Как происходит оценка недвижимости и как проводится процедура на практике: процесс и его этапы, критерии объекта, порядок оценки — всё о недвижимости

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки. 2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации на полноту и достоверность. 3. Общий и специальный анализ рынка. 4.

Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости. 5. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведение оценочных расчетов применением методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода. 6.

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.

7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости. Оценка объекта начинается с определения проблемы — постановки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:

1) идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельною участка и улучшений (определение границ оцениваемого имущества, что именно должно быть оценено); 2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связанных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.); 3) определение даты оценки (весь процесс анализа информации должен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и рыночные условия, а следовательно, и факторы, влияющие на величину стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для другого момента времени может не соответствовать действительности); 4) определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель — выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, — страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, — это есть назначение оценки, ее функция); 5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки (см. табл. 7.2). В случае использования стоимостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;

6) выявление ограничительных условий (они могут касаться объема и характера предоставленной заказчиком информации, возможностей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).

Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчиком. В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к договору сформулированы следующим образом:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. 2. Договор на проведение оценки должен содержать: — объект оценки (Правильнее было бы — «описание или указание на объект оценки»).

; — вид стоимости имущества (способ оценки) (Оценщики не пользуются термином «способоценки», тем более в качестве уточнения (поскольку находится в скобках) термина «вид стоимости»); — размер денежного вознаграждения за проведение оценки; — сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности; — наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; — указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; — указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности но отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. —

3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов

4. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

В договоре может также оговариваться право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и тд.

Оценщик осуществляет предварительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с определением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика.

Вознаграждение оценщика не должно основываться на размере определенной оценщиком стоимости недвижимости.

После того как договор подписан, оценщик разрабатывает детальный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкретного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.

Сбор данных. Оценка стоимости недвижимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или объектов собственности определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их вид.

Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватною сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения.

Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне: специальная информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сегментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоставимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.

Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части отчета необходимо приводить три липа общих данных: региональные, городе кие и по ближайшему окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по городу.

Региональные, юродские и районные банные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: географические данные, социальные и экономические условия и тенденции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика. Региональные данные включают:

— расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров;

II — экономические тенденции развития региона; — характеристики населения области на основании имеющейся статистики; — тенденции в изменении показателей состава и занятости населения, товарных рынков; — транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости; — услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;

— карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.

Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).

Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные и по городу могут часто перекрываться.

Когда данные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию: — краткую историю города и тип управления; — структуру населения, образовательную структуру и систему управления; — климат и характер местности, природные ресурсы; — основные тины застройки, возможности для отдыха, парки; — систему коммуникаций, транспортную систему; — рынок труда и профессиональную структуру населения; — налоги;

— карту города с указанием объекта оценки.

Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить о ходе проводимого анализа.

Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики: — карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта; — физические характеристики; — близость к объектам социальной и транспортной инфраструктуры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам общественного транспорта, паркам и т.д.); — доступные общественные услуги; — типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости; — выявленные тенденции развития;

— средний размер семьи, средний доход жителей.

Кроме, большинства из перечисленных данных сведения по окружению для нежилой недвижимости включают также следующие специальные данные:
— рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос; — торговые услуги и структура спроса; — пассажиропотоки; — торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок; — тенденции в развитии и застройке района, изменении использования недвижимости, налогообложении; — стоимость электроэнергии;

— возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, торговые центры, банки).

Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В качестве примера приведем типичное описание земельного участка, описание зданий и сооружений.

Типичное описание земельного участка включает: — размеры, форму, площадь, топографические характеристики; — состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики; — наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство; — работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов); — благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации); — общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам; — согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты, обязательства и т.д.;

— факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собственности включает следующие характеристики: — качество и тип постройки, количество помещений; — площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания; — год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкции и пристройки новых сооружений; — стиль, дизайн, планировка; — наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы; — наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегородки, потолки, встроенные шкафы, кладовые); — сантехнические системы и сооружения, электропроводка, системы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (состояние и пригодность); — расположение сооружений на участке и их характеристика (гаражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры); — разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);

Читайте также:  Как оплатить услуги жкх через интернет банковской картой или кредитной, можно ли это сделать по лицевому счету и с использованием других платежных систем - всё о недвижимости

— функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).

Сравнительные данные — это в основном данные рынка. В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:

— договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости; — данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;

— данные государственной статистики.

Все собранные данные используются для двух типов анализа рынка недвижимости: общего и специального.

Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Такой анализ должен проводиться в соответствии с требованиями к информации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются.

После того как оценщик выбрал методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении.

Для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика — дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины.

Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. В ФСО-3 в п.

8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов».

Следует помнить, что окончательная величина стоимости обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Составление отчета об оценке. Требования к отчету представлены в Законе об оценочной деятельности и ФСО-3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.

Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), часто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.

Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование и применяется чаще всего в двух случаях: если заказчик уверен в квалификации и опыте оценщика и если объект оценки очень прост.

Отчет стандартной формы используется при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, таун-хаусы и т.п.), а также он мог бы использоваться при массовой оценке.

Повествовательный отчет позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Источник: http://snip1.ru/house/osnovnye-etapy-processa-ocenki-nedvizhimosti/

Как проводится экспертная оценка недвижимости

velvi on Апрель 5, 2016 — 12:13 пп в Оценка недвижимости

Оценка недвижимости становится необходима при любых операциях с имуществом. Благодаря независимому подходу профессионала, рассчитывается реальная стоимость объекта. Чтобы избежать финансовых потерь и переплат, лучше принимать ответственное решение с помощью эксперта.

Вторичный рынок и экспертная оценка – рука об руку

Без экспертной оценки многие процедуры будут признаны недействительны. Такие процедуры с недвижимостью как обмен, купля, продажа, дарение требуют участия и помощи профессионалов.

Также квалифицированный оценщик поможет перерегистрировать права собственности, если предыдущий хозяин скончался, или имущество было разделено при разводе.

Экспертная оценка квартиры в столице потребуется при взятии кредита под залог недвижимости, оформлении ипотеки.

Процедура определения фактической стоимости объекта (дома, квартиры, офиса, производственного помещения) и есть оценка недвижимости.

Методы оценивания

Обычно применяют три подхода в оценке имущества

•Подход, определяющий цену объекта, из расчета доходов от владения имуществом, называется доходным

•Подход, который основывается на определении суммы трат на восстановление объекта с некоторыми изменениями (износ, обесценивание), называется затратным

•Сравнительный подход – это анализ цен объектов с подобными параметрами

Независимая оценка недвижимости проводится с определенной целью:

•Арендодатель и арендатор хотят узнать стоимость объекта недвижимости

•Объективные сведения о рыночной стоимости дома или квартиры необходимы покупателю и продавцу

•Чтобы принять правильное управленческое решение менеджмент компании и инвесторы должны знать оценку объекта

•При выдаче кредита точная оценка имущества, которое станет предметом залога, сообщается банкам или кредитным организациям

Кто проводит оценку объектов недвижимости?

Юридические лица или организации, которые имеют лицензию на выполнение оценочных работ, могут проводить денежную оценку земли в Москве. Физические лица-предприниматели, юрлица помогут в установлении экспертной денежной оценки.

После того, как клиент пояснит цели оценки объекта, специалист проводит комплекс работ:

•Определение задачи и осмотр объекта

•Составление договора на предоставление оценочных услуг

•Сбор данных по объекту

•Выбор методики по оценке объекта

•Анализ прав собственности и эксплуатации объекта

•Оценка улучшений (возведение построек, сооружений)

•Сопоставление результатов с помощью нескольких подходов

•Отчет и заключение эксперта

Стоимость услуг оценщика

Экспертная оценка – документ, который содержит информационную базу об объекте. Здесь указаны права собственников, цели оценки, дата проведения, методики, пояснения. Стоимость услуг по проведению оценки имущества формируется индивидуально, так как зависит от наличия различных документов, сроков исполнения, объема работ.

Цена услуг специалиста-оценщика никак не связана со стоимостью объекта: ни в прямом. Ни в процентном соотношении. БТИ выявляет оценочную стоимость в процессе инвентаризации объекта. В результате из реестра извлекаются нужные сведения.

Источник: http://digm.ru/kak-provoditsya-ekspertnaya-ocenka-nedvizhimosti.html

Как проводится оценка недвижимости

Для получения кредита под залог имущества, каким бы то ни было, первое, что следует знать – это цена товара, а также степень его ликвидности.

Очень важным нюансом является следующий: рыночная цена отнюдь не является показателем ликвидности. Это происходит потому что банк интересует не только и не столько цена обеспечения, но также и сроки, за которые он эту цену сможет получить.

Именно поэтому оценка имущества является по своей сути определением степени его ликвидности.

В случае работы с недвижимостью задача дополнительно усложняется. Причина этого кроется в том, что подобное имущество далеко не всегда имеет тенденции к росту. Оценка зависит от целого ряда факторов, и нередко складывается ситуация, когда цена неоправданно завышена.

Банк же интересует в первую очередь то, какую именно сумму он сможет получить за реализацию залога в кратчайшие сроки. В результате учитывается не только текущая цена недвижимости. Но также и прогнозы роста и развития рынка, а также общие экономические тенденции.

Впрочем, все вышесказанное является, скорее, идеальной картиной ситуации. В реальности банк мало волнует оценка недвижимости, так как его интересует исключительно итог. В результате оценка здания целиком и полностью зависит от соискателя кредита, о чем говорит и Российское законодательство. Это позволяет самостоятельно выбрать компанию-оценщика, но налагает обязательства по оплате ее услуг.

В данном материале мы постараемся раскрыть нюансы данного процесса, сосредоточившись на двух основных моментах: проведение оценки и выбор банка.

Выбор оценщика

Первым делом следует выбрать оценщика. Данный момент очень важен, так как компания обязательно должна быть легитимной – в противном случае ее заключение банком принято не будет. Оптимальными вариантом будет заранее согласовать с ним возможную кандидатуру, чтобы все не обернулось лишней тратой средств и времени.

Также имеется здесь и несколько основных критериев выбора:

  • Очень важно, чтобы оценщик состоял в зарегистрированной организации оценщиков. В таком случае у него должно быть соответствующее удостоверение.
  • Оценщик должен обладать полисом гражданской ответственности, а сумма страховки должна составлять не менее 300 000 рублей.
  • Отчет по оценке должен быть выполнен по форме, соответствующей требованиям сразу двух организаций: Ассоциации Ипотечного Жилищного кредитования и Ассоциации Российских банков. Кроме того, он должен соответствовать и требованиям банка, в который обращается клиент.
  • Здесь стоит учесть, что различные банки предъявляют подчас совершенно различные и даже противоречивые требования.
  • Чтобы не ошибиться с выбором стоит для начала ознакомиться с тем списком оценщиков, которые предлагает сам банк. Подобный подход позволит сэкономить время и сократит процедуру принятия акта оценки.

 Проведение оценки недвижимости

Итак, после выбора компании-оценщика наступает этап непосредственной оценки. Для начала потребуется подать заявку на проведение работ, а также выбрать время их проведения. Для этого потребуется предоставить следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • договор купли-продажи или свидетельство регистрации;
  • паспорт;
  • технический план;
  • данные для связи.

Достаточно будет копий документов с предъявлением оригинала.

Методика оценки недвижимости

В настоящее время существует несколько основных методик оценки, но все они включают в себя ряд общих моментов:

  • Анализ аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  • Анализ рыночной ситуации в целом, подготовка прогноза на весь срок кредитования. Чаще всего подобные данные не содержат вариабельности, а итог зависит от конкретной ситуации и трендов в области недвижимости. Данная сторона заключения экспертами считается самой слабой.
  • Непосредственное определение стоимости недвижимости. Фактически речь идет о сумме, которая необходима для возведения подобного объекта в настоящее время. Чаще всего банки берут за основу именно данную информацию.

Оценщики производят сравнительные анализы, в основе которых лежит местоположение недвижимости, особенности ее состояния, как внутреннего, так и внешнего, технического состояния, а также оценка степени изношенности здания.

На рыночную стоимость может повлиять и недавно сделанный капитальный ремонт, причем, в сторону увеличения.

Однако сами банки редко принимают этот фактор в расчет, так как в случае длительного срока ипотеки сам параметр полностью утрачивает свое значение.

После завершения оценки недвижимости в Москве подписанный акт дополняют фотографиями местности, где располагается недвижимость, снимки здания снаружи и внутри, а также планы местности и карты с детальным описанием.

Читайте также:  Работа диспетчером в жкх для женщин сутки через трое: что должен знать о своих обязанностях дежурный аварийной службы в управляющей компании, а также образец должностной инструкции для старшего оператора в свободном доступе для скачивания - всё о недвижимости

Что выбирает банк

Как уже говорилось, реальная цена недвижимости играет для банка далеко не главенствующую роль. Куда как более важен ему показатель ликвидности на время кредитования.

Если оценщик выбирает наиболее оптимальные варианты по прогнозам и трендам рынка недвижимости, то банк предпочитает реальные показатели, в качестве которых лежит себестоимость постройки в настоящее время. Методика определения ликвидности своя практически в каждом банке. Она различается в зависимости от типа недвижимости, а выражается в коэффициентах.

Общая совокупность собранных данных, включающих в себя рыночную стоимость, себестоимость и коэффициент ликвидности и станет в итоге той суммой, которая будет определять окончательный размер кредита.

Современные методики практически исключают такие мошеннические операции, как подтасовка данных или завышение стоимости. Банки проверяют информацию по залогу максимально качественно и тщательно, не исключая также и статистические данные, послужившие основанием для расчетов.

Источник: http://sxteh.ru/kak-provoditsya-otsenka-nedvizhimosti.html

Порядок проведения оценки недвижимости в 2018 году, оценка рыночной и ликвидационной стоимости, методы и подходы, особенности проведения, образец договора | Жилищный консультант

831

Содержание статьи:

Оценка недвижимости

Когда перед собственником жилья встает вопрос о необходимости проведения оценки своей недвижимости, следует заведомо определиться, какой вид стоимости берется за основу. Существует несколько вариантов:

При проведении оценки недвижимости чаще всего практикуется определение рыночного показателя, поскольку он является наиболее вероятной ценой объекта на момент совершения какой-либо сделки с имуществом.

Выбор вида оценки происходит при наличии определенных оснований для ее проведения. К таковым можно отнести:

Оценка стоимости недвижимости — это определение его текущей рыночной стоимости на основании имеющейся документации, состояния помещения и месторасположения. Процедуре подлежат отдельные квартиры, помещения коммунального типа, долевая собственность.

Законом допускается самостоятельное проведение оценки имущества, однако существует опасность отсутствия беспристрастной оценки. Чаще всего владельцы недвижимости непроизвольно завышают или занижают стоимость имущества, в результате чего оценка не является точной и вызывает недоверие со стороны других участников сделки.

Чтобы избежать подобной проблемы и получить независимую оценку, собственнику лучше всего обратиться к профессионалам. В настоящее время очень много специализированных компаний, занимающихся подобной деятельностью. Метод работы у всех одинаковый, поэтому единственное, на что следует обратить внимание при обращении, — это наличие лицензии и отзывы других клиентов.

Договор на проведение оценки недвижимости

Оценка недвижимости проводится на договорной основе. Собственник обращается к исполнителю за услугой и между ними заключается соглашение. Законом предусмотрена только письменная форма документа с указанием следующих обязательных пунктов:

  1. Цель оценивания.
  2. Объект оценки, его полное описание и классифицирование по типу.
  3. Вид стоимости, относительно которого и будет проводиться оценка.
  4. Данные заказчика и исполнителя, а также их права и обязанности.
  5. Оценочные стандарты.
  6. Дата выполнения оценки.

Срок действия договора ограничивается временем проведения работ.

Для оценки потребуется определенный перечень документов:

  • техническая документация из БТИ, где обозначены все технические параметры жилплощади;
  • паспорт владельца;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилплощадь;
  • другие личные документы при необходимости (свидетельство о рождении (смерти), акт о заключении брака (о разводе));
  • информация о наличии обременения, если такие имеются.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора на проведение оценки недвижимости].

Порядок проведения оценки

Методы определяют порядок проведения оценки недвижимости. Различаются такие этапы работ:

  1. Собственник жилья выбирает исполнителя работ и заключает с ним соглашение.
  2. Владелец подготавливает список необходимых документов, включая техпаспорт из БТИ, и приглашает оценщика осмотреть квартиры.
  3. Получив все необходимые данные, специалист производит мониторинг рынка и определяет предварительную стоимость похожей недвижимости.
  4. После этого учитываются все преимущества и недостатки имущества, отчего и варьируется цена квартиры.
  5. В заключение оценщик составляет отчет, где указывает рыночную цену жилплощади и передает ее заказчику.

Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке недвижимости – это письменный документ, который является результатом деятельности оценочной компании. В отчете должны содержаться все первоначальные данные о помещении, описание процесса анализа, используемые методы и результат оценки в виде конкретной стоимости.

К отчету прикладываются фотографии, зарисовки, карты, документация на квартиру и другие документы, имеющие отношение к помещению. Иногда в конце имеется словарь употребляемых терминов.

На усмотрение оценщика в отчете могут иметься некоторые допущения, не имеющие под собой фактических оснований, однако оказывающие существенное влияние на итоговую стоимость жилья. Законом предусмотрена только письменная форма документа.

Помимо указанной информации в отчете должны присутствовать следующие моменты:

  • Дата составления.
  • Основание для проведения оценки.
  • Данные об оценщике: адрес, наличие лицензии, ее реквизиты.
  • Описание объекта недвижимости.
  • Стандарты оценки.
  • Перечень документации, использованной для проведения оценки.

Документ подписывается оценщиком, прошивается и заверяется печатью организации. Дополнительно прикладывается сопроводительное письмо, где указываются все данные об оценщике: квалификация сотрудников, сертификация оценки.

Если относительно содержания отчета у заявителя имеются претензии, то решить вопрос корректировки можно в досудебном порядке, либо путем обращения в суд.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец отчета об оценке квартиры].

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку оценки недвижимости

Пример по порядку оценки недвижимости

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд выводов:

  1. Экспертная оценка имущества требуется при наличии особых причин.
  2. Собственник имущества может заказать такую услугу у профессионалов, а может провести самостоятельно.
  3. Особенность проведения самостоятельной оценки заключается в вероятности личного влияния собственника имущества на результат.
  4. Сотрудничество собственника с оценочной компанией происходит на договорной основе. В документе прописываются все важные моменты проведения процедуры.
  5. Законодательством предусматриваются определенные этапы проведения работ.
  6. В результате владелец квартиры получает итоговый отчет с указанием рыночной стоимости имущества.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/poryadok-provedeniya-ocenki-nedvizhimosti/

Оценка стоимости квартиры: критерии оценки, процедура

Оценка стоимости квартиры является правовым понятием, и подразумевает совершение определенных оценочных действий, уполномоченными на то субъектами.

Достаточно большому количеству владельцев квартир приходится проходить через эту процедуру – поэтому очень важно знать основные этапы данного процесса. Однако понятие оценки стоимости квартирыне будет полным, если не дать представление о том, каким образом оценщики производят данную оценку.

Поэтому, целесообразным является указание на основные приемы, которыми они руководствуются в своей деятельности.

Основным методами, которыми пользуются оценщики, для получения более объективного результата оценки стоимости квартиры, являются три подхода: сравнительный, затратный и доходный. В каждом конкретном случае, оценщик может выбирать либо сочетание этих трех приемов, либо выбрать какой-то один из них, в качестве основного.

Суть сравнительного метода заключается в сопоставлении аналогичных между собой объектов (в данном случае, квартир), при этом цена сравниваемых объектов должна быть известна. Количество квартир, с которыми оценщик будет сравнивать конкретную квартиру, должно быть достаточно большим – в этом случае, вывод о стоимости оцениваемой квартиры будет более точным. 

В случае с затратным методом, оценщик ориентируется на то, какова будет стоимость создания или восстановления оцениваемого объекта (квартиры). Так, например, если в одной квартире необходимо поменять сантехнику, а в другой, точно такой же – нет, то стоимость первой квартиры будет отличаться от стоимости второй как раз на стоимость работ по смене сантехники. 

Смысл доходного метода заключается в расчете стоимости квартиры на основе выводов о возможности получения доходов, при использовании оцениваемого объекта тем или иным способом. Как правило, в случае с оценкой стоимости квартиры, этот метод применяется крайне редко. 

Основных критериев, влияющих на определение стоимости квартиры достаточно много, остановимся на самых главных.  

Местоположение квартиры – значение имеет район, в котором расположена квартира (престижность района), удаленность от центра населенного пункта, транспортная доступность (вплоть до указания на то, в скольких минутах ходьбы от метро – для крупных городов, или автобусной остановки расположена квартира). Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов и т.д.). 

Функциональные характеристики квартиры. Здесь значение имеет планировка квартиры, этаж, на котором она расположена, площадь квартиры, объекты, на которые выходят окна квартиры, наличие/отсутствии лоджии или балкона, смежный/раздельный санузел. Кроме того, важным является наличие ремонта в квартире.

Состояние жилого дома, в котором находится квартира. В данном случае, определяющими факторами являются тип здания, год постройки, материал стен и перекрытий.

Кроме того, на оценку стоимости квартиры влияют и такие факторы, состояние подъезда, наличие охраны или консьержа. Немаловажным фактором является и контингент соседей, проживающих в данном доме.

Правовые характеристики оцениваемой квартиры.

Важными моментами являются: юридическая свобода квартиры (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает, либо имеются зарегистрированные в квартире граждане); является ли оцениваемая квартира частной собственностью или она не приватизирована; состав правоустанавливающих документов на квартиру (принадлежит ли она лицу на основании приватизации или в результате тех или иных сделок, например, купли-продажи); есть или нет обременение квартиры (долей квартиры) правами третьих лиц.

На данный момент времени существует огромное количество организаций, осуществляющих оценку стоимости квартиры – это могут быть как специализированные оценочные бюро, так и соответствующие подразделения юридических компаний или агентств недвижимости. Процедура оценки стоимости квартиры начинается с выбора владельцем квартиры подходящей фирмы, которая и будет производить соответствующие работы по оценке.

Основные положения, касающиеся оценки стоимости квартиры, а так же правового положения оценщиков, определяются Федеральным законом №135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Под оценщиками понимаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и застраховавшие свою ответственность.

Владелец квартиры (заказчик), обратившийся в офис оценочной фирмы, вправе поинтересоваться у сотрудников фирмы стажем работы их организации, специализацией, наличием страхового полиса по конкретному виду деятельности.

Читайте также:  Сколько стоит страховка квартиры для ипотеки в втб 24, какова полная стоимость полиса, а также какие нужны документы для втб страхования - всё о недвижимости

Фирмы, занимающиеся оценочной деятельностью, обязаны иметь в штате не менее двух оценщиков и предоставить по запросу заказчика договор обязательного страхования их ответственности. С выбранной заказчиком оценочной фирмой заключается договор на оказание услуг по оценке.

Для того, чтобы оценка стоимости квартиры могла быть произведена, заказчик должен предоставить в оценочную организацию следующие документы: 

— свидетельство о праве собственности, иные правоустанавливающие документы на квартиру — справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план

Это основной набор документов, но в некоторых случаях, могут потребоваться и дополнительные (например, для старых домов –справка о перекрытиях в доме). Впоследствии, как правило, копии всех этих документов прилагаются к отчету по оценке.

После заключения договора на оказание услуг, заказчик обязан оплатить услуги фирмы. Оплата должна производиться через контрольно-кассовый аппарат, расположенный в офисе фирмы, с обязательной выдачей заказчику чека об оплате услуг, либо через удобное для заказчика отделение банка, принимающего платежи от физических лиц.

Заказчик и оценщик должны договориться о времени выезда оценщика на объект (квартиру). Возможна оценка стоимости квартиры и без выезда оценщика (на основании предоставленных заказчиком документов и устной информации), но в этом случае, велика вероятность ошибки в оценке стоимости. 

После осмотра оценщиком квартиры, им составляется отчет об оценке. После ознакомления заказчика с отчетом, при отсутствии у последнего претензий к оценщику, сторонами составляется и подписывается акт сдачи – приемки услуг. На этом, процедура оценки стоимости квартиры считается  завершенной. 

Таким образом, из всего сказанного можно заметить, что сам по себе процесс оценки квартиры для её владельца не представляется трудным. Однако на саму оценку стоимости квартиры влияет очень большое количество факторов

Источник: http://www.remontpozitif.ru

Источник: http://www.remontpozitif.ru/publ/remont_i_zakon/zakony_o_remonte/ocenka_stoimosti_kvartiry_kriterii_ocenki_procedura/48-1-0-785

В каких случаях необходима оценка недвижимости

Приблизительную стоимость своей квартиры несложно узнать на основе изучения определенных данных и тенденций, сложившихся на рынке жилья. Между тем существует и профессиональная оценка объектов недвижимости для различных целей.

Виды стоимости недвижимости

Любой материальный объект имеет определенную стоимость, выраженную в денежных единицах государства, в котором возможна его продажа. Оборот объектов недвижимости в России осуществляется на основании рыночных отношений. В связи с этим цены на жилье и другое недвижимое имущество устанавливаются рынком. Они зависят от множества факторов, но в первую очередь от спроса.

Наравне с этим государство осуществляет контроль за оборотом недвижимости, а также ведет фискальную политику в отношении владельцев недвижимого имущества.

Поэтому каждый объект должен иметь стоимость, от которой можно было бы взыскивать имущественные налоги. Рыночная цена для такой цели не годится, так как подвержена постоянным колебаниям.

В связи с этим было введено понятие кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость недвижимости

Основным критерием, оказывающим влияние на цену того или иного товара на рынке, является спрос на него. Объекты недвижимости не являются исключением.

Чем выше спрос и платежеспособность населения в той или иной местности, тем цена выше. Очевидно, что результаты оценки квартиры в Москве будут сильно отличаться от таковых в Краснодаре, даже на одинаковые объекты.

Ведь она зависит от многих факторов, в числе которых:

  • регион нахождения объекта;
  • город и район, в котором расположена недвижимость;
  • площадь объекта;
  • технические характеристики и год постройки;
  • близость объектов инфраструктуры.

Чтобы учесть все эти факторы и определить оптимальную рыночную стоимость объекта, необходимо произвести экспертную оценку недвижимости. Этим занимаются профессиональные независимые оценщики или специалисты экспертного бюро, имеющего соответствующую лицензию.

Рыночная стоимость недвижимого имущества подвержена сильным колебаниям и зависит от социально-экономических факторов. Поэтому проведенная несколько лет назад оценка стоимости квартиры уже не является актуальной. Такая сильная волатильность (изменчивость) не позволяет использовать рыночную цену в качестве базы для налогообложения.

Кадастровая стоимость недвижимости

Чтобы рассчитать налоговую базу при взыскании налогов на имущество, государством было введено понятие кадастровой стоимости недвижимости.

По задумке она должна мало чем отличаться от рыночной, но не иметь главного недостатка — волатильности.

Поэтому было принято решение производить оценку недвижимого имущества один раз в пять лет по специальной методике, которая учитывает рыночные механизмы ценообразования.

В результате была установлена база для налогообложения, которая в большинстве случаев отражает справедливую стоимость имущества. Однако так происходит не всегда.

Это приводит к тому, что многие собственники вынуждены за свой счет производить оценку квартиры для оспаривания кадастровой стоимости в суде. Это нужно для того, чтобы снизить размер имущественных налогов.

Спорные ситуации возникают тогда, когда, например, экспертиза недвижимости была произведена с учетом перспективного развития территории, которое так и не состоялось.

Расчетом кадастровой стоимости путем оценки квартиры занимаются БТИ и другие организации, осуществляющие кадастровую деятельность, по заявке государственных и муниципальных органов в сфере контроля и надзора за недвижимым имуществом. Постепенно эта функция будет передана специально созданным казенным унитарным предприятиям.

Существуют и другие виды стоимости, с которыми можно ознакомиться на иллюстрации ниже.

Понятие, цели и этапы оценки недвижимости

Независимая оценка стоимости объектов недвижимости — это совокупность измерительных и расчетных мероприятий, проводимых в соответствии с разработанными и утвержденными методиками, направленных на определение рыночной цены объекта или ущерба, причиненного объекту в результате действия человека либо природных явлений.

У обычного собственника может появиться несколько причин для проведения оценки стоимости жилья. Например, лицо не знает как рассчитать стоимость квартиры для продажи. Ведь не всегда можно найти аналогичный объект на сайтах с объявлениями. Существуют и другие цели оценки недвижимости:

  • судебные споры по разделу имущества;
  • оплата налога при получении квартиры в дар не от родственника;
  • для оформления закладной в банке при ипотеке;
  • при обращении взыскания на недвижимое имущество;
  • для определения суммы ущерба при аварийной ситуации;
  • при наследовании;
  • экспертиза квартиры для приватизации;
  • для оспаривания кадастровой стоимости.

В зависимости от поставленной цели собственник заказывает тот или иной вид оценки недвижимости.

Виды и этапы оценки недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости может осуществляться массовым или индивидуальным методом. В первом случае выводы делаются на основании изучения большого количества однотипных объектов на конкретную дату. При этом оценщик использует стандартные методики и приемы статистического анализа. В связи с очень большим количеством объектов процедура оценки полностью унифицирована.

Чтобы узнать стоимость квартиры на продажу с помощью массового метода, необходимо подставить имеющиеся данные в стандартную модель, а полученные результаты сравнить с реальными ценами продаж. Кроме того, производится оценка статистического отклонения при сравнении с аналогичными объектами.

Для судебной защиты, а также для оценки производственной недвижимости и объектов специального назначения необходимо использовать индивидуальный способ. Рассмотрим основные этапы проведения оценки недвижимости таким способом.

Оценщик определяет проблему и ставит перед собой задачу. Происходит описание объекта на основании имеющейся правовой и технической документации. Устанавливаются права на объект, дата проведения процедуры, а также ее цели.

Визуальный осмотр и подготовка плана оценки. Собираются необходимые и достаточные данные для проведения процедуры, назначаются исполнители и заключается договор на проведение оценки недвижимости.

Сбор и изучение данных. Собирается и обрабатывается информация, содержащаяся в правоустанавливающих документах, бухгалтерских документах, технических планах и справках. Проводится анализ рынка и социально-экономических факторов в данной местности на текущий момент.

Выбор одного или нескольких подходов в оценке. Используется затратный, сравнительный или доходный подходы по отдельности либо в определенной пропорции. Они отличаются способом расчета стоимости объекта. Один из них является базовым, а два других помогают скорректировать полученные результаты.

Подведение итогов и составление отчета. Эксперт на основании проведенного анализа и расчетов устанавливает итоговую стоимость объекта и отражает выводы в отчете. Там же он приводит все обоснования своего заключения.

Актуальность оценки недвижимости, проведенной в соответствии с законодательством составляет 6 месяцев. Если оценка призвана доказать целесообразность вложения инвестиций в объект, то обычно применяется доходный метод, как учитывающий возможную будущую прибыль от использования недвижимости в коммерческих целях.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Чтобы оценить квартиру массовым методом понадобится минимум документации. Вот перечень документов для оценки квартиры:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы;
  • технический план или паспорт;
  • паспорт для подтверждения личности заявителя.

Кроме этого, необходимо обеспечить доступ оценщика на объект в оговоренное время для проведения осмотра и замеров.

Если дело касается производственной или коммерческой недвижимости, то к перечисленным документам необходимо добавить инвестиционный паспорт объекта, бухгалтерские документы, подтверждающие размер дохода от использования объекта и другие аналогичные документы.

Как самостоятельно оценить недвижимость

Не всегда целесообразно заказывать официальную оценку, ведь оценить стоимость квартиры можно и самостоятельно, если это нужно только для определения цены продажи. Зная принципы оценки недвижимости, можно определить примерный ценник и указать его в объявлении. Кроме того, можно посмотреть стоимость нескольких аналогичных объектов и соотнести с ними свою квартиру.

Сегодня в сети можно найти множество онлайн-калькуляторов продажи квартиры, которые позволяют примерно оценить стоимость недвижимости по введенным параметрам.

Учитывается местонахождения объекта, его площадь, год постройки, материалы стен и другие важные данные.

Стоит только учесть, что такие калькуляторы выдают приблизительные результаты, которые можно использовать для продажи жилья, но они не годятся для официальных юридически значимых действий.

Для этого необходимо прибегнуть к услугам оценщика. В Москве огромное количество оценщиков занимается данным видом деятельности, например, фирма по оценке недвижимости Грязнова Федотова и другие известные компании.

Знание рыночной стоимости объекта недвижимости имеет огромное значение на практике. Иногда достаточно ее просто знать, чтобы выгодно продать или купить объект, а в других случаях необходимо иметь документальное подтверждение, коим является официальное заключение оценщика.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/vse-o-nezavisimoy-otsenke-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию