Можно ли делать перепланировку в квартире в ипотеку: как это возможно, если у вас ипотечное жилье в новостройке, которое куплено, например, через сбербанк? — всё о недвижимости

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от Сбербанка

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка интересует многих. На рынке недвижимости все чаще предлагаются квартиры свободной планировки. Это удобный вариант для творческих личностей.

Но не все россияне готовы тратить деньги и время на индивидуальный проект и дизайн. Альтернативой для тех, кто не может найти подходящее жилье и не хочет строить свое с нуля, является перепланировка.

Можно купить квартиру с отделкой и поменять некоторые конструктивные элементы.

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанком разрешается при соблюдении условий процедуры согласования. То есть ипотека не служит преградой для законного внесения изменений в проект жилого помещения.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону

По закону алгоритм проведения перепланировки следующий:

  1. Составление проекта или эскиза, отражающего будущие изменения конструкций помещения.
  2. Согласование проекта (получение технического заключения) в БТИ или строительной организации, имеющей лицензию на оказание такой услуги (специалисты проверяют, возможно ли технически реализовать проект, не нарушив конструкцию всего дома и интересы других жильцов).
  3. Получение согласия на проведение работ ото всех собственников помещения и от соседей, если планируется затрагивать несущие конструкции, общую жилую площадь.
  4. Подача заявления и пакета документов (в него входят перечисленные в пунктах 1-3 бумаги, паспорт квартиры и план этажей и общей жилой площади) в местный орган жилищного надзора. Он выдаст разрешение на проведение работ.
  5. Подписание акта о завершении работ.
  6. Замена технического паспорта. Когда перепланировка уже проведена, нужно вызвать специалистов из БТИ, чтобы они оценили соответствие видоизмененного помещения проекту. Если отклонений нет, будет выдан новый технический паспорт на квартиру.
  7. Изменение данных о помещении в органах Росреестра и получение нового свидетельства о праве собственности.

Кроме того, до обращения за разрешением на реконструкцию нужно получить согласование от органов пожарной безопасности, Водоканала, Энергонадзора, если перепланировка предусматривает изменения, влияющие на соответствующие виды безопасности.

На практике многие россияне выбирают более быстрый путь — узаконивание нового проекта после проведения строительных работ. Разрабатывается проект, он реализуется, а затем утверждается в жилищной инспекции и БТИ.

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанком по общему правилу не запрещается. Случаи, когда банк включает в договор условие о невозможности внесения изменений в проект помещения, встречаются редко. Если в соглашении на ипотеку о перепланировке ничего не сказано, ее можно проводить, только получив согласование кредитора в письменной форме.

Таким образом, алгоритм для владельцев ипотечных квартир включает все вышеперечисленные процедуры, а также дополнительные по требованию банка. По общему правилу, это разрешение страховой компании и справка от оценщика.

Что касается неузаконенных строительных работ, при ипотеке в Сбербанке, как и в любом другом банке, проводить их крайне нежелательно. Причина в том, что законодательство не защищает интересы граждан в этой ситуации. Санкции остаются на усмотрение банка.

Если за незаконные строительные работы в собственном помещении можно заплатить штраф, быть привлеченным к уголовной ответственности или получить судебное постановление с требованием вернуть прежний вид квартиры, то при наличии ипотеки банк, кроме этого, вправе обязать кредитополучателя вернуть всю сумму займа в короткий срок.

По закону жилищный надзор или суд (если владелец квартиры обратится с иском, чтобы оспорить решение местного органа надзора) могут не согласовать перепланировку и потребовать привести помещение в соответствие с техническим паспортом, только если произведенные изменения опасны для жителей дома.

Что дозволено перепланировать в ипотечной квартире

Выплата процентов по кредиту перепланировке квартиры по ипотеке Сбербанка не препятствует. Правила внесения изменений в проект помещения также не отличаются.

Органы жилищного надзора не разрешат и привлекут к ответственности в случае незаконного проведения следующих видов работ:

  • перекрытие доступа к пожарным лестницам;
  • нарушение требований к системе вентиляции;
  • увеличение площади балкона за счет выносных конструкций;
  • объединение кухни с жилым помещением (в жилой комнате не может находиться газовая плита);
  • переведение нежилой площади в разряд жилой;
  • остекление лоджий, если через них проходят пожарные лестницы;
  • оборудование на балконе теплого пола;
  • демонтаж несущей конструкции;
  • увеличение размера квартиры за счет общей жилой площади.

Кроме того, запрещены изменения, которые затруднят другим жителям дома доступ к общим коммуникациям.

По эскизу осуществляются:

  • добавление или снос ненесущих конструкций;
  • изменение расположения сантехники;
  • разборка встроенных шкафов.

Проект разрабатывается, когда нужно:

  • изменить размеры комнат;
  • объединить/разделить санузел;
  • перераспределить нежилую площадь (например, увеличить санузел за счет коридора);
  • переместить сантехнику на большое расстояние;
  • поменять устройство пола;
  • сделать проем в несущей стене или изменить его размер, местоположение;
  • внести изменения, касающиеся установки газового оборудования.

Негативные последствия нарушения требований законодательства по перепланировке могут быть следующими:

  1. За проведение запрещенных изменений в жилом помещении ее владельцу грозит уголовная ответственность, если из-за этих изменений пострадают люди — произойдет обрушение, пожар, потоп и т. п.
  2. После неофициального перепроектирования покупка/продажа квартиры будет затруднена (новому владельцу понадобится самостоятельно согласовывать изменения, регистрировать их в БТИ и Росреестре).
  3. За несанкционированные изменения в проекте на владельца будет наложен административный штраф.
  4. Банк также вправе применить меры на свое усмотрение или согласно договору, если собственник залоговой квартиры самовольно изменит ее проект.

Процедура оформления перепланировки

Если владелец надлежащим образом спланирует и оформит перепланировку квартиры, ипотека Сбербанка, вероятнее всего, не помешает ее осуществить.

Исключение составляют 2 ситуации:

  • условие о запрете перепланировки предусмотрено договором (типовая форма договора такого запрета не содержит, данный пункт может быть внесен для плательщиков с недостаточно хорошей кредитной историей или в случае просрочки внесения платежей);
  • стоимость залогового имущества — менее 1,5 млн руб.

Куда обратиться

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка и как получить согласие на ее проведение, регламентируется условиями договора кредитования. Если в договоре этот вопрос не рассмотрен, следует обратиться в банк и уточнить, какие документы нужно приложить к заявлению на согласование внесения изменений в проект.

Прежде всего необходимо выбрать организацию (это может быть БТИ или компания-проектировщик), которая разработает проект изменений и гарантирует безопасность его реализации. Затем нужно обратиться в страховую компанию и к оценщику. Их заключения чаще всего требует банк в качестве гарантии, что перепланировка не уменьшит ценность залогового имущества.

Направив в банк нужные для согласования документы и получив разрешение на проведение работ, можно приступать к дальнейшим этапам оформления перепланировки по закону, начиная с обращения в местные органы жилищной инспекции.

Все последующие процедуры для ипотечной квартиры такие же, как и для необремененной собственности (получение согласия других владельцев и соседей (при необходимости) -> обращение за разрешением в жилищную инспекцию -> заказ в БТИ нового паспорта объекта -> перерегистрация в Росреестре и подача заявления на новое свидетельство о праве собственности).

Перечень необходимых документов

Чтобы правильно оформить перепланировку, понадобятся:

  • проект либо эскиз и техническое заключение о безопасности их реализации;
  • заключение организации-оценщика (оно требуется банку, чтобы убедиться, что стоимость жилья не снизится после проведения строительных работ);
  • разрешение страховой организации (для оформления ипотеки заемщик обязательно страхует свою жизнь и залоговый объект недвижимости; чтобы банк разрешил перепланировку, страхователь должен подтвердить, что она не увеличит риск разрушения квартиры и страховой полис останется действительным);
  • письменное согласование банка (нужно обратить внимание, что банк вправе установить срок проведения работ и утверждения новой документации на помещение, чаще всего он составляет 3-6 месяцев);
  • разрешение органов жилищного надзора на реконструкцию;
  • акт приемки работ (прикладывается к заявлению на выдачу нового технического паспорта);
  • новый технический паспорт объекта (он выдается БТИ при условии соответствия проведенных работ утвержденному проекту и направляется в составе пакета бумаг в Росреестр для получения новых правоустанавливающих документов на помещение).

Сроки оформления

Сроки оформления зависят от сложности проекта. В среднем на перепланировку затрачивается около полугода, т. к. такое требование часто выставляет банк.

Сам банк принимает решение по заявлению около месяца. Составление проекта занимает 2-3 недели. Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней. Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди, по общему правилу срок составляет до месяца. Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней.

Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности 2-3 месяца.

Учитывая, что после их завершения потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра (что может занять до 2 месяцев), если банк указал при согласовании срок 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Стоимость

Рассмотрим средние цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

  • проект — от 3 тыс. руб. за простой вариант, от 15 тыс. — за сложный;
  • рассмотрение банком заявления — 2-5 тыс. руб.;
  • услуги оценщика — 3-5 тыс. руб.;
  • акт о завершении работ — около 15 тыс. руб.;
  • новый технический паспорт — 2-7 тыс. руб.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тыс. руб., по эскизу — от 10 тыс. руб.

Почему могут отказать в перепланировке

Есть несколько возможных причин для отказа в перепланировке:

  1. Поданные в жилищную инспекцию документы не соответствуют установленным данным органом требованиям, не получены все необходимые согласования.
  2. В представленном в жилищную инспекцию проекте есть ошибки, предусмотрены запрещенные законодательством изменения.
  3. Не получено разрешение от соседей в случае, когда оно необходимо (либо соседи против).
  4. Заявление подано гражданином, не имеющим права проводить перепланировку в данном помещении (у третьего лица нет доверенности на представление интересов владельцев квартиры).
  5. Заявитель не представил запрошенные у него недостающие документы в установленный срок.
  6. Перепланировка несет угрозу конструкции дома. Возможна ситуация, когда владелец квартиры запланировал изменения, которые по общему правилу разрешены законом, но при некоторых обстоятельствах недопустимы. Например, если один жилец сделал проем в несущей стене, то второй жилец, квартира которого находится непосредственно над квартирой первого, уже не сможет произвести такое же изменение.
Читайте также:  Как оплатить услуги жкх через интернет банковской картой или кредитной, можно ли это сделать по лицевому счету и с использованием других платежных систем - всё о недвижимости

При получении отказа заявитель вправе как подать апелляцию в суд, так и повторно представить документы, исправив отмеченные сотрудниками органа жилищного надзора ошибки.

Отказать в перепланировке может и банк. В отличие от органов жилищной инспекции он не обязан аргументировать свой отказ.

Таким образом, для проведения в квартире перепланировки ипотеку досрочно возвращать не нужно. Достаточно получить согласование банка.

В случае осуществления в залоговом помещении строительных работ, изменяющих конструкцию пола, несущих стен и других элементов, по эскизу или проекту без согласия на перепланировку ипотечной квартиры, выданного банком, последний может потребовать вернуть всю сумму, полученную плательщиком по договору кредитования, досрочно.

Поэтому при подготовке к реконструкции залогового помещения нужно учесть, что перепланировку в нем нельзя узаконить после проведения работ, как в любой другой квартире (это грозит санкциями со стороны банка), следует все документы оформлять предварительно.

Видео как правильно оформить перепланировку квартиры:

Источник: https://sberbank-site.ru/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry-sberbanka/

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире – Сбербанк, цена, в 2018 году

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения является изменением его формы, которое необходимо отметить в паспорте жилого помещения.

Если вас интересует вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, то самостоятельно этого делать ни в коем случае нельзя.

Чтобы составить наиболее полное представление о переустройстве квартиры в ипотеку, важно разобраться, какие существуют виды перепланировок.

Переустройство жилья по эскизу предполагает:

  • демонтаж или создание ненесущих перегородок;
  • избавление от стенных шкафов;
  • изменение расположения сантехники.

Проектная является более сложной планировкой, однако многие банки охотно на нее соглашаются.

Она используется при:

  • изменении устройства пола;
  • расширении туалетной комнаты;
  • других строительных работах.

Чтобы согласовать подобные изменения, нужно разрабатывать проектную документацию. Для согласования жилищная инспекция делает запрос в соответствующие органы.

Изменение несущих конструкций – самый сложный вид переустройства, и владельцам ипотечной квартиры рекомендуется прибегать к нему только в крайних случаях.

Кроме того, после самовольной перепланировки может последовать привлечение нарушителя к административной ответственности, а также наложение штрафа согласно статье 7.21 КоАП РФ, до 2,5 тысяч рублей.

Как согласовать?

Итак, вы решили, что хотите сделать перепланировку ипотечного жилья. Для начала следует обсудить свои планы с банком-кредитором. Он обязательно должен быть в курсе всех изменений, которые вы хотите сделать в квартире.

Если вовремя не сообщить об этом банку, то в дальнейшем можно даже лишиться жилья.

Не нужно противиться тому, если сотрудник банка изъявит желание посетить квартиру в ипотеке и посмотреть ее состояние.

Порядок действий

Самое первое действие, которое вы должны сделать – это получить согласие БТИ на переустройство и разрешение эксплуатирующей организации.

Некоторые организации требуют оригинальное свидетельство о праве собственности, поэтому этот вопрос лучше уточнить заранее.

Затем напишите заявление в свободной форме для банка, в котором укажите свое желание выполнить планировку. К банковскому заявлению прикладывается и согласие, полученное в БТИ.

Когда все описанные действия будут выполнены, можно смело приступать к планировке.

Следующий этап – это регистрация совершенной планировки в БТИ и предоставление кредитору документов, в которых в отчетной форме необходимо указать проведенные изменения в ипотечной квартире.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Очень внимательно стоит прочитать договор, составленный с банком при получении квартиры в ипотеку.

Если там стоит пункт, что заемщик не может делать перепланировку до момента полной выплаты кредита, то вам в любом случае придется получить разрешение у банка.

От Сбербанка

При перепланировке квартиры в ипотеке Сбербанк выдает разрешение по такой же схеме, как и другие банки.

Прежде чем вы обратитесь в Сбербанк с просьбой о проведении переустройства, необходимо:

  • получить разрешение страховой компании;
  • заручиться оценкой специалиста по недвижимости, который подтвердит, что цена ипотечной квартиры будет не ниже, чем ее первоначальная стоимость.

Затем вы подаете заявление в Сбербанк и прикладываете к нему все эти документы. Также может потребоваться и сам объект перепланировки.

Согласие банка

Когда соответствующее разрешение на переустройство квартиры будет получено, следует подать полный пакет документов в жилищную инспекцию и дождаться распоряжения о согласовании.

С учетом сложности планировки, ответ вам будет выдан приблизительно в течение 25-35 дней.

Если ответ положительный, то следующие действия будут зависеть от условий, которые прописаны в договоре банка.

Обычно банк указывает четкие сроки, к примеру:

  1. Предъявить за определенный период разрешение на переустройство.
  2. В течение нескольких месяцев выполнить перепланировку.
  3. Произвести регистрацию нового техпаспорта.
  4. Получить новое свидетельство о собственности недвижимости.

Как оформить?

Актуальный вопрос – как оформить разрешение на перепланировку квартиры после согласования банком, так как на эту процедуру отводится от 3 до 6 месяцев.

Если вы не уверены, что сможете правильно оформить все документы и получить разрешение, то лучше обратиться к посредникам.

Для этого нужно оформить доверенность, после чего вы сможете вздохнуть спокойно и лишь контролировать каждый этап работ.

Необходимые документы

Документы для получения разрешения переустройства жилья в ипотечной квартире требуется такие же, как и при проведении обычной планировки.

Сюда входят:

  • поэтажный план;
  • проект или эскиз переустройства;
  • экспликация из бюро технической инвентаризации;
  • копия лицевого счета.

Также в проекте планировки обязательно должно стоять техническое заключение о возможной планировке работ.

В большинстве случаев, если техническое заключение подтверждает возможность переустройства жилья, то банк дает положительный ответ на выполнение перепланировки.

Цена

Важным вопросом при перепланировке ипотечной является стоимость услуг в 2018 году.

Цена на переустройство жилья будет зависеть от:

  • сложности перепланировки;
  • стоимости материалов;
  • объема проводимых работ и других факторов.

Также многое зависит от того, будете ли вы самостоятельно составлять дизайн-проект или обратитесь к профессионалам.

Необходимо учитывать и стоимость работ согласования перепланировки по эскизу или по проекту.

Таблица средней стоимости оформления перепланировки квартиры

консультация 1000 – 2000 рублей
получение техпаспорта в БТИ 2000 – 7000 рублей
составление проекта перепланировки 3000 – 15000 рублей
получение разрешения Жилинспекции до 30000 рублей
получение разрешения путем обращения к посредникам свыше 30000 рублей
согласование проектных документов около 5000 рублей
конструирование проема одной стеновой панели 20000 – 30000 рублей
узаконивание планировки в суде от 30000 рублей

Если вы твердо решили, что в ипотечной квартире назрела потребность перепланировки, не бойтесь браться за эту процедуру.

Если делать все законно, то никакие проблемы вас не коснутся, а квартира сможет порадовать повышенной практичностью и комфортом.

На видео об ограничениях в перепланировке ипотечного жилья

Источник: http://77metrov.ru/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire.html

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Содержимое страницы

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений.

Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк.

До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:

  1. Райффайзенбанк.
  2. ВТБ24.
  3. Абсолют банк.
  4. Юникредит банк.
  5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья.

Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости.

Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Когда политика ряда банков поменялась, даже при продаже квартир собственники перестали узаконивать перепланировку. Но это не означает, что ипотека выдается на каждый объект.

Читайте также:  Перепланировка коммунальной квартиры, муниципального жилья: законный порядок действий, возможность приватизировать переделанную недвижимость - всё о недвижимости

Важно! Получить одобрение можно лишь в случае возможности оформления перепланировки в будущем. Для оценки банк направляет аккредитованных экспертов.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ.

Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

  • измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
  • ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • заявление;
  • согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Важно! Время оформления занимает от 60 дней до полугода. Сроки зависят от места регистрации. При подаче пакета бумаг через сервис Госуслуг, согласование происходит в период от 20 дней до 45. Если учтены правила и строительные нормы, сложности не возникнет.

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

Внимание! Если узаконить перепланировку нельзя, продать жилье возможно лишь в случае согласия покупателя или путем восстановления предыдущего проекта.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Если собственник решает произвести переустройство после приобретения жилья на кредитные средства, согласование начинается с визита в банк. Заранее следует уточнить входит ли модификация в разрешенный перечень. После получения дозволения кредитной организации нужно обратиться в БТИ для выдачи проекта и заключения.

Затем специалисты проверят, можно ли провести работы. Решение будет вынесено после составления акта осмотра, а также проведения замеров. Вопрос осуществления перепланировки регламентирован четвертой главой ЖК России. Приступать к желаемым преобразованиям собственник вправе после получения соответствующего решения от органа местного самоуправления.

Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность.

Источник: https://sdelka.guru/pereplanirovka/kvartira-s-pereplanirovkoj-v-ipoteku.html

Квартиру с неузаконенной перепланировкой теперь можно купить в ипотеку

Неузаконенная перепланировка перестала быть препятствием для покупки квартиры в ипотеку. Сегодня многие банки готовы предоставлять жилищные кредиты на покупку перепланированных объектов. Правда, заняться согласованием проведенных работ со всеми государственными инстанциями все-таки придется. Но уже новым владельцам.

Еще несколько лет назад у ипотечных покупателей не было возможности приобретать жилье, где были произведены даже самые незначительные, но не узаконенные преобразования.

Банки отказывались предоставлять кредит, даже если в квартире, к примеру, вместо дверного проема была сделана арка или убраны встроенные шкафы.

Этой позиции до сих пор придерживаются кредитные организации с долей государственного участия, такие как Сбербанк и САИЖК.

Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.

Елена Мяло, директор ЦН «Северная казна – 1» (вторичный рынок и ипотека):«Такой ипотечный кредит банки не «дарят», они устанавливают определенные сроки, обычно от шести месяцев до года, чтобы заемщик узаконил перепланировку и доставил все документы в банк. Это отлагательное условие прописывается в кредитном договоре».

 

Если спустя отведенный срок заемщик «забудет» про данное обязательство, ничем хорошим для него это, скорее всего, не кончится. Во-первых, банк вправе провести проверку и в случае нарушения потребовать досрочного возврата кредита.

А во-вторых, в случае возникновения страхового случая страховые компании могут отказать в выплате возмещения.

Если квартира с неузаконненой перепланировкой покупается в кредит, то на размер ипотечной ставки это обстоятельство никак не повлияет. Банк ее не уменьшит, но и не увеличит. Оценка будет производиться на тех же условиях, как для обычного объекта недвижимости.

Другое дело – рынок. Неузаконенная перепланировка классифицируется как недостаток и влияет на стоимость объекта. Покупатель может требовать дисконт, соразмерный сумме и время затратам на согласование со всеми инстанциями сделанных в квартире преобразований.

Проверка жилищной инспекции и возможные штрафы никогда не пугали собственников. Большинство владельцев сначала делали перепланировку, а только потом пытались ее узаконить. И только в том случае, если собирались продавать квартиру.

Еще несколько лет назад купить квартиру с неузаконненой перепланировкой мог только покупатель за собственные, а не кредитные средства. А таких покупателей на рынке всегда было немного. Изменение политики банков, фактически, лишило стимула собственников узаконивать перепланировки.

Несмотря на изменение отношения банков к неузаконенным перепланировкам, принять в работу они готовы далеко на каждую квартиру.

Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой:«Многое зависит от самой перепланировки. У банков есть свои аккредитованные оценщики, они приезжают и смотрят, возможно ли в будущем будет узаконить все произведенные в квартире работы».

Некоторые собственники совершают в квартирах радикальные преобразования. К примеру, в одной квартире была оборудована сауна или были снесены абсолютно все внутренние перегородки (включая стены в ванную комнату). Существует целый список перепланировок и переустройств, которые узаконить сложно или почти невозможно.

Соответственно, ни один банк не примет такую квартиру в качестве залога по кредиту.

Список запрещенных перепланировок:

  1. Частичный демонтаж и снос несущих стен в панельных домах. В кирпичных домах в несущих стенах можно пробивать проемы, но только после усиления стены и оформления всех документов.
  2. Установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети.

  3. Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения.
  4. Размещение санузла и кухни над жилыми помещениями соседей (не относится к жителям первого этажа).

  5. Объединение комнаты и кухни в однокомнатных квартирах с газовой плитой
  6. Удаление стены между комнатой и балконом с выносом на балкон радиатора. При этом допустим демонтаж подоконной части с установкой раздвижных дверей без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон.

  7. Изменение габаритов помещения, в результате которого образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра
  8. Заваривание противопожарных люков на лоджиях
  9. Демонтаж вентиляционных каналов (ведет к снижению воздухообмена во всех нижних квартирах).

    Но данная процедура может быть осуществлена жителями первого этажа, если они готовы отказаться от естественной вентиляции.

***

Изменение отношения банков к кредитованию квартир с незаконной перепланировкой существенно расширили выбор жилья для ипотечных покупателей. Теперь заемщик может приобрести квартиру, даже если пакет документов на нее не совсем полный.

Раньше от понравившегося варианта приходилось отказываться или ждать, пока продавец приведет все бумаги в порядок, сейчас такую квартиру купить в ипотеку можно. Правда, согласованием перепланировки новому владельцу придется заниматься в первый год после покупки.

О том, как самостоятельно узаконить перепланировку читайте в материале — .

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/6966

Перепланировка квартиры в ипотеке

Став обладателем новой квартиры, каждый хочет что-то в ней изменить. Переломать стены и делать все по-своему – первое желание нового владельца жилья. Перепланировкой занимаются практически все.

Особых проблем это не создает, если переделки делать в рамках разрешенных законом.

Можно ли сделать капитальный ремонт с перепланировкой в квартире, которая под залогом ипотечного кредита? Подробно о нюансах переделок в заложенной квартире узнаете из этой статьи.

По закону квартира, которая находится в залоге (ипотечном или любом другом) должна оставаться в том виде, как при оценке. Все, что владелец хочет в ней изменить, должно быть согласовано с залогодержателем (банком, например).

Изменения в квартире не должны снизить стоимость жилья. Поэтому разрешение нужно брать сначала у банка, а потом согласовать проект с БТИ. Не имеет значения какую недвижимость вы заложили под кредит.

Изменения по желанию можно вносить только в тот дом, которые не находится под залогом.

Все запреты и действия с заложенным имуществом описываются в договоре займа. Этот документ – основа для принятия решения по реконструкции, перепланировке и капитальному ремонту залога.

Если банк сразу установил пункт, по которому вы не имеете права менять что-либо в квартире (разрешен только косметический ремонт), то вам следует придерживаться правил.

Регулируются отношения по ипотечной недвижимости ФЗ «Об ипотеке» http://docs.cntd.ru/document/901712928.

Многоквартирные дома строятся строго по плану, который разрабатывается так, чтобы была обеспечена безопасность жильцов.

На генеральном плане дома черными линиями отмечают те стены, которые можно ломать и переносить. Красными принято отмечать несущие стены и зоны, которые трогать нельзя.

Их снос, переделка, и другие строительные манипуляции могут привести к появлению трещин, завалов и разрушению всего этажа или здания.

Если вы решили заняться переделкой в квартире, вам нужно знать важное отличие между перепланировкой и переоборудование (переустройство).

Переоборудование – изменение местоположения коммуникаций (канализационных, водопроводных труб, газоснабжения, газовых отопительных котлов). Теплые полы в лоджии или на балконе тоже относятся к переустройству квартиры. В целях безопасности жильцов все водо- и канализационные коммуникации должны находиться друг под другом.

Запрещается переустанавливать ванну в своей квартире, например, в зону, где у соседей сверху или снизу находится спальня или жилая комната. Переустановка газовой плиты тоже запрещена. Кроме этого, кухня с газовой плитой должна иметь плотно закрывающуюся дверь, чтобы при утечке газа жильцы не пострадали. Поэтому строго запрещается совмещать жилую комнату с кухней.

Исключение – квартиры, где пользуются электрическими плитами.

Перепланировка – это переделки межкомнатных стен, добавление этажа в высоких квартирах, манипуляции со встроенными шкафами, дверными проемами, другие строительные работы, которые меняют прежний план квартиры. Запрещено соединять санузел с жилой комнатой или кухней, ломать несущие стены.

Переделки в квартире военной ипотеки. Военная ипотека отличается тем, что согласование проходит не только с банком, но и с ФГКУ Росвоенипотека. Процент отказов здесь выше, чем на гражданке. Требования и проверки проводятся более досконально. Причины проведения перепланировок должны быть обоснованными.

Если банк даст согласие сразу, то квартирное управление будет принимать решение долго. При этом учитывается и характер работы срочников и контрактников. Если семья часто переезжает из части в часть, то в таком ремонте будет отказано.

Исключение – доказанные существующие неудобства планировки, которые действительно нужно устранить.

Редко, но встречается вариант, когда застройщик продает квартиры без внутренних перегородок. Такое жилье стоит дешево. Но вкладывать в него приходится покупателю. Банки дают разрешение на перепланировку сразу. Для этого вам нужно:

  1. Взять план коммуникаций квартиры и несущих стен.
  2. Обязательно! Сравнить с реальным расположением труб, электрических щитков и газовых подводок.
  3. Обратиться в БТИ и сразу составить план реконструкции.
  4. С документами из БТИ отправляйтесь в банк за разрешением.
  5. После проведения всех работ, оформить квартиру, провести оценку, застраховать.
  6. Все документы отнести в банк.

Крайне редко банки не дают разрешение на перепланировку. Обычно банки в разрешениях ссылаются на ст. 25 – 29 ЖК РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения» http://ojkrf.ru/gl4. Справка банка оформляется в свободной форме. Один и тот же банк может написать такое разрешение разными словами. Например:

  • разрешить перепланировку, с согласия БТИ;
  • в течение 6 месяцев со дня выдачи разрешения, предоставить отчет по капитальному ремонту;
  • разрешить перепланировку в соответствии с законодательством и с соблюдением нормам безопасности.

Вариантов может быть множество, но суть одна – все действия должны одобрить в бюро тех. инвентаризации.

Сбербанк, например, выдает разрешение после устных расспросов о планах заемщика. Форма в Москве выглядит на фото внизу.

ВТБ 24. В этом банке условия практически не отличаются от общепринятых в банках России. Вам могут дать разрешение примерно такого вида:

Чтобы залогодатель действительно сделал перепланировку по закону и получил разрешение БТИ, банки требуют предоставления разрешительных подтверждающих документов. Иногда требуется и оценка квартиры после капремонта. Если переделки повлияют на стоимость (квартира станет дешевле, чем до перепланировки), то вас могут принудить вернуть залоговое жилье в прежний вид.

С чего начать оформление перепланировки квартиры в ипотеке? Вам нужно подготовить несколько документов:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • свидетельство на право собственности;
  • ипотечный договор с банком;
  • оценочное свидетельство;
  • страховку на квартиру;
  • техпаспорт квартиры с планом. Если вы собираетесь масштабно перепланировать свое жилье, то нужно взять и план здания или трех этажей – вашего, под вами и над вами;
  • предварительный план переделок в квартире.

Все эти документы должны быть у вас наготове. Лучше, если папка будет с вами при посещении любой инстанции. Некоторые старательные работники требуют и справку банка о платежах.

  1. Возьмите разрешение банка. Для этого отнесите туда предварительный план и напишите заявление-просьбу на разрешение проведения работ.
  2. Если банк даст согласие, то, по его требованию, подготовьте в БТИ официальный план перепланировки и предоставьте банку.
  3. В бюро тех. инвентаризации возьмите разрешение на перепланировку.
  4. Если квартира коммунальная, или вы соединяете две квартиры, то согласие соседей необходимо.
  5. Получите разрешение жилищной инспекции.
  6. Посетите страховую компанию, где страховали ипотечную квартиру и согласуйте свои действия.
  7. Зарегистрируйте обновленную квартиру и получите новый техпаспорт.
  8. Проследите, чтобы данные были внесены в ЕГРП.
  9. Возьмите выписку из ЕГРП.
  10. После ремонта переоформите страховку.
  11. Вызовите оценщика. Если квартира после перепланировки будет стоить дешевле первоначального варианта, вас принудят вернуть все в прежнее состояние.
  12. Страховку, оценочное свидетельство, выписку из ЕГРП, новый техпаспорт, Кадастровый паспорт отнесите в банк, даже если не требовали. Банки часто подают в суд, о чем заемщик узнает только из повестки.
  13. Возьмите у сотрудника финансово-кредитной организации справку о том, что вы все документы предоставили, и у банка нет к вам претензий в связи с переделками.

Если вы сделали перепланировку без согласования, то у вас могут быть проблемы с продажей. Покупатели не хотят лишних расходов.

А по закону, они обязаны в течение 6 месяцев после покупки вернуть квартиру в прежний вид или узаконить жилье в новом состоянии.

То есть, им необходимо будет оплатить в БТИ составление нового плана квартиры, оценку и понести другие, сопутствующие расходы. Цена такой квартиры резко упадет.

Если вы не согласовали перепланировку, и она может повлечь за собой опасность или угрозу жизни, здоровья людей, появлению аварийной ситуации, то через суд квартиру банк может забрать и продать с торгов. При этом, часть денег будет вам возвращена, суд обяжет вас привести квартиру в первоначальный вид. Пункт 5 и 6 ст. 29 ЖК РФ http://ojkrf.ru/gl4.

Незаконная перепланировка, если она не привела к серьезным последствиям, очень часто вообще не регистрируется владельцами в новом виде. Судя по обсуждениям на форумах, самое главное не навредить всему зданию и соседям.

Например, если хозяйка квартиры хочет перенести кухню и санузел на место спальни, то это недопустимо по всем законам безопасности. При любой утечке из труб спальня соседей будет залита. В многоквартирных домах строго соблюдается местоположение коммуникаций – все трубы находятся друг под другом.

Если вы сделали перепланировку в собственном доме, то банка будет интересовать только ценность квартиры после переделки.

На форумах риэлторы, продавцы и покупатели не видят проблем с продажей перепланированной квартиры, если все документы согласованы и утверждены.

Проблем не может быть до тех пор, пока владелец не решит продать, передать в наследство, в дар свою квартиру. Новым владельцам придется вкладывать большие деньги в узаконивание или приведение в надлежащий вид жилой недвижимости.

Могу я купить квартиру в ипотеке, если хозяин сделал в ней несогласованную с банком перепланировку? Что мне сделать, чтобы в дальнейшем не было проблем?

Покупка жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, если вы не собираетесь ее продавать. Если перепланировка не соответствует требованиям закона, то проблемы у вас могут начаться в любой момент. Пусть владелец возьмет разрешение в банке и БТИ сам, чтобы потом вам не пришлось нести лишние расходы и решать проблемы из прошлого.

Хочу объединить санузел, а квартира в ипотеке. Мне обязательно уведомлять банк?

Разрешение в банке нужно взять обязательно. В соединении ванны и санузла вам не откажут. Но если квартира в ипотеке, то лучше все делать по закону и в соответствии с договором. Не стоит подавать банку повод расторгнуть с вами договор ипотеки.

Моя квартира в новостройке. До получения ее в собственность по ипотеке в ней было межкомнатных стен. Квартира – студия мне не нравится, хочу ее переделать. Нужно ли согласовывать с банком перепланировку? Куда еще обратиться?

Напишите просьбу в банк о получении разрешения на капремонт и укажите, что вы хотите сделать. После одобрения, обратитесь в БТИ и согласуйте план межкомнатных перегородок. Проверьте, в техпаспорте квартиры, совпадает ли реальное расположение коммуникаций с теми, которые на плане квартиры. После ремонта оцените квартиру и предайте заключение оценщика в ваш банк.

Когда квартира куплена на собственные деньги, такие сложные, долгие, затратные процедуры из-за перепланировки не проходят. Но заемные средства требуют подотчетности. Под кредит вы заложили недвижимость определенной стоимости, поэтому для кредитора важно, чтобы цена залогового объекта не упала из-за ваших действий с ним.

Источник: https://ipoteka.finance/voprosy/pereplanirovka-kvartiry-v-ipoteke.html

Ссылка на основную публикацию