Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения без посредников, то есть непосредственно от собственника, а также какие бумаги понадобятся для заключения соглашения об использовании коммерческой недвижимости? — всё о недвижимости

Список необходимых документов для заключения договора аренды

Если вы готовы снять офис, но не знаете, какие документы могут понадобиться, то вам сюда!

Договоры аренды нежилых помещений бывают трех видов:
1. Краткосрочные — период соглашения не превышает 364 календарных дня. Этот вариант самый распространенный, поскольку позволяет в максимально короткий срок арендовать помещение.

По истечении срока вам не придется переезжать — необходимо будет просто подписать новый договор на тот же срок. 2. Долгосрочные — период соглашения более 1 года. Они подлежат обязательной регистрации и без нее считаются недействительными.

3. Неопределенные (указывается только дата подписания договора, а срок окончания — не указывается. Практически не встречаются, но условия обычно те же, что у краткосрочных.

Какие документы требуются от вас:

Если вы «ООО», то необходимы копии всех учредительных документов:

— Решение (Протокол собрания учредителей) о создании ООО; — Приказ о назначении генерального директора; — Устав организации; — Учредительный договор; — Приказ о назначении (возложении обязанностей) главного бухгалтера; — Свидетельство ИНН; — Свидетельство ОГРН;

— Последняя выписка из ЕГРЮЛ.

Если вы «ИП», то список следующий:

— Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (Р61001); — Выписка из Единого Государственного Реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП); — Уведомление о постановке на учет физического лица в налоговом органе (Форма № 2-3-Учет).

Некоторые бизнес-центры разрешают арендовать офис физическим лицам. В таком случае от вас потребуются данные паспорта и нотариально заверенная доверенность.

Какие документы вы должны потребовать от бизнес-центра:

— Все те же Учредительные документы, что перечислены выше; — Непосредственно договор аренды; — Акт, подтверждающий момент приема – передачи объекта недвижимости; — Кадастровый паспорт на объект недвижимости. В нем содержатся данные об общей площади сдаваемого помещения.

Если в аренду сдается только часть помещения, необходимо предоставить кадастровый паспорт всего строения, в котором будут четко прописаны параметры сдаваемой площади; — Свидетельство, подтверждающее факт права собственности; — Квитанция, которая подтверждает факт оплаты государственного налога; — Договоры с коммунальными структурами, которые осуществляют подачу к объекту всех необходимых коммуникаций (вода, свет, тепло). Когда помещение передается арендатору, он должен сверить показание всех счетчиков и проверить наличие задолженности за предоставленные коммунальные услуги.

Информацию о самом договоре аренды ищите здесь.

Источник: http://blog.biz-cen.ru/spisok-neohodimih-dokumentov/

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения в 2018 году — список, перечень

Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения в 2018 году установлен российским законодательством.

Дополнительно необходимо обращать внимание на многочисленные нюансы, которые зависят от статуса сторон.

Себестоимость недвижимости, в том числе и нежилого типа – внушительная. По этой причине оптимальным вариантом станет оформление арендного договора.

Процедура регистрация аренды обладает многими особенностями, в частности нужно знать, какие документы могут понадобиться. Рассмотрим этот вопрос подробней.

Что нужно знать

Процедура регистрации аренды нежилого помещения требует к себе знания многочисленных нюансов, которые напрямую связаны с пакетом обязательной документации.

По этой причине рекомендуется изначально изучить базовые теоретические сведения и российское законодательство.

Основные моменты

Договор аренды – это соглашение, в пределах которого объект недвижимость подлежит передачи во временное пользование собственником иным лицам.

В тексте соглашения используется такая терминология, как:

Арендатор Физическое либо юридическое лицо, которое выступает стороной, получившей во временное пользование объект недвижимости
Арендодатель Владелец объекта недвижимости (в данной ситуации нежилой), который принял решение о передаче его во временное пользование иным лицам
Предмет аренды Объект недвижимости, который подлежит передаче согласно соглашению

Помимо этого не стоит забывать о том, что факт использования имущества по аренде, вне зависимости от цели, влечет за собой необходимость установления правил оплаты.

Данная сумма оговаривается сторонами и указывается в тексте договора как “арендная плата”.

Обязательна ли эта процедура

Подробно о процедуре регистрации указано в статье 609 Гражданского Кодекса России. Согласно статье данная разновидность соглашения подлежит обязательной регистрации.

Одновременно с этим исключение предусмотрено только для отдельных ситуаций, которые предусмотрены российским законодательством.

Итак, согласно статье 651 ГК РФ арендное соглашение нежилого объекта недвижимости подлежит обязательной регистрации в уполномоченном органе только в том случае, если период его действия не меньше 1 года.

Необходимо обращать внимание на то, что периодом отсчета времени принято считать момент подписания рассматриваемого договора.

Установленное правило распространяется на все без исключения разновидности арендного соглашения, а именно:

  • на коммерческую недвижимость;
  • на нежилые помещения;
  • на жилые объекты недвижимости.

Механизм регистрации для любого типа арендного соглашения стандартный и ничем не различается.

Что касается перечня обязательной документации, то он различается в зависимости от типа объекта недвижимости.

Действующие нормативы

Основным нормативно-правовым документом, на который нужно ссылаться во время процедуры регистрации принято считать Гражданский Кодекс России.

В частности рекомендуется ознакомиться с такими статьями:

Ст. 609 Отображает необходимость регистрации договора в Росреестре
Ст. 651 Отображает условия, согласно которому можно зарегистрировать договор аренды нежилого помещения
Ст. 612 Отображает ответственность для каждой стороны в случае неисполнения взятых на себя обязательств
Ст. 614 Отображает правила определения размера арендной платы
Ст. 421 Предусматривает возможность регистрации и заключения соглашения не только юридическими, но и физическими лицами

Указанный перечень нормативных документов не является исчерпывающим, однако именно в них отображены все ключевые сведения по рассматриваемому вопросу.

Список документов для регистрации договора аренды нежилого помещения

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения в МФЦ ничем не отличаются от тех, которые предусмотрены для процедуры в ином уполномоченном органе.

Какие потребуются бумаги

Пакет документов для регистрации договора аренды нежилого помещения различается в зависимости от того, каким именно статусом обладают стороны сделки.

В частности, для юридических лиц установлен такой перечень:

  • заявление, которое формируется по общепринятым правилам российского законодательства;
  • подлинник квитанция об уплате государственной пошлины;
  • подробное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости;
  • нотариально заверенная доверенность – если процедурой занимается уполномоченное лицо компании;
  • карта реестра компании;
  • копия Устава с внесенными поправками;
  • учредительное соглашение;
  • выписка паспорта, который оформляется в территориальном БТИ;
  • копия арендного соглашения – обязательно изначально должен заверяться нотариальным органом.

Говоря о физических лицах, то им нужно подготовить:

  • заявление на регистрацию соглашения, которое формируется стандартным образом;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • подробное описание субъекта права;
  • нотариальная доверенность – если речь идет о представлении интересов уполномоченным лицом;
  • карта реестра физических лиц;
  • внутренний паспорт РФ + копии заполненных страниц документа;
  • кадастровый паспорт;
  • экспликация.

Важно помнить — перечень необходимой документации формируется согласно установленным требованиям российского законодательства.

Куда необходимо обратиться

Процедура регистрации арендного соглашения в 2018 году стандартная, причем ее можно инициировать в одном из нескольких учреждений.

В частности допускается возможность обращаться:

  • в территориальное представительство Росреестра;
  • путем обращения в ближайшее МФЦ.

Необходимо обращать внимание на то, что вне зависимости от выбранного учреждений перечень обязательной документации стандартный.

При необходимости подтвердить предоставленные сведений должностные лица могут потребовать дополнительно представить какой-либо документ.

Нюансы проведения процедуры

В зависимости от того, каким именно статусом обладают стороны сделки, в процессе заключения сделки могут возникать различные нюансы. Рассмотрим каждую ситуацию по отдельности.

Для ИП

Изначально необходимо обращать внимание на то, что частные предприниматели как таковые классифицируются физическими лицами.

По этой причине для них установлена государственная пошлина в размере 2 тысяч рублей (как и для физических лиц).

Если говорить об иных особенностях, то каких-либо существенных нет. Достаточно собрать указанную выше документацию и представить регистрирующему органу.

Для физических лиц

Механизм регистрации арендного соглашения нежилого помещения для физических лиц стандартный.

Не стоит забывать о том, что для них установлена государственная пошлина в размере 2 тысяч рублей, которую нужно уплатить до момента обращения в регистрирующий орган.

К сведению — в случае регистрации арендного договора юридическими лицами для них установлена государственная пошлина в размере 22 тысяч рублей.

Особенности для долгосрочного

Согласно правилам российского законодательства государственная регистрация арендного договора нужно в том случае, если он подписан между сторонами на срок от 1 года.

Исходя из этого, если соглашение, к примеру, подписано срок 11 месяцев, то в государственной регистрации нет необходимости.

В случае игнорирования правил российского законодательства, сделка признается таковой, как ничтожной, а договор об аренде нежилого помещения – недействительным.

Если же кто-либо из участников сделки принимает решение отказаться от обязательной процедуры государственной регистрации, то вторая сторона соглашения имеет право вынудить это сделать в судебном порядке.

В таком случае рекомендуется подыскать иных лиц для минимизации рисков возникновения различного рода недопонимания.

Читайте также:  Можно ли делать перепланировку в квартире в ипотеку: как это возможно, если у вас ипотечное жилье в новостройке, которое куплено, например, через сбербанк? - всё о недвижимости

Стоимость услуги

Необходимо обращать внимание на то, что каждый квалифицированный юрист в данной области самостоятельно устанавливает цену за подготовку необходимой документации и предоставление услуг по государственной регистрации договора нежилого помещения.

Предоставление услуг нотариальных органов более регламентировано, но в каждом регионе России устанавливаются персональные минимальные расценки, ниже которых они не имеют право брать со своих потенциальных клиентов.

В зависимости от региона проживания цена на предоставление услуг по регистрации сбору необходимого перечня документации варьируется от 3 до 10 тысяч рублей. Встречаются расценки и выше.

Одновременно с этим необходимо обращать внимание и на обязательство по уплате государственной пошлины, которая увеличивает окончательную цену регистрации.

По этой причине, лица, которые изъявили желание сэкономить личные средств на переплате, отдают предпочтение самостоятельно заниматься процедурой регистрации в уполномоченном органе.

Напоследок хотелось бы отметить — процедура регистрация арендного договора нежилого помещения влечет за собой множество нюансов, о которых было рассмотрено выше.

Для минимизации рисков получения отказа в регистрации, необходимо собрать перечень документации, который предусмотрен для конкретных лиц (физических либо юридических).

Источник: http://yurday.ru/dokumenty-dlja-registracii-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Какие документы нужны для заключения договора об аренде

28.03.2018

Договор аренды достаточно распространён и заключается по всей стране ежедневно. И если в правоотношениях между физ. лицами такая сделка встречается не так часто, то при активной предпринимательской деятельности аренда нежилых помещений требует надлежащего оформления. Какие же момента следует проработать в первую очередь при заключении сделки?

Форма договора и основные условия

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

  • подписание договора со сроком действия более года;
  • подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).

Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации.

В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме.

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости.

Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

  • срок договора;
  • его цена;
  • дата и место заключения;
  • реквизиты сторон.

Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам.

Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации. Этот момент может стать важным на практике.

Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды.

Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ).

Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

Документы для заключения договора

Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако согласно практике правоприменения для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

  • для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
  • для юр. лиц – устав и учредительный договор;
  • нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
  • документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности

арендованным имуществом;

  • банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).

Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью.

При необходимости нотариальной заверки договора документы для заключения договора аренды нежилого помещения или другого имущества предоставляются нотариусу.

Последний проводит проверку на их правомочность и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.

ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения.

Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам.

Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).

Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой.

Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом  расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

  • путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
  • путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
  • через обращение в суд.

Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

Практические нюансы при подписании договора

Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

  • наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
  • пребывание контрагента на стадии банкротства;

Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды.

Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду. Загвоздка состоит в том, что в случае признания недействительным или незаключённым, в силу разных обстоятельств, договора аренды, субаренда признаётся такой же.

Также она подлежит прекращению в ситуации, когда первичный арендатор не выполняет условия сделки.

Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование.

После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды. При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды.

Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора.

Порядок заключения договора аренды не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

Источник:

Документы для аренды нежилых помещений

Аренда нежилых помещений должна быть оформлена письменным договором. Если заключается договор субаренды, правила его составления аналогичны порядку соглашений об аренде.

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен:

  • На неопределенный срок.
  • На определенный срок до одного года.
  • На определенный срок свыше одного года.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что подлежат государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, рассчитанные на действие в течение года и более. Это означает, что в первых двух случаях договора не нуждаются в государственной регистрации.

При заключении договора об аренде на срок свыше одного года отсутствие государственной регистрации сделает сделку ничтожной, а договор недействительным.

Источник: http://novpedkolledg2.ru/instruktsii/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-zaklyucheniya-dogovora-ob-arende.html

Документы для регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения 2018

При этом один документ останется непосредственно в управлении Росреестра, а другой будет возвращен заявителю. 3. Кадастровый паспорт нежилого помещения, которое передается лицу во временное пользование. При этом в графе «Примечание» необходимо обязательно указать квадратуру недвижимости, которая передается в аренду, а также прочие необходимые сведения. 4.

Читайте также:  Cнять квартиру на длительный срок по объявлению дешево: цены, как это сделать на долгое время, как взять 1 или 2 комнатное жилье в аренду долгосрочно (длительно или надолго), к примеру, на год? - всё о недвижимости

Удостоверения личности арендодателя и арендополучателя (для физических лиц). Если одной из сторон правовых отношений является юридическое лицо – необходимо представить учредительные документы, свидетельство о госрегистрации и др.

Следует обратить внимание, что если интересы одной из сторон представляет законный представитель, обязательно нужно предъявить документ, подтверждающий его полномочия.

Государственная регистрация договора аренды в 2018 году

ВниманиеВажно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью. 3. Оригиналы документов, удостоверяющих личности заявителей (представителей).
4.

Оригиналы соглашения об аренде со всеми приложениями и актами — по 1 экземпляру для каждой из сторон и 1 дополнительный для регистрирующего органа (остается в регистрационном деле). 5.

Разрешение органа опеки на сдачу в аренду имущества гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, либо лица, признанного недееспособным (если арендуемый объект принадлежит несовершеннолетнему либо недееспособному).
5.

Учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы с заверенными организацией копиями либо нотариальные копии). Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется.

Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды

Регистрация договора аренды в мфц

Отображает ответственность для каждой стороны в случае неисполнения взятых на себя обязательств Ст. 614 Отображает правила определения размера арендной платы Ст.

421 Предусматривает возможность регистрации и заключения соглашения не только юридическими, но и физическими лицами Указанный перечень нормативных документов не является исчерпывающим, однако именно в них отображены все ключевые сведения по рассматриваемому вопросу.

Список документов для регистрации договора аренды нежилого помещения Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения в МФЦ ничем не отличаются от тех, которые предусмотрены для процедуры в ином уполномоченном органе.

ВажноОдновременно с этим необходимо обращать внимание на иные немаловажные нюансы. Бланк договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

Документы при регистрации договора аренды нежилого помещения 2018

Читайте также статью: → «Договор субаренды земельного участка 2018: скачать образец».Когда регистрация договора необходима Нужна ли госрегистрация договора аренды зависит в первую очередь от срока аренды. По сроку, договора аренды можно разделить на:

  • краткосрочный (в случае если договор заключается сроком до 1-го года);
  • долгосрочный (в случае если договор заключается сроком более 1-го года);
  • бессрочный (в случае если срок аренды в договоре не установлен).

На основании действующего ГК РФ, госрегистрация договора аренды обязательна для соглашений, заключаемых на срок более 1-го года.
При этом действовать договор начинает с момента заверения его Росреестром. В других случаях, а именно при заключении бессрочного договора или договора сроком менее 1-го года, регистрация в Росреестре не требуется.

Регистрация в росреестре договора аренды

В 2018 году изменение действующего законодательства коснулось и сроков выполнения регистрационных действий. В частности таковы сократились. С 1.01.2017 регистрация прав при подаче всех нужных документов в регистрирующий орган занимает не более семи дней.

Касается это и госрегистрации сделок по аренде. Если документы подаются через МФЦ, то регистрационный период увеличивается на два дня, необходимых для взаимодействия структур. Период регистрации соответствующего права на объект недвижимости исчисляется с момента, когда пакет документов был представлен в уполномоченный орган.

Источник: http://territoria-prava.ru/dokumenty-dlya-registratsii-dolgosrochnogo-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-2018/

Регистрация договора аренды нежилого помещения — обязательно ли?

Сдача коммерческой недвижимости документально оформляется договором аренды нежилого помещения, который может быть заключен на различные периоды:

  • неопределенный (дата окончания арендных отношений не указана);
  • меньше календарного года;
  • больше календарного года.

Бессрочный контракт не нуждается в регистрации. По этому поводу есть Информационное письмо Президиума Верховного суда РФ №59 от 16.02.2001. В случае если недвижимость арендуется на срок менее года, достаточно простого письменного соглашения.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок свыше одного года, обязательно должен быть зарегистрирован. Это требование Гражданского кодекса РФ, статья 651 новой редакции с изменениями от 2017 года. Здесь же оговаривается, что только с даты внесения в реестр документ считается вступившим в силу.

Учреждением, которое создает систему кадастрового учета недвижимости, регистрации прав на это имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Сюда одна из сторон должна подать заявление, неважно, кто из участников это сделает. Можно прописать в договоре, кто именно займется оформлением внесения в реестр и понесет связанные с этим расходы.

Если одна из сторон намеренно избегает регистрации, к примеру, не предоставляет свои документы, то вторая может добиться проведения этой процедуры в суде. В Росреестре ведется ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. Сюда будут внесены данные о договоре.

На сдаваемое нежилое помещение будет наложено обременение на весь срок арендных отношений. Это очень важно, потому что правовые последствия наступают не только для подписантов, но также касаются третьих лиц. Здесь необходимы пояснения.

Необходимость и сроки

Часто, особенно в малом бизнесе, стороны, заключившие долгосрочный контракт, предпочитают обходиться без Росреестра. Причины разные: отсутствующие или неправильно оформленные документы на имущество, нежелание платить госпошлину и прочее.

По закону наказание за отсутствие регистрации не положено. Более того, суды признают договор действительным и в этом случае, так как все условия в нем оговорены и выполняются. Однако, это контракт только между двумя сторонами, интересы третьих лиц он не затрагивает.

Кто же эти лица? Например, покупатель, которому хозяин помещения решает его продать. Если в реестре недвижимости есть данные об обременении, он обязан будет соблюдать договор на протяжении срока действия и не имеет права выгонять арендатора.

Или законный наследник умершего арендатора, который получает все права и может пользоваться недвижимостью весь оговоренный период. Без сведений об обременении нельзя сдать занимаемое помещение в субаренду. Эти права сторон определены статьей 617 ГК РФ.

Руководствуясь статьей 621 ГК РФ, арендатор имеет право отправить письмо арендодателю с просьбой продлить истекающий контракт, при этом в него по желанию подписантов могут вноситься изменения.

Если владелец помещения ему откажет, но в ближайшие 365 дней сдаст недвижимость третьему лицу, у арендатора есть право в суде добиться возобновления аренды, а также возмещения понесенных при «выселении» убытков.

Ну и налоговая инспекция может отказаться принять незарегистрированный договор, из-за этого расходы на аренду нельзя будет учитывать в расчете налога на прибыль.

Процесс регистрации договора аренды нежилой недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Предоставление необходимых документов.
  2. Проверка их полноты и достоверности.
  3. Внесение в базу ЕГРН информации об обременении.
  4. Проставление штампа на договоре и оформление соответствующей документации.
  5. Возврат заявителю поданных документов.

Начиная с 01 января 2017 года срок прохождения регистрационной процедуры составляет 7 дней. При обращении через МФЦ он увеличивается и составляет 9 дней. В случае если в процессе проверки специалист обнаружит неполноту или недостоверность предоставленных материалов, процедура приостанавливается и назначается срок исправления недостатков.

Документальное сопровождение

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы:

  1. Заявление с просьбой о регистрации, один экземпляр.
  2. Договор аренды. Обязательно должен содержать следующие данные: адрес, площадь, назначение помещения и схема расположения комнат. Предоставляется в трех оригинальных экземплярах. По завершении вернут два, по одному для каждой из сторон, а третий останется в Росреестре в личном деле.
  3. Кадастровый паспорт помещения, сданного в аренду.
  4. Документы, которые подтверждают правовой статус участников. Для физических лиц — паспорт, для юридических — учредительная документация, свидетельство о регистрации, приказ о назначении руководителя.
  5. Если документы подают законные представители, то нужно подтверждение их полномочий – паспорт, нотариально заверенная доверенность.
  6. Если у арендодателя официально заключен брак, и недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо нотариальное согласие супруга.
  7. Если помещение в залоге, то понадобится заверенное согласие залогодержателя.
  8. Квитанция об оплате.

Стоимость процедуры и госпошлина

Сумма государственной пошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет для юридических лиц 22000 руб., для физических лиц – 2000 руб.

Возникает вопрос, сколько нужно заплатить, если участниками сделки являются и юридическое, и физическое лицо. Поскольку госпошлиной облагается регистрация права, значит для определения ее размера имеет значение, кто именно получил это право. Таким образом, если арендатором является физическое лицо, то нужно платить 2000 руб., а если юридическое – 22000 руб.

Довольно часто встречается ситуация, когда в аренду сдается только часть помещения. Причем не отдельная комната, указанная в кадастровом паспорте, а просто участок большого зала, отделенный какими-то легкими временными перегородками, сборными конструкциями или вообще визуальными границами.

Например, в большом фойе больницы арендуется место под аптечный ларек.

Для регистрации договора аренды этот участок должен быть идентифицирован как часть объекта недвижимости. Говоря проще, отмечен в кадастровом паспорте. А его там, конечно, нет, потому что во время изготовления паспорта никто не предполагал, что этот участок будет сдаваться. Росреестр в таких случаях отказывает в регистрации.

Здесь может быть два законных выхода: провести процедуру кадастрового учета или обратиться в суд. Законом установлен срок для кадастрового учета, равный 18 дням, иногда это может затянуться на несколько месяцев.

Читайте также:  Коммерческая недвижимость в германии: как выгодно купить за рубежом - в испании, в барселоне, в нью йорке и в финляндии, продажа нежилых помещений в австрии, астане, в швейцарии, в польше - всё о недвижимости

Судебное разбирательство тоже дело не быстрое, хотя суды и выносят решения в пользу истцов. Они, в отличие от Росреестра, считают достаточным, если в договоре подробно описаны площадь, расположение участка, приложена копия листа из паспорта с планом помещения, и на нем вручную, например, штриховкой, отмечен предмет аренды, а стороны возражений не имеют.

В такой ситуации участники арендных отношений принимают приемлемый для них вариант. Кто-то обходится без регистрации, но негативные последствия такого шага перечислены выше. Другие предпочитают заключить краткосрочный, менее года, договор и прописать в нем, что по окончании срока действия он автоматически продлевается на такой же период при отсутствии возражений сторон.

Однако есть опасность, что арендодатель в какой-то момент не захочет продолжать сотрудничество, и арендатору придется освободить помещение. Неуверенность в долгосрочных отношениях негативно сказывается на бизнесе. Судебное решение предсказать на 100% невозможно, но кто-то все-таки обращается с иском.

Надежнее всего начать вносить изменения в кадастровый паспорт. Правда, это потребует затрат времени и денег. Если при смене арендатора изменятся границы участка, для регистрации нового контракта придется повторять все сначала.

Кстати, владелец вновь приобретенной недвижимости при первичном оформлении может предусмотрительно разделить его, например, на две части. Кадастровый паспорт и свидетельство о собственности он получит на каждую часть и им будут присвоены кадастровые номера.

В таком случае он сможет избежать проблем с регистрацией арендных отношений. Чтобы принять оптимальное решение, нужно тщательно взвесить все риски и преимущества, но обязательно учесть, что строгое соблюдение законов оберегает от неприятных неожиданностей.

Дополнительная информация по вопросу представлена ниже.

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: http://znaybiz.ru/predprinimatelskaya-deyatelnost/kontragenty/dogovornye-otnosheniya/registraciya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор аренды помещения

Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам.

Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения.

Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды.

В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это  «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Объекты договоров аренды недвижимости

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Форма договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил к содержанию договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):

  1. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре.
  2. Договор аренды обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
  3. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
  4. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
  5. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
  6. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.

Источник: http://smway.ru/dogovor-arendyi-pomeshheniya/

Ссылка на основную публикацию