Снять в коммуналке комнату: какие существуют правила, можно ли, и если да, то как жильцу коммунальной квартиры заключить договор аренды (образец) и правильно сдать помещение (в том числе приватизированное), а также сдача жилья без посредников — всё о недвижимости

Сдача в аренду комнат в коммунальной квартире: бизнес и искусство отношений

Одна из самых дорогих комнат в Москве сдается за 40 000 рублей в месяц. Для хозяина это источник дохода, для арендатора – возможность жить в самом центре и в двух шагах от работы. Хорошо, если к этому лояльно и позитивно относятся соседи по квартире, а если нет? Каковы законные права владельца комнаты и как ему предотвратить возможные конфликты и проблемы?

Есть разные мнения по поводу законных прав хозяина обойтись вообще без одобрения и согласия соседей по коммунальной квартире на сдачу его комнаты в аренду.

В поиске ответов мы обратились к Илье Юрьевичу Ермакову, адвокату юридической компании Jguard (Москва).

— Илья Юрьевич, нужно ли получать собственнику комнаты в коммунальной квартире согласие от соседей на сдачу ее в аренду?

— Собственники комнат в коммунальной квартире вправе предоставлять принадлежащие им комнаты в аренду или наем без получения согласия иных собственников или нанимателей.

Однако согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в коммунальной квартире. Исходя из содержания п. 1 ст. 246, п. 1 ст.

247 ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Поскольку сдача собственником комнаты в коммунальной квартире в аренду или наем другим лицам  предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, вопрос о пользовании этим имуществом арендаторами/нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если согласие не достигнуто, то данный порядок будет установлен судом.

Таким образом, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства, прежде чем сдать комнату в аренду/наем, собственнику нужно достичь с другими собственниками комнат в коммунальной квартире соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной, кладовой), в том числе о порядке несения расходов на это имущество (оплата общего телефона, электроэнергии, коммунальных платежей) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам.

 — В какой форме может быть заключено такое соглашение?

— Каких-либо формальных требований к данному соглашению законодательство не предъявляет – то есть оно может быть заключено в любой удобной собственникам форме – лучше всего в форме единого документа, за подписью всех собственников.

— А если комната не приватизирована, нужно получать согласие соседей?

— Наниматели комнат в коммунальных квартирах, предоставленных по договору социального найма (неприватизированные комнаты), для передачи комнаты в поднаем должны получить в письменном виде согласие наймодателя (собственника комнаты), а также нанимателей  и собственников всех остальных комнат и проживающих совместно с ними членов их семей.

На наши вопросы также любезно согласился ответить Арик Гуршумович Шабанов, управляющий партнер Prime legal LLC, кандидат юридических наук:

— Арик Гуршумович, нужно ли получать собственнику комнаты согласие соседей на сдачу ее в аренду?

— Если комната приватизирована, то согласия соседей на сдачу в аренду не требуется (если только комната не находится в общей долевой собственности). Собственник, согласно ст. 209 ГК РФ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом.

 Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

— Правильно ли будет заранее заручиться поддержкой соседей по квартире, чтобы избежать проблем для арендатора (например, за то, что незнакомый соседям человек будет пользоваться общими помещениями – компенсировать большую долю оплаты за коммунальные платежи или взять на себя оплату телефона или еще какие-то шаги предпринять) или просто воспользоваться своими правами по закону? Как правильней вести себя арендодателю, чтобы благополучно сдавать свою комнату?

— Заранее заручиться поддержкой соседей по квартире – не лишний шаг. Однако брать на себя лишние расходы – это добрая воля арендодателя. Представляется, что принимать решение по данному вопросу следует индивидуально, исходя из отношений, сложившихся между проживающими жителями в квартире и арендодателем.

— А если комната не приватизирована, требуется ли согласие соседей?

— Если комната не приватизирована, то необходимо взять письменное согласие собственника (представителя муниципалитета) и всех, кто прописан в квартире, т.к. без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней.

 — Как должно быть оформлено такое согласие?

— Письменное согласие берется от каждого соседа в произвольной форме.

 

Источник: https://www.cian.ru/stati-sdacha-v-arendu-komnat-v-kommunalnoj-kvartire-biznes-i-iskusstvo-otnoshenij-217970/

Сдача комнаты в коммунальной квартире

В большинстве случаев граждане РФ покупают комнату в коммунальной квартире для того, чтобы ее сдавать и получать прибыль.

Да, аренда – прибыльное дело, но для того, чтобы все было по закону, будущему арендодателю придется побегать по различным инстанциям.

На пути к ежемесячной денежной прибыли, получаемой от сдачи комнаты в коммунальной квартире вам могут встретиться следующие трудности:

  1. Необходимость правильно составить договор.
  2. Обеспечение сохранности вещей (если вы сдаете комнату с мебелью и иным имуществом, которое вам принадлежит).
  3. Установление приемлемой цены за аренду комнаты.
  4. Поиск подходящих вам жильцов.
  5. Постановка на учет в Налоговой инспекции и необходимость оплаты налога в сумме 13% от получаемой прибыли.
  6. Трудности в выселении неадекватных жильцов и др.

Договор аренды комнаты в коммуналке

Договор аренды комнаты необходим обеим сторонам для охраны и защиты прав каждой из них. Так, например, более 50% арендодателей, не заключивших договор с арендатором, остаются не только с долгами за коммунальные услуги, но без арендной платы за последние пару месяцев, а лица, снимающие квартиру, рискуют оказаться на улице в любой момент.

В любом гражданско-правовом договоре существуют так называемые обязательные (существенные) условия, отсутствие которых ведет к недействительности или незаключенности такого договора. Соглашение об аренде комнаты к коммунальной квартире не исключение. В договоре в обязательном порядке указываются:

  • Предмет – аренда комнаты в коммуналке. В существующем пункте необходимо подробно описать саму комнату и все что в ней находится. Если вы сдаете комнату с мебелью и бытовой техникой, то особое внимание необходимо уделить состоянию вещей.
  • Цена – обычно указывается размер ежемесячных платежей. Обязательным также будет упоминание о коммунальных платежах (указать на то, кто из сторон будет их оплачивать). Как показывает практика, в большинстве случаев, коммунальные услуги оплачиваются жильцами отдельно.

Условие о сроке не является обязательным. Если срок найма жилья не прописан, то считается, что соглашение подписано на неопределенный срок, до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем намерении его расторгнуть.

Особое внимание нужно обратить на форму договора. Так, Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) говорит о том, что соглашение может быть устным только в том случае, если оно заключено на срок менее 12 месяцев и обе стороны являются физическими лицами.

к содержанию ↑

В силу положений Налогового кодекса РФ, арендодатель обязан платить в бюджет государства 13% от прибыли, которую он получает от сдачи комнаты в коммуналке. В противном случае, ему грозит административная ответственность в виде штрафа.

Для того, чтобы все было по закону, лицо, которое сдает комнату, обязано ежегодно сдавать налоговую декларацию.

Заполнение отчетных налоговых документов отнимает много сил и времени. Юристы нашего портала готовы прийти к вам на помощь и сделать все за вас.

к содержанию ↑

Выселение из коммунальной квартиры

Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры? Такой вопрос возникает более, чем у 50% арендодателей в связи с различными обстоятельствами, среди которых могут быть:

  • Срочная продажа комнаты.
  • Неоплата жильцами арендной платы.
  • Неоплата коммунальных услуг.
  • Порча имущества собственника.
  • Многочисленные жалобы соседей по коммунальной квартире и др.

При заключении договора в нем должен быть указан срок, в течение которого стороны обязаны уведомить друг-друга о его расторжении. Если такого пункта в вашем договоре нет, то можно обратиться к закону, который обязывает уведомить вторую сторону не менее, чем за 30 дней.

Прежде, чем переходить к наступательным действиям, попробуйте поговорить с жильцами. Если они не хотят добровольно съезжать, придется принимать другие меры. Так, например, прихватив с собой документы на сдаваемую комнату, можно прийти за помощью к участковому, который будет обязан отреагировать на обращение и произвести выселение из коммунальной квартиры.

Источник: http://arenaprava.ru/articles/nedviga/sdacha-komnaty/

Обзорные статьи: Как правильно сдать комнату

Вы хотите сдать в аренду комнату в Москве? Мы рекомендуем сделать это правильно.

Самая распространенная проблема, с которой приходиться столкнуться хозяевам, желающим сдать свою комнату в найм – противодействие соседей.  В специальном разделе мы решили опубликовать рекомендации  юристов и практические советы на тот случай, когда возникает подобная  ситуация.

Возможна ли сдача в аренду не приватизированной комнаты в коммунальной квартире, и как правильно это сделать?

Читайте также:  Компенсация за жкх: кому положена электронная справка по оплату услуг и как получить данный документ, а так же какие документы могут понадобиться для получения выплаты - всё о недвижимости

Первое условие, которое необходимо соблюсти, для того, чтобы сдать в аренду комнату в не приватизированной квартире, собственником которой человек не является, а лишь пользуется ею согласно договора социального найма – наличие соответствующего  метража жилой площади (при вселении он должен быть не менее 12 квадратных метров на каждого человека). В этом случае заключается договор субаренды (поднайма).

В этом случае нанимателю необходимо получить согласие всех прописанных в квартире людей и собственника квартиры – наймодателя, с которым будет нужно согласовать договор субаренды.

В случае, если наймодатель не подписывает договор, также как и в  случае, когда  соседи или совместно проживающие с нанимателем члены семьи не дают своего согласия на сдачу комнаты в аренду, сдать ее не представляется возможным.

Необходимо учесть следующее обстоятельство: сдача любого жилого помещения в аренду автоматически лишает нанимателя всех льгот по оплате коммунальных платежей, если таковые имелись.

Необходимо уточнить, что все проживающие в коммунальных квартирах наниматели могут один раз приватизировать занимаемые ими жилые помещения, не зависимо от согласия собственника этих помещений, равно как и независимо от воли собственников, нанимателей или арендаторов остальных жилых помещений в данной коммунальной квартире. Став собственником занимаемого жилого помещения, гражданин получает право распоряжаться ей по своему собственному усмотрению, в том числе сдавать в аренду, если это не будет ущемлять общественные интересы, интересы других граждан и соответствовать нормам действующего жилищного законодательства.

Как осуществляется сдача в наем комнаты в коммунальной квартире в том случае, если комната приватизирована?

Для этого необходимо заключить с арендатором договор найма. Правила сдачи жилых помещений в аренду регулируется статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации – 288, 246 и 247.

Статья 288 разъясняет порядок сдачи жилых помещений собственниками в аренду согласно договору найма.  Собственник имеет право сдавать в найм принадлежащее ему жилое помещение,   без согласия кого бы то не было, заключив договор в письменной форме.

Однако это не распространяется на  места общего пользования, которые на правей общей собственности принадлежат всем проживающим в коммунальной квартире. Каждый из них имеет долю собственности в кухне, коридоре, санузле, и имеющихся подсобных помещениях.

Имущество, которым собственники владеют на общих основаниях, разделить невозможно.

Статьи 246 и 247 регулируют вопросы распоряжения имуществом, которое находится в общей собственности. Согласно этим статьям, распоряжение имуществом, которое находится  в общей собственности, требует обязательного согласия всех владельцев.

Необходимое условие  для того, чтобы жилец мог пользоваться вспомогательными помещениями в коммунальной квартире – получение на это согласия всех ее жильцов. Только получив такое согласие, владелец комнаты может гарантировать жильцу, что он получит доступ к местам общего пользования.

В противном случае лучше отказаться от намерения сдать принадлежащую вам комнату в аренду. Можно также   попробовать выяснить отношения с соседями через суд.

Но не стоит забывать, что даже в том случае, если суд окажется на вашей стороне, обиженные  соседи сумеют сделать условия проживания вашего квартиранта невыносимыми. Поэтому с соседями лучше пытаться договориться мирным путем.

Порядок сдачи комнаты внаем в том случае, когда приватизирована вся квартира.

В том случае, когда вся квартира приватизирована несколькими собственниками, но порядок пользования помещениями не определен, для сдачи комнаты в аренду понадобится согласие всех собственников приватизированной квартиры.

Если порядок собственности определен, и доля принадлежащих собственнику жилых помещений  соответствует метражу комнаты или превышает его, он может заключить договор найма комнаты без согласия остальных владельцев.

Но не стоит забывать, что  и в этом случае хозяин комнаты вынужден руководствоваться теми же правилами, которые регулируют сдачу в аренду комнаты в коммунальной квартире.

Domastik.Ru

Источник: http://www.domastik.ru/articles/17

Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры?

В наши дни при желании можно снять не только изолированную отдельную квартиру, но и комнату в коммунальной квартире. Владельцы комнат нередко именно так и поступают: сдают их внаем.

Однако, далеко не всегда отношения между жильцами и квартирантами складываются наилучшим образом, конфликты могут стать причиной необходимости провести выселение нанимателей.

Рассмотрим ключевые моменты этого процесса и ответим на вопрос: как выселить квартирантов из коммунальной квартиры.

На каком основании?

В российском законодательстве четко указаны все основания, которыми вправе руководствоваться владелец комнаты, чтобы выселить нанимателей:

  1. Неоднократное грубое нарушение режима тишины в вечернее время. Никто не вправе устраивать шумные празднования и прием гостей без согласия остальных жильцов, поэтому претензии в данном случае будут вполне обоснованными.
  2. Неоплата за ЖКУ.

    В договоре найма может быть указано, что оплату за коммунальные услуги будет производить сам владелец комнаты, но в остальных случаях наниматели обязаны сами своевременно вносить оплату и предоставлять владельцу комнаты оплаченные квитанции.

  3. Антисанитарные условия в комнате.

    Поддерживать чистоту в комнате – обязанность нанимателей, которую они не могут не исполнять.

  4. Использование комнаты по иному, нежели указано в договоре найма, назначению.
  5. Незаконное проживание. Помимо перечисленных в договоре найма лиц, в комнате не могут проживать иные лица.
  6. Асоциальное поведение.

    Это может быть пьянство, употребление наркотиков, грубое или непристойное обращение с остальными жильцами.

Эти причины чаще всего становятся основанием для расторжения договора найма, но не только они. В любом случае перед тем, как необдуманно вступать в конфликт, лучше посоветоваться с опытным жилищным юристом.

Сам процесс вселения жильцов в комнату, сдаваемую собственником внаем, имеет некоторые важные нюансы:

  1. Договор найма продолжительностью действия более 1 года надлежит регистрировать в ЕГРП. С этого момента комната будет находиться под обременением. Любая сделка с комнатой не будет возможна без учета этого обстоятельства.

  2. Всякий, кто проживает в комнате без регистрации дольше 1 недели, нарушает законодательство. На оформление временной регистрации в комнате закон дает срок 90 суток, а на оформление постоянной – 7 дней.

    Это означает, что при отсутствии какой-либо постоянной регистрации у нанимателей, они обязаны после вселения в срок до 7 дней получить постоянную регистрацию в комнате, либо при наличии какой-либо постоянной регистрации где-либо, в срок до 90 дней они обязаны получить временную регистрацию в комнате. В противном случае УФМС вправе выписать штраф.

Возможны всего два варианта выселения квартирантов из коммунальной квартиры: по согласию между наймодателем и нанимателями, либо по решению суда. Рассмотрим, как происходит выселение квартирантов, проживающих в коммунальной квартире на основании договора найма с владельцем комнаты.

Оформление договора найма с собственником комнаты подразумевает согласование всех важных условий, которыми и будут руководствоваться стороны при любом спорном вопросе. К числу таких вопросов относится и выселение, а точнее расторжение договора найма. Особый раздел договора как раз и посвящен вопросам расторжения договоренности.

Стороны могут договориться между собой при каких обстоятельствах договор найма может быть расторгнут, а какие основания не могут служить уважительной для этого причиной. Также в документе освещены вопросы уведомления сторон о намерениях.

Если наниматели хотят расторгнуть договор, то заблаговременно оповещают об этом наймодателя, и наоборот.

Причиной для досрочного прекращения может обоюдное желание сторон, нарушение любой стороной веского условия договора, а также форс-мажорные обстоятельства.

Отказ любой из сторон следовать условиям договора дает право второй стороне обратиться за защитой своих прав в суд. Суд будет исходить из всех обстоятельств спора, норм ЖК РФ и ГК РФ, а также тех условий, которые изложены в договоре найма.

Для суда вескими основаниями для выселения квартирантов, подписавших с наймодателем договор найма, станут обстоятельства:

  1. Умышленная порча имущества наймодателя, комнаты, общего имущества жильцов коммуналки.
  2. Систематическое нарушение общественного порядка, что подтверждается жалобами от соседей.

  3. Причинение ущерба соседям: устройство затопления, поджог, битье окон, разбрасывание мусора, содержание животных без согласия остальных жильцов и т.д.
  4. Неоплата в установленные договором сроки за проживание.
  5. Неоплата коммунальных услуг.

  6. Нарушение существенного условия договора найма.

Любая из этих причин или сразу несколько из них станут веским основанием для досрочного прекращения договора найма и вынесения постановления о принудительном выселении квартирантов. С решением суда можно обратиться в Службу судебных приставов, которая приведет его в исполнение.

Как выселить при отсутствии договора найма?

Договор найма – это правильный вариант оформления отношений между наймодателем и нанимателями комнаты в коммунальной квартире, однако, на практике бывает и так, что комнаты сдаются совсем без договора. Это так называемые сделки «под честное слово».

Да, устная договоренность вполне имеет место быть, и нередко владельцы комнат в коммунальных квартирах годами сдают свое жилье без какого-либо документального оформления.

Для этого сами наниматели должны быть порядочными людьми, строго исполняющими договоренность, а сам наймодатель – не чинить им препятствий к пользованию жильем.

Однако, нередко наниматели не проявляют должной порядочности и при отсутствии договора начинают вести себя совсем иначе, чем от них ожидал наймодатель: перестают платить за комнату, не оплачивают вовремя коммунальные услуги, грубят соседям, не соблюдают должный порядок в комнате и т.д. Договора нет, поэтому пенять на его нарушение не приходится. Поступить в такой ситуации владельцу комнаты можно одним из двух способов:

  1. Вместе со своими документами, удостоверяющими личность, а также подтверждающими вправо собственности на данную комнату следует прийти к квартирантам и потребовать освободить комнату.

    При отказе выполнить это требование следует сразу вызвать наряд полиции и сообщить, что в комнате находятся неизвестные вам граждане, пребывание которых в квартире не имеет никакого законного основания. Наряд примет надлежащие меры.

    Но только в том случае, если указанные жильцы не имеют временной или постоянной регистрации в данной комнате.

  2. Второй вариант предполагает принудительное выселение квартирантов из комнаты в коммуналке в их отсутствие. Следует пригласить участкового и соседей в качестве свидетелей.

    Все вещи квартирантов следует переписать и вынести на лестничную клетку. Опись передать участковому. Замки в процессе выселения на двери комнаты следует сменить. Вещи на лестничной площадке охранять не нужно, так как никто не обязан этого делать без договора.

Следует также признать, что действовать в обоих случаях лучше всего в присутствии соседей, которые при этом смогут стать свидетелями и не станут чинить препятствий к выселению квартирантов.

В противном случае можно приобрести дополнительные неприятности в виде разбирательств с управляющей компанией по поводу числа проживающих в квартире лиц, а также с налоговой инспекцией по поводу неуплаты налогов с сумм, уплаченных нанимателями наймодателю.

Не говоря уже о том, что проживать в квартире без регистрации никто не вправе, согласен на то собственник жилья или нет.

Как выселить квартирантов из соседней комнаты в коммуналке?

Любой из собственников комнат в коммунальной квартире вправе сдать свою собственность внаем. Это означает, что в любой момент в комнате соседей могут появиться новые квартиранты. Если новые жильцы станут соблюдать порядок и не станут причинять остальным жильцам коммуналки беспокойства, то проблем не возникнет. Иное дело – асоциальное поведение квартирантов.

Шумные сборища в ночное время суток, распитие спиртного или употребление наркотиков, оскорбления в адрес остальных жильцов – причин для ссор между проживающими в коммунальной квартире может быть много. Как действовать в такой ситуации?

  • Можно пойти самым простым путем и пригрозить нарушителям общественного спокойствия полицией. Конечно, собственника сдаваемой внаем комнаты следует поставить в известность о том, что происходит. Его также следует уведомить о том, что остальные жильцы квартиры намерены выселить квартирантов.
  • При отсутствии адекватной реакции, далее следует обратиться к старшему по подъезду. Он сам или жильцы коммунальной квартиры должны написать жалобу участковому. Получение участковым трех жалоб обязывает его принять надлежащие меры – подать заявление в суд. Суд примет решение – назначить штраф собственнику сдаваемой внаем комнаты.
  • Если и это не принесет должного результата, тогда жильцам коммунальной квартиры останется только самим подать исковое заявление в суд, ответчиком по которому станет уже наймодатель (собственник) спорной комнаты. В зависимости от сути претензий и исковых требований суд примет соответствующее решение.

Резюмируя, проживать в коммунальной квартире можно, как и в любой другой – только на законных основаниях. Нарушение норм законодательства дает право выселить квартирантов и сделать это может сам наймодатель, либо соседи.

Источник: http://law03.ru/housing/article/kak-vyselit-kvartirantov-iz-kommunalnoj-kvartiry

Аренда жилья: сдаем по правилам

Решили сдать жильё и не знаете с чего начать? Как уберечь себя от недобросовестных жильцов и избежать порчи своего имущества? И как правильно оформить документы? Обо всём об этом читайте ниже.

Сразу напомню, что при сдаче жилья в аренду необходимо заключать с нанимателем договор. Даже если это хороший знакомый или родственник, всё равно договор заключать нужно. Не бойтесь показаться невежливым или мелочным. Будет гораздо хуже, если вы, не обговорив условия проживания нанимателя, столкнетесь с тем, что его точка зрения разительно отличается от вашей.

О том, какие детали нужно учесть в договоре, мы поговорим ниже, а сейчас поговорим о том, какие квартиры сдавать можно, а какие сдавать нельзя, и от чего это зависит.

Собственность

Если жильё находиться в собственности, сдать его проще всего. Согласно статье 30 ЖК РФ, гражданин имеет право распоряжаться имуществом, находящимся у него в собственности, по своему усмотрению.

Необходимо учесть:

Зарегистрированные (прописанные) в квартире другие граждане, даже не являясь собственниками, имеют право пользования данным жилым помещением. Это право им дает статья 31 ЖК РФ.

Запретить сдавать квартиру они не могут, но вот пользоваться ей могут вполне.

Поэтому, лучше заранее договориться со всеми зарегистрированными, чтобы те вдруг неожиданно не заявили права на проживание в сдаваемой квартире.

Форма заключаемого с нанимателем договора: договор аренды (найма) жилого помещения.

Социальный найм

Граждане, проживающие в квартирах, предоставляемых по договору социального найма, также могут сдать квартиру в аренду. Но для этого нужно взять разрешение у собственника. Кто собственник? Вариантов может быть несколько в зависимости от того, кто эту квартиру гражданину предоставил. Как правило, это государство в лице муниципального образования, например города.

В статье 79 ЖК РФ сказано: «Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем».

Иными словами, идете в отдел, занимающийся жилищными вопросами, берете письменное разрешение на сдачу квартиры в поднаем, далее собираете письменные согласия со всех прописанных, и только после этого можно квартиру сдавать.

Но и это ещё не всё! Учитываются при этом и нормы жилой площади.

Сдать квартиру в поднаем нельзя, если после этого общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — менее нормы предоставления.

Нормы в каждом субъекте разные. Но информацию о них вы сможете получить в том же жилотделе, когда обратитесь за согласием на заключение договора поднайма.

Необходимо учесть:

Если в квартире зарегистрированы жильцы с тяжелыми хроническими заболеваниями, то сдать квартиру в поднаем не допускается. Перечень таких заболеваний установлен постановлением Правительства РФ №378 от 16.06.2006г.

Форма заключаемого с нанимателем договора: договор поднайма жилого помещения.

Коммуналки

Извечная тема – можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? Вопрос неоднозначный, но практика показывает, что с соседями лучше договариваться.

Многое зависит от того, как оформлена квартира, и как оформлены документы на собственность.

Если в документах каждому собственнику выделена определенная доля в квартире – это значит за собственниками не закреплено какой-то отдельной комнаты, а вся квартира является общей собственностью.

В этом случае согласие остальных собственников на любое действие, в том числе и аренду, спрашивать однозначно обязательно.

Бывает и так, что в документах на собственность значится конкретная комната. То есть каждому собственнику выделяется по комнате в квартире. В этом случае каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

НО! Согласно статье 41 ЖК РФ туалет, ванная, кухня и прочие помещения считаются общей долевой собственностью. И если комнату вы можете сдать кому угодно, так как владеете ей только вы, и второй собственник к ней отношения не имеет, то вот к остальным помещениям в квартире второй собственник отношение имеет непосредственное.

И имеет полное право не согласится с тем, что частью его собственности (кухней, ванной, туалетом) пользуется кто-то ещё.

Необходимо учесть:

Если вам уж очень хочется насолить соседям по коммуналке и сдать свою комнату парочке гастарбайтеров, выход есть: сделайте им временную регистрацию. Помешать этому ваши соседи не смогут, а зарегистрированный гражданин приобретает право пользования не только комнатой, но и остальными бытовыми помещениями в квартире.

Форма заключаемого с нанимателем договора: договор аренды (найма) жилого помещения.

Заключаем договор Итак, как я уже говорила, договор заключать нужно. На какие же пункты стоит обратить особое внимание:

  1. Впишите всех, кто будет проживать в вашей квартире с их паспортными данными.
  • Обязательно пропишите, кто и в каких случаях несет ответственность за порчу имущества, находящегося в квартире, а также за ущерб, нанесенный имуществу соседей.
  • Укажите срок, на который заключается договор. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок.
  • Опишите жилое помещение (количество комнат, вспомогательные помещения, находящееся там имущество и т.д.).
  • Определите режим посещения вами своей квартиры.
  • Укажите, кто будет оплачивать коммунальные услуги по этой квартире.
  • Показания счетчиков электроэнергии и воды на момент въезда нанимателя, если по ним будет платить сам наниматель.
  • Условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды.
  • Налогообложение

    Вот мы и подошли к самому щекотливому вопросу. Сколько арендодателей честно платят налоги?

    А между тем, в соответствии со ст 228 НК РФ физические лица, получающие доходы, от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют суммы налога, для уплаты в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ.

    Ставка налога на доходы для физических лиц (НДФЛ) – 13%. Налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в которой будут указаны все полученные ими в налоговом периоде доходы и источники их выплаты.

    Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами).

    Иными словами, если вы в 2011 году сдавали квартиру, то в апреле 2012 вам нужно будет подать налоговую декларацию и самостоятельно рассчитать НДФЛ. Оплатить налог нужно будет до 15 июля 2012г.

    Пример расчета: Гражданин сдавал квартиру с января по декабрь 2011 года. Арендная плата составляла 20 000 рублей.

    Сумма налога = (20 000 руб. * 12 месяцев) / 100*13 = 31 200 руб.

    Таким образом, получив за целый год доход в 240 000 рублей, вы обязаны уплатить с него НДФЛ в размере 31 200 рублей.

    Декларация – как подать

    Согласно определению, данному в п. 1 ст. 80 Налогового кодекса РФ, налоговая декларация – это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и (или) о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога.

    Налоговая декларация может быть представлена налогоплательщиком в налоговый орган:

  • Через представителя;
  • Направлена почтой с обязательной описью вложения;
  • Передана по телекоммуникационным каналам связи. Если налоговая декларация отправляется по почте или посредством телекоммуникационной связи, днем её представления считается день отправки.
  • А если налог не платить

    Уклонение от уплаты налогов влечет за собой наказание, в том числе и уголовное. Согласно п. 1 ст.

    19 НК РФ за непредставление налоговой декларации в течении полугода с момента, когда её надо было подать, взыскивается штраф в в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.

    А если задержали подачу декларации больше, чем на полгода (180 дней), тогда штраф взыскивается уже в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня (п. 2 ст. 119 НК РФ).

    А за невыплаченный или не полностью выплаченный налог Налоговый кодекс предусматривает ответственность в виде штрафа в размере от 20 до 40% от невыплаченной суммы налога.

    Не забываем и про Уголовный кодекс. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере наказывается штрафом в размере от 100 000 до 300 000 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года (п. 1 ст. 198 УК РФ).

    Крупным размером, согласно примечанию 1 ст. 198 УК РФ, считается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей.

    На первый раз вас простят и не посадят. Но налоги и штрафы уплатить придется.

    Итак, подведем итог. Как же сдать квартиру без проблем в настоящем и будущем?

    1. Получить согласие со всех, кто имеет отношение к данной квартире.
  • Заключить с нанимателем договор, тщательно прописав в нём все финансовые и материальные условия.
  • Платить налоги.
  • При соблюдении этих трех условий вы гарантированно избежите большей части проблем, связанных со сдачей в аренду жилья.

    Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

    Источник: http://ppt.ru/news/97985

    Кому достанется комната в коммуналке?

    Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

    Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

    Какие комнаты считаются освободившимися?

    Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

    А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

    Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

    Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

    Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

    По норме этой статьи комнату могут предоставить:

    • малоимущей семье, проживающей в этой же квартире;
    • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
    • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
    • очереднику из числа нуждающихся.

    При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

    Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

    Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

    Как получить освободившуюся комнату?

    Комната может быть передана двумя способами:

    • путём оформления договора соцнайма;
    • путём выкупа.

    Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

    В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:

    • выписка из лицевого счёта;
    • выписка из домовой книги (расширенная);
    • акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
    • план квартиры;
    • копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
    • выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
    • справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

    Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.

    Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.

    Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

    Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:

    • заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
    • прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
    • жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
    • отдел приватизации утверждает выкупную цену;
    • заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
    • готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

    Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

    При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

    • давность проживания в квартире;
    • срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
    • проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

    Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

    Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/fond/osvobodivshejasja-komnata-v-kommunalke.html

    Ссылка на основную публикацию