Оценка коммерческой недвижимости и нежилых помещений, а также торговых, производственных, офисных и складских, независимая оценка недвижимости организаций и ее способы — всё о недвижимости

Оценка помещения

  1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права на помещение или выписка из ЕГРН.
  3. Документ-основание приобретения помещения, указанный в свидетельстве о регистрации права.

    **

  4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
  5. Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственником помещения является юридическое лицо).

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости (помещения) достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Особенности оценки коммерческих помещений

Исходя из федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.

2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение представляет собой часть здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями.

Главными отличительными признаками помещения являются отсутствие изолированности (не всегда помещение может иметь отдельный самостоятельный выход на улицу) и не привязанность к земле.

Наша компания предоставляет услуги оценки коммерческих помещений следующих типов:

  • Оценка офисного помещения;
  • Оценка производственного помещения;
  • Оценка торговых и складских помещений.

Оценка коммерческого помещения отличительна тем, что для расчета стоимости отдельно взятого помещения, которое занимает часть здания, нет необходимости применять затратный подход.

Более того, стоимость помещения определять затратным подходом просто некорректно, т. к. выделение его из стоимости здания вносит в расчеты большую погрешность.

Ведь данное помещение привязано, к примеру, к фундаменту, а каким образом правильно учесть стоимость фундамента у помещения, расположенного на 5-ом этаже – большой вопрос.

Использование же сравнительного подхода позволяет более точно рассчитать стоимость помещения, т. к. определение стоимости сравнительным подходом проводится на основе информации о рыночных предложениях объектов, схожих с оцениваемым.

Однако и тут существуют свои сложности: рынок недвижимости производственных и складских объектов недостаточно развит, а в отдаленных регионах и вовсе ограничивается единичными предложениями.

Таким образом, обоснованность и корректность применения данного подхода может стоять под вопросом.

Доходный подход позволяет наиболее объективно провести рыночную оценку нежилого помещения. В рамках данного подхода расчеты основаны на анализе текущей стоимости будущих доходов от использования объекта в коммерческих целях, например, от аренды и расходом на его содержание.

В среднем независимая оценка нежилых и жилых помещений проводится в течение 2-5 рабочих дней. Нужна экспертная оценка помещений в Москве, Санкт-Петербурге или в любом другом регионе РФ, но у Вас остались вопросы? Позвоните нам по телефону +7 (495) 22-777-92 или воспользуйтесь формой обратной связи. В ближайшее время с Вами свяжется наш независимый оценщик и ответит на все ваши вопросы!

Источник: http://www.uphill.ru/uslugi/oczenka-stoimosti/oczenka-kommercheskoj-nedvizhimosti/oczenka-pomeshheniya/

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

При оформлении банковского кредита, при передаче в залог, при продаже помещений, разделе бизнеса, и во многих других случаях требуется независимая оценка коммерческой недвижимости и имущества, то есть определение их реальной рыночной стоимости. По закону такую работу выполняет специализированная компания, силами дипломированных специалистов, имеющих страховку, членство в саморегулирующих организациях, и т.д.

Для того, чтобы произвести независимую оценку офиса, склада или другой коммерческой недвижимости следует обращаться в рекомендованную банком, или просто понравившуюся Вам оценочную компанию.

Через 1-10 дней (срок выполнения работ компании назначают по-разному, например, стандартный офис можно оценить как за один день, так и 21) Вы получаете в руки отчет, включающий полную методологию определения рыночной стоимости склада, офиса или другой коммерческой недвижимости, выполненный в соответствии со стандартами.

Отчет, выполненный специалистами компании Центр ИННОВАЦИЯ, будет включать:

  • подробную информацию об оцениваемом помещении;
  • фотографии объекта оценки;
  • анализ рынка в выбранном сегменте;
  • анализ инфраструктуры района, транспортной доступнос,…;
  • аналитические выкладки о текущем характере использования данного помещения, и способах его альтернативного использования;
  • информацию об аналогичных помещениях, продаваемых в данном районе;
  • подробный расчет рыночной стоимости, с обоснованием вводимых корректировок;
  • выводы эксперта;
  • подробную информацию об оценочной компании и принимавших участие в работе экспертах-оценщиках;
  • ссылки на используемые экспертами справочные источники.

Специалисты Центра ИННОВАЦИЯ готовы произвести комплекс работ по независимой оценке коммерческой недвижимости (офиса, склада, производства) в максимально сжатые сроки (1-2 дня), применив самые современные методы сбора и анализа информации в открытых источниках. Наши оценщики имеют 8-13-ти летний опыт работы.

Получив от Вас все необходимые документы, мы быстро и качественно произведем осмотр и оценку объекта, в кротчайший срок доставим Вам отчет.

Стоимость и сроки определения стоимости офиса, склада и других видов помещений находятся в разделе ПРАЙС-ЛИСТ

Документы, необходимые для определения рыночной стоимости Ваших помещений:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на данные помещения, либо договор аренды, либо свидетельство о праве на оперативное управление;
  • Технический паспорт БТИ (страницы технического паспорта: поэтажный план и экспликация помещений);
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок под объектом оценки, или договор аренды (только для отдельно стоящих зданий);
  • Кадастровый паспорт земельного участка (только для отдельно стоящих зданий).

Дополнительные документы для оценки коммерческой недвижимости:

Документы с информацией об инженерных сетях здания, канализации, снабжении электроэнергией и других видах коммуникаций, имеющихся в здании, где проводится независимая оценка коммерческой недвижимости (офиса, склада, цеха).

Качественный сбор и предоставление максимально полной информации позволит нашему специалисту-оценщику детально изучить как объект оценки, так и проанализировать рынок сегментаю Результатом такого детального изучения станет грамотно составленный отчет о рыночной стоимости оцениваемого помещения.

В некоторых случаях на стоимость объекта коммерческой недвижимости влияет статус арендатора, а также полнота и правильность оформления с ним договора аренды (данная оговорка чаще всего актуальна при расчете инвестиционного контракта).

Оценка коммерческой недвижимости, ее особенности.

Порядок определения рыночной стоимости нежилых и жилых помещений очень похож, и регламентирован стандартами об оценочной деятельности в РФ. Особенности складываются исходя из типов использования помещений.

То есть, если с квартирами в этом плане все предельно ясно, то с офисами, складами, цехами возникают варианты их альтернативного использования — разнообразны способы владения, еще более разнообразны назначения определения стоимости.

Рассмотрим два, наиболее часто встречающихся случая:

Развитый рынок аренды и продажи офисов в Москве и области значительно упрощает оценку таких активов нашим специалистам. Для сравнения, оценка офиса в нашем филиале в Ростове-на-Дону занимает 4-6 часов чистого времени эксперта, против 2-3-х часов при оценке тем же специалистом московского офиса. Аналогичная ситуация и с арендой.

Особенности:

Офис — лицо компании.

Практика показывает, что качество отделки московских офисов подчас впечатляет даже наших специалистов, и нередко, при проведении оценки возникают сложности по причине уникальности использованных элементов декора и материалов. Работа с одним офисом может затянуться на 2-3 дня по причине сложности выяснения стоимости аналогичных элементов декора, и стоимости проведения нередко просто «уникальных» строительных работ.

Чаще всего, определение стоимости складских помещений требуется при кредитовании, чуть реже — при постановке объекта на баланс компании. Сроки и условия предоставления кредита принимаются кредитной организацией, по результатам определения независимым оценщиком стоимости данного склада, возможных издержек при его реализации в данном качестве, уровня важности этого актива для клиента.

Грамотная и оперативная оценка склада поможет владельцу быстро найти общий язык с кредитной организацией. В свою очередь, качественно выполненный отчет об оценке поможет кредитному специалисту объективно назначить сумму кредита.

Так как склад оценивается, скорее всего, для привлечения инвестиций, мнение об инвестировании со стороны инвестора складывается из расчета его рыночной стоимости, и величины рисков, связанных с его реализацией. Независимый оценщик наиболее точно обоснует рыночную стоимость Вашего склада, выявит для инвестора все возможные риски и инвестиционную привлекательность.

При определении величины страхования также необходима независимая экспертиза стоимости склада, чтобы определить величину страхового возмещения. Наш независимый оценщик квалифицированно подготовит для страховщика документ, на основании которого будет определена величина страховки, а при возникновении страхового случая будет решаться вопрос о размере выплаты.

Оценка склада для оптимизации налогов предприятия основана на том, что согласно закону, предприятие не чаще одного раза в год имеет право полностью или частично переоценивать стоимость собственных основных средств. Сегодня этот момент является одним из самых простых способов оптимизации налогообложения.

Для постановки на баланс имущества компании определение стоимости склада чаще всего производится в том случае, если он получен по договорам безвозмездной передачи, либо построен собственными силами, без наличия подтверждающих документов. Результаты определения стоимости склада напрямую зависят от сведений об имущественных правах и обременении, связанных с объектом, поэтому данные сведения подробно описываются в отчете.

Оценка склада подразумевает обязательный выезд нашего оценщика для визуального осмотра и фотографирования.

Непосредственный осмотр лучше всего передает реальное состояние объекта, повышает точность расчета, а фотографии документально подтверждают настоящее состояние, тем самым формируют доказательную базу для отчета склада.

Сведения об имущественных правах, связанных со складом, также серьезно влияют на его стоимость. Нередко возникает ситуация, когда оценка склада подразумевает оценку всего его содержимого

Свяжитесь с нами по телефону (495) 698-60-37 и наш менеджер все подробно объяснит о порядке оценки офиса или любой другой коммерческой и жилой недвижимости, расскажет какие необходимы документы, какие существуют особенности, на какие документы и факты следует обратить внимание, для получения более объективной оценки склада, офиса, цеха, …

on-line – заявка на проведение осмотра объекта.
Электронная почта: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. 

Источник: http://www.centr-i.ru/ocenka-nedvijimosty/ocenka-sklada-ofisa.html

Оценка коммерческой недвижимости

Сопутствующие услуги:

  • Оценка коммерческой недвижимости

Несмотря на то, что сектор коммерческой недвижимости существенно уже, чем жилой, ее оценка – одна из самых востребованных услуг оценочных компаний. Характерной особенностью данного сектора является то, что преобладающей формой сделок в нем является аренда.

Офисы    Гостиницы    Паркинги    Торговые точки    Промышленные объекты

Ссылки на разделы текущей страницы.

Достоверная и полная оценка коммерческой недвижимости возможна только при комплексном и профессиональном подходе к этой процедуре. Ее стоимость зависит не только от размера планируемой прибыли, но также и от потенциальных финансовых рисков.

Немаловажная роль в анализе стоимости коммерческих объектов отводится также их местоположению, сроку окупаемости, физическому износу, государственной инфляции, рыночной ситуации и еще множеству факторов, которые в ходе оценки непременно должны быть учтены.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости традиционно используют три метода: сравнительный, затратный и доходный, с помощью которых определяют три несколько различающиеся стоимости одного и того же объекта (при этом в каждой конкретной ситуации предпочтение может быть отдано одному из методов). На их основе впоследствии и формируется итоговое значение оценочной стоимости.

Какие объекты недвижимости называют коммерческими?

К коммерческой недвижимости относят объекты нежилого фонда (сооружения, здания, земельные участки), назначение которых заключается в обслуживании различного рода коммерческой деятельности (производство, торговля, услуги). Все их многообразие подразделяется на:

  • недвижимость, непосредственно приносящую доход;
  • недвижимость, создающую условия для получения дохода (к этой категории относятся промышленные объекты).

Таким образом, к коммерческой недвижимости можно отнести:

  • индустриальную недвижимость (или иными словами — промышленную): склады, производственные помещения, логистические комплексы и т.п.;
  • автомобильные паркинги, стоянки, гаражи;
  • офисные помещения, в т. ч. бизнес-центры;
  • гостиницы, отели;
  • места торговли (торговые комплексы, супермаркеты, универмаги и т.д.);
  • другие – менее распространенные коммерческие объекты.

В каких случаях может понадобиться оценка коммерческой недвижимости?

Оценка коммерческой недвижимости необходима во многих ситуациях:

  • для сделок купли-продажи с объектом оценки;
  • при передаче имущества в залог для оформления банковского кредита;
  • для оформления лизинговых операций;
  • для приватизации;
  • при сдаче в аренду;
  • в судебных разбирательствах;
  • в спорах относительно стоимости предмета оценки;
  • для определения базы по налогу на имущество;
  • при страховании недвижимости;
  • при внесении недвижимости в уставный капитал предприятия;
  • при оформлении наследства, брачного договора, соглашений о разделе имущества и т.д.

Частные случаи оценки

Рассмотрим особенности некоторых частных случаев оценки тех или иных типов коммерческой недвижимости.

Оценка офисов

Офисы, пожалуй, наиболее востребованный в оценке тип коммерческой недвижимости.

Оценку стоимости офисных помещений проводят по разнообразным причинам: они все чаще становятся объектом инвестирования, покупаются, продаются, сдаются в аренду.

Оценка офисной недвижимости — это не только анализ физических характеристик определенного помещения или здания, но и оценка соответствующих прав собственности на него. Кроме того, обязательно должны быть учтены такие факторы:

  • расположение объекта (практически всегда более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах с удобной транспортной развязкой);
  • инфраструктура (наличие парковки, различных близлежащих заведений т.п.);
  • степень влияния офиса на имидж компании — во многом данный фактор зависит от площади помещения и качества ремонта в нем (практика показывает, что клиенты и партнеры, особенно, те, кто сотрудничает с компанией впервые, придают достаточно большое значение именно офису).

Как оценивают: наиболее эффективным методом оценки офиса считается сравнительный, который основан на изучении аналогов. Но, конечно, не исключена возможность использования и других подходов.

Оценка гостиницы

Оценка гостиниц и гостиничных комплексов характеризуется тем, что их стоимость практически невозможно отделить от приносимых ими доходов. И если жилая недвижимость – это, как правило, только строение и земельный участок, то стоимость гостиницы неразрывно связана с комфортом, ресторанами, меблировкой, уровнем и качеством предоставляемых услуг, с создаваемой атмосферой в целом.

Оценивая гостиницу, во внимание принимают следующие основные ценообразующие факторы:

  • территориальное расположение;
  • известность имени (бренда);
  • наличие архитектурной (или исторической) ценности как самого здания гостиницы, так и окружающих строений;
  • количество и качество номеров;
  • наличие дополнительных удобств для клиентов (рестораны, кафе, залы для конференций, парковки);
  • фактор сезонности.

Как оценивают: выбор оценочных методов в каждом конкретном случае производится исходя из специфики гостиничных активов, целей проводимой оценки и наличия необходимой информации. Однако приоритетным, чаще всего, признается доходный подход. Конечную же стоимость гостиницы определяют путем обоснованного сравнения стоимостей, полученных применением каждого оценочного подхода.

Оценка гаражей, стоянок, машиномест

Оценка такой коммерческой недвижимости заключается в анализе стоимости самого строения и стоимости участка, который он занимает. Оценка гаража может быть необходима при разделе имущества, продаже, наследовании, определении стоимости налога на недвижимость, ликвидации строения, кредитовании под залог.

Важнейшими параметрами, определяющими достоверную цену объекта, в данном случае принято считать:

  • местонахождение;
  • год постройки;
  • наличие/отсутствие водопровода, электропитания, отопления;
  • вид и качество материалов, из которых возведен гараж или гаражный комплекс;
  • тип стоянки (закрытая, открытая);
  • площадь объекта и участка, на котором он размещен, а также размер полезной площади;
  • наличие охраны.

Как оценивают: оценка стоимости гаражей и стоянок чаще всего производится сравнительным методом: существующие на рынке предложения таких объектов достаточно точно отражают текущую ценовую ситуацию. Доходный подход тоже может быть задействован, однако он не приоритетен. Наименьшая роль в определении стоимости коммерческой недвижимости такого рода отводится затратному методу.

Оценка торговой недвижимости

В большинстве случаев процедура оценки торговых точек проводится для принятия решения об инвестировании или же перед совершением сделок купли-продажи.

Одним из главнейших критериев оценки таких объектов является расположение.

Учитываются также:

  • проходимость и доступность для целевой аудитории;
  • демография района (уровень дохода населения, половозрастной состав, количество жителей);
  • вероятность изменения характеристик района в краткосрочной и среднесрочной перспективах (возможно, в скором будущем по соседству откроются крупные сетевые магазины или промышленные предприятия);
  • наличие парковки (или места для нее);
  • наличие или возможности для организации подъездных путей, мест для погрузки и разгрузки, складов;
  • особенности внутренней планировки здания;
  • санитарно-экологическое состояние объекта.

Собрав информацию обо всех этих факторах, необходимо составить представление о том, каким может быть оборот торговой точки, а также определить виды продукции, которыми в данном случае наиболее целесообразно торговать. И только после всех этих сложных исследований можно достоверно судить о стоимости торгового объекта.

Как оценивают: затратный метод при оценке в данном случае дает наименее достоверный результат. Не слишком эффективен и сравнительный подход (он уместен, только если на рынке присутствуют подходящие аналоги, что бывает не очень часто). Самый же оптимальный вариант – оценка доходным методом.

Оценка недвижимости промышленного назначения

Здания и сооружения промышленного назначения также предполагают изучение определенного ряда факторов, дающих в комплексе наиболее достоверную стоимость объекта. Так, практически для любого производственного комплекса наиболее важными характеристиками являются:

  • наличие систем канализации и водоснабжения;
  • наличие электрического питания (в ряде случаев необходимым условием может быть присутствие не только основной, но и резервной системы);
  • наличие подъездных путей (как автомобильных дорог, так и железнодорожных веток);
  • санитарное, экологическое состояние строений, а также наличие соответствующих разрешений (пожарных и эпидемиологических служб).

Имеет значение и наличие различных обременений – штрафами, налоговыми санкциями и т. д. Кроме того, анализируется информация о возможных доходах, которые способен приносить промышленный объект.

Как оценивают: При оценке коммерческой промышленной недвижимости специалист, как и в других случаях, применяет оценочные методы в комплексе. Однако нужно учесть следующее. Производственные постройки создаются владельцами, исходя из специфики деятельности.

Поэтому все конструктивные решения и особенности таких объектов, в подавляющем большинстве случаев, абсолютно уникальны. Это часто делает невозможным применение доходного и сравнительного подходов, а значит, основным (иногда единственным) методом будет затратный.

Это не значит, что следует отказываться от других подходов, но приоритет в оценке промышленной недвижимости отдается именно расчету затрат на ее замещение или воспроизводство.

Источник: http://www.aurora-consult.ru/services/appraising/info/commercial.html

Независимая (экспертная) Оценка коммерческой недвижимости

Один из наиболее трудоемких процессов в Независимой (экспертной) оценке недвижимости, является оценка коммерческой недвижимости.

Офисные, торговые, складские, производственные помещения и здания – это объекты, которые способны приносить собственнику доход.

При принятии имущественных решений, связанных с коммерческой недвижимостью, важнейшим этапом стоит определение ее рыночной стоимости.

С Независимой (экспертной) оценкой сталкиваются предприятия и компании всех форм собственности, государственные и муниципальные учреждения.

В отличие от некоммерческой недвижимости факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, связаны с потенциальным доходом от их эксплуатации.

К основным факторам следует отнести следующие: месторасположение (районирование), близость транспортных и пешеходных потоков, выход на первую линию, наличие отдельного входа, этаж расположения и т. п.

Сотрудничая с нами, Вы получаете не только письменный отчет о Независимой (экспертной) оценке стоимости Вашей коммерческой недвижимости, но и квалифицированную устную консультацию о структуре документа, его содержании и полученной итоговой стоимости, с ответами на все интересующие Вас вопросы.

Преимущества работы с нашей компанией

  • в своей работе мы применяем современные CRMсистемы, позволяющие ускорить процесс общения на всех этапах взаимодействия и минимизировать ошибки и сбои при выполнении работы;
  • благодаря автоматизации технологических процессов расчетов и оформления мы снизили трудоемкость выполнения работы, а соответственно, и ее стоимость;
  • минимальный срок выполнения отчета – 1 рабочий день;
  • скидка при повторном обращении до 10%;
  • большой перечень банков, которые принимают выполненные нами отчеты;
  • бесплатная доставка отчета по указанному адресу;
  • профессиональная ответственность оценщиков застрахована в страховой компании.

Как ускорить работу и быстро получить отчет

  • позвонить по телефону в Аналитическую Корпоративную Группу (АКГ) или связаться с нами другим удобным для вас способом;
  • договориться об осмотре Вашего объекта в удобное для Вас время (0:00 – 24:00);  
  • заранее подготовить документы, необходимые для Независимой (экспертной) оценки и передать их сотруднику компании при осмотре или отправить по электронной почте;
  • когда работы будет выполнена, сотрудник компании свяжется с Вами для согласования места и времени получения итогового отчета.  

Цели и задачи при Независимой (экспертной) оценке объектов жилого фонда:

  • при купле-продаже;
  • при оспаривании кадастровой стоимости;
  • при разделе имущества;
  • при залоге;
  • для ипотеки или кредитования;
  • при оформлении наследства;
  • при приватизации;
  • при ущербе в результате пожара, залива, разрушения;
  • для целей МСФО;
  • для изменения налоговой базы;
  • для вклада в уставный капитал;
  • для постановки на баланс;
  • для расчета арендной платы;
  • для страхования;
  • для разрешения спорных вопросов в суде.

Перечень документов для Независимой (экспертной) оценки коммерческой недвижимости:

  • свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра прав или договор купли-продажи, наследования и т. п.;
  • технический и /или кадастровый паспорт;
  • паспортные данные заказчика и собственника;
  • реквизиты заказчика и собственников (юр. лицо).

Итоговый документ при Независимой (экспертной) оценке коммерческой недвижимости

Отчет о Независимой (экспертной) оценке – итоговый документ, выполненный в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценочной деятельности.

В отчете содержится информации об объекте оценки, его технические характеристики, имущественные права, местоположение, описание методологии, расчетная часть и выводы относительно стоимости объекта оценки.

В конце отчета будут приложены все подтверждающие материалы, а также документы об оценщике и компании.

Использование отчета возможно только с целью, в соответствии с которой он выполнялся и указанной в соответствующем разделе отчета.

Аналитическая Корпоративная Группа (АКГ) выполняет Независимую (экспертную) оценку на высоком профессиональном уровне, осуществляя внутренний многоступенчатый контроль, благодаря чему минимизируется вероятность ошибок и иных огрехов. Заказав Независимую (экспертную) оценку в нашей компании, Вы получаете высококачественную выполненную работу с последующим постоянным сопровождением до момента решения всех ваших поставленных задач.

Источник: http://AKGgroup.ru/otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti

Особенности оценки коммерческой недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 7Следующая ⇒

Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход. Разновидностью коммерческой недвижимости выступает торговая недвижимость, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Перед началом проведения работ по оценке торговой недвижимости необходимо определить цель оценки.

Чаще всего необходимость определения стоимости торговой недвижимости возникает при совершении сделок купли-продажи или при принятии решения об инвестировании средств.

Исходя из цели оценки, будет определяться определенный вид стоимости: рыночная стоимость, ликвидационная стоимость или инвестиционная стоимость.

Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности торговли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки.

При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно.

Чаще всего основным методом оценки выступает доходный.

Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими. Одним из основных ценоформирующих факторов при определении рыночной стоимости практически всех видов недвижимости является местоположение. Поэтому при оценке торгового центра или магазина следует обязательно обращать внимание на доступность торгового объекта для покупателей, учитывая его месторасположение.

При этом необходимо учесть множество факторов: выходит торговый объект на улицу или же располагается во дворе; каков состав населения демографического характера в данном районе; общая привлекательность микрорайона, где расположен объект торговой недвижимости; могут ли модифицироваться все эти факторы с течением времени (возможно, в районе планируется возведение крупных магазинов, реконструкция и так далее).

При анализе рынка торговой недвижимости нельзя не выделить такие значимые ценоформирующие факторы, как наличие парковки для автомобилей и особенности расположения торговых площадей относительно фронтальной части здания.

Кроме того, на стоимость торговой недвижимости оказывают влияние и многие другие факторы, например наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части здания, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.

Данное исследование при оценке торговой недвижимости позволяет определить ориентировочный оборот торговой точки и установить, какую продукцию будет наиболее выгодно реализовывать в ней.

При этом при оценке торговых площадей происходит сравнение данного объекта торговой недвижимости с аналогичными, которые выставлены на продажу, и максимально достоверно определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости

Задание на оценку, основные факты и выводы

В задании на оценку приведено подробное описание объекта оценки, а также допущения, на которых должна основываться оценка. Оно является, техническим заданием для оценщиков – необходимо понимать, что подлежит оценке, для каких целей оказывается данная услуга и прочие факторы.

Таблица № 1- Общие сведения

Объект оценки 1. Нежилое помещение (административное) общей площадью 262,3 кв.м.; Местоположение объектов: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8/А
Имущественные права на объект оценки Право собственности
Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость
Цель и назначение оценки Определение рыночной стоимости объектов оценки для оформления сделки купли – продажи, для принятия управленческих решений
Дата оценки 10 мая 2015 года
Дата осмотра объектов 10 мая 2015 года
Дата составления отчета 10 мая 2015 года
Период проведения оценки 10 мая 2015 года по 15 мая 2015 года
Основание для проведения оценки Договор № 502-О/С от 10 мая 2015 года года между ООО «Редо-2 и ООО «Дом оценки»

Окончание таблицы № 1- Общие сведения

Применяемые стандарты оценки Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, № 255, № 254, № 611, стандарты и правила НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»
Ограничение и пределы применения полученного результата Результат оценки может быть рекомендован для использования в течение 6 месяцев от даты составления Отчета об оценке

Информация об Оценщиках, участвующих в оценке

Таблица № 2 – Информация об оценщике

Крылова Елена Владимировна – Свидетельство о членстве в СРО НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» № 3636 от 19.07.2013
Страхование ответственности Ответственность оценщика на сумму 3 000 000 рублей застрахована страховой компанией ОСАО «Ингосстрах», страховой полис № 433-177-041745/14 (действителен до 17 июня 2015)
Диплом об образовании

Источник: https://lektsia.com/2x89f8.html

Оценка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день, существует множество видов оценки недвижимости в зависимости от ее типа, целей использования и назначения. Очень распространенным видом оценочных процедур является проведение работ по оценке доходной недвижимости, которую называют также коммерческой недвижимостью.

Даже само определение доходной недвижимости представляет собой совокупность различных объектов, а именно: торговая недвижимость (сюда относятся торговые центры, различные магазины и прочее), нежилые помещения самого разного назначения (например, проводится оценка помещений, которые предназначены для оказания различных услуг в самых различных сферах), офисная недвижимость (бизнес – центры, офисные помещения, отдельно – стоящие офисы и тому подобное) и другое. При проведении такого вида оценки важно понимать и принимать во внимание, что данный объект имеет особую цель – речь идет, прежде всего, о получении прибыли. Если говорить о традиционном доходе от коммерческой или доходной недвижимости, то речь идет о получение арендной оплаты, при этом источник прибыли связан с недвижимым имуществом неразрывно и неотделим от него. При этом, соответственно чем выше прибыльный потенциал недвижимости, тем выше и ее стоимость.

Услуги оценки коммерческой недвижимости Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»:

Оценка коммерческой недвижимости — это оценка недвижимого имущества, с помощью которого можно извлечь доход.

Среди таких объектов нежилого фонда выделяются сооружения и здания, которые предназначены для ведения бизнес деятельности (склады и офисы, торговые и производственные площади).

Такая оценка позволяет не только выявить текущую рыночную стоимость доходных объектов, но и определить стоимость права собственности на них и иные права.

Заказываемая сегодня оценка городской недвижимости, всегда помогает определить рыночную стоимость жилой и коммерческой недвижимости, и конечно же оценить стоимость до конца незавершенного строительства. Оценщик руководствуется тремя основными типами стоимости недвижимости – рыночной, ликвидационной и инвестиционной.

Существует два метода оценки недвижимости приносящей доход — это метод прямой капитализации и метод капитализа­ции по норме отдачи путем дисконтирования денежных потоков.

Причем метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования целесообразно использовать в случае нестабильности при получении дохода.

Процедура оценки нежилой недвижимости состоит из нескольких этапов. На первом — определяется цель оценки объекта. Например, клиент желает продать складское помещение или офис. В этом случае его будет интересовать продажная цена недвижимости. Если же здание планируется заложить, тогда клиенту важно знать его залоговую стоимость.

Оценка производственной недвижимости — данный продукт предоставляется в составе портфеля услуг нашего Калининградского бюро «Оценка и консалтинг». Подобно рынку жилой недвижимости рынок коммерческой недвижимости, точно также разделен на несколько сегментов.

Для каждого из них характерны только свои процессы и отличительные черты. Оценка коммерческой  стоимости недвижимости  — это работа с различными видами объектов, а также оценка площадей свободного назначения, в частности, выведенных из жилого фонда помещений на первых и цокольных этажах.

Кроме того, исследуются полуподвальные и подвальные этажи.

Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

При оценке торговой недвижимости требуется учитывать огромное количество факторов, наиболее важными из которых являются: плотность застройки в районе торговли, транспортная доступность к оживленным транспортным магистралям, наличие автостоянок/парковок, фасадных витрин и т. п., возможность организации различных способов торговли профильными и сопутствующими товарами и многие другие факторы.

Оценка офисного здания сейчас является довольно распространенным процессом, и в этом нет ничего удивительного, ведь количество офисов увеличивается день ото дня, что связано с развитием бизнес процессов в России.

Оценка офисной недвижимости подразумевает, что за определенное время, которое оговаривается в договоре оценки между оценочной компанией и заказчиком, будут произведены работы в рамках независимой оценки офисных помещений: сбор данных о параметрах офисов в процессе тщательного их осмотра;  исследование рынка недвижимости офисного типа; работы по анализу ценообразующих факторов; выбор методов и подходов к качественной оценке офисов, которые учитывают их специфические особенности и т. д.

Оценка объектов производственного назначения представляет собой трудоемкий процесс, зачастую требующий знаний специфики производственных процессов в различных отраслях промышленности.

Накопленный нами опыт в области оценки недвижимости промышленной показал, что объекты промышленного назначения зачастую являются не однородными объектами и зачастую состоят из нескольких основных частей, которые являются элементами единого организма, функционирующего в течение достаточно продолжительного времени.

Оценка объектов коммерческой недвижимости подразумевает оценку объектов нежилого фонда, которые предназначены для обслуживании деятельности производственных и торговых предприятий, а также фирм, работающих в сфере предоставления услуг.

Примерами таких объектов могут служить склады, магазины, офисы и т. д. Оценка стоимости коммерческой недвижимости предполагает работу с различными видами вышеназванных объектов, а также изучение площадей свободного назначения, в частности, выведенных из жилого фонда помещений на первых и цокольных этажах.

Кроме того, исследуются полуподвальные и подвальные этажи.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости давно стала естественным показателем качества развития рынка недвижимого имущества.

Если частный сектор почти не испытывает такой выраженной потребности в данного рода услуг, то в предпринимательской сфере ни одно серьёзное предприятие не обходится без оценки будь то коммерческой недвижимости, или административного здания, или производственных сооружений, или даже отдельно взятого встроенного помещения.

Если вы планируете обеспечить недвижимостью уставный фонд предприятия или внести его в качестве залога, вам также не обойтись без оценки стоимости данного имущества. Оценка нежилого помещения окажется необходимой и при страховании, и при налогообложении объекта недвижимости, и так далее и тому подобное.

Отчет об оценке коммерческой недвижимости

Отчет об оценке коммерческой недвижимости– документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для принятия важных и нужных решений.

 В практике, ошибочно, иногда называют отчет об оценке оценщика — акт оценки коммерческой недвижимости или справка об оценке коммерческой недвижимости, не редки ситуации, когда встречаются такие понятия как бланк оценки коммерческой недвижимости или сертификат оценки коммерческой недвижимости. Данные определения не используются в оценочной деятельности, так как действующее законодательство не содержит таких понятий как акт оценки коммерческой недвижимости, справка об оценке коммерческой недвижимости, сертификат оценки коммерческой недвижимости или бланк оценки коммерческой недвижимости.

Отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости может быть подготовлен в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» после детального ознакомления с документами на объект оценки, анализа рынка объекта оценки, выявления ценообразующих факторов, влияющих на объект оценки, расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, согласования результатов оценки и вывода итоговой величины стоимости.

Сколько действительна оценка коммерческой недвижимости, результаты которой отражены в отчете оценщика? Срок действия оценки коммерческой недвижимости действующим законодательством РФ не установлен, но согласно п.

26 Федерального стандарта оценки »Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.

2007 N 256 «итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев»

Результатом работы оценщика в данном случае будет заключение об оценке коммерческой недвижимости, выполненное в виде отчета об оценкев котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой недвижимое имущество может быть продано на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Стоимость услуг по оценке коммерческой недвижимости

Сколько стоит оценка коммерческой недвижимости? Ответ на этот вопрос можно получить обратившись непосредственно к специалистам, оценщикам Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ». Стоимость работ по оценке коммерческой недвижимости зависит от объекта оценки, цели оценки, сроков подготовки отчета об оценке.

Цена оценки коммерческой недвижимости может быть определена после ознакомления оценщика Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» с документами на объект оценки.

Документы необходимые для оценки коммерческой недвижимости

  1. Правоустанавливающие документы на коммерческую недвижимость
  2. Документы на коммерческую недвижимость, отражающие количественные, качественные, технические характеристики.

  3. Сведения о Заказчике оценки:
  • для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Перечень документов для оценки коммерческой недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом оценки и целями оценки.

Документы для оценки коммерческой недвижимости предоставляются удобным для Вас способом по результатам согласования с оценщиком.

Организации по оценке коммерческой недвижимости

В настоящее время рынок услуг оценки Калининградского региона представлен значительным количеством оценочных организаций и оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.

 Фирмы по оценке коммерческой недвижимости вносят существенный вклад в развитие оценочной деятельности.

Наши оценщики коммерческой недвижимости убеждены, что лучшей среди равных из перечня оценочных организаций несомненно является Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ».

Для разъяснения текущих вопросов касательно процедуры оценки коммерческой недвижимости, документов, необходимых для оценки коммерческой недвижимости и возможных вариантах их предоставления, предлагаем обратится через наш сайт оценки коммерческой недвижимостив Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Где сделать оценку коммерческой недвижимости? Если Вам требуется оценка коммерческой недвижимости, советуем обратиться к высоко специализированным оценщикам по адресу Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Центр независимой оценки коммерческой недвижимости, Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» охватывает весь спектр оценочных услуг объектов оценки

По теме оценка коммерческой недвижимости:

Источник: http://ocenka-ru.biz/real-estate-assessment/assessment-of-commercial-real-estate/

Ссылка на основную публикацию