Ликвидационная стоимость недвижимости в оценке: что это такое и какие существуют методы, а так же как рассчитать — всё о недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости в 2018 году, оценка и расчет, особенности и функции, метод ликвидационной стоимости | Жилищный консультант

908

Содержание статьи:

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – профессиональная деятельность представителей государства, ее субъектов, физических лиц и организаций, направленная на получение средней величины стоимости конкретного объекта недвижимости.

Представителями могут быть физические лица, прошедшие соответствующее обучение и лицензированные государственными сертификатами организации, осуществляющие профессиональную деятельность по выполнению задач федерального или частного характера.

Данный норматив выделяет два основных метода определения стоимости имущества:

  1. Рыночный. Базируется на маркетинговой основе – оптимальный расчет цены строения для ее отчуждения на открытом рынке без учета срока продажи.
  2. Ликвидационный. Опирается на определение конкретной величины стоимости недвижимости, за которую ее можно продать за максимально короткий срок.

Что такое ликвидационная стоимость квартиры? Это конкретная величина расчета цены на квартиру, которая зависит от скорости осуществления процесса отчуждения или передачи недвижимости иному лицу.

Необходимость проводить такой метод оценки имущества возникает в связи банкротством юридического лица, неоплаченными долгами физического лица либо передачей государственной собственности во временное или постоянное пользование.

Ликвидационная стоимость, ее определение и реализация проводится в первоначальный период отчуждения вещного права:

  • Для физических и юридических лиц в результате списания за долги либо при разделе имущества на доли. Например, при конфискации имущества через суд.
  • Для субъектов федерации и государства, при передаче собственности во владение частным лицам – ликвидации или предоставлении жилого помещения для найма на длительный срок.

Методы оценки ликвидационной стоимости

Стоимость при вынужденной продаже квартиры определяется в соответствии коммерческой цены на недвижимость с учетом вычета убытков, которые могли возникнуть в процессе подготовки и реализации отчуждения собственности.

При определении величины цены на имущество в обычном случае применяются два основных способа:

Прямой способ – метод сравнительного подхода. Его основная функция: получить результат путем прямого сопоставления ценовой величины конкретного объекта с аналогами. Такой метод используется в риэлтерских компаниях. Они обладают статистическими данными реальных сумм покупок жилого имущества и могут точно определить ликвидационную стоимость.

Косвенный способ – процедура получения искомой суммы путем анализа рыночной цены на квартиру. При выявлении среднестатистического показателя коммерческой стоимости объекта недвижимости происходит вычет стоимости затрат на его ликвидацию.

Для физического лица или организации, которая не располагает объективными сведениями о реальном рыночном обороте в сфере недвижимости, предпочтительнее использовать косвенный метод получения ликвидационной стоимости жилья.

Расчет ликвидационной стоимости

Расчет ликвидационной стоимости при применении косвенного метода анализа вычисляется по общей формуле:

Л = В*К, где:

  • Л – требуемая к вычислению сумма.
  • В – величина рыночной стоимости рассматриваемого объекта.
  • К – поправочный коэффициент.

Ликвидационный вычет является наиболее значимым понятием, влияющим на окончательную сумму оценки недвижимости. При вопросе, как рассчитать вычет – скидку на ликвидацию жилой собственности, следует принять к сведению следующие факторы:

  • Экспозиционный период. Фактический срок, за который необходимо реализовать вещное право на ликвидацию имущества.
  • Привлекательность для инвестора. Рассматриваются отдельные характеристики жилья, чья функциональность может повлиять на потребительский интерес к товару.
  • Рыночная ликвидность. Маркетинговое понятие: чем выше цена на объект, тем меньше потенциальных клиентов.
  • Субъективные особенности. Учитываются возможные расходы, возникшие в результате подготовки или реализации недвижимости. Например, инвентаризация или необходимость восстановления технических паспортов на собственность.

Главная цель анализа перечисленных понятий – выведение поправочного коэффициента от 0.05 до 0.3, что составляет до 30% от коммерческой стоимости недвижимости. Приведенная ставка является наиболее дефицитным методом определения ликвидности.

Заключение

Оценка ликвидационной стоимости квартиры применяется при вынужденной продаже собственности. Такая оценка имущества применяется:

  1. В случае отчуждения имущества за долги.
  2. При ликвидации муниципальной или государственной собственности.
  3. В случае отчуждения жилья в федеральное пользование.
  4. При реализации квартир в недостроенном многоэтажном доме или частном секторе.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/likvidacionnaya-stoimost-kvartiry/

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта, относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

  • рыночная стоимость. Это понятие заключается в определении наиболее вероятной стоимости объекта, которая может быть предложена со стороны потенциального приобретателя непосредственно в день совершения продажи или отчуждения. При этом рыночная стоимость – это денежный эквивалент, который готовы предложить потенциальные приобретатели, действующие в рамках открытого рынка и здоровой конкуренции. Также обязательным условием соблюдения понятия рыночная стоимость служит обязательное осознание всеми участниками совершаемой сделки ее предмета. При действии рыночного вида стоимости предложенная цена будет относиться к разумному вознаграждению за оцениваемый объект, а в оценочном процессе не происходило принуждения ни одной из сторон к осуществлению сделки;
  • инвестиционная стоимость. Этот вид стоимости строится на вычислении конечной цены недвижимости, предполагаемой для инвестиционных нужд будущего приобретателя. Проще говоря, инвестиционная стоимость — это оценка недвижимости, эксплуатация которой будет строиться на принципе вложения средств с целью извлечения прибыли. В качестве видов практической эксплуатации подобного вида недвижимости можно обозначить аренду или прирост начальной стоимости объекта в будущем. При этом процесс определения инвестиционной разновидности цены не предполагает обязательного учитывания рыночной стоимости, поскольку эта разновидность оценки служит для определения инвестиционной привлекательности объекта для возможности вложения средств;
  • ликвидационная стоимость. Эта разновидность отражает полученную расчетным путем величину, являющейся отражением стоимости объекта недвижимого имущества, отчуждаемого под воздействие чрезвычайной ситуации. В этом случае рыночная стоимость также не учитывается, и применяется лишь как отправная точка для расчета действительной стоимости с учетом длительности его экспозиции;
  • кадастровая стоимость. Еще одна разновидность, показатели которой регулируется на законодательном уровне и складываются из накопленного массива статистических данных имеющихся цен. Преимущественно кадастровая разновидность высчитывается для целей налогообложения.

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями.

Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость.

При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Оценка имущества: три основных подхода

Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.

  1. доходный. Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.

Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:

  • капитализация доходов. В соответствии с правилами данного метода конечная стоимость будет величиной, получаемой при делении чистого операционного дохода до процедуры налогообложения на ставку капитализации. Данная тсавка зависит от базовой ставки, устанавливаемой финансовым регулятором и последующих поправок на риски;
  • дисконтирование денежных потоков. Этот метод востребован для случаев, когда наблюдается нестабильность поступающих доходов от владения имуществом или применяются разнообразные коэффициенты капитализации. Стоимость объекта в соответствии с методикой будет суммой дисконтированных потоков с учетом соответствующей ставки.
  1. сравнительный. Простой способ, при котором стоимость оцениваемого предмета недвижимого имущества будет определяться на основании данных об аналогичных объектах, чья стоимость определена и известна. Согласно требованиями Федерального стандарта, аналогичным признается объект, идентичный оцениваемому по экономическим, техническим или материальным характеристикам;
  2. затратный. В основе данного способа лежит вычисление стоимости в совокупности нескольких параметров, а именно стоимости земли, на которой располагается оцениваемое имущество, стоимости замещения или воспроизводства и с учетом вычета из полученной суммы износа, затрат на амортизацию и погашение обязательств по объекту, подлежащему оценке.
Читайте также:  Снять квартиру студию на сутки и без посредников, а так же можно ли оформить договор аренды и какова цена 1-комнатных апартаментов в сданных домах? - всё о недвижимости

Методы оценки недвижимости

Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж.

Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:

  • определение рыночного сегмента;
  • аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
  • факторный анализ;
  • подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
  • определение конечной стоимости.

Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов. Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.

Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала.

Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции.

Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.

В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:

  • метод Ринга. Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения;
  • метод Инвуда. Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций;
  • метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход.

Консультация на видео

Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/invest/podxody-i-metody-ocenki.html

Ликвидационная стоимость. Методы расчета ликвидационной стоимости :

На современном российском рынке всё большую важность приобретает ликвидационная стоимость. Обычно она применяется для работы с обанкротившимися предприятиями или объектами долгостроя федерального фонда. Процесс оценки объектов собственности особенно важен в условиях кризисной обстановки в стране.

Виды стоимости

Каждый товар характеризуется стоимостью. В стандартных условиях фигурирует рыночная, которая считается основой оценки объекта. При отклонении от её характерных признаков возникают другие виды стоимости.

Рыночная – это такая цена объекта, которая считается наиболее вероятной. Предмет оценки продаётся в условиях конкуренции на открытом рынке. Стороны при этом информированы необходимыми данными об объекте. На цену не влияют чрезвычайные причины, к которым относятся:

  1. На стороны сделки не наложены обязательства: один должен продать, другой обязан выкупить.
  2. Объект выставлен на открытые торги.
  3. Цена товара выражена в денежном исчислении.
  4. Сумма сделки представляется адекватной, нет принуждения к купле-продаже.
  5. Обе стороны сделки владеют информацией о ее предмете, действуют в своих интересах.

Несоблюдение одного из описанных критериев рыночной стоимости приводит к появлению иных видов. Этот факт требует чёткого определения наиболее адекватного вида в любой конкретной ситуации.

Инвестиционная стоимость возникает при приобретении имущества с отчётливыми целями. Это и чисто коммерческое желание получения прибыли в будущем, и неэкономические причины, например, получение удовольствия от старинной картины.

Ликвидационная стоимость требуется, когда возникают чрезвычайные обстоятельства и цена объекта занижена.

Стоимость ликвидационная – что это?

Понятие ликвидационной стоимости подразумевает денежную массу, которую можно выручить при ликвидации активов. К ним относится имущество, которое принадлежит физическому или юридическому лицу.

Соответственно, это реальная сумма, на которую рассчитывает владелец при продаже объекта в сжатые сроки.

На российском рынке пока нет достаточной статистической базы купли-продажи подобных объектов, поэтому применяется рыночный вид оценки.

Одновременно высчитывается остаточная стоимость объекта. Она представляет собой величину, равную экономически действительной стоимости с учётом износа недвижимости.

Для получения правильного результата требуется из изначальной цены вычесть аккумулированную амортизацию.

Такие данные учитываются при расчёте ликвидационной стоимости собственности, в вынужденных обстоятельствах выставленной на торги.

Когда возникает?

Проводится оценка предприятия методом ликвидационной стоимости, когда возникает необходимость расплатиться с кредиторами по имеющимся долгам.

Реализация произведённых товаров не в состоянии покрыть задолженности и вынуждает собственника к распродаже активов для их погашения. Временной фактор становится при этом решающим.

Чем быстрее распродадутся активы, тем скорее будут погашены задолженности.

Сроки реализации сделки принимаются индивидуально для каждого случая. Ликвидация юридического лица проводится и в вынужденной, и в добровольной формах. В случае добровольной распродажи имущества появляется возможность для составления приемлемого графика реализации, планирования своих действий с учётом конкретных деталей.

Конкурсная масса (имущество должника) выставляется на аукцион в установленные сроки. Ликвидационная стоимость представляет собой гарантию кредиторам, что задолженность будет погашена. Имущество превращается в залог. Для кредитора важно знать, когда будет произведен расчёт, по какой цене произойдёт реализация.

Иногда ликвидационную стоимость называют залоговой.

При вынужденной ликвидации сроки резко сокращаются. В таком случае оценка ликвидационной стоимости имущества совершается на основе законодательства Российской Федерации.

Объекты собственности продаются в течение двух месяцев после наложения на них ареста. И добровольная, и вынужденная ликвидация приводит к снижению стоимости объекта, цена становится меньше рыночной.

Для продавца это становится убыточным мероприятием, а для покупателя — выгодным.

Факторы оценки

От принуждения к выставлению на торги имущества зависит ликвидационная стоимость объекта оценки. Это составляет главный фактор, влияющий на величину, при отсутствии рыночных договорённостей. Для точного расчёта ликвидационной стоимости учитываются и другие причины:

  1. Экспозиционный срок — это время, отпущенное для продажи объекта. Чем меньше срок на проведение торгов, тем меньше цена имущества.
  2. Экономическая ситуация в стране на момент проведения торгов. Объективное состояние рынка может неблагоприятно повлиять на оценку объекта.
  3. Привлекательность имущественного объекта на рынке недвижимости зависит от его индивидуальной характеристики и рыночного спроса на конкретный выставляемый тип.

На отдельном месте находится ликвидационная стоимость привилегированных акций. Их владельцы при прекращении деятельности организации получают возмещение убытков в первую очередь. Они также пользуются приоритетным правом на выплату той сумму средств, которая соответствует твёрдому денежному измерению или в процентном соотношении к номиналу акции.

Методы оценки

На российском рынке недвижимости применяются своеобразные методы расчета ликвидационной стоимости при оценке объекта.

Для проведения прямого метода оценки недвижимости необходимо использовать сравнительный анализ продаж подобных объектов в данном секторе рынка. Это требуется, чтобы изучить сделки купли-продажи за последнее время в конкретном месте аналогичных предметов. Затем устанавливается прямая зависимость ликвидационной стоимости объекта от основных факторов.

Косвенный метод оценки недвижимости строится на фактической рыночной стоимости недвижимости в конкретный период времени. Цена корректируется на коэффициент (поправку) влияния основных факторов, вынуждающих выставлять объект недвижимости на торги. Этот метод не зависит от субъективных мнений, так как высчитывается по формуле.

Формула расчёта

Во избежание интуитивного выставления цены объекта недвижимости лучше всего применить математический метод. Формула даёт неопровержимую точность в вопросе, как найти ликвидационную стоимость.

Итак, формула для точного вычисления: стоимость ликвидационная — это стоимость рыночная, умноженная на корректировочный коэффициент. Уточним последнее понятие. Корректировочный коэффициент – это показатель вынужденного выставления предмета на торги. Диапазон этой величины располагается от единицы до нуля.

Для её вычисления нет математических показателей. Оценщик, основываясь на личном опыте, знаниях и интуиции, назначает корректировочный коэффициент (вынужденную поправку). Российская действительность выставляет её в значении от одной десятой до трёх десятых.

Это соответственно составляет от десяти до тридцати процентов рыночной стоимости объекта недвижимости. Такие показатели появляются в результате несостоявшихся торгов. Современные реалии на рынке недвижимости подразумевают корректировочный коэффициент от пяти десятых и выше.

Эта величина появилась в результате исследования факторов вынужденности ликвидации: способы продажи и издержки на неё, экспозиционный срок, риски инвестирования. Из составляющих формулы самой точной является рыночная стоимость.

Читайте также:  Покупка гаража в гск: оформление документов, а также какие нюансы нужно знать, чтобы купить помещение для машины в гаражном кооперативе? - всё о недвижимости

Оценка нематериальных активов представляет некоторую сложность. Математическая формула не подходит, для каждого случая требуется индивидуальный расчёт. Это обусловлено трудностями при определении количественных результатов использования объекта в целях получения дохода. Точным считается метод калькуляции затрат.

Он основывается на высчитывании затрат на разработку и создание правовой базы нематериальных активов. Метод используется для оценивания итогов конструкторских работ и научных исследований. При применении метода калькуляции затрат учитывается то, что для превращения результатов исследовательской деятельности в приносящую доход реализацию проходит несколько этапов.

Сначала требуется закончить опытно-конструкторскую работу. По её итогам спроектировать изделие, изготовить пробный вариант. Если существуют показания к массовому выпуску, оно востребовано потребителями, то строится предприятие для его производства. Только освоив производственные мощности, приступают к изготовлению и реализации новинки.

Для продвижения товара потребуется провести политику завоевания рынка. Каждый этап предусматривает материальные затраты и, что немаловажно, имеет временные рамки.

Случаи формирования ликвидационной стоимости

Примеры преобразования рыночной стоимости в ликвидационную распределяют по трём типичным видам:

  1. Аннулирование организации чаще всего в результате банкротства.
  2. Продажа объекта залога.
  3. Форсированная реализация другого имущества.

Ликвидация организации или предприятия приводит к формированию графика продажи имущества для погашения имеющейся задолженности.

Происходят случаи, когда итоговая величина дохода от реализации собственности не может покрыть все долги. Сроки же предпродажных мер и самих торгов ограничены.

От наличия временного фактора зависит ликвидационная стоимость объекта оценки. Это при равенстве всех прочих условий играет определяющую роль.

В каждом отдельном случае продолжительность ликвидационного периода определяется индивидуально. Важно учесть, что такое решение может принято добровольно. Тогда возникает больше вариантов для устранения проблемы, появляется время разработать и реализовать эффективный план ликвидации предприятия.

Вынужденная продажа собственности для расчёта с кредиторами осуществляется после решения о конкурсном производстве по итогам внешнего управления. Созданная конкурсная база должна распродаваться на открытых торгах. Сроки такого мероприятия крайне ограничены.

Собственники могут до принуждения к вынужденной ликвидации рассмотреть возможность проведения её на добровольной основе.

Продажа объекта залога напоминает оторванность от реальности. В таком случае расчетная ликвидационная стоимость требуется для определения нижней границы кредита, для обеспечения которого необходимо реализовать заложенное имущество. Это не предусматривает фактическую продажу объекта.

Но кредитору нужно знать, по какой цене можно реализовать в ограниченные сроки предмет залога при невозврате выданной суммы. Ограниченность во времени и вынужденная продажа позволяет назвать эту величину ликвидационной стоимостью.

Хотя в некоторых источниках её именуют залоговой и выделяют в отдельную категорию.

Форсированная реализация имущества также из-за ограничения времени экспозиции требует расчёта ликвидационной стоимости. Собственность можно продать по собственной инициативе (добровольная реализация) и по законному принуждению (вынужденная реализация). Во втором случае период экспозиции арестованного в судебном порядке имущества длится не более двух месяцев с момента наложения ареста.

Влияние кризиса на оценку объекта

Нестабильность экономического рынка влияет на ликвидационную стоимость недвижимости, причём чаще негативно. Кризис усугубляет это неотрицательное воздействие. Взаимное влияние обусловлено рядом причин:

  • финансовых ресурсов поступает на экономический рынок недостаточно;
  • большим спросом пользуются мелкие объекты собственности вторичного жилья;
  • сбой в банковской сфере кредитования приводит к сокращению спроса на большую по площади недвижимость.

Кризис вносит коррективы в деятельность оценщиков и требует быть более внимательным собственников. Для получения адекватной цены лучше использовать оба метода определения ликвидационной стоимости объекта. Не стоит в существующих условиях надеяться только на опыт профессионалов.

Особенности оценки ликвидационной стоимости в период кризиса состоят в том, что каждый из методов привносит свои плюсы. Прямой позволяет проанализировать состояние рынка недвижимости и аналогичные сделки купли-продажи. Вывод превратится в основу проведения косвенного метода.

Он примет во внимание фактическую рыночную стоимость недвижимости, учтет кадастровую оценку и выставит адекватный вынужденности корректировочный коэффициент.

Только гармоничное сочетание двух подходов, учёт объективных причин и субъективных факторов позволит добиться максимального эффекта.

Вывод: особенности оценки ликвидационной стоимости на российском рынке заключаются в её несовершенстве и актуальности своего применения. Эмпирические сведения и интуитивное восприятие специалистов лежат в основе оценочной деятельности. Для получения точного результата требуется использовать все имеющиеся способы.

Методы расчёта стоимости основных средств

В практической деятельности возникает необходимость провести расчёт ликвидационной стоимости основных средств. Существует несколько мнений по поводу объяснения этого понятия. Первое – это цена полезных отходов, которые будут получены после реализации объекта, включённая в итоговую сумму.

Второе – это разница между стоимостью объекта после завершения его использования и затратами на его ликвидацию.

Существует и третье мнение: при полной амортизации средства и признания его непригодности к последующей эксплуатации эта величина будет равна разнице между ценой полезных отходов (дрова, лом металла, кирпич и так далее) и расходами на уничтожение предмета.

Таким образом, ликвидационная стоимость ОС рассчитывается по специальной формуле. Допустим, объект первоначально оценивался в миллион рублей, им пользовались в течение десяти лет.

Рыночная стоимость аналогичного оборудования за такой же срок применения уменьшилась до трёхсот тысяч. Предполагаемые расходы на его аннулирование приблизительно равны девяноста тысячам. Следовательно, триста минус девяносто равняется двести десять тысяч рублей.

Эта сумма и будет составлять доход организации от реализации полезных отходов после аннулирования основных средств.

Важно учесть, что при принятии решения о ликвидации по окончании срока использования объекта требуется принимать во внимание некоторые критерии. К ним относятся:

  • сложность работ по демонтажу;
  • количество расходов на уничтожение основных средств;
  • износ остатков как физический, так и моральный;
  • динамика цен на строительные материалы, металл, запчасти и другое;
  • возможность использовать остатки в собственной деятельности или реализовать их;
  • проведение достоверной оценки продаваемых остатков.

Прекращение самого существования предприятия как юридического лица приводит к обязательному составлению отчётного бухгалтерского документа.

Стоимость ликвидационного баланса характеризует источники средств и их величину на момент закрытия организации. За отведённый период на аннулирование предприятия должны быть погашены обязательства перед банками и кредиторами.

Состояние расчётов организации после ликвидационного срока показывает фактическое финансовое положение.

Трудности оценивания

Начисление ликвидационной стоимости сопровождается некоторыми проблемами. Основная из них — ограничение времени продажи предмета имущества. Для оформления объекта недвижимости в собственность требуется время и кропотливая проверка документов. Вторая проблема — сокращение круга покупателей.

Переоценка прибыльности предприятия может проходить тремя способами.

  1. Доходный метод учитывает получение выгоды в ближайшем и отдалённом будущем.
  2. Сравнительный способ строится на реальной цене имущества, реализуемого на открытом рынке.
  3. Затратный вид подразумевает допустимые издержки, которые понесёт владелец при его приобретении и последующем воссоздании.

Актуальность методов влияет на установление ликвидационной стоимости предприятия. Ограниченный временной период не позволяет осведомить возможных покупателей о преимуществах активов. Для окончательного утверждения ставки требуется проанализировать результаты всех подходов к оцениванию.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-likvidacionnaya-stoimost-metody-rascheta-likvidacionnoj-stoimosti.html

Ликвидационная стоимость в 2018 году — что это такое, ФСО 12 определение, объекта недвижимости

Ликвидационная цена компании представляет собой оценку предприятия в денежном эквиваленте, при этом оценка уменьшена на размер издержек, связанных с его реализацией.

То есть данная стоимость – это сумма, за которую предприятие может быть реализовано в сжатые сроки.

В материале рассмотрим детально, что такое ликвидационная стоимость предприятия в 2018 году, как она рассчитывается и какие факторы влияют на ее оценку, а также как она соотносится с рыночной ценой организации.

Важные моменты

Оценка ликвидационной стоимости предприятия является важным действием, которое потребуется предпринять в случае банкротства компании.

Разберемся в понятии ликвидационной стоимости и ее значении для предприятия.

Что это такое

Ликвидационная стоимость предприятия – это финансовая сумма, на получение которой рассчитывает хозяин предприятия в случае ликвидации компании и отдельной реализации имеющихся основных средств.

Продавец в любом случае должен согласиться с просчитанной ликвидационной суммой, независимо от реальной стоимости существующих на предприятии активов.

Причиной этому является тот факт, что сделку нужно провести срочно. Вследствие чего невозможно предоставить данные об объекте для всех заинтересованных покупателей.

Метод расчета ликвидационной стоимости учитывает данный факт. В случае реорганизации компании, необходимо рассчитать стоимость всего имущества, пребывающего в собственности владельца.

В этом расчете за базу принимается баланс предприятия за последний период отчетности. Специалист по оценке должен тщательно оценить все активы и пассивы, рассчитать сумму задолженности перед контрагентами.

Читайте также:  Сколько стоит оценка дома и земельного участка: что влияет на финальную цену и как заключить договор с оценщиком - всё о недвижимости

В перечень имущества предприятия входят элементы:

  • материалы и сырье на складском хранении;
  • готовая продукция и товары в производстве;
  • нематериальные активы;
  • ценные бумаги;
  • основные средства.

Основной особенностью расчета ликвидационной цены предприятия является осуществление сделок в короткие сроки.

Какова ее роль

Ликвидационная стоимость рассчитывается в таких ситуациях:

  • предприятие проводит ликвидацию при процедуре банкротства;
  • нужно быстро реализовать объекты заложенного имущества;
  • все объекты оценки в собственности реализуются срочно для получения определенной суммы финансов.

В процессе продажи залогового имущества ликвидационная стоимость требуется для вычисления минимального порога для кредитов и ссуд.

Основным моментом является то, чтобы на предприятии были заранее просчитаны имеющиеся возможности и активы.

Время, отведенное на сделку по реализации, лимитировано. Сумма долга возрастает при несвоевременном погашении обязательств, также насчитываются штрафы и пени.

Поэтому владельцу для получения суммы от продажи имущества нужно быстро осуществить сделки по продаже объектов.

Правовое регулирование

В действующем законодательстве нет четкого понятия ликвидационной стоимости и случаев для ее применения.

Регулирует вопрос ликвидационной цены ФСО 12 и ФЗ №119 от 1997 года, где говорится о расчете стоимости и процедуре реализации предприятия на торгах на протяжении 2 месяцев.

При этом говорится, что определить ликвидационную стоимость в таком случае не представляется возможным.

Поэтому часто применяется рыночная стоимость за вычетом определенных издержек на реализацию объекта.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости

В данном разделе разберемся, какие существуют разновидности ликвидационной стоимости, как она рассчитывается, как соотносится с рыночной ценой предприятия, а также какие особенности оказывают влияние на ее расчет и величину.

Какие бывают виды

Ликвидационная стоимость подразделяется на три разновидности:

Утилизационная В данной ситуации это отрицательный показатель, поскольку активы не реализуются или распродаются на торгах, а полностью списываются или ликвидируются. После этого возводятся новые производственные мощности, от которых финансовый эффект будет значительно выше. Отрицательный показатель базируется на том, что для списания и продажи необходимы определенные финансовые затраты
Упорядоченная Для реализации активов компании необходим определенный период времени, чтобы продажа была осуществлена по максимально возможной цене
Принудительная Все активы, как правило, продаются единоразово и на одних торгах в ускоренном режиме

Выбор типа расчета стоимости определяется индивидуальной необходимостью и зависит от множества тонкостей.

Как рассчитывается для предприятия (формула)

Для расчета ликвидационной стоимости используется два способа – косвенный и прямой расчет.

Применяются статистические сведение или визуальный анализ. Однако в соответствии с правовыми нормами РФ таким методом рассчитывать ликвидационную стоимость не допускается.

Причиной является то, что при принудительной реализации данные не разглашаются третьим лицам, также не разглашаются суммы, за которые объекты продаются по факту.

При косвенном способе есть три этапа:

  • расчет рыночной цены предприятия;
  • расчет скидки в связи со срочностью продажи;
  • расчет ликвидационной стоимости объекта.

Наиболее сложным этапом считается исчисление размера скидки, поскольку для этого необходим тщательный мониторинг и анализ рыночных тенденций и множество других факторов, оказывающих влияние на прибыль от реализации объекта.

Рекомендуется обратиться к специализированным оценщикам, которые рассчитают максимально возможную ликвидационную стоимость реализуемого объекта.

Способ оценки выбирается в зависимости от цели осуществления процедуры.

Примеры расчетов

Рассмотрим на примере расчет ликвидационной цены предприятия. Рассчитать ее прямым способом можно в такой последовательности:

Взять балансовый отчет предприятия За последний период
К наличным средствам приплюсовать 75% дебиторской задолженности (то есть средства, которые предприятию должны вернуть клиенты). Используется коэффициент 0,75, поскольку не все клиенты вернут задолженность в полном объеме
Приплюсовать 50% стоимости всех товарно-материальных запасов компании Сюда входит все оборудование и товар на складском хранении
Отнять долговые обязательства банкам И владельцам облигаций

Для определения величины ликвидационной стоимости используется формула:

Ликвидационная цена = наличные средства на момент банкротства + 75% долгов дебиторов + 50% запасов – долговые обязательства кредиторам

Ликвидационная цена вне зависимости от множества внешних факторов в основной мере зависит от учредителей компании. Балансовая стоимость актива равна ликвидационной стоимости.

Видео: зачем нужно знать Ликвидационную Стоимость Компании

При определенных намерениях они могут установить стоимость на уровне нуля, или же намеренно завысить или занизить ее.

Разница с рыночной

Ликвидационная стоимость и рыночная цена предприятия являются разными понятиями.

Если появляется необходимость в расчете ликвидационной цены, также можно провести классификацию:

Необходимость расчета ликвидационной цены при реализации залогового имущества Расчет необходимо осуществить кредитору, чтобы определить минимально допустимую стоимость залога, при помощи которой можно покрыть требования кредитора. Если финансовые средства, полученные предприятием от кредитора, не будут возвращены своевременно, тогда размер задолженности можно полностью покрыть финансами, полученными от реализации залогового имущества. Такая стоимость приравнивается к ликвидационной, поскольку имеет аналогичные характеристики, такие как срочная реализация и принудительная продажа объекта
Ликвидация компании в случае банкротства также является основанием для расчета ликвидационной стоимости Сроки реализации имущества лимитированы определенными временными рамками, поэтому необходимо сформировать четкий план действий для реализации предприятия и погашения задолженности перед кредиторами. Продолжительность периода, доступного для реализации объекта, зависит от конкретных обстоятельств и условий, в которых оказалась ликвидируемая компания. В данном случае ключевым является тот факт, является ли ликвидация добровольной или принудительной. Если ликвидируется компания на добровольной основе, тогда есть множество способов и вариантов для продажи имущества. Иной вариант предполагается при вынужденной продаже, тогда сроки весьма лимитированы
Ускоренный режим продажи иной собственности Поскольку сроки короткие, также необходимо рассчитать ликвидационную стоимость, по которой будет распродано имущество

В большинстве случаев ликвидационная стоимость значительно ниже рыночной цены.

Соотнесение остаточной и первоначальной

Ликвидационная цена может иметь такие разновидности:

Промежуточная стоимость Перед тем как полностью оформить банкротство и прекратить предпринимательскую деятельность, организация должна полностью закрыть все задолженности перед кредиторами. После того, как учредители на общем заседании приняли решение о банкротстве и ликвидации предприятия, они должны уведомить об этом соответствующие органы через «Вестник государственной регистрации». С дня публикации отводится двухмесячный период для просчета промежуточной ликвидационной цены и для закрытия какой-либо задолженности перед кредиторами. На протяжении данного периода кредиторы должны предъявить все долговые требования к предприятию, а предприятие должно принять все доступные меры для погашения таких долгов. Если для погашения всей суммы задолженности необходим более длительный срок, ликвидационная комиссия вправе пролонгировать данный период
Окончательная После оплаты всей суммы задолженности оформляется новый бухгалтерский отчет на основании обновленных данных и фиксируется итоговая ликвидационная стоимость. По данной цене реализуется предприятие и рассчитывается стоимость его акций путем разделения окончательной ликвидационной цены на количество выпущенных акций

Отметим, что окончательная сумма должна быть равна промежуточной в отношении активов или задолженности, в противном случае в процессе регистрации могут появиться трудности.

При расчете ликвидационной стоимости объекта в расчет за базу берется их остаточная стоимость. То есть это величина, которая равняется первоначальной стоимости актива, за минусом уровня износа объекта.

Какие факторы влияют на размер

Рассмотрим перечень факторов, которые оказывают влияние на расчет ликвидационной цены предприятия:

Временные ограничения Реализация предприятия при ликвидации осуществляется в короткие сроки, ведь непросто в установленный период найти покупателя, который согласится на все предложенные условия. Поэтому часто необходимо предпринимать меры, снижающие стоимость продажи компании. При уменьшении периода для продажи снижается и стоимость объекта
Покупательский спрос Именно от него зависит, по какой стоимости можно продать тот или иной объект. При высоком спросе можно реализовать предприятие быстрее, при этом также и прибыль будет выше
Привлекательность Сделка будет более выгодной для собственника, если потенциальные покупатели заинтересованы в приобретении предприятия. Это зависит от укомплектованности предприятия оборудованием, наличия современной техники, износа и общего состояния основных средств
Направление деятельности определяет финансовую выгоду И уровень конкурентоспособности организации. Чем более высокую позицию предприятие занимает в своем сегменте, тем выше шансы на осуществление выгодной сделки
Форс-мажорные ситуации Которые не зависят от всех сторон
Экономическое состояние рынка В целом
Некоторые субъективные факторы

Ликвидационная стоимость предприятия чаще всего рассчитывается при проведении банкротства предприятия, чтобы максимально выгодно продать предприятие в целом или распродать оборудование и активы на торгах.

Целью расчета ликвидационной цены является получение той стоимости, которую собственник предприятия получит при осуществлении сделки реализации предприятия.

Поскольку при ликвидации предприятие реализуется в сжатые сроки, ликвидационная стоимость значительно ниже реальной рыночной цены.

Источник: http://jurist-protect.ru/likvidacionnaja-stoimost/

Ссылка на основную публикацию