Экспресс оценка недвижимости и другие виды определения стоимости квартиры или дома, такие, как: коллективная, массовая, самостоятельная, техническая и правовая — всё о недвижимости

Массовая оценка стоимости недвижимости

Массовая оценка стоимости недвижимости (real estate appraisal by mass methods) – систематическая оценка стоимости групп объектов недвижимости (см.

Оценка стоимости недвижимого имущества) на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Стимулом для развития массовой оценки стоимости недвижимости как научной дисциплины послужила необходимость достижения единообразия и согласованности результатов при определении налоговой базы для целей налогообложения недвижимости в 30-е гг. в США.

В Украине и России массовая оценка стоимости недвижимости развивается с начала 90-х гг. в связи с появлением и развитием рынка недвижимости и подготовкой к введению налога на недвижимость. Массовая оценка при оценке стоимости земли оформилась как самостоятельное направление.

В отличие от индивидуальной оценки массовая оценка стоимости недвижимости требует разработки модели расчета стоимости, способной имитировать действие факторов спроса и предложения на обширной территории. Определение «массовая» относится только к оценке (а не к объектам) и означает использование специальных приемов и методов.

При массовой оценке стоимости недвижимости задачей оценщика является выделение типичных характеристик объекта недвижимости, присущих данному классу объектов, и объяснение колебаний цен на объекты различиями в значениях этих характеристик, тогда как при индивидуальной оценке обоснование результата строится на анализе особенностей объекта и его отличий от аналогов.

Конечная цель работ по массовой оценке стоимости недвижимости – проведение переоценки всех объектов недвижимости, расположенных в данном административно-территориальном образовании, по единой методике, разработанной на основе анализа рынка с применением статистических методов (компьютерных методов оценки).

Массовая оценка стоимости недвижимости состоит из следующих этапов:

  • анализа эффективности существующей системы оценки и обоснования решения о проведении переоценки (проверка на равномерность оценки и соответствие ее состоянию рынка);
  • анализа доступных ресурсов, планирования и организации работ;
  • анализа (качественного и количественного) рынка;
  • определения характеристик объекта, наиболее существенных для объяснения (или формирования) цены;
  • разработки модели (моделей) оценки и ее отладки (калибровки);
  • сбора данных – учета объектов по существенным характеристикам;
  • применения модели (моделей) для оценки всех учтенных объектов;
  • контроля качества результатов оценки, камеральных (в офисе) и полевых экспертиз;
  • доработки модели (формул), оформления методики оценки, при необходимости – определения дополнений к модели (формулам) в виде поправок на нетипичные особенности объектов;
  • утверждения методики оценки;
  • применения методики и проведения переоценки;
  • обжалования и согласования оценки (досудебное рассмотрение и разрешение споров).

При создании системы массовой оценки стоимости недвижимости оценку начинают с анализа рынка, а к планированию и организации работ по оценке возвращаются несколько раз, по мере накопления опыта пробного осуществления всех последующих этапов. Разработка модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки.

При массовой оценке стоимости недвижимости, как и при индивидуальной оценке, применяют три подхода: затратный, сравнительный и доходный (так, при условии достаточности данных для оценки стоимости коммерческой недвижимости (приносящей доход, например, от сдачи в аренду) рекомендуется доходный подход, а для оценки промышленной недвижимости – затратный подход).

При необходимости отразить различия в формировании стоимости разных видов объектов разрабатывают несколько моделей, используют разные методы оценки.

Модель представляет собой формулу, в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретную дату (зависимая переменная, или функция); в правой – математическое выражение, описывающее зависимость стоимости от ряда характеристик объекта (выражаемых переменными модели).

Исходя из анализа рынка, объема и содержания информации, выбирают метод оценки и общий вид модели (аддитивную, мультипликативную или гибридную).

Аддитивную (сложение) и мультипликативную (умножение) простые модели применяют для описания слабо развитого рынка, где не проявляются какие-либо нелинейные тенденции, они достаточно логичны и устойчивы.

Гибридная (сложная) модель оптимальна для описания рынка недвижимости с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от характеристик объектов.

Отладка (калибровка) модели позволяет определить непосредственное влияние характеристик на стоимость, которое отражается значениями коэффициентов при переменных.

Одна из главных процедур калибровки – процедура адаптивной оценки (метод обратной связи).

Она базируется на итеративном (повторяемом до достижения заданного уровня) подборе коэффициентов на основе минимизации суммы всех отклонений прогнозных значений стоимости от заданных рыночных.

Проверка модели, контроль качества результатов оценки и доработка модели – важнейшие этапы. Оценки, полученные по моделям, сравнивают с реальными ценами продаж данного рынка и исследуют соотношения.

Для уточнения модели оценщик анализирует отклонения, выезжая на объекты. При этом выясняют причины значимых расхождений, выделяют факторы, «недоучтенные» или «переоцененные» моделью, вносят необходимые поправки.

Проверка может осуществляться:

  • в несколько приемов, до момента достижения необходимой точности модельной оценки по модели на представительной выборке объектов;
  • статистическими методами (бо́льшая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж), а также экспертным методом (в соответствии с определенной процедурой), позволяющим компенсировать недостаточное количество или качество исходной информации по рыночным сделкам.

В результате проверки делают вывод о целесообразности дальнейшего совершенствования модели (в зависимости от выделенного бюджета и требуемой точности оценки).

При этом могут быть вычленены уникальные объекты (группы объектов) и определена процедура их оценки.

В дополнение к выбранной модели (моделям) в методике массовой оценки стоимости недвижимости могут использоваться таблицы поправок на нестандартные особенности, применяемых к отдельным объектам или группам объектов.

В правовом отношении порядок обжалования оценки и ее методика должны быть установлены нормативными актами органов власти, к компетенции которых относится налог, для определения налоговой базы которого используется массовая оценка стоимости недвижимости.

Применение аналитических компьютерных методов оценки приводит к значительному сокращению сроков работ, трудозатрат и экономии бюджета при обеспечении заданной точности оценки.

Массовую оценку стоимости недвижимости используют для целей налогообложения, повышения эффективности управления недвижимостью, определения ее залоговой стоимости, оценки портфелей инвестиций в недвижимость и других целей.

Источник: http://discovered.com.ua/glossary/massovaya-ocenka-stoimosti-nedvizhimosti/

Оценка зданий и сооружений, а также определение их рыночной стоимости

Все зависит от следующих условий: это будет загородная дача или постоянное жилище, сколько денег будет вложено в строительство, какой материал будет использоваться. Разберем последний параметр: из чего строить лучше, проще, выгодней и быстрей.

Укрупненно все дома можно разделить на три группы по материалу стен:

  • долговечные и огнестойкие здания: кирпичные, бетонные, панельные;
  • здания с элементами из древесины: бревенчатые, рубленые;
  • здания с низкой степенью долговечности и огнестойкости: дощатые, каркасно-засыпные, каркасно-обшивные, щитовые, из легких местных материалов.

Каркасные дома

Каркасные дома все более привлекают к себе повышенное внимание застройщиков, и существенным образом это обусловлено их ценой, которая значительно ниже по сравнению с домами других типов, да и срок их строительства небольшой, порядка трех месяцев.

Однако цены на каркасные дома могут в значительной степени отличаться, главным образом, из – за материала, из которого изготовлен сам каркас. Есть каркасные дома эконом класса, в них используются более дешевые материалы, но предназначены они, главным образом, в качестве временного жилья. Для домов постоянного проживания используется более дорогой каркас.

Однако, в пересчете на 1кв.м., стоимость каркасного дома на 35-45% ниже стоимости домов из кирпича или железобетона. На цену каркасного дома существенным образом влияет устройство фундамента. Поскольку вес такого дома по сравнению с аналогами из кирпича меньше в несколько раз, то при строительстве фундамента можно использовать более дешевый материал.

К примеру, если использовать столбчатый фундамент, то он обойдется в 5 раз дешевле фундамента из железобетона. Материал для кровли, облицовки фасада – все эти факторы влияют на стоимость каркасного дома. На цену дома влияет существенным образом сложность конструкции, а также стоимость различных элементов, которые входят в комплект дома.

Будет ли в доме балкон, крыльцо и т. д., все это увеличивает его стоимость. Будете вы производить отделочные работы самостоятельно, или привлечете для этих целей специалистов, все эти факторы влияют на конечную цену дома. Самый экономичный вариант, это дом, построенный из сендвич-панелей. Можно сэкономить на строительстве, если применить менее дорогой утеплитель.

Однако не стоит уж очень сильно экономить на качестве дома, это может неблагоприятно отразиться при дальнейшей эксплуатации. Лучше поступиться архитектурой, но применить качественные утеплительные плиты.

Дом из дерева

Самый экологически чистый и экономичный дом – это деревянный. Это действительно так. Дерево достаточно распространенный и дешевый материал. Такой дом благотворно влияет на здоровье, распространяет аромат смолы, он “дышит”, быстро отапливается и медленно остывает.

Кроме того скорость постройки порядка два-три месяца и нет никакой разницы, в какое время года вы будете строить его. Срок службы деревянного дома при должном уходе и ремонте – от 100 лет, без ремонта – 50 лет. Все это замечательно.

Но существуют определенные тонкости, которые зависят от выбора технологии: сруб, оцилиндрованное бревно или клееный брус. Деревянный дом нуждается в хорошем уходе, особенно первые 3-5 лет. В первый год после постройки дом не годится для жилья, материал должен просохнуть и дать естественную усадку.

Качество будущего дома зависит от выбора строительной фирмы.

Дома с элементами из древесины (бревенчатые и рубленые здания) в среднем на 10% выше стоимости дощатых, каркасно-засыпных, каркасно-обшивных, щитовых домов и домов из легких местных материалов.

Кирпичный дом

Читайте также:  Покупка квартиры с перепланировкой: каковы основные риски, нужно ли узаконить реконструкцию перед продажей и какие документы необходимы для этого, а также каков порядок приобретения такой недвижимости в ипотеку? - всё о недвижимости

Дом из кирпича – это долговечность, надежность, простота в исполнении. Такая постройка простоит 100-150 лет, достойно выдержит всевозможные погодные изменения. Кирпич хорошо сохраняет тепло, но медленно прогревается, поэтому зимой необходимо протапливать помещение регулярно.

Технология постройки давно и хорошо отлажена, поэтому проблем с выбором бригады не будет. Поскольку кирпич – довольно тяжелый материал, то к закладке фундамента необходимо подойти серьезно. Нужны обязательное изучение грунтовых особенностей и закладка более массивной основы. Также стены из кирпича требуют дополнительной отделки.

Все это дает ощутимую прибавку к финансированию постройки, именно поэтому кирпичные дома считаются элитными.

В среднем стоимость кирпичных, бетонных, панельных домов на 10% выше стоимости бревенчатых и рубленых зданий и на 20% выше стоимости дощатых, каркасно-засыпных, каркасно-обшивных, щитовых домов и домов из легких местных материалов.

Comments

Источник: https://proocenka.ru/nedvizh/nedzd/34-spravochnik/seq

Оценка стоимости квартиры: понятие, необходимость проведения

представляет собой начальный этап, предваряющий ту или иную процедуру, в отношении принадлежащей собственнику квартиры.

После получения сведений о стоимости квартиры, её владелец приобретает возможность рационального планирования использования данной квартиры, например, с целью получения выгоды от её продажи, страхования и т.д.

Рассмотрим, что же подразумевает понятие оценки стоимости квартиры, подробнее.

Прежде всего, необходимо отметить, что квартира является объектом недвижимости. В соответствии со ст.

130 Гражданского кодекса РФ недвижимостью являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все эти объекты, перечисленные в статье, равно как и квартиры, могут подвергаться оценочной процедуре, которая, по своей сути, во всех случаях является одинаковой.

Конкретно оценка стоимости квартиры или оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав в отношении оцениваемого объекта.

Таким образом, в данном определении можно заметить указание на «рыночную стоимость» квартиры.

То есть, под рыночной стоимостью подразумевается та стоимость, которую может получить её собственник при продаже этой квартиры в данный конкретный момент времени (стоимость, по которой продается аналогичная недвижимость на рынке недвижимости).

При этом следует учитывать, что при оценке квартиры, обычно оценщик устанавливает среднюю стоимость квартиры: на рынке недвижимости существует коридор цен на квартиры – верхний и нижний лимит цен на сходные объекты недвижимости. Вот в пределах этих цен и устанавливается стоимость конкретной квартиры.

Однако, необходимо заметить, что следует различать еще и инвентаризационную стоимость квартиры.

Инвентаризационная стоимость квартиры представляет собой стоимость объекта недвижимости с учетом коэффициента индексации и износа на момент отчуждения.

Справка об инвентаризационной стоимости выдается БТИ на основании заявления лица, с приложением к заявлению правоустанавливающих документов на квартиру. Первоначальная инвентаризационная стоимость квартиры указывается в техническом паспорте на квартиру.

В чем же отличие оценки стоимости квартиры независимым оценщиком от инвентаризационной стоимости? В первом случае, стоимость квартиры определяется рынком недвижимости, на основании цен спроса и предложения на аналогичные по своим основным характеристикам объекты недвижимости (квартиры).

Можно сказать, что это цена, по которой конкретная квартира может быть продана в данный момент времени на рынке недвижимости. Она зависит от многих факторов, например, от местоположения объекта, стоимости земли, оценки конструкции, и т.д..

Инвентаризационная оценка основывается только на стоимости конструкций объекта, в зависимости от затрат на строительство данного объекта. При этом какие-либо дополнительные параметры (такие, например, как стоимость земли), в расчет не берутся.

Необходимо отметить, что при оценке стоимости квартиры оценщиком, в качестве основных документов у собственника квартиры требуют как раз справку из БТИ об инвентаризационной стоимости квартиры. Дальше в этой статье пойдет речь именно об оценке стоимости квартиры независимым оценщиком.

  Как уже указывалось выше, определение стоимости квартиры необходимо её владельцу в ряде случаев, при совершении тех или иных действий, в отношении квартиры. Этими случаями являются: 

-использование квартиры в качестве объекта залога (ипотека). При определении стоимости квартиры в этом случае необходимо помнить одно правило: зачастую, банки принимают не все отчеты независимых оценщиков.

Как правило, у каждого банка есть свой, аккредитированный оценщик, и только его отчет об оценке стоимости квартиры банк будет рассматривать.

Поэтому, в случае ипотеки лучше всего, сначала выяснить в банке, отчет какого оценщика будет им принят к рассмотрению.

-заключение договора купли-продажи. В данном случае, оценка стоимости квартиры, помогает продавцу сориентироваться, на какую сумму он может рассчитывать, в случае продажи своей квартиры.

-проведение страхования квартиры. В связи с этим пунктом можно упомянуть и об оценке стоимости квартиры при нанесении ущерба (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц).

В этом случае определяется размер ущерба и величина страхового возмещения.

При возникновении разногласий со страховой компанией по поводу определения размера страховой выплаты, мнение независимого оценщика может служить основой для справедливого урегулирования конфликта.

-решение имущественных споров (в частности, например, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов). Определение стоимости квартиры является обязательным условием справедливого раздела имущества.

-вступление в права наследства, получение квартиры по дарственной. В данных случаях, определение стоимости квартиры необходимо, прежде всего, для определения размера уплачиваемой госпошлины.

Поэтому, в этом случае можно ограничиться стоимостью квартиры по справке из БТИ.

Однако следует помнить, что в этом случае, у налоговой службы есть право доначислить налог до той суммы, которая должна была быть оплачена в виде налога с рыночной стоимости.

-декларирование имущества. В случае возникновения спора с налоговой инспекцией, по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество, наличие оценки стоимости имущества, имеет важное значение, при отстаивании собственником своих прав.

-отчет об оценке стоимости квартиры может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.

-приватизация. Поскольку, в данном случае происходит переход права собственности на недвижимость к физическому лицу, необходимо определить стоимость объекта, предаваемого государством, данному физическому лицу.

Вообще, отчет об оценке квартиры, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и государственными учреждениями.

В заключении хотелось бы отметить, что профессиональным оценщиком бывает обязательной в ряде случаев (например, при оформлении квартиры в залог банку, использовании информации о ее стоимости в суде и т.д.).

В остальных ситуациях, когда помощь специализированных оценочных фирм не нужна, владелец квартиры может самостоятельно оценить свою квартиру, ориентируясь на цены аналогичной недвижимости. Источником информации в данном случае являются СМИ, местные газеты, интернет и т.д.

Опираясь на сведения из этих источников, собственник квартиры может определить приблизительную стоимость своей квартиры, не прибегая к услугам третьих лиц. 

Оценка стоимости квартиры: критерии оценки, процедура

Источник: http://www.remontpozitif.ru

Источник: http://www.remontpozitif.ru/publ/remont_i_zakon/zakony_o_remonte/ocenka_stoimosti_kvartiry_ponjatie_neobkhodimost_provedenija/48-1-0-784

Оценка недвижимости — это необходимость или право собственника?

При совершении многих видов сделок с жилплощадью оценка недвижимости – это необходимость, которую не избежать.

Что же такое оценка площади и в каких случаях она требуется? Кто имеет право на её проведение? Какие документы нужно подготовить для процедуры? В каком порядке осуществляется оценка и как дорого она обойдётся собственнику квадратных метров? Что нужно знать, чтобы не ошибиться в выборе эксперта-оценщика? Как не обмануться и не заплатить за одну услугу дважды? Будем разбираться в данной статье.

Что собой представляет оценка недвижимости?

Оценка жилья — это определение стоимости объекта на рынке либо каких-либо прав на него. В оценку входит расчёт стоимости права собственности, аренды, пользования и т.д.

Виды стоимости при проведении оценки:

  1. Рыночная.
  2. Ликвидационная.
  3. Инвестиционная.
  4. Кадастровая.

Определение рыночной стоимости квартиры

Рассчитывается наиболее вероятная сумма, которую можно выручить за жилплощадь в условиях конкуренции.

Средние цены колеблются в диапазоне 2 500-25 000 рублей.

При этом должны соблюдаться следующие условия:

  • Отсутствие обязанности какой-либо стороны покупать или продавать.
  • Стороны располагают полной информацией об объекте и совершают действия исключительно в собственных интересах.
  • На рынке недвижимость представлена через публичную оферту.
  • Разумная цена за жильё.
  • Стоимость выплачивается в денежной форме.

Расчёт ликвидационной цены

Рассчитывается сумма, которую можно выручить за объект в условиях, когда продавец обязан продать недвижимость за установленный срок. В данной ситуации имеют место чрезвычайные обстоятельства, под влиянием которых квадратные метры продаются вынужденно по цене, которая ниже рыночной.

Инвестиционная стоимость

Данный вид цены определяется для конкретного лица или группы лиц в зависимости целей использования площади (например, прибыль от аренды). При этом учёт вероятности продажи по инвестиционной цене на рынке не требуется.

Расчёт кадастровой цены

Оценка кадастровой стоимости квартиры делается с целью расчёта налога на недвижимый объект. Определение производится замерщиком.

Читайте также:  Оценка дома: недостроенного, частного и загородного, а также как сделать независимую оценку жилого дома, состояния квартир - всё о недвижимости

Цель оценки объекта

Цель в первую очередь зависит от вида сделки, которую необходимо совершить. По Федеральному Стандарту Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255, выделяются следующие цели:

  1. Расчёт стоимости квартиры для приватизации, передачи в арендное использование, доверительное управление.
  2. Для подписания брачного контракта либо при разделе имущества в случае расторжения брака.
  3. При предоставлении объекта как залога.
  4. Для контроля за уплатой налога в случае наличия спора относительно налоговой базы.
  5. При отчуждении жилья.
  6. В случае выкупа, изъятия объекта для государственных нужд.
  7. Оценка новостройки при ипотеке и покупке по программе ипотечного кредитования вторичного жилья.
  8. При переуступке долгов в отношении недвижимости.
  9. В ситуации, когда объект передаётся юридическим лицам.

Список не является исчерпывающим.

Кто вправе проводить оценку?

Определение стоимости квадратных метров проводится оценочными организациями страны, получившими аккредитацию.

К наиболее известным и заслуживающим доверие относят:

  • Атлант Оценка.
  • Гранд Реал. Особенностью фирмы является то, что специалисты также оказывают услуги юридического характера (оспаривание стоимости, раздел в ситуации развода, судебные разбирательства и т.д.).
  • Expert 365.
  • Апхилл.
  • АБК-Активные бизнес консультации. Работает в сфере бизнеса, особо выделяя зарубежные фирмы, ведущие коммерческую деятельность на территории нашей страны.

В ситуации, когда интересует кадастровая стоимость, обращаться следует в Центр технической инвентаризации.

Что нужно для проведения оценки?

Лицу, желающему определить стоимость жилья, потребуется подготовить:

  1. Паспорт.
  2. Документ, являющийся подтверждением наличия права собственности. Если помещение находится в недавно построенном доме и свидетельства о праве ещё нет, то потребуется предоставить контракт, ставший основанием сделки, а также кадастровый паспорт.
  3. Паспорт на жилплощадь из БТИ.
  4. Доказательства того, что обременения на объект отсутствуют.
  5. Разрешение на перепланировку, выданное БТИ (если перепланировка имела место).
  6. Поэтажный план здания и экспликация квартиры.

Как производится оценка недвижимого имущества?

Процесс расчёта стоимости делят на 5 шагов:

  1. Определение объекта и цели оценки, то есть что и зачем оценивается. При обозначении цели следует помнить, что от этого напрямую зависит цена услуг оценщика.
  2. Выбор оценочной организации. При этом нужно помнить, что, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, фирма должна иметь аккредитацию и не менее 2-х сотрудников.
  3. Подписание контракта с фирмой.
  4. Предоставление недвижимости с целью проведения осмотра.
  5. Получить заключение. Документ изготовляется в течение 3-х дней с даты проведения осмотра.

Сколько стоит оценка объектов?

Стоимость услуг складывается из:

  • региона, где расположена недвижимость, и степени удалённости от экспертной организации;
  • площади помещения;
  • цели оценки;
  • квалификации профессионала;
  • назначения земли (если речь идёт об участке).

Средние цены колеблются в диапазоне 2 500-25 000 рублей.

Более полная информация о проведении оценки недвижимости для продвинутых:

Во многих случаях для распоряжения недвижимым имуществом требуется первоначально провести оценку объекта. Данная процедура повлечёт затраты со стороны собственника. Размер затрат зависит от жилья и от целей определения цены. Для экономии денег и времени, а также для успешного совершения сделки, следует разумно подходить к выбору оценочной организации.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/nedvizhimosti.html

Правила проведения оценки недвижимости

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

  • чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
  • на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
  • во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
  • на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
  • учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

  • добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
  • принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

  • массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
  • индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

  • недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
  • движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
  • бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

  • рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
  • инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
  • для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
  • ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
  • утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров:

  • продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;
  • сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
  • составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
  • оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
  • покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
  • проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
  • принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
  • закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
  • инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
  • осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
  • другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами:

  • затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
  • сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
  • доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

  • выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
  • согласование условий;
  • подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
  • составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
  • непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
  • проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.
Читайте также:  Должностная инструкция дворника жкх: что входит в обязанности дворника и каковы нормы уборки территории, а так же что подразумевает данная работа - всё о недвижимости

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

  • место расположения;
  • квадратура;
  • численность населения в регионе;
  • природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/ocenka-nedvizhimosti.html

Экспресс-оценка объекта недвижимости

Одной из важнейших функций профессионального  риэлтора как консультанта является консультирование клиентов  — как продавцов, так и покупателей по возможному уровню цены на рынке недвижимости.

Такое консультирование не может заменить полноценной оценки объекта недвижимости профессиональным оценщиком, но дает клиентам первоначальные знания о наиболее вероятной цене. Очень многие факторы влияют на формирование цены, прочитать об этом стоит в статье  Рынок недвижимости. Ценообразование. Общий обзор.

Каждый риэлтор знает, что оценить объект недвижимости — это весьма сложная и важная проблема при совершении сделок с недвижимостью. Мало оценишь – клиент обидится и уйдет, много оценишь – не продашь, надо найти золотую середину.

Как оценить объект недвижимости

Непосредственную  цену может вывести результат взаимодействия продавца и покупателя. Неслучайно на рынке недвижимости существуют такие понятия как «цена продавца» и «цена покупателя».

« Цена продавца» — сумма, за которую продавец хочет уступить свои права собственности на объект недвижимости. « Цена покупателя» — сумма, которую готов отдать за права на объект недвижимости.

У каждого участника сделки свои резоны и доводы.

 Продавец хочет продать подороже, так как он вложил много денег, которые  хочется «отбить», или у него запросы по встречной покупке завышены, или ссылка на соседей, которые продали втридорога, и меньше он не отдаст. Таких доводов может быть множество.

Покупатель хочет купить подешевле, так как у него есть только определенная сумма денег; или сравнивает  такую же недвижимость , но дешевле на соседней улице; или  сравнивает с той недвижимостью, в которой проживает в настоящее время.

Цена в любой конкретной сделке, в конечном счете, будет результатом столкновений интересов продавца и покупателя,  и родится она в результате переговоров.

О проведении преговоров можно прочитать в статье Как успешно провести переговоры с клиентом?
Риэлтор, по сути своей – это посредник, он находится посредине между покупателем и продавцом.

Он должен профессионально проконсультировать участников сделки о разумной цене.

Как её определить?

Профессиональные риэлторы используют метод сравнительного или рыночного метода оценки недвижимости. Существуют ещё  затратный и доходный.
Сравнительный — значит сравниваем цены на похожие объекты, опубликованные  в средствах массовой печати, интернете.

Например, в журнале  « Бюллетень недвижимости».

Следует учитывать, что одинаковых квартир в продаже может не быть, но будут похожие с некоторыми отличиями – с балконом или без, разные этажи, разная площадь кухни, удаленность или близость к метро и другие  технические характеристики объекта.


Факторы, влияющие на  цену квартир
ы:

•    Условия сделки ( прямая или альтернативная)•    Удаленность от станции метро•    Этаж квартиры ( средние этажи всегда дороже)•    Площадь кухни•    Наличие лоджии или балкона•    Вид санузла ( раздельный или совмещенный)•    Косметическое состояние квартиры•    Косметическое состояние дома в целом ( бывают жуткие подъезды)•    Местоположение (центр или окраина)

•    Окружение ( спальный район или промышленный)

Оценить частный дом или земельный участок бывает еще сложнее. Если по квартирам существуют критерии — типовые или индивидуальные, в определенном районе цена может быть устойчивой, например , если однокомнатная квартира в центре СПБ стоит  4 млн.руб., то 5 млн. за нее никто не будет предлагать.


У частного дома много  индивидуальных особенностей плюс к уже вышеназванным факторам
:

•    Наличие земельног о участка•    Площадь участка•    Наличие коммуникаций•    Наличие  нежилых построек ( сараи, баня, гараж, теплицы)•    Наличие пристроек ( веранды, мансарды)•    Подъезд к дому•    Разработан или нет участок ( посадки, сад, ,огород)•    Материал постройки дома

•    Местоположение (поле, у леса, у озера)

Уважаемые риэлторы, никогда не пытайтесь оценить объект недвижимости по телефону.

В лучшем случае назовите диапазон цен, например: » Ваша квартира может стоить от 3-х до 3,5 миллионов рублей, точную цену я вам назову при личном визуальном просмотре объекта».

Вы убиваете 2-х зайцев — налаживаете обратную связь с клиентом, и сможете объективно оценить объект недвижимости. Каждый продавец считает свою недвижимость самой лучшей, самой неповторимой, и расскажет по телефону сказку.

Применив свои знания рынка недвижимости, метода сравнителного анализа оценки недвижимости,вы сможете реально оценить объект.

Самое главное надо уметь правильно объяснить клиенту, почему он не прав в своей оценке — аргументировано, спокойно, опираясь на факты и информацию опубликованных цен.

Надо правильно оценить объект недвижимости

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Источник: http://realtscool.com/ekonomicheskie_osnovy/52-yekspress-ocenka-obekta-nedvizhimosti.html

Ссылка на основную публикацию