Тсж — что это такое и как это организовать в многоквартирном доме новостройке: коммерческая это организация или нет, организационно-правовая форма товарищества собственников жилья, с чего начать создание, а также пошаговая инструкция по реорганизации в тсн — всё о недвижимости

Отличие ТСЖ от ТСН в 2018 — в чем отличие, в чем разница

Разница между общественными формированиями «ТСЖ» и «ТСН», имеющими статус юридического лица по законодательству России, заключается в виде самой недвижимости. Но для лучшего понимания необходимо ознакомиться с отличиями этих Товариществ более детально. У ТСЖ имеются свои минусы, и у ТСН, но есть и очевидные плюсы.

Выбирая, какое формирование лучше, следует обращать внимание на их функциональные задачи, отчетность перед налоговой службой, законодательные нормы и правила создания, ведения хозяйственной некоммерческой деятельности.

ТСЖ – это Товарищество собственников жилья. Под жильем в данном случае подразумеваются квартиры, расположенные в многоквартирном доме.

За этим домом необходим уход, за прилегающей к нему территорией, также важно обеспечивать коммунальную бесперебойность, благоустраивать такие участки строения, как окна, двери, мусоропроводы, вентиляции и прочее.

Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.

Эти способы законны и отражены в ч.2 ст.161 ЖК РФ:

  1. Непосредственная забота о доме жильцами.
  2. Создание Товарищества собственников жилья с главенствующей единицей – председателем.
  3. Жилищный, либо потребительский кооператив.
  4. Управляющая организация.

Управленческий способ, а также общество ТСЖ имеет свою специфику – система регулярных планируемых и внеплановых собраний членов, оплата членских взносов, протоколирования хода собраний и вынесения их решений.

Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, ч.1 ст.135 ЖК РФ).

ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз.«а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона №99-ФЗ от 05.05.14г.).

Организация создается добровольно владельцами недвижимости, которая может быть не только квартирами, но и:

  • частными домами;
  • гаражами;
  • складскими помещениями;
  • земельными участками, территориями;
  • садоводческих, фермерских, огороднических наделов;
  • торговыми площадями в каком-нибудь престижном торговом центре и так далее.

Эти формирования организовываются с тем, чтобы также обеспечивать максимальное благоустройство внутренних помещений и наружной территории, прилегающей к недвижимости, либо же обеспечивать правовую защиту участка земли.

Организация создается на добровольных началах. Имущество может выделяться общим сразу по нескольким объектам, а не только по одному дому, как это практикуется в системе ТСЖ.

Необходимость возникает тогда, когда люди понимают, что их недвижимое имущество находится на некоей общей территории, получает электроснабжение и прочие блага цивилизации, за бесперебойной подачей которых нужно кому-то проследить.

Обратите внимание! Переход или создание ТСН является дело добровольным, поэтому законодательство не обязывает другие организации в срочном порядке переводиться на такую систему правления объектами недвижимости.

Аварийное обслуживание ТСЖ рассматривается на этой странице.

Получается, что в ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости и то, в основном, МКД – многоквартирного дома.

А в ТСН проводятся мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений. Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но по масштабам они более обширны и широки.

Для краткого анализа похожестей и различий двух форм существования общественных организаций собственников недвижимого имущества, можно рассмотреть сведенную таблицу данных, характеризирующих оба направления Товариществ:

Категория исследования ТСЖ ТСН
Статус прибыльности Некоммерческое организационное образование (ст.135 ЖК РФ). 1. Коммерческая организация – если в нее входят идентичные такому статусу недвижимые объекты, приносящие доход бизнесменского характера.2. Некоммерческая организация – если в структуру входят объекты недвижимости, на которых регулярно деньги не зарабатывают.
Налогообложение Упрощенное Обычная
Разрешительная документация на создание организации и ее существование. Лицензия на управление МКД, ибо несколькими домами с квартирами не требуется. Лицензия на управление конкретными типами недвижимых объектов (регулируется ст.192 ЖК РФ).
Учредительные документы Устав, свидетельство о регистрации юридического лица.
Документы хозяйствования Договора с подрядом, коммунальными службами и прочими учреждениями, оказывающими услуги по благоустройству недвижимости.
Структура Состоит из собственников квартир одного многоквартирного дома (реже двух или нескольких).Собственники – физические лица. Объединение собственников нескольких домов разного типа – жилых или нежилых, многоквартирных или частных.Либо – объединение земельных участков, производственных и прочих помещений и т.д.Собственники – физические или юридические лица.
Когда наступает право создавать организацию.

Источник: http://kvartirkapro.ru/otlichie-tszh-ot-tsn/

Реорганизация ТСЖ: основания, виды и порядок

Значительная часть многоквартирных домов в России предпочли ТСЖ системе эксплуатации жилищно-коммунальных хозяйств.

ТСЖ предоставляет владельцам квартир в домах ряд преимуществ, среди которых – более выгодные договоры с поставщиками коммунальных услуг, качественные обслуживающие работы, более грамотное расходование средств и т. д.

Однако возможны ситуации, когда ТСЖ не является лучшим вариантом для собственников квартир. В таком случае необходима реорганизация ТСЖ или его ликвидация.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ: в чем разница

Между ликвидацией и реорганизацией разница состоит в том, что обязанности и права ТСЖ, подвергнувшегося реорганизации, переходят к другой организации, а само ТСЖ продолжает деятельность.

Так как ТСЖ является юрлицом, на которое возложен ряд обязательств и прав, то процесс реорганизации ТСЖ полностью идентичен с процессом реорганизации любого юридического лица. Данное положение утверждено ст.

57 Гражданского кодекса РФ.

Реорганизация ТСЖ может быть вызвана рядом причин. Например, ТСЖ можно реорганизовать в ЖСК, который хоть и не является современной и удобной формой ведения деятельности, но в некоторых ситуация может быть более выгоден собственникам квартир. Одним из плюсов ЖСК является то, что он объединяет только собственников жилья одного дома, и «прицепить» к ним еще один не представляется возможным.

Потребоваться реорганизация ТСЖ может и в случае, если жители какого-либо дома решили выйти из ТСЖ и передать права на управление своим домом управляющей компании. Возможна и обратная ситуация, когда жители дома отказываются от услуг УК и входят в состав ТСЖ соседнего дома.

Если же ТСЖ не реорганизовывать, а просто ликвидировать, то по завершении процесса ликвидации товарищество собственников жилья перестанет существовать. Ликвидация ТСЖ проходит согласно нормам ликвидации хозяйствующего субъекта.

Читайте также:  Как оформить перепланировку квартиры в бти самостоятельно: сколько это стоит (стоимость услуги), требуется ли согласование и внесение изменений в кадастровый паспорт, а также нужно ли регистрировать данную процедуру? - всё о недвижимости

Подвигнуть жильцов к ликвидации ТСЖ могут несколько причин, причем в некоторых случаях ликвидация может быть санкционирована судом. Это возможно, если в доме часть жильцов отказывается вступать в ТСЖ или наличествуют коммерческие фирмы, которые также не являются «товарищами». В случае если «нетоварищей» становится более половины от голосующих, то ТСЖ подлежит обязательной ликвидации.

  • Как организовать ТСЖ: пошаговая инструкция

Мнение эксперта

Принимать решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ – компетенция общего собрания собственников

В.А. Гассуль,

к.э.н., почетный строитель России (Санкт-Петербург.)

Статья 145 Жилищного кодекса РФ наделяет собрание членов ТСЖ компетенциями:

  • утверждать новый или менять существующий устав;
  • решать, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ;
  • при ликвидации назначать комиссию и утверждать ликвидационные балансы;
  • избирать и досрочно прекращать полномочия членов правления, ревизора и председателя правления (последнего – при наличии такой должности в уставе ТСЖ);
  • обозначать размеры платежей и взносов членов ТСЖ;
  • утверждать порядок образования различных фондов ТСЖ, например, резервного фонда, на капремонт, на текущий ремонт и т.д., а также утверждать порядок их использования и форму необходимой отчетности;
  • решать вопросы о получении кредитов или иных заемных средств;
  • использовать доход, полученный от хозяйственной деятельности ТСЖ;
  • формировать годовой план ремонта и содержания ОИ (общего имущества) и отчитываться о его выполнении;
  • утверждать годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, аудиторские заключения и отчеты об использовании смет;
  • утверждать ежегодный отчет о деятельности правления ТСЖ;
  • после проверки ревизором годовой финансовой отчетности бухгалтерии ТСЖ, утверждать его заключение;
  • рассматривать поступившие жалобы на деятельность правления ТСЖ и/или его председателя и ревизора (ревизионной комиссии);
  • утверждать и вносить изменения во внутренний распорядок, положение об оплате труда работников, осуществляющих содержание и ремонт ОИ (по представлению председателя ТСЖ), а также утверждать внутреннюю документацию ТСЖ, которая предусмотрена ЖК, уставом ТСЖ и решениями общего собрания участников ТСЖ;
  • устанавливать вознаграждение членам правления ТСЖ;
  • прочие вопросы, предусмотренные уставом ТСЖ, Жилищным кодексом или иными Федеральными законами.

Стоит отметить, что общее собрание участников ТСЖ может рассматривать вопросы, находящиеся в компетенции правления.

Чем регулируется реорганизация ТСЖ

  1. ФЗ №255 от 21 июня 2014 года, редакция 3 июня 2016.

ТСЖ, созданное более чем в двух домах, должно быть реорганизовано, если его деятельность не соответствует требованиям п.1 ч.2 ст.136 Жилищного кодекса РФ.

Реорганизация проводится порядком, оговоренным в ч.3 и ч.4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ, если собственники квартир в домах не выбрали иной способ управления.

  1. ФЗ №189 от 29 декабря 2004, редакция от 22 февраля 2017.
  2. Приказ Росгестрации №108 от 1 июня 2007 года.

Статья 13 ФЗ №215 от 30 декабря 2004 года устанавливает, что преобразование жилищного накопительного кооператива (ЖНК) может быть осуществлено только в ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-строительный кооператив. Преобразование ЖНК в юридическое лицо другой организационной и правовой формы возможно только в случаях, оговоренных в федеральных законах.

  • Членство в ТСЖ: порядок вступления и выхода из товарищества

На каких основаниях проводится реорганизация ТСЖ

Пункт 1 статьи 140 Жилищного кодекса РФ гласит, что реорганизация ТСЖ проводится согласно порядку, описанному в гражданском законодательстве. Таким образом, реорганизация ТСЖ проходит по правилам, изложенным в ст. 57 Гражданского кодекса РФ. Решение о реорганизации ТСЖ принимается исключительно на общем собрании участников ТСЖ.

Согласно 57 статьи Гражданского кодекса РФ, реорганизация ТСЖ возможна в следующих случаях:

  • объединения в одно юридическое лицо нескольких юридических лиц;
  • присоединения одного юридического лица к другому;
  • разделение одного юридического лица на несколько других;
  • выделение новых организаций из существующего юридического лица;
  • преобразование юридического лица в организацию иной правовой и организационной формы.

Ст. 136 Жилищного кодекса предусматривает наличие только одного ТСЖ в одном многоквартирном доме.

Таким образом, ТСЖ, функционирующее в одном доме, не может быть разделено на несколько организаций или выделять новое юридическое лицо из своего состава.

Это возможно только в случае, если ТСЖ осуществляет свою деятельность на два и более многоквартирных дома, владельцы жилья в которых хотят отделиться.

ТСЖ может быть реорганизовано по желанию участников в ЖСК. Эта организация (так же, как и любая другая), регистрируется как новое юридическое лицо согласно ст. 51 и ст. 57 Гражданского кодекса РФ.

Виды реорганизации ТСЖ

Реорганизация ТСЖ может иметь следующий вид:

  • Присоединение. При таком способе реорганизации права и обязанности присоединяющегося юридического лица переходят к юридическому лицу, к которому было совершено присоединение.
  • Преобразование. ТСЖ может быть преобразовано в ЖСК, если было достигнуто соответствующее решение на собрание собственников. Для преобразования ТСЖ необходимо заплатить госпошлину и составить передаточный акт.
  • Слияние. Такая форма реорганизации возможна, если собственники двух и более домов не могут справиться с управлением общим имуществом своими силами. Однако законодательство запрещает объединение в одну организацию, но допускает организацию союза ТСЖ. Когда такой союз образовывается, должен быть составлен устав и подписан учредительный документ, так как такое слияние представляет собой создание нового юридического лица. При этом в названии нового учреждения необходимо включить термины «союз» или «ассоциация». Участники такой компании несут субсидиарную ответственность по своим обязательствам.
  • Выделение. Реорганизация ТСЖ в форме выделения применяется в случае, если жители одного из домов не удовлетворены управлением и хотят покинуть товарищество с целью создания собственного органа управления.
  • Разделение. Чтобы провести такую реорганизацию, потребуется разделительный баланс. Вновь образованные юридические лица берут на себя права и обязанности реорганизованного ТСЖ. Передаются эти права и обязанности на основании разделительного баланса. Передаточный акт и разделительный баланс должны быть утверждены участниками либо тем органом, которым было принято решение реорганизовать ТСЖ. В этих документах необходимо указать оспариваемые обязательства и включить положение о правопреемстве по всем обязательствам прошлого ТСЖ.

В каком порядке проводится реорганизация тсж

При любом виде реорганизации ТСЖ процедура будет иметь один и тот же вид.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102332-reorganizatsiya-tsj

Порядок организации ТСЖ в многоквартирном доме

ТСЖ — один из нескольких способов управления многоквартирным домом, предусмотренных жилищным законодательством.

Это альтернатива передачи всех вопросов обеспечения «жизнедеятельности» дома управляющей компании.

Ниже будет представлена пошаговая инструкция, как организовать ТСЖ в многоквартирном доме.

Что это такое?

Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо (статья 291 ГК РФ). Оно относится к некоммерческим, то есть не ставящим главной целью получение прибыли от своей деятельности.

В этом заключается коренное отличие ТСЖ от управляющей компании.

Правовая база

В настоящее время всем аспектам деятельности ТСЖ посвящен раздел VI Жилищного кодекса.

В нем освещаются такие вопросы, как:

  • создание, функционирование, реорганизация и ликвидация ТСЖ;
  • правовое положение его участников;
  • органы управления;
  • хозяйственная деятельность ТСЖ.

Как создать?

Право выбора способа управления домом принадлежит его жильцам.

Они могут предпочесть одну из следующих форм осуществления управления:

  • через управляющую компанию;
  • путем создания ТСЖ;
  • непосредственное управление.

Как показывает практика, все больше собственников квартир предпочитают именно ТСЖ.

Его создание не таит в себе каких-либо сложностей. Достаточно:

  1. Принять решение.
  2. Оформить необходимые документы.
  3. Зарегистрировать новое юрлицо в налоговом органе.

С чего начать?

Единственным органом, за которым закон признает право на принятие решения о том, как организовать ТСЖ, является общее собрание жильцов дома.

Именно с его проведения и необходимо начинать процесс создания товарищества собственников жилья.

На словах это звучит довольно просто, но на деле организатору придется столкнуться с разобщенностью собственников и незнанием ими собственных прав и обязанностей.

Пошаговая инструкция по организации ТСЖ в многоквартирном доме

Организовать самоуправление путем создания ТСЖ вправе жители, как многоэтажных городских домов, так и коттеджных поселков.

В коттеджном поселке

В современном российском праве у коттеджных поселков пока нет четкого статуса. Но к отношениям между собственниками таких домов и поставщиками коммунальных услуг применяются по аналогии те же нормы, что и к городским многоквартирным домам.

В частности, в 2018 году их жители могут:

  • организовать для управления своими домами ТСЖ;
  • заключить договор с управляющей компанией.

В новостройке

В новых кварталах в ТСЖ могут объединяться не только жители одного дома, но и нескольких, стоящих рядом и имеющих общую придомовую территорию.

Такое объединение позволит:

  • скоординировать действия по обслуживанию самих домов, благоустройству и использованию двора и прилегающей территории;
  • снизить некоторые расходы на их содержание.

Порядок действий

Кто бы ни организовывал ТСЖ, будь это жители городской многоэтажки, соседи по коттеджному поселку или даже собственники дачных участков, порядок действий един и включает в себя:

  • организацию общего собрания жильцов;
  • утверждение устава ТСЖ, избрание органов управления и ревизионной комиссии;
  • регистрацию ТСЖ;
  • заключение договоров с поставщиками и подрядчиками.

Собрание жильцов

Для того, чтобы жильцы пришли на собрание, необходимо уведомить их о месте и времени его проведения.

Решение собрания будет действительным в том случае, если за него проголосует более половины имеющих право голоса. То есть 50% плюс хотя бы еще один голос.

На собрании избирается его председатель и секретарь, который ведет протокол и составляет решение.

Источник: http://77metrov.ru/kak-organizovat-tszh-v-mnogokvartirnom-dome-poshagovaja-instrukcija.html

Тсж в новостройках

Итак, уже скоро, совсем скоро вы станете полноправным владельцем квартиры в новостройке. Позади хлопоты, связанные с покупкой жилья, оформлением собственности…

А что дальше? А дальше — вопросы, связанные с организацией управления недвижимостью.

Кто будет в ответе за своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг? Ответ – скорее всего, товарищество собственников жилья, сокращенно — ТСЖ. 

Что это такое, почему именно данная форма управления недвижимостью рекомендуется будущим владельцам квартир в новостройках, какие особенности следует учесть при создании ТСЖ – на эти и другие, не менее актуальные вопросы, специально для журнала «Все о новостройках» отвечает наш собеседник — Светлана Павловна Суворова, директор автономной некоммерческой организации «Городской центр ТСЖ». Что такое ТСЖ и в чем преимущества этой формы управления недвижимостью? – Товарищество собственников жилья – прежде всего, некоммерческая организация, которая состоит из собственников помещений в жилом доме, осуществляет функции управления недвижимостью и представляет интересы собственников жилья. Эта практика широко распространена в большинстве западных стран, например, в Германии членство в ТСЖ человек получает вместе с правом на квартиру, и не может от этого отказаться. Преимущества ТСЖ в том, что именно вы сами контролируете качество услуг, периодичность их предоставления, стоимость. В ТСЖ есть возможность получать дополнительные доходы от использования общего имущества — от сдачи в аренду, размещения рекламы — и полученные деньги направлять на благоустройство своего дома и придомовой территории. Здесь открывается простор для творчества: ТСЖ имеет право принимать решения по перестройке помещений, возведению строений на местности, прилегающей к дому. В итоге — красивый благоустроенный двор, подъезд, дом, добрососедские отношения между жильцами. В Новосибирске сегодня ТСЖ создается в большинстве новых домов еще на стадии застройки. Почему владельцам квартир в новостройках рекомендуется создавать именно ТСЖ? – ТСЖ – это единственный способ управления недвижимостью, который могут выбрать инвесторы (будущие собственники) на стадии строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. И с помощью ТСЖ появляется реальная возможность контроля за ходом работ, устранения возможных недочетов и отклонений от проекта. В соответствии с законодательством, ТСЖ вправе контролировать ход работ на строительной площадке, отслеживать изменения в проекте, привлекать специалистов для консультации. И чем раньше будет создано ТСЖ, тем лучше. В чем выгода создания ТСЖ на более ранних сроках? – В соответствии с законодательством, ТСЖ создается собственниками более 50% (от площади) помещений в многоквартирном доме. Сейчас инициатором создания большинства ТСЖ выступает сам застройщик, потому что сдать дом в эксплуатацию он должен представителям собственника. А это – ТСЖ. Разумеется, что застройщику легче работать со «своим» председателем ТСЖ, но интересы застройщика и инвестора, будущего собственника жилья, не всегда совпадают. Некоторые застройщики предлагают себя в качестве управляющей компании после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае (опыт Кемерово) уже на стадии строительства предусматриваются такие технологические и конструктивные решения, которые впоследствии облегчают содержание здания и экономят ресурсы. Что нужно для создания ТСЖ?

– Как уже было сказано – решение принимается большинством собственников (более 50% по площадям) на общем собрании. Тогда как в соответствии со старым законодательством для создания ТСЖ была необходима инициатива буквально нескольких человек, что и позволяло застройщику самому создавать и впоследствии контролировать ТСЖ. Для инвесторов, желающих создать ТСЖ, самое главное – это найти друг друга и объединиться. Хорошо, если застройщик идет навстречу инвестору и предоставляет информацию об инвесторах – будущих собственниках помещений.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ БУДУЩИЙ СОБСТВЕННИК ЖИЛЬЯ

Постановление правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г.

, «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». 6.

Установить, что действие пункта «г» пункта 24 и пункта 25 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на внедрение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме Пункт 24.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержание сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих им ненесущих конструкций многоквартирного жилого дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. 25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях): первый экземпляр – товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме; второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае, если товарищество не создано);

третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Источник http://www.vseon.com/novosib/issues/articles/1880

Источник: http://vsenovostroyki.ru/legal/1132/

Ссылка на основную публикацию