Кадастровая оценка земель: государственная процедура, осуществляется на основе федерального закона; какие есть методические указания, технические рекомендации, а также каково нормативное обеспечение оценки по кадастровому номеру? — всё о недвижимости

Нормативно-правовая база государственной кадастровой оценки земель (в частности ГКОЗ СОД объединений)

Кадастровая оценка земель в Российской Федерации выполняется в соответствии с комплексом методических документов и специальным программным обеспечением, устанавливающих систему определения кадастровой стоимости, основанную на методах массовой оценки и имеющую свои особенности.

Данные методические рекомендации устанавливаются в соответствии с классификацией земель по различному целевому назначению и виду функционального использования.

Анализ нормативно-правовой базы представлен в виде «пирамиды» (от общего к частному), в основе которой лежит анализ непосредственно правового обеспечения кадастровой оценки земель с последующим разветвлением в виде анализа по источникам проведения оценки для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее СОД).

Нормативно-правовая база создана для выполнения всех тех задач ГКО, что поставлены для достижения главных целей при осуществлении данного мероприятия, т.е. пополнение и создание единой системы для налогообложения всей недвижимости РФ, сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

Из этого следует, что основными задачами специального законодательства, регулирующего вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, должны стать:

· создание особых правовых требований к кадастровой (массовой и основанной на стоимости) оценке;

· обеспечение координации между правовыми и административными аспектами оценки, оценкой и дальнейшим администрированием налогообложения;

· разграничение полномочий и обязанностей сторон, задействованных в процессе оценки;

· обеспечение межведомственного обмена информацией.

Разработанная и давно включенная в практику оценочной деятельности целостная система нормативного правового обеспечения включает в себя некоторые следующие документы:

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Комментарий: определяет основные требования к субъектам оценочной деятельности (оценщикам), уровню образования, стандартам, роль и полномочия саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и т.д [5].

2. Земельный кодекс Российской Федерации.

Комментарий: Статья 65 «Порядок исчисления и уплаты земельного налога»: устанавливается кадастровая стоимость земельного участка для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных земельным кодексом, федеральными законами [1].

Статья 66 «Оценка земли»: Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) [1].

3. Налоговый кодекс Российской Федерации.

Комментарий: Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ. Она представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения. В отношении региональных и местных налогов налоговая база и порядок ее определения устанавливаются НК РФ (ст. 53).

В отношении каждого земельного участка налоговая база определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п.1 ст. 391 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 393 налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год [2].

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»:

Комментарий: Определяет основные цели государственной кадастровой оценке земель (далее — ГКОЗ) и источники финансирования. Финансирование работ по ГКОЗ осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов Российской Федерации [3].

Источник: https://cyberpedia.su/1x6e57.html

Кадастровая оценка по-новому (Тевелева О.В.)

Дата размещения статьи: 26.11.2016

Налог на недвижимость существует в большинстве стран мира. Исключением являются Хорватия, Мальта, Монако, Каймановы острова, Доминикана, Острова Теркс и Кайкос, Острова Кука и Фиджи, Сейшельские острова, Шри-Ланка и некоторые страны Ближнего Востока: Бахрейн, Оман, Катар, Израиль, Кувейт, Саудовская Аравия, ОАЭ.

В разных странах расчет налога проводится различными способами. В одних странах, например в Китае, налог на недвижимость взимается со стоимости покупки, в других начисление налога осуществляется от инвентаризационной или кадастровой стоимости.

Налог на недвижимость наиболее часто рассчитывается одним из трех способов:1) по прогрессивной шкале;2) в расчете на квадратный метр;3) по фиксированной ставке, установленной муниципалитетами. Налоговые ставки могут быть постоянными, а могут меняться со временем.Налог на недвижимость чаще всего является местным налогом, то есть за счет него пополняется местный бюджет.

Так, для Австралии и Канады характерно пополнение местного бюджета на 80 процентов за счет этого налога на недвижимость, для США — на 70, для Великобритании — на 90, в Германии — на 80, в Дании — на 73, в Швеции — на 69, во Франции — на 52, в США — от 10 до 70 процентов в зависимости от штата.

За счет поступлений налога на имущество местные власти обычно финансируют расходы, связанные с жизнеобеспечением человека, жилищно-коммунальным хозяйством, решают задачи социально-экономического развития территорий.

В настоящее время в России предпринимается попытка пополнять местные бюджеты не более чем на 20 процентов, тем не менее введение налога на недвижимость создает большую социальную напряженность. Это вполне оправданно. Проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее острых дискуссионных тем и всегда находятся в центре внимания граждан и государства.

Некоторую роль в создании социального напряжения играют и исторически сложившиеся традиции и привычки. В России все еще не принято задумываться о налоговой составляющей во время приобретения объектов недвижимости.

Долгое время этот налог рассчитывался исходя из остаточной балансовой стоимости для юридических лиц и от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости для физических лиц. Напомним, что остаточная балансовая стоимость является стоимостью приобретения объекта недвижимости и подлежит ежегодному уменьшению на величину амортизации.

Инвентаризационная стоимость на объекты недвижимости физических лиц определялась в конце 1990-х годов в ходе приватизации. Эти базы для начисления налогов абсолютно не связаны с рыночной стоимостью, а налог на недвижимость всегда был ничтожно мал.Реформа в области налогообложения недвижимости оказалась довольно болезненной, несмотря на то что очень долго готовилась.

Изначально поменялась концепция управления земельными ресурсами. По заявлению Президента Российской Федерации, действующая система землепользования устарела, необходимо создать «прозрачную и удобную для бизнеса и граждан модель» . Так, налог на недвижимость стал рассматриваться в том числе и как налог, оказывающий воздействие на экономическую деятельность налогоплательщиков.

Налог на недвижимость не только должен иметь фискальную функцию, но и обязан инициировать условия для рационального использования земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений. Иными словами, землей должен пользоваться «эффективный» собственник. Если же собственник не может быть эффективным, он должен иметь экономический стимул для того, чтобы избавиться от ресурса, которым он не пользуется. Это важно, в том числе с позиции продовольственной безопасности. Нельзя, например, допускать, чтобы земли сельскохозяйственного назначения простаивали и «ждали» изменений на рынке земли, чтобы быть спекулятивным образом реализованными.———————————

Заседание Президиума Государственного совета Российской Федерации от 9 октября 2012 года. URL: http://kremlin.ru/events/president/news/16618.

С позиции экономического смысла налог на недвижимость должен определяться на основании рыночной стоимости. По сути, это налог на состояние, богатство. Но определение рыночной стоимости для всех объектов недвижимости — это процедура сложная, дорогостоящая, поэтому для налогообложения используется стоимость, близкая к рыночной, — кадастровая стоимость. Это близкие, но не идентичные стоимости.

Рыночная стоимость определяется индивидуальным образом, с учетом всех характеристик, присущих оцениваемому объекту недвижимости. Кадастровая же стоимость является расчетной и определяется методами массовой оценки, без учета каких-либо индивидуальных особенностей. В повседневной жизни каждый из нас пользуется «приблизительной» оценкой.

Например, расстояние между концами растянутых пальцев руки — большого и указательного, равно примерно 18 сантиметрам. Это древнерусская мера длины, которая называлась пядью. Таким инструментом воспользоваться можно — не очень точно, но практично.

А если есть необходимость, то измерение можно всегда уточнить с применением более точных инструментов: рулетки, линейки, штангенциркуля, длинномера и даже электронного микроскопа. Различные методы «измерения» стоимости дают разный итоговый результат.Предоставленная налогоплательщикам возможность оспаривать кадастровую стоимость стала активно использоваться.

Возникли сразу две волны недовольства:1) граждане были недовольны фактом появления налогов, а необходимость оспаривания расценивалась как посягательство на их доходы и свободное время;2) муниципалитеты были недовольны тем, что граждане через суды и институт оспаривания снижают поступления налогов в бюджет и тем самым перечеркивают существующие финансовые планы.

Читайте также:  Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве? - всё о недвижимости

Накал эмоций, недовольства был и есть сильнейший. Но значит ли это, что оценщики оценивали как-то «не так»?Ответ на этот вопрос требует некоторых комментариев и разъяснений, которые не всегда очевидны для граждан, не знакомых с принципами оценочной деятельности.

Итак, до недавнего времени массовая оценка выполнялась независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), федеральными стандартам оценки и методическими рекомендациями, разработанными саморегулируемыми организациями (далее также — СРО).

Деятельность оценщиков и порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были подробно регламентированы. В связи с этим говорить о том, что имели место нарушения, не совсем справедливо.

Министерством экономического развития Российской Федерации (далее — Минэкономразвития России) как федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять функции по нормативному правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проводить кадастровый учет и кадастровую деятельность, были разработаны и приняты всевозможные методики государственной кадастровой оценки земель различного функционального назначения. В этих документах подробно описываются способы и методы установления кадастровой стоимости земельных участков в целях налогообложения. После проведения независимой кадастровой оценки и составления отчета об определении кадастровой стоимости проходила обязательная экспертиза этого отчета в саморегулируемой организации. Эксперты СРО в обязательном порядке сдавали дополнительные экзамены. Также они несли ответственность за результаты кадастровой оценки. Иначе говоря, кадастровая оценка в обязательном порядке имела двойной контроль, выполнялась и контролировалась независимыми оценщиками.Сейчас такой порядок определения кадастровой стоимости остался в прошлом. 3 мая 2016 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен законопроект N 1060652-6 «О государственной кадастровой оценке», 22 июня 2016 года законопроект принят Государственной Думой, 29 июня 2016 года одобрен Советом Федерации и 3 июля 2016 года подписан Президентом Российской Федерации (далее — Закон о кадастровой оценке). Пожалуй, главным нововведением этого Закона является передача полномочий независимых оценщиков государственным бюджетным учреждениям. В настоящее время все еще существует подогреваемая средствами массовой информации иллюзия, что государственные оценщики будут оценивать лучше. На самом деле это не так.Следует отметить, что любая оценка, в том числе оценка стоимости недвижимости, имеет определенную погрешность в силу того, что объекты недвижимости малоликвидны и имеют высокий диапазон колебания цен, который зависит от множества факторов. При определении кадастровой стоимости эта погрешность еще больше в силу того, что стоимость рассчитывается методами массовой оценки. Для понимания позволим себе упомянуть еще одну метафору. Попробуйте определить стоимость дачной тачки. В одном магазине стоимость одна, во втором — другая, в третьем — третья. А в «среднеарифметическом» мы получаем уже четвертую стоимость, которая не совпадает с тремя первыми. Это рыночная оценка. В кадастровой оценке мы определяем стоимость тачки «укрупненно», то есть исходя из объема емкости, в которой перевозят груз. Чем больше объем, тем дороже тачка. Но эта оценка очень приблизительная.Статьей 24 Закона об оценочной деятельности была предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами в случае, если полученные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Результаты определения кадастровой стоимости могли быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости посредством подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Вообще, слово «оспаривать» в этом случае выбрано не совсем верно. Для граждан оно имеет некий негативный оттенок. В отношении кадастровой оценки нам более подходит слово «уточнение» или «пересмотр».Термин «оспаривание» остается и в новом Законе. Как и прежде, оспорить результаты кадастровой оценки можно в суде или в комиссии по оспариванию. Согласно Закону о кадастровой оценке комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации. Очевидно, что у субъекта нет интереса создавать комиссию, то есть создавать дополнительный повод для снижения налогооблагаемой базы. Вероятно, в большинстве субъектов таких комиссий не будет. А значит, процедуры оспаривания будут переноситься в суд. Процесс оспаривания, вероятно, будет более дорогим и трудоемким.Для решения вопроса оспаривания в суде может быть назначена судебная оценочная экспертиза, в ходе которой приглашенные эксперты проводят оценку стоимости и высказывают мнения относительно прочих вопросов суда. Обратим внимание на то, что судебные эксперты оценщиками могут и не быть. Контроль со стороны СРО, дополнительные требования к образованию и квалификации новый Закон не предполагает.Возникает еще один вопрос — ответственность специалистов. Если ранее при определении кадастровой стоимости независимым оценщиком имущественную ответственность несли и оценщик, и эксперт СРО, осуществляющий проверку отчета, то теперь ответственность только административная, в рамках выполнения должностных полномочий.О результатах проведения оценки бюджетное учреждение будет отчитываться перед уполномоченным органом соответствующего региона. То есть возникает конфликт интересов на законодательном уровне. Субъект Российской Федерации является заказчиком работ по кадастровой оценке. Он же создает полностью подконтрольное государственное бюджетное учреждение по кадастровой оценке. Таким образом, создаются все условия для административного давления на специалистов, которые будут определять кадастровую стоимость.По оценке авторов законопроекта, передача полномочий позволит «повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости при государственной кадастровой оценке». Это утверждение заслуживает отдельного внимания. Повысить качество оценки возможно, если оценку проводят специалисты более высокой квалификации либо если они используют более совершенную методологию.Требования к специалистам бюджетных учреждений указаны в Законе о кадастровой оценке. Работники бюджетного учреждения должны:1) иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в областях, перечень которых устанавливается органом, осуществляющим функции по нормативному правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки;2) не иметь непогашенной или неснятой судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.То есть требования, чтобы специалист имел оценочное образование, в Законе нет. Какие требования введет Минэкономразвития России к таким специалистам, в принципе, неясно. Возможно, такими специалистами станут сотрудники БТИ, увы, не знакомые с лучшими оценочными практиками.Далее — вопрос о методологии. В статье 4 Закона о кадастровой оценке указано, что «государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур проведения государственной кадастровой оценки на каждом этапе их проведения и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости». Здесь «единство методологии» означает, что будет применяться какая-то единая универсальная формула, включающая множество ценообразующих параметров. Параметры определяются по документам кадастрового учета и «вставляются» в формулу. Ничего нового здесь придумать нельзя. Это массовая оценка. Все не так радужно и в отношении актуализации сведений для определения кадастровой стоимости. Нигде не сказано, что это данные о рынке или тенденциях ценообразования. Вероятно, под «актуализацией» понимается обновление сведений о данных кадастрового учета. Что такое «независимость» и «открытость», нам еще предстоит узнать.При проведении кадастровой оценки независимыми оценщиками большинство проблем было связано с предоставлением недостоверной информации властями. Теперь власти будут проводить оценку стоимости сами. Какие-либо стимулы для перепроверки или исправления исходных данных, хранящихся в документах кадастра, отсутствуют. Оценщики, занимающиеся сегодня кадастровой оценкой и потерявшие работу в частных компаниях, найдут новую работу. Услуга оценщика, перешедшего из частного бизнеса на государственную должность (а других у нас нет), станет еще менее прозрачной.Каких-либо предпосылок сделать кадастровую оценку на более совершенном, качественном уровне в анализируемом Законе нет. Есть конфликт интересов, создающий повод для того, чтобы создать гражданам и организациям необходимые препятствия для процедуры оспаривания. Налоги на недвижимость, конечно, не будут уменьшаться — муниципалитеты заинтересованы в наполнении бюджетов. Конфликтных и острых дискуссионных тем станет больше. Наблюдающееся сейчас ликование по поводу передачи кадастровой оценки государственным оценщикам быстро пройдет.Передача полномочий государственным бюджетным учреждениям по определению кадастровой стоимости не может решить и не решит существующие проблемы. Конфликт между государством и налогоплательщиками будет нарастать, и через некоторое время понадобится вносить дополнительные изменения в существующее законодательство .———————————

При подготовке статьи также были использованы материалы [5 — 7].

Литература и информационные источники

1. Заседание Президиума Государственного совета Российской Федерации от 9 октября 2012 года. http://kremlin.ru/events/president/news/16618.2. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».3. Проект Федерального закона N 1060652-6 «О государственной кадастровой оценке».4.

Читайте также:  Реструктуризация долга по жкх: как списывается трехлетняя задолженность и образец договора по списанию долгов, а так же через какое время возможно осуществить данную процедуру и что это такое - всё о недвижимости

Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».5. Рекомендации Общественной палаты Российской Федерации по итогам общественных слушаний по теме «Пути совершенствования законодательного регулирования в области кадастровой оценки», проходивших 8 октября 2015 года в Москве.6. Каминский А.В.

Справедливые налоги на недвижимость под вопросом? // Экономические стратегии. 2016. N 3.

Источник: http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/21552

Кадастровая оценка земли

Перейти к следующей статье

Проводимая в России с 1999 года оценка кадастровой стоимости земли придала мощный импульс развитию земельного рынка. Превращенные в товар земельные участки вовлекаются в рыночный оборот.

Их собственники могут чувствовать себя комфортно, если существует понятный механизм формирования цены участков.

Кроме того, на институт кадастровой стоимости земли (а в будущем и другой недвижимости) опирается система налогообложения.

Когда рынок земли только зарождался, а механизм формирования рыночных цен еще не сложился, использовалось понятие «нормативная стоимость» земельных участков. Затем на смену нормативной пришла кадастровая стоимость. Даже при наличии рыночной стоимости в целом ряде случаев нужно знать кадастровую стоимость (а, значит, необходимо проведение кадастровой оценки земель).

Например:

  • при переходе государственных земель в частную собственность (кроме реализации земельных участков на аукционах);
  • когда устанавливается общедолевая собственность на земельные участки, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • при налогообложении или кредитовании.

Налоги и государственная кадастровая оценка земельных участков и иного недвижимого имущества

Важнейшая сфера использования кадастровых цен ─ налогообложение. Проведение государственной кадастровой оценки земель ─ обязательное условие эффективного налогообложения. В настоящее время земельный налог служит важным источником доходов для органов местного самоуправления.

Соответствующим образом организованное налогообложение не только способствует наполнению бюджета, но и стимулирует рациональное использование земельных ресурсов, в т. ч.

экономически целесообразную застройку территорий, а также служит базой для определения арендных платежей и обоснования инвестиционных проектов.

К 2018 году по всей России вместо двух сегодняшних отдельных налогов ─ на имущество и земельного — должен быть введен единый налог на недвижимость. Базис для его исчисления ─ кадастровая стоимость недвижимости.

Сейчас налог на недвижимое имущество кроме земельных участков (для их налогообложения кадастровая стоимость используется уже сегодня) рассчитывается по т.н. «стоимости БТИ» или инвентаризационной стоимости.

(Инвентаризационная стоимость ─ сумма средств, необходимая для возведения аналогичного объекта на текущий момент времени). В 2018-м инвентаризационную стоимость заменит кадастровая.

А значит, кадастровая оценка квартиры, кадастровая оценка дома и любого другого объекта недвижимости приобретает государственное значение, поскольку кадастровая оценка будет определять размеры единого налога на недвижимость.

Кадастровая оценка имущества, заказчиком которой выступил Росреестр, завершилась к 1 января 2013 г. Была оценена вся (70 миллионов объектов капитального строительства) недвижимость на территории России.

Государственная кадастровая оценка. Алгоритм действий

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка (земель в т. ч.) является совокупностью действий, включающих следующие составляющие:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
  • внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ.

С 1 января 2013 года именно органы власти субъектов РФ, а не Росреестр, выступают заказчиком проведения кадастровой оценки, принимают и оплачивают результаты, выбирают оценщиков.

Задача Росреестра ─ вести фонд данных кадастровой оценки, формировать перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, создавать комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и обеспечивать их деятельность.

Периодичность государственной кадастровой оценки ─ не реже чем один раз в течение пяти лет. Государственная кадастровая оценка в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург) проводится не чаще, чем один раз в течение двух лет.

Органы власти регионов вправе принимать решения о проведении государственной кадастровой оценки по необходимости, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок. В России периодичность проведения кадастровой оценки примерно такая же в Нидерландах и Дании (один раз в четыре года); Финляндии, Франции и Швеции (один раз в пять-шесть лет).

Реже (один раз в восемь-двадцать лет) проводится оценка (переоценка) недвижимости в Австрии, Бельгии, Италии, Испании.

Основную ответственность за проведение кадастровой оценки недвижимости несут государственные органы власти. В Австрии, Дании и Германии ─ это налоговые органы. В Бельгии, Франции, Италии, Испании, Швеции ─ специальные органы по управлению земельными ресурсами. Кроме того, могут быть задействованы бюро по оценке, исследовательские институты, муниципалитеты.

Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится в отношении объектов, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Если задание на оценку составляется с целью определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень этих объектов.

Перечень формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и включает содержащиеся в ГКН количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки.

Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки

Привлечение для проведения работ по определению кадастровой стоимости осуществляется на конкурсной основе. К этой деятельности допускаются лица, отвечающие следующим условиям:

  • имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд») с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • при наличии у исполнителя работ договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления оценочной деятельности.

Что такое кадастровая стоимость. Оценка кадастровой стоимости недвижимости

При осуществлении оценочной деятельности различают следующие виды стоимости объекта оценки: рыночную, инвестиционную, ликвидационную, кадастровую.

В Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 3 «Понятие оценочной деятельности» определено: «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости».

В Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» сказано следующее: «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки».

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Объекты государственной кадастровой оценки ─ это объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Методика кадастровой оценки земель. Массовая оценка недвижимости

Массовая оценка недвижимости ─ процесс определения ее стоимости посредством группирования объектов оценки, имеющих схожие параметры, с использованием математических и иных методов моделирования.

Система массовой оценки объектов недвижимости, основанная на рыночной стоимости, применяется, по меньшей мере, с XIX столетия. В числе ее родоначальников Бельгия, Великобритания, Германия, Швейцария. Такой подход позволяет рассчитать максимально приближенную к рыночной стоимость объекта недвижимого имущества.

Преимущество массовой оценки – быстрота. За короткий срок можно оценить значительное количество объектов недвижимости с относительно высоким качеством результатов.

Хотя в разных странах приняты собственные стандарты оценки недвижимости, их объединяет общая концепция, заключающаяся в том, что кадастровая стоимость должна определяться на основе рыночной стоимости недвижимого имущества (земли).

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает несколько этапов. Начальный – сбор и анализ достаточной и достоверной рыночной информации и обоснование выбора модели оценки кадастровой стоимости.

В своей работе оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, сведения из землеустроительной документации, базы данных организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований.

Читайте также:  Аттестация руководителя управляющей компании жкх: образец должностной инструкции начальника пто и лидера участка, обязанности председателя или главы, где обучаются на управляющего жилищно коммунального хозяйства - всё о недвижимости

Определяются ценообразующие факторы объектов оценки и собираются сведения о них. Другие этапы: построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости и составление отчета.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости должен быть обоснован.

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

При наличии достаточной информации о ценах сделок по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Земельный участок ─ застроенный и пустой

Развитие земельно-кадастровых отношений в России привело к трансформированию земельного кадастра в кадастр недвижимости, содержащий сведения не только о земельных участках, но и неразрывно связанных с ними объектах капитального строительства.

В большинстве стран мира предпочтение отдается комплексной оценке земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства.

Многие российские эксперты считают, такой взгляд на кадастровую оценку земли продуктивнее, чем принятый в современной России (а также в Австрии, Белоруссии, Грузии, Эстонии) подход, когда государственная кадастровая оценка земельных участков и государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (объектов капитального строительства) проводятся отдельно.

И все-таки говорить об их полной независимости друг от друга не приходится. Кадастровая оценка застроенных земельных участков при отсутствии установленного вида разрешенного использования производится исходя из назначения объектов недвижимости, расположенных в пределах этих участков.

Если выполняется кадастровая оценка участка, не имеющего строений, при отсутствии установленного вида разрешенного использования, принимается вид, способный обеспечить такому земельному участку наибольшую рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Составление и экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев со дня заключения договора на проведение кадастровой оценки. Отчет составляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа.

Отчет направляется в саморегулируемую организацию (СРО) оценщиков, членами которой являются специалисты, определяющие кадастровую стоимость.

Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в т. ч. повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, в течение тридцати рабочих дней со дня предоставления отчета в эту СРО.

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Результаты кадастровой оценки (земель и иных объектов недвижимости) должны быть утверждены. В течение двадцати рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ должен принять акт об утверждении содержащихся в таком отчете данных, означающий утверждение результатов кадастровой оценки. Акт вступает в силу после официального опубликования.

В течение трех рабочих дней копию акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Оспаривание кадастровой оценки земельного участка

Результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (в т.ч. результаты государственной кадастровой оценки земель) не всегда удовлетворяют заказчика. Выполненная с погрешностью оценка кадастровой стоимости земельного участка приводит к несправедливому налогообложению.

Это заставляет оспаривать достоверность величины стоимости объекта кадастровой оценки, что мешает финансированию местных бюджетов муниципальных образований Российской Федерации. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 29. 07.

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Зарубежный опыт доказывает, что оспаривание кадастровой оценки теряет свою актуальность при своевременном информировании о результатах кадастровой оценки путем направления соответствующих уведомлений владельцам недвижимости, как на этапе проведения оценочных работ, так и по их окончании.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов опирается на соответствующую нормативную базу, включающую в т. ч.

следующие нормативные акты: Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г.

№ 316 и Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39.

При кадастровой оценке земель населенных пунктов принимается во внимание комплекс различных факторов:

  • расстояние до центральной части города;
  • обеспечение централизованной инженерной инфраструктурой и благоустройство; 
  • ценность исторической застройки и ландшафта; наличие и состояние рекреационных территорий;
  • развитость культурно-бытовой сферы, уровень социальной и транспортной инфраструктуры;
  • санитарные и климатические условия (близость промышленных предприятий, наличие автомагистралей, роза ветров – благоприятная или нет с точки зрения воздействия на состояние воздушного бассейна);
  • инженерно-геологические условия и влияние природных (наличие болот, например) и антропогенных факторов на объекты капитального строительства;
  • состояние окружающей среды.

Проведение анализа спроса земельных участков на рынке зависит от разрешенного использования этих земельных участков.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Министерства экономического развития от 01.07.2005 № 145.

Для земель сельскохозяйственного назначения кадастровая стоимость измеряется капитализированным расчетным рентным доходом.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка – умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам.

Источник: http://zakadom.ru/kadastrovaya_ocenka_zemli

Утверждены рекомендации к кадастровой оценке

Министерство экономического развития разработало и утвердило методические указания по государственной кадастровой оценке.

Бизнесмены должны знать, что теперь оценщикам для установления кадастровой стоимости недвижимости потребуется информация о рынке недвижимости: уровень и динамика цен, а также особенности кредитования в конкретном районе.

Документ уже официально опубликован, на практике его начнут применять уже в ближайшее время.

Минэкономразвития России опубликовало приказ от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Документ зарегистрирован Минюстом, он насчитывает 144 страницы и его подготовкой чиновники занимались несколько месяцев. Теперь именно на основании этой методички уполномоченные организации будут устанавливать кадастровую стоимость недвижимости:

  • участков земли;
  • объектов капитального;
  • объектов незавершенного строительства.

К таким организациям, в частности, относятся бюджетные учреждения, проводящие кадастровую оценку. Методические указания разработаны после принятия нового Федерального закона, согласно которому оценивать землю теперь могут только государственные службы.

Такие организации должны использовать специальные методы оценки: массовые или индивидуальные, в зависимости от характеристик объекта недвижимости. При проведении оценки обязательно учитывается обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, степень освоения прилегающих к участку земель, рельеф.

В обязательном порядке теперь оценщики должны получать и учитывать информацию о рынке недвижимости: уровень и динамику цен, особенности кредитования в районе объекта.

Стоимость, определенная оценщиками, не может быть больше рыночной стоимости. При этом все ценообразующие факторы чиновники разделили на три типа:

  • факторы внешней среды;
  • характеристика непосредственного окружения и сегмента рынка;
  • характеристика самого объекта.

От кадастровой стоимости объекта недвижимости или земельного участка зависит размер имущественного налога, который должен платить владелец. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка или объекта недвижимости как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, за который исчисляется налог.

Если владелец помещения или земли считает, что она завышена, кадастровую стоимость можно оспорить. В случае, если суд вынесет решение в пользу владельца, он может рассчитывать на перерасчет налога.

Таких исков об оспаривании кадастровой стоимости в суды поступает очень много, поэтому чиновники решили взять процесс оценки под жесткий контроль.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Мы расскажем о последних новостях и публикациях. Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

Подписаться

e-mail рассылка

Подпишитесь на новости для юриста!

Раз в неделю мы будем отправлять самые важные статьи вам на электронную почту

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

Источник: http://ppt.ru/news/139284

Ссылка на основную публикацию