Принципы оценки недвижимости объектов: что подразумевается под этим и какие относятся к основным: замещения, не связанные с рыночной средой — всё о недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости (стр. 1 из 4)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ СЕРВИСА И ЭКОНОМИКИ

Кафедра «Экономики, организации и управления производством»

РЕФЕРАТ

по теме «Принципы оценки объектов недвижимости»

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Студента 3 курса, 6 семестра

специальности 060800

Союзовой Марии

Великие Луки

2006

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Принципы пользователя

Глава 2. Принципы, связанные с объектами недвижимости

Глава 3. Принципы, связанные с рыночной средой

Глава 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного

использования земельного участка

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой — уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются.

Действительно, в исторически «нормальном» эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность.

В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой.

Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего в отцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли на высоких каблуках.

Кажется, однако, что российские оценщики уже набрали достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии — систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов.

Наверное, Российское общество оценщиков (РОО) должно способствовать этому процессу организационно и финансово.

Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем.

Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться РОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

— принципы, основанные на представлениях пользователя;

— принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

— принципы, связанные с рыночной средой;

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Глава 1. Принципы пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет.

Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Глава 2. Принципы, связанные с объектами недвижимости

К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляются свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству.

Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства.

Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности.

Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Подобное суждение согласуется с основным положением экономической теории – земля имеет “остаточную стоимость” и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Источник: http://MirZnanii.com/a/251695/printsipy-otsenki-obektov-nedvizhimosti

Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Они лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя(полезность, замещение, ожидание), позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит, объект недвижимости обладает стоимостью, только если он может быть полезен потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения означает, что максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения

2. К принципам, связанным с объектом недвижимости и его улучшением,относятся следующие:

— остаточной продуктивности земли;

— предельной продуктивности (принцип вклада);

— возрастающего и уменьшающегося дохода;

— сбалансированности;

— экономического размера;

— экономического разделения.

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный принцип предельной продуктивности представляет собой дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, стоимость гаража, который пристраивается к дому), а сумму, которая оценивает объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, большую, чем затраты на создание, хотя не исключается и снижение стоимости.

Собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость (либо изымать из нее) конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижимости обладают большей ценностью и увеличивают рыночную ценность.

Суть принципа возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

С учетом оценочного принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существует оптимальная величина застройки, при которой обеспечивается его максимальная стоимость.

Читайте также:  Перерасчёт за коммунальные услуги жкх при временном отсутствии потребителя в жилом помещении, например, за отопление или квартплату: что это такое, как написать заявление и претензию, как эта графа отражена в квитанции, а также какие справки нужны? - всё о недвижимости

Оценочный принцип экономического размера позволяет определить стоимость земельного участка, оптимального для рыночной конъюнктуры, сложившейся на определенной территории.

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два имущественных интереса или более, реализуя которые в разное время и разными путями собственники способны увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:в зависимости от спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип зависимости позволяет определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения и соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Суть принципа соответствия спроса и предложения заключается в том, что при приросте спроса или снижении предложения стоимость объекта недвижимости повышается и соответственно при сокращении спроса и увеличении предложения – снижается.

Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос создает конкуренцию на рынке недвижимости и прибыль.

Разрушительная конкуренция приводит к получению сверхприбыли, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке недвижимости.

Сверхприбыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Принцип, характеризующий изменение полезности объектов недвижимости в данном месте, так и называется – принцип изменения. Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования.

Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия, современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья.

Изменяются вкусы населения Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме.

Все факторы изменяются во времени, и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) – это синтез принципов всех трех групп.

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех физически осуществимых, рациональных, юридически допустимых, финансово приемлемых видов обеспечивает максимально высокую текущую стоимость объекта недвижимости.

Согласно этому принципу, участок земли оценивается как свободный (т. е. при оценке в первую очередь речь идет о наибольшей доходности земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости).

Выбирается вариант использования, при котором объект недвижимости может быть продан по наибольшей цене.

Если участок свободен от строений, то, исходя из наиболее эффективного варианта его использования, оценщик определяет, какой объект необходимо построить.

Если строение на участке имеется, оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по его сносу при выбранном варианте использования земельного участка.



Источник: https://infopedia.su/15x208e.html

Принципы оценки объектов недвижимости, связанные с рыночной средой

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 5Следующая ⇒

К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

Другой основной фактор — близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя.

Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор — это локация — местонахождение объекта, затем — техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля, вид из окон, наличие инфраструктуры — поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов; транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, например, участок земли, то и наличие инженерных сетей. Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и требует к себе соответствующего внимания.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств и/или расстоянием.

Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного из региональных факторов — расположения ее в живописном месте, рядом с озером, — можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, находящейся в обычной местности.

Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие — это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.

Не следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

В связи с этим следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка.

Например, если дом, обошедшийся в $175000, построен в квартале, где другие дома стоят от $70000 до $80000, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена, скорее всего, будет ниже затрат на строительство.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей.

Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот.

Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

Оценщикам следует помнить: спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

Принцип конкуренции.Конкуренция — это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости.

Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли (прибыли, значительно превышающие обычно складывающийся (средний) уровень прибыли в данном секторе рынка), то они стремятся попасть на этот рынок.

Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей.

И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) — основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения.Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменение. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на стоимость недвижимости демографические изменения и международные события и т. д.

Наиболее характерными тип изменений — так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные цикла (стадии) жизни.

Зарождение — обновление (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.).

Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

Стабильность — зрелость — период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

Недвижимость подвержен таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости.

Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон и отразиться на цене объектов недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка — основного принципа оценки недвижимой собственности.

Источник: https://lektsia.com/3x3f38.html

Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой

31.03.2015 10:261127

Читайте также:  Какой подход к оценке стоимости жилой недвижимости наиболее эффективен? - всё о недвижимости

К принципам, связанным с рыночной средой, относятся

  • зависимости;
  • соответствия;
  • предложения и спроса;
  • конкуренции;
  • изменения.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости зависит не только от собственных характеристик объекта, но и от его связей с окружением, отражающих местоположение конкретного объекта недвижимости.

Это один из наиболее существенных параметров, влияющих на стоимость, так как в силу своей неподвижности, любой объект недвижимого имущества подвержен влиянию и сам влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Именно в этом проявляется принцип зависимости – зависимости недвижимости от ее окружения, которая может проявляться как на локальном, так и на региональном, и даже на национальном и международном уровнях.

В целом качество местоположения зависит от транспортной доступности недвижимости, уровня инфраструктурного обустройства и характера использования прилегающей территории, поскольку при благоприятном значении этих факторов собственник или пользователь имеет возможность получить больший доход, сократить издержки и реализовать другие преимущества.

Естественно, что для определенного типа недвижимости эти факторы будут обретать свое содержание.

Так, для производственной недвижимости качество местоположения определяется близостью к транспортным узлам, через которые осуществляется доставка сырья и вывоз готовой продукции, близостью к рынку сбыта, рабочей силы, доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс.

Качество местоположения для жилой недвижимости отражает, прежде всего, транспортная доступность к общественным центрам, объектам повседневного обслуживания, местам приложения труда и отдыха.

Даже наличие живописного пейзажа или наличие архитектурных памятников могут повысить стоимость жилья. Кроме того, один и тот же фактор местоположения может иметь различное влияние на стоимость разных типов недвижимости.

Близость аэропорта повысит стоимость коммерческой недвижимости, но снизит ценность жилой или рекреационной недвижимости.

Зависимость – влияние окружения объекта недвижимости на его стоимость. Надо понимать, что окружение трудно поддается изменению.

Однако, если эти изменения происходят, то соответственно происходит и изменение стоимости имущества. Например, открытие станции метрополитена существенно повысит стоимость на расположенную поблизости недвижимость. И, наоборот, строительство экологически опасного производства, снизит привлекательность, а, следовательно, и стоимость объектов недвижимости в его окружении.

Принцип соответствия непосредственно вытекает из принципа зависимости и заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда использование земельного участка, характер и параметры земельных улучшений, уровень обустройства соответствуют, с одной стороны, потребностям и ожиданиям местного рынка, а с другой, правилам застройки и иного использования, установленных для данной территории.

Максимальное соответствие рыночным предпочтениям — требованиям, предъявляемым потенциальными покупателями к недвижимости такого рода, — придает объекту максимально возможную полезность, а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость.

Например, появление на рынке жилья квартир с просторными гостиными и несколькими спальнями, что
отвечала новым представлениям о качестве жилища, сразу предопределили их высокую стоимость.

В то же время, сегодня будет неразумно в районе современной коттеджной застройки, ориентированный на потребности среднего класса, строить дом без гаража, когда наличие автомобиля для семей этого класса является нормой.

В равной степени, проекты застройки недвижимости должны отвечать типу землепользования, сложившемуся в конкретном районе. Это не означает, что все дома должны быть однотипными.

Важно, чтобы новое землепользование носило совместимый характер.

Тем не менее, несоответствие характера возводимых сооружений градостроительному окружению, не зависимо от того, будут ли они по своим параметрам хуже или лучше существующих, приведет к потере стоимости.

Например, современный коттедж, возведенный в районе усадебной застройки сельского типа, будет стоить меньше, чем в районе, застроенном аналогичными коттеджами, так как предпочтения потенциальных покупателей в значительной степени формируются под воздействием общего благоприятного или неблагоприятного впечатления от качества окружения оцениваемого объекта.

Одновременно, квартира в престижном доме, даже при в плохом состоянии будет продана дороже, благодаря своему «соседству».

Таким образом, принцип соответствия реализуется в виде двух эффектов — регрессии и прогрессии, отражающих отрицательное и положительное воздействие несоответствия на стоимость.

Однако надо иметь в виду, что формальное следование критерию соответствия далеко не всегда оправдано с точки зрения долговечности недвижимости.

Вполне возможна ситуация, когда объект, назначение или масштаб которого сегодня существенно отличается от окружения, сам превратится в доминирующий, а его окружение, напротив, перестанет соответствовать этой новой доминанте. Возможно также, что это произойдет не сразу, а постепенно, по мере того как в окрестностях будет накапливаться все большее число объектов нового типа, вытесняющих старые.

Принцип предложения и спроса.

Изменение стоимости на недвижимость, как любого другого товара, продаваемого и покупаемого на рынке, во многом определяется сложившимся соотношением предложения и спроса, и будет происходить обратно пропорционально предложению и прямо пропорционально спросу. По сути, принцип предложения и спроса отражает сложное взаимодействие свойств недвижимости, создающих и поддерживающих ее стоимость.

Полезность и дефицитность того или иного вида недвижимости рассматривается как факторы, относящиеся к предложению, а та же полезность и возможность приобрести – как факторы, относящиеся к спросу. То есть, и предложение, и спрос определяются полезностью недвижимости, но предложение ограничено естественной конечностью земли как ресурса, а спрос ограничен – покупательной способностью.

На рынке недвижимого имущества предложение представляет количество имущества, которое имеется для продажи и аренды по различным ценам на данном рынке в данный период времени.

Спрос составляет количество возможных покупателей или арендаторов, которые ищут особый вид имущества по различной цене на данном рынке и в данный период времени.

Точке пересечения предложения и спроса соответствует оплаченная цена.

Предложение — количество имущества, которое имеется на рынке для продажи и аренды.

Однако в силу несовершенства рынка недвижимости, цены на нем не определяются взаимодействием предложения и спроса. Информированность участников сделки, особые обстоятельства, понуждающие к совершению сделки, стоимость финансирования и другие факторы будут иметь не меньшее значение в установлении цен. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля.

Тем не менее, в долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении тенденций ценовых изменений. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. Но стоит спросу увеличиться, как это тут же вызовет рост цен.

Спрос — количество возможных покупателей или арендаторов имущества на рынке.

Следует заметить, что спрос на недвижимость более эластичен, чем предложение. Он легче реагирует на общеэкономические процессы: изменение объема денежной массы, процентных ставок, перемены в политике и другие факторы.

В тоже время для увеличения предложения недвижимости требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости.

Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени, в течение которого уровень цен также будет низким или даже будет падать.

Принцип конкуренции. Необходимым условием развития рынка является разумная конкуренция. На рынках недвижимости она может проявляться между:

  • различными видами использования и характером застройки одной и той же земли;
  • различными способами использования одного и того же строения для различных целей;
  • собственниками недвижимости за выгодных арендаторов;
  • арендаторами за возможность использования одной и той же недвижимости.

Принцип конкуренции предполагает перетекание ресурсов в те сферы, где их использование приносит максимальную отдачу, что способствует выравниванию доходов.

То есть, если сегодня объект недвижимости приносит относительно высокие доходы, обеспечивающие прибыль, которая превышает разумно необходимые объемы для компенсации предпринимательских усилий, следует предположить, что в обозримом будущем предприниматели, привлеченные высокими доходами, увеличат число подобных объектов, предлагаемых на рынке.

Это, вполне вероятно, приведет к снижению общего уровня доходов. Поэтому в практике оценки сегодняшние сверхприбыли либо выделяются в отдельный поток доходов, либо рассматривают как доход с более высокой ставкой.

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени.

Изменение стоимости происходит как в результате изменения внешних условий (под воздействием конкретных и общих экономических и социальных сил), так и в результате изменения самой недвижимости (физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция и т.п.). Поэтому для прогноза будущих выгод необходимо отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий.

Изменение — непостоянство стоимости недвижимости во времени.

Естественно, что такой прогноз может быть сопряжен с определенными трудностями. Ведь степень влияния внешних условий во многом будет зависеть от характера связей между объектом и новой социально экономической средой, причем многие из этих связей трудно поддаются измерению.

Циклы недвижимости

Относительно легче предвидеть изменения внутренних условий, так как любой объект недвижимости переживает определенные жизненные циклы: рост, стабильность, упадок и обновление.

Эти четыре фазы жизненного цикла недвижимости присущи не только отдельным объектам, но и целым районам и населенным пунктам, которым свойственны фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также возрождения (обновления).

Знание о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающие его объекты, может стать определяющим при прогнозе будущей ситуации на рынке недвижимости в этом районе.

Источник: http://multiservice.kg/magazine/price-property/137-principles-of-valuation-of-real-estate-market-environment.html

Глава 3. Принципы, связанные с рыночной средой

К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

Другой основной фактор — близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя.

Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор — это локация — местонахождение объекта, затем — техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля, вид из окон, наличие инфраструктуры — поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов; транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, например участок земли, то и наличие инженерных сетей. Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и требует к себе соответствующего внимания.

Читайте также:  Оценка ущерба от залива квартиры: стоимость, порядок действий после затопления, методика проведения независимой экспертизы, правила учета повреждений, что необходимо для суда, а также возможные ошибки в отчете - всё о недвижимости

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств и/или расстоянием.

Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного из региональных факторов — расположения ее в живописном месте, рядом с озером, — можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, находящейся в обычной местности.

Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие — это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.

Не следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

В связи с этим следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка.

Например, если дом, обошедшийся в $175000, построен в квартале, где другие дома стоят от $70000 до $80000, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена, скорее всего, будет ниже затрат на строительство.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей.

Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот.

Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

Оценщикам следует помнить: спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

Принцип конкуренции. Конкуренция — это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости.

Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли (прибыли, значительно превышающие обычно складывающийся (средний) уровень прибыли в данном секторе рынка), то они стремятся попасть на этот рынок.

Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей.

И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) — основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменение. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на стоимость недвижимости демографические изменения и международные события и т. д.

Наиболее характерными тип изменений — так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные цикла (стадии) жизни.

Зарождение — обновление (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.).

Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

Стабильность — зрелость — период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

Недвижимость подвержен таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости.

Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон и отразиться на цене объектов недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка — основного принципа оценки недвижимой собственности.

Глава 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.

Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость.

Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, если склад — необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

При анализе варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данному варианту, и отметить их на карте.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка осуществляется, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка “разумно вписывается” в характер спроса и предложения на данном рынке. В ходе данного анализа рассматриваются:

инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);

возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д.

Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

действующего законодательства;

градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);

перспективных решений по районной планировке участка;

ограничений местной администрации и требований местного населения.

Важными факторами НиНЭИ земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы).

При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод.

Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта — один из основных факторов реализации принципа НиНЭИ земельного участка.

В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора.

Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Ниже рассматривается пример НиНЭИ земельного участка. Суть принципа НиНЭИ земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта.

Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства.

На втором этапе анализа НиНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (), на две части, относящиеся к земле и к зданиям.

Это разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса.

Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

Источник: http://econ.bobrodobro.ru/84338

Ссылка на основную публикацию