Оценка стоимости квартиры: как осуществить на практике, как происходит для дома, нежилых помещений и коммерческих объектов, а также какова процедура и цена услуг — всё о недвижимости

Оценка нежилых помещений, коммерческой недвижимости

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости — определение Оценщиком наиболее вероятной цены, по которой нежилое помещение может быть продано (куплено) на открытом рынке. Под услугой оценки коммерческой недвижимостью в данной статье подразумеваются оценка офисов, магазинов, складских помещений и прочих нежилых помещений.

Оценка коммерческой недвижимости нужна для:

  • Получения кредита под залог недвижимости
  • Вступления в права наследства
  • Раздел имущества (для суда)
  • Совершения сделки купли-продажи
  • Уточнение, кадастровое оспаривание («снижение стоимости», как говорят заказчики)
  • Прочее
  1. Заключение договора и задания на оценку
  2. Выезд, осмотр и фотографирование Оценщиком нежилой недвиимости
  3. Анализ рынка нежилых помещений. Проведение расчётов. Подготовка и оформление отчета об оценки
  4. Передача Заказчику двух экземпляров отчёта об оценке рыночной стоимости нежилого помещения

В результате, Заказчик получает отчёт об оценке нежилого помещения, оформленный в соответствии с законодательством РФ, с которым он может обратиться в любой банк за получением кредита, либо в суд, либо в нотариальную контору, либо по месту требования.

Необходимо помнить, что в разных банках — разные требования к подготовке Отчёта об оценке нежилого помещения.

  • При подготовке Отчёт об оценке нежилого помещения проходит многоуровневый контроль качества (подробнее читайте ниже)
  • 100% финансовая ответственность за предоставленные услуги
  • Большой опыт работы и множество рекомендации
  • Индивидуальный подход и схема работы с каждым клиентом
  • Сопроводительные консультации от смежных специалистов «ОКА»

Следствием работы с нами, является выигранное дело в суде или своевременное вступление в наследство или полученный вовремя кредит на покупку офиса, магазина и любого другого объекта недвижимости, предназначенного для коммерческого использования.

При подготовке, отчёт об оценке проходит многоуровневый контроль качества на предмет соответствия:

  • Федеральным стандартам оценочных услуг
  • Стандартам Российского общества оценщиков
  • Внутрифирменным стандартам оценки ООО «Оценка Консультации Аудит»
  • Системе контроля качества ООО «Оценка Консультации Аудит»

Выезд, расчёты и подготовка отчёта осуществляются непосредственно Оценщиком, со стажем работы не менее одного года.

Первичный контроль осуществляется Оценщиком со стажем более 10 лет.

Окончательный контроль осуществляется Оценщиком со стажем более 20 лет.

В сложных случаях к контролю подключаются штатные юристы и аудиторы ООО «Оценка Консультации Аудит».

Преимуществом проведения оценки коммерческой недвижимости именно в ООО «Оценка Консультации Аудит» является высокое качество услуги, многолетний опыт работы (более 20 лет), многоуровневый контроль качества оказываемых услуг, точное соблюдение взятых на себя обязательств и 100% финансовая ответственность.

Документы, которые понадобятся для оценки коммерческой недвижимости:

  • Паспорт заказчика (реквизиты юр.лица)
  • Паспорт собственника (реквизиты юр.лица)
  • Свидетельство о праве на нежилое помещение
  • Кадастровый паспорт на нежилое помещение
  • Технический паспорт (при наличии)
  • Справку о балансовой стоимости нежилого помещения (в случае, если собственник — юридическое лицо)

В случае оценки коммерческой недвижимости для вступления в права наследства, дополнительно потребуется свидетельство о смерти.

В случае оценки для уточнения кадастровой стоимости, дополнительно потребуется кадастровая справка, содержащая сведения об оспариваемом результате кадастровой стоимости нежилого помещения и дополнительные документы в соответствии со ст.28.18. 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

*Точная стоимость оценки коммерческой недвижимости относительно площади приведена в таблице ниже

3-5 дней

Согласованные сроки мы всегда выдерживаем точно

Для ускорения оценки нежилого помещения, данные документы могут быть высланы в сканах на нашу электронную почту: mail@okaudit.ru

*В случае оплаты двойного тарифа, отчет об оценки готовится в течение 2х дней

Отчёт об оценке коммерческой недвижимости представляет собой документ доказательственного значения, подписанный Оценщиком и руководителем ООО «Оценка Консультации Аудит» и используется в соответствии с заданием на оценку: получение кредита в банке под залог недвижимости, для суда, для нотариуса — вступление в права наследства, для оспаривания кадастровой стоимости и прочих целей

Отчёт об оценке коммерческого помещения, в зависимости от типа недвижимости (офис, магазин, склад и т.д.) обычно состоит из 70 — 120 страниц.

Отчет включает в себя 9 частей

  • Сопроводительное письмо
  • Общие сведения
  • Описание коммерческой недвижимости, в том числе фотоальбом
  • Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится оцениваемое нежилое помещение
  • Описание процесса оценки нежилого помещения в части применения подходов и методов оценки
  • Расчетная часть
  • Заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта
  • Расчет ликвидационной стоимости (при необходимости)
  • Перечень используемых материалов

ООО «Оценка Консультации Аудит» аккредитовано во всех активно кредитующих банках: в том числе: «Сбербанк» ( ПАО), «ВТБ 24» (ПАО), «Возрождение» (ПАО), Райффайзенбанк (АО), «Россельхозбанк» (ПАО), АФЖС (ПАО), АИЖК (ПАО), «Открытие» (ПАО), «КБ ДельтаКредит» (АО) и многих других (подробный список банков смотрите в разделе «О компании >> Аккредитация банков»)

Таблица стоимости услуг по оценке коммерческой недвижимости относительно площади

№Нежилое помещение площадью, кв.м.Интервал стоимости услуги, руб.
1 Нежилое помещение от 0 до 50, кв.м. 10 000-15 000
2 Нежилое помещение от 50 до 500, кв.м. 15 000-40 000
3 Нежилое помещение от 500 до 1000, кв.м. 30 000-90 000
4 Нежилое помещение, более 1000, кв.м. 50 000-100 000
5 Нежилое помещение (оценка для суда), от 20 000

Источник: http://okaudit.ru/service/ocenka/assessment-of-non-residential-estate/

Как осуществляется оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это целая наука. На окончательное значение стоимостного показателя оказывают влияние десятки факторов, начиная от глобальных и заканчивая, казалось бы, незначительными.

Однако рынок жилья оценивает абсолютно все параметры, на основании которых складывается стоимость дома, коттеджа, склада, магазина и т.д. Оценка недвижимости может осуществляться несколькими путями, и мы рассмотрим основные их них.

Помимо всего прочего, в этой статье будут названы основные факторы, которые оказывают воздействие на стоимость жилья.

Первый возможный способ – оценка недвижимости профессиональным оценщиком. Разумеется, услуга платная, однако, операция будет проведена согласно всем правилам и нюансам данного дела.

В конце работы на руки выдаются соответствующие документы, которые затем можно смело показывать потенциальному покупателю, чтобы не быть голословным. Подобная оценка недвижимости позволяет узнать стоимость самому, а также строить дальнейшую ценовую политику для выгодной продажи жилья.

При этом профессиональный оценщик обязательно выезжает на объект, чтобы максимально плотно охватить предмет своей деятельности. Чего не скажешь о работе некоторых риэлторов – это второй способ, с помощью которого происходит оценка недвижимости.

В настоящее время достаточно распространена такая услуга, как оценка недвижимости через Интернет или по телефону. Вариант не самый лучший, так как получившаяся сумма будет лишь отдаленно соответствовать действительности.

Непонятно, как именно происходит точный анализ, ведь без непосредственного присутствия в квартире трудно дать оценку ее состояния. Ко всему прочему, риэлтор не сможет документально подтвердить результат своей деятельности, поэтому названную им стоимость можно использовать в качестве грубого ориентира. Вряд ли кому-то понадобится такая оценка недвижимости.

Настал черед рассмотреть тематику факторов, от которых зависят стоимостные показатели жилья. Первым делом следует отметить наличие и состояние всех документов на жилье, что позволяет сделать оценка недвижимости.

Если имеются какие-то проблемы с бумагами, рыночная стоимость жилья может заметно снизиться. Второй фактор – число бывших хозяев жилья. Если квартирой владели поочередно несколько лиц, это может быть явным признаком мошенничества – следует проявить бдительность.

Третий параметр, без которого немыслима оценка недвижимости – район, состояние и возраст дома, а также инфраструктура. Все это оказывает прямое воздействие на стоимость квартиры.

То же самое касается состояния жилья, наличия ремонта, присутствия телефонной линии и прочих удобств, повышающих качество жизни.

Следует помнить, что даже незначительный ремонт помещения способен положительным образом сказаться на итоговой стоимости жилья. Оценка недвижимости учитывает десятки факторов, поэтому, ни одним из них не стоит пренебрегать – рекомендуется сделать все зависящее, чтобы за продажу недвижимости была выручена наиболее внушительная сумма из всех возможных вариантов.

Источник: https://rgdom.ru/articles/kak-osushchestvlyaetsya-otsenka-nedvizhimosti

Оценка стоимости помещений

Стоимость услуг по оценке нежилого помещения:

Вид работ Стоимость
Экспертное заключение о стоимости, без осмотра объекта, для нотариуса от 3 000 рублей
Отчет об оценке* помещений, без осмотра объекта от 8 500 рублей
Отчет об оценке* помещений, с осмотром объекта от 9 500 рублей
Доставка отчета в пределах МКАД 400 рублей
Читайте также:  Целевой взнос в тсж: что это такое, а также для чего нужны членские и обязательные денежные сборы? - всё о недвижимости

*отчет об оценке — документ, соответствующий Федеральному закону №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа — от 40 страниц.

Документы для оценки помещений

  1. Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности,  договор аренды);
  2. Технический паспорт с поэтажными  планами, экспликация;
  3. Данные по сдаче в аренду площадей по объекту недвижимости (количество договоров, арендные ставки и т.д.

    со сроком менее/более 1 года);

  4. Сведения по имеющимся обременениям на объект (при наличии);
  5. Справка о балансовой стоимости объекта на дату оценки.

В связи с интенсивным развитием рынка нежилой недвижимости и ростом деловой активности вообще, услуги по оценке помещения и иных объектов нежилой недвижимости пользуются высоким спросом.

Наша компания специализируется на оценке помещений коммерческого и иного назначения. Наши специалисты помогут идентифицировать недвижимое имущество, уточнить имущественные права на недвижимость, определить масштабы поиска и сбора информации, необходимой для оценки данного помещения, определить ограничивающие условия.

Специалисты-оценщики «Прайм консалтинг» при выполнении работ по оценке помещения могут рассчитать как стоимость квадратного метра оцениваемого объекта, так и величину рыночной стоимости ставки арендной платы.

При проведении работ важное значение имеет цель и предполагаемое использование результатов определения стоимости объекта. От этого зависит объем работ и итоговый формат документа, подготавливаемого оценщиком.

Совместно с Вами мы определим стоимость и сроки проведения работ, рассмотрим всевозможные юридические ограничения прав собственности на помещение – объект оценки.

Содержание отчета об оценке помещений:

  • основные предположения и ограничивающие условия, на коротых базируется оценка;
  • описание объекта оценки (нежилого помещения) и оцениваемых прав (собственность, право пользования (аренды);
  • анализ рынка оцениваемого имущества (нежилых помещений). Проводится анализ рынка продажи и аренды помещений определенного сегмента в регионе местоположения объекта оценки;
  • описание применяемых подходов и методов оценки. Оценщик применяет либо обосновывает отказ от применения сравнительного, доходного и затратного подходов;
  • определение стоимости помещения с использованием методов затратного подхода;
  • определение стоимости с использованием методов сравнительного подхода;
  • оценка помещений с использованием доходного подхода;
  • согласование результатов оценки и расчёт итоговой стоимости помещения. Оценщик обосновывает удельные веса, применяемый к результатам, полученным разными подходами;
  • фотоматериалы, сделанные оценщиком в ходе визуального осмотра (если такой осмотр проводился), либо фотографии, предоставленные заказчиком;
  • документы, представленные заказчиком (копии правоустанавливающих документов на объект оценки, техническая документация БТИ, справка о балансовой стоимости и др.),
  • документы, подтверждающие квалификацию исполнителей работ по оценке (свидетельство о членстве в СРО, полис страхования ответственности).

Основные цели проведения оценки стоимости нежилого помещения:

  • Оценка помещения необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях получения займа под залог недвижимости. Условия и сроки предоставления займа рассматриваются банком, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости объекта залога, его ликвидности, типичного срока экспозиции в данном сегменте, возможных затрат при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.
  • Для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости помещений и величины рисков при его эксплуатации и владении. Привлечение независимого оценщика компании «Прайм консалтинг» позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций в конкретном случае.
  • Оценка при страховании, необходима для определения величины страхового возмещения в случае наступления страхового случая. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет рыночную стоимость объекта оценки и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который впоследствии будет использован специалистами страховой компании при определении размера страховой выплаты.  Так же оценщик может подготовить документ для оспаривания выводов страховой компании о величине необходимой страховой выплаты.
  • Оценка помещений для целей налогообложения. Эта процедура проводится для оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству РФ, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость сових основных средств. На сегодняшний день данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения организации.
  • Оценка для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи либо обнаружена незарегистрированная недвижимость.
  • Оценка помещения также проводится при процедуре снятия с баланса организации для последующего его отчуждения.
  • Оценка необходима для внесения объекта недвижимости в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку. В нашу компанию часто обращаются клиенты, желающие увеличить уставной капитал организации за счет принадлежащей им недвижимости.
  • В случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится недвижимое  имущество, в обязательном порядке привлекается независимый оценщик для определения рыночной стоимости.
  • Совершение сделки купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет контрагентам прийти к компромиссу насчет суммы сделки.
  • При переходе бухгалтерии предприятия на МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности). Отражение всех активов компании по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе компании на международные рынки и привлечении международных инвесторов.
  • Оценка помещений при передаче их в доверительное управление проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. Независимый оценщик компании «Прайм консалтинг» привлекается для определения рыночной стоимости помещений, при необходимости, он окажет помощь в составлении ТЭО  наиболее эфективного использования объекта исследования.
  • Для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав той или иной на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта между заинтересованными сторонами, имущественные споры разрешаются в судебном порядке. Обязательна оценка объекта спора является важной частью судебного процесса. Отчет об оценке стоимости помещений представляет собой документ доказательного значения, следовательно, независимая оценка поможет разрешению дела в суде.

Источник: https://www.ocenka-stoimosti.ru/ocenka-pomescheniya.htm

Оценка стоимости квартиры для продажи

Под рыночной стоимостью квартиры понимается ее реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такую недвижимость в условиях свободного рынка и обычной конкуренции.

Кроме рыночной стоимости существует также и кадастровая, которая несколько меньше и используется в качестве налоговой базы для определения размера налога на имущество.

Рыночная цена указанной недвижимости может определяться как самостоятельно, так и с помощью риелтора или оценщика.

В случае проведения независимой оценки рыночной стоимости необходимо подготовить ряд документов для оценщика. По результатам его деятельности будет подготовлен подробный отчет.

Также не стоит забывать и о том, что при некоторых сделках с недвижимостью необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ), в которой указывает инвентаризационная стоимость (на практике она еще меньше, чем кадастровая).

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Рыночная стоимость квартиры — это реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такое имущество на свободном рынке в условиях обычной конкуренции. То есть на рыночную цену не должны влиять иные факторы, кроме конкурентных. В таком случае цена формируется исходя из большого количества нюансов. В число таковых входит:

  • планировка объекта;
  • полезная площадь реализуемой недвижимости;
  • физическое состояние коммуникаций (отопление, водоснабжение и т.д.).

Стоит отдельно отметить такой фактор, как местоположение квартиры. Учитывается район, отдаленность от школ, больниц, транспортных развязок, крупных торговых центров и так далее. Все эти условия могут существенно влиять на реальную рыночную цену недвижимости.

Так же стоит учитывать то, что хороший косметический ремонт не всегда повышает стоимость такой собственности. Можно столкнутся с такими покупателями, которые ищут квартиру с готовой внутренней отделкой.

Но чаще встречаются покупатели, которые намерены осуществить ремонт на свой лад.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры — это та цена, за которую покупатель способен приобрести имущество в рыночных (конкурентных) условиях. На рыночную цену влияет множество различных факторов, которые необходимо учитывать.

Кадастровая стоимость квартиры — это цена объекта недвижимости, которая определяется Федеральной кадастровой палатой в ходе проведения оценки, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В основном кадастровая стоимость указанной собственности необходима для оплаты налога на недвижимость. Именно из кадастровой стоимости и высчитывается обязательный для уплаты налог.

Относительно недавно кадастровая стоимость была значительно повышена в попытке приблизить ее к рыночной, однако два показателя не сравнялись, цена рыночная и кадастровая все еще различаются.

Соотношение вышеуказанных показателей цены производится на уровне критериев оценки, то есть то, что берется за основу оценки и факторы, влияющие на общую цену. Как известно, на рыночную стоимость влияет множество факторов, тогда как на кадастровую гораздо меньше. На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие нюансы:

  • средняя цена на один квадратный метр (с учетом индекса региона);
  • год строительства дома, в котором находится оцениваемое имущество.

Разница в подходах исчисления цены недвижимости обуславливает между собой и разницу между рыночной и кадастровой стоимостью. Рыночная стоимость значительно выше кадастровой.

На практике рыночная цена больше кадастровой на половину или на одну треть. Совпадают вышеуказанные стоимости в основном в старом жилом фонде, рыночная цена квартир которых невелика.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Для того чтобы реализовать квартиру в первую очередь необходимо знать ее реальную (рыночную) стоимость. Как известно, кадастровая стоимость, по которой уплачивается налог, зачастую не отражает реальной цены жилища. Поэтому произвести оценку цены необходимо иными способами. Таковых у собственника недвижимости имеется несколько:

  • самостоятельная оценка;
  • оценка риелтора;
  • оценка независимого оценщика.

Первый из указанных вариантов предполагает минимум денежных затрат, однако максимум собственных усилий лица, желающего определить стоимость имущества.

Два оставшихся варианта означают некоторые финансовые затраты, так как услуги риелтора и оценщика не являются бесплатными.

Современный рынок купли-продажи недвижимости в большей его части занимают риелторы, то есть при продаже или покупке такого имущества граждане зачастую обращаются именно к ним.

Однако риелтора можно нанять и для простой оценки стоимости квартиры, без дальнейших услуг по ее реализации.

В таком случае лицу, желающему узнать цену не придется задумываться о самостоятельном ее определении, а исходить из предложенной риелтором цены.

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно

Самостоятельная оценка стоимости квартиры подразумевает мониторинг схожих предложений по реализации подобного имущества. Для этого можно воспользоваться популярными сайтами в сети «Интернет» или соответствующей тематической газетной продукцией. Следует ориентироваться на схожие параметры:

  • район;
  • площадь;
  • количество комнат;
  • иные факторы, которые так или иначе влияют на цену указанной собственности.

Найдя похожие предложения необходимо обратить внимание на то, что лица, продающие свое жилье, могут завышать цену по своему собственному усмотрению.

Кроме этого, если квартира реализуется в Москве или Московской области, то можно воспользоваться онлайн-калькулятором цены квартиры. В таком случае необходимо заполнить все графы и получить результат.

В случае с другими регионами страны, придется осуществлять мониторинг предложений самостоятельно.

Однако на различных сайтах существуют удобные сервисы поиска, в которых можно указать данные, схожие с реализуемой собственностью, для поиска похожих вариантов.

Пример

Дергунов В.И. запланировал продать однокомнатную квартиру. Посчитав нецелесообразным затрачивать денежные средства на услуги риелтора или независимого оценщика. Просмотрев несколько сайтов, таких как «Авито» и «Из рук в руки» и сравнив аналогичные предложения по продаже квартиры, Дергунов смог определить примерную рыночную стоимость своего жилища.

Кадастровая стоимость квартиры по адресу

На официальном сайте Росреестра существуют некоторые удобные сервисы. Например, перейдя на вкладку «Сервисы», а далее на «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online«, можно определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Для этого необходимо указать кадастровый номер или верно определить адрес квартиры. Если кадастровая оценка проводилась, то такие сведения будут указаны по результатам запроса.

Однако такая информация пригодится лишь в том случае, если реализация квартиры будет происходить именно по кадастровой стоимости. Если же продажа такой недвижимости планируется по рыночной, то лучше всего указанным сервисом не пользоваться и обратиться к иным способам определения цены имущества.

Независимая оценка квартиры

Независимая оценка квартиры — это один из способов определения цены такой собственности. На сегодняшний день существует множество компаний, занимающихся оценочной деятельностью.

Проведение процедуры независимой оценки может понадобиться в случае невозможности определения стоимости имущества самостоятельно.

К тому же эксперты в данной области хорошо осведомлены о всех тонкостях рынка купли-продажи квартир, обладают специальными навыками и знаниями, что способствует установлению объективной рыночной цены на реализуемое жилище.

При проведении независимой оценки лица, ее осуществляющие, используют ряд методов, выбор которых зависит от объекта оценки. Таким образом, существуют следующие методы оценки:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Наиболее распространенный метод — метод сравнения. Он применяется лишь в том случае, когда существует реальная возможность сравнить объект оценки (квартиру) с аналогами. Например, сравнивается ряд квартир в одном районе, со схожими годами постройки всего дома, площадью жилища и другими факторами, которые влияют на рыночную цену.

Данный подход достаточно объективно отражает рыночную стоимость указанного имущества, а также учитывает различные проявления текущих трендов на рынке купли-продаже недвижимости.

Доходный метод в основном применяется тогда, когда от имущества получают прибыль. Например, если квартира используется для осуществления бизнеса (первые этажи домов, жилище для посуточной аренды и т.д.

), то при оценке будет учитываться предполагаемый доход (на основе дохода уже полученного).

Минусом такого подхода является небольшой спектр применения, а также тот факт, что доход, учитываемый при оценке, лишь прогнозируется.

Затратный метод используется в том случае, если у оцениваемого имущества не существует аналогов. Речь идет об исключительных объектах недвижимости, сравнить которые невозможно с другими объектами на текущий момент.

В таких случаях оценщиком производится расчет затраченных средств на постройку такого объекта.

Указанный способ не всегда может отражать реальную рыночную цену, однако такой способ является универсальным, так как с его помощью можно оценить абсолютно любой объект недвижимости, в том числе и квартиру.

Таким образом, независимая оценка используется для определения наиболее адекватной рыночной стоимости квартиры.

Документы для проведения оценки

Как и для большинства процессов, связанных с реализацией или иными действиями с недвижимостью для оценки квартиры необходимо подготовить ряд документов:

  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность (с июля 2016 года — выписку из ЕГРП);
  • сведения (при наличии) об обременении имущества (ипотека, залог, аренда и так далее);
  • паспортные данные лица, заказавшего оценку;
  • при наличии перепланировок — сведения о таковых;
  • поэтажный план объекта;
  • экспликация к плану.

Перечисленные документы необходимо предоставить оценщику для проведения наиболее объективной процедуры оценки стоимости квартиры.

Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры — это официальный документ, который составляется оценщиком.

Его необходимость обуславливается тем, что такой документ можно представить в суд как доказательство, использовать в качестве обоснования цены имущества.

Как и любые иные официальные документы, отчет должен содержать определенные сведения. Таким образом, в отчет об оценке входят:

  • сведения о заказчике и оценщике;
  • описание метода оценки;
  • описание объекта оценки (квартиры);
  • анализ рынка купли-продажи подобного имущества;
  • расчет рыночной цены такой собственности;
  • фотоматериалы объекта оценки;
  • сведения о правоустанавливающих документах.

Отчет подписывает, сшивается и нумеруется, утверждается печатью компании оценщика.

Также вместе с отчетом прилагаются документы о регистрации компании, проводящей оценку, свидетельства и прочие необходимые документы.

Справка БТИ о стоимости квартиры

Для оформления некоторых сделок собственнику квартиры может понадобиться справка из БТИ.

Ее можно получить, обратившись в соответствующий территориальный орган указанной организации.

Получить такую справку может только собственник жилого помещения, на которое и составляется справка. Для получения необходимо предъявить следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.

Указанная справка содержит в себе сведения об инвентаризационной стоимости квартиры, план объекта и экспликацию. Указанная инвентаризационная стоимость складывается из следующих факторов:

  • площадь жилища;
  • перечень коммуникаций;
  • год постройки дома, в котором находится собственность.

Инвентаризационная стоимость значительно ниже кадастровой и рыночной цены. По сути она включает в себя лишь затраты на постройку квартиры (строительные материалы, внутренние коммуникации) за вычетом реального износа.

При любых сделках с квартирой нужно быть готовым к тому, что придется встретиться с различными видами стоимости такого объекта недвижимости, такими как рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость.

Реальной ценой указанной собственности является ее рыночная цена, именно на нее необходимо ориентироваться при совершении сделок.

Определить такую цену можно разными путями, как самостоятельно (без финансовых затрат), так и с помощью риелтора или оценщика (с оплатой их услуг).

Кадастровая стоимость в основном используется в целях налогообложения, а инвентаризационная для выдачи необходимой в некоторых случаях справки БТИ.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Я планирую продать свою квартиру, но не могу определиться с ее реальной ценой. У меня есть сведения о кадастровой стоимости. Равна ли такая стоимость рыночной? Если нет, то как определить рыночную цену моей недвижимости?Кадастровая стоимость равна рыночной лишь в исключительных случаях. В большинстве случаев рыночная стоимость больше кадастровой на половину или на треть.

Для определения рыночной цены существует несколько способов. Можно провести самостоятельную оценку квартиры, сравнив свое жилье с аналогичными предложениями на рынке недвижимости.

Если такой вариант Вас не устраивает, то можно обратиться к риелторам или оценщикам, которые за вознаграждение проведут оценку Вашего имущества и определят соответствующую вашей квартире рыночную стоимость.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/ocenka-rynochnoj-stoimosti-kvartiry/

Секреты оценки. Как агентства определяют стоимость объекта недвижимости?

В магазине сакраментальный вопрос «сколько стоит?» задают покупатели. А в агентстве недвижимости — и сами продавцы.

И от того, насколько грамотно и честно им ответят риэлторы, во многом зависит успех сделки: завышенная цена отталкивает покупателей, а заниженная делает продажу невыгодной.

Правильно оценить стоимость объекта на рынке – дело непростое и ответственное. О том, как с этой задачей справляются агентства недвижимости, рассказывают наши эксперты:

Ольга Бердюгина, генеральный директор АН «Золотой ключик»,

Марина Владимирская, оценщик «Центрального Агентства Недвижимости» (ЦАН),

Светлана Ремизова, менеджер АН «Модус».

Ольга Бердюгина:

— В работе с объектом недвижимости перед риэлтором стоит вполне конкретная задача: организовать продажу объекта недвижимости в определенный клиентом период времени. Очевидно, что ее выполнение является возможным только при условии правильной оценки стоимости объекта недвижимости и ее колебаний в указанный промежуток времени.

Как же определить эту стоимость? На какие факторы необходимо обращать внимание и в какой степени?

На оценку стоимости в наибольшей степени влияют:

* местонахождение объекта; * транспортная доступность; * архитектурно-конструктивные и планировочные решения (тип дома, этаж, площади объекта и т.д.); * коммуникации и их состояние; * техническое состояние объекта (общее состояние, наличие и качество ремонта и т.д.); * наличие дополнительного оборудования и мебели;

* экологическая составляющая.

Однако не стоит забывать, что не зря «рынок недвижимости» называется именно так. Для установления рыночной цены нам необходимо оценить аналогичные или близкие по характеристикам предложения и выяснить сроки их позиционирования. Это как раз один из методов оценки, называемый «сравнительным подходом». В чем его суть – понятно из названия.

В заключение следует сказать, что существуют также затратный и доходный подходы при оценке недвижимости.

Затратный обязательно необходим при оценке, скажем, индивидуальных домовладений или коттеджей. Он основывается на анализе стоимости земельного участка, стоимости постройки строений на участке, величины износа и т.д. И заключается во вполне логичном обосновании того факта, что покупатель готов переплатить лишь определенную сумму за готовый объект, нежели возводить его самостоятельно.

Доходный метод заключается в расчетах возможной будущей прибыли от использования объекта. Такой подход в большей мере необходим при продаже коммерческой недвижимости.

Марина Владимирская:

— На практике чаще всего агенты оценивают объекты методом сравнения продаж (это так называемый сравнительный подход).

Когда нас спрашивают: «Сколько стоит моя квартира?», мы стараемся собрать как можно больше информации о данном объекте.

Определяем тип жилья («хрущевка», «брежневка», «сталинка», жилье современной или улучшенной планировки), его местоположение, этажность, расположение в здании (угловое или нет), наличие ремонта, состояние дома и т.д.

Затем определяем стоимость на рынке недвижимости квартир, аналогичных оцениваемой (желательно проанализировать как можно больше вариантов). И уже, исходя из стоимости аналогов, определяем стоимость оцениваемой квартиры.

Если же мы анализируем цены предложения, то вводим поправки на торг. Однако без осмотра мы можем назвать цену только приблизительно. Для более точной оценки квартиру надо обязательно посмотреть и убедиться, что там действительно «евроремонт» или «очень чисто и новые окна», — многие собственники склонны переоценивать свое жилье, пусть даже неосознанно.

Светлана Ремизова:

— Иногда при определении стоимости жилых помещений существует опасность завысить или занизить реальную стоимость собственности.

Для того чтобы этого не произошло, нужно проанализировать существующий рынок недвижимости, сравнить аналогичные продажи и на основе полученных данных определить рыночную стоимость жилого объекта.

Однако такого анализа данных со стороны агентства бывает недостаточно, и может потребоваться участие оценочной компании. Я думаю, что наиболее часто с необходимостью такой оценки мы сталкиваемся в следующих случаях:

1. Раздел имущества (между бывшими сособственниками бизнеса, супругами или другими партнерами по жизни и бизнесу).

2. Оценка ущерба (например, причиненного затоплением или пожаром в жилых или нежилых помещениях и т.п.).

3. Ипотека. Согласно законодательству, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке, прежде всего, банки-кредиторы: им нужна уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение.

Как правило, такая оценка проводится профессиональными организациями. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков, и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами. В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья.

По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит.

Наталия Шурыгина, руководитель отдела продаж АН «НОТРА-НН»:

— Правильная оценка квартиры – очень важный этап проведения сделки. Ведь именно от того, по какой цене выставляется жилье на рынок, насколько она соответствует рыночным реалиям, зависит, будет ли данная квартира пользоваться спросом, и, в итоге, как быстро она будет реализована.

Традиционно агентства используют для определения цены квартиры метод сравнения: то есть смотрят, за сколько выставляются на рынке похожие предложения, и ориентируются на них. Однако при этом очень часто не учитывается, по какой цене данные квартиры продаются на самом деле. А не секрет, что цена заявленная и цена реализации могут значительно отличаться.

Также стоит понимать, что зачастую жилье изначально выставляется по завышенной цене, с учетом торга. Поэтому метод сравнения точным назвать сложно.

В нашем агентстве, благодаря использованию особой технологии продаж, мы предлагаем нашим клиентам не выставлять жилье по цене рынка, как это принято, а попробовать самим участникам сделки — покупателю и продавцу — определить цену продажи жилья.

В этом нам помогает метод аукциона, который и достигает данной цели.

А самое главное, данная технология соблюдает интересы всех участников сделки: и покупателей (купить жилье по приемлемой для него цене а самое главное данная технология соблюдает интересы всех участников сделки: и покупателей ()) и продавцов.

Так как такой подход к определению цены решает две очень важные для продавца задачи: он позволяет реализовать жилье в минимально короткие сроки и по максимально возможной на данный момент рыночной цене (которая определяется непосредственно покупателем, а не агентом по недвижимости).

Важно также, что продавец при этом сам вправе принимать решение, на каких условиях и за сколько продавать свою квартиру. «Аукционную сделку» мы применяем с марта этого года, поэтому вправе анализировать полученные результаты.

И могу по этому поводу сказать, что наши клиенты, продавцы недвижимости, которые с данной технологией продаж столкнулись на практике, остались ею весьма довольны. А это – главное.

Злата Балика

Источник: http://www.ppl.nnov.ru/content/8898

Ссылка на основную публикацию