Методы оценки недвижимости и характеристики подходов, а также рекомендации по методам парных продаж, количественных корректировок и инсоляционного режима помещений, эффективность в оценке стоимости частных домов — всё о недвижимости

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом  и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Источник: http://ocenkansk.ru/articles/podhodyi-k-otsenke-nedvijimosti

1.3 Основные методы и подходы оценки стоимости недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности.

В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности:

1. Затратный подход.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов.

Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования.

Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты — затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.).

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта.

Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому.

Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения.

В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются.

Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.

Читайте также:  Регистрация договора аренды квартиры: как правильно заключить, когда надо официально оформить для жилого помещения, а также и варианты продления соглашения и его оплаты - всё о недвижимости

При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования.

Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров.

При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий.

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

2. Рыночный подход.

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.

Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

— анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

— статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

— анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

— классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

— распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

3. Доходный подход.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования.

Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1:

ПВД = S * Са, (1)

Где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са — арендная ставка за 1 кв.м.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 2:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

Где ДВД — действительный валовой доход;

ПВД — потенциальный валовой доход;

Кз — коэффициент загрузки площадей;

Кс — коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами — автомобильной стоянкой и т.п.).

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Расходы бывают условно — постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно — переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.

), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации — метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Источник: http://econ.bobrodobro.ru/66288

Методы оценки недвижимости — стоимость и сравнение доходного и затратного подходов

Дело оценки какой-либо недвижимости является цепочкой следующих друг за другом операций оценщика, начиная постановкой задания и заканчивая передачей готового отчёта заказчику.

Этот процесс подразделяется на такие этапы:

  1. Формирование задачи на оценку:
    • выявление конкретной цели оценки;
    • выбор типа стоимости, по которой будет происходить оценивание;
    • определение имущественных прав;
    • реквизиты ведения оценки.
  2. Создание плановой документации и договора ведения оценки:
    • изучение источников информации;
    • график ведения работ;
    • выделение определённых методов оценки;
    • измерение расходов на оценивание;
    • оплата услуг;
    • оформление сделки.
  3. Собирание и анализ сведений:
    • просмотр местности и объектов;
    • законно оформленное представление;
    • технические подробности, расположение;
    • экономические особенности;
    • проверка полученных справок;
    • исследование.
  4. Анализ в условиях самого эффективного использования.
  5. Подсчёт стоимости основан на базе трёх основных подходов:
    • доходный;
    • затратный;
    • сравнительный.
  6. Анализ выявленных результатов и расчёт конечной стоимости предмета:
    • проверка информации;
    • разбор ограничений и допущений, связанных с достоверностью полученной информации;
    • вывод конечной стоимости.
  7. Формировка отчёта об оценке.
Читайте также:  Устав гаражного кооператива: скачать бесплатно образец основного документа для кооператива эксплуатационного и потребительского, срок его действия, организационно-правовая форма, структура правления, а также как происходит управление гск? - всё о недвижимости

Подвиды стоимости, по которым происходит оценивание недвижимости:

  1. Рыночная.
  2. Инвестиционная.
  3. Ликвидационная.
  4. Кадастровая.

Рыночная цена отражает сумму денежных средств, которую возможно получить при продаже предмета на открытом рынке в среде полной конкуренции на дату операции. Также, разумеется, что лица сделки владеют данными о подробном состоянии объекта и ценах на похожие объекты и действуют, зная это.

Инвестиционная цена — это стоимость для лица или нескольких лиц, планирующих эксплуатировать объект оценки в инвестиционных целях – извлечение прибыли от арендной платы и прирост дохода.

Под ликвидационной стоимостью подразумевается сумма денежных средств, которая будет получена при ликвидации предмета. Действие нестандартных причин, заставляющих лицо продавать предмет не по рыночным условиям и есть главной различностью ликвидационной стоимости от рыночной.

Кадастровая цена рассчитывается специалистом, опираясь на законодательство, которое регламентирует схему кадастровой оценки. Эта стоимость считается для подсчёта налогов.

Затратный подход

Затратный подход – это группа методов оценки, которые базируются на выяснении затрат, нужных для восстановления или же замещения предмета оценки с учётом накопленной амортизации.

Стадии затратного метода:

  1. Расчёт стоимости предмета оценки в условиях самого эффективного применения.
  2. Расчёт заместительной или восстановительной цены.
  3. Расчёт всех разновидностей амортизации (накопленный износ).

Физический – износ по истечении срока эксплуатации, потеря рабочих способностей и физическое устаревание.

Моральный износ – износ предмета при возникновении более новых усовершенствованных его подвидов, развитии прогресса и несоответствии характеристик предмета появившимся условиям.

Внешний износ – износ, вызванный переменой внешнеэкономической ситуации.

Информация, которая нужна при применении затратной методики:

  • накладные расходы;
  • затраты на оборудование;
  • затраты на выплату заработной платы;
  • порог рыночной цены на материалы;
  • норма дохода строителей в пределах изучаемой территории.

Как и любой иной подход оценивания недвижимости, этот также имеет свои недостатки и преимущества.

Положительные стороны:

  • считается наилучшим при работе с новыми предметами;
  • в некоторых случаях этот подход становится единственно верным;
  • решение проблем с налогообложением;
  • соотнесение стоимости предмета полученной тремя методами;
  • оценивание предметов в неактивных сегментах рынка;
  • анализ на эффективность использования;
  • анализ технических и экономических показателей;
  • постоянное обновление предмета;
  • оценивание предметов особого назначения;
  • решение проблем страхования.

Негативные стороны:

  • разделение работы с земельным участком и постройками;
  • большая трудоёмкость при расчёте износа не новых зданий и сооружений;
  • сложность работы оценщика именно в РФ;
  • трудоёмкость расчёта стоимости, воспроизведения старых зданий и сооружений;
  • стремительное увеличение затрат труда при желании получения более достоверных результатов оценки;
  • затраты зачастую нельзя соотносить с рыночной ценой;
  • несоизмеримость затрат на покупку предмета с расходами на новое строительство такого же объекта (из-за того, что во время оценки вычитается износ).

Методы затратного подхода

  1. Метод сравнительной единицы.
  2. Метод разбивки по компонентам.
  3. Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы. Строится на расчёте стоимости строительных работ сравнительной единицы абсолютно схожего сооружения. Затем эту цену потребуется подкорректировать в согласии с данными различиями аналогичных объектов.

Выбирая похожий предмет нужно обязательно учитывать:

  • одинаковые функции и назначение;
  • похожесть физических данных;
  • соизмеримый возраст сооружений;
  • прочие схоже характеристики.

Цена, полученная при расчёте по этому методу, считается ценой замещения.

Метод разбивки на компоненты. Из названия становится понятно, что главный принцип этого метода кроется в разбивке объекта на определённые элементы (стены, крыша). Цена каждого элемента отдельно считается на базе общей суммы прямых и косвенных расходов на созидание этого элемента.

Известно определённое количество вариаций применения описываемого подхода:

  1. Субподряд. Базируется на том, что главный подрядчик набирает команду субподрядчиков для работы на конкретных операциях. После, считаются общие расходы по отдельному человеку.
  2. Сортировка по профильному труду. Схож с первым способом, но общие расходы считаются по отдельному специалисту, нанятому на свою разновидность работы.
  3. Отделение расходов. Суть кроется в применении различных единиц сравнения для оценки частей сооружения. Потом, выведенные оценки складываются.

Метод количественного обследования. Обычно это монтажные расходы некоторых частей, оснащение и само строительство. Но помимо прямых расходов, следует также рассчитывать накладные и другие расходы. Затем составляется смета по объекту.

Для её составления надо с самого начала вести всю документацию, которая состоит из локальных, объектных и сводных смет.

Локальные сметы — первоначальная документация, которая создаётся по каждым разновидностям работ и затрат по зданию.

Объектные сметы накапливают информацию локальных смет и прочих документов и служат информационной основой сводных смет.

Сводные сметы создаются исходя из двух вышеописанных смет, и дают полную картину расходов.

При работе с этим методом обычно используют несколько подходов к расчёту расходов. А именно:

  1. Ресурсный.
  2. Ресурсно — индексный.
  3. Базисно — индексный.
  4. Базисно — компенсационный.
  5. На базе информации о стоимости уже построенных аналогичных объектов.

Этот считается наиболее точным и детальным, но и очень трудоёмким. Следовательно, профессионал обязан хорошо знать теорию, и умело её применять в практических делах.

Доходный подход

Доходный подход базируется на подсчёте дохода, который будет извлечён в результате инвестирования в объект оценки. Такой способ актуален исключительно для оценки доходной недвижимости – такой, что может дать доход.

Базируется он на нескольких принципах, а именно:

  • ожидание (цена предмета реализуется величиной доходов, которые он сможет давать в будущих периодах);
  • замещение (цена фиксируется на уровне доходного капиталовложения, которое необходимо для покупки подобного предмета, который будет приносить прибыль).

Доходный подход имеет свои преимущества и недостатки.

Достоинства:

  1. Только этот подход берёт во внимание будущие ожидания.
  2. Применяя доходный подход, берите во внимание аспект рынка.
  3. Берётся в расчёт экономическое устаревание.

Недостатки:

  1. Трудности прогнозирования.
  2. Вероятностный метод.

Этот подход также включает свои подпункты:

  1. Капитализация доходов. Показывает зависимость возможной прибыли в ближайшем времени и стоимости объекта в настоящих ценах. Расчёты проводятся с использованием коэффициента капитализации – лимит дохода — он показывает зависимость дохода и стоимости объекта. Поэтапность расчётов:
    • расчёт чистого операционного дохода за год;
    • расчёт коэффициента капитализации;
    • расчёт рыночной стоимости объекта.
  2. Метод дисконтированных денежных потоков. Считается труднее, чем предыдущий способ и помогает оценивать объект, от которого происходят нестабильные денежные вливания. Для анализа моделируются схожие характеристики появления денежных потоков. Этим способом пользуются в таких ситуациях:
    • денежные потоки будущих потоков могут сильно разниться с предыдущими или текущими;
    • есть возможность проанализировать размеры будущих денежных поступлений;
    • сезонность;
    • объект оценки – объёмный объект, выполняющий множество функций;
    • объект начал строиться или был построен в недавнем будущем.

Для расчёта по этому методу необходимы такие данные:

  • продолжительность периода, который прогнозируем;
  • прогнозируемый размер денежных потоков;
  • ставка дисконтирования.

Стадии оценки:

  1. Выбор модели.
  2. Выбор периода.
  3. Ретроспективный анализ.
  4. Прогнозирование валовой выручки.
  5. Анализ затрат.
  6. Анализ инвестиционных поступлений.
  7. Выяснение суммы денежного потока.
  8. Учёт ставки дисконта.
  9. Расчёт стоимости после прогнозного периода.
  10. Расчёт действительных стоимостей.
  11. Внесение изменений.

При использовании этого метода следует также учитывать некоторые ограничения:

  • нестабильный характер денежных влияний;
  • недвижимость на реконструкции или незавершенном строительстве.

Недостатки описанного метода:

  • метод не стоит применять, когда в следующем периоде не ожидается вливание регулярных доходов;
  • сложность использования из-за «информационной непрозрачности».

Сравнительный (рыночный) подход

В началах метода — сличительное оценивание объекта со схожими объектами недвижимости, на которые уже есть информационная база о ценах договоров.

Метод работает на базе следующих тезисов:

  • принцип спроса и предложения (ограниченность предложения недвижимости и её надобность);
  • принцип замещения (клиент не будет переплачивать, если есть возможность приобретения аналогичного объекта за меньшую цену на другом рынке).

Стадии сравнительного подхода:

  1. Сбор данных об аналогичном предмете.
  2. Проверка полноты и достоверности полученных данных.
  3. Корректировка данных с ориентировкой на современные условия.
  4. Сглаживание разнообразных специфичных характеристик объекта оценки и аналогичного предмета.
  5. подсчёт конечной стоимости предмета.

Правила, при которых метод будет актуален:

  1. Не уникальность объекта.
  2. Наличие точной достоверной информации.
  3. Сопоставимость причин, которые воздействуют на объекты.

Достоинства этого подхода:

  • итоговая цена основывается на мнении типичных субъектов рынка;
  • есть возможность отражения инфляционных сдвигов и изменчивости финансовой среды;
  • возможность внесения изменений в объекты сравнения;
  • простота использования;
Читайте также:  Сбербанк и оплата жкх картой сбербанка: можно ли оплачивать по кредитной карте через банк коммунальные услуги и какова комиссия с этой операции - всё о недвижимости

Недостатки:

  • различность продаж;
  • трудоёмкость сбора всей информации;
  • необходимость в постояннодействующем рынке;
  • трудности из-за стабильности рынков;
  • трудоёмкость при сравнении сведений о различных сбытовых операциях.

Методы сравнительного подхода:

Метод парных продаж

Основывается на сравнении каких-то пар схожих продаж. Под парными продажами подразумевается реализация двух объектов, различные особенности коих практически идентичны, кроме какой-то определённой, что специалист и будет оценивать, и применять как поправку при составлении конечной стоимости.

Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ – это соотношение текущей цены к потенциальному валовому или настоящему доходу. Для того чтобы применять данный метод нужно:

  1. Оценивать валовый доход от объекта оценки.
  2. Определять ВРМ.
  3. Перемножить валовый доход и среднее значение ВРМ.

Достоинства: простота использования.

Недостатки:

  • приемлем исключительно при расширенном и отлаженном рынке недвижимости;
  • не отображает в развёрнутом виде возможные отличия между объектом исследования и объектом — аналогом;
  • не берёт во внимание разность чистого операционного дохода от обоих объектов.

Источник: http://homewin.ru/narod/podxody-i-metody-ocenki-stoimosti-nedvizhimosti.html

Подходы к оценке недвижимости 2 (стр. 1 из 2)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ивановская государственная текстильная академия» (ИГТА)

Филиал ИГТА в г. Рязани

Кафедра _____________________

Контрольная работа

по дисциплине

Экономика недвижимости

Подходы к оценке недвижимости

Выполнил: студент группы Э-8426

специальность 080502

номер зачетной книжки 089052

Петрова Елена Александровна

фамилия, имя, отчество студента

Проверил: Панфилов Станислав Николаевич

фамилия, имя, отчество преподавателя

Рязань 2010

СОДЕРЖАНИЕ

Введение …………………………………………………………………………. 3

Подходы к оценке недвижимости ……………………………………………… 4

Заключение ………………………………………………………………………10

Список литературы …………………………………………………………….. 11

ВВЕДЕНИЕ

Опыт рыночных – трансформационных преобразований в России и других постсоциалистических странах показал, что рынок недвижимости является важным инфраструктурным элементом рыночной экономики.

В условиях все более возрастающей конкуренции и необходимости выстраивания конкурентоспособной экономики рынок недвижимости стимулирует развитие всех отраслей экономики.

Но это требует поддержания оптимальных параметров, как предложения, так и спроса на рынке недвижимости.

Данная тема для написания контрольной работы, связанная с подходами к оценке недвижимости, является для меня интересной и актуальной.

Целью данной работы является изучение подходов к оценке недвижимости.

Задачей контрольной работы является рассмотрение различных вариантов оценки недвижимости.

Цель и задача контрольной работы – определили ее структуру. Она состоит из введения, одного вопроса, заключения и списка использованной литературы.

Во введении раскрывается актуальность, цель и задача исследования.

В вопросе рассмотрены теоретические аспекты, а в заключении сделаны выводы по данному вопросу.

При выполнении контрольной работы использовалась литература экономического характера.

4

Подходы к оценке недвижимости

Рыночный (сравнительный) подход

1.Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

— сбор информации;

— анализ ее достоверности и применимости;

— заключение о стоимости оцениваемого объекта;

— оценка точности полученного результата.

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить. Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

— стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

-стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;

— данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

5

При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними — сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. Например, при заключении сделки залога недвижимой вещи стороны не исключают возможности того, что эта вещь может быть продана на рынке для выполнения обязательства заемщика.

Величина кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости, имеет непосредственную связь с ее стоимостью, поскольку составляет 60—70% ее стоимости. Исходя из этого, не имея прямой информации о стоимости вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках.

Основной критерий выбора информации, используемой для оценки объекта недвижимости рыночным методом, состоит в сопоставимости стоимости оцениваемого объекта недвижимости с обращающимися на рынке объектами. Однако соответствие данному критерию является условием необходимым, но недостаточным.

Только в случае удовлетворения основному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен на соответствие другим критериям: местоположение, время продажи, состояние.

При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок.

Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого.

Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения

6

количественных значений корректировок является анализ парных продаж — продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру.

Таким образом, применяя рыночный подход, необходимо определить параметры, по которым оцениваемый объект отличается от сопоставимых, и рассчитать соответствующие этим отличиям корректировки стоимости сопоставимых объектов.

При оценке некоторых видов типовых объектов возможно использование интегральных корректировок, включающих все многочисленные отличия от сопоставимого объекта. При этом необходимо обоснование, расчеты интегральной величины отличия оцениваемого объекта по стоимости от сопоставимого.

Кроме объективных характеристик объекта недвижимости — местоположения, качества, возраста, условия продажи, необходимо учитывать, что сопоставимые объекты были проданы некоторое время назад.

За прошедшее время ситуация на рынке могла измениться и повлечь за собой соответствующее изменение цен, что также должно быть учтено при расчете корректировок.

Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени.

Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории.

Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.

7

Затратный подход

2.

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

— оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

— оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

— при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

— при исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

— при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

2.

Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

8

а)физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);

б)функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

Источник: http://MirZnanii.com/a/258066/podkhody-k-otsenke-nedvizhimosti-2

Ссылка на основную публикацию