Стратегия развития жкх: стандарты управления многоквартирным домом, организационно-правовые формы и подрядные организации, а также система управления и организация работы управляющей компании, обучение в сфере жкх — всё о недвижимости

Система управления ЖКХ требует срочной реорганизации

Распад Советского Союза и перестройка привели к реформированию экономики и переходу от командно-административной системы управления к рыночным отношениям.

Но это преобразование затронуло не все сферы, нуждавшиеся в новом подходе. Например, система управления ЖКХ до сих пор остается жесткой, бюрократической, неэффективной.

Она все еще работает по старым схемам, не отвечающим требованиям современного рынка.

В статье вы узнаете:

  • Какие проблемы были свойственны системе управления ЖКХ в прошлом.
  • С какими проблемами система управления ЖКХ сталкивается сегодня.
  • Почему систему управления ЖКХ необходимо реорганизовать.
  • Какими путями необходимо достигать совершенствования системы управления ЖКХ.
  • Как диспетчеризация поможет совершенствовать систему управления ЖКХ.

О том, с какими проблемами сталкивается сегодня система управления ЖКХ и о возможных путях их решения, мы поговорим в этой статье.

С какими проблемами сталкивалась система управления жкх в прошлом

В наследство от плановой, или административно-командной, экономики системе управления ЖКХ досталась жестко централизованная иерархическая структура. В общих чертах она выглядит так:

В соответствии с этой иерархией управление основывалось на подчинении двум структурам: Министерству жилищно-коммунального хозяйства РСФСР и местному самоуправлению.

Такое устройство работало за счет права Минжилкомхоза РСФСР самостоятельно выбирать и назначать руководителей каждой отрасли, а также выделять денежные ресурсы и обеспечивать отделения материально-технической базой в соответствии с государственными планами. Ни одно из предприятий системы управления ЖКХ в России того периода не было независимым.

Любое финансирование лишь покрывало убытки и, как правило, поступало из общественных фондов. Подобный подход к управлению коммунальным хозяйством в государстве был оправдан лишь существующей на тот момент экономической системой.

Управленческая структура была организована таким образом, чтобы все явления и процессы жилищных хозяйств регулировались центром, находящимся на верхнем уровне власти. Хотя сами хозяйства в то же время принадлежали к зоне ответственности локальных Советов, самостоятельность этим организациям была недоступна.

Например, некоторые предприятия ЖКХ не являлись даже юридическими лицами. Следовательно, принятие решений на местах было невозможным. При такой системе управления ЖКХ абсолютное большинство вопросов решалось верхушкой структуры.

Централизованный характер жилищно-коммунальных хозяйств подтверждает также и тот факт, что услуги ЖКХ предоставлялись на монопольной основе, и целесообразность данного подхода была обусловлена вовсе не технологическими факторами, как в случае с водопроводом и теплоснабжением.

Подобный подход к управлению сферой ЖКХ исключал конкурентные взаимоотношения даже в области эксплуатации жилых помещений. При этом законодательство не ограничивало монополию коммунальных организаций.

Когда в перестройку командно-административная система перестала функционировать, ее место заняли рыночные отношения и свободная конкуренция, имущество коммунальных хозяйств и обязанность обеспечивать граждан услугами ЖКХ перешли к муниципальным властям.

Муниципалитеты были вынуждены самостоятельно создавать систему управления ЖКХ на местах. Предприятия переживали банкротства, реформы, реорганизацию, а затем возникали новые комитеты, отделы и организации, регулирующие оказание жилищно-коммунальных услуг в регионах страны.

Это привело к формированию собственной управленческой структуры в каждом отдельном муниципальном образовании.

Как система управления ЖКХ города работает сегодня

Нынешняя структура ЖКХ также является не слишком эффективной. Во-первых, денежные потоки управляются нерационально, их движение плохо контролируется и недостаточно прозрачно для оптимизации процессов.

Во-вторых, в области ремонта и техобслуживания жилого фонда слишком мала доля участия организаций среднего и малого бизнеса, а также гражданских объединений.

В-третьих, линейно-функциональная система управления ЖКХ имеет еще одно слабое место: как только рынок расширяется, а объем оказываемых услуг увеличивается, руководство на верхних ступенях иерархии оказывается перегружено задачами.

Одновременно с этим доля руководителей в структуре слишком высока. На каждую тысячу жителей в Российской Федерации приходится три сотрудника жилищно-коммунального хозяйства.

Среди них на одного представителя высшего руководства в данной области приходится 8,4 сотрудника (из которых рабочих – 4,58 человека, специалистов – 3,06 человека и всех остальных – 0,76 человека).

Показатель плановой трудоемкости одного сотрудника ЖКХ в месяц составляет 60 %.

Еще одной серьезной проблемой системы управления ЖКХ в России является повсеместное применение давно устаревших методов работы, которые не дают развиваться рыночной конкуренции в области жилищного хозяйства, а это, в свою очередь, мешает привлечению инвестиций, повышению качества оказываемых услуг и уменьшению их себестоимости.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102403-sistema-upravleniya-jkh

Аспекты создания организационно экономического механизма управления многоквартирными домами в системе ЖКХ

УДК 332.8

Аспекты создания организационно — экономического механизма управления многоквартирными домами в системе ЖКХ

Л.Б. Зеленцов, В.И. Рыльков (г. Ростов-на-Дону, Ростовский государственный строительный университет)

Жилищно-коммунальное хозяйство России (ЖКХ России) — совокупность отраслей российской экономики, обеспечивающих поддержание требуемых эксплуатационных характеристик жилого фонда и работу инженерной инфраструктуры населённых пунктов.

ЖКХ России занимает существенное место в экономике страны. Доля основных фондов составляет более 26 % от общего объёма основных фондов экономики.

Состояние основных фондов ЖКХ характеризуется высокой степенью износа и постоянным повышением потребности в финансировании при отсутствии заметного улучшения качества предоставляемых услуг. С начала экономических реформ в России 1990-х годов инвестиции в основные фонды были резко сокращены. По состоянию на 2005 г.

износ жилищного фонда превысил 40 %. Около 300 млн м2 жилья эксплуатируется без ремонта более 25 лет. Ветхий и аварийный фонд, подлежащий сносу, составляет 91,3 млн м2 (3,2 %), в нем проживает около 5 млн россиян.

При нормативной потребности в ежегодном капитальном ремонте 4 — 5 % жилищного фонда фактически ремонтируется только 0,5 % фонда/

Только на приведение изношенных фондов до нормативного состояния требуется более 6 трлн руб., по признанию властей, «этих средств на сегодня у государства нет» По оценке президента Дмитрия Медведева, ЖКХ стоит на грани «катастрофы».

В результате реформирования жилищной сферы, начавшегося с массовой приватизации жилого фонда, огромное количество квартиросъемщиков стали собственниками своих квартир, что привело к изменению отношений собственности в пределах каждого дома.

Действующим жилищным законодательством на собственников помещений возложена обязанность управления многоквартирными домами (далее — МКД), содержания и ремонта не только своих квартир (помещений), но и общего имущества в доме, а также своевременной оплаты коммунальных и жилищных услуг.

Благодаря реализации положений Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.

2007 № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” [7] созданы условия для формирования и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, практически реализованы положения о выборе способа управления многоквартирным домом, в массовом порядке создаются управляющие организации (УО), товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно -строительные кооперативы (ЖСК), иные специализированные жилищные кооперативы. Общественное самоуправление в жилищной сфере может развиваться в различных формах. Муниципальные образования должны активизировать работу общественного самоуправления на местах и содействовать созданию квартальных и домовых комитетов самоуправления. Важнейшим направлением этих преобразований является создание объединений собственников жилья (ОСЖ) как формы общественного самоуправления, в частности ТСЖ. Создание ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.

Формирование условий для развития конкуренции является одной из неотъемлемых составляющих демонополизации отрасли. В региональных жилищных программах делается акцент на необходимости создания условий для развития конкуренции в двух направлениях:

1) в сфере управления недвижимостью — получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

2) ориентирование подрядных организаций на получение заказа предоставления жилищно -коммунальных услуг на конкурентной основу

По состоянию на 1 июля 2010 г. по данным Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства, доля площади МКД, в которых собственники помещений выбрали и реализуют один из способов управления, составила около 97%.

При этом приоритет отдается УО. Доля площади МКД, которыми управляют УО, составляет около 70%. Создано более 11 тысяч УО, из которых более 80% — коммерческие организации.

Под управлением объединений собственников (ТСЖ, ЖСК) находится 23% площади МКД.

Следует отметить, что в настоящее время все еще отсутствует необходимое законодательное регулирование, которое определяло бы минимальные требования к качеству и стоимости оказываемых услуг, гарантиям, надежности и профессионализму лиц, осуществляющих управление МКД. В таких условиях возникает немало проблем, связанных с безответственным отношением к содержанию и ремонту общего имущества в МКД, со злоупотреблениями и недобросовестностью управляющих, с правовой незащищенностью собственников жилья, а также их нежеланием и неготовностью исполнять обязанности по содержанию и ремонту, возложенные на них жилищным законодательством. Большинство УО были созданы на базе старой структуры ЖКХ и в них перешли кадры из прежней системы управления, что привело к использованию старых методов управления.

За 20 лет доля жилищного фонда, находящаяся в частной собственности, увеличилась в 2,5 раза (с 33 до 82,4%). При этом около 80% от общего количества многоквартирных домов находится в собственности граждан.

Переход на рыночный механизм отношений в ЖКХ привел к тому, что на смену единому собственнику и управляющему в лице государства пришли многочисленные собственники и менеджеры. Система интересов резко усложнилась, и в ней столкнулись такие целевые установки, как максимизация прибыли и качество предоставляемых услуг.

Эти противоречия достаточно ярко проявляются в ценовом процессе. Потребителей волнует качество покупаемых услуг и их цена. Для управляющих и ресурсоснабжающих организаций приоритетом являются финансовые показатели их деятельности. Затраты, прибыль, цена — вот те показатели, которые находятся под их пристальным вниманием.

Читайте также:  Оценка квартиры для сбербанка: аккредитованные оценщики объектов недвижимости, требования к отчету и реестр оценщиков для физических лиц, а также список компаний-партнеров и цена на их услуги для закладной без выезда - всё о недвижимости

Обсуждение вопросов регулирования деятельности управления многоквартирными домами продолжается уже достаточно долго при участии представителей министерств и ведомств, Государственной Думы, общественных и иных организаций. Предлагается несколько вариантов решения данной задачи.

Один из них — это создание института допуска управляющих организаций к осуществлению деятельности управления МКД. Идея такого подхода основана на введении обязательного регулирования деятельности управления МКД как социально значимой и влияющей на безопасность неопределенного круга лиц.

В качестве механизма такого регулирования рассматривается саморегулирование, главным регулятивным элементом которого является солидарная ответственность членов в форме компенсационного фонда.

Более того, в рыночной экономике деятельность саморегулируемых организаций (СРО) зарекомендовала себя как лучший механизм выработки единых стандартов деятельности управляющих организаций и осуществления контроля за их соблюдением.

Эффективно решается в рамках СРО и вопрос профессиональной ответственности УО, в частности, путем предоставления финансовых гарантий в целях обеспечения ответственности. Членство в СРО при этом является обязательным, иначе от УО не добиться гарантированного выполнения обязательств перед потребителями (гражданами) и качественного результата.

А граждане должны быть обеспечены, по крайней мере, минимальным обязательным набором услуг по управлению и содержанию общего имущества в МКД по адекватной цене.

Управляющие организации, являясь профессиональными участниками рынка способными нести ответственность, в том числе с привлечением системы СРО, могут обеспечить надлежащее выполнение основных работ, влияющих на безопасность МКД при его эксплуатации.

В настоящее время уже идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в СРО согласно Федеральному закону от 01.12.2007 № 315-ФЗ “О саморегулируемых организациях” [6]. 29 января 2010 г. была создана ассоциация “Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью”. По состоянию на 22 сентября 2010 г. членами НОСО УН были уже 33 СРО

управляющих недвижимостью, осуществляющие деятельность на территории 41 субъекта РФ и объединяющие более 1133 УО.

Деятельность по управлению МКД связана с риском причинения вреда как самому дому, так и его жильцам и иным лицам, кроме того, она определяет качество предоставляемых жилищно -коммунальных услуг и влияет на стоимость этих услуг для граждан.

Одним из регуляторов деятельности управляющих организаций МКД должно стать постановление правительства РФ от 23 сентября 2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» [2] (далее — постановление №731). В соответствии с этим постановлением управляющие организации обязаны сделать общедоступной следующую информацию, касающуюся своей деятельности:

общая информация об управляющей организации;

основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Раскрытие информации управляющими компаниями может быть осуществлено путем: опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно -телекоммуникационной сети Интернет, или на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в сети Интернет, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;

опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее — официальные печатные издания);

размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

При этом данная информация должна быть доступна в течение 5 лет.

Постановление вступило в силу 10 октября 2010 года и обязало управляющие организации в течение 2 месяцев с момента вступления его в силу (т.е. до 10 декабря 2010 года включительно) опубликовать информацию в соответствии с утвержденным данным постановлением стандартом.

Какова ситуация с выполнением постановления в г. Ростове-на-Дону была на конец февраля 2011г.?

По данным сайта администрации города в Ростове-на-Дону работу вели 78 управляющих организаций.

Распределение организаций по районам города выглядит следующим образом (рис. 1).

Обслуживают ТСЖ 5%

Советский 18%

Ворошиловский

32%

Пролетарский 4% «»

Первомайский

10%

Железнодорожный

6%

Октябрьский 17% '

Ленинский

3%

Кировский

5%

□ Ворошиловский

□ Железнодорожный

□ Кировский

□ Ленинский

□ Октябрьский

□ Первомайский

□ Пролетарский

□ Советский

□ Обслуживают ТСЖ

Рис. 1 — Диаграмма распределения УО по районам города Поскольку конкуренция на рынке жилищных и коммунальных услуг не развита, то в основном на рынке ЖКХ Ростовской области сторону управляющих организаций представляют реорганизованные ЖЭКи и МУФЗ (муниципальные дирекции).

Большая часть выигравших тендер компаний — это муниципальные дирекции.

Однако необходимо отметить, что, несмотря на то, что фактически управлять жилищным фондом стали практически те же структуры, что и раньше, отношения между собственниками жилья и управляющей структурой приняли договорной характер.

При составлении данного обзора было выявлено, что раскрыли каким-либо образом информацию в сети Интернет только 30 организаций или 38% от общего числа управляющих организаций.

Лишь немногие организации добросовестно отнеслись к выполнению постановления №731 и практически полностью выполнили его предписания.

Большая часть организаций ограничилась лишь раскрытием общей информации и в лучшем случае выполнением некоторых пунктов из стандарта, утвержденного постановлением №731(рис. 2).

13%

□ Выполнили все пункты

□ Выполнили 4-5 пунктов

□ Выполнили 1-3 пункта

□ Не выполнили

Рис. 2 — Степень выполнения УО стандарта раскрытия информации В табл. 1 и на рис. 3,4 более подробно анализируется степень выполнения УО всех пунктов стандарта раскрытия информации, каждого пункта в отдельности, доля компаний, имеющих собственные Интернет-ресурсы и т.д.

Проведенный нами через шесть месяцев повторный анализ степени раскрытия информации УО показал, что ситуация мало в чем изменилась.

УО, обещавшие в течение 1 -2 месяцев выложить на своих Интернет-сайтах информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности (УО, входящие в группу организаций «Управляющая организация «ЖКХ» и «Лидер») выполнили свои обещания, и теперь на их официальных представительствах во всемирной сети эти данные имеют публичный доступ.

Также стоит отметить, что у этих же организаций были исправлены некоторые недочеты в выполнении отдельных пунктов стандарта, обнаруженные в ходе предыдущего анализа, как, например, УО группы организаций «Лидер» не были предоставлены сведения о

Таблица 1

Степень раскрытия информации управляющими организациями на конец февраля 2011г

№ п/п УК Общая информация об управляюще й организации Основные показатели ФХД управляющей организации Сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества Порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества Сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества Сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы

1 ООО «Управляющая организация ЖКХ» + + УСН* + + +

2 ООО «Управляющая организация ЖКХ-1» + + УСН* +

3 ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» + + УСН* +

4 ООО «Управляющая организация ЖКХ-3» + + УСН* + + +

5 ООО «Управляющая организация ЖКХ-4» + + УСН* + + +

6 ООО «Управляющая организация ЖКХ-5» + + УСН* + + +

7 ООО «Управляющая организация ЖКХ-6» + + УСН* + +

8 ООО «Управляющая организация ЖКХ-7» + + УСН* + +

9 ОАО МПП ЖКХ Советского района + + + + + +

10 ООО «Г ород Золотой» + + УСН** + ** + + ** +

11 ООО «Лидер-1» + + УСН** + ** + + ** +

12 ООО «Лидер-2» + + УСН** + ** + + ** +

13 ООО «Лидер-3» + + УСН** + ** + + ** +

14 ООО «Реальный мир» + + УСН** + ** + + ** +

15 ООО «Реальный мир-1» + + УСН** + ** + + ** +

16 ООО «Свет и тепло» + + УСН** + ** + + ** +

17 ОАО «ЮгЖилСервис» +

18 ООО «ЮгЖилСервис» +

19 ООО «ЮгЖилСервис плюс» +

20 ООО «Управляющая организация ЖКХ «Пульс» + + + + + +

21 ООО «Коммунальщик Дона» + + + + + +

22 ООО «Квадро» +

23 ООО «Управляющая организация ЖКХ» +

24 ООО «Железодорожник» + + +

25 ООО «Железодорожник-1» + + +

26 ООО «Доверие» + + +

УСН — используется упрощенная система налогообложения *- Информация будет предоставлена в открытом доступе в марте 2011г.

**- Информация будет предоствлена в открытом доступе в апреле 2011г.

стоимости работ и услугах по содержанию и ремонту общего имущества. На данный момент эти УО формально выполнили требования стандарта в полном объеме.

УО, входящие в группу «Железнодорожник», в свою очередь, также вывесили на своем сайте сведения о своей финансово-хозяйственной деятельности.

УО «Атлант-Строй» обзавелась собственным Интернет-сайтом, но на сегодняшний день он находится в стадии разработки, и на нем представлено мало информации, так что нельзя сказать, что организация выполняет требования стандарта хотя бы наполовину.

Что же касается остальных организаций, то никаких существенных изменений в вопросе раскрытия информации согласно предписаниям стандарта за данный период времени не произошло.

При этом следует обратить внимание на степень раскрытия информации о финансово -хозяйственной деятельности рядом УО.

Информацию о своей финансово -хозяйственной деятельности предоставили 22 УО.

Из них 19 состоят в группе организаций (8 входят в группу организаций «Управляющая организация ЖКХ», 7 — «Лидер» и 4 — «Железнодорожник»), следовательно, предоставленная информация строго типизирована, и имеет смысл рассматривать финансово-хозяйственную отчетность группы организаций (ГО) в целом, а не отдельных УО, входящих в нее.

ГО «Управляющая организация ЖКХ» информацию о финансово-хозяйственной деятельности предоставила в виде налоговой декларации за предыдущий год. На сайте присутствует следующая мотивировка данного действия:

«ООО «Управляющая организация ЖКХ» применяет упрощенную систему налогообложения и в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21.11.1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»[4] и освобождается от обязанности ведения бухгалтерского учета.

Читайте также:  Растрата в тсж: что входит в обязанности председателя правления многоквартирных, какова его ответственность перед законом за нарушение должностной инструкции и как составить отчет тсж о проделанной работе на общем собрании по образцу? - всё о недвижимости

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/aspekty-sozdaniya-organizatsionno-ekonomicheskogo-mehanizma-upravleniya-mnogokvartirnymi-domami-v-sisteme-zhkh

Меры по развитию ЖКХ по основным направлениям. Управление МКД

IV. Меры по развитию

жилищно-коммунального хозяйства по основным направлениям

сферы жилищно-коммунального хозяйства

1. Управление многоквартирными домами

   В сфере управления многоквартирными домами основной целью государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, а также коммунальных услуг.

   Достижение этой цели будет обеспечиваться решением следующих задач:

обеспечение профессионального управления многоквартирными домами, то есть управляющими организациями, имеющими лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;

создание условий для повышения активности и ответственности собственников помещений в многоквартирных домах посредством развития форм самоуправления граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства, прежде всего таких, как советы многоквартирных домов, товарищества собственников жилья;

формирование для собственников помещений в многоквартирном доме стимулов сохранения и повышения стоимости их собственности в указанном доме, в том числе посредством обеспечения его надлежащего содержания, а также своевременного капитального ремонта и модернизации.

  К числу основных нормативных правовых актов в этой сфере следует отнести Жилищный кодекс Российской Федерации (в редакции Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»), а также постановление Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

  Начиная с 2015 года усилия Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации направлены на организацию работы, связанной с системой лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, и развитие добросовестной конкуренции на рынке управления многоквартирными домами.

 В I квартале 2015 г. заявки на выдачу лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами подали 12,5 тыс. управляющих организаций, действующих и имеющих в управлении многоквартирные дома по состоянию на 1 апреля 2015 г.

Рассмотрение и выдача таких лицензий в отношении указанных организаций были завершены в установленный срок. Лицензионными комиссиями выдано около 11 тыс. лицензий, отказано в предоставлении лицензии 13 процентам управляющих организаций. На конец июля 2015 г. было выдано уже 12,9 тыс.

лицензий, сведения о которых в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» размещены в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в едином федеральном реестре лицензий.

 Лицензирование позволит освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций, повысить ответственность управляющих организаций за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также предоставит собственникам помещений в многоквартирных домах реальные инструменты воздействия на управляющие организации, осуществляющие свою деятельность с нарушением законодательства Российской Федерации, прав и законных интересов граждан.

  Лицензирование является механизмом постоянного контроля за управляющими организациями и принятия действенных мер к допустившим нарушения хозяйствующим субъектам. Эффективность этого механизма будет определяться в ходе мониторинга ситуации в сфере управления многоквартирными домами, в том числе с использованием показателя удовлетворенности потребителей качеством предоставленных услуг.

 Следует проработать вопрос о создании профессионального общественного объединения управляющих организаций в целях формирования единых профессиональных стандартов осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, представления мнения профессионального сообщества по актуальным вопросам, возникающим в сфере управления многоквартирными домами, и участия совместно с заинтересованными органами власти в выработке необходимых решений.

  Решение задачи формирования ответственных и активных собственников помещений в многоквартирных домах будет обеспечено в том числе путем проведения информационно-разъяснительной кампании по повышению информированности жителей многоквартирных домов об их правах и обязанностях и упрощения координации их действий за счет расширения форм проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

  В рамках реализации Стратегии будут подготовлены предложения о совершенствовании правового регулирования деятельности объединений собственников помещений в многоквартирном доме (товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и др.).

 При этом развитию активности собственников помещений в многоквартирном доме будут способствовать изменения, принятые Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части введения новых упрощенных форм проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очно-заочная форма), единых форм и требований к оформлению протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме, а также другие положения указанного Федерального закона. В целях дальнейшего совершенствования порядка проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и принятия решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме необходимо дополнительно проработать вопросы упрощения координации действий собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе участия в общих собраниях собственников, не проживающих фактически в многоквартирном доме, а также вопросы упрощения форм и способов информирования собственников о проведении собраний.

  Для развития системы управления многоквартирными домами с высоким уровнем износа потребуется создание специальной модели управления такими домами с использованием различных мер оказания поддержки со стороны государственных и (или) муниципальных структур, предоставляющих соответствующие услуги. При этом государственная политика в сфере управления многоквартирными домами с высоким уровнем износа, а также действия органов власти в регионе и (или) муниципалитете должны быть ориентированы на привлечение частных управляющих организаций в эту сферу, не создавая при этом условий, при которых доминировать на этом сегменте рынка управления многоквартирными домами будут государственные и (или) муниципальные организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами.

Будет сформирована новая модель правоотношений по оплате коммунальных услуг (ресурсов), предусматривающая:

совершенствование системы расчетов за коммунальные услуги;

повышение ответственности потребителей за своевременную оплату жилищно-коммунальных услуг, а также ответственности ресурсоснабжающих и управляющих организаций за качество коммунальных услуг и ресурсов путем введения в том числе специальных штрафов за нарушение параметров качества оказываемых услуг.

  Необходимо решить следующие задачи в сфере управления многоквартирными домами:

создание механизма дифференцированной ответственности управляющих организаций, в том числе в части размера штрафов, налагаемых на управляющие организации в связи с нарушением ими лицензионных требований;

установление дополнительных требований к управляющим организациям (требований к уставному капиталу, материально-технической базе, финансовому состоянию и др.), в том числе включение их в состав лицензионных требований;

разработка предложений о необходимости учета экономически обоснованной предпринимательской прибыли при определении размера платы за жилищные услуги;

создание понятного и универсального механизма проверки (прежде всего для собственника помещений в многоквартирном доме) обоснованности устанавливаемой платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (калькулятор потребителя жилищной услуги), а также совершенствование механизма снижения указанной платы в зависимости от объема и качества фактически оказанной услуги;

уточнение положений законодательства Российской Федерации, устанавливающих ответственность лицензирующих и надзорных органов в части совершения ими коррупционных правонарушений в этой сфере;

совершенствование процедур рассмотрения споров при взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, а также рассмотрение возможности упрощения такого взыскания, в том числе в порядке приказного производства;

совершенствование порядка ограничения предоставления коммунальных ресурсов (услуг), в том числе упрощение порядка извещения потребителя-должника о введении режима ограничения предоставления коммунальных услуг, расширение перечня оснований для введения ограничения (предоставления) коммунальной услуги, исключающего при этом возможность злоупотреблений со стороны ресурсоснабжающих организаций и необоснованного нарушения прав и законных интересов потребителей.

  Одной из задач, которая будет решена, является совершенствование правового регулирования учета и использования общего имущества в многоквартирном доме, а также выработка действенных механизмов его защиты от неправомерных действий третьих лиц.

  Особое внимание будет уделено совершенствованию государственной политики по вопросам актуализации и существенной новации правовых актов, устанавливающих технические требования к общему имуществу в многоквартирном доме и его содержанию, в том числе по вопросам формирования современных правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

  В этой части необходимы:

разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе по ранее совершенным сделкам, обратив особое внимание на случаи незаконного отчуждения органами власти имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

совершенствование правил заключения договоров управления многоквартирными домами, в том числе ужесточение требований в части наличия и оформления договоров управления многоквартирными домами с учетом примерной формы договора управления, утверждаемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

  В 2016 году потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды будет включено в состав жилищных услуг. Такое решение стимулирует управляющие компании к энергосбережению и выявлению хищений коммунальных ресурсов.

В совокупности с мерами по развитию энергосервисных услуг это позволит задействовать значительные внутренние резервы для снижения стоимости и повышения качества жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме, а также осуществлять финансирование энергосберегающих мероприятий за счет получаемой экономии энергетических ресурсов. До этого момента необходимо осуществить работу по актуализации нормативов потребления коммунальных услуг, в том числе на общедомовые нужды, а также проработать иные меры, стимулирующие потребителей к установке приборов учета потребления коммунальных ресурсов, предусмотренных Стратегией.

 Кроме того, в рамках реализации Стратегии будут дополнительно проработаны предложения о совершенствовании порядка расчета за предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе введение скидок на их оплату или определение условий предоплаты (порядок и механизмы реализации которых будут определяться законодательством Российской Федерации), уточнение срока оплаты по договорам ресурсоснабжения и договорам управления.

 Также будет обеспечено развитие энергосервисных услуг в жилищном фонде (многоквартирных домах). В частности, будет упрощен порядок заключения энергосервисных договоров и предусмотрена возможность фиксации на долгосрочный период объема потребления тепловой энергии в многоквартирном доме.

Читайте также:  Проект перепланировки квартиры: цена для однокомнатной, двухкомнатной, 3-комнатной, как и где заказать? - всё о недвижимости

 Начиная с 2015 года работает система федерального контроля за соблюдением жилищного законодательства на территории Российской Федерации посредством осуществления деятельности главного государственного жилищного инспектора, наделенного правом проведения проверок органов государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации.

  В целях обеспечения дополнительного контроля реализации законодательства Российской Федерации в сфере управления многоквартирными домами будет продолжена работа по организации и обеспечению функционирования институтов общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

  Кроме того, в рамках Стратегии будут реализованы следующие задачи:

совершенствование механизма выбора и смены управляющей организации, обеспечивающего, с одной стороны, защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, и, с другой стороны, исключающего принятие необоснованных решений о смене управляющей организации;

совершенствование системы раскрытия информации лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, в том числе в целях повышения информированности собственников помещений в многоквартирном доме;

совершенствование системы мониторинга жилищного фонда;

совершенствование системы учета потребления коммунальных услуг, в том числе путем реализации мер, направленных на стимулирование потребителей к установке приборов учета (общедомовых и индивидуальных), и установления ответственности за вмешательство в работу приборов учета и несанкционированное подключение к внутридомовым сетям, а также выработка мер, направленных на исполнение требований законодательства Российской Федерации о включении автоматизированной системы учета потребления коммунальных ресурсов (услуг) в состав обязательного оборудования при проектировании и строительстве многоквартирных домов. При этом в качестве основополагающего принципа реализации таких мер необходимо обозначить принцип учета потребленного коммунального ресурса (услуги) с использованием соответствующих приборов учета потребления коммунальных ресурсов и решить вопрос о праве собственности на такой прибор учета. В рамках реализации указанных мер необходимо также проработать вопрос об унификации способов передачи показаний приборов учета в ресурсоснабжающую организацию или иным организациям, оказывающим соответствующие сервисные услуги по приему и передаче указанных данных;

проработка предложений о применении в качестве меры, стимулирующей установку приборов учета потребления коммунальных ресурсов (услуг), расчета потребления коммунального ресурса (услуги) с использованием расчетных способов исходя из максимальной (разрешенной) мощности (нагрузки) в условиях, когда такой прибор может быть установлен, но соответствующая обязанность не исполняется собственником помещения в многоквартирном доме;

стимулирование широкомасштабной реализации энергосберегающих мероприятий в многоквартирных домах на основании энергосервисных договоров (контрактов), в том числе выработка мер, стимулирующих использование энергоэффективных материалов и технологий при выполнении работ (оказании услуг) по текущему содержанию и ремонту многоквартирных домов;

создание системы мониторинга состояния энергоэффективности в жилищной сфере, в том числе внедрение классификации многоквартирных домов по уровню энергоэффективности;

совершенствование используемого терминологического аппарата в жилищной сфере, в том числе понятий «многоквартирный дом», «дом блокированной застройки» и др.;

анализ и при необходимости актуализация стандартов, норм и правил в части решения вопросов технического регулирования содержания многоквартирного дома;

доработка единой формы платежного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг, в том числе на предмет обязательного применения в ней двумерного символа штрихового кода по ГОСТ 56042-2014, обеспечение возможности получения квитанции в электронном виде в случае согласия потребителя, если законодательством Российской Федерации допускается использование таких видов оплаты, как «автоплатеж».

   В целях оценки достижения поставленных задач в сфере управления многоквартирными домами к 2016 году будут определены показатели, характеризующие качество обслуживания потребителей, и организованы периодические исследования в области оценки удовлетворенности потребителей уровнем обслуживания и качеством услуг в сфере управления многоквартирными домами.

_______________________________________________

Источник: https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/80rasp6.html

Функции управляющей компании: задачи организации в сфере ЖКХ, что должна делать при обслуживании многоквартирного дома

ГлавнаяНедвижимостьУправление многоквартирным домомУКУзнайте о главных функциях управляющей компании в сфере ЖКХ – какие основные задачи должна выполнять организация?

Управляющая компания выступает в качестве посредника между собственниками многоквартирных домов и лицами, а также организациями, осуществляющими поддержание технического состояния жилищной собственности.

Отношения между участниками таких отношений регулируются Жилищным Кодексом и сопровождаются заключением соответствующих договоров на оказание услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Обязанности управляющей компании делятся на две основные категории: эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги в сфере ЖКХ.

На первом этапе сотрудничества жильцов многоквартирных домов и УК составляются подробные планы системы сбора платежей, эксплуатации, реконструкции и капитального ремонта жилищных условий и прилегающей общей собственности. Все пункты программ согласовываются с собственниками квартир и при необходимости корректируются ими.

Поддержание технического и санитарного состояния дома

Одной из главных задач управляющей компании является осуществление функции по поддержке санитарного и технического содержания дома, а также прилегающей к нему территории.

Данная функция подразумевает проведение следующих видов работ:

  1. Обустройство прилегающей к дому территории (озеленение, создание детских площадок и пр.);
  2. Ремонт здания (крыши, фасады, чердаки, входные двери, лестницы);
  3. Ремонт вентиляции, водосточных труб, системы освещения;
  4. Обеспечение чистоты (регулярная уборка подъездов, прилегающей к дому территории и вывоз мусора).

Организационная

К организационной функции УК в сфере ЖКХ относят:

  • организацию общих собраний с жильцами многоквартирных домов;
  • осуществление взаимодействия с коммунальными предприятиями, обеспечивающими необходимый уровень жилищных условий, а также бесперебойную работу всех систем.

Эксплуатационно-ремонтная

Важной функцией, исполняемой управляющей компанией, является проведение эксплуатационно-ремонтных работ. К ним можно отнести следующие действия УК:

  • проведение комплексного осмотра многоквартирного дома (оценивается состояние всех частей дома от крыши до подвала);

  • создание безопасных условий проживания жильцов (если в процессе осмотра здания были выявлены отклонения в работе коммунальных систем или иные отклонения, способные нанести ущерб имуществу или вред здоровью жильцов, то данные проблемы становятся одной из тем на общих собраниях, а их устранение должно осуществляться в кратчайшие сроки);

  • проведение текущего ремонта является одной из самых важных задач управляющей организации (работы могут осуществляться поэтапно или в экстренном порядке в зависимости от масштаба выявленных проблем);

  • обеспечение бесперебойной работы всех коммунальных систем (в случае возникновения аварий, ремонтные работы проводятся в кратчайшие сроки, а регулируется качество их выполнения управляющей компанией);

  • контроль регулярной санитарно-гигиенической уборки подъездов и прилегающей к домам территории, а также своевременный вывоз мусора (если в доме функционируют объекты предпринимательской деятельности, то вывоз отходов, образующихся в результате их функционирования, также подразумевается компетенцией управляющей компании);

  • подготовка дома к зимнему сезону (обеспечение исправности отопительных систем, а также проведение ремонтных работ при их необходимости);

  • контроль обеспечения ввода в эксплуатацию счетчиков на коммунальные услуги, а также контроль их дальнейшей исправности (данная функция управляющей компании жкх подразумевает не только ввод счетчиков в эксплуатацию, но и разработка плана экономии электроэнергии для снижения стоимости оплаты коммунальных услуг);

  • круглосуточный контроль снабжения жильцов холодной и горячей водой, а также исправности системы электроснабжения и водоотведения (о дате и сроках проведения работ с указанными системами жильцы должны информироваться не ранее, чем за 24 часа до их начала);

  • обеспечение безопасности дома в соответствии с нормами пожарной безопасности (в функционал управляющей компании входит также обязанность проведения бесед с жильцами и нормах пожарной безопасности и правилах ее соблюдения);

  • предоставление отчетов о проделанных работах в сфере ЖКХ и планируемых мероприятиях на общих собраниях с жильцами (жители дома должны получать полноценную информацию о текущем состоянии их жилищных условий и общего имущества, о сроках планируемых ремонтных работ, а также о возникновении аварийных ситуаций и способах их устранения).

Обратите внимание! Управляющая компания также должна создать качественную диспетчерскую службу для обращения жильцов.

Жители могут не только сообщать о возникновении проблем в эксплуатации коммунальных систем, но и интересоваться любыми вопросами, связанными с безопасностью, сроками и этапами проведения работ, а также иными темами, касающимися состояния дома и прилегающей к нему территории.

Некоторые управляющие компании представлены полноценным штатом специалистов, способных в любое время осуществить все виды работ по ремонту и обслуживанию дома. Если решить возникшие проблемы нет возможности, то УК должна заключать договора со сторонними компаниями.

Например, уборкой подъездов после оформления договорных отношений будет заниматься определенная клининговая компания, обслуживанием коммуникаций – специализированные организации, а охраной двора – частные охранные предприятия.

О заключении договоров с третьими лицами жильцы дома обязательно должны быть проинформированы. В случае возникновения вопросов или неисправностей, обращаться можно не только в управляющую компанию, но и напрямую к компаниям, обслуживающим дом на основании имеющихся договоров.

Законодательная база

Нормы законодательства, регулирующие функции управляющей компании в сфере ЖКХ:

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей, договор с управляющей компанией может быть расторгнут по инициативе жильцов.

Если помимо неисполнения или некачественного исполнения функций, был нанесен ущерб имуществу или вред здоровью жителей дома, то УК может быть привлечена к любому виду ответственности, подразумевающейся действующим законодательством.

При возникновении споров жильцы имеют право обратиться в судебные органы для решения данных вопросов и отстаивания своих интересов.

Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/funktsii.html

Ссылка на основную публикацию