Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: как сделать это быстро и самостоятельно и каков срок действия договора сдачи в аренду нежилого помещения от собственника — всё о недвижимости

Внимание! Как правильно сдать нежилое помещение в аренду

Арендные отношения проникли во все сферы жизни: взять на время в пользование квартиру или нежилую недвижимость сегодня в порядке вещей. Последнюю в основном используют для коммерческих целей, при размещении офиса или цеха. Сдать в аренду нежилое помещение – подобных объявлений хватает. Для того чтобы обезопасить собственность, важно знать, как это правильно делать.

Что относиться к нежилому фонду

На данный момент в законе не существует конкретного определения, что такое нежилое помещение, но существуют признаки, по которым это можно идентифицировать, описаны они в Гражданском Кодексе.

Так, дом, в котором не созданы условия для жизни, может быть, переоборудован для организации столовой или кафе. При этом должны быть участки (комнаты), которые возможно приспособить под нужды заведения. Есть свои требования для помещений медучреждений, офисов, аптек, спортивных залов и т.д., причем касаются они как санитарной, так и пожарной безопасности.

Прежде чем сдать в аренду какое-либо помещение, следует четко определить его целевое использование, так как арендатор ищет площадь под конкретную цель. 

Стоит помнить, без доказательств, что, к примеру, жилой дом имеет нежилое предназначение, использовать площадь под бизнес запрещено, включая его аренду.

Нежилой объект с конкретным назначением

Иногда целевое предназначение касательно использования подобного объекта прописывается в бумагах, которые собственник оформляет при постановке на кадастровый учет. Стоит понимать, что перевод в другую целевую категорию порой довольно сложно.

Подобное назначение может быть у нежилых площадей многоквартирного дома, в частности, его первые этажи. Причем то, как площади могут быть использованы, закладывается в проекте, например:

  1. Аптека.
  2. Магазин.
  3. Офис.
  4. Стоматологический кабинет.
  5. Библиотека.
  6. Центры развлечений.

Объект получает конкретное предназначение, а ограничения выплывают из установленных законодательством норм.

Свободное использование

Нежилой фонд включает в себя также площади свободного назначения. Суть таковых – универсальность, то есть брать их в аренду могут лица, занимающиеся самой разной деятельностью, согласно ГК. Их площадь может быть разной, более того, ее можно легко разделить под нужды разных арендаторов за счет быстро возводимых перегородок.

Подобные площади сдать или получить в аренду очень легко, однако, их стоимость гораздо выше за счет отсутствия дополнительных согласований.

Почему аренда лучше, чем покупка

Часто собственники нежилой недвижимости подумывают о продаже объекта, но его аренда может принести, куда больший доход. К тому же он будет стабильным, но это во многом зависит от места расположения.

Среди преимуществ, которые отмечают арендаторы:

  1. Доступность. Финансовые затраты на аренду ниже, чем на покупку.
  2. Упрощенная процедура оформления – нужен фактически только договор аренды.
  3. Возможность сменить арендодателя. Конечно, для того, кто сдает в аренду – это не очень хорошо, но все зависит в большей мере от аппетитов собственника и места расположения объекта.

Специфика сдачи в аренду помещений нежилого фонда

Согласно закону физические и юридические лица могут сдавать в аренду помещения, не предназначенные для жилья, являясь полноправным  владельцем, без оформления ИП и обязательной выплатой налога в размере 13%.

Есть исключение, когда оформление ИП все же необходимо – это деятельность, которая реализуется через сдачу помещения в аренду, с получением постоянного и стабильного дохода. Владелец обязан вести отчетность и иметь устойчивые связи со съемщиками, при условии заключения арендного договора на срок 1 год и более.

Если условия такой деятельности нарушаются, и физическое лицо не оформляет ИП, для него могут быть следующие последствия:

  1. Уголовная ответственность: арест на срок до 6 месяцев или 300 тыс. рублей штрафа, или общественные работы длительностью до 480 часов.
  2. Административная ответственность. Взыскание в размере от 500 до 2 тыс. рублей.

Этапы сдачи в аренду: шаг за шагом

Казалось бы, что проще, подать объявление о сдаче объекта в аренду и ждать толпу желающих. Но, если сделать все по представленному ниже алгоритму, удастся избежать заминок и неприятностей. Неважно, что будет сдаваться: склад, офис или помещение под магазин.

Риелторы: нужны или нет

Конечно, быстрее и надежнее будет провернуть сделку через риелторов, но это не бесплатно. При этом следует обратить внимание на настоящих профессионалов, обладающих следующими характеристиками:  

  • Опытом работы с коммерческой недвижимостью.
  • Репутацией.
  • Наличием базы данных.

Арендная плата

От того, какой размер платы будет, во многом зависит успешность сдачи, а точнее, насколько быстро получиться оформить аренду. Опять же тут есть 2 пути:

  1. Привлечь к помощи риелтора, пусть он определит стоимость.
  2. Самостоятельно проштудировать аналогичные предложения в городе.

 Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

  • От площади.
  • Целевого предназначения.
  • Близости транспортных развязок.
  • Ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Скачать бланк договора аренды офиса

Поиск арендатора

Если доверились риелтору, то эти хлопоты перекладываются на его плечи. При этом он получает определенную комиссию при успешном заключении сделки. Решив действовать своими силами, варианты поиска желающих такие:

  1. Если помещение небольшое (на 1 арендатора), то можно разместить объявление на специальных интернет-площадках города. А также можно подать объявление в местную газету. Еще один вариант – коммерческая рассылка. Эффективный вариант – баннер на окне сдаваемого в аренду помещения.
  2. Если помещение большое, то лучшее решение – это создать тематический сайт. Конечно, нужно продвигать его при помощи современных инструментов интернет-маркетинга. Арендовать всю площадь сразу, вряд ли кто сможет, поэтому придется набраться терпения.

Договор аренды: правила составления

В законах РФ нет четких правил регулирования арендных отношений. При составлении документа следует ориентироваться на общие правила составления договоров, в которых суть сделки заключается в том, что собственник передает во временное пользование арендатору оговоренную площадь за определенную плату.

Составляется договор обязательно в письменной форме в двух экземплярах. В тексте должны быть указаны следующие существенные условия:

  • Реквизиты сторон – субъектов.
  • Характеристики предмета договора. Причем они должны быть таковыми, что дают возможность однозначно его идентифицировать. Среди важных пунктов: инвентарный номер, точный адрес, целевое предназначение, название, площадь.
  • Условия использования арендной площади.
  • Сумма выплат согласно договору.

Без этих пунктов, сделка будет считаться недействительной. Сроки указывать необязательно, так как он может быть заключен на неопределенное время.

Если период сдачи помещения в аренду превышает 1 год, то в Россреестр следует подать такие документы:

  1. Заявление.
  2. Технический план, подготовленный кадастровым инженером.
  3. Договор с приложениями.
  4. Паспорт.
  5. Квитанция об оплате госпошлины.
  6. Дополнительная документация, если таковая имеется.

Данный алгоритм и правила работают в равной степени как для физических, так и для юрлиц. Во втором случае особенность договора, это наличие реквизитов и размера госпошлины.

Риски для арендодателя

Конечно, любые отношения касательно объектов недвижимости несут в себе определенные риски, среди основных:

  • Нецелевое использование. Хотя в договоре аренды существует четкая формулировка, в каких целях будет использоваться помещение, арендаторы могут и нарушать эти пункты в угоду своей прибыли. Если подобное происходит, то собственник имеет полное право расторгнуть сделку между сторонами.
  • Повреждения помещения, оборудования. Случается, что приличный, на первый взгляд, арендатор ведет себе неподобающим образом: приводит в непригодный вид оборудование и само помещение. В таком случае арендодатель имеет полное право требовать от него возмещения убытков, при этом допускается обращение в суд.
  • Не внесения платежа. С такой проблемой может столкнуться любой, но лучше всего это предупредить, предварительно прописав ответственность за просрочку платежей, такой элемент договора позволит чувствовать себя уверенно. Если в договоре нет пункта касательно сроков внесения арендной платы, то и жаловаться не на что.

Муниципальные объекты

Часто сдаются в аренду объекты нежилого фонда, которые находятся в собственности муниципалитета. Они в основном более доступны по цене, нежели недвижимость частников. За счет оформления сделок по аренде удается пополнить бюджет города. Преимущественно заключаются договора, которые касаются зданий и помещений, реже муниципальных предприятий.

Еще одна особенность в том, что такие помещения могут передаваться в руки арендатору только после проведения торгов. В остальном никакой специфики заключения договора нет.

Он составляется по стандартному образцу в двух экземплярах на срок до 5 лет, плюс один для Росреестра.

Очень важный момент, при получении в аренду недвижимости от муниципалитета на срок более 3 лет, арендатор получает преимущественное право выкупа в частную собственность.

Вывод

В аренду предоставляются самые разные объекты недвижимости из нежилого фонда. Сделки по их получению во временное пользование встречаются все чаще. Представленный образец договора поможет составить его правильно, не упустив важных моментов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/vnimanie-kak-pravilno-sdat-nezhiloe-pomeshchenie-v-arendu

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

04.08.2017

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

С чего начать

Как выбрать оптимальный объект

Где искать арендаторов?

Лучшие объекты 

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен.

Читайте также:  Можно ли делать перепланировку в квартире в ипотеку: как это возможно, если у вас ипотечное жилье в новостройке, которое куплено, например, через сбербанк? - всё о недвижимости

Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов.

Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект.

Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения.

«Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода – на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта – надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус – вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Помещение 702 м2 в центре Кингисеппа

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы – «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки – 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения – 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Помещение 123 м2 на улице Михаила Дудина

Читайте также:  Для чего нужна кадастровая оценка объектов недвижимости? - всё о недвижимости

Еще один объект в новом ЖК «Бумеранг». От метро «Парнас» всего 200 м, новый спальный район, большая проходимость. Помещение расположено на первой линии, имеются отдельные входы с фасада. Электроснабжение – 20 кВт, более 5 точек подключения канализации и водоснабжения.

В настоящий момент ежемесячная плата за аренду оценена в 130 тысяч рублей.

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

Источник: https://m16-estate.ru/news/kommercheskaja-nedvizhimost-kak-biznes-chto-nuzhno-znat

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

  1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

  • месторасположение здания/помещения;
  • инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
  • класс здания;
  • качество и уровень ремонта;
  • функциональность планировки;
  • различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
  • иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной.

Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения.

Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

  1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

  • полные сведения о каждой из сторон;
  • точный адрес объекта аренды;
  • сумму и плательщика коммунальных услуг;
  • размер ежемесячной аренды;
  • дата, когда объект будет сдан в аренду;
  • необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • описание качества ремонта и находящейся мебели;
  • ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • документ о подтверждении права собственности;
  • план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

  • парковки;
  • точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
  • инфраструктуры;
  • высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

  • если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
  • также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

  • при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
  • а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

  • недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
  • задержки ежемесячных платежей и других выплат;
  • использование арендуемой недвижимости не по назначению;
  • порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
  • споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Источник: http://2realtor.ru/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Zem-Pravovik.ru > Нежилая недвижимость > Срок действия договора аренды нежилого помещения

В ГК РФ основой является имущество граждан, в частности недвижимое. Недвижимое имущество – это материальные объекты, которые обладают тесной связью с землей.

Читайте также:  Как добавить договор ресурсоснабжения в гис жкх: какую информацию должна занести и разместить организация, а также инструкция по заполнению - всё о недвижимости

К ним относятся объекты природного происхождения; имеющие связь с землей, в том числе здания и объекты признанные законодательством.

Как было сказано выше, здания — это объект недвижимого имущества, которые могут выступать как жилые, так и нежилые. Согласно ГК РФ последние должны быть изолированы, а границы определяют: стены, пол и потолок.

Нежилые помещения могут располагаться в многоквартирных домах или здания построенных под офисы. Следует отметить, что существенное отличие между формами помещения — это использование нежилых помещений только для производственных и административных целей.

Это соглашение между арендодателем и арендатором, то есть оно имеет двусторонний характер и реализуется на возмездной основе.

Помещение предоставляется арендатору за определенную сумму и на определенный срок.

Нежилое помещение, которое передается на время, прописанное в договоре – предмет договора. Необходимо указать точные данные недвижимости.

Укажите в документе:

  • подробный адрес дома;
  • номер офиса;
  • площадь;
  • план расположения;
  • зафиксируйте цель использования (для офиса, для производства и т.д.).

Информация прописывается в договоре или в приложении к нему.

Замечание специалиста: если не указать подробную информацию, в судебном заседании договор могут признать незаключенным и соответственно недействительным.

Обычно к договору прикладывается также кадастровый паспорт, в котором указаны размеры арендуемого помещения, количество комнат, план и т.д. Можно приложить экспликацию – копия кадастрового паспорта дома в целом.

Договор регистрируется в письменной форме. От условий сделки и продолжительности форма не меняется. Когда срок заключения составляет более двенадцати месяцев, его следует зарегистрировать. С момента регистрации его можно считать вступившим в силу.

По законодательству России каждое лицо имеет право оформить договор аренды:

  • юридические лица;
  • физические лица (дееспособные);
  • индивидуальные предприниматели.

Виды сроков

Договор аренды нежилого помещения может заключаться на следующий срок:

  • неопределенный срок;
  • определенный срок менее 1 года;
  • определенный срок более 1 года.

Неопределенный срок. Когда срок не прописан в договоре, он попадает в категорию бессрочный (п.2 ст.610 ГК РФ). В таком случае, если одна сторона примет решение прекратить арендные отношения, необходимо предупредить противоположную сторону за три месяца.

Несмотря на то, что фактически срок договора может составить несколько лет и считаться долгосрочным, его необязательно регистрировать.

Совет юриста: в случае, когда срочный договор аренды закончен и его возобновляют через дополнительное соглашение, заключенное на неопределенный срок – регистрировать его не следует.

Дополнительное соглашение должно быть составлено на основания согласия всех сторон. При бессрочном договоре максимальный срок не указывается.

Определенный срок менее 1 года. Регистрировать не нужно договор, заключенный на срок меньше года.

Когда возникнет необходимость его продления на срок до двенадцати месяцев, его регистрировать тоже не надо.

Часто такие соглашения заключают с пролонгацией на аналогичный срок, если все участники согласны.

Замечание юриста: пролонгация – это продление договора при истечении срока, когда у всех сторон нет возражений или дополнений.

Определенный срок более 1 года. При заключение договора на срок один год или более, его необходимо зарегистрировать в госоргане — Росреестр.

Если не совершить процедуру регистрации, документ считается недействительным. Договор вступает в силу с момента регистрации.

Иногда, встречаются ситуации, когда участник договора не хочет совершать данную процедуру. Вторая сторона имеет право подать исковое заявление, чтобы его обязали зарегистрировать договор аренды.

Например, срок договора равен одному году. При заключении договора 01.03.2016 г., предельный срок договора истекает 28 февраля 2017 года. Данный договор следует обязательно зарегистрировать.

Когда срок аренды по договору подходит к концу, у арендодателя есть преимущество.

Владелец помещения в первую очередь должен спросить у арендатора, не хочет ли он продлить договор и в случае отказа предложить помещение другим.

Практика в вопросах срока хранения договоров аренды неоднозначна. Рекомендуется хранить документ в течение всего времени работы организации или 5 лет у физического лица арендатора.

Таким образом, составление и подписание договора аренды нежилого помещения не составляет особого труда. Он заключается на срок, оговоренный сторонами.

Если договор бессрочный или меньше одного года, его не следует регистрировать в Росреестре, в ином случае необходима регистрация. Если не произвести операцию регистрации, договор считается юридически не заключенным.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет возможные последствия отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 380-82-93 — Москва
+7(812) 507-61-64 — Санкт-Петербург
+7(800) 511-32-35 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/nezhilaya-nedvizhimost/srok-dejstviya-dogovora-arendy.html

Срок договора аренды нежилых помещений

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.

Понятие срока и вид договора

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступоение события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или доликвидации юридичекого лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:

  1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
  2. Долгосрочный договор (действует год и более)
  3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации. Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Скачать образец договора аренды для нежилого помещения

Долгосрочный договор найма нежилого помещения

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году  (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Если от прохождения государственной регистрации укланяется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Согласно действующему законодательству, точный срок аренды не является обязательным условием договора.

По определению в п.2 ст.610 ГК  РФ договор найма считается заключенным на неопределенный срок, если в тексте отсутствует указание точных дат предоставления объекта в аренду.

Если срок аренды не определен, то договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит официальной государственной регистрации, даже если фактический период пользования имуществом будет превышать один год. Это связано с тем, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательно регистрации подлежат только срочные договора аренды нежилых помещений, дейсвующие более одного года.

Если договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок после истечения первоначального срочного договора, он также не предусмотривает обязательность регистрации.

По теме: Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения
 

Июн 9, 2016Колосков Дмитрий

Источник: http://lawsexp.com/nezhelye-pomeshheniya/srok-dogovora-arendy-nezhilyx-pomeshhenij.html

Ссылка на основную публикацию