Снять квартиру бесплатно: как договориться с собственником об аренде за коммунальные платежи или за услуги по ремонту жилого помещения, кому выгодна такая сдача своей недвижимости? — всё о недвижимости

Как сдать квартиру в аренду

На рынке недвижимости существует огромное количество пустующих квартир, потому что собственники жилья не знают как сдать квартиру в аренду. Обратиться в агентство недвижимости, или же самостоятельно заняться этим? Вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно, чтобы она приносила прибыль – волнует многих собственников, кто имеет «лишнюю» жилплощадь.

Готовим квартиру к сдаче

До того как сдать квартиру в аренду, необходимо определиться, как собственник собирается её сдавать – посуточно или же на длительный срок. Если посуточно, то о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Как правило. В такой квартире будут жить либо командированные, либо те, кому нужно жильё на пару дней.

Если собственник решил, что квартира будет сдаваться на длительный срок, то ему нужно решить – его квартира эконом — класса или же элитное жильё. Но, квартиры в старых домах не могут быть элитными, даже при наличии очень дорого ремонта.

Но, в любом случае, квартиру нужно привести в порядок. Приличные люди, которые хотят жить в комфортных условиях, не будут заселяться, если в квартире нет хорошего ремонта.

Квартиры эконом — класса

Большим плюсом будет наличие хорошей и прочной двери, с уникальным замком. Все, без исключения арендаторы беспокоятся за свой имущество. Такая дверь их успокоит.

Наличие пластиковых окон – тоже плюс к стоимости. Необходимо избавиться от старой мебели, в том числе и мягкой. Достаточно будет, если в квартире будет шкаф, 2 спальных места и кухонный гарнитур.

Это имеет значение, если квартира сдаётся с мебелью.

Наличие телефона и интернета приветствуется. А если в квартире будет проведено кабельное телевидение – просто прекрасно. Дополнительным плюсом будет наличие посудомоечной и стиральной машины.

Стоит также учитывать потребности потенциальных жильцов в инфраструктуре. Если в данном районе она не слишком развита, то это снижает стоимость арендной платы. То же самое относится и к транспортной сети. Если до метро или ближайшей автобусной остановки придётся долго добираться, то стоимость квартиры будет меньше, чем у аналогичной, но рядом с метро.

Сдаём элитное жильё

К элитному жилью совершенно другие требования. Ремонт должен быть экстра – класса. Дорогим и качественным должно быть всё – обои, половое покрытие, сантехника и мебель.
Огромное значение имеет не только инфраструктура, но и сам район, где находится квартира. В каждом населённом пункте есть «дорогие» районы, а есть «дешёвые». И одинаковые квартиры стоят по-разному.

Наличие детских садов, школ, дополнительных курсов для образования детей и взрослых, наличие частных и государственных медицинских учреждений, магазины и детские площадки – всё это имеет огромное значение для арендаторов элитного жилья.

Они готовы платить за аренду квартиры приличные деньги, соответственно, и условия жизни им нужно предлагать соответствующие.

Наличие охраняемой автостоянки, консьержа в подъезде, камер видеонаблюдения во дворе, наличие поста охраны, доступность бытовых служб – сантехников, электриков и другого обслуживающего персонала – всё это влияет на стоимость элитной квартиры.

Если квартира сдаётся с мебелью, то и мебель, и техника должны соответствовать жилью. Они должна быть новыми, дорогими и стильными. Всё должно соответствовать отделке и стилю, который соблюдён в комнатах, на кухне и в санузле.

Подписывайтесь на наш
канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Сдаём квартиру самостоятельно

Некоторые собственники квартир предпочитают самостоятельно искать арендаторов. Такая инициатива может закончиться печально. Можно «нарваться» на неплательщиков и непорядочных людей. Решив самостоятельно вселить арендаторов на свою жилплощадь, стоит учитывать несколько моментов. Искать жильцов лучше по знакомым.

Не получается так, то нужно поместить объявление в газетах и интернет – форумах. В наш век информации, это имеет огромный успех. Но, половина успеха зависит от правильно составленного объявления.

В объявлении должны быть указаны все плюсы квартиры и района, где она находится. Не стоит их расписывать на огромном листе, пары заманчивых предложений будет достаточно.

 Обязательна информация об арендной плате, оплате коммунальных услуг и прочих дополнительных платежей, например, за интернет. Наличие мебели или её отсутствие также является важной информацией.

И, конечно, контактный телефон собственника.

После подачи объявления, собственнику начнут поступать звонки с предложением показать квартиру. Здесь уже от собственника зависит – как он презентует своё жильё, так он его и сдаст.

Выбрав арендатора, обязательно нужно проверить его паспорт и гражданство. В идеале, нужно сделать себе копию всех страниц паспорта, чтобы в случае мошенничества можно было подать заявление в полицию на конкретного человека.

Это упростит ход следствия и поимку мошенника.

Если человек уклоняется от предоставления документов, то лучше не иметь с ним дело.

Сдаём квартиру через агентство

Чтобы не иметь дело с мошенниками и неплательщиками, лучше обратиться к профессионалам – то есть в агентство недвижимости. Собственникам квартир услуги предоставляются совершенно бесплатно. В случае конфликта с жильцами по оплате, собственник всегда может предъявить претензии агентству недвижимости.

Подписав договор с агентством недвижимости, собственнику остаётся только ждать. Агенты будут продвигать и рекламировать квартиру потенциальным арендаторам. Дело собственника, ездить ли на каждый просмотр квартиры, или же доверить это агентам.

Но, искать компетентное агентство недвижимости совсем непросто. Также можно «нарваться» на мошенников, лодырей и обманщиков. Поэтому, в этом вопросе, лучше ориентироваться на рекомендации знакомых и родственников. Если этого нет, то можно почитать отзывы о том или ином агентстве на интернет – форумах. Хорошая репутация «бежит впереди хозяина».

Остановив свой выбор на конкретном агентстве, не стоит стесняться и попросить у них все документы, которые подтверждают их деятельность – лицензию, документы, которые подтверждают квалификацию сотрудников. Многие солидные агентства на видном месте выставляют отзывы своих клиентов.

Но, солидные агентства и просят высокую комиссию. Стоит помнить, что скупой платит дважды.
В любом случае, собственник жилья заключает с агентством недвижимости договор на оказание услуг. Единой формы такого договора не существует – это зависит от бухгалтерии в агентстве.

Но, общие положения всё же существуют.

Требования к договору с агентством недвижимости

Требования к договору с агентством недвижимости:

  1. предмет договора – это услуги, которые агентство недвижимости берётся оказывать собственнику жилья;
  2. подробное описание услуг агентства – входит ли в их обязанности показ квартиры, обязаны ли её рекламировать и другое;
  3. стоимость вознаграждения, которые получит агент, в случае успешной своей работы. На это также стоит обратить внимание. В договоре должно быть указано, как агент получает комиссию – в любом случае, или же только в случае подбора жильцов;
  4. срок действия договора – он может быть заключён на месяц, на неделю или же на полгода;
  5. реквизиты обеих сторон – от собственника – паспортные данные, адрес регистрации и адрес проживания, а также контактный телефон. От агентства – полное наименование, юридический адрес и контактный телефон;
  6. ответственность обеих сторон в случае нарушения условий договора;
  7. расторжение договора и гарантии обеим сторонам

Но, прежде чем заключать договор с агентством, нужно показать его юристу, который работает по жилищным вопросам. Это, конечно, снова будет не бесплатно. Но, юрист проверит договор на наличие «подводных» камней.

Чем подробнее расписаны в договоре услуги агентства, тем честнее люди там работают. После того, как арендаторы будут найдены, агентство недвижимости готовит договор аренды, который будет заключаться между собственником и арендатором.

Договор аренды на квартиру

Договор аренду нужно заключать в любом случае – сдаётся ли квартира самостоятельно или же через агентство. В Гражданском Кодексе договору аренды посвящена гл. 34.

Но, договор аренды – договор, по которому за плату сдаётся любое недвижимое имущество, кроме жилого. Поэтому, к сдаче за плату квартиры надо применять понятие «договор найма». Но, привычнее употреблять «договор аренды» » (Подробнее см.

Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)?). Договору найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ.

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор аренды жилого помещения может быть заключён только в письменной форме. Общие положения договора аренды жилого помещения регулируются Гражданским Кодексом.

Требования к договору аренды следующие:

  1.  должен быть указан предмет договора – согласно ст. 673 ГК РФ, объектом такого договора служит квартира. Должно быть дано подробное её описание – метраж, этажность, наличие или отсутствие мебели. Также должны быть указаны реквизиты документа, на основании которого собственник владеет данной квартирой;
  2. сумма арендной платы за месяц проживания в квартире. Также должен быть указано, кто будет платить за коммунальные платежи, электричество и другие дополнительные расходы, например интернет;
  3. срок действия договора – необходимо указывать срок, на который квартира сдаётся жильцам. Это делается во избежание недоразумений;
  4. должны быть указаны лица, которые имеют право проживать вместе с арендатором. По закону, а именно в ст. 677 ГК РФ указано, что арендатором может быть только один человек. Но, в договоре должны быть указаны лица, которые будут с ним проживать.
  5. обязанности арендодателя и арендатора. Здесь должно быть подробно указано, что имеет право делать собственник квартиры (например, как часто он может посещать квартиру с осмотром) и арендатор (например, сдавать квартиру в субаренду). Обязанности обеих сторон регулируются в ст. 676 и 678 ГК РФ;
  6. реквизиты сторон. Здесь указываются полные Ф.И.О., паспортные данные, адреса постоянной или временной регистрации.
Читайте также:  Планировка квартир серии п 68, п 46 и 209а, 121 и других: поздние "брежневки" и распространенные типы домов - всё о недвижимости

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

И ту, и другую сторону волнует такой вопрос – а мелкий ремонт за чей счёт? Например, сломалась в двери в ванную комнату ручка. Кто должен её покупать и менять?
В Гражданском Кодексе, а именно в ч. 1 ст.

681 ГК сказано, что мелкий ремонт в арендуемой квартире, осуществляется за счёт арендатора, если иное не установлено в договоре. Поэтому, очень внимательно нужно составлять договор, чтобы не попасть на такую хитрость.

Капитальный же ремонт, например, замена окон, согласно ч. 2 ст. 681 ГК РФ, является обязанность собственника. Опять же, если иное не обговорено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что арендаторы сами проведут ремонт, но в счёт арендной платы. Такое уточнение не воспрещается законом.

Налог со сдачи квартиры

Получение арендной платы является получением дохода, согласно ст. 23 НК РФ. Поэтому собственник жилья должен уплачивать налог на доходы в размере 13% от месячной арендной платы.
Конечно, бегать каждый месяц в налоговую инспекцию, и отчитываться не нужно. Физические лица должны подать декларацию о доходах до 30 апреля следующего года, идущего за тем, в котором был получен доход.

До этого же срока необходимо заплатить подоходный налог, равный 13% от годовой суммы полученного дохода. То есть, 13% от годовой арендной платы, полученной в течение прошлого года.

Для экономии своих средств, собственник может оформить ИП, и выбрать системой налогообложения упрощёнку. В качестве налоговой базы нужно использовать «Доходы». Тогда сумма налога к уплате будет равна 6% от дохода, то есть от годовой арендной платы.

Но, каждый квартал нужно будет уплачивать авансовые платежи по налогу.

Можно также купить патент на срок аренды и уплачивать соответствующий налог. Стоимость патента на сдачу жилья определяется, исходя из возможного годового дохода от этого.

Например, в Москве потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду, в 2014 году, равен 1 000 000 рублей за один самостоятельный объект недвижимости.

Следовательно, стоимость патента за год будет равна 60 000 рублей (1 млн. * 6%).

Уплата налога также является веской причиной нежелания собственников сдавать свои квартиры в аренду. Многие идут на различные ухищрения, чтобы не платить государству. Единицы собственников уплачивают с этого подоходный налог.

Конечно, в налоговых работают совсем не глупые люди. И, если поступил сигнал, о том, что квартира сдаётся в аренду, то они проверят, уплачивается ли налог.
Поэтому, до того как сдать квартиру в аренду стоит учесть и этот момент.

Заключительные положения

Только собственнику жилья решать, как сдать квартиру в аренду – с помощью агентства недвижимости или же самостоятельно. Необходимо учитывать все плюсы и минусы той и другой стороны.

Подводя итоги всего вышесказанного, можно сделать вполне обоснованные выводы, что сдавать жильё лучше всего с помощью профессионалов.

Для собственников квартир данная услуга оказывается совершенно бесплатно.

Не стоит забывать, что можно сдать квартиру родственникам или же хорошим знакомым. Тут не обязательно прибегать к услугам профессионалов. Отношения между собственником и арендатором будут строиться на взаимном доверии.

Если собственник решил самостоятельно сдавать свою квартиру, то он должен понимать что он подвергается большому риску. Обман и мошенничество в этой сфере достаточно велик. Можно остаться не только без денег за аренду, но и лишиться обстановки в квартире.

Поэтому, сдавая квартиру незнакомым людям, собственнику жилья нужно быть «начеку».
Если собственник не собирается уплачивать в бюджет государства налог на доходы, то он должен помнить, что за это предусмотрена ответственность.

Если налоговые органы узнают о неуплате большой суммы налога, то и сумма штрафа также будет не маленькой.

Сумма штрафа рассчитывается как 5% от неуплаченной суммы за каждый полный и неполный месяц просрочки. Такие требования установлены в ст. 119 НК РФ. Такой штраф взимается на несвоевременную подачу налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

А если собственник квартиры вовремя не уплатил налог, то сумма штрафа будет другой. Если эти действия не совершены умышленно, то сумма штрафа равна 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ). А если неуплата произошла по вине налогоплательщика (то есть умышленно), то сумма штрафа будет в 2 раза больше – 40% от суммы неуплаченного налога.

Источник: https://nsovetnik.ru/arenda_i_najm_zhil_ya/kak_sdat_kvartiru_v_arendu/

Включать ли коммунальные платежи в арендную плату?

Заработок рантье — не такой лёгкий, как кажется. Идея сдать квартиру и самоустранится практически всегда оказывается утопией. Арендодатель не просто ежемесячно получает деньги на свой банковский счёт — он регулярно сталкивается со множеством сложностей и нюансов.

Редкие жильцы оказываются настолько дисциплинированными, чтобы рантье со спокойной душой уехал на полгода к Индийскому океану. Как правило, на практике он вынужден контролировать квартиросъёмщиков, принимать решения по существенным бытовым вопросам и следить за оплатой услуг ЖКХ.

Вопрос, кто и как будет рассчитываться за воду, свет и отопление, крайне важен при заключении договора найма. Владельцу квартиры нужно заранее взвесить все за и против и решить, включать ли коммунальные платежи в арендную плату.

От этого напрямую зависит количество будущих хлопот арендодателя.

Действия:

Действие 1

Содержание недвижимости — само по себе удовольствие не из дешевых. Даже если квадратные метры пустуют, в квартире никто не прописан и фактически не потребляется вода, газ и электричество, в квитанции регулярно набегает приличная сумма.

Неопытные наниматели или рантье часто не принимают во внимание то, что помимо непосредственно арендной платы им придётся как-то делить расходы на коммуналку. Нередко уже после первого месяца проживания выясняется, что это бремя непосильно для одной из сторон.

Чтобы не оказаться в непредвиденной финансовой яме, стоит заранее подсчитать весь перечень дополнительных платежей.

В понятие коммунальных расходов входят:

  1. 1 Содержание и ремонт жилого помещения

    Это общие расходы на управление многоквартирным домом. К ним относится содержание общего имущества, текущий ремонт, уборка земельных участков вокруг здания, обслуживание лифта, эксплуатация общедомовых приборов учёта и проч.

  2. 2 Коммунальные услуги

    Эти расходы в существенной степени зависят от числа жильцов в квартире и их экономности. Сюда входят расходы на горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение здания.

  3. 3 Телекоммуникации

    Практически в любой квартире есть телевизионная антенна, проводное радио и интернет-кабель. Но, если за пользование всемирной паутиной, как правило, потребитель платит конкретному провайдеру по факту оказываемых услуг, то счета за телевидение могут ежемесячно капать в квитанцию на квартплату просто на основании того факта, что в помещении есть нужный провод — даже если нет телевизора.

  4. 4 Телефония

    Минимальные счета за городской телефон также приходят потребителю просто по факту существования линии и лицевого счёта абонента. При этом пользуется ли кто-то связью, поставщика услуг не волнует. Избавиться от этих платежей можно лишь с отключением линии и потерей номера — многие боятся остаться совсем без домашнего телефона и платят ежемесячную «дань» годами.

  5. 5 Электроэнергия

    Счета за электричество напрямую зависят от того, сколько киловатт потратит потребитель. Счета могут быть как очень скромными, так и заоблачными.

  6. 6 Газ

    Расходы на газоснабжение могут быть включены в общую квитанцию о квартплате или приходить в форме отдельных платёжек. Расходы на голубое топливо и тарифы зависят от того, какой тип плиты и отопления изначально был предусмотрен в здании — газовое, электрическое или центральное.

Большинство коммунальных услуг поставляются потребителям исключительно по тарифам, которые утверждаются в установленном порядке.

Если в договоре найма будет указана произвольная цена таких услуг, в случае конфликта из-за неуплаты суд может признать этот документ ничтожным.

Юридически грамотно будет указать, что сумма компенсации стоимости расходов на ЖКХ определяется на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг.

Будущий рантье должен чётко представлять себе, какие реальные затраты ждут его квартиросъёмщиков. Это поможет установить адекватную и посильную стоимость аренды: ведь наниматель будет учитывать каждую копейку, потраченную на жильё.

Не важно, включите вы оплату ЖКХ в основную сумму или укажете дополнительным пунктом в договоре — чтобы сдать квартиру быстро и надолго, важно чтобы совокупные расходы соответствовали рыночной цене.

Перед тем, как устанавливать конкретную сумму, изучите другие предложения по аренде похожей недвижимости в интернете.

Рис. Объявления о сдаче квартир в каталоге недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Самый простой и очевидный путь — включить траты на коммунальные услуги в стоимость найма квартиры.

При этом определяется фиксированная сумма арендной платы, куда автоматически входят расходы на ЖКХ — дополнительно в договоре они не выделяются.

Такая схема максимально упростит взаимодействие владельца квартиры и нанимателя: единый платёж, никаких дополнительных претензий и проблем. Однако есть и отрицательные моменты.

Плюсы:

  1. 1 Наниматель точно знает, сколько потратит на квартиру в месяц.
  2. 2 Рантье уверен, что платежи внесены в полном объёме и вовремя.
  3. 3 Нанимателю и арендодателю не обязательно встречаться лично — достаточно перевести деньги на счёт.
  4. 4 У рантье есть аргумент для повышения квартплаты при повышении коммунальных тарифов.

Минусы:

  1. 1 У нанимателя нет стимула экономить ресурсы.
  2. 2 Владельцу жилья приходится тратить личное время на оплату счетов.
  3. 3 Нанимателю часто кажется, что он переплачивает за квартиру.
  4. 4 Если договор найма заключался летом, зимой доходы рантье уменьшатся из-за сезонного повышения расценок ЖКХ.

Основной риск для рантье — безалаберные жильцы, которые будут жечь свет и лить воду круглосуточно. Однако, в некоторых ситуациях имеет смысл рискнуть.

К примеру, если владелец квартиры постоянно живёт в другом городе или стране, ему удобнее, чтобы доход от аренды поступал прямо на банковскую карточку.

При этом все коммунальные платежи он сможет совершать онлайн прямо из дома, не опасаясь, что наниматели забудут про какую-то важную квитанцию и накопят долгов.

Часто при подобной схеме в договоре найма отдельно прописывают пункт о том, что наймодатель вправе досрочно повысить стоимость аренды, если услуги ЖКХ существенно подорожают.

Законопослушные рантье, которые платят отчисления в казну с дохода от аренды, смогут оформить налоговый вычет на расходы по содержанию объекта — общая сумма коммунальных платежей за год существенно уменьшит налоговую базу и наймодатель заплатит меньше.

Действие 3

Нередко владелец квартиры решает снять с себя заботы о квитанциях. Арендатор может самостоятельно оплачивать все услуги ЖКХ — в том объёме, в котором потребил. У коммунальных служб нет никаких возражений на этот счёт — оплату спокойно принимают от третьих лиц по адресу квартиры или номеру абонента.

Читайте также:  Как правильно купить гараж: оформление договора купли-продажи и акта приема передачи, госпошлина, как и когда передавать деньги за покупку, а также как приобрести неприватизированный гараж и можно ли купить на материнский капитал? - всё о недвижимости

Плюсы:

  • — Рантье не тратит время и силы на оплату счетов.
  • — Доход рантье всегда будет фиксированным.
  • — Квартиросъёмщик может экономить на квартплате — тратить меньше электроэнергии и воды.
  • — Квартиросъёмщик может быть уверен — он не переплатил за квартиру ни копейки.
  • — В объявлении о сдаче квартиры в аренду можно указать более низкую стоимость + услуги ЖКХ. Такая психологическая уловка действует на многих жильцов.

Минусы:

  • — Рантье вынужден ежемесячно контролировать оплату счетов и лично забирать квитанции.
  • — Есть риск, что жилец оставит долги по квартплате — под благовидным предлогом просрочит несколько платежей и сбежит.
  • — При сезонном повышении услуг ЖКХ квартиросъёмщику придётся платить существенно больше.

Если в договоре найма указано, что коммунальные услуги оплачивал арендатор, считается, что он экономил на содержании объекта. Из-за этого вся сумма расходов ЖКХ будет включена в общую налоговую базу, с которой рантье придётся заплатить процент в бюджет.

Действие 4

Наконец, есть компромиссный вариант, который предполагает, что квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости коммунальные расходы отдельным платежом. Такая схема достаточно часто применяется на практике, так как снимает многие вопросы.

В этом случае аренда в договоре складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменный платеж — коммунальные услуги за прошедший период.

Плавающую часть квартплаты можно оформить отдельным соглашением, например — договором о возмещении расходов на оплату ЖКХ.

Плюсы:

  • — Между квартиросъемщиком и рантье абсолютно прозрачные отношения: каждый уверен, что не потратит лишних денег.
  • — Рантье может быть уверен в своевременной оплате счетов.
  • — Доход владельца квартиры всегда фиксирован — он ничего не теряет при изменении коммунальных тарифов.
  • — Расходы жильца можно сократить, экономя воду и свет.

Минусы:

  • — Наймодатель вынужден тратить дополнительное время и силы: ему приходится лично приезжать за деньгами и самостоятельно оплачивать квитанции.
  • — Так как в договоре будет прямо указано, что переменная сумма квартплаты предназначается для компенсации расходов на ЖКХ, она войдёт в налоговую базу рантье — ему придётся платить больше.

Переменная часть не нарушает пункт договора найма о том, что арендная плата не может увеличиваться чаще раза в год, так как в этом случае условие расчёта остаётся неизменным.

Действие 5

На вопрос, включать ли коммунальные платежи в арендную плату, не может быть однозначного ответа. В каждой конкретной ситуации рантье предстоит самостоятельно расставить приоритеты.

По наблюдениям риэлторов, при аренде жилья в Европе все вопросы с коммунальными платежами, как правило, берут на себя хозяева недвижимости — квартиросъёмщики не видят никаких счетов. В России, напротив, более популярны варианты с компенсацией услуг ЖКХ или самостоятельной оплатой квитанций арендаторами.

Возможно, это происходит потому, что счётчики воды и газа установлены далеко не в каждой квартире, и в массе россияне пока не привыкли экономить ресурсы.

Важно, чтобы рантье понимал: условие оплаты коммунальных услуг — одно из ключевых положений договора найма. Как и сама стоимость аренды, оно не может пересматриваться чаще раза в год.

Поэтому владельцу квартиры нужно тщательно взвесить все за и против и выбрать максимально удобный алгоритм.

Лучше, чтобы ваша позиция изначально была хорошо аргументирована, иначе в момент заключения договора жилец и его риэлтор смогут убедить неопытного рантье согласиться на условия, которые более выгодны квартиросъёмщику.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/88-vkljuchat-li-kommunalnye-platezhi-v-arendnuju-platu/

Как снять квартиру в Москве: советы бывалых

Аренда квартиры — одна из самых непростых задач на московском рынке жилья. Опытные квартиросъемщики и участники рынка поделились с RealEstate.Ru основными советами, как не попасть впросак при съеме квартиры.

Охота на прямых арендодателей

Итак, вы решили снять квартиру в Москве. И первое, что вы делаете – размещаете свое объявление в газетах («Из рук в руки», «Недвидимость и цены» и др.), в Интернет-базах недвижимости (подробнее о базах см. здесь, раздел СПРАВКА), расклеиваете бумажные объявления в том районе, где бы хотели снять жилье. Также начинаете сами искать и прозванивать предложения из этих баз.

Очень быстро вы обнаруживаете, что львиная доля предложений делается от посредников (частных маклеров, агентств недвижимости).

Зачастую, их комиссия составляет от 50 до 100 % от арендной платы в месяц.

Кроме того, очень часто хозяева квартиры требуют депозит или залог (оплату за последний месяц), на случай, если вы что-то испортите в квартире.

В итоге, если вы решили снять, например, «однушку» за 30 тыс. рублей, то в первый месяц придется выплатить сразу же 90 тыс. (30 тыс. – аренда за первый месяц, 30 тыс. – за последний  — депозит, и еще 30 тыс.

– комиссия агенту). Далеко не каждому под силу сразу выложить сумму, в три раза превышающую размер месячной платы, поэтому многие пытаются обойтись без посредников.

  Это можно сделать несколькими нестандартными способами.

1. Бумажный флэшмоб

У вас есть компания веселых друзей из трех – пяти человек? Отлично, предложите им приключение. Для начала, распечатайте около 50 объявлений о том, что ваша семья ищет квартиру, не забудьте указать в тексте свои преимущества (чистоплотность, обязательность и прочее), и конечно же, контактный телефон.

Выберите район (3 -5  дворов, в которых вы бы хотели жить). Далее, в один из выходных дней соберите друзей в этом районе  и распределите между ними объявления и дома, на которых нужно расклеить бумажки. Важный нюанс: попросите клеить бумажки не где придется, а на досках объявлений, чтобы все же не вызывать раздражения у старожилов.

За час – полтора ваши помощники весело и непринужденно расклеят все объявления. Флэшмоб можно закончить веселой вечеринкой.

Таким образом, вы без особого напряжения убьете двух зайцев – в максимально короткие сроки дадите знать большому количеству людей о том, что именно в этом районе вы готовы снять квартиру, а также приятно проведете время с друзьями, которым тоже будет приятно вам помочь.

Жительница Лосиноостровкого района Екатерина Петрова рассказала, что их семья вот уже 7 лет снимает жилье. Петровы за все это время сменили всего три адреса и каждый раз в поиске нового жилья пользовались этим способом.

«Люди начинают звонить почти сразу, — рассказывает Катя. – Первое, что я спрашиваю, это хозяин квартиры или посредник. С хозяевами мы продолжаем договариваться. Это очень хороший способ, потому что есть возможность избежать уплаты большой комиссии посреднику. И выбрать жилье в тех домах, которые уже хорошо знаешь».

Конечно же, у этого способа есть и недостатки: могут беспокоить звонками не совсем адекватные люди, балующиеся дети и т. д. Кроме того, все риски по благонадежности хозяина жилья вы берете на себя.

Также без опытного специалиста трудно составить правильный договор. То есть шансы напороться на мошенников, если вы неопытны, резко возрастают. Так что этот способ не совсем подходит тем, кто впервые снимает квартиру.

2. Оповестите «фрэндов»

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/kak-snyatj-kvartiru-v-moskve-soveti-bivalih-58/

Как не платить риелтору за аренду квартиры. Подробный обзор способов съема квартиры без оплаты комиссии риелтору

Посреднические услуги являются неотъемлемым атрибутом сделок с недвижимостью и позволяют не только сэкономить время, но и быть уверенным в чистоте заключаемого договора. Чаще всего их услугами пользуются при съеме жилья, потому что именно такие сделки заключаются чаще всего.

Однако обращение к риелторам требует определенных затрат, на которые готов пойти не каждый. Поэтому вопрос, как обойтись без посреднических услуг или хотя бы снизить их стоимость, является достаточно актуальным, и он будет подробно раскрыт в статье, которую мы для вас подготовили.

○ Как зарабатывает риелтор при аренде квартиры?

Заработок агента по недвижимости не является фиксированным и складывается из двух факторов:

  • Комиссия за стоимость каждой успешно завершенной сделки.
  • Оплата за работу с документами: их изучение, проверка, заполнение и заверение.

Конечно,  риелтор получает определенную сумму от агентства недвижимости. Но она является небольшой и может едва может покрыть расходы на транспорт и мобильную связь. Поэтому, заработок представителя данной профессии зависит от объема выполненной работы. Чтобы он был достойным, риэлтор должен обладать следующими качествами:

  • Коммуникабельность.
  • Мобильность.
  • Хорошее знание специфики своей работы.

Несмотря на то, что аренда жилья, в отличие от его покупки или продажи, не предполагает глубокого изучения законодательных норм, их знание станет только плюсом для агента по недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Кто платит риелтору при аренде?

Законодательством не закреплено, кто именно из участников сделки оплачивает услуги риелтора. Но по сложившейся традиции данные расходы возлагаются на арендатора.

Чаще всего это происходит, когда речь идет о недвижимости средней и низкой ценовой категории.

Если объектом сделки является элитное жилье, работу агента по недвижимости оплачивает арендодатель, так как аренда является для него бизнесом.

Допускается, что участники договора могу поделить между собой расходы на комиссию, но на практике такое встречается крайне редко.

Вернуться к содержанию ↑

○ Условия, при которых риелтору можно не платить на законных основаниях

Услуги, которые должен предоставить риелтор при аренде или продаже/покупке жилья оплачиваются согласно договоренности. Если при этом заключается договор,  законным основанием для отказа от оплаты его труда  станет только нарушение условий соглашения и невыполнение возложенных на себя обязанностей.

Если сотрудничество осуществлялось на основе устной договоренности  без заключения письменного соглашения, не нужно платить ему, если подходящий вариант так и не был найден, соответственно, он поставленную задачу не решил.

Вернуться к содержанию ↑

○ Составление договора с риелтором

Важно, чтобы соглашение было составлено по всем нормам закона и было признано действительным. Данный документ обеспечивает не только обязанности сторон, но и ответственность за их неисполнение. Поэтому заключение договора будет выступать своеобразной гарантией выполнения агентом по недвижимости своих обязанностей.

Если заключить договор неправильно, он будет признан ничтожным, а сделка, совершенная на ее основе – недействительной.

  • «1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
  • 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ)».
Читайте также:  Учёт в управляющих компаниях жкх, тсж и жск: для чего требуется бухгалтер, какова его должностная инструкция и другие часто задаваемые вопросы - всё о недвижимости

Чтобы получить качественные услуги и планируемый результат,  нужно следовать определенному алгоритму действий:

  1. Проверить полномочия человека, выступающего в роли риелтора. Здесь стоит попросить продемонстрировать риэлтерские документы, а если агент выступает от лица организации – доверенность на проведение подобных сделок.
  2. Внимательно прочитайте договор.  Не нужно торопиться и сразу его подписывать, лучше попросить копию для ознакомления и изучить ее в спокойной обстановке. Использование различных цветов и шрифтов стало нормой в составлении соглашений, где одна из сторон стремится утаить некоторые условия от контрагента. Чтоб не стать жертвой подобной уловки, обязательно нужно внимательно изучить текст соглашения и только после этого его подписывать.
  3. Учитываем особенности.  В соглашении могут быть некоторые настораживающие пункты, поэтому важно обратить на них особое внимание.

Если вы прочитали договор и не нашли опасных пунктов, стоит  подумать о включении в текст дополнительных условий, которые помогут вам сэкономить на услугах риелтора.

Так, стоит учесть:

  • Произведение оплаты только после получения желаемого результата: когда будет найдена подходящая квартира и проведена сделка.
  • Учет штрафов за срыв возможной сделки: опоздание на встречу, неявка.
  • Отсутствие авансового платежа.
  • Обязанность риелтора вернуть комиссию, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы арендатору, как не платить риелтору

Каждый потенциальный квартиросъемщик может попробовать найти жилье самостоятельно, не обращаясь в агентство недвижимости. Ниже перечислены способы сэкономить на посреднических услугах.

  1. Прямая сделка с арендодателем. В этом случае отсутствует комиссия за услуги риелтора, но увеличивается объем работы по составлению договора после того, как арендодатель найден. Здесь нужно не только самостоятельно составить договор, но и зарегистрировать его, если срок аренды превышает 1 год (ст. 609 ГК РФ). Также необходимо внимательно проверить все пункты и учесть все желаемые условия.
  2. Сделка с риелтором в обход фирмы. Данный способ не позволяет окончательно убрать расходы, но дает возможность значительно их снизить. Существенная часть комиссии, которую требует риелтор, принадлежит не ему, а агентству, которое он представляет. Поэтому если вы сможете напрямую договориться с ним, это обойдется намного дешевле.
  3. Получение доступа к базе данных. Так вы можете найти подходящий для вас вариант без заключения договора и оплаты услуг. Получить такой доступ можно, например, если у вас есть знакомые в этом агентстве.
  4. Использование подставных лиц. Это еще один способ сэкономить на посреднических услугах. Вы можете попросить знакомого поехать вместо вас на осмотр жилья и получить контакты хозяина. А потом уже самому связаться с ним и договориться об аренде.

Конечно, перечисленные способы не являются абсолютно честными, но они действительно позволяют существенно сэкономить на сделке с недвижимостью.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы арендодателю, как не платить риелтору

Хозяин квартиры тоже не всегда заинтересован в оплате услуг риелтора. Поэтому он тоже может прибегнуть к некоторым хитростям для собственной экономии.

Арендодатель также может взять контакты понравившегося квартиросъемщика, воспользовавшись моментом и связаться с ним напрямую. Подобный вариант будет выгоден каждой стороне, поэтому он довольно часто используется.

Так же, как и квартиросъемщик, хозяин может договориться с риелтором в обход агентства и существенно сэкономить на комиссии.

Еще один вариант неоплаты посреднических услуг – уведомление риелтора о том, что передумали сдавать квартиру и также прямой договор в квартиросъемщиком.

Таким образом, есть варианты, когда можно воспользоваться услугами риелтора, а потом их оплатить частично или вовсе не оплачивать. Но такой подход является нечестным, так как каждый труд имеет право на оплату. Поэтому самый лучший вариант не платить риелтору – это найти жилье своими силами и самостоятельно договориться с хозяином.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Можно ли отправить подставное лицо, чтобы риелтор выдал адрес сдаваемой квартиры?

Да, такое можно сделать, но риелтор также может подстраховаться, потребовав документы и сверив их с указанными в договоре.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Что если заключил сделку напрямую с арендодателем, которого нашел риелтор?

Такое заключение сделки не является законным и подразумевает наложение штрафа в размере, установленном договором. Единственный способ избежать последствий – не дать агентству понять, что сделка все-таки совершена, а для этого нужно, прежде всего, договориться с арендодателем, который уведомит риелтора о том, что передумал сдавать жилье или сам нашел квартиранта.

Вернуться к содержанию ↑

3 способа как не платить комиссию риэлтора. Рассказывает Дмитрий Шабалкин, руководитель квартирной сети домашних отелей RentHouse.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/53985-kak-ne-platit-rieltoru-za-arendu-kvartiry.html

Как сдать квартиру в аренду по закону: правильно и самостоятельно

В последние годы очень актуальным стал вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно и по закону. Причиной этого явился экономический кризис и сложная финансовая ситуация у многих россиян. Передача жилого помещения во временное пользование другому лицу позволяет получать собственнику дополнительный доход и не беспокоится о коммунальных платежах.

Сдать в аренду квартиры самостоятельно не сложно.

Более того, это позволит избежать дополнительных затрат, которые неизменно возникнут при обращении к риелтору, однако, в такой ситуации тоже есть свои риски и в первую очередь они относятся к большому числу мошенников а рынке недвижимости. Рассмотрим ситуацию всесторонне и попробуем ответить на наиболее важные вопросы. Дополнительно представим несколько советов, позволяющих минимизировать риски.

В чем преимущества законного оформления сделки?

Если недвижимость не эксплуатируется, то она является постоянным источником различных проблем. Это связано с оплатой обязательных коммунальных платежей, с выполнением ремонта и с периодической проверкой состояния жилья.

Нередко, владельцы жилья оставляют квартиры пустыми только потому, что не знают как с ними поступить и в тоже время, не стать жертвой мошенников.

На самом деле, оптимальным выходом из сложившейся ситуации может стать заключение сделки аренды. Официальная договоренность позволит обезопасить и арендодателя и арендатора. Такой вариант наиболее практичный для собственника.

Данный способ использования жилого помещения имеет сразу несколько преимуществ:

  1. Арендодатель получает гарантию того, что арендатор не исчезнет с ключами и имуществом, при этом, не оплатив коммунальные платежи. Акт аренды позволит исключить любые аферы с имуществом со стороны арендатора.
  2. Не стоит сдавать квартиру знакомым или родственникам без соглашения. В итоге может возникнуть недопонимание или конфликт, а в отсутствие договора ситуация не будет разрешена.
  3. Официальное соглашение дает возможность арендатору верно оценить сумму расходов на квартиру и прикинуть свою платежеспособность в данном вопросе. Заключение договора даст гарантии своевременного получения арендной платы собственником жилплощади и исключения повышения платежей во время действия соглашения.
  4. Собственник получает гарантию отсутствия проблем с налоговой инспекцией. На гражданина не будет наложен штраф за сокрытие прибыли.

Описанные преимущества говорят в пользу официального договора аренды, поэтому, собственнику стоит заранее побеспокоиться о подготовке необходимых бланков и еще до передачи ключей подписать все обязательные документы.

Какие документы требуются для оформления договора?

Составление соглашения не требует большого количества официальных бумаг, как например, для продажи жилья. Стандартный пакет документации представлен следующими документами:

  • бумага о праве собственности на имущество или другие подтверждающие документы;
  • выписка из л/с в ЖЭК;
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • согласие владельцев жилья о передаче его в аренду.

Какие условия обязательно должны быть прописаны в договоре аренды?

Поскольку договор о найме считается официальным документом, подтверждающим факт законной аренды недвижимости, документ должен содержать полную информацию о сделке. Иными словами, в соглашении должны присутствовать существенные условия.

В гражданском кодексе прописано, какие условия считаются значимыми, и без которых документ не будет иметь юридической силы. В список входят такие:

  1. Объект сделки.
  2. Порядок внесения арендной платы и сумма.
  3. Срок действия договора.

Данные условия должны быть прописаны в виде отдельных пунктов и согласованы между арендатором и арендодателем.

Советы по порядку передачи имущества в аренду

Официальное оформление сделки по передаче имущества в аренду предполагает сразу несколько действий со стороны владельца имущества.

При самостоятельной сдаче квартиры в наем, следует придерживаться такого порядка действий:

  1. Собственник подготавливает необходимые документы и дает в газету или в Интернете объявление о сдаче квартиры в аренду.
  2. После появления соискателей, показывает жилье и выбирает подходящего жильца.
  3. Проверяет документы и обговаривает с арендатором все условия пользования квартирой.
  4. Стороны подписывают соглашение, и каждый получает по копии.

Заключение

Договор о найме жилья – это официальная гарантия того, что собственник не будет обманут арендатором, а арендатор не попадет в руки к аферистам.

Правильно оформленный и подписанный договор – это юридически значимый документ, регулирующий все правовые отношения между сторонами сделки, поэтому, чем тщательнее он будет составлен, тем ниже будут риски по такой сделке.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/arenda-oformlenie

Ссылка на основную публикацию