Аренда квартиры под офис: можно ли сдавать, особенности помещений на 1 этаже, а также образец договора для физического и юридического лица — всё о недвижимости

Договор аренды жилого помещения юридическим лицом у физического: образец и особенности заключения

ГлавнаяЖилищное правоНедвижимостьКвартираАренда квартирыДоговор аренды жилого помещения юридическим лицом у физического: образец и особенности заключения

В соответствии с законодательными требованиями любое проживание граждан должно быть оформлено официально.

В случае предоставления жилья во временное пользование обычно оформляется либо договор найма, либо аренды.

Стоит более подробно рассмотреть, какой именно документ нужно заключать и на каких условиях, если съемщиком выступает юридическое лицо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

О том, чем отличается аренда от найма, можно узнать из нашей статьи.

Может ли организация (например, ООО или ИП) арендовать жилплощадь и для каких целей? Основной документ, который регламентирует правила совершения сделок по найму – это Гражданский кодекс РФ. В частности, этому вопросу посвящена отдельная глава 35 этого документа.

Съем жилого помещения во временное пользование доступен как для физического, так и для юридического лица. В первом случае между сторонами заключается сделка по найму, а во втором – по аренде (ч.2 ст.671 ГК РФ).

Поэтому все особенности составления этого документа регламентируются уже главой 34 ГК РФ.

При этом неважно, кто выступает наймодателем – физическое или юридическое лицо.

Если съемщиком является организация или предприятие, в любом случае заключается контракт аренды.

Читайте на нашем сайте о правах и обязанностях арендодателя и квартиросъемщиков.

Гражданский кодекс РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Стоит учесть, что такая недвижимость может использоваться организацией только с целью проживания там граждан.

При несоблюдении этого требования нарушается уже жилищное законодательство, в соответствии с которым не допускается использовать жилплощадь в непредназначенных для нее целях.

За нарушения подобного рода к организации применяются различные меры – от наложения штрафа до временного приостановления деятельности.

Поэтому единственная законная цель съема квартиры юрлицом – это предоставление ее своим сотрудникам (для постоянного проживания или остановки во время командировок). Причем передача жилплощади должна быть закреплена документально (например, в соглашении к трудовому контракту).

Узнайте из наших статей о том, как получить компенсацию за съем жилплощади, а также, как подтвердить расходы по найму в командировке.

Оформлять субаренду между компанией и ее сотрудниками на съемную жилплощадь нельзя.

При заключении сделки необходимо сразу определить ее цель – проживание других граждан.

Если будет указано другое целевое назначение, сделка может быть признана недействительной и противоречащей действующему законодательству.

Можно ли сдавать квартиру под офис юридическому лицу (компании, фирме)? Важный вопрос, который интересует многих ЮЛ, снимающих жилье – можно ли использовать его в качестве офиса?

Ведь стоимость съема специальных зданий зачастую намного выше. Прежде всего, нужно дать определение понятию «офис».

Офис – это помещение, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности предприятия: приема клиентов, проведения переговоров с партнерами и совершения основных управленческих операций. По правилам он должен размещаться в специализированных нежилых помещениях.

Что касается съема под офис жилой недвижмости, то это запрещено и является прямым нарушением жилищного законодательства (использование не по назначению).

Как уже отмечалось, юридическое лицо может снять жилье только в целях предоставления его для проживания. Поэтому, сделка по сдаче жилплощади между юридическим и физическим лицом под офис некорректна.

Чтобы открыть в доме офис, необходимо для начала перевести помещение в категорию нежилого (если на это согласится собственник). Однако далеко не для каждой квартиры это допускается, ведь она также должна соответствовать определенным условиям.

Требования к договору

Следует учитывать, что аренда существенно отличается от найма, поэтому необходимо подробно рассмотреть правила составления такого контракта.

К основным из них можно отнести следующие.

Правило первое: форма соглашения – обязательно письменная.

Это требование распространяется на все сделки подобного рода, в которых ЮЛ является хотя бы одна сторона. Нотариальное удостоверение документа допускается, но обязательным не является.

Правило номер два: срок действия – по общим правилам, контракт аренды между физическим лицом и организацией по данному критерию делится на два вида:

Стороны вправе самостоятельно установить срок действия документа, а также включить в него условие о пролонгации (например, автоматической). Также соглашение может быть заключено на неопределенный срок (если конкретный период в документе не указан).

Третье правило: необходимость государственной регистрации. В отличие от ситуации с наймом, сделка аренды подлежит обязательной регистрации вне зависимости от срока ее действия.

Права и обязанности сторон также не отличаются от стандартного набора, предусмотренного для таких соглашений.

Собственник должен вовремя предоставить съемщику жилье, находящееся в пригодном для проживания состоянии, а жилец – вносить в срок арендную плату и не причинять имуществу ущерба. (Читайте нашу статью о том, за что должен платить квартиросъемщик.)По своему усмотрению стороны могут внести в документ дополнительные положения.

Одним из преимуществ аренды является ее более легкое расторжение по сравнению с наймом. У собственника в этом случае гораздо больше прав и меньше ограничений при прекращении сделки.

Без проблем расторгнуть контракт можно, если:

  • истек срок его действия;
  • сделка была бессрочной (но в этом случае инициатор расторжения должен уведомить о своем решении вторую сторону не позже чем за три месяца);
  • одна из сторон нарушила условия, прописанные в договоре.

В документ могут быть включены как стандартные основания для расторжения (то есть те, что указаны в ГК РФ), так и дополнительные, согласованные сторонами сделки.

В целом сделка аренды жилплощади, в отличие от договора найма, больше защищает интересы собственника, нежели съемщика.

Особенности составления

Данный документ более свободный по сравнению с соглашением найма, поэтому для собственника он предоставляет больше прав и преимуществ. При его составлении рекомендуется учитывать такие моменты:

  • составлять его лучше на срок не более одного года;
  • в документ желательно включить условие, позволяющее собственнику знать о количестве проживающих граждан;
  • нужно определить порядок оплаты коммунальных платежей: то ли это будет фиксированная сумма, то ли жильцы получат лимит на использование определенных услуг.

Последнее условие необходимо, в первую очередь, для самого юрлица, ведь ежемесячная оплата всех коммунальных платежей зачастую неудобна для бухгалтерии.

Установление же фиксированного ежемесячного платежа позволяет автоматизировать процесс оплаты.

Что касается договора, который заключается между двумя юридическими лицами, то такая сделка встречается нечасто, поскольку чаще всего объектом в подобных случаях выступают нежилые помещения. Однако если такой документ все же подписывается, то к его оформлению и содержанию предъявляются те же требования, что и в общих случаях.

Юридическое лицо так же, как и физическое, вправе снимать жилое помещение, но только в строго определенных целях – для проживания в нем граждан.

Между сторонами при этом заключается договор аренды, условия и требования к которому определяются в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/yuridicheskim-litsom.html

Как оформить договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицами? Особенности и образец

Аренда жилого помещения может осуществляться не только физическими, но и юридическими лицами. Хотя чаще всего они выступают в роли арендодателей.

У кого юридическое лицо может арендовать жилплощадь? Регламентируется ли это законом? Необходимо ли составлять договор и как это правильно сделать? Ответы на эти вопросы даст данная статья.

Также посмотрите полезное видео по теме, сможете скачать бланк и образец договора найма жилого помещения между ООО и физическим лицом, бланк и образец договора аренды квартиры между юридическими лицами, а также узнаете, как может ли организация арендовать квартиру под офис.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Стороны соглашения по найму жилого помещения

Арендаторы

Юридическое лицо, как и физическое, имеет право арендовать жилое помещение. Такое соглашение с юридической точки зрения имеет название договора аренды. Но стоит заметить, что целью такого соглашения может быть лишь проживание граждан, что прописано в 671 статье ГК РФ.

Читайте также:  Договор краткосрочного найма жилого помещения (квартиры): особенности составления, продление и расторжения, а также образец документа - всё о недвижимости

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Арендодатели

Можно, так как закон не запрещает физическим лицам быть арендодателями как для физических лиц, так и для организаций.

Юридическое лицо в равной мере имеет возможность взять в аренду жилое помещение не только у физического, но и у юридического лица. Никаких препятствий со стороны закона в этом случае нет.

Законодательное регулирование

Сделка по аренде недвижимости регулируется следующими законами:

  • Статьей 671 ГК РФ, определяющей право юр. лица быть арендатором жилого помещения.
  • Главой 34 ГК РФ, которая описывает правила и особенности составления договора аренды.

Сдача под офис

Многим организациям удобнее было бы снимать для своих офисов жилые помещения. Но это расходится со статьей 671 ГК РФ, в которой говорится, что жилые помещения могут использоваться только для проживания.

ВНИМАНИЕ: Для найма квартиры под офис, нужно перевести данное помещение в категорию нежилой недвижимости.

Арендодатель имеет право сдавать недвижимость жилого типа только на условии того, что она будет использована для проживания, то есть в ней будут проживать физические лица. Особенности и правила проживания, количество людей и другие условия оговариваются при составлении договора.

Требования к составлению

Для того чтобы как можно больше обезопасить данную сделку для обеих сторон соглашения, необходимо заключить договор аренды, на основании которого будет построена вся сделка. Для того чтобы процесс оформления был полностью понятен, нужно ответить на основные вопросы.

Основные пункты

Составляется такой важный для обеих сторон документ без особой сложности, в свободной форме.

Но там обязательно нужно указать паспортные данные владельца и данные организации, являющейся квартиросъемщиком.

Также там необходимо написать полный адрес недвижимости, ее площадь, количество комнат и номер правоустанавливающего документа на жилье, который должен предъявить владелец.

Еще одно существенное условие, которое должно в обязательном порядке быть прописано в договоре – порядок и размер оплаты за аренду квартиры. Все остальные пункты соглашения добавляются в договор по желанию сторон и не являются обязательными.

Если физическое лицо хочет сдать жилое помещение под офис, квартира выводится из жилого фонда, а в договоре аренды указывается, как нежилое помещение.

Скачать бланк договора аренды квартиры под офис между юридическим и физическим лицом

Форма договоренности: допустима ли устная?

Договор между собственником квартиры и юр. лицом должен заключаться только в письменной форме, иначе такая сделка не будет иметь никакой законной силы.

ВАЖНО: Устная форма соглашения, даже при свидетелях, не может приниматься в качестве доказательства в спорных ситуациях.

При заключении нужно обязательно учитывать тот факт, что подобные сделки с недвижимостью имеют право заключать только собственники квартиры или его доверенные лица, у которых на руках должна быть действующая доверенность, заверенная нотариусом. Также и владелец, и его доверенное лицо должны быть готовы представить документы на квартиру.

Также обязательно нужно убедиться в том, что у квартиры нет других собственников, или в том, что они тоже дали свое согласие. То есть, если у жилого помещения несколько владельцев, то все они должны поставить свои подписи на договоре.

Права и обязанности

Участники данной сделки имеют такие же права и обязанности, как при заключении договора найма, когда квартиросъемщиком является физическое лицо.

Арендодатель обязан:

  • Передать арендатору жилое помещение в пригодном для проживания виде.
  • Осуществлять надлежащую эксплуатацию дома, в котором располагается сдаваемое имущество (передавать плату за коммунальные платежи и капитальный ремонт).

Арендодатель имеет право получать с арендаторов своевременную ежемесячную плату.

Арендатор обязан:

  1. использовать недвижимость только для проживания;
  2. своевременно вносить плату за аренду;
  3. осуществлять текущий ремонт (если в договоре не прописано обратное).

Арендатор имеет право:

  1. Проживать в снимаемом жилом помещении.
  2. Разрешать проживание в снимаемом жилье третьим лицам, если собственник дал на это свое согласие.

    СОВЕТ: При вселении несовершеннолетних детей согласие владельца не требуется.

  3. Расторгнуть договор, предупредив собственника за 3 месяца до разрыва сделки.

Срок действия

Срок аренды жилого помещения юридическим лицом точно не определен. Разделяются такие понятия как краткосрочный и долгосрочный договора. Краткосрочное соглашение заключается на срок менее 1 год, а долгосрочное – на срок более 1 года.

Регистрация

Согласно статье 651 ГК РФ, договор аренды здания, заключенный на срок не менее 1 года, нужно обязательно регистрировать. Эта процедура проходит в органах Росреестра или в МФЦ. При этом такой договор считается заключенным лишь с момента его регистрации.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Расторжение

Расторгнуть соглашение аренды можно как по взаимному согласию сторон, так и в судебном порядке. Без особых проблем можно разорвать сделку:

  • Если срок договора истек.
  • Если одна из сторон не выполняет условия соглашения.
  • Уведомив сторону о своем решении за три месяца.

Если одна из сторон не согласна на разрыв договора, то она имеет право обратиться в районный суд.

Смотрите видео об особенностях расторжения договора аренды:

Особенности сделки

Такая сделка может обладать определенными нюансами.

Предприятия (ООО, ИП, фирма) с частным лицом

Основное отличие такой сделки заключается в том, что договор, заключающийся между сторонами, больше защищает арендодателя. Также различной является и размер госпошлины, которая взимается при регистрации договора.

Если физическое лицо может сдать квартиру фирме или компании, заплатив лишь 2 тысячи рублей, то компания обязана заплатить 22 тысячи рублей.

Между организациями

Сделка по аренде жилого помещения между юридическими лицами является достаточно редкой, так как в большинстве случаев объектом такого договора являются нежилые помещения. Других особенностей у данной сделки нет.

Аренда жилого помещения для юридических лиц является такой же доступной операцией с недвижимостью, как и для физических. Но использоваться оно может лишь для проживания в нем физических лиц.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/yuridicheskim-litsom.html

Договор аренды квартиры под офис между физическим и юридическим лицом в 2018

В правовых документах, изданных Правительством РФ, отмечается, что проживание в квартире гражданина – на временной или постоянной основе, должно быть официально оформлено.

Допускается переоборудование квартиры в офис, но юридическое лицо, прежде всего, должно заключить с собственником договор найма или аренды, в котором будет указано, для каких целей используется квартира.

Все условия и отличительные характеристики соглашения между физическими и юридическими лицами по вопросам найма квартиры под офис  регламентируются гражданским законодательством. При оформлении сделки в данном случае заключается договор аренды, а не найма.

Особенности сделки и заключения договора:

  • в соответствии с нормами, после заключения договора арендодатель обязан предоставить юридическому лицу помещение, в котором может осуществляться предпринимательская деятельность;
  • обязательно должна быть определена цель сдачи помещения в аренду – для осуществления предпринимательской деятельности, открытия офиса;
  • договор может быть признан в дальнейшем недействительным, если в нем будет указано целевое назначение, не соответствующее действительности.

Следует учитывать, что аренда помещений под офис зачастую стоит дороже, чем найм квартиры. Не каждая жилая площадь может быть использована в качестве офиса – обязательно должен быть отдельный вход с улицы.

Оформление под офис жилой квартиры, не имеющей отдельного выхода – незаконная сделка. Юридическое лицо может снять жилье лишь с той целью, чтобы предоставлять его другим гражданам для проживания, например, для размещения людей, приехавших в другой город в командировку.

Условия договора аренды квартиры под офис между физическим и юридическим лицом

Договор аренды имеет множество отличий от соглашения по найму жилища, поэтому, составляя его, необходимо учитывать некоторые требования и условия:

  1. Документ обязательно должен быть составлен в письменной форме, устная в данном случае – неприемлема.
  2. Возможно заверение договора нотариусом – но это не обязательное требование.
  3. Договор аренды квартиры под офисное помещение может быть краткосрочным или долгосрочным. В первом случае срок действия документа истекает ранее, чем через год с момента заключения. Долгосрочный договор может быть заключен на любой срок больше 1 года.
  4. Может быть заключено соглашение об автоматической пролонгации договора по истечении установленного срока действия.
  5. Как и в обычном договоре, должны быть указаны права и обязанности каждой стороны.
  6. Собственник, согласно договору, обязан предоставить ту квартиру, которая была выбрана юридическим лицом, и на которую заключалось соглашение. Помещенное должно находиться в хорошем состоянии, пригодном для осуществления трудовой деятельности, а арендатор – ежемесячно вносить платеж в установленном размере.
Читайте также:  Должностная инструкция дворника в тсж, а также образец трудового договора для работы с ним - всё о недвижимости

По сравнению с обычным договором найма, договор аренды между физическим и юридическим лицом может быть легко и быстро расторгнут, при наличии оснований для прекращения сделки.

Расторжение договора осуществляется, если:

  • истек обозначенный сторонами срок, в течение которого юридическое лицо могло занимать помещение;
  • сделка была заключена на неопределенный срок, но собственник квартиры решил использовать ее самостоятельно, либо заселить других граждан. В таком случае, за три месяца до предполагаемой даты выселения, должно быть отправлено уведомление в письменном виде;
  • одной из сторон были нарушены условия соглашения.

Стать инициатором прекращения сделки может как собственник квартиры, так и арендатор.

Составляя договор с юридическим лицом, следует учитывать некоторые нюансы:

  1. Рекомендуемый срок заключения соглашения – не более одного года. По мере необходимости договор можно будет продлить.
  2. В одном из пунктов договора следует прописать условие, согласно которому собственник должен быть в обязательном порядке уведомлен о количестве проживающих в квартире лиц.
  3. Заранее следует определиться с порядком оплаты коммунальных услуг.

Юридическое лицо может вносить фиксированную оплату ежемесячно, или же одним платежом.

Второй способ используется чаще, так как такие расходы удобнее фиксировать в бухгалтерских отчетах. По факту передачи оплаты заполняется расписка, один экземпляр которой должен быть передан арендатору, другой – арендодателю.

Кто платит комиссию риэлтору при аренде квартиры, узнайте в этой статье.

Договор аренды квартиры под офис между физическим и юридическим лицом заключается в присутствии обеих сторон сделки, а также третьего лица – которым может быть нотариус или юрист.

Заключение соглашения происходит в несколько этапов:

  • устная договоренность, обсуждение условий сделки: размер оплаты за квартиру, способ внесения денежных средств, другие особенности;
  • изучение документов обеих сторон сделки, юридическое лицо должно убедиться в том, что перед ним действительно собственник квартиры, а не подставное лицо;
  • заполнение договора в письменной форме;
  • передача оплаты за аренду.

Пункты договора:

  1. Наименование населенного пункта, в котором заключается соглашение и дата.
  2. Информация о собственнике квартиры и арендаторе. Указываются персональные и паспортные данные – ФИО, дата рождения, место проживания. Должны быть вписаны сведения о юридическом лице.
  3. Информация об объекте недвижимости указывается кратко, например: квартира в отличном состоянии, ремонт был сделан летом 2018 года.
  4. В одном из пунктов прописываются условия оплаты арендатором коммунальных услуг – размер и дата внесения платежей.
  5. Размер ежемесячной арендной платы записывается цифрами и в скобках – прописью.
  6. В конце договора должны быть указаны платежные реквизиты обеих сторон, подпись. Юридическое лицо может также поставить свою печать.

Все пункты следуют по порядку: после перечисления прав и обязанностей сторон определяется порядок передачи квартиры в аренду вместе с находящимся в ней имуществом, условия – размер оплаты и ее периодичность.

Также указывается срок действия договора. В пункте «Заключительные положения»  отмечается, подлежит или не подлежит договор регистрации в государственных органах, являются ли обе стороны полностью дееспособными.

Необходимые документы

Для заключения между физическим и юридическим лицом соглашения, должны быть предъявлены следующие документы.

Со стороны физического лица – собственника квартиры:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности.
  3. Выписка из ЕГРН или домовой книги.

Со стороны юридического лица – арендатора:

  1. Устав организации.
  2. Паспорт гражданина, являющегося учредителем.
  3. Иные документы, в соответствие с которыми осуществляется предпринимательская деятельность.

Паспортные данные прописываются в договоре, а Устав организации должен быть изучен арендодателем для того, чтобы понять, какую именно деятельность будут осуществлять в стенах квартиры.

Нужно ли регистрировать

Регистрация документа и его заверение у нотариуса не является обязательным условием лишь в том случае, если действие договора длится не более одного года.

При заключении соглашения на более длительный срок, подаются бумаги и сам договор в Регистрационную палату России.

От стандартного договора найма квартиры, договор аренды помещения под офис, заключаемый между юридическим и физическим лицами имеет несколько отличий, которые являются весьма существенными.

В первую очередь следует учесть, что согласно российскому законодательству, предпринимательская деятельность не может вестись в обычной жилой квартире, помещение должно соответствовать ряду требований, либо использоваться юридическим лицом для предоставления другим гражданам в качестве жилья.

Как оформить договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП, читайте здесь.

На что обратить внимание при договоре аренды нежилого помещения рассказывается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-arendy-kvartiry-pod-ofis-mezhdu-fizicheskim-i-juridicheskim-licom/

Особенности оформления аренды нежилого помещения и образец договора

Приобретение нежилого помещения физическим или юридическим лицом, как правило, преследует последующее получение прибыли. И если предпринимателям его назначение несет пользу, то как быть лицам, далеким от коммерции?

Такие собственники все чаще задумываются о сдаче нежилого объекта в аренду. Что скрывается за этим понятием, и какие нюансы имеет документальное оформление сделки по аренде нежилого помещения, расскажем в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Можно ли сдать такой объект?

Любое физическое лицо или коммерсант вправе являться собственником нежилого помещения – об этом говорится в ст. 130 и п.1 ст. 213 ГК РФ.

Владелец объекта имеет полное право действовать в его отношении так, как посчитает нужным, если это не противоречит законодательству (ст. 209 ГК РФ).

Сдача нежилого помещения во временное пользование – законное и правомерное действие, доступное как физическому, так и юридическому лицу (ст. 608 ГК РФ).

Гражданин вправе распоряжаться нежилым объектом на свое усмотрение, в том числе сдавать его, если является полноправным и законным собственником. При этом ему не обязательно открывать ИП, исключением служит лишь тот случай, когда гражданин планирует ведение предпринимательской деятельности по сдаче объектов во временное владение.

Цель использования недвижимости

Выбирая помещение, арендатор осматривает его с точки зрения соответствия его целям. Объект должен отвечать определенным требованиям по площади, месту нахождения и внутреннему обустройству. Изначально целевое назначение помещения прописывается в сопровождающих документах – этот пункт служит для выявления возможностей его использования и ограничений.

Нежилое имущество может предназначаться для:

  • проведения торговли;
  • осуществления офисной деятельности;
  • обустройства предприятия общепита – ресторана, кафе, закусочной, бара;
  • открытия спортзала, танцевального зала, фитнес-центра;
  • использования в качестве склада;
  • свободного применения – универсальные единицы, которые могут быть использованы предпринимателями в любых сферах, кроме узкоспециализированных.

ВНИМАНИЕ: Внесение целевого назначения помещения в бумаги позволяет сразу ограничить сферу использования в соответствии с санитарными нормами и нормами пожарной безопасности.

Для физического лица. Сдача нежилых помещений в аренду обычными гражданами создает поток споров и противоречий.

Закон не содержит запрета на сдачу собственности физических лиц, но с другой стороны – нежилой объект чаще всего относится к источнику получения прибыли, поэтому сдача его превращается в коммерческую деятельность.

Если собственник сдает здание это может считаться предпринимательской деятельностью, а предпринимательская деятельность, осуществляемая без открытия ИП, преследуется по закону.

Физическому лицу для правильной сдачи объекта в аренду нужно выполнить следующие действия:

  1. Определиться, будет ли предоставление помещения в наем нести характер предпринимательской деятельности. Если да, предварительно открыть ИП.
  2. Найти арендатора для своего помещения – на просторах интернета существует множество сайтов, где можно это сделать.
  3. Договориться с клиентом о встрече, обговорить нюансы будущего сотрудничества.
  4. Установить цену для своего объекта в зависимости от площади, расположения и назначения.
  5. Взять у арендатора копию паспорта для внесения данных в договор.
  6. Оформить договор с клиентом, предоставить ему для ознакомления и подписи.
  7. Если срок планируемого сотрудничества превышает 1 год, собрать документы и зарегистрировать договор в Росреестре.

Для юридического лица. Коммерческие деятели вправе владеть нежилыми объектами, о чем сказано в п.-2 ст.209 и п.1 ст.213 ГК РФ. Они могут распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в том числе отдавать в пользование. Арендодателем может выступать посредник – например, агентство недвижимости.

Алгоритм сдачи помещения юридическим лицом схож с алгоритмом для физических лиц – разница лишь в том, что юрлицу уже не придется регистрировать свою деятельность в качестве ИП. Но предпринимателю придется ежемесячно платить налог на прибыль, сумма которого зависит от выбранного типа налогообложения.

Читайте также:  Страхование гражданской ответственности в квартире: что это такое, каков порядок заключения договора страховки - всё о недвижимости

Заключение арендного соглашения

Стороны – физическое и юридическое лица. При оформлении договора следует учитывать следующие нюансы:

  • обязательно фиксируется адрес помещения и его подробное описание;
  • ежемесячная арендная плата не облагается НДС, так как арендодатель – физлицо;
  • в размер арендной выплаты также могут входить коммунальные платежи;
  • оплата аренды происходит на банковский счет лица (по безналу) или наличными денежными средствами;
  • фиксированная ставка за аренду может меняться, но не более 1 раза в год согласно статье 614 ГК РФ;
  • при сроке аренды дольше 12 месяцев соглашение регистрируется в госреестре.

Ниже вы можете ознакомиться с образцами договоров аренды нежилого помещения, а также актом приема передачи.

Скачать образец договора аренды между физическим и юридическим лицом

Стороны – юридические лица. При оформлении сделки юридическими лицами и составлении договора важно учитывать несколько нюансов:

  1. Договор обязательно заключается в письменном виде независимо от срока, на который арендатор собирается арендовать объект.
  2. Сделка обязательно регистрируется в реестре, если договор аренды превышает 1 год. Только в случае официальной регистрации он считается заключенным.
  3. Заранее обговариваются права и обязанности обеих сторон с указанием их в договоре.

Скачать образец договора аренды между юридическими лицами

Смотрите видео об оформлении договора аренды нежилого помещения:

Необходимые документы

Сделка по оформлению аренды должна сопровождаться пакетом документов, который подтвердит законность процедуры. Физическому лицу в первую очередь нужно подтвердить свою личность и право владения объектом – предоставить паспорт и свидетельство на собственность.

Итак, полный пакет включает в себя:

  1. Официальный документ, на основании которого у владельца возникло право собственности.
  2. Свидетельство из Росреестра, устанавливающее форму собственности объекта.
  3. Полный перечень документации, отражающей техническое состояние помещения и характеристики. Также прикладывается справка из ЕГРП.
  4. При переводе помещения из жилого добавляется справка о назначении помещению статуса нежилого.
  5. Справка из кадастровой палаты о том, что на объекте нет обременений в виде залогов, арестов, штрафов и прочего.

СОВЕТ: Арендатору изучение этих бумаг от собственника поможет убедиться в порядочности владельца, обеспечить себе уверенность в официальности и законности сделки.

В документе указываются подробные данные о сторонах сделки и объекте сделки – невыполнение хотя бы одного пункта делает договор недействительным. В договор обязательно вносятся:

  1. ФИО и персональные данные арендатора и арендодателя: для физ лиц – данные паспорта, для юр лиц – сведения о компании (ст. 432 и 606 ГК РФ).
  2. Описание объекта аренды: площадь, назначение, адрес, находящееся в нем оборудование (если предусмотрено).
  3. Сумма ежемесячного платежа и срок перечисления средств.
  4. Особенности оплаты – наличная, безналичная.
  5. Принципы пользования объектом, особенности ремонта.
  6. Непредвиденные обстоятельства (форс-мажоры).
  7. Условия прекращения соглашения.
  8. Срок действия договора. При отсутствии даты окончания признается бессрочным.

В тексте договора должен быть указан код ОКВЭД – всероссийского классификатора видов экономической деятельности.

Договор оформляется в 3 экземплярах и заверяется подписями обеих сторон. Юридические лица дополнительно ставят печать.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения

Акт приема-передачи собственности

После оформления договора ждет еще один важный шаг: подписание акта приема-передачи. Это документ, в котором фиксируется факт передачи собственности во временное владение. Он подписывается только после скрупулезного осмотра объекта. Если при осмотре были обнаружены какие-либо неисправности, нужно зафиксировать их в акте.

Такой своевременный анализ позволит арендатору потребовать у арендодателя корректировки мелких неисправностей. Если собственник от исправлений отказывается, арендатор может договориться о снижении суммы аренды или вовсе расторгнуть договор, если осмотр его разочаровал.

После окончания срока аренды владелец будет принимать помещение именно по акту, и если при проверке обнаружатся неисправности, не указанные на бумаге, он вправе потребовать возмещения ущерба. И наоборот – если за время аренды были произведены ремонтные работы, и помещение значительно улучшилось, арендатор вправе требовать возмещения своих затрат.

Регистрация сделки

Сделка, срок действия которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор считается заключенным только после проведения процедуры.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Чтобы пройти регистрацию, одной из сторон необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Заявление о регистрации.
  2. Паспорт физического лица.
  3. Кадастровый паспорт нежилого объекта.
  4. Документы от юридического лица, подтверждающие его статус – свидетельство о госрегистрации, учредительстве и прочие бумаги.
  5. Дополнительные документы: доверенность при оформлении сделки через посредника, доказательство статуса помещения, согласие супруга на сдачу в аренду и прочее.

Если ранее квартира была приватизирована, а позже переведена в нежилое помещение, необходимо приложить:

  • справку о проведении приватизации;
  • письмо из БТИ о назначении помещения нежилым;
  • кадастровый паспорт.

К полному пакету документов прикладывается 3 экземпляра договора и квитанция об оплате госпошлины – 1 000 рублей. Заявление рассматривается, и в течение выносится решение об одобрении или отказе.

Какими налогами облагается?

Любая деятельность, связанная с получением прибыли, облагается налоговой ставкой. Ее размер при сдаче помещения в аренду зависит от статуса арендодателя, и составляет:

  • 6% от суммы ежемесячного платежа для юридических лиц, использующих упрощенную систему налогообложения;
  • 13% НДФЛ единовременного взноса для физических лиц согласно п.1 ст.208 НК РФ.

ВАЖНО: Уклонение от уплаты налогов грозит нарушителю штрафом или уголовной ответственностью.

Законодательство предусматривает изменение условий договора аренды: общие принципы процедуры отражены в ст. 453 ГК РФ. Правила расторжения или изменения условий зависят от обстоятельств, послуживших толчком. На протяжении периода сделки могут возникнуть ситуации, когда:

  1. Стороны решили корректировать договор по обоюдному согласию: внести в него новые пункты или немного изменить старые. В этом случае заключается дополнительное соглашение, которое служит приложением к договору.
  2. Стороны пришли к соглашению об аренде другого помещения. Оформляется новый договор, где заново вносятся данные о другом нежилом объекте.
  3. Одна из сторон намерена изменить условия договора, а вторая не согласная с ними. Тогда к изменению или расторжению сделки может быть подключена третья сторона – суд, но только в том случае, если другой стороной были грубо нарушены условия текущего договора.

Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно с помощью отправки заказного письма или телеграммы, а также личного информирования второй стороны о желании расторгнуть договор. Судебное постановление в таком случае не выносится, а стороны просто прекращают свое сотрудничество.

Пролонгация

Срок действия договора имеет большое значение при его заключении. Законом предусмотрены 3 типа договора:

  • бессрочный: не требует пролонгации;
  • срочный со сроком действия до года;
  • срочный со сроком действия более года.

Срочные договора могут пролонгироваться автоматически при внесении в договор определенного пункта. Он может звучать так: «В том случае, если ни одна из сторон по истечении договора не заявила о своем намерении завершить сотрудничество, договор считается пролонгированным на тот же период».

Такая трактовка условий позволит избежать лишней бумажной волокиты по перезаключению соглашений.

ВНИМАНИЕ: Если такой пометки в договоре нет, при желании продлить договор одна из сторон направляет второй уведомление о своем намерении. Вторая сторона вправе отказаться или продолжить сотрудничество.

Договор, заключенный на неопределенный срок, не требует регистрации в госреестре, несмотря на то, что заключен на срок дольше года. Этот принцип прописан в ст. 651 ГК РФ – регистрации подлежат только срочные соглашения, заключенные на период более 1 года.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аренда нежилого помещения требует соблюдения множества нюансов – как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Важно соблюдать законность сделки и правильно составить договор: лучше, если в этом вам поможет профессиональный юрист.

Источник: http://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie

Ссылка на основную публикацию