Оценка рыночной стоимости земельного участка: сколько стоит экспертизы отчета, как формируется цена на оценку дома и зу, а также особенности процедуры, если объектом является земля под карьер и куда обратиться для оспаривания заключения — всё о недвижимости

Как оценивается рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость объекта — денежная цена, которая устанавливается благодаря исследованию конкретных факторов на существующем недвижимом рынке при влиянии свободной конкуренции.

Главное условие такой оценки то, что определенная цена должна быть одобрена как покупателем, так и продавцом.

Как правило, оценивают следующие объекты: квартиры, дома, участки земли, сооружения, лесные участки, водные объекты, транспортные средства.

Законодательное регулирование вопроса

В статьях 1 и 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержатся стандарты проведения процедуры оценивания.

Стандарты принято подразделять на федеральные нормативы и правила. Стандарты оценивания на территории субъектов установлены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении Стандартов оценки».

В статье 66 Земельного кодекса РФ содержится отсылочная норма, утверждающая, что оценочные отношения регулируются Федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость — это наиболее разумная цена, по которой изучаемый участок может быть продан на общедоступном рынке при конкурентных обстоятельствах, когда участники мыслят рационально, имея все необходимые информационные сведения, а на стоимости имущества не отражаются чрезвычайные неестественные обстоятельства, то есть когда:

  • на сторонах нет принуждающих обязательств касательно отчуждения либо приобретения;
  • имущество размещено на рынке через публичную оферту, и оно не отличается от аналогичных объектов;
  • стороны договора представляют свои личные интересы и ознакомлены с информационными сведениями;
  • цена объекта определена в денежном эквиваленте.

Рыночная оценка устанавливается с учетом Методических рекомендаций по определению рыночной цены земельных участков, которые были внесены распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р.

В соответствии с указанными рекомендациями, цена участка земли устанавливается на основе варианта наиболее эффективного пользования, которое вполне возможно, экономически рационально, соответствует законодательным актам, финансово реализуемо, и при котором оценочная стоимость достигнет максимальных значений. Эффективное пользование часто определятся с учетом деления территории на участки, которые отличаются размером, формой, а также предназначением. Самое эффективное пользование зачастую отличается от нынешней формы пользования.

При исследовании самого полезного пользования учитываются следующие факторы:

  • целевое предназначение и форма возможного использования;
  • какие формы пользования распространены в близлежащей местности;
  • перспективы и возможности района, на территории которого расположен участок;
  • прогнозируемые перемены на рынке;
  • настоящее предназначение земельного надела.

Когда необходима процедура

Осуществление оценки полностью регулируется Федеральным законом Об оценочной деятельности.

В законе четко прописаны ситуации, когда необходимо обязательно осуществлять рыночное оценивание имущества. К таким случаям относят:

  • при получении кредита в форме ипотеки;
  • когда лицо намерено приватизировать участок, либо передать его в пользование другому лицу по аренде или в управление на основе доверительного акта;
  • если лицо желает оставить землю в качестве залога;
  • продажа участка;
  • при разногласии касательно цены в процессе национализации;
  • оформление брачного договора;
  • при конфискации у лица имущества на законных основаниях;
  • при осуществлении налоговой ревизии на соответствие указанного имущества в декларации.

Действие данного нормативно-правового акта осуществляется как на физических, так и на юридических лиц, а также на муниципальные учреждения. Помимо всего рыночное оценивание требуется при переоценке.

Порядок проведения

Кто осуществляет

Для осуществления оценки рыночной стоимости прибегают к услугам самостоятельных оценочных организаций, работу которых оплачивает нанимающее лицо.

Перед обращением к организации стоит проверить качество ее деятельности, лучше всего обращаться в проверенные компании. После оформления на место приезжает оценщик, изучает все показатели и делает вывод о цене участка земли.

Оценщик обязан брать в расчет все обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.

Если оценивание требуется для оформления ипотеки, то искать компании, которые занимаются оценкой, не потребуется. Банковская организация, которая предоставляет займ, проведет оценку самостоятельно при сотрудничестве с проверенными фирмами. Такая оценка будет несколько занижена, поскольку если заемщик не выплатит сумму, то взыскание будет обращено на оцененное имущество.

Методы

На существующем рынке широко распространены следующие методы оценки стоимости участка земли:

  1. Прямое сопоставление рыночных продаж. Этот способ используют чаще всего. Его суть состоит в том, что сравнению подлежат аналогичные объекты, и в результате данного анализа определяется схожая цена. Для реализации такого метода прибегают к следующим последовательным действиям. В первую очередь сравнивают похожие объекты, а после проверяют достоверность полученной стоимости, не повлияли ли не нее специальные принудительные меры. Для сравнительного анализа выбирают как минимум четыре участка. С учетом всех факторов выводится итоговая сумма.
  2. Затратный метод. В большинстве случаев используют для вычисления цены машин, различных механизмов, которые расположены на территории участка земли. Расчеты осуществляются на принципе замещения, т. е. покупатель не приобретет аналогичный предмет за более высокую цену. При вычислении стоимости объекта учитываются все расходы, которые надо производить на обслуживание предметов, а также степень их изношенности. После исследования всех факторов определяется итоговая цена.
  3. Доходный метод. Используется в том случае, когда стабильность или нестабильность в государственной экономике сильно выражена, и на это делается акцент. Для объекта высчитывают максимально возможную прибыль. Различают два подвида метода. Первый — это метод непосредственной капитализации, при котором подсчитывается реально возможная прибыль в течение года. Второй — подсчет будущей прибыли, которая возможно поступит в будущем времени.

Правила расчета

Для того, чтобы произвести расчеты касательно определения рыночной цены, в первую очередь нужно тщательно изучить рынок предложения с аналогичными объектами. Внимательно просмотреть все объекты, исследовать все предлагаемые цены. После этого нужно определить минимальный и максимальный предел стоимости, которые допустимы, чтобы не завысить и не занизить стоимость.

Далее осуществляется подробное изучение схожих товаров, исследуются все достоинства и недостатки, определяются все потенциальные расходы и доходы.

Для выставления рыночной стоимости дома, оценщики практически никогда не приезжают на само место, поскольку архивных сведений предостаточно, а также можно легко вычислить уровень изношенности.

На основании этих критериев устанавливается итоговая цена. После окончания оценки заполняется акт в неукоснительном порядке, который четко перечисляет все характеристики описанного объекта, а также влияние различных обстоятельств на конечную цену.

Оплата услуг

Все проведенные работы по оцениванию земельного участка подлежат оплате заказчиком.

Каждая компания устанавливает тарифы своих услуг самостоятельно. Конечная цена оценки состоит из следующих элементов:

  • осмотр объекта на месте;
  • вознаграждение;
  • транспортные затраты;
  • иные затраты, возникшие в результате оценки, которые необходимо возместить.

После подсчета всех элементов выводится конечная стоимость за предоставление услуг. В основном она разнится для разных видов имущества.

При проведении оценивания земельного участка без выезда стоимость услуг примерно составит 3500 рублей. Если оценка требует обязательного выезда на место, то оплата обойдется около 6000 рублей. Стоит учитывать, что плата за оценивание может разнится в зависимости от субъекта, но разница не будет большой.

Результат проведения процедуры

Как демонстрирует статистика, рыночная стоимость всегда устанавливается выше кадастровой. При этом разница весьма значительна.

В 2012 году произошли изменения, благодаря которым кадастровая стоимость стала повышаться и стала более похожа на рыночную. В современное время различие между этими оценками составляет примерно 30%.

Если же владелец участка полагает, что кадастровая стоимость земли завышена, то он имеет право оспорить ее. На протяжении 6 месяцев с момента оценки это можно осуществить во внесудебном порядке. Для этого нужно посетить специализированную земельную комиссию по месту нахождения земельного участка.

Потребуется написать заявление о переоценке кадастровой стоимости. Оно пишется в свободном формате, прилагаются копии стандартных документов.

Если с момента оценки истекло 6 месяцев, либо комиссия направила отказ после рассмотрения заявления — то придется обращаться в судебную инстанцию.

Если суд примет решение об уменьшении стоимости, то владельцу земли возместят ущерб. К примеру, возвратят суммы излишне уплаченных налогов.

О том, в каких ситуациях необходимо проведение независимой оценки рыночной стоимости земельного участка, смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/ocenka-stoimosti.html

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Земельным кодексом установлено, что кадастровая стоимость земель должна быть равна рыночной, если таковая установлена. Возникает вопрос, кто и как должен проводить оценку участка, и каким способом это можно сделать? Попробуем ответить на эти вопросы.

Что такое рыночная оценка земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка (ЗУ) определяется государственными органами, и служит основанием для расчета налога. Чаще всего она существенно расходится с ценой, за которую реально владелец может его продать, а продавец — согласен купить. Почему оценка рыночной стоимости земельного участка не совпадает с официальной?

Причина проста. Официальные методы расчета очень приблизительные, они основаны на методах статистики. Учитываются в самом общем виде:

  1. место нахождения земли, транспортная доступность;
  2. имеющиеся коммуникации, либо цена услуг подключения;
  3. размеры ЗУ, возможная цена продажи с учетом назначения.

В результате получается усредненная цена, и, как правило, она завышена. Поэтому владелец земли часто вынужден уплачивать неоправданно высокий налог.

Рыночная оценка земельного участка

Оценка рыночной стоимости земли проводится независимым оценщиком. Он может работать индивидуально на основании лицензии, или в составе специальной организации. При расчетах такой специалист учитывает все имеющиеся в распоряжении сведения, индивидуальные особенности объекта. Есть немало факторов, которые влияют на реальную цену ЗУ, например:

  1. качество автомобильных дорог (асфальтированная, засыпная, грунтовая);
  2. удобство подъезда — расположение в середине, в краевой части поселка;
  3. виды и график движения общественного транспорта (электричка, автобус);
  4. состояние коммуникаций (отведенные мощности, «на границе»);
  5. состояние соседних наделов, цели их использования, наличие охраны.

Таким образом, оценка рыночной стоимости земельного участка получается намного более точной. Она отражает наиболее вероятную цену его продажи на рынке, когда продавец и покупатель договариваются свободно, их решение является осознанным.

Читайте также:  Срок хранения документов жск: образец штатного расписания и протокола, реквизиты, квитанция, отчеты и доверенность - всё о недвижимости

При этом, в отношении продаваемого ЗУ не существуют какие-либо ограничения, информация не скрывается. Это не постоянная величина. Например, информация в СМИ о строительстве в районе свиноводческого комплекса, или перерабатывающего завода, способна резко снизить спрос, а, следовательно, и цену на участки.

Способы проведения оценки земель

Независимый специалист, или организация проводит работу на основании договора с заинтересованным заказчиком. В работе разрешается применять только рекомендуемые методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

Оценщик самостоятельно решает, какой способ будет наиболее подходящим в том, или ином случае. Однако, если его сумма будет расходиться с кадастровой больше, чем на 30%, он должен представить серьезное обоснование.

Результатом проведенной работы является отчет, который и получает клиент, оплативший заказ.

Выделяется три группы методов, которые могут применяться при проведении рыночной оценки земельного участка: затратные, доходные и сравнительные. Каждый метод вытекает из разных оснований:

  1. предполагаемого использования — из доходов от использования участка наиболее эффективным способом;
  2. сравнения продаж — из средней цены сделок с аналогичными ЗУ, или спроса–предложения;
  3. капитализации земельной ренты — из предполагаемой прибыли от сдачи земли в аренду;
  4. выделения — из сравнения отдельных параметров, влияющих на цену, их количества в отношении конкретного объекта.

Это сложные расчеты, провести их может только подготовленный специалист. При этом, сумма, определенная разными методами, в разное время, разными оценщиками может отличаться на существенную величину.

На первый взгляд, кажется, что самый простой и точный метод — сравнение цен на подобные участки в этом же районе. Это не совсем так. Чтобы получить объективную цифру, нужно иметь базу по сделкам за несколько лет. Поскольку это коммерческая тайна, такие сведения найти практически невозможно.

Конечно, владелец земли может продать ее по цене, которая кажется ему наиболее приемлемой, не прибегая к услугам оценщика. Но в случае оспаривания сделки, или размера кадастровой стоимости с целью снижения налогов, он должен подтвердить свою правоту документами.

Перерасчет налога на основании рыночной оценки

Размер налога на ЗУ рассчитывается, исходя из официальных данных, установленных на начало налогового периода. Так, в 2018 году, сумма будет определена из данных на 1 января 2017.

Если в текущем году владелец участка проведет оценку рыночной стоимости земли, то органы Россреестра обязаны изменить данные в ЕГРН (кадастре недвижимости).

В течение 10 дней они должны отправить уведомление в налоговую инспекцию, где размер налога пересчитают с учетом новых данных.

Если землевладелец считает, что он платит слишком большой налог, он может обратиться в «Облземстрой». Наши специалисты проведут независимую и объективную оценку рыночной стоимости земельного участка.

Полученный отчет — основание для обращения в муниципальную комиссию, или в суд.

Юридический отдел компании оказывает помощь физическим и юридическим лицам, которые хотят законным методом уменьшить плату за землю.

2017-05-16

Источник: http://oblzemstroy.ru/ocenka-rynochnoy-stoimosti-zemelnogo-uchastka

Оценка земельного участка

Экспертный центр «Консультант» предлагает широкий спектр услуг по оценке земли и земельных участков, предоставляемых опытными и грамотными оценщиками.

Мы выполняем оценку как по запросу физических или юридических лиц, так и по назначению суда (в этом случае выполняется судебная оценка).

Наши эксперты имеют исключительный опыт выполнения оценочных работ, имеют проверенную на практике методологию, а потому учтут все факторы и определят реальную стоимость земельного участка.

С точки зрения оценивания, земельный участок является разновидностью недвижимости.

При этом его особенностью является отсутствие технического износа: если реальная стоимость зданий постепенно списывается за счет постоянного старения конструкций и износа объекта, то земельные участки сохраняют свою цену во времени, за исключением редких случаев (например, для сельхозземель — эрозия, деградация почвы и т.п.).

Сфера применения услуги

Определение реальной стоимости земельного участка может быть востребовано в следующих ситуациях:

  • Судебные разбирательства, связанные с имущественными правами на земельные участки. В различных ситуациях необходимо официально подтвердить рыночную стоимость земли, и единственный способ дать подтверждение – предоставить экспертную оценку.
  • Оспаривание завышенной кадастровой стоимости земельного участка с целью оптимизации налогообложения. В российской практике распространены случаи завышенной кадастровой стоимости земли, что ведет к завышению налоговой базы. Чтобы снизить налоговую нагрузку, можно оспорить кадастровую оценку, приведя экспертную оценку в качестве одного из аргументов в споре.
  • Использование земельного участка в качестве залогового имущества. При оформлении кредита нужно предоставить банку документ, где зафиксирована реальная рыночная стоимость актива.
  • При необходимости обосновать стоимость земли в ходе купли-продажи. Например, если вы покупаете землю в кредит, банк согласиться финансировать только сделку, для которой есть экспертное заключение о стоимости земли.
  • Оформление страховки, а также судебные разбирательства со страховыми компаниями. Для документального подтверждения стоимости земельного участка при любых сношениях со страховыми компаниями требуется экспертная оценка.
  • Использование земли в качестве актива юридического лица. Например, взятие земельного участка на баланс или внесение актива в уставной капитал. Чтобы в бухгалтерском учете отобразить стоимость земельного участка, необходимо провести его оценку.
  • Оформление аренды земельного участка с фиксацией арендной платы в виде определенной процентной части от оценочной стоимости земли. В договоре может быть указано, к примеру, арендная плата — 7% в год от стоимости участка.

Основные типы земельных участков, по которым может проводиться оценка, в зависимости от их целевого назначения:

  • Земли садовых товариществ (огороды);
  • Земли индивидуального жилого строительства (участки под частными домами);
  • Земли сельскохозяйственного назначения (поля);
  • Земельные участки промышленного назначения;
  • Земли лесного хозяйства;
  • Разновидности оценки земли.

По поводу оценки земельных участков, в силу популярности данной услуги, существует немало заблуждений. В первую очередь отметим, что существует два типа оценки:

  • Определение рыночной стоимости земли (собственно, экспертная оценка);
  • Определение кадастровой стоимости земли.

При этом независимые эксперты не занимаются кадастровой оценкой, ее проводят государственные специалисты в БТИ и Земельном Кадастре. Но с помощью грамотной экспертной оценки можно оспорить оценку в Кадастре и добиться ее корректировки.

Кроме того, существует обычная экспертная оценка и судебная оценка. Ключевыми отличиями судебной оценки являются:

  • Другая нормативно-правовая база. В частности, оценка проводится с учетом требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и процессуальных кодексов РФ. Изменение правовой основы приводит к некоторым корректировкам прав и обязанностей эксперта, повышая уровень ответственности и расширяя полномочия.
  • В результате независимой экспертной оценки земли формируется отчет об оценке земли, в котором эксперт излагает основные результаты изысканий и подводит итоги в свободной форме, каждая компания разрабатывает собственную форму отчета. В свою очередь судебная оценка земли требует стандартизованного формата подачи информации, в виде заключения судебного эксперта-оценщика, за достоверность которого оценщик несет уголовную ответственность.
  • Отчет об оценке земли может включать только определение стоимости земельного участка и обоснование указанной цифры. В свою очередь заключение судебного эксперта-оценщика может содержать ответы на любые вопросы, которые суд поставит в предписании согласно ходатайству о проведении судебной экспертной оценки земли. То есть с информационной точки зрения судебная оценка может быть шире.

Источник: http://kons.do.am/ocenka_zemelnogo_uchastka

Оценка земельного участка

Стоимость оценки земельного участка (земли) и загородной недвижимости

Участок для наследства 4 000 руб.
Дом или постройка для наследства 3000-4000 руб.
Участок без строений 4 000-15 000 руб. 6 000-15 000 руб.
Недострой 4 000-7 000 руб. 6 000-10 000 руб.
Участок и постройки 7 500-13 000 руб. 6 000-15 000 руб.

Вызвать оценщика для оценки земельного участка

И хотя процедура оценочной экспертизы загородной недвижимости предполагает более сложный алгоритм, чем аналогичные действия относительно городского жилья, организационные моменты в этом вопросе весьма схожи.

Когда стоимость услуги не превышает определённого относительно небольшого лимита, можно вызвать оценщика просто телефонным звонком. Для этого не надо через полгорода ехать в офис нашей организации, потратив на это полдня. Договор же с заказчиком услуги заключается в тот момент, когда специалист будет находиться на объекте. Это существенно упрощает процедуру и экономит время и ваше, и наше.

Когда определение рыночной стоимости земли или дома на нём нужно именно для нотариуса в рамках дела о наследовании, выезд на объект просто не рационален. Вся оценка проходит в режиме онлайн, а через два дня клиент приезжает в офис за отчётом или заказывает курьера.

Единственная ситуация при которой желательно изначально подъехать в офис для обсуждения условий работы – это оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Причём речь идёт именно о участках промышленного назначения, используемых организациями в коммерческих целях.

Здесь каждый случай работы является сугубо индивидуальным. И стоимость подобной услуги в разы превышает стоимость оценки земли для личного пользования (дачи, приусадебного участка и т.п.).

тем более, что в такой оценке принимает участие не только оценщик, но и СРО – контролирующий орган, который даёт заключение на отчёт оценщика.

Оценка земельного участка для банка

Решение жилищного вопроса предполагает не только приобретение квартиры в ипотеку, но и покупку загородной недвижимости на заёмные средства банка. При сборе документов на выделение вам кредита банк потребует множество документов, в числе которых будет и отчёт об оценочной экспертизе земельного участка.

Причём оцениваться может как сам участок, так и строения на нём. Всё зависит от характера сделки. Главным требование банка к такому отчёту является его соответствие отдельному оценочному стандарту. Который так и называется — «Оценка недвижимости». Кроме того в ряде крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и др.

Читайте также:  Снять 3 комнатную квартиру: аренда без посредников, плюсы и минусы данной процедуры, а также на что необходимо обратить внимание в первую очередь - всё о недвижимости

, действуют дополнительные требования к отчётам об оценке для целей залога.

Как вызвать оценщика для экспертизы земельного участка?

Заявка на работу специалиста оценочной компании может быть сделана либо по телефону, либо в режиме он-лайн. Выезд на объект осуществляется оперативно, иногда это можно сделать и в день подачи заявки.

Чтобы заключить договор на оценку не надо приезжать в офис, тратя на это полдня. Эксперт прибудет на объект с договором, который можно подписать на объекте обследования. Таким образом, процедура оценки земельного участка носит оперативный характер.

По такой схеме сейчас работает большинство организаций, оказывающих услуги населению.

Оценщики, аккредитованные в банке

При заказе оценки земли для залога в банке клиент выбирает из множества экспертно-оценочных учреждений то, которое предложит наиболее интересные условия работы. Но выбор заказчика этим не ограничивается. В крупных российских банка (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и пр.

), активно выделяющих средства на ипотеку граждан, существует целая система отбора оценщиков и оценочных компаний. Это означает, что только им они доверяют процедуру оценки недвижимости для ипотеки.

А значит, если вы зайдёте в банк со своей оценкой, а не с той, что рекомендована кредитной организацией, есть вероятность кредит на жильё не получить.

Оценка дома и нежилых строений

Постройки, расположенные на земельном участке являются самостоятельными объектами оценки. И, не смотря на то, что физически их нельзя продать отдельно от земли, они могут оцениваться отдельно от участка. По большей части это относится к судебным спорам о разделе имущества супругов или о компенсации при сносе объекта.

Следует помнить, что для определения рыночной стоимости объекта эксперты-оценщики используют не только сравнительный, но и затратный подход. То есть высчитывается, сколько стоит построить новое аналогичное строение. Здесь может использоваться как сметный способ расчёта, так и метод укрупнённой себестоимости.

Оценка дома для страховой компании тоже происходит без учёта стоимости земли. Ведь страхуется от разных рисков именно строение.

Такой объект недвижимого имущества, как незавершённый строительством (недострой) тоже подлежит оценке затратным подходом.

Но стоит помнить о принципе справедливости в оценочном процессе, поэтому Законодатель и методисты рекомендуют учитывать и величину износа объекта, так как она влияет на стоимость с точки зрения понижения.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Система налогов и сборов – важнейшая составляющая любой государственности. В последнее время в нашей стране постоянно совершенствуется система налогообложения для физических и юридических лиц. Такой вид недвижимого имущества, как земельный участок, так же подлежит обложению налогом.

Расчёт ставки этого налога уже несколько лет исчисляется по завышенной кадастровой стоимости. И причина такого завышения не всегда обоснована. Да, раньше всё измерялось в копейках, и на это никто не обращал внимания.

Но сейчас, посмотрев на опыт зарубежных стран, у нас решили пойти по аналогичному вполне рациональному пути.

И хотя сама идея пересчёта кадастровой стоимости с целью увеличения поступления денег в бюджет является вполне разумной и логичной, возникла большая проблема, обусловленная именно человеческим фактором исполнителей на местах.

Не редкими являются случаи халатного отношения при пересчёте кадастровой стоимости. Это вынуждает граждан обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка.

Если же и там не получается добиться правды, тогда гражданину не остаётся ничего иного, как подавать в суд.

Независимую оценку земли для установления рыночной стоимости в противовес кадастровой проводят уполномоченные Законом оценочные компании. Но только лишь отчёта об оценке не достаточно.

Требуется так же положительное заключение саморегулироемой организации оценщиков (СРО), в которой состоит специалист, выполнивший оценку земельного участка.

И только в случае положительного заключения СРО, оценочный отчёт будет иметь юридическую силу в суде или при рассмотрении комиссией по оспариванию.

Информация полезна?

Сохрани себе на стену.

Источник: https://merc-ocenka.ru/vidi-ocenki/96

Независимая оценка земельного участка

Чаще всего оценка земельных участков требуется при проведении сделок купли-продажи земли, при передаче земельных участков в аренду, для определения начальной стоимости участка при реализации инвестиционных проектов, при бракоразводных процессах и при оформлении наследства.

Также, нередко берутся кредиты и ссуды под залог земельного участка, в этом случае оценка участка является обязательной.

Учитывая достаточно высокую стоимость земли в московском регионе, а так же высокую активность рынка, следует осознавать важность точной оценки рыночной стоимости, ведь даже отклонение в несколько процентов может быть достаточно существенной суммой.

Оценка земельного участка включает в себя несколько этапов:

  1. На первом этапе Вы встречаетесь с экспертом, описываете ситуацию и цель оценки, получаете консультацию по предмету оценки.
  2. Вы предоставляете оценщику все необходимые документы и заключаете договор.

  3. Эксперт проводит осмотр участка и уточняет его характеристики, которые требуют присутствия на месте, проводит фотосъемку.
  4. Проводится анализ полученных данных, анализ состояния рынка и предоставленных документов, на основании проведенного анализа делается итоговый вывод и выдается заключение.

  5. Подшиваются все документы, которые подтверждают право нашей компании заниматься оценочной деятельностью. Готовый отчет передается заказчику.

Прежде всего, потребуются документы, удостоверяющие личность заказчика (паспорт), если в качестве заказчика выступает юридическое лицо, то необходимо будет предоставить все необходимые реквизиты.

Кроме того, понадобятся правоустанавливающие документы, которые подтвердят право владения или аренды земельного участка. Обязательно понадобится кадастровый план и геодезический план с обозначение территориальных границ.

Кроме того, полезно будет предъявить документы о виде разрешительного использования земельного надела.

Как говорилось выше, основной целью оценки рыночной стоимости, является определение реальной денежной суммы, за которую наиболее вероятно участок может быть продан в условиях свободного рынка. В свою очередь стоимость складывается с учетом множества факторов, таких как: местоположение, близость коммуникаций, разрешенное назначение, качество подъездных путей, текущее состояние рынка и др.

На сегодняшний день из интернета можно почерпнуть массу сведений касательно стоимости земли и правил оценки. Поэтому многие граждане – в целях экономии денежных средств – пытаются провести оценку земли самостоятельно.

Самостоятельная оценка земли, конечно же, возможна, но вряд ли гражданин, не слишком хорошо ориентирующийся в правовых и экономических вопросах, в состоянии дать объективную оценку собственному земельному наделу.

Вполне понятно, что квалифицированный специалист проведет эту процедуру на более высоком уровне и оценит землю по стоимости, максимально приближенной к реальной. Кроме того, эксперт выдаст отчет об оценке, который имеет официальный статус и обладает абсолютной юридической силой.

В нашей компании Вы можете получить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный с полным соответствием с законодательством, регламентирующим оценочную деятельность.

Все выводы нашего оценщика подкрепляются исходными данными, которые легко проверяются и таким образом, отчет полностью соответствует принципу проверяемости и достоверности и такой отчет трудно опровергнуть в суде.

Отчет состоит из 30-40 листов, заверенных печатью организации, отчет включает в себя фотографии объекта, правоустанавливающие документы и документы, удостоверяющие право нашей компании на проведение оценочной деятельности.

Часто при оформлении наследства, нотариус требует оценить земельный участок. Обычно эта оценка сводится к определению стоимости участка, для определения размера госпошлины, требуемой к уплате.

Размер госпошлины, напрямую зависит от реальной рыночной стоимости участка, не кадастровой, а рыночной стоимости. Здесь есть один тонкий момент, многие клиенты интересуются, можно ли провести оценку стоимости земельного участка для нотариуса без выезда на место, т.е.

пользуясь только документами. Да, мы действительно можем провести оценку по документам, однако, у нотариуса при таком методе оценки может возникнуть сомнение в том, что результат такой оценки отражает реальную стоимость земельного участка.

Если нотариус посчитает оценочную стоимость участка заниженной, он  может не принять такой отчет и в этом случае, вы будете обязаны провести повторную оценку.

Кадастровая стоимость это публичный эквивалент реальной стоимости земельного участка. В принципе, кадастровая стоимость должна хоть как-то соответствовать реальной рыночной стоимости участка. Но на деле все не так просто, дело в том, что кадастровая оценка (оценка по документам) происходит массово и не учитывает особенности конкретного участка.

Таким образом, результат кадастровой оценки может быть как значительно ниже, так и выше реальной стоимости участка. Кадастровая оценка практически никогда не применяется для последующих сделок по купле-продаже земли, ведь она, зачастую, даже приближенно не отражает реальную стоимость земли.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается значительно завышенной, и продать участок за такую сумму на деле нереально. В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости.

Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.

Источник: https://ocenit-usherb.ru/rynochnaya-stoimost/ocenka-zemelnyx-uchastkov/

Как оценить стоимость земельного участка: варианты и стоимость процедуры

Земля является одним из важнейших природных ресурсов, но с давних времен рассматривается в денежной плоскости. Оценка земельных участков в большинстве случаев – предмет гражданского оборота. Ее выполняют с различными целями. Выделяют несколько видов и методов оценки, в каждом случае имеются определенные особенности.

Цели проведения оценки земельного участка

Любой земельный участок должен подвергаться оценке. Выполняется эта процедура с многочисленными целями:

  • удовлетворить потребности земельного рынка;
  • создать базу для налогообложения;
  • отразить реальную стоимость в активах предприятия (уставной капитал);
  • создать государственный кадастр недвижимости;
  • отразить совокупную стоимость в государственной статистике (национальное богатство страны);
  • провести сделку с земельным участком, который принадлежит государству целиком или частично;
  • оценить имущество должника при объявлении банкротства;
  • оценить начальную стоимость в целях проведения торгов;
  • совершить сделку купли-продажи;
  • страхование;
  • изъять участок для нужд государства или муниципального образования;
  • использовать участок в качестве залога (обычно в целях ипотечного кредитования).
Читайте также:  Сдам квартиру, бесплатные объявления: образец и хорошие шаблоны, площадки для размещения заявок от собственников без посредников, как подать частную заявку? - всё о недвижимости

Поскольку целей проведения оценки земельного участка множество, различаются виды и методы проведения такой процедуры. Важно знать назначение и особенности каждого способа.

Виды оценки

Для оценки необходимо определить стоимость одного земельного участка либо их совокупности. Процедуру делят на 2 вида – нормативную и экспертную оценку.

Назначение нормативной оценки земли включает:

  • определение размера налога на землю;
  • расчет госпошлины при оформлении документации;
  • расчет арендной платы;
  • определение потерь в сельскохозяйственном производстве;
  • оформление наследства или дарственной.

Гражданско-правовые соглашения относительно земельного участка и оформления права собственности на него нуждаются в экспертной оценке. Она выполняется на определенную дату, так как существуют временные изменения факторов, характеризующих объекты недвижимости.

Важно помнить, что грамотное использование принципов оценки земельных участков обеспечивает их владельцам максимальный доход в определенных экономических ситуациях.

Оценочная деятельность, регламентирующаяся законодательством, предусматривает несколько видов оценки:

  • рыночную;
  • кадастровую;
  • инвестиционную;
  • ликвидационную.

Понятие инвестиционной оценки уместно для конкретного инвестора и проекта. В отличие от рыночной оценки инвестиционная стоимость ограничивается фиксированной целью использования. Обычно такой вид оценки применяют для расчета эффективности конкретного проекта либо раздела долей в нем. Правильно рассчитанная инвестиционная стоимость должна превышать рыночную оценку.

Ликвидационная стоимость является фактически рыночной, но на продажу объекта отводится время меньше среднего срока экспозиции аналогичного участка на рынке. В обычных случаях ликвидационная стоимость ниже рыночной оценки. Показатели могут быть и равными, если у объекта очень высокая ликвидность.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Этим термином называют наиболее вероятную цену объекта недвижимости при его отчуждении на открытом конкурентоспособном рынке. При этом обе стороны сделки должны располагать нужной информацией, а цена сделки не должна зависеть от чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость изменяется соответственно конъюнктуре рынка, так как является отражением его фактического состояния. Допустима разница в дате оценки и отчета, но оценочная процедура должна быть совершена раньше.

Рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Это допустимо в исключительных случаях:

  • специализированное назначение;
  • устаревший объект, когда стоимость участка меньше затрат на снос;
  • подверженность воздействию загрязнения окружающей среды.

Результаты формируются в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость

Основное назначение оценки кадастровой стоимости участков – налогообложение. Оценивать кадастровую стоимость могут государственные органы, то есть специализированные бюджетные учреждения. При их отсутствии допускается деятельность частного лицензированного оценщика.

С 2006 года кадастровая стоимость – база для расчета налогов. Она не может превышать рыночную стоимость.

Переоценивать кадастровую стоимость нужно минимум один раз в 5 лет, при этом процедуру нельзя проводить чаще одного раза за 3 года. Объективная оценка зависит от ряда факторов:

  • экономической ситуации;
  • региона расположения;
  • категории участка;
  • вида разрешенного использования;
  • наличия коммуникаций;
  • наличия построек (недостроенные объекты также учитывают).

Следует знать, что в большинстве случаев оценщики не рассматривают каждый объект в индивидуальном порядке. Они учитывают общие признаки участка и относят его в определенную группу. Такой метод называют массовой оценкой. Если она невозможна, то прибегают к индивидуальному подходу.

После определения, к какой группе относится конкретный участок, расчет кадастровой стоимости прост. Каждой группе соответствует удельный показатель кадастровой стоимости. Его можно назвать условной рыночной ценой. Этот показатель нужно перемножить с площадь участка в кв. м. Полученная сумма является конечной кадастровой стоимостью.

Методы оценки земельного участка

Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:

Сравнение продаж

Для оценки участка изучают итоги сделок по аналогичным наделам (такие же свойства земли, месторасположение). При недостаточности сведений изучают рынок предложений, проводя аналогии и используя коэффициенты для корректировки. Такой метод является наиболее простым, но в условиях достаточного объема информации.

Метод извлечения (выделения)

Этот вариант приемлем для застроенной земли, когда она продается в комплексе с постройкой. Для выделения стоимости надела рассчитывают стоимость построек, включая принятые для их улучшения меры. Эту сумму вычитают из общей цены объекта, получая оценку одного надела. Такой вариант может совмещаться со сравнением продаж.

Распределительный метод (метод соотношения)

С помощью этого способа соотносят стоимость надела и построек на нем. Если построек много и они разнообразны по виду и времени возведения, то участок разделяют на части, чтобы высчитать стоимость каждой из них. Общая оценка участка проводится путем суммирования отдельных цен.

Определение затрат на освоение

Такой метод целесообразен при необходимости разбить большой участок на сегменты и провести комплексные работы по их освоению. Этот вариант эффективен, когда для освоения земель затрачивают минимум средств. Получить точную оценку участка можно, вычтя из стоимости продажи освоенной земли затраты на ее освоение.

Определение затрат на воспроизводство инфраструктуры либо ее замещение

Такой метод применяется для больших площадей, например, жилых комплексов. Для оценки необходимо соотношение земельного надела и затрат на воспроизводство на нем инфраструктуры. Затраты в этом случае рассчитывают на один гектар земли.

Предполагаемое использование

Источником прибыли считается перспективность использования земли. При необходимости вложений их сумму вычитают из предполагаемого дохода.

Оценка права аренды

Этот метод необходим для оценки перспективности земельного найма с определенной стоимостью и целевым назначением. Стоимость в этом случае рассчитывается с учетом:

  • фиксированной в контракте найма арендной платы;
  • срока аренды;
  • рыночной стоимости;
  • дисконтной ставки;
  • наличия сервитута (ограниченного права пользования).

Капитализация земельной ренты

Этот метод основан на прогнозе дохода от сдачи земли в аренду в перспективе. В расчет берутся текущие арендные ставки. Оценку выполняют в определенном порядке:

  • расчет предполагаемой ренты;
  • вычисление коэффициента капитализации ренты;
  • расчет реальной цены надела.

Метод остатка

Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.

Важно учитывать, что такое разнообразие методик предполагает определенную подготовку и опыт в этой сфере. Для оценки земельного участка следует обращаться исключительно к аккредитованным специалистам, которые подберут оптимальный вариант и выполнят все необходимые расчеты.

Особенности и этапы процедуры

Оценка земельного участка – сложное мероприятие, требующее учета множества факторов. Чтобы выполнить достоверный анализ, необходимо принять во внимание даже мельчайшие детали. Специалисты выполняют оценку земель по определенному алгоритму, причем у каждого этапа есть свои особенности:

Работа с заказчиком

Чтобы начать оценочную деятельность, предварительно надо обсудить с заказчиком все детали. На этом этапе оговаривают цель мероприятия, сроки его исполнения и стоимость. Заказчик должен предоставить исполнителю необходимую документацию. После обсуждения всех нюансов заключают договор об оказании услуг.

Сбор и анализ информации

Исполнитель, изучив необходимую документацию, должен выехать на участок, где обязательно выполняет серию снимков. На этом этапе изучают характеристики объекта, выявляют факторы, которые могут отразиться на его стоимости.

Помимо изучения документации и самого объекта, специалисты запрашивают информацию в эксплуатационной службе. Необходимо также исследование земельного рынка с целью изучения продаж идентичных участков.

Расчет стоимости участка на основании полученных данных

На этом этапе подбирают оптимальный метод оценки. Он зависит от месторасположения участка, его состояния и категории земель, перспективности развития этого района и ряда других факторов. Оценщик анализирует эффективность разных методов, чтобы подобрать подходящий в конкретном случае вариант.

Определение итоговой стоимости объекта

Этот этап уместен после окончательного выбора метода оценки. Специалист проверяет выполненные расчеты и обобщает полученные результаты.

Акт оценки земельного участка

К этому документу обязательно делают несколько приложений – карта местности, ситуационный план, сделанные фотографии.

Важно знать, что Акт оценки земельного участка является официальной бумагой, потому должен быть оформлен в соответствии с законодательно утвержденными стандартами. Обязательно должна присутствовать нумерация, прошивка, подпись оценщика и печать.

Стоимость оценки земельного участка

Стоимость процедуры рассчитывается индивидуально. Итоговая цена услуги зависит от многих нюансов.

Один из влияющих на стоимость мероприятий по оценке участка факторов – назначение земли:

  • оценка участка в садовом товариществе площадью до 30 соток обойдется в среднем в 10 тысяч рублей;
  • аналогично стоит услуга по оценке земли под индивидуальное жилищное строительство, но площадью уже до одного гектара;
  • чуть дороже (12 тысяч) обойдется услуга для земель сельскохозяйственного назначения, но с площадью до 10 гектаров;
  • дороже всего (15-20 тысяч) обходится оценка участков в лесном хозяйстве.

Если у вас все еще остались вопросы, касающиеся оценивания стоимости земельных участков, вам поможет разобраться в них это видео:

Оценка земельных участков – сложное мероприятие, имеющее массу нюансов. Важно выбрать правильный метод оценки, чтобы максимально эффективно для владельца определить стоимость объекта. Справиться с такой задачей могут только специалисты.

Получите ответ юриста за 5 минут

Источник: http://consultbook.ru/nedvizhimost/zemlya/ocenka-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Ссылка на основную публикацию