Договор долевого участия должен обязательно содержать следующие сведения:

  • Определение объекта, который подлежит передаче строительной компанией;
  • Обязательно должен быть указан срок передачи квартиры дольщику;
  • Сколько стоит договор, порядок внесения денежных средств и алгоритм оплаты;
  • Срок действия гарантии на объект недвижимости.

Чтобы после подписания договор вступил в законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Росреестр проверяет договор и, если юридическая чистота соблюдена, регистрирует. Лишь после данной процедуры участник долевого строительства может перечислять денежные средства компании-застройщику.

В случае, если обязательства по ДДУ не выполняются одной из сторон, данный договор можно расторгнуть через суд или в одностороннем порядке. С 2014 года на законодательном уровне принято решение об обязательном страховании участников долевого строительства. Данная мера позволяет отфильтровать недобросовестных застройщиков, т.к.

страховать сомнительные программы не пожелает ни одна страховая компания.

Негативные моменты и преимущества ЖСК и ДДУ

Что выбрать простому обывателю, ЖСК или ДДУ? Ответ на это вопрос должен дать сам покупатель. Оба варианта, будь то Жилищно-строительный кооператив или же схема покупки через Договор долевого участия, не нарушают действующего законодательства, но каждый из них имеет как свои риски, так и преимущества.

Приобретая квартиру через ДДУ, дольщик может быть уверен в том, что Строительная компания имеет всю документацию, которая дает разрешение на возведение многоквартирного дома.

Если застройщик занимается продажей квартир через Договор долевого участия, значит, у него имеется проектная документация, прошедшая государственную экспертизу.

Также это значит, что у строительной компании имеются разрешение на строительство и документы о праве собственности на земельный участок, который предназначен для строительства объекта недвижимости.

С договорами ЖСК ситуация иная, т.к. законодательство не предусматривает их регистрации в государственных органах и поэтому риск того, что возможна двойная продажа, возрастает.

Есть у схемы приобретения квартиры в кооперативе и преимущества. К примеру, при покупке через ЖСК у пайщика есть возможность рассрочки, причем застройщик может предоставить ее на длительный период.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что любой желающий приобрести недвижимость по одной из подобных схем, должен самостоятельно оценивать все риски, которые будут касаться конкретной ситуации. Ни одна из форм договоров не дает 100% гарантии покупателю.

Важно помнить, что только репутация Строительной компании является важнейшим фактором при выборе способа приобретения.

Также рекомендуется не пренебрегать услугами консультантов, которые помогут разобраться в таком непростом вопросе для простого человека, не каждый день покупающего квартиру на первичном рынке недвижимости.

Читайте также:  Перепланировка коммунальной квартиры, муниципального жилья: законный порядок действий, возможность приватизировать переделанную недвижимость - всё о недвижимости

Жск и дду: что лучше и какие отличия? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/zhsk-i-ddu-chto-luchshe-i-kakie-otlichiya

Долевое участие или ЖСК: законодательное регулирование приобретения квартир в новостройках

Законодательство | Вся Россия | 2016-09-10 | Админ

Метки: Юридические вопросы | ЖСК | 214-ФЗ | Новостройки | Альтернативные варианты | Группа ПИК | СУ-155 | Покупка жилья

По мере роста цивилизованности рынка строящегося жилье все больше сделок на нем совершаются по двум наиболее проверенным и законным схемам – приобретение квартиры посредством участия в долевом строительстве (ДДУ) либо посредством участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Эти схемы — разные по своей юридической природе и практике их применения – несут неодинаковый набор выгод и рисков как для застройщика, так и для покупателя. Каковы основные отличия – разбирались специалисты Estimate-Estate.ru

Основные различия между схемой приобретения квартир по договору долевого участия или посредством участия в жилищно-строительном кооперативе

Покупка по договору долевого участия – это приобретение квартиры в строящемся доме, в рамках сделок такого типа застройщик обязуется передать объект дольщику после завершения строительства многоквартирного дома. Продажи недвижимости по ДДУ детально регламентированы ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Покупка посредством участия в жилищно-строительном кооперативе – это объединение граждан в форме кооператива для целей организации строительства многоквартирного дома и финансирования этого процесса вскладчину.

Кооператив как отдельное юридическое лицо привлекает застройщика и контролирует его деятельность, по завершении строительства жилые помещения передаются членам кооператива. Данный тип сделок регламентируется главой 11 Жилищного кодекса РФ и общими нормами Гражданского кодекса.

Однако на практике гораздо чаще кооперативы организуются и контролируются самим застройщиком, его представители присутствуют в правлении кооператива. Именно о таких видах сделок пойдет речь ниже.

И тот, и другой механизм ориентированы именно на строящееся жилье, они оба, как правило, предполагают передачу денег в начале строительства (либо поэтапную оплату) и получение готовой квартиры после завершения строительства. Однако на этом сходства заканчиваются, между двумя типами сделок существует масса весьма существенных различий, которые для удобства представим в формате таблицы:

Цена При прочих равных цена  на 10-20% ниже в ЖСК. Экономия достигается за счет возможности более раннего привлечения застройщиком денежных средств покупателей.
Защита от двойных продаж Риск высокий, проверка может осуществляться только самим кооперативом. Риск двойных продаж практически полностью отсутствует, так как проверка осуществляется государственным органом – Росреестром.
Старт продаж На любом этапе в соответствии с договором кооператива с пайщиком, в том числе до получения разрешения на строительство Только после получения разрешения на строительство
Срок сдачи дома На практике может изменяться без санкций для застройщика и без согласия пайщика. Должен быть четко обозначен в договоре долевого строительства. За его нарушение прописаны четкие санкции для застройщика.
Цена квартиры Может изменяться по решению органов правления кооператива Жестко фиксируется в договоре долевого строительства
Участие в управлении строительством Пайщики могут активнее участвовать в деятельности кооператива, влиять на заключаемые им сделки и на назначаемое руководство. Отсутствует
Покупка квартиры в ипотеку Банки намного осторожнее кредитуют проекты, в которых квартиры реализуются по схеме ЖСК Без проблем в большинстве случаев

В случае договора долевого строительства соглашение регламентирует отношения между застройщиком и покупателем недвижимости. При использовании схемы жилищно-строительного кооператива в сделке участвуют три стороны: покупатель, кооператив как юридическое лицо и застройщик.

Причем покупатель заключает договор именно с кооперативом и имеет гораздо меньше возможностей влиять на застройщика, с которым он напрямую никак не связан.

Формально члены кооператива могут объединиться, сменить правление кооператива и даже заключить контракт с другим застройщиком, однако на практике вероятность такого развития событий невелика.

Как правило, кооператив уже заключил долгосрочный инвестиционный контракт с застройщиком до вступления в него большинства пайщиков и влиять на основные параметры этого контракта (цена, сроки строительства) невозможно без существенных санкций для ЖСК.

А сам застройщик, естественно, заключает этот контракт в максимально мягкой для себя формы, всячески снижая возможные риски.

Юридическое регулирование жилищно-строительных кооперативов

Жилищно-строительные кооперативы регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. Так как ЖСК является потребительским кооперативом, к нему применимы нормы ст.123 ГК РФ и 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Для лучшего понимания содержания указанных норм для себя следует помнить, что кооператив – это юридически в первую очередь равноправное объединение граждан, соответственно и содержание отношений здесь будет несколько иным, чем при равноправном прямом взаимодействии двух сторон (как в договорах долевого участия).

По своему юридическому статусу ЖСК аналогичны дачным, гаражным, кредитным и другим потребительским кооперативам.

Высшим органом в кооперативе является общее собрание пайщиков. Общее собрание утверждает Устав и назначает Правление и Председателя правления жилищного кооператива.

Именно Правление будет заключать договоры с новыми членами кооператива, договоры с застройщиком и решать все текущие вопросы деятельности ЖСК.

Правление правомочно требовать от пайщиков уплаты дополнительных платежей (например, на достройку дома), изменять условия договора с застройщиком (например, регулировать срок сдачи дома).

Правоотношения между покупателем и кооперативом регулируются Договором об участии в жилищно-строительном кооперативе. Подписывая такой договор, пайщик автоматически соглашается с локальными нормативными документами кооператива, в том числе с Уставом.

В дальнейшем все отношения продолжают выстраиваться между участником ЖСК и самим ЖСК, при этом застройщик в этих отношениях воспринимается как третья сторона.

Цена квартиры – это совокупность уплаченных паевых взносов (один или несколько, суммы и порядок уплаты регламентируются внутренними документами кооператива).

Ещё одной важной особенностью жилищно-строительного кооператива является то, что его участники солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива (ст. 123.3 ГК РФ).

На практике это означает, что если кооператив не может расплатиться по своим обязательствам (например, перед застройщиком), то недостающая сумма может быть взыскана с самих пайщиков (субсидиарная ответственность пайщиков), причем требование кредитора может быть обращено к любому из них (солидарность ответственность пайщиков), и только потом пайщики будут рассчитываться между собой пропорционально их долям в кооперативе.

Вместе с тем, участник кооператива имеет право добровольно из него выйти и потребовать возврата уплаченной им суммы. При этом Устав общества и Правление не может запретить ему это сделать и обязано вернуть все деньги в разумный срок (ст. 113 п.1 ЖК РФ).

Основание для выхода может быть абсолютно любым, в том числе потеря необходимости в покупке новой квартиры.

Впрочем, в случае возникновения проблем с завершением строительства жилого дома, на практике сложно будет вернуть данные деньги, даже имея на руках судебное решение в свою пользу (так как возвращать деньги по сути будет некому, за исключением других пайщиков, а застройщик по обязательствам кооператива никак не отвечает).

Основание возникновения права собственности на квартиру, приобретенную посредством ЖСК – справка о выплате пая в полном объеме.

Именно на основе этого документа Росреестр происходит государственную регистрацию вновь создаваемой недвижимости. Моментом возникновения собственности в таком случае является момент полной уплаты паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). Данная дата используется в том числе в налоговых целях (например, получение имущественного вычета).

Обратим внимание, что данная ситуация является исключением из общего правила, установленного ст. 8.1 ГК РФ, согласно которой моментом возникновения права собственности является дата её государственной регистрации. При этом право собственности на квартиру возникает напрямую у пайщика, а не у кооператива.

Впрочем, при возникновении проблем со строительством дома, на практике пайщикам достаточно затруднительно самостоятельно зарегистрировать право собственности.

Дело в том, что в Россреестр необходимо предоставить достаточно объемный перечень документов (пакет предоставляется первым собственником, регистрирующим свое право на помещения в данном доме), среди которых:

  • Инвестиционный контракт с застройщиком
  • Договор на предоставление земельного участка под строительство
  • Документы БТИ (данные замера фактической площади квартир)
  • Акты реализации инвестиционного контракта (с протоколами распределения жилых помещений в доме)

Объективно, самостоятельно собрать весь пакет документов без помощи представителей кооператива и застройщика весьма затруднительно для пайщиков, что может оттягивать процесс государственной регистрации.

Как схема продажи квартир в новостройке по договору ЖСК работает на практике

Законодатель вводил понятие жилищно-строительных кооперативов для регулирования несколько иного типа отношений. ЖСК – это исторически (данный механизм активно использовался и в СССР, и в России до принятии Жилищного кодекса) способ объединения граждан для решения собственной жилищной проблемы.

ЖСК как инструмент де-юре предполагает гораздо большую степень вовлеченности пайщиков в процесс строительства, самостоятельный поиск застройщика (застройщиков), контроль над его деятельностью.

Из-за этого закон и отдает регламентацию многих вещей (срок сдачи, цена строительства, штрафы и прочие расчеты с застройщиком) на уровень локальных нормативных актов и решений кооператива, в то время как в 214-ФЗ многие из этих вещей напрямую регулируются на уровне законодательства.

В теории ЖСК – это очень эффективный инструмент (при должной самоорганизации пайщиков), позволяющий снизить расходы на строительство и самим определить, какое жилье необходимо построить(с учетом собственных потребностей, а не взять готовый проект, который предлагает застройщик, продающий квартиры по 214-ФЗ).

Однако на практике в большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы функционируют как отделы продаж застройщика, выполняющие совсем другую функцию, нежели та, которую планировали авторы Жилищного кодекса.

Читайте также:  Страховка квартиры: стоимость и факторы, влияющие на цену в год, сколько стоит застраховать жилье в росгосстрахе от всего, как рассчитать сумму - всё о недвижимости

По факту кооперативы создаются самим застройщиком, именно он утверждает их Устав, заключает договор со строительной организацией (по сути, с самим с собой) на удобных для себя же условиях, продвигает своих представителей в Правление.

Разрозненные и незнакомые между собой пайщики, входя в проект, в договоре лишь подтверждают свое согласие с условиями застройщика.

Экономическая сущность таких сделок – купля-продажа квартир в строящемся доме (но никак не самоорганизация граждан для целей строительства), при этом на более удобных для застройщика условиях.

Впрочем, нельзя сказать, что данная схема является чем-то запрещенным и противозаконным. На практике многие крупные застройщики работают через ЖСК. По договору участия в жилищно-строительном кооперативе продает квартиры во всех своих проектах Группа ПИК.

По такому же договору продажи осуществлялись печально известной СУ-155 (при этом причина банкротства компании отнюдь не в механизме ЖСК).

Наконец, доля продаж через ЖСК очень высока в Москве (в то время как в Московской области и регионах выше доля продаж через ДДУ) – порядка 50% по подсчетам Метриум Групп (при 10-20% в прочих городах).

Связано это с большей длительностью получения разрешения на строительстве в условиях крупного мегаполиса (и с большей бюрократизированностью выдающих разрешение структур), в то время как с небольшими городскими администрациями согласовать все вопросы застройщикам значительно проще.

Главная выгода для застройщика в схеме ЖСК – это вовсе не потенциальная экономия на штрафах и отсутствие жесткого срока сдачи дома, а возможность привлечь средства дольщиков на более ранней стадии проекта.

В противном случае девелоперу придется вкладывать собственные средства (а чаще всего привлекать заемные), чтобы понести существенные расходы на этапе проекта и подготовки площадки к строительству (данные расходы могут доходить до 30% от всей стоимости жилого комплекса).

Привлекая на этом этапе средства пайщиков, инвестор очень сильно экономит на банковских процентах, что в разы улучшает общую рентабельность проекта. Покупателю же в этом случае предлагается более весомая скидка.

Впрочем, темпы продаж квартир по этой схеме обычно ниже (из-за более высоких рисков для пайщика, в результате расчет привлечь больше средств может и не оправдаться).

Именно поэтому схема с ЖСК популярна среди очень крупных игроков рынка, которые за счет нее обеспечивают недостижимую для конкурентов цену, при этом высокие риски для покупателя сглаживаются репутацией застройщика и большим количеством успешно сданных им проектов.

Вывод: стоит ли инвестировать в квартиры, продающиеся через ЖСК?

Так стоит ли соглашаться на сделку, если застройщик предлагает ЖСК? Первое, что необходимо отметить,

схема продажи квартир через жилищно-строительный кооператив – полностью рабочая и законная, но несет в себе больше рисков.

Это отличает её от всех прочих, однозначно «серых» схем продаж на первичном рынке (векселя, предварительные договоры купли-продажи и т.д.), которые можно отнести к однозначно неприемлемым для покупателя. Да, схема с ДДУ лучше регламентирована на уровне закона (в то время как ЖСК отдает многое на откуп локальных документов).

Да, в 214-ФЗ четче прописаны механизмы защиты интересов дольщика и жестче требования к застройщику. Но это и хорошая возможность сэкономить на покупке квартиры в новостройке, так как цены на схожие объекты, продающиеся через ДДУ, обычно выше на 10-20%.

Если Вы инвестируете не последние деньги, если Вы готовы принимать на себя риск, то почему бы и нет? Особенно в случае, если речь идет о достаточно крупном застройщике и Вам дают возможность ознакомиться со всеми необходимыми документами кооператива.

Тем более, что 214-ФЗ защищает только от двойных продаж и частично от затягивания сроков и роста цены, но от банкротства застройщика не спасет ни один из инструментов – при инвестициях в строящееся жилье риск есть всегда.

Источник: https://estimate-estate.ru/article.php?idarticle=80

Жск или долевое участие: преимущества и недостатки

Самым распространенной схемой покупки квартиры у застройщика в новостройке на сегодняшний день является заключение договора долевого участия (или иначе – ДДУ), как того требует федеральный закон № 214.

По другой, менее популярной схеме, стать счастливым обладателем новой квартиры можно через жилищно-строительные либо жилищно-накопительные кооперативы. Второй путь так же является абсолютно законным, но он тоже имеет свои плюсы и минусы.

Обе схемы попадают под действие закона №214-ФЗ.
 

Чтобы разобраться в коренных отличиях между ЖСК или ДДУ, понять их преимущества и узнать все недостатки мы обратились к коммерческому директору инвестиционно-строительной компании «Империя-Юг» Здесенко Анатолию Анатольевичу.
 

— Анатолий Анатольевич, очень часто покупатели квартир в новостройках сталкиваются перед выбором, купить квартиру у застройщика по договору долевого участия, или же вступить в жилищно-строительный кооператив и после оплаты накопительных взносов — оформить право собственности на свое новое жилье. Обе схемы ДДУ и ЖСК овеяны всякого рода мифами, что вызывает много вопросов и нареканий у покупателей. Скажите, что лучше и надежнее? Заключить ДДУ или вступить в ЖСК?
 

— Чтобы понять, какая из схем приобретения квартиры в Севастополе в новостройке вам наиболее подходит, нужно, прежде всего, разобраться, что такое ЖСК и что такое долевое строительство.

Для этого совсем не обязательно иметь специальное юридическое образование, достаточно усвоить основные понятия и определения.

А зная основу, легко понять отличие одной схемы от другой и выделить для себя положительные и отрицательные моменты.
 

«Долевое строительство», или как говорят иначе — «долевое участие в строительстве жилья», это одна из форм инвестиционной деятельности, которая под собой подразумевает привлечение личных средств будущих владельцев квартир (участников долевого строительства).

Привлеченные денежные средства застройщик, которым могут быть строительная организация или инвестиционная компания, направляет на строительство объекта недвижимости.

По завершению процесса строительства, вновь созданный объект недвижимого имущества вводится в эксплуатацию и передается застройщиком своим дольщикам.
 

Инвестиционная деятельность предполагает получение прибыли. В конечном итоге застройщик, используя средства дольщиков, по исполнению своих обязательств перед ними, получает прибыль, а дольщики получают построенное жилье. Обязательства друг перед другом стороны закрепляются договором долевого участия (ДДУ), который подлежит обязательной государственной регистрации.
 

С точки зрения правового регулирования — договор долевого участия заключается между покупателем и застройщиком на основании закона от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В нём прописываются основные моменты, такие как стоимость квартиры, сроки оплаты, обязанности застройщика перед покупателями и покупателя перед застройщиком, сроки сдачи дома в эксплуатацию, ответственность сторон и другие существенные условия.
 

«Жилищно-строительный кооператив» (ЖСК) представляет собой объединение лиц, целью которых является удовлетворение своих потребности в жилье. Лицами могу быть как граждане, так и организации.

Объединение создается на добровольной основе. Важный момент: члены ЖСК участвуют в строительстве — используют свои средства.

Таким образом, жилищно-строительный кооператив по своей сути является застройщиком.
 

Обязательства между членами кооператива и самим ЖСК закрепляются Уставом жилищно-строительного кооператива, а так же договором паенакопления. Последний, в отличие от договора долевого участия, не подлежит обязательной государственной регистрации.
 

Договор паенакопления заключается на основании того же закона 214-ФЗ, что и договор долевого участия, а также гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
 

Деятельность ЖСК направленная на строительство объекта недвижимости не предполагает получение прибыли. По завершении строительства, члены ЖСК, при условии полной выплаты ими паевых взносов получают жилье в собственность. Что касается права на управления домом, то оно переходит в ЖСК автоматически, сразу после окончания строительства.
 

— Теперь становится понятным, почему цена на квартиры в новостройках, строительство которых ведется по схеме ЖСК, как правило, ниже цен на аналогичное по качеству жильё, строительство которого ведется по схеме долевого участия.
 

— Вы совершенно верно подметили!  ЖСК не предполагает извлечение прибыли от своей деятельности, поэтому стоимость квартиры вытекает из её фактической себестоимости. Кроме того, есть еще один момент, в значительной степени влияющий на ценообразование.

Паевые, а также вступительные и членские взносы, полученные от членов жилищно-строительного кооператива, носят целевой характер, поэтому они не облагаются НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ).

А вот договор долевого участия не воспринимается законом 214-ФЗ в качестве инвестиционного, соответственно застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры НДС, что увеличивает её стоимость.
 

— А может ли ЖСК привлекать для строительства стороннюю строительную компанию, или строительство должно вестись сугубо силами кооператива?
 

— Да, может. Более того, гораздо чаще все происходит наоборот. Жилищно-строительные кооперативы создают строительные компании, которые с ними заключают инвестиционный договор. Это нормальная, сложившаяся практика. Строительство осуществляет строительная компания, а кооператив привлекает средства пайщиков.

Читайте также:  Должностная инструкция уборщика лестничных клеток жкх в подъезде и главного бухгалтера управляющей компании, а так же что подразумевает под собой данная работа - всё о недвижимости

  Но даже в этом случае, если кооператив создан после декабря 2011 года, он самостоятельно должен выступать застройщиком, то есть организовать строительный процесс и владеть земельным участком на правах собственности или аренды.

Что касается строительной компании, то она должна, в свою очередь, иметь  свидетельство о допуске к строительным работам, которое выдается в соответствии с действующими нормами и стандартами СРО (саморегулируемой организации).
 

Стоит отметить, что ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства очень часто используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как недобросовестные застройщики, привлекавшие их средства по договору долевого участия, прекращают строительство.
 

— А какова действительность у нас, в Севастополе? Какие схемы работы наиболее распространены у севастопольских застройщиков?
 

— Статистика приобретения квартир по ДДУ и ЖСК в Крыму и в Севастополе отлична от общероссийской. Связано это, прежде всего, с недавним вхождением Крыма и Севастополя в правовое поле России. Так как государственной регистрации подлежат только ДДУ, достаточно сложно сказать, сколько именно продаж прошло через ЖСК.

На текущий момент в Севастополе, по моей оценке, среди продаж квартир в новостройках города на долю ДДУ приходится не более 20% сделок и это — при самом оптимистичном подходе.

  Гораздо больше совершается сделок на первичном рынке по разным, не совсем законным схемам, таким как предварительные договора, вексели и другие, не менее сомнительные.

Покупка квартир в новостройках посредством приобретения облигация особого рода, например, жилищных сертификатов, пока находится на крайне низком уровне. Относительно покупки квартир в Севастополе в новостройке через ЖСК, то этой схемой пользуются не более 10% покупателей жилья.
 

— Значит, выходит, что самой популярной схемой приобретения квартиры у нас в Севастополе все же является ДДУ?
 

— Да, это так. И очень мало вероятно, что установившейся баланс сильно измениться в дальнейшем.

Очевидно, что с приведением разрешительной документации застройщиков в полное соответствии с требованиями нормативной и законодательной баз Российской Федерации, а так же субъекта Федерации – города федерального значения Севастополь, будет наблюдаться рост количества сделок по ДДУ. Но так же увеличиться и доля продаж через ЖСК.

В противовес этому снизится доля продаж по разным «серым» схемам. Здесь в значительной мере будет способствовать ужесточение контроля со стороны разного рода контролирующих органов. К большому сожалению далеко не все застройщики готовы перейти на работу по 214-ФЗ.

В таком случае им придется в своей работе быть более прозрачными, регулярно отчитываться перед своими дольщиками, нести дополнительную ответственность перед ними, поскольку покупатель может расторгнуть договор ДДУ если сроки строительства не соблюдаются. Далеко не всех застройщиков это устраивает.
 

— Анатолий Анатольевич, Вы затронули очень важный вопрос, который часто задают пользователи портала Сделкадром. Если договор долевого участия подлежит обязательной регистрации, что под собой подразумевает контроль со стороны государственных органов, то кто же у нас в Севастополе контролирует ЖСК?
 

— Это один из самых распространенных мифов, что деятельность ЖСК никем, кроме налоговых органов, не контролируется. На самом деле это совсем не так.
 

Государственная функция по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов, а так же прочих объектов недвижимости в Севастополе возложена на  Департамент капитального строительства. Своим приказом от 27 сентября 2016 г.

N 125-а/2016 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» им утвержден административный регламент исполнения государственной функции по осуществлению контроля — как по схеме долевого строительства, так и по схеме ЖСК.
 

Мероприятия по контролю проводятся в форме плановых и внеплановых проверок, документарных и выездных. Для проверок, помимо должностных лиц Департамента могут привлекаться эксперты, а так же экспертные организации.
 

По результатам проведенных контрольных мероприятий контролирующими органами составляется акт. Если в ходе проверки выявляются нарушения, то выдаются предписания об их устранении либо составляются протоколы об административных правонарушениях. В случае обнаружения грубых нарушений — контролирующий орган может обратиться с исковым заявлением в суд.
 

В данном регламенте приводятся перечень нормативных правовых актов, в соответствии с которыми и на соответствие которым проводятся проверки, а так же другая необходимая справочная информация. Четко оговорены последовательность осуществления административных процедур, порядок и формы контроля за исполнением государственной функции, установлен порядок разрешения возможных споров.
 

Хочу еще добавить, что деятельность ЖСК, в отличие от долевого строительства контролируется еще и ревизионной комиссией, состоящей из членов ЖСК, которая должна проводиться не реже одного раза в год.

Член ЖСК вправе ставить вопрос о проведении контрольной проверки в любое время работы кооператива, чего не может требовать дольщик у застройщика.

  Как видим,  в плане контроля, деятельность ЖСК намного более прозрачна по сравнению с долевым строительством.
 

— Анатолий Анатольевич, спасибо Вам за содержательную беседу. В заключение нашего разговора, не могли бы Вы кратко изложить основные плюсы и минусы покупки квартиры по договору долевого участия и по схеме ЖСК в Севастополе?
 

— ЖСК – это форма покупки квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Представляет собой добровольное объединение людей на основе членства в целях постройки собственного жилья.

Договор паенакопления не подлежит обязательной регистрации в Севреестре. Тем не менее, форма договора попадает под действие закона №214 ФЗ. При покупке квартиры, покупатель становится пайщиком.

Основанием для регистрации права собственности на квартиру становится не договор, а справка ЖСК о полной выплате паевого взноса.
 

Какие плюсы дает ЖСК:

— Быстрое оформление правоотношений между сторонами. Так как договор паенакопления с членом кооператива не регистрируется в Севреестре, исчезает сложность оформления.

— Члену кооператива может предоставляться длительная рассрочка. Платежи за квартиру не ограничиваются готовностью объекта недвижимости, а могут быть распределены на более долгий период по времени.

— Члены ЖСК имеют право контролировать ход строительства объекта недвижимости. Они имеют доступ к документации, могут сами выбирать руководство ЖСК.

— Члены ЖСК имеют возможность проживание и эксплуатации построенного жилья до внесения всей суммы паевых взносов в кооператив.

— ЖСК, может существенно снизить коммунальные расходы собственников жилья в ходе его эксплуатации.
 

Минусы ЖСК:

— Штрафов за нарушение сроков и регламента строительства в ЖСК не предусмотрено.

— Возможны изменения в стоимости объектов. Но данное изменение возможно только общим решением членов ЖСК, что относительно нивелирует данный минус.

— ЖСК в некоторых случаях не являются непосредственным застройщиком, а выступает в качестве заказчика. Часто возникает цепочка отношений, что может вызвать дополнительные сложности и создавать непредвиденные ситуации.
 

Договор долевого участия — это договор, после подписания которого застройщик обязуется построить многоквартирный дом в установленные сроки, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать вновь созданный объект недвижимости дольщику.

А участник долевого строительства обязуется выплатить установленную договором цену и принять объект.

Распространенное мнение: поскольку закон № 214-ФЗ предусматривает довольно жесткие требования, то, если застройщик работает по этому договору – ему можно доверять.
 

Явные плюсы у ДДУ:

— Договор долевого участия регистрируется в Севреестре, что снижает вероятность двойных продаж.

— Договор предопределяет наличие у застройщика все разрешительной документации на осуществление свой деятельности.

— Если сроки сдачи объекта выйдут за границы установленные договором, то застройщик будет вынужден заплатить неустойку дольщику.

— Все варианты, при которых дольщик имеет право расторгнуть договор или требовать неустойку (штрафы, пени и т.п.) прописаны в договоре.

— Сумма, указанная в договоре, не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке.

— В обязательном порядке на новый объект недвижимости устанавливается гарантийный срок.
 

Явные минусы ДДУ:

— Возможны задержки при оформлении документов, связанные с необходимостью обязательной регистрации ДДУ.

— Дольщик не может без особой на то причины расторгнуть договор с застройщиком.

— При расторжении договора дольщик обязан оплатить все убытки понесенные застройщиком.

— Платежи за приобретаемую квартиру строго ограничены сроком строительства объекта.
 

Подводя итог можно с уверенность сказать, что ДДУ это вовсе не панацея.

С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен немногим лучше, чем при вступлении в ЖСК, но член ЖСК имеет большую возможность осуществлять контроль и может выйти по своему желанию из кооператива с гарантией возврата вложенных денежных средств. Однако это не означает, что та или иная форма покупки имеет значительное преимущество. Абсолютной гарантии не дает ни одна схема.
 

Ни один договор не может гарантировать, что дом будет достроен в срок. Поэтому всегда нужно обращать пристальное внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, учитывать имеющийся у него опыт и историю. А какую выбирать схему – участие в долевом строительстве или вступление в ЖСК, дело ваших личных предпочтений.
 

Павел Кантемиров,

специально для Sdelkadrom.ru

Источник: http://sdelkadrom.ru/articles/zhsk-ili-dolevoe-uchastie-preimushchestva-i-nedostatki

Ссылка на основную публикацию