Какой подход к оценке стоимости жилой недвижимости наиболее эффективен? — всё о недвижимости

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Необходимо указать, что на «совершенном рынке» использование каждого метода должно давать одинаковый результат. В настоящее время ни один из рынков нельзя назвать совершенным (спрос и предложение не находятся в равновесии, участники рынка владеют неполной информацией, организации недостаточно эффективно функционируют и т.п.). Таким образом, данные методы могут давать разные результаты.

В сущности, методика оценки жилья должна учитывать структуру денежных потоков, которые формируются на рынке жилья, а именно:

  • денежный поток, который формируется при строительстве недвижимости и ее обслуживании;
  • денежный поток, который формируется при сделках купли-продажи жилья;
  • дополнительный денежный поток, генерирующийся при реализации сторонних услуг (например, проведение ремонтных работ);
  • оплата коммунальных платежей собственником.

Доходный подход

Доходный подход чаще всего применяется к оценке стоимости бизнеса. Данный метод подразумевает расчет цены организации исходя из ее текущей стоимости, ожидаемых в будущем доходов и предполагаемых рисков. В рамках доходного подхода используется метод дисконтированных денежных потоков. При оценке жилой недвижимости такой подход используется наиболее часто.

Принято различать два вида денежных потоков. Первый формируется за счет собственного капитала (так называемый денежный поток для собственного капитала, англ. Equity Cash Flows, ECF).

Второй формируется за счет всех инвестированных средств (денежный поток для всего инвестированного капитала, англ. CapitalCashFlows, CCF).

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как номинальный (в текущих ценах) и реальный (с поправкой на темп инфляции) в зависимости от целей анализа.

Модель CCF применяется в первую очередь при оценке организаций, которые осуществляют различные виды деятельности. Например, это могут быть: добыча и реализация сырья, производство собственной продукции и ее реализация, оказание логистических услуг. Однако, как отмечает профессор А.Г.

Грязнова, в практической деятельности более популярна модель денежного потока собственного капитала, в то время как модель денежного потока всех инвестированных средств, по ее мнению, менее востребована для оценки стоимости российских компаний.

Это обусловлено тем, что организации не реализуют схемы привлечения средств финансирования, аналогичные тем, которые используются компаниями в западных странах, где указанный метод был впервые внедрен.

Для оценки жилья применяются оба метода, в связи с тем что можно рассчитать объем всех инвестированных средств, так как каждый объект жилой недвижимости воспринимается организацией как очередной инвестиционный проект.

Затратный подход

Затратный подход также называют имущественным. Это обусловлено тем, что стоимость объекта жилой недвижимости может быть рассмотрена с учетом произведенных расходов.

В связи с инфляцией, изменениями рыночной конъюнктуры, а также применяемых методов учета балансовая стоимость активов и обязательств не соответствует их рыночной стоимости. Вследствие этого оценка стоимости жилой недвижимости подразумевает корректировки показателей бухгалтерского учета.

На первоначальном этапе оценивается рыночная стоимость всех активов и обязательств компании. Далее из обоснованной рыночной стоимости активов вычитается стоимость обязательств. В результате данного действия формируется оценочная стоимость собственного капитала организации.

Сравнительный подход

Сравнительный подход подразумевает, что оценка текущей стоимости компании представляет собой предполагаемую сумму ее продажи при сформированном рынке.

Иначе говоря, наиболее близкой к реальной цене считается цена продажи сопоставимой компании, которая зафиксирована рынком.

В связи с тем, что на рынке жилья присутствует большое число сопоставимых объектов, такой метод может успешно использоваться при оценке стоимости объектов жилой недвижимости.

Определение стоимости жилья объективными и независимыми рыночными условиями является основным преимуществом данного подхода. Задача оценщика в рамках данного подхода состоит только во внесении изменений в целях обеспечения сопоставимости объектов жилой недвижимости. В то же время доходный и затратный подходы оценки стоимости жилья используются исключительно на основе расчетов.

Недостатки сравнительного подхода

Одновременно рассматриваемый подход основывается исключительно на ретроспективных результатах и не учитывает перспективы развития рынка жилья, которые могут как положительно, так и отрицательно отразиться на оценке.

Также сравнительный подход требует обширной базы данных, которая анализирует объект жилья и потенциально сопоставимую с ним жилую недвижимость с разных сторон. Сбор таких данных является крайне затратным с точки зрения времени, трудовых и финансовых ресурсов.

Использование сравнительного подхода сильно ограничено отсутствием универсальных методик осуществления оценки. Это обусловлено тем, что процесс отбора сопоставимых объектов недвижимости в основном предполагает субъективное суждение оценщика, равно как и осуществление необходимых изменений.

Необходимо отметить, что сравнительный подход в целом и метод сравнительных коэффициентов в частности не получили должного распространения в российской практике в силу специфики рыночной конъюнктуры, которая характеризуется неполнотой информации и несущественными периодами наблюдения.

Подводя итог, следует сказать, что использование сравнительного метода оценки объектов жилой недвижимости крайне затруднительно.

Жилищные рынки подвержены существенным изменениям конъюнктуры в течение достаточно небольших промежутков времени, что накладывает определенные ограничения на затратный подход для тех организаций, основные фонды которых сформированы в целом на базе импортного оборудования и зависят от крупного заемного финансирования.

В этом случае дискретный расчет стоимости (например, на ежемесячной основе) может давать существенно различающиеся значения, что делает подобные значения оценки не соответствующими экономической реальности и осложняет формирование не только долгосрочной, но и операционной политики по управлению стоимостью.

Вывод

В этих условиях, по мнению автора, наиболее надежным подходом к оценке и управлению стоимостью объектов жилья является доходный с использованием метода дисконтированных денежных потоков, где в качестве ставки дисконтирования применяется средневзвешенная стоимость капитала (рассчитана путем использования методики А. Дамодарана и модели CAPM). Горизонтом расчета чистого денежного потока от всего капитала следует принимать значения не более пяти лет с применением показателя стоимости в постпрогнозный период. В результате оценки жилой недвижимости, с одной стороны, учитываются среднесрочные тенденции, а с другой – оценка не подвергается краткосрочным предельным колебаниям показателей жилищного рынка (так как они оказывают несущественное влияние на безрисковые ставки и дефолт-спред, который зависит от кредитного рейтинга девелоперов.

Источник: http://popecon.ru/otrivki/983-podhody-k-ocenke-stoimosti-nedvizhimosti.html

Подходы к оценке недвижимости

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

— аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

— сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

— замещения;

— сбалансированности;

— спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

— изучение рынка;

— сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

— сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

— корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

— установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2. Затратный подход

Затратный подход — = это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

— уровень заработной платы;

— величина накладных расходов;

— затраты на оборудование;

— нормы прибыли строителей в данном регионе;

— рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

— расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз );

— расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс );

Читайте также:  Капремонт жкх: законно или нет осуществлять поборы, в фонд капитального ремонта многоквартирных домов, и реально ли отказаться от такой платы, а также входит ли данная сумма в квитанцию по квартплате - всё о недвижимости

— расчет накопленного износа (Ин ):

— физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

— функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

— внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов;

— расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

Су=Снс -Си

— определение итоговой стоимости недвижимости

Сзп = Сз +Су .

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

— технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

— оценка общественно-государственных и специальных объектов;

— оценка объектов на малоактивных рынках;

— оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV — формула):

V=I/R

недвижимость стоимость оценка

где V — стоимость недвижимости,

I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

— прямая капитализация;

— капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

— условно-постоянные;

— условно-переменные (эксплуатационные);

— резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Источник: http://MirZnanii.com/a/255835/podkhody-k-otsenke-nedvizhimosti

Применение подходов к оценке недвижимости для продажи

В статье рассматриваются применение нескольких подходов для определения стоимости земельного участка.

В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяют три подхода оценки недвижимости: Доходный (меновая); Затратный (потребительская); Сравнительный (рыночная).

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, непрерывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности-это право пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав включая отказ от них…..

Оценка стоимости жилого дома несет одну очень принципиальную вещь, по сравнению с другими видами оценок недвижимости, как правило, производится оценка двух объектов, то есть жилого дома и земельного участка, что в свою очередь усложняет проведение оценки. Следует знатьчто земельный участок, постройки, дома могут оцениваться как в совокупности так и раздельно. Конкретная цель оценки определяется непосредственно заказчиком то есть владельцем недвижимого имущества.

В зависимости от цели, стоимость может быть объединена в две основные группы:

  1. Меновая стоимость;
  2. Потребительская.

Меновая стоимость это есть способность объекта недвижимости обмениваться на деньги. Форма проявления меновой стоимости — цена которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Полезность — форма выражения потребительной стоимости. [2]

Итак, рассмотрим оценку недвижимости на примере земельного участка с частным домом в поселке Нижегородка Уфимского района. Кратко рассмотрим три подхода для оценки недвижимости.

Доходный подход к оценке земельных участков включает меторды, позволяющие получить оценку стоимости земли исзходя из ожидаемых покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат 4 принципа:

  1. Наиболее эффективного использования;
  2. принцип ожидания;
  3. принцип спроса и предложения;
  4. принцип замещения.[3]

Доходный подход более чем сравнительный и затратный, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты полученные на основе этого дохода являются наиболее значимыми при оценке объектов приносящих доход: офисных, складских помещений, торговых площадей, гостиницу, зданий. [4]

Перейдем к рассмотрению сравнительного подхода. Сравнительный подход к оценке (он же рыночный)- это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах и сделок с ним. [5]

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков, или участков с индивидуальной застройкой.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения, то есть этот принцип предполагает что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. [3]

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом: — на первом этапе, изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект;

  • — на втором этапе, собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, то есть на этом этапе каждый аналог сравнивается с оцениваемым объектом;
  • — на третьем этапе, вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов;
  • -на четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относится к тому же сегменту рынка что и оцениваемый объект недвижимости.

Итак последний подход в оценке недвижимости это –затратный подход.

При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройство и строительство на нем, улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.[6]

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости.

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний.

Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны.[6]

Определение рыночной стоимости земельного участка в МР Уфимский район РБ п.Нижегордка ул.Чапаева д.9.

На основании имеющихся данных сделаем следующие выводы по подходам: затратный подход- не применялся для оценки объекта недвижимости, так как земельный участок является не возобновляемым активом.

Используются элементы только затратного подхода в сравнительном и доходных подходах для расчета рыночной стоимости улучшений единого объекта недвижимости, так как улучшений не предвещается, в данном случае не применен.

Доходный подход рыночной стоимости данного объекта, не проводился так как в Уфе а именно в уфимском районе не достаточно информации для расчета и использования данного подхода.

Сравнительный подход для оценки имеющегося объекта недвижимости требует наличие информацию о ценах и сделках с аналогичными объектами недвижимости оцениваемого объекта. Так как в г.Уфе выявлена информация о предложениях по участкам аналогичным нашему примеру, было принято решение о использовании данного подхода в нашей работе.

Читайте также:  Нежилое помещение в многоквартирном доме - что это такое; из чего складывается площадь и как перевести из нежилого в жилое - всё о недвижимости

Так расчёты при сравнительном подходе позволяют сделать вывод о том чтор по состоянию на дату оценки итоговая рыночной стоимости является реальной.

Источник: https://novainfo.ru/article/14909

Оценка жилой недвижимости (3)

Сохрани ссылку в одной из сетей:

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

    1. Необходимость независимой оценки жилья

    2. Классификация объектов недвижимости

    3. Виды стоимости объектов недвижимости

    4. Основные принципы оценки объектов недвижимости

    5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Глава 2. Оценка объекта жилой недвижимости

2.1 Описание объекта недвижимости

2.2 Оценка жилой недвижимости доходным подходом

2.3 Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов

2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом

2.5 Согласование результатов оценки недвижимости

Глава 3. Предложения по улучшению методов оценки недвижимости

Заключение

Список использованной литературы и источников

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

Цель дипломной работы – разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— описать сущность оценки жилья;

— охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;

— оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;

— провести сравнительный анализ результатов оценки;

— разработать предложения по улучшению методики оценки жилой недвижимости.

Объект исследования в дипломной работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости.

Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.

В первой главе дипломной работы «Методическое положение по оценки стоимости объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости.

Во второй главе «Оценка жилой недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска, — доходным и сравнительным подходом, а также результаты расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

В третьей главе «Предложения по улучшению методов оценки жилой недвижимости» представлены основные направления совершенствования существующих подходов к оценке жилой недвижимости.

Глава 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Необходимость независимой оценки жилья

Оценка — наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения [5, с. 21].

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 06.08.98 № 135 – ФЗ [3].

Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости в настоящее время — один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования.

Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, — недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.

Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

  • при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
  • при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  • для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  • при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
  • для страхования объектов недвижимости;
  • при кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
  • при ликвидации объектов недвижимости;
  • при исполнении прав наследования, судебного приговора;
  • при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [12, с. 96].

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

— затратный метод: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного.

Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли.

Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:

— технико-экономический анализ для нового строительства,

— определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,

— обновление,

— итоговое согласование стоимости,

— здания институционального и специального назначения,

— цели страхования [13, с. 15 — 19].

— метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью [13, с. 20].

— доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем [13, с. 21].

В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества.

Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена.

Сейчас особую важность имеет процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки [15].

На сегодняшний день число оценочных организаций на российском рынке значительно. По состоянию на конец 2004 г. больше 9000 компаний и ПБОЮЛ в России имеют государственные лицензии на осуществление оценочной деятельности. Сейчас рынок регулируется Минэкономразвития, но с 1 января 2006 г. осуществляется переход к саморегулированию.

На современном этапе рынок оценки характеризуется усилением конкуренции, повышением качества, снижением стоимости услуг.

В частности, неизменно увеличивается спрос на оценку в целях отражения активов в финансовой отчетности в соответствии с IAS, US GAAP или российскими стандартами бухгалтерского учета; оценку стоимости нематериальных активов для определения эффективности маркетинговых и брэндстратегий; оценку в целях совершения сделок купли-продажи, аренды активов, М&А и других операций по переходу прав собственности и иных вещных прав; оценку в целях страхования, дополнительной эмиссии акций или выкуп акций при приватизации государственных предприятий; оценку в целях кредитования под залог имущества и пр. [24].

По результатам исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», наиболее востребованными за последние полтора года были услуги по оценке недвижимости и бизнеса в целом. На долю этих направлений в общей структуре рынка пришлось 34,3 и 32,1% соответственно.

Источник: https://works.doklad.ru/view/z0bqCV0tF6s.html

Основные подходы к оценке стоимости недвижимости

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения – покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:

Читайте также:  Регистрация нежилого помещения: как узаконить права собственника и получить кадастровый номер по адресу, как осуществляется постановка на учет и оформление свидетельства на объект коммерческой недвижимости - всё о недвижимости

где Pк – продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

ΣD– сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности

Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1) изучение рынка;

2) сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

3) сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;

4) корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;

5) установление стоимости объекта оценки. Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить

на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.

Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа

Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора.

В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип смещения Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы

1) расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

2) расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

3) расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);

4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле;

Су = Снс – Ин, 5) расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется по формуле: Сзп = Сз + Су

Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:

V = I / R, где V – стоимость недвижимости I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости; R – норма дохода или прибыли.

Основные этапы оценки имущества доходным подходом:

1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

2) расчет действительного валового дохода;

3) расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;

4) определение величины чистого операционного дохода;

5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.

Источник: http://studopedya.ru/2-77434.html

Анализ классических подходов к оценке недвижимости

Буркун И.Г.

Известно, что рыночная стоимость объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой данного объекта, выраженной в денежной форме, однако следует помнить, что оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее бы не получили, всегда содержит некоторую неоднозначность, и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. Следует особо отметить, что признание факта, что оценка не может рассматриваться как точное значение оцениваемой стоимости, не означает ее бесполезность, поскольку оценка не является самоцелью и обычно является одним из элементов в системе принятия решений о покупке-продаже (аренде) недвижимости [1].

Исследованию вопросов оценки жилой недвижимости, теоретико-методологическим и практическим аспектам формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости на региональном уровне посвящены научные работы Г. Армстронга, В. Вонга, С. В. Грибовского, Е. Н. Ивановой, Ф. Котлера, Л. А. Лейфера, Д. С. Львова, О. Е. Медведевой, Д. Сондерса и др.[1-4].

Повышение стоимости квадратных метров некоторые специалисты связывают со взлетом цен на строительные материалы и энергоносители, но не все согласны с подобными предположениями, поскольку только на 8%, по оценкам специалистов, подорожали стройматериалы, а цены за тот же период на жилье поднялись на 25%.

Анализ показывает, что имеют место неоправданные завышения сметной стоимости строительства.

В основном они вызваны высоким уровнем посреднических услуг, невозможностью возмещения НДС до окончания строительства, большим размером платы за подключение мощностей или долевым участием в развитии инфраструктуры (хотя с пользователей через тарифы на коммунальные услуги одновременно взимается плата за потребляемую электроэнергию, воду, тепло и т.д.

, в которой учтены средства на развитие инженерно-коммунальной базы в виде амортизационных отчислений).

Для того, чтобы снять эту часть наценки, необходимо освободить инвесторов, участвующих в строительстве социального жилья, от уплаты взносов на развитие прилегающих сетей и территорий, чему отчасти способствует принятое Кабинетом министров постановление №40 от 24 января 2007г., в соответствие с которым снижаются ставки отчислений на развитие инженерной инфраструктуры, а также нужно ускорить процесс получения разрешительных документов на застройку. Таким образом, необходимо проанализировать существующие подходы к оценке объектов, определить факторы влияния на формирование цены и сформировать модель цены предложения на рынке.

Цена на объекты жилой недвижимости формируется в диапазоне от минимально возможной, не обеспечивающей прибыли продавцу, и максимальной, препятствующей формированию спроса, поскольку она будет превышать возможности покупателя [2]. Отсюда существует несколько методов ценообразования, которые лежат в основе трех подходов к оценке недвижимости: затратный подход; доходный подход в процессе оценки недвижимости; подход рыночных сравнений [3].

Каждый из приведенных выше подходов имеет свои недостатки.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного, в этом случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными [4].

Доходный подход может быть реализован с помощью метода прямой капитализации и метода капитализации по норме отдачи на капитал, который в свою очередь делится на анализ дисконтированных денежных потоков и капитализацию по расчетным моделям. Ограниченность применения этого метода связана со сложностью получения необходимой информации, в частности необходимой для определения ставок капитализации и для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Ограниченность выборки исходных рыночных данных и, соответственно, анализ весьма ограниченного количества подобных оцениваемому объектов-аналогов, усложняет применение данного подхода при оценке объектов жилой недвижимости.

Анализ общепринятых методов оценки недвижимости показал необходимость оптимизации подходов к определению стоимости недвижимости, этим обусловлена необходимость дальнейших исследований в данном направлении.

Литература: Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика: [Электронный ресурс] / Лейфер Л. А. – Режим доступа: pcfko.ru Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости / Грибовский С.В. – СПб.: Питер, 2001. – 334 с. Котлер Ф.

, Армстронг Г., Сондерс Д., Вонг В. Основы маркетинга / Пер. с англ. – 2-е европ. изд. – М.; СПб.: Вильямс, 1999. – 1056 с. Оценка стоимости недвижимости. / [Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.]. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

— 704 с.

Источник: http://be5.biz/ekonomika1/r2010/00104.htm

Ссылка на основную публикацию