Оценка стоимости квартиры: основные способы — всё о недвижимости

Оценка недвижимости. Методы оценки стоимости недвижимости

Вы решили продавать свою недвижимость. Дело за малым – узнать, сколько она стоит. Оценка любого рода занимает особое место и присутствует во всех сферах жизнедеятельности каждого человека. Однако в условиях финансово-экономического кризиса, в условиях нестабильности цен эта задача неимоверно усложняется.

В любом случае, будете ли вы продавать квартиру с помощью третьих лиц – специализированных агентств и частных риэлторов или сами, важно самому знать, как происходит оценка недвижимости. Переоценив свою недвижимость, вы потеряете время. Это не страшно, когда рынок растет, но если падает, вы рискуете потерять и деньги.

Недооценка тоже никому не нужна – лишних денег, как известно, не бывает.

Оценка недвижимости подразумевает три подхода и три способа, на которых мы остановимся ниже.

Для оценки недвижимости используют несколько подходов:

  • затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
  • сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
  • доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

Как видно, такая оценка недвижимости – это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой – сравнительный, для первичного рынка – затратный.

Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.

Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им недвижимости.

Одна беда – официальная  оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя – физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.

Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:

  • вызов риэлтора на объект;
  • оценка по телефону;
  • оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.

Оценка недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса: во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг.

Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда. Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве своего персонала.

Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни юридической, ни практической подготовки.

Как правило, они работают практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых «прямых продаж» и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный отбор и подготовку персонала. Вам повезет, если попадется опытный человек, в противном случае неправильная оценка недвижимости приведет к простою объекта на рынке, потери времени и денег.

Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или кликаете на сайте по окошечкам, —  кажется, чего проще? Однако здесь есть свои минусы, и главный из которых – весьма приблизительная усредненная цена на выходе.

Кроме того, расхождение между оценками разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта недвижимости! Ведь ваш визави на другом конце провода оценивает по усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе.

Программы на сайтах делают тоже самое, внося некоторые поправки в соответствии с тем функционалом, который в него заложили создатели, – суть те же риэлторы.

Ну и третий вариант. Оценка недвижимости здесь — в умении читать и считать рыночные показатели. Не надо никому платить, за исключением магазина на углу за покупку изданий по недвижимости. Или вовсе, используя Интернет и базы данных объявлений.

В соответствии с наукой статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой, главное здесь – обеспечить наибольшую выборку. Чем больше выборка – тем точнее результат.

Теперь о том, из чего складывается цена на вашу недвижимость – о параметрах оценки.

Первое, о чем следует сказать – это документы. Юридический параметр «чистоты» недвижимости стоит на первом месте. Любая оценка недвижимости должна начинаться с изучения соответствующих документов.

Без них вы не сможете ни продать, ни купить ни один объект.

Свидетельство о праве собственности, выдаваемое соответствующим органом Федеральной регистрационной службы – своеобразный «венец» правоустанавливающих (договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр.) и иных документов на недвижимость.

Недвижимость, чистая юридически (в ней никто не зарегистрирован) и физически (в ней никто не живет) оценивается дороже, чем так называемый альтернативный вариант.  Т.е.

это тогда, когда владельцы ждут покупателя, чтобы после сделки освободить (выписаться и съехать) квартиру или иное жилье.

В кризис это особенно актуально, так как при падении доходов населения и сжатия денежной массы, на рынке выстраиваются огромные «альтернативные цепочки», своим концом никак не могущие нащупать конечного покупателя с полной денежной суммой для покупки недвижимости.

Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за последнее время оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными правоустанавливающими документами (приватизация, покупка новостройки и т.д.), т.к. меньше риск «нарваться» на иск третьих лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и т.п.)

Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.

Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо юридическим «подводным камням», в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста. В любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но, внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах!

Теперь о роли технических параметров в оценке недвижимости.

Местоположение объекта недвижимости – главный критерий. Причем основной фактор, влияющий на стоимость – даже не экологические и инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района.

На втором месте – инфраструктура: метро, железная дорога, садики, школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ.

Вообще оценка загородной недвижимости — дело довольно трудное. И если в «загородке» наиболее существенен субъективный фактор, то городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому, что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с использованием определенного основного строительного материала.

Кирпичные дома строили всегда — дореволюционное жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния. «Сталинки»  (тридцатые – первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе «кирпича».

«Хрущевки» — пятиэтажки. Что и говорить, вместе с «архитектурными излишествами» это жилье, как правило, лишено и удобства для проживания, и, соответсвенно, престижности. «Хрущевки» — дявятиэтажки не далеко ушли от своих пятиэтажных собратьев, — низкие потолки, микроскопические кухни и прихожие: все это – жирный минус даже в престижном центре.

Улучшать быт советских людей начали в середине семидесятых, и тогда же появился термин «улучшенная планировка». Панельные дома до сих пор остаются наиболее популярным вариантом, особенно построенные в пост-советский период, в высотных домах и достаточно большой площади.

90-е принесли не только наиболее широкий метраж, но и самый дорогой и престижный тип многоквартирного дома – монолит. Свободная планировка дает большой простор фантазии в планировании и отделке жилища.

Плюсами являются: парковочные места, охрана подъезда или всей территории дома и двора. «Распашонки», то есть квартиры, которые выходят окнами на разные стороны дома, ценятся выше. Торцевые, с линейным расположением комнат – ниже.

Оценка недвижимости в монолитных домах наиболее проста ввиду наименьшего количества факторов, влияющих на стоимость квартиры.

Параметры, которые в равной степени влияют на все типы домов: несмотря на бурное развития цифровой связи, по-прежнему наличие телефона повышает стоимость квартиры. Вид из окон, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии  — это коэффициенты напрямую влияющие на стоимость.

В заключение скажем о том как оценка недвижимости может быть подвержена влиянию снитарно-технического состояния квартиры.

Если полностью «убитая», требующая капитального ремонта квартира, существенно падает в цене по сравнению с аналогичными, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег.

Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в супер-ремонт – ваших трудов не оценят. А вот «подшаманить» до свеженькой чистоты следовало бы. Покупателю психологически проще решиться на покупку чистой и свежей квартиры.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/ipoteka/analitika/kak-otsenitj-svoyu-nedvidjimostj.html

Оценка стоимости недвижимости | ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

07, Апр 2015 by Admin in деньги,договор,жилищное право     вопрос юристу, вопросы и ответы, недвижимость   3 комментария

ОЦЕНКА квартиры: торг неуместен

Определяющим фактором при сделках с недвижимостью является соглашение продавца и покупателя о стоимости объекта. Как правило, интересы сторон в определении цены прямо противоположны: продавец завышает, а покупатель снижает. Так как же выйти из такой ситуации с минимальными потерями?

Кто может оценить

Объективную оценку стоимости жилья может дать только специалист: независимый оценщик или эксперт отдела оценки риэлторской компании.

Обязательным условием для оценщиков является наличие лицензии, полиса страхования ответственности и свидетельства о прохождении профессиональной аттестации при мэрии (для московских оценщиков).

В соответствии с законом об оценочной деятельности именно заключение лицензированных оценщиков является наиболее объективным и, что важно – единственно значимым для судебных органов (перечень случаев, когда необходимо заключение оценщиков, см. на сером поле).

Риэлторы, в силу специфики работы, вынуждены постоянно оценивать квартиры клиентов. Но в большинстве случаев само экспертное заключение о стоимости квартиры последним не нужно, так как ее цена определяется “по согласованию сторон”. Агент не заинтересован ни в завышении цены (иначе квартиру не продашь), ни в ее занижении (комиссионные от сделки в среднем по Москве составляют 6%).

Что касается независимых оценщиков, то они в оценке отдельных квартир не заинтересованы. По сравнению с оценкой крупного промышленного предприятия это дело неприбыльное.

Читайте также:  Сдача квартиры в аренду: налоги и нужно ли их платить и какие, если сдаешь жилье в аренду по договору в качестве физического лица или юридического, как происходит налогообложение ндфл и является ли это предпринимательской деятельностью - всё о недвижимости

Как определить стоимость

Существует три способа (метода) определения стоимости объекта недвижимости: затратный, метод капитализации дохода и метод сравнения продаж. В зависимости от особенностей объекта и целей оценки агент может пользоваться либо всеми тремя способами сразу, либо выборочно.

Затратный метод

Оценщик определяет стоимость затрат на создание объекта недвижимости (материалы, земля, инфраструктура, коммуникации, оформление и т. д.). При установлении рыночной стоимости городской квартиры затратный метод практически не используется, так как результат не будет отражать истинной ситуации на рынке – сложно вычислить себестоимость строительства одной квартиры в доме.

Метод капитализации дохода

Оценщик устанавливает рыночную стоимость, исходя из совокупности доходов, которые можно получить от объекта, к примеру, сдав его в аренду. Но в основном этот способ применяется для оценки стоимости нетиповых квартир и квартир, требующих ремонта.
Ведь жилая недвижимость в Москве приобретается покупателями для проживания, а не для получения дохода.

Метод сравнения продаж

Это основной способ оценки. Он базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, агент рассчитывает его стоимость.

Безусловно, при этом учитывается, что сегмент рынка недвижимости соответствует требованиям свободной конкуренции. Поскольку не существует двух объектов с абсолютно одинаковыми параметрами, стоимость корректируется с помощью особых коэффициентов.

Последние могут быть положительными, если параметры аналогичных квартир хуже, чем у оцениваемого объекта, или отрицательными, если они лучше.

Как правило, при сделках с недвижимостью оценщику требуется установить рыночную стоимость имущества – наиболее вероятную цену, которая устроит и продавца, и покупателя.

Оценка шаг за шагом

Процедура оценки квартиры проходит в несколько этапов. 1.

Сначала оценщик получает заказ-задание, например, установить рыночную цену квартиры для ее продажи и узнать максимум информации об объекте: – местоположение (адрес, станция метро, расстояние от дома до ближайшей станции метро); – здание (серия дома, материал наружных стен, год постройки/реконструкции, наличие лифта, мусоропровода, домофона); – квартира (этаж, площадь, количество комнат, наличие телефона, балкона, вид из окна, санузел, состояние квартиры). 2. Получив необходимую информацию, оценщик анализирует рынок жилья и находит несколько вариантов, сходных с объектом по характеристикам. Это местоположение и тип дома, площадь и количество комнат в квартире, этаж, оборудование дома. В качестве источника этих сведений специалист может использовать риэлторские базы, объявления в специализированных изданиях СМИ. Если объект оценки и подобранные аналоги расходятся в каких-то характеристиках, оценщик обязан учесть эту разницу и установить поправки и коэффициенты. Так, например, наличие в квартире двух телефонных линий повышает ее цену по сравнению с другими, а отсутствие ремонта, наоборот, понижает. За единицу сравнения оценщики, как правило, принимают стоимость 1 кв. м площади объектов-аналогов. В связи с тем что оценщики руководствуются в работе не только формальными методиками, но и личным опытом, результаты оценки, проведенной разными фирмами, могут несколько отличаться. Причем, чем выше квалификация оценщиков, тем меньше разница между результатами их работы. 3. Результат работы в соответствии с требованиями Федерального Закона “Об оценочной деятельности” № 135-ФЗ от 29.07.98 агент обязан предъявить в виде отчета об оценке с печатью и подписями руководителей фирмы. В него входят следующие документы: сопроводительное письмо, задание на оценку, описание методики и расчета стоимости объекта, а также копия лицензии, полиса страхования ответственности, сведения о профессиональном образовании оценщика (оценщиков), проводивших оценку.

Особую солидность отчету об оценке придают копии рекомендательных писем от авторитетных организаций.

Сколько стоит оценить

Теперь – о стоимости услуг оценщика. Она зависит от объема работ, который придется проделать. Поскольку большинство квартир в нашем городе типовые, агенты при работе с ними не испытывают затруднений, ведь заранее известна планировка квартир, наличие лифта и тип санузла.

Поэтому такие стандартные квартиры можно оценить и заочно, без выезда на объект. Подробно выяснив у хозяина основные характеристики жилья, оценщик может с ходу сделать заключение о его примерной стоимости (с погрешностью 7-10%). И это ничего не будет стоить и ровным счетом ничего не будет значить.

Для получения официального документа, который можно предъявлять в банке или в суде, надо приехать к оценщику и заключить договор, предъявить правоустанавливающие документы на квартиру и удостоверение личности. Существенно упростит работу оценщика наличие поэтажного плана и паспорта БТИ.

Стандартное время оценки типовой квартиры – от одного до пяти дней. Стоимость этой услуги – от $50 до 100 в зависимости от фирмы. Сложнее с квартирами дорогими, в новых домах, построенных по индивидуальным проектам.

Здесь оценщику придется лично убедиться и “взять на карандаш” все особенности объекта, провести исследование ликвидности такого “штучного товара” на рынке и установившейся на него цены. Естественно, это увеличит стоимость услуг оценщика.

Хозяину эксклюзивной квартиры придется расстаться с суммой, равной приблизительно $150, а иногда гораздо большей (размер оплаты в каждом случае устанавливается индивидуально).

Дмитрий Юрков, президент НП “Национальная палата оценки”: – В основном наша фирма проводит оценку по требованию страховых компаний, судебных органов и юридических лиц, но при этом ежемесячно выполняет 5-7 заказов физических лиц. Для этого у нас есть все необходимое.

Единственное, в чем мы нуждаемся, так это в истинной статистике стоимости сделок. Стоимость предложений по новостройкам и вторичному рынку в объявлениях часто завышается, а договоры купли-продажи заменяются договорами мены либо указывается формальная оценка БТИ (для минимизации налогов). В таких условиях оценщикам сложно установить рыночную стоимость объектов-аналогов.

Василий Светлаков, руководитель отдела аналитики компании “Миэль”:
– В последнее время увеличилось количество предложений по так называемой “экспресс-оценке” квартир: на интернет-сайтах риэлторских компаний можно заполнить бланк-заказ и, заплатив $25-30, узнать стоимость типовой квартиры.

Такого рода справки и свидетельства формируют у клиентов ложное представление о стоимости жилья, так как погрешность при оценке составляет иногда более 10-15%.

В действительности это лишь мнение специалиста рынка недвижимости, и значение его нужно отличать от результата работы, проводимой оценщиком-профессионалом.

Когда без оценщика не обойтись В федеральном законе “Об оценочной деятельности в РФ” указаны следующие случаи обязательного проведения оценки.

Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям: • в целях их приватизации, • при передаче в доверительное управление, в аренду, • при использовании в качестве предмета залога, • при продаже или ином отчуждении, • при переуступке долговых обязательств, • при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Возникновение спора о стоимости объекта оценки: • при национализации имущества, • при ипотечном кредитовании – в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки, • при составлении брачных контрактов и разделе имущества – при требовании одной или обеих сторон, • при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд,

• для контроля за правильностью уплаты налогов – при спорах об исчислении налогооблагаемой базы.

Профессия – оценщик

Формально профессия “оценщик” появилась в России 27 ноября 1996 года. Именно тогда она была впервые введена в квалификационный справочник Минтруда РФ, несмотря на то что специалистов оценки российские вузы выпускали и раньше.

Сегодня получить профессию оценщика в качестве первого высшего образования можно в высших учебных заведениях, как государственных, так и частных. Наиболее профессиональными в подготовке оценщиков сейчас считаются: МИСИ, МЭСИ, Российская экономическая академия им. Г. В.

Плеханова, Международная академия оценки (бывшая Академия оценки Российского общества оценщиков) и Финансовая академия при Правительстве РФ. Время и форма обучения стандартные для вузов – 5-6 лет на дневном, вечернем или заочном отделении.

Программа профессионального обучения оценщиков состоит из двух обязательных блоков: базовые дисциплины (право, бухучет и аудит, экономический анализ, налогообложение, инвестиции и математические методы оценки) и специальные дисциплины (основы оценки стоимости бизнеса, недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и интеллектуальной собственности).

Есть еще и дисциплины специализации. Специализацию студенты могут выбрать самостоятельно, по желанию. Специфика подготовки оценщиков в каждом вузе своя. Строительные институты готовят оценщиков недвижимости и земли, финансовые и экономические – оценщиков бизнеса, интеллектуальной собственности, активов и фондов и т. д.

После окончания института выпускник получает диплом – свидетельство о высшем профессиональном образовании оценщика. За второе образование придется заплатить приблизительно около $2-3 тыс. Время обучения при этом займет два года (или три, если на вечернем отделении).

Как утверждают сами преподаватели, второе высшее образование дает более глубокие, фундаментальные знания, чем программа переподготовки. Зато переподготовка потребует от оценщиков меньше времени и денег. Курсы переподготовки на сегодняшний день представляют большую опасность для желающих учиться.

Отличить солидное учебное заведение от несолидного не просто: единых стандартов обучения до сих пор не было. Но 12 мая 2000 года Министерством образования России были утверждены Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков.

Теперь переподготовка специалистов ведется по четырем видам оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности – полный курс не менее 500 часов; оценка предприятий (бизнеса) – полный курс не менее 800 часов. Форма обучения в вузах переподготовки – очная или очно-заочная. Причем экстернат и дистанционное обучение не разрешено. Срок обучения зависит только от его интенсивности: ведь количество программных часов остается неизменным. В зависимости от того, какое образование у оценщика уже есть в активе (техническое, экономическое или даже гуманитарное), курсы могут перезачитываться, а оплата – варьироваться. Диапазон расценок – $1200-2000.

Читайте также:  Оценка недвижимости сравнительным подходом: что это за метод, в каких случаях относительный анализ эффективен, а также этапы его выполнения и условия, при которых возможен отказ от него - всё о недвижимости

Кроме того, существуют курсы повышения квалификации, которые займут от 70 до 500 часов (в зависимости от исходного уровня), а стоить будут дешевле – в среднем $500.

Источник: http://autoreflex.ru/ocenka-stoimosti-nedvizhimosti/

Оценка рыночной стоимости квартиры — как провести за 7 шагов + опыт

Для чего проводится оценка рыночной стоимости квартиры и как её можно определить? Как узнать рыночную стоимости квартиры по адресу? Можно ли сэкономить при проведении оценки рыночной стоимости?

Здравствуйте, уважаемые читатели журнала «ХитёрБобёр»! Вас приветствует Валерий Чемакин – консультант по правовым вопросам.

Представьте такую банальную жизненную ситуацию — вашему знакомому срочно понадобилась крупная сумма денег, и он решил взять кредит в банке под залог квартиры.

Учтите, в этом случае придется обосновать стоимость жилья. Значит, нужна оценка рыночной стоимости квартиры. Что это за процедура и кто ее проводит, вы узнаете, если прочтёте статью.

В конце материала я сделаю обзор нескольких компаний, в которых можно недорого заказать эту услугу.

1. Для чего проводится оценка рыночной стоимости квартиры и когда она может понадобиться?

Даже те, кто никогда не сталкивался с необходимостью покупки или продажи жилья, знают, что цены на недвижимость диктует рынок.

Цена того или иного объекта берется не с потолка, а определяется в соответствии с текущей ситуацией. Как правило, каждый продавец перед выставлением цены изучает среднюю стоимость подобных объектов в своем районе.

Отсюда можно сделать вывод, что рыночная стоимость квартиры — это цена, по которой можно продать ее на свободном рынке прямо сейчас.

Что нужно, чтобы цена на квартиру была рыночной:

  • продавец и покупатель должны принять добровольное решение о сделке;
  • каждая сторона должна знать об объекте всю необходимую информацию;
  • продажа квартиры производится на свободном рынке;
  • определение стоимости квартиры производится без давления чрезвычайных факторов.

Есть еще понятие кадастровая стоимость квартиры. Речь о нём идёт в другой статье на нашем сайте, которую я тоже рекомендую прочитать. Скажу только, что кадастровая стоимость требуется для начисления налогов. Оценка рыночной стоимости квартиры нужна для других целей.

Причины, по которым необходимо оценивать рыночную стоимость квартиры:

  • выплата компенсации при обращении частной собственности в государственную;
  • оформление банковских кредитов, когда квартира становится предметом залога;
  • при оценке вклада в уставной капитал предприятия, который делается недвижимостью;
  • в ходе процедуры банкротства для определения стоимости недвижимых активов;
  • если нужно оценить имущество, которое было передано безвозмездно.

Оценка рыночной стоимости квартиры может понадобиться и для суда при решении спорных вопросов, связанных с разделом имущества.

2. От чего зависит рыночная стоимость квартиры — обзор основных факторов

Рынок недвижимости непредсказуем. Существует огромное количество факторов, влияющих на востребованность жилья. Часто малейшие изменения ситуации могут повлиять на цену самым кардинальным образом.

К примеру, пуск в эксплуатацию новой фабрики или торгового центра в микрорайоне увеличит стоимость жилья из-за появления дополнительных рабочих мест.

Есть и более фундаментальные факторы, которые имеют решающее влияние на цены. Рассмотрим их более подробно и приведем примеры.

Фактор 1. Расположение объекта недвижимости

Пожалуй, самый решающий фактор — это место расположения квартиры. Значение имеет не только регион и город, в котором находится жилье, но даже микрорайон в одном населенном пункте. Такая ситуация складывается по причине того, что социально-экономическая ситуация сильно отличается в зависимости от региона. Чем он богаче, тем дороже в нём жилье.

Внутри одного населенного пункта различия в ценах обусловлены тем, что районы имеют разную инфраструктуру. Удаленность от центра города или от районного центра тоже считается значимым фактором. Поэтому при оценке рыночной стоимости в первую очередь учитывается территориальный фактор.

Фактор 2. Транспортная развязка

В современном городе качество жизни сильно зависит от того, насколько удобно взрослому добираться до работы, а детям до школы. Поэтому хорошая транспортная развязка увеличивает спрос на жилье в районе. При увеличении спроса, согласно законам рынка, растет и рыночная стоимость жилья.

Фактор 3. Состояние прилегающей территории и подъездов

Кто из нас не хочет жить в доме с уютным, озелененным, чистым двором, вкотором есть детские площадки. Ухоженные подъезды тоже привлекают внимание потенциальных покупателей.

Для автомобилистов важно наличие парковочных мест во дворе. Все эти нюансы учитываются при оценке рыночной стоимости квартиры.

Фактор 4. Характеристики дома

Каждый многоквартирный дом имеет определённые характеристики. Существуют старые дома, квартиры в которых маленькие с неудобной планировкой, так называемые хрущевки. Есть дома панельные с не очень хорошей теплоизоляцией. Такое жилье стоит значительно дешевле, чем современное.

В некоторых случаях стоимость квартиры зависит и от того, на каком этаже она расположена. Особенно это характерно для домов без лифта.

Год постройки здания также влияет на рыночную стоимость квартиры в нём. Это обусловлено износом самих несущих конструкций или инженерных сетей. Впрочем, если в доме своевременно проводился капитальный ремонт, то этот фактор имеет не такое большое влияние.

Износ здания принимается во внимание при процедуре оценки рыночной стоимости недвижимости. Подробнее об этом процессе читайте в нашей отдельной статье.

Фактор 5. Общая площадь квартиры

Размер всегда имеет значение. Этот слоган из рекламы имеет непосредственное отношение и к недвижимости. Не зря основная характеристика квартиры — это ее площадь.

Чем она больше, тем дороже жилье. При проведении оценки рыночной стоимости квартиры сравнительным методом всегда подбирается жилье аналогичной площади.

3. Как узнать рыночную стоимость квартиры — пошаговая инструкция

Ответ на этот вопрос зависит от того, для чего вам нужно знать рыночную стоимость своего жилья.

Если это требуется, чтобы просто продать квартиру или из праздного любопытства, то никаких официальных бумаг вам не потребуется. Достаточно будет просто самостоятельно оценить приблизительную цену аналогичных квартир на рынке.

Второй вариант — это узнать кадастровую стоимость квартиры, оценка которой уже произведена. На нашем сайте есть отдельная статья об этом понятии, которую я рекомендую вам прочитать. Если кадастровая цена установлена недавно, то позволяет приблизительно оценить рыночную стоимость квартиры онлайн на сайте Росреестра по адресу.

Если вам нужен официальный отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, то нужно будет обратиться в специализированную оценочную компанию или к независимому оценщику. Чтобы узнать подробности этой процедуры или подыскать себе подходящую компанию, вы можете обратиться в фирму «Правовед». Она оказывает консультационные юридические услуги через интернет.

Так как компании нет необходимости содержать большой штат обслуживающего персонала, то цены на свои услуги она держит на достаточно низком уровне, чтобы каждый желающий мог получить помощь недорого. Кроме того, на некоторые вопросы юристы Правоведа могут ответить бесплатно. Однако такая помощь не будет иметь конкретный характер, а даст только общее представление о путях решения проблемы.

Если вам нужно подыскать оценщика или оценочную компанию, можете зайти на сайт Правоведа и обратиться к специалистам через форму обратной связи либо позвонить по телефону.

Шаг 1. Определяемся с целью оценки

Перед тем как рассчитать рыночную стоимость квартиры, вам нужно определиться с целью этой процедуры. Это может понадобиться для суда, для получения ипотеки и в других указанных в начале статьи случаях. Дело в том, что сроки проведения экспертизы составляют обычно несколько дней, поэтому заказывать ее нужно заблаговременно.

Если оценка рыночной стоимости для ипотеки может и подождать, то назначенное заседание суда переносить никто не будет, и вы можете оказаться без необходимых доказательств.

Шаг 2. Выбираем оценочную компанию и заключаем договор

Сегодня на рынке юридических услуг существует много независимых оценщиков и оценочных компаний. Сделать правильный выбор сложно, поэтому предлагаю выбирать фирму по следующим критериям.

Критерии для выбора оценочной компании:

  • выбирайте известную фирму, которая работает на этом рынке давно;
  • при выборе фирмы или оценщика обязательно поинтересуйтесь наличием разрешительных документов на оценочную деятельность и проверьте ее;
  • изучите отзывы об этой компании, в первую очередь со стороны ваших друзей, соседей и знакомых;
  • определившись с оценщиком, узнайте у него все условия оказания услуги оценки рыночной стоимости квартиры.

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

Как и любая значимая процедура, оценка требует предоставления определенного набора документов. Их не так уж и много.

Какие документы нужно предоставить оценщику:

  • паспорт или любой другой документ удостоверяющий личность;
  • документы, которые подтверждают право собственности на квартиру;
  • технический паспорт или выписка из него.

Оценщику еще понадобится кадастровая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ее можно получить самостоятельно, если посетить сайт Росреестра. Если же вам нужен официальный документ, то лучше обратиться в какую-нибудь коммерческую фирму, которая занимается предоставлением сведений из ЕГРН. Одна из них — ЕГРП365.

Фирма предоставляет всевозможные кадастровые справки и другие документ. Для проведения независимой оценки рыночной стоимости квартиры требуются некоторые характеристики объекта. Они есть в кадастровом паспорте, поэтому вы можете воспользоваться услугой компании для этих целей.

Кроме того, на сайте ЕГРП365 можно найти ссылку на кадастровую карту России. Этот инструмент позволяет найти любой объект по его кадастровому номеру с привязкой к местности. Особенно это актуально при определении рыночной стоимости земельного участка. Об этом читайте нашу тематическую статью.

Шаг 4. Согласовываем время и дату проведения осмотра

Так как оценка рыночной стоимости квартиры проводится не 1 день и требует непосредственного осмотра объекта специалистом, то дату и время этой процедуры необходимо заранее обговорить с оценщиком. В назначенное время ему нужно обеспечить беспрепятственный доступ в квартиру.

Шаг 5. Уведомляем об оценке все заинтересованные стороны

О дате и времени проведения оценки необходимо заблаговременно уведомить все заинтересованные стороны. Возможно, какая-то из них изъявит желание присутствовать при этом. В этом случае в акте осмотра должна быть подпись этой стороны, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий.

Читайте также:  Задолженность по жкх по лицевому счету: как узнать и проверить долги за коммунальные услуги онлайн, можно ли посмотреть в интернете, способы проверки, а также ответственность за несвоевременную оплату счетов - всё о недвижимости

Шаг 6. Приглашаем эксперта для осмотра квартиры

По прибытии эксперта, нужно предоставить ему доступ во все помещения не только квартиры, но и дома. Он должен оценить состояние всего здания, чтобы правильно рассчитать рыночную стоимость жилья. Мало того, он проведет осмотр и прилегающей к дому территории.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

После того, как оценщик осмотрит все, что ему нужно, понадобится еще несколько дней, чтобы с применением различных методик провести работу и подготовить заключение об оценке рыночной стоимости квартиры.

Полученное заключение имеет юридическую силу в течение 6 месяцев, поэтому старайтесь не откладывать в долгий ящик решение своего вопроса.

4. Где заказать оценку рыночной стоимости квартиры — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Где узнать рыночную стоимость квартиры и получить соответствующее заключение за относительно небольшие деньги? Меня тоже заинтересовал этот вопрос, и я выбрал 3 компании, обзор которых вам и предлагаю.

Обратите внимание на то, что цена процедуры оценки рыночной стоимости квартиры во всех трех фирмах вполне разумная и доступна всем.

1) Юрдис

Эта компания занимается всеми видами оценочной деятельности. Все услуги здесь предоставляются в соответствии с Российским законодательством и соблюдением международных норм и требований. Кроме оценки, специалисты фирмы готовы оспорить кадастровую стоимость недвижимости в судебном и внесудебном порядке.

Сроки выполнения работ минимальные. К примеру, оценить квартиру, которая будет выступать в качестве залога при получении кредита, оценщики могут даже за 1 день. При этом стоимость такой услуги всего 4000 рублей. Несколько дороже стоит оценка земельных участков в компании Юрдис – 10000 рублей, но на это есть свои причины.

2) Аркадия

Это тоже оценочная фирма, которая производит не только самую дешевую оценку рыночной стоимости квартир (всего 2500 рублей), но и работает с другими материальными и нематериальными активами. Чтобы подробнее ознакомиться с оценочной компанией Аркадия, посетите их сайт. Часто они делают акционные скидки на свои услуги.

Некоторые услуги фирмы Аркадия, сроки их оказания и цены:

3) Глобал

Из всех рассмотренных компаний в Глобале самые низкие цены на услуги. Первичная консультация по оценке рыночной стоимости квартиры предоставляется бесплатно, а сами работы стоят всего от 1500 рублей. Конечно, к этому нужно прибавить выезд на место, стоимость которого зависит от расстояния, но все равно получается недорого.

Компания проводит оценку рыночной стоимости не только частных квартир, но и арендуемых для бизнеса помещений, что будет интересно предпринимателям. Ведь часто самостоятельно сложно определиться с тем, за какую сумму можно сдать или снять помещение.

Хотя оценочные услуги итак относительно недороги, сэкономить и здесь не помешает. Об этом я расскажу в следующем разделе, а пока предлагаю посмотреть видео, чтобы лучше разобраться в формировании рыночной стоимости квартир.

5. Как сэкономить на оценке рыночной стоимости квартиры — 4 проверенных способа

Итак, никогда не вредно сэкономить хоть немного в любом деле. Чаще всего для этого нужно возложить часть работы на себя и избежать чрезмерных накладных и транспортных расходов.

Теперь подробнее об этом.

Способ 1. Пользуйтесь онлайн-калькуляторами оценки

Если знать рыночную стоимость жилья вам нужно только для того, чтобы не прогадать при покупке или продаже квартиры, то нет никакой необходимости вообще платить деньги. Можно просто воспользоваться одним из онлайн-калькуляторов.

В него нужно ввести требуемые исходные данные об объекте и его местоположении и получить примерный результат. Конечно, такой способ не гарантирует высокую точность расчетов, но дает общее представление о рыночной стоимости жилья.

Способ 2. Участвуйте в акционных программах оценочных компаний

Многие оценочные компании регулярно проводят акции, в ходе которых предоставляют существенные скидки на свои услуги. Не теряйтесь, участвуйте в них.

Возможно вам удастся сэкономить до 30% стоимости.

Способ 3. Самостоятельно займитесь подготовкой необходимых документов

Некоторые документы для проведения оценки рыночной стоимости квартиры можно получить самостоятельно, например, из БТИ или из Кадастровой палаты. Компании берут за эту услугу от 1500 рублей. Если у вас есть время, возложите эту обязанность на себя.

Способ 4. Выбирайте компании, расположенные недалеко от объекта оценивания

Так как выезд оценщика на объект обычно оплачивается отдельно, а в его стоимость входят в основном транспортные расходы, то лучше найти компанию, которая расположена поближе к объекту. Это поможет дополнительно сэкономить. Идеально, если ваша квартира находится в типовом доме, и выезд не требуется.

6. Заключение

Итак, теперь вы знаете где взять справку о проведенной оценке рыночной стоимости квартиры и понимаете, для чего она нужна, поэтому вам не придется ломать голову над этими вопросами.

Желаю всего самого наилучшего и предлагаю оставить комментарий к этой статье, а также оценить ее.

Источник: http://HiterBober.ru/realty/ocenka-rynochnoj-stoimosti-kvartiry.html

4 способа, как определить рыночную стоимость квартиры

Сегодня на Habrealty.ru:
как определить рыночную стоимость квартиры при ее продаже — узнайте четыре способа и примените любой понравившийся!

Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно

Стоимость определяется просто, как три копейки:

  • смотрим аналоги на досках объявлений
  • сравниваем со своей квартирой
  • выводим среднюю, выставляем в продажу

Другой вопрос: — Эффективно ли определяется рыночная стоимость квартиры в  этом случае?

В процессе продажи производим корректировку цены. Если спроса нет- снижаем стоимость квартиры до его появления с интервалом 2-3 недели. При этом все время выставляем рекламу и чаще она платная, т. к. квартир в продаже много и надо как-то выделится.

Как вы уже поняли, стоимость квартиры напрямую зависит не только от самой квартиры (себестоимости), но и состояния рынка, т. е. покупательской способности или спроса.

Исходя из этого стоимость квартиры понятие не конкретное, в отличие от цены, которая указывается в договоре купли-продажи. Стоимость квартиры может варьироваться в пределах ОТ и ДО, в зависимости от:

  • спроса
  • состояния квартиры (себестоимость)
  • желания продавца и возможностей покупателя

Применим этот метод
Рассмотрим стоимость квартиры аналогичной нашей: 1-комнатная, в центре, 40 квадратов площадью, средний этаж, новая планировка. Состояние: свежий ремонт. Стоимость: 4500 тыс. рублей.

Наша, допустим, с теми же параметрами, но на последнем этаже. Мы знаем, что средний этаж ценится покупателями больше, чем последний и первый. Поэтому, исходя из этого правила рынка, уменьшаем стоимость своей квартиры на и выставляем ее за 4150 тыс. рублей.

Определение рыночной стоимости онлайн калькулятором

Вы, наверное, уже встречали на ряде сайтов калькуляторы, которые в автоматическом режиме производят оценку квартиры?

Часто они ссылаются на аналитические данные и опираются на свою базу объектов. Стоит ли доверять такому методу определения рыночной стоимости квартиры?

Узнайте, какие документы помимо паспорта нужны для продажи квартиры

На самом деле нет. И я объясню почему. Аналитика, складывающаяся из анализа цен, выставляемых на сайте объявлений — это здорово и надо поставить «5» этим ребятам за идею. Но есть очень важное «но», которое перечеркивает ее на корню.

Цена — это сумма денег, за которую квартира реально продается (эта сумма проходит через Росреестр, ДКП и налоговую и вычет), а стоимость, та, за которую продавец хочет продать, но не факт, что продаст.

Так вот калькуляторы, что дают оценку квартиры основываются на стоимости из объявлений. У них нет данных из Росреестра, т. е. достоверных цен, за которые реально продаются квартиры.

А вы же понимаете, что квартира могла в объявлении стоить 4500 тыс. рублей, затем покупатель сторговался на 300 тысяч рублей и в ДКП цена квартиры 4200 тысяч рублей.

Другими словами оценка квартиры через онлайн калькулятор — это оценка «хотелок» продавцов и реальной картины это способ вам не даст!

Оценка квартиры риэлтором

Оценить квартиру и дать цифру, приближенную к рыночной стоимости может риэлтор. Хотя это тоже будет примерная стоимость, но она будет ближе к реальности.

Что работает в плюс оценки риэлтором
Риэлторы знают цены, по которым реально продаются квартиры! Причем, риэлторы единственные, кто знает и стоимость квартиры (за которую она выставлялась в продажу) и реальную цену (за которую квартира продалась, что указали в ДКП).

Этими данными не располагает даже налоговая и Росреестр, т. к. в случае «миллионных» сделок, риэлтор знает реальную цену квартиры.

Что работает в минус этом способу

  1. Опыт и осведомленность риэлтора играют важную роль при оценке квартиры. Если он не знает статистику продаж своих коллег и имеет недостаточную практику продаж квартир — повышается риск неточной оценки.
  2. Меркантильные интересы риэлтора могут исказить данные об оценке квартиры. Если он захочет привлечь вас в качестве клиента, то увеличит вашу лояльность к нему путем завышения стоимости квартиры.

Нанять для оценки квартиры оценщика

Идея неплохая, если вам нужен официальный отчет об оценке квартиры, но не более. Объясню почему.

Оценщики не ориентируются в стоимости квартир так, как это могут риэлторы. Оценщики мечутся между себестоимостью квартиры и данными из доступных источников — досками рекламных объявлений.

А это еще более далекий от реальности способ определения рыночной стоимости квартиры, чем, онлайн калькулятор.

Оценщики необходимы только банку, но не продавцу квартиры, который заинтересован продать квартиру — это его цель. Цель же банка — убедиться, что выдали заемщику денег не больше, чем надо было. И для этой цели, как раз и нужны оценщики.

Поэтому, как вы поняли, оценить квартиру с помощью оценщиков можно, но цель ваша при этом не будет достигнута. Тем более это финансово затратный способ, в отличие от бесплатных, которые я перечислил выше.

Сегодня вы узнали, как определить рыночную стоимость квартиры разными способами и узнали об эффективности каждого из них.

Если статья вам понравилась — поделитесь ею со знакомыми, оставьте сайт в закладках браузера, потому что полезных материалов будет еще много!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/opredelit-ryinochnuyu-stoimost-kvartiryi.html

Ссылка на основную публикацию