Как осуществить расчет ликвидационной стоимости недвижимости? — всё о недвижимости

Что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости?

Зачастую при совершении операций с недвижимым имуществом определяется его рыночная стоимость, но существуют ситуации, в которых есть необходимость получить оценку ликвидационной стоимости квартиры, частного дома, здания и других объектов. В этой статье мы рассмотрим, что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости, какие особенности существуют в методологии ее оценивания и какие проблемы могут возникнуть при проведении вычислений.

Особенности определения ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, по которой квартира, офисное помещение, промышленное здание или другой объект недвижимости может быть продан в условиях ограниченности сроков экспозиции.

Таким образом, отличительным критерием ликвидационной стоимости от рыночной выступает необходимость вынужденного отчуждения.

При этом владелец вынужден реализовать имущество на менее выгодных условиях, чем при возможности увеличения сроков продажи.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости может потребоваться для:

  • банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку квартиры или дома;
  • покупателя недвижимости, рассматривающего возможность его дальнейшей перепродажи;
  • органов власти, рассматривающих возможности реконструирования, завершения или реставрации объектов незавершенного строительства, уничтожения аварийных зданий (сооружений);
  • суда (в случае конфискации недвижимого имущества за долги);
  • руководства компаний (в ситуации возникновения угрозы банкротства, оглашения процедуры ликвидации активов, проведения реструктуризации и т.п.).

Как определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости? Сокращенный период экспозиции создает условия, в которых оценка ликвидационной стоимости недвижимости должна производиться с применением корректировочных показателей. В оценочной практике для расчета используется формула:

Сл = Ср*(1 – К),

где:

Сл – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;

Ср – рыночная стоимость;

К – корректировочный коэффициент.

В соответствии с приведенной формулой определение ликвидационной стоимости жилой недвижимости включает несколько стадий:

  1. осуществляется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного, затратного и сравнительного подхода. Узнать подробнее о том, как происходит оценка недвижимости можно из нашей следующей статьи;
  2. рассчитывается поправочный коэффициент, учитывающий условия вынужденности реализации. При этом стоит учитывать, что на данный показатель оказывают влияние определенные факторы:
    • сроки продажи;
    • расходы, обусловленные необходимостью продажи;
    • тип объекта недвижимости и его характеристики;
    • уровень спроса;
    • используемые способы реализации;
    • возможные риски, связанные с инвестированием;
    • общая ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
  3. определённая на первом этапе стоимость корректируется в соответствии с полученным поправочным коэффициентом.

Ключевые проблемы, возникающие при расчете ликвидационной стоимости

Особенности оценки ликвидационной стоимости недвижимости напрямую связаны с ограниченностью периода, на протяжении которого необходимо заключить сделку купли-продажи. Так при увеличении периода экспозиции ликвидационная стоимость недвижимости будет увеличиваться, а при необходимости продажи в максимально короткие сроки – снижаться.

Кроме того, чтобы оценить стоимость помещения, здания или квартиры, следует учитывать расходы, которые возникают во время выставления объекта на продажу. При этом перед экспертом-оценщиком стоит задача определить оптимальное соотношение возможного дохода и прогнозируемых расходов, позволяющее получить максимально высокую чистую прибыль.

Возможные проблемы расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости:

  • Специфические характеристики ликвидируемых компаний. В зависимости от особенностей ведения учета недвижимого имущества и уровня юридического обеспечения процесс переоформления и получения правоустанавливающих документов новым владельцем может затягиваться. При этом ситуацию может усугублять текущее состояние активов, требующих вложения дополнительных средств или не отвечающих современным эксплуатационным или функциональным требованиям.
  • Применение подходов к оценке. На практике для оценки недвижимого имущества могут применяться методики доходного, затратного или сравнительного подхода. При этом в определенных случаях оценка промышленных зданий с использованием сравнительного подхода является невозможной в связи с отсутствием информации об объектах-аналогах, которые можно взять за базу для сравнения.
  • Переход от рыночной к ликвидационной стоимости. Ключевой проблемой преобразования рыночной стоимости в ликвидационную является расчет коэффициента (скидки), возникающего в результате вынужденного отчуждения. В теории для расчета данного показателя могут использоваться три метода: экспертный, сравнения продаж и метод прямого анализа ключевых характеристик.

В связи с ограниченностью информации о совершаемых сделках в открытом доступе, как правило, на практике используется экспертный метод. В данном случае крайне важно заказать независимую оценку коммерческой недвижимости в надежной компании, которая гарантирует, что расчет поправочного коэффициента будет выполнен обоснованно и корректно.

Источник: http://www.uphill.ru/press-czentr/stati/likvidatsionnaya-stoimost-nedvizhimosti/

Оценка НМА: Доверьте защиту своих активов профессионалам

В настоящее время в оценке недвижимости очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям.

Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения.

В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости недвижимости.

Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства.

В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и расположенной на территории города Москвы, так как этот Субъект Федерации является наиболее крупным федеральным собственником, на территории которого находится около 3 млн.

кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Москвы, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов в соответствии с проектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Правительства Москвы «О вовлечении в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности дальнейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы».

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке недвижимости при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности.

Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность. К тому же, как показывают данные по продаже недвижимости с аукционов в Москве, 40 — 50% от общего количества выставленных на продажу объектов недвижимости в период с конца 1998 по конец 2000 годов остается нереализованными по причине завышенной ликвидационной стоимости.

Читайте также:  Как создать тсж: пошаговая инструкция для открытия организации, а также, каков порядок формирования и перечень необходимой документации? - всё о недвижимости

Это завышение обусловлено отсутствием в свободном доступе информации о состоявшихся торгах.

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема — это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.

Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов.

Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В частности, нарушаются следующие положения: «… на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…», «… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…» и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.

В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения.

Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие — это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов».

В нем говорится, что «под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости».

Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что «ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом». Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:
 

С лик. = С рын. х (1 — К вын. ),

где:

  • С лик. — ликвидационная стоимость недвижимости;
  • С рын. — рыночная стоимость исследуемого объекта;
  • К вын. — корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К вын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости.

На втором — рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор «вынужденности продажи» (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов.

На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 — 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования.

В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Например, офисное помещение, не единственное в своем роде, расположенное на Алтуфьевском шоссе, в 1999 году было реализовано с торгов по цене 118 долл. США за кв. м при среднем значении рыночной цены на аналогичные помещения — 280 долл. США за кв. м. Разница между ликвидационной и рыночной стоимостями в этом случае составила 58%.

Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости — офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в табл. 1.

Таблица 1

Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи

№п/п Функциональное назначение объекта Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, %
1. Офисные здания и помещения: — 1998 год — 1999 год- 2000 год 45-68 41-6034-58
2. Торговые здания и помещения: — 1998 год — 1999 год- 2000 год 43-57 40-5433-47
3. Складские и производственные здания и помещения: — 1998 год — 1999 год- 2000 год 42-62 44-5336-46

 В результате анализа данных таблицы 1 была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года). Фактор «вынужденности продажи», влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.

Читайте также:  Управляющий тсж и собственники: должностная инструкция, примерная зарплата заведующего управлением дома, а также скачать образец трудового договора с обязанностями - всё о недвижимости

Фактор «вынужденности продажи»:

  • ·    способы продажи
  • ·    сроки продажи
  • ·    риск инвестирования
  • ·    затраты на продажу
  • ·    другие

Дальнейшее исследование зависимости корректировочной поправки на вынужденность продажи по указанным объектам от составляющих элементов фактора «вынужденности продажи» позволит вывести универсальную формулу расчета ликвидационной стоимости.

Чемерикин Сергей Михайлович,
аспирант Госуниверситета по землеустройству

Источник: https://proocenka.ru/nma/34-spravochnik/spravochnik/123-likvidatsionnaya-stoimost-v-otsenke-nedvizhimosti

Алгоритм проведения работ по расчету ликвидационной стоимости имущества предприятия

Алгоритм проведения работ как основа оценки ликвидационной стоимости имущества предприятия. 

Процедура оценки упорядоченной ликвидационной стоимости  предприятия,  как  указывают В.В. Григорьев, И.М. Островкин [1], состоит в следующем:

  1. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.
  2. Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию.
  3. Корректировка текущей стоимости активов. 
  4. Определение величины долговых обязательств предприятия (определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия).
  5. Расчет ликвидационной стоимости предприятия.
  6. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия

Можно предложить, например, следующий календарный график ликвидации активов предприятия (табл. 1), [2, с.166]. 

  1. Календарный график ликвидации активов предприятия
  1. Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию

Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью методики накопления  активов, с использованием данных баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату).

Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества предприятия на дату оценки.

Одновременно с инвентаризацией имущества предприятия рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, остаточная стоимость основных фондов, текущая стоимость остальных активов.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится предприятие, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, для установления размеров компенсации при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации предприятия для нового строительства, при установлении арендной платы на землю. Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

  • титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
  • физические характеристики участка;
  • данные о взаимосвязи участка с окружением;
  • экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных в Республике Казахстан могут быть областные, городские и районные агентства по управлению земельными ресурсами и центры по недвижимости, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости

Существует четыре метода определения полной восстановительной стоимости объектов недвижимости:

  • метод сравнительной единицы;
  • поэлементный метод;
  • сметный метод;
  • индексный метод.

Метод сравнительной единицы: текущая стоимость, выбранная для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости, умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м3 1 м2, одно место и пр.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т. д.). Этот способ называется также методом разбивки на компоненты.

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объективных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам.

Индексный метод оценки объекта недвижимости состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с постановлением Правительства РК [3].

Определение величины износа объектов недвижимости

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости объекта безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

Существует несколько видов износа объектов недвижимости: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ – утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта (или его части) в результате воздействия природно-климатических и эксплуатационных факторов.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

Функциональный износ (или функциональное устаревание) – объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности, может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определить поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания.

Поправочный коэффициент – это отношение стоимости архитектурного элемента или параметра к стоимости их современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.

Внешний, или экономический износ, или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами.

Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости

На данном этапе необходимо из полной восстановительной стоимости объекта недвижимости вычесть величину его совокупного износа. Таким образом мы получим стоимость объекта недвижимости без износа, или остаточную восстановительную стоимость.

Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

На этом этапе мы определяем искомую общую стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости объекта, недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и рыночной стоимости земельного участка, полученной ранее.

Оценка оборудования, машин и механизмов

Оценка оборудования, машин и механизмов осуществляется либо по восстановительной стоимости, либо по стоимости замещения, либо по биржевым ценам (с учетом затрат на транспортирование и установку). Из этих стоимостей вычитается износ, и получается остаточная текущая стоимость оборудования, машин и механизмов.

Износ оборудования, машин и механизмов рассчитывается по всем трем видам износа (если это возможно): физическому, функциональному и экономическому.

Оценка нематериальных активов

К нематериальным активам относятся научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, высококвалифицированный персонал, клиентура, торговая марка, компьютерные программы, соглашения о недопущении конкуренции и т. д.

Нематериальные активы оцениваются также при помощи трех подходов: затратным, доходным, сравнительным.

  • затратным подходом – когда стоимость нематериального актива определяется по цене его приобретения и постановки на баланс с учетом соответствующего индекса переоценки;
  • доходным подходом – когда рассчитывается и дисконтируется тот чистый доход, который может дать нематериальный актив на соответствующем рынке, в случае если этот рынок активно функционирует;
  • сравнительным (рыночным) подходом (например, методом сравнительного анализа продаж) – когда стоимость нематериального актива определяется по ценам активов аналогов.
Читайте также:  Оплата жкх через сбербанк без комиссии: как оплачивать услуги в сбербанке и где еще можно, а также с помощью телефона через платежный портал билайн и мтс - всё о недвижимости

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Оценка производственных запасов, расходов будущих периодов и дебиторской задолженности также имеет свои особенности:

  • Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.
  • Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если есть надежда получить от них какой-либо доход.

Оценка инвестиций осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки. Оценка денежных средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки.

После определения текущей восстановительной стоимости активов ликвидируемого предприятия производится корректировка статей этого нового баланса.

  1. Корректировка текущей стоимости активов

Корректировка текущей стоимости объектов недвижимости

Текущая стоимость объекта недвижимости, или общая стоимость земельного участка и объекта недвижимости, уменьшается на величину комиссионных затрат, включающих затраты на риэлторские, оценочные и юридические услуги. К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже основных активов. Уменьшенная таким образом оценочная стоимость недвижимости дисконтируется на дату оценки.

В связи с тем, что планируемый срок окончания процесса продажи объектов недвижимости наибольший по сравнению со сроками продажи других активов, и если предположить, что он составляет 20 месяцев, как предусмотрено графиком продажи активов предприятия, то период дисконтирования выручки от продажи недвижимости будет равен также 20 месяцам.

Ставка дисконтирования при этом принимается очень высокой, поскольку велика степень неопределенности результата этих специфических торгов. Эта ставка может колебаться от 30 до 60%. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами.

После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости объектов недвижимости мы получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость.

Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов

Текущая стоимость оборудования, машин и механизмов уменьшается на размер скидки с продаж, составляющей до 40% стоимости оборудования, машин и механизмов.

Полученная таким образом выручка от продажи механизмов, машин и оборудования уменьшается на величину комиссионных и других прямых затрат, связанных с продажей активной части основных производственных фондов.

Комиссионные брокерам, транспортные и другие расходы, связанные с продажей оборудования, машин и механизмов, могут достигать 20-25% уменьшенной после первой поправки стоимости активной части основных фондов.

Далее полученная величина стоимости, как и в случае с недвижимостью, дисконтируется по повышенной ставке.

Период дисконтирования определяется по графику продажи активов предприятия, например, в нашем случае 10 месяцев. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами.

После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости оборудования, машин и механизмов мы получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость.

Корректировка текущей стоимости нематериальных активов

Корректировка текущей стоимости нематериальных активов  предприятия  осуществляется так же как и в предыдущем случае, путем существенной скидки и дисконтирования ее по повышенной ставке дисконта за период 6 месяцев с месячным равномерным начислением. Если эксперт-оценщик предполагает, что часть нематериальных активов будет продана сразу же после принятия решения о ликвидации, то стоимости этих активов не дисконтируются, а принимаются для последующих расчетов с определенной скидкой.

Корректировка текущей стоимости запасов и готовой продукции

Текущая стоимость запасов уменьшается примерно на 20% за счет покрытия затрат на хранение (до продажи) и транспортировку их после продажи.

Текущая стоимость готовой продукции уменьшается до 25% на покрытие комиссионных затрат по ее продаже.

Текущая стоимость незавершенного производства сокращается до стоимости отходов.

Корректировка текущей стоимости инвестиций

Доходы от инвестиций дисконтируются по повышенным ставкам.

Корректировка пассивной части баланса предприятия

После корректировки статей актива баланса необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности.

Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств.

Возможно, что в ходе анализа кредиторской задолженности можно будет провести переговоры по изменению условий возврата долгов предприятия.

В конце процесса корректировки активов и пассивов необходимо добавить или вычесть операционные доходы по текущим хозяйственным операциям (если они имеются).

  1. Определение величины долговых обязательств предприятия (определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия)

В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия, входят, например, затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе консалтинговые услуги, например, юриста, оценщика, брокера и т. д.). Затраты, связанные с налогообложением, страхованием и охраной активов предприятия, дисконтируются по повышенной ставке.

Выходные пособия и выплаты работникам предприятия определяются расчетным путем (без дисконтирования).

Управленческие расходы дисконтируются по нормальной ставке дохода исходя из максимального периода ликвидации предприятия (например, 24 месяца) и их ежемесячных величин.

5.     Расчет ликвидационной стоимости предприятия

После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов баланса на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех его обязательств. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости предприятия.

Таким образом, В.В. Григорьев, И.М. Островкин [1], предложили следующую схему отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия (рис. 1).

В России существуют и другие сходные структуры отчетов оценки ликвидационной стоимости, основанные на финансовом анализе статей актива и пассива баланса и оценке удовлетворительности структуры баланса и анализа устойчивости предприятия. Ермаченков С.Г. предлагает методику оценки ликвидационной стоимости [4], которая позволяет:

Рис. 1. Схема отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия 

  1. Получить рыночную стоимость имущества на основании среднерыночной цены предложения аналогичных объектов путем вычитания корректировки на торг.
  2. Определяет ликвидационную стоимость имущества, представленную в виде таблиц. Таблицы расчета ликвидационной стоимости основаны на математическом ожидании вероятной цены продажи в течение среднерыночного срока экспозиции.

ЛИТЕРАТУРА

  1. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 224 с.
  2. Украинское общество оценщиков. Теория и практика оценки бизнеса. – Киев, 1997.
  3. Постановление Правительства РК № 1233 от 25.11.93 г.

    по переоценке основных фондов.

  4. Ермаченков С.Г. Стоимость имущества и срок его реализации. – М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2010. – 140, [1] – (Энциклопедия оценки). – Библиогр.:– С. 86-87.

Фамилия автора: С.Б.

САУРАНБАЙ

Источник: https://articlekz.com/article/14078

Ссылка на основную публикацию