Отчет об оценке земли, а также примерный отчет оценки сервитута земельного участка, его результаты и нюансы составления — всё о недвижимости

Оценка и расчёт стоимости сервитута земельного участка

При условии пользования чужим участком или иным имущественным объектом, вполне разумным шагом, представляется, оплата за пользование.

В наше время это правило, в некоторых случаях, уже является регламентированным и вопрос о том, как отблагодарить соседа за то, что разрешил воспользоваться своей территорией – не является насущным. Сумму или размер благодарности достаточно легко высчитать самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

А если собственник, воспользовавшись необходимостью в использовании участка другим лицом, затребует непомерную цену – его так же достаточно легко поставить перед фактом реальной стоимости этой услуги.

Общая информация

Требование платы за обременение земли сервитутом уместно во всех случаях, когда часть участка эксплуатируется иным лицом, нарушая свободу собственника.

Исключения могут составлять случаи, когда неудобства от пользования, являются ничтожными.

Особенно это касается отношений между соседями, которые подразумевают зависимость друг от друга при проведении тех или иных работ на согласованных смежных полосах территорий (межах).

Плату нужно требовать тогда, когда договорённости об использовании части участка, выходят за рамки устного разрешения и приобретают правомочность, оформленную соглашением сторон или односторонним решением, с приложением судебного постановления.

При составлении соглашения, сумма установленной оплаты определяется сразу и вносится в условия соглашения.

При установлении обременения сервитутом через суд, сумма оплаты определяется сразу после принятия решения судом, на основании исковых требований и признанных судом нормативов. Плата за обременённость сервитутом всегда взымается в пользу собственника участка.

Различия в оценке частного и публичного сервитута

В соответствии с п.5 ст.274 ГК РФ и п.6 ст.23 ЗК РФ, собственник участка имеет право требовать плату, но при этом назначенная плата должна быть соразмерной причинённым неудобствам.

Понятие причинённого неудобства является математической величиной и подлежит вычислению в соответствии с имеющимися методологическими положениями. При взаимодействии частных лиц, право требования может быть инициировано исключительно со стороны собственника.

В отличие, от частного, публичный сервитут значительно сложнее поддаётся удовлетворению требований об оплате. В соответствии с п.6 ст.

23 ЗК РФ, требование соразмерной платы уместно лишь в тех случаях, когда ограничение собственника в пользовании собственным участком сталкивается с существенными затруднениями.

Таким образом, при проведении изыскательских работ или проведении через участок линейных объектов, стоимость сервитута может быть отрицательной, так как по окончании работ землевладелец не понёс никаких убытков.

Понятие соразмерности является ключевым требованием к объективному подходу и расчёту стоимости в соответствии с методическими требованиями, утверждёнными Росземкадастром.

Подсудность установления и оценки возникает тогда, когда стороны не смогли договориться по взаимному согласию.

Как правило, иск возбуждает сторона, которую не допускают к проведению работ на чужом участке, с обоснованием реальной необходимости использования земель.

Судом учитываются все возможности по снижению доставляемых неудобств по обложению землепользователя ограничением. Суд учитывает и возможности компенсации за право пользования участком.

Если стороны не пришли к единому мнению или представили на рассмотрение суда противоречивые сведения, исходящие исключительно из личных интересов, суд имеет право назначить проведение экспертизы по нанесению имущественного ущерба собственнику участка. В этом случае, решением экспертной комиссии будет установлен масштаб пользования и условия его оплаты.

Предоставленная для исчисления стоимости информация, должна отражать реальное положение вещей и быть истинной. В обратном случае, собственник участка может предстать перед судом в качестве ответчика.

Если обременение устанавливается по взаимному соглашению на короткий срок – землевладелец вправе установить разумную стоимость услуги по своему усмотрению. Если другая сторона сочтёт его требования завышенными, то для определения стоимости сервитута может использоваться принцип утраты части прав пользования в соответствии с обременением.

Соответственно, расчёт стоимости производится на основании общей рыночной стоимости 1 кв.метра земли в соответствующем районе, регионе, населённом пункте и т.п.

Далее учитывается степень обременённости и размер убытков, в соответствии с размером обременённости. Степень обременённости зависит от масштабов работ, проводимых на участке и размера части участка, который отчуждается от собственника в пользу лица, установившего сервитут.

По имеющимся данным, степень обременения может варьироваться от 0 % (ничтожное обременение) – до 100 %, когда собственник практически не имеет возможности пользоваться участком и ему приходится защищать собственные права в судебном порядке.

Обычно, при установлении публичного сервитута на полный участок собственника, вопрос его имущественных прав решается в административном порядке – путём замены или выкупа земель.

Расчёт стоимости

Для того, чтобы произвести расчёты, в первую очередь необходимо вычислить базовую величину понесённых владельцем убытков. Она заключается в сопоставлении:

  • рыночной стоимости 1 кв.м земли;
  • общего объёма земли, отчуждённой от собственника, установлением сервитута, и измеряемой в процентном соотношении к общему объёму участка.

Высчитав рыночную стоимость участка, подлежащего обременению сервитутом, определяют её полную стоимость по праву постоянного (бессрочного) пользования, но учитывают предел пользования сроком в 49 лет.

Затем, из стоимости обременённого участка, высчитывают срок установленного обременения:

  • 49 лет = 100 % стоимости;
  • срок установления сервитута = х % стоимости.

Решив уравнение, можно получить базовую стоимость убытков, понесённых собственником. Далее, по методикам Росземкадастра, добавляются другие ставки расчёта стоимости.

К ним относится упущенная выгода и реальный ущерб. Упущенная выгода высчитывается как среднестатистическая единица получаемой от участка выгоды (пользы) – путём дисконтирования денежного потока.

Для этого проводится анализ притока и оттока денежных средств, путём сравнения разных статусов участка: при отсутствии обременения и с обременением сервитутом.

Реальный ущерб определяется разницей рыночной стоимости земель без обременения и с обременением сервитутом.

Общая оценка стоимости составляет сумму следующих величин:

  • размер реального ущерба, которого не могло быть, при условии отсутствия обременения и который возник исключительно на его основе;
  • сумма утраченной выгоды, которая могла быть получена без установления сервитута;
  • реально понесённые убытки в результате ограничения пользованием (по приведённому выше расчёту).

После определения общей стоимости сервитута, стороны договариваются (следуют решению суда) о способах оплаты. По договорённости сторон, собственник может получить всю сумму положенных выплат:

  • за один раз;
  • несколькими частями в оговорённый срок;
  • в качестве помесячной или поквартальной оплаты.

Но при условии получения всей суммы задолго до завершения сроков действия обременения, могут возникнуть некоторые проблемы.

Если работы будут закончены досрочно, то отмена сервитута будет затруднена из-за проведённых взаиморасчётов и может быть чревата новыми судебными разбирательствами. Если же размер ущерба превысит сумму выплат на определённый срок – могут возникнуть аналогичные, проблемы.

Поэтому предусмотрена возможность изменения оплаты и переоценка стоимости сервитута, как по согласию сторон, так и по решению суда.

Итоги

При составлении документа об оценке необходимо оформить его надлежащим образом, с использованием данных из записей кадастрового учёта и с учётом всех имущественных объектов, которые расположены на участке собственника, и в особенности – если они попадают в зону обременения.

Оценка сервитута составляется по образцу договора и включает в себя сведения о сторонах, заключивших соглашение об оплате компенсации за обременение и ограничение пользования участком.

Также в документе должно быть оговорено положение о том, что соответствующая оценка установлена на определённую дату (дату составления) и имеет право на пересмотр обозначенных условий. Впоследствии, при существенном изменении условий рынка, возможна переоценка и переоформление соглашения.

Источник: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/predostavlenie/polzovanie/servitut/otsenka-2.html

Дипломные и курсовые работы, магистерские диссертации по праву на заказ

Добро пожаловать!

На нашем сайте Вы можете заказать магистерскую диссертацию, дипломную или курсовую работу по праву (юриспруденции). Также мы можем подготовить для Вас отчет по практике, научную статью или реферат по праву, решить задачи, помочь с подбором материала и многое другое.

Читайте также:  Разрешение на строительство гаража на своем участке: нужно ли, как получить, а также правила и нормативы для строительства на земельном участке для ижс? - всё о недвижимости

Все работы выполняются специалистами с высшим юридическим образованием, имеющими опыт научной и практической работы.

На сегодняшний день в сети Интернет можно бесплатно скачать множество работ, однако такие работы по юриспруденции никогда не дадут вам уверенности, так как они не выдерживают проверки преподавателем и определяются как скаченные с интернета.

Курсовые и дипломные работы, а также магистерские диссертации по юриспруденции должны подготавливаться профессионалами, специализирующимися в области юриспруденции и права, а не «специалистами» широкого профиля.

Мы не беремся за любые заказы, а работаем исключительно по юридическим дисциплинам. Каждый заказ передается специалисту, выполняющему работы по соответствующей (гражданско-правовой, административно-правовой, конституционно-правовой и т.д.) отрасли права или предмету.

Вы получаете авторскую работу, проверенную на оригинальность системой Antiplagiat.ru. При получении вы можете там же проверить вашу работу, загрузив файл в систему, для того, чтобы убедиться в ее оригинальности. При заказе работы просим указывать необходимый процент оригинального текста в системе Antiplagiat.ru, а также способ проверки.

Наши преимущества:

  • консультации по подбору темы работы (бесплатно);
  • бесплатное составление плана работы;
  • строгая специализация — подготовка работы лицами, имеющими, как минимум, высшее юридическое образование (мы выполняем только работы по праву).
  • подготовка работы на основе действующего законодательства;
  • использование в работе новейших литературных источников и новейшей судебной практики;
  • полное сопровождение до защиты работы;
  • гарантийные обязательства.

При подготовке всех работ используются регулярно обновляемые справочные правовые системы «Гарант» и «Консультант Плюс», что позволяет учитывать самые последние вступившие в силу изменения законодательства, а также законопроекты, планируемые к принятию Государственной Думой в ближайшее время.

Имеющаяся в нашем распоряжении как обычная, так и обширная электронная библиотека, позволяет нам использовать как классические труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, так и научные работы, учебники, комментарии, монографии и статьи, вышедшие в самое последнее время. Как правило, обязательным требованием для наших магистерских диссертаций, дипломных и курсовых работ по праву является наличие в них использованных источников выпущенных в текущем году.

Абсолютно на все работы даются гарантии.

Мы оперативно обрабатываем заказ и стараемся как можно быстрее написать работу, к примеру курсовые работы подготавливаются в срок от 7 до 14 дней, а дипломные работы по юриспруденции — от двух до четырех недель.

Мы делаем на заказ:

Дипломные и курсовые работы, а также магистерские диссертации и научные статьи по праву требуют много времени и усилий. Доверьтесь профессионалам, экономьте свое время.

Источник: http://www.justicemaker.ru/view-article.php?art=4836&id=6

Проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации

Трифонова В.А., эксперт оценщик АКГ «RSM Топ-Аудит» асс. Кафедры Кадастра и основ земельного права Московского Государственного университета

геодезии и картографии (МИИГАиК)

Общая площадь земельного ресурса Российской Федерации составляет порядка 1,7 млрд. га. В этом случае, необходимо учесть тот факт, что данные площади должны быть зафиксированы в общем реестре земель, и иметь правовой статус.

Далее, достаточно остро встает вопрос о рациональном использовании и управлении этим ресурсом. Необходимо учесть, что большая часть этих земельных площадей принадлежит различным Компаниям, причем виды прав на землю могут быть разнообразными (на правах постоянного (бессрочного) пользования, долгосрочной/краткосрочной аренды и прочее).

В тоже время, земельный ресурс является стратегическим ресурсом, в который выгодно инвестировать средства. Это подтверждается проведенным автором анализом земельного рынка РФ и следующими основными факторами: 1.

Земля не имеет физического, функционального износа, а также амортизации в силу своего специфического характера как природный ресурс, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен. 2. Землю невозможно свободно воспроизвести, как другие объекты недвижимости. 3.

Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь, вполне, определенное функциональное и разрешенное назначением. 4.

Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания. 5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития.

6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, в том числе и обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Ввиду того, что рынок земельных участков в Российской Федерации находится на стадии формирования, возникает вопрос об оценке рыночной стоимости земельных участков в целях продажи, внесения в уставный капитал вновь создаваемых юридических лиц, залога и прочих целей.

Очевидно, что полученная стоимость существенно влияет на стоимость активов Компании, Предприятия в сторону их увеличения или уменьшения, в зависимости от стоимости прав на земельные участки, принадлежащие юридическим или физическим лицам.

Необходимо отметить, что большинство земельных участков являются обремененными.

Кроме того, опираясь на проведенную автором оценку рыночной стоимости земельных участков крупных региональных компаний необходимо отметить тот факт, что большинство земельных участков находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования. В то же время, многие земельные участки являются обремененными.

Определяя рыночную стоимость земельных участков, автор столкнулся с рядом проблем, которые затрудняют оценку рыночной стоимости земельного актива. В основном, сложности возникали с получением информации по тому или иному земельному участку:

  • В случае оценки земельных участков филиалов Энергокомпании, — нет единого банка по учету земельных участков, поэтому правоустанавливающие документы на землю находились непосредственно в филиалах энергокомпаний, что в свою очередь, увеличивало время сбора исходной документации и существенно затрудняло оценку зданий и сооружений, находящихся на этих земельных участках,
  • Правоустанавливающие документы на земельные участки находились на стадии переоформления, поэтому правовой статус земель не был определен,
  • Некорректное отражение в правоустанавливающих документах на земельные участки обременений (сервитутов), что затрудняло выделение доли самого обременения,
  • Неразвитость рынка земельных участков в регионах и проч.

Опираясь на проведенные автором работы по оценке рыночной стоимости активов крупных компаний Российской Федерации, был проанализирован рынок недвижимости г. Москва и Московской области, г. Санкт-Петербург и Ленинградской области, г. Нижний-Новгород и Нижегородской области, г.

 Самара и Самарской области, г. Абакан и респ. Хакасия, г. Благовещенск и Амурской области, г. Тюмень и Тюменской области, г. Ижевск и Удмуртской республики, г. Ростов-на-Дону и Ростовской области, Краснодарского края, Тульской области, г. Саратов и Саратовской области, г.

Вологда и Вологодской области и проч.

В результате, было определено, что земельный рынок находится на стадии формирования, и не так развит, как рынок недвижимости. В то же время этот сегмент рынка набирает существенные обороты в регионах РФ.

Права на земельные участки, используемые в оценке, как объекты-аналоги, выставляются на продажу, в основном, в виде прав аренды, собственности.

Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на земельном рынке.

В частности, наиболее развит земельный рынок (из вышеречисленных регионов) в г. Москве и Московской обл., Ленинградской, Нижегородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. В этих регионах, с течением времени и принятием законов РФ и местных нормативных актов, земельные участки только увеличиваются в своей стоимости.

Земельный сервитут
Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю.

Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п.

Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины).

Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т.п.

Читайте также:  Договор аренды квартиры с описью имущества скачать бесплатно: образец - всё о недвижимости

В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа.

Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Понятие и содержание сервитута

Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче земельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная земельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.

Для того, чтобы определить насущные проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), необходимо рассмотреть, прежде всего, законодательство, регулирующее такое понятие, как обременение (сервитут) и возможность определения его рыночной стоимости.

Гражданский Кодекс (часть вторая), от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, в редакции ФЗ 26.03.03, статьей 553 регулирует права на недвижимость при продаже земельного участка.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В ЗК главе 4, статье 23 дается полная характеристика права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом).

Сервитут может быть Частным (сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством) и Публичным (сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и проч.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления или общественная организация, которые обосновывают необходимость введения сервитута, осуществляют экономическую оценку полезности этого сервитута, а собственник участка, в свою очередь, экономически аргументирует будущие или настоящие потери от ограничения своих прав на природные полезности земельного участка. Другими словами, возникает необходимость оценки рыночной стоимости так называемой «соразмерной платы» за причиненные неудобства собственнику такого земельного участка.

Существенным различием у частного и публичного сервитута является оформление их прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Одним из нововведений в ЗК №136-ФЗ от 25.10.2001г., является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. То есть на сервитут накладываются временные рамки, что в свою очередь является большим шагом в земельных отношениях.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В тоже время, Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов)

Для определения рыночной стоимости земельных участков в законодательной базе Российской Федерации существуют следующие документы:

  1. ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-ФЗ от 16 июля 1998 г. в ред. Федеральных законов от 27.02.2003 № 29-ФЗ)

Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-mz9.html

Отчет об оценке земельного участка сельхозназначения

Снижение кадастровой стоимости земли

Обновленные данные были получены на основании государственной кадастровой оценки земель, которую проводили территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Кадастровая стоимость земли значительно превышает рыночную, но именно она берется за основу для вычисления земельного налога и формирования выкупной цены земельного участка при его приватизации.

Закон позволяет собственникам бороться за снижение кадастровой стоимости земельного участка, однако без помощи профессионалов в этом деле не обойтись. Новая кадастровая стоимость участков может быть оспорена в Арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в течение 6 месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Оценка земельного участка

Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 141-ФЗ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с Федеральными законами.

земли сельскохозяйственного назначения; земли населённых пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности или муниципальной собственности.

Оценка сельскохозяйственных земель

При этом, основными факторами, которые влияют на оценку земли сельскохозяйственного назначения .

являются: наличие и качественное состояние подъездных путей, близость инженерных систем и коммуникаций, местоположение, транспортная доступность, а также наличие ирригационных систем и зеленых насаждений.

Оценка земли сельхозназначения необходима для принятии управленческих и инвестиционных решений; при покупке или продаже с/х земли, для разработки инвестиционных проектов; при кредитовании под залог с/х земли и т.

Оценка земли или земельного участка

Оценка земли включает в себя количественное и качественное наличие коммуникаций и возможность подключения к существующим сетям, в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов различных видов недвижимости.

Для чего нужна оценка земельного участка? В связи с развитием рынка загородной недвижимости спрос на землю растет с каждым днем.

Земля – товар ликвидный, поэтому сегодня стремятся приобрести ее не только компании-застройщики, но и частные лица.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке

Кадастровая оценка земель Кадастровая оценка земли осуществляется под управлением органов власти на основании Земельного кодекса Российской Федерации и включает в себя комбинацию сравнительного, доходного и затратного подходов.

Кадастровая оценка земель представляет собой комплекс технических и административных действий, результатом которых является получение кадастровой стоимости участков земли на определенной территории и по состоянию на текущую дату оценивания.

Методика по оценке земельных участков (земельных наделов) по своей сути ни чем не отличается от любого иного вида оценки недвижимости, за одним лишь исключением, состоящим в том, что земля (участок земли) как объект оценки в большинстве случаев не устаревает, не подлежит износу и соответственно не подлежит какому-либо индексированию в сторону ее удешевления. (Случаи экологических катастроф и эрозии почв являются единственным возможным исключением). Виды Оценка земли, исходя из ее функционального назначения подразделяется на следующие виды оценки: оценку стоимости лесных земель; оценку стоимости городских земель; оценку земли сельхозназначения; оценку земель особо охраняемых территорий. Кадастровая оценка Несколько обособленно в системе оценки земли находится такой вид оценки как оценка земельных паев или же оценка земельной доли в дачном кооперативе, садоводческом товариществе, а также в ГСК или ЖСК.

Читайте также:  Освещение придомовой территории многоквартирного дома: нормы, кто отвечает, а также за чей счет осуществляется - всё о недвижимости

Новости Рекомендации по работе с аналогами в отчетах об оценке, выполненных в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Как неоднократно отмечали в своих выступлениях представители НП «СРОО «Экспертный совет», судьи дословно вычитывают ФСО и дают замечания, которые могут считаться формально корректными, хотя по существу являются незначимыми.

Это лишний раз показывает с какой внимательностью нужно формулировать тексты ФСО при их разработке, проверяя на возможность двойственного, расширительного или системного некорректного толкования.

В качестве типичного примера можно рассмотреть замечания на отчеты об оценке из решений Московского, Новосибирского и Челябинского областных судов 2015 года.

— срок эксплуатации земли не имеет ограничений, в отличие от объектов на ней расположенных.

Земельный кодекс Российской Федерации подразделяет земли по целевому назначению на земли: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса. Земельный рынок Екатеринбурга и Свердловской области отличается большой неоднородностью.

Уменьшение кадастровой стоимости земли

Кадастровая стоимость в Алтайском крае определяется Администрацией Алтайского края постановлениями, традиционно, сразу в отношении всех земельных участков на территории Алтайского края, отнесенных к определенной категории земель (земли населенных пунктов — примерно 80% от числа всех участков, земли особо охраняемых природных территорий, земли сельскохозяйственного назначения и т. д.) В соответствии со ст.

Земельный фонд не бесконечен, поэтому, чем меньше на рынке предложений по продаже земельных участков, тем выше на них цена.

Независимая оценка земельного участка проводится как оценка природного ресурса, среды проживания населения или объекта в составе бизнеса предприятий.

Сегодня в России земельные участки являются одними из наиболее распространенных объектов оценки в составе имущества какого-либо предприятия.

Оценка стоимости сельскохозяйственных земель

В таких условиях активно развивается рынок сельскохозяйственных земель и растет число сделок по аренде земельных участков для ведения сельского хозяйства.

Ни одна сделка с земельными участками, предназначенными для сельскохозяйственного производства, не может обойтись без точной оценки стоимости.

В практике деятельности оценочных компаний оценка стоимости сельхозземель и земель сельхозназначения весьма распространена.

15 – 16 сентября в Новосибирском РО РОО состоится семинар «Все, что вы хотели узнать об оценке сельхозземель, сервитутов и расчете компенсационных выплат при изъятии земель для госнужд

Практические расчеты и реальные главы отчетов».

Семинар ведет Анисимова Любовь Константиновна, канд.экон.наук, член Совета и Экспертного Совета РОО, председатель правления Краснодарского РО РОО, директор ООО «Институт оценки и управления собственностью», г. Краснодар. 1.

Оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения На примере реального отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения дается материал, указывающий на особенности оценки пашни с целью кредирования под залог.

Рассматриваются вопросы общепринятой в РФ классификации сельскохозяйственных угодий и особенности оценки каждого угодья.

Даются практические советы о том, какую информацию необходимо использовать при оценке пашни, залежи, многолетних плодовых и декоративных насаждений, а также кормовых угодий: сенокосов и пастбищ. Указываются источники информации для подобной оценки, приводится редкая, но необходимая справочная информация.

Указываются главные и характерные для сельхозугодий ценообразующие факторы, способы расчета корректировок, особенности подбора аналогов для сравнительного подхода. Рассматриваются особенности применения доходного подхода при оценке продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима.

Как показывает практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное использование земельных участков в сельском и лесном хозяйствах, а также неэффективное управление землями населенных пунктов и промышленного назначения, прежде всего, размещение в центре городов промышленных зон, экологически вредных предприятий.

Оценка земельных участков подразделяется на массовую кадастровую оценку и рыночную оценку земли, когда оценивается единичный участок.

В каких целях проводится оценка земельных участков Ниже представлены основные цели и задачи, когда необходима оценка земельных участков: Оценка при внесении взноса в уставной капитал Оценка в целях выкупа или инвестирования При разделе имущества и решении имущественных споров Совершение сделок купли-продажи Обеспечение залога или в целях кредитования Оценка для постановки на баланс организации Оценка права пользования землей Оценка земельного участка для вступления в наследство Могут быть и другие цели оценки земли, так как каждый случай, когда необходима оценка, в своем роде уникален. Документы для оценки земельных участков Для проведения оценки земли Заказчик предоставляет следующий пакет документов: Свидетельство о государственной регистрации права или договор, на основании которого возникает право на земельный участок Кадастровый паспорт земельного участка Договор аренды, если участок принадлежит на правах аренды Сведения об обременении земельного участка (при наличии) Данные Заказчика (реквизиты юридического лица или паспортные данные физического лица) Подлинники документов предоставлять необязательно, при оценке земельных участков вполне подойдут копии вышеописанных документов. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка Оценка рыночной стоимости земельного участка включает несколько этапов: Постановка основных задач на оценку земельного участка Сбор и анализ полученной от Заказчика информации Анализ наиболее эффективного использования земельного участка Определение стоимости земельного участка на основе подходов к оценке-сравнительного и доходного Согласование полученных результатов Подготовка отчета об оценке На первом этапе необходимо установить следующие параметры, по которым будет происходить оценка земельного участка: Цель оценки Стандарты оценки, в соответствии с которыми проводится оценка Состав и объем оцениваемых прав на участок Необходимо определить следующие признаки, характеризующие правовой режим использования земельного участка: Кадастровый номер Категория земель, в границах которых расположен земельный участок.

Оценка прав на земли различного назначения

Существенное влияние на стоимость оказывает близость лесного массива и водоема (озеро, река).

Так же значимыми могут оказаться престижность района, уровень качества подъездных путей, в том числе возможность круглогодичного подъезда к участку, уровень развития инфраструктуры и многое другое.

ООО «Бенефит» производит: Оценку промышленных земель Оценку сельскохозяйственных земель Оценку земель населенных пунктов Оценку земель поселений Кадастровую оценку Оценку участка для суда Оценку земельных участков с промышленными предприятиями, Оценку земель под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) Оценку земли ЛПХ Оценку земли под крестьянско-фермерскими хозяйствами Оценку пев и земельных массивов Оценку иных земельных участков Наиболее часто производится оценка земель сельскохозяйственного назначения, оценка земельных участков населенных пунктов, а также земель на территории садовых товариществ и дачных кооперативов. К оценке каждого из видов наши специалисты подходят индивидуально. Так, например, земли поселений, либо населенных пунктов, оцениваются исходя из анализа данных о состояниях рынка, сделках купли-продажи, порядке цен, не говоря уже об учете инженерно-транспортной инфраструктуры, уровне объектов социально-бытового обслуживания, окружающей среде и исторической ценности объекта. Оценка же стоимости земель на территории садовых товариществ и дачных кооперативов основывается на сборе и анализе данных об экологическом состоянии района, о наличии электро-газоснабжения, учитывается и интенсивность транспортного сообщения, близости центров инфраструктуры и порядка цен на рынке. Что касается оценки земель сельскохозяйственного назначения, то здесь используются данные из других отраслей.

Наиболее характерными случаями, когда может потребоваться оценка стоимости земельных участков являются: сделка по купле-продаже земельного участка, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, страхование имущества, определение арендной платы за землю и т.д.

Оценка рыночной стоимости земли может также проводится и в иных целях, например, в целях установления земельного налога или арендной платы за землю. К землям сельскохозяйственного назначения отнесены участки единого земельного фонда, используемые или по своим природным качествам пригодные для использования в сельском хозяйстве, т.

Источник: http://urist-rostova.ru/otchet-ob-ocenke-zemelnogo-uchastka-selhoznaznachenija-49627/

Ссылка на основную публикацию