Как осуществляется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости? — всё о недвижимости

Оценка рыночной стоимости

Обновление: 20 октября 2017 г.

В отечественной практике взаимоотношений сторон гражданского оборота существенное значение отводится определению действительной стоимости тех или иных вещей или же прав требований.

Среди всех возможных вариантов анализа наиболее часто встречается определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Данное обстоятельство обусловлено как повсеместной передачей таких вещей в залог, так и необходимостью уплаты имущественных налогов.

Принципы определения рыночной цены

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что рыночной стоимостью является максимально вероятная продажная цена имущества в условиях открытого рынка и конкуренции.

Согласно же ст. 5 указанного выше акта нормотворчества оценка рыночной стоимости может производиться в отношении недвижимых вещей.

Вне зависимости от предмета, показатели которого определяются специалистом, соответствующее исследование проводится на основании договора, который обязательно должен содержать следующие сведения:

  • цель оценки;
  • вид показателя, подлежащего расчету;
  • описание недвижимости, рыночная стоимость которой рассчитывается;
  • размер вознаграждения, выплачиваемого оценщику;
  • момент определения рыночной цены;
  • информация о страховании ответственности специалиста;
  • название СРО, в которой состоит эксперт;
  • перечень стандартов, которыми руководствуется исполнитель;
  • информация и обстоятельства наступления дополнительной ответственности оценщика;
  • если стороной соглашения является организация, от имени которой работает эксперт, то в договоре надо указать информацию о страховании ответственности такого юрлица.

Для признания законным отчета об определении рыночной стоимости в соглашении надо сделать отметку о независимости организации-оценщика.

Если исполнителем работ является предприятие, то в договоре необходимо указать поименный перечень тех экспертов, которые будут производить расчеты.

Указанные выше предписания применяются как к случаям определения цены недвижимых и движимых вещей, прав требования, так и при расчете рыночной стоимости акций, облигаций, векселей, иного имущества.

Оценка недвижимости

Частью 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ установлено, что требования к конкретной оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов.

Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия или оценке иного имущества.

Любые мероприятия по определению цены анализируемого здания, строения, помещения или земельного участка должны начинаться только после составления задания на оценку.

В процессе выполнения работ по определению стоимостных показателей недвижимости эксперт может руководствоваться:

  • сравнительным подходом;
  • доходным методом;
  • затратным способом.

Вне зависимости от применяемого алгоритма исследования задачей оценки может быть определение рыночной стоимости недвижимости или установление кадастровой, ликвидационной, инвестиционной цены.

Следует подчеркнуть, что каждый специалист самостоятельно определяет:

  • подход к выполнению работ;
  • применяемые методы;
  • объем проводимых исследований.

Экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия или физического лица заканчивается составлением отчета оценщика. Итоговый документ содержит указание на рыночную цену исследуемого объекта, а также может отражать стоимостной диапазон, в границах которого могут находиться искомые значения.

Кроме того, итоговый документ должен содержать формулу расчета рыночной стоимости. Облигации, акции, иное имущество и права, являющиеся предметом экспертизы, оцениваются по аналогичным правилам и принципам.

Также читайте:

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс. Дзен

Источник: http://GlavKniga.ru/situations/s505288

Оценка рыночной стоимости недвижимости (4)

Сохрани ссылку в одной из сетей:

КУРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ

Реферат на тему:

«Оценка рыночной стоимости недвижимости»

Подготовила:

студент гр. 0604-46

Дробышева А.П.

Проверила:

Пугач С. П.

Курск 2011

Содержание

Введение

  1. Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость………………………………………………………………….7

  2. Нормативно-правовое регулирование…………………………….……11

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [1].

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности[6].

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости» [1].

Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[7]

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную.

Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу.

Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог.

Читайте также:  Должностная инструкция дворника в тсж, а также образец трудового договора для работы с ним - всё о недвижимости

Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки — самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал.

Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи.

Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования.

Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами.

Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости.

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала.

Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье.

Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

1. Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов.

Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

— макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

Читайте также:  Завещание на квартиру: особенности составления - всё о недвижимости

— микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

— массированная реклама;

— инфляционные ожидания;

— симпатии;

— осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

— местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

— архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

— состояние объекта недвижимости;

— наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

— экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

— количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

— объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

— престижность района;

— экологическая обстановка в районе;

— транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

— социальная однородность дома;

— характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

— юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства.

В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты.

Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

Источник: https://works.doklad.ru/view/K9NqB0L46HM.html

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости?

  Для того, чтобы вы могли выгодно продать или купить квартиру или дом, вам, в первую очередь, необходимо знать среднюю стоимость аналогичного имущества.

Всем известно, что покупатель всегда ищет жилье подешевле, а продавец пытается продать подороже – чтобы уравнять отношения данных категорий граждан и не допускать резких скачков цен на жилое имущество, существует такое понятие, как оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

В «Федеральных стандартах оценки (ФСО № 2), утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 255, указано, что рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена её продажи.

Стоимость определяется в результате рыночной оценки объекта – такого оценивания имущества, которое учитывает его основные особенности и характеристики, влияющие на его конечную цену. Наибольшее значение имеют:

  • район расположения, окружающая инфраструктура, близость к местам остановок общественного транспорта;
  • этаж, планировка, площадь, вид из окна;
  • год постройки, материал, используемый при строительстве;
  • существующие обременения (залог, долевая собственность, ипотека).

Когда требуется проведение оценки

В соответствии со ст.8 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятого 29.07.1998 г. установлены обстоятельства, когда рыночная оценка проводится в обязательном порядке. Это случаи:

  • приватизация или покупка гражданами недвижимости, принадлежащей государству; 
  • при приобретении имущества в ипотеку (требование об обязательности оценивания обычно устанавливает банк-кредитор); 
  • при покупке жилья семейными парами, составившими брачный контракт (в большинстве случаев, брачный договор оговаривает такое условие); 
  • при разделе имущества в случае развода, если имеются разногласия (например, при нежелании супругов поступать по схеме: тебе — машина, мне – квартира, а продажа жилья невозможна из-за того, что часть средств, затраченных на его покупку, компенсирована материнским капиталом, и, как следствие, объект находится в долевой собственности); 
  • при споре о сумме налога, если собственник жилого помещения с ним не согласен.

В остальных случаях оценивание проводится добровольно. Мы рекомендуем проводитьоценочную экспертизу в ситуациях, когда впоследствии может возникнуть спор относительно цены объекта, например, в случаях:

  • наследования имущества несколькими гражданами, особенно, если они конфликтуют между собой или часть из них не согласна с волей наследодателя; 
  • выкупе долей помещения у иных собственников – в целях установления ими реальной цены, которая не позволит вам приобретать жилье себе в убыток в сравнении с аналогичными помещениями, не находящимися в долевой собственности; 
  • передаче жилья в залог – для объективности суммы заложения; 
  • передаче объекта в доверительное управление (предоставление специалисту в области недвижимости или иному лицу права коммерческого использования объекта с последующей выплатой вам прибыли, а ему – процента от дохода или установленной суммы оплаты его труда) – для предотвращения разногласий относительно прибыли.

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Для проведения оценочной экспертизы объектов понадобятся:

  • гражданский паспорт; 
  • документы, подтверждающие права на имущество (свидетельство ГРП, договор, на основании которого вы владеете помещением); 
  • кадастровый или технический паспорт (различные оценщики требуют разные документы); 
  • фотографии всех оцениваемых помещений (кто будет фотографировать – решается по согласованию с исполнителем).

Определение стоимости объекта недвижимости – затратная процедура и её величина колеблется от 3 000 до 10 000 руб.

Читайте также:  Как правильно «дать жизнь» договору мены квартиры? - всё о недвижимости

– в зависимости от категории объекта (комната, квартира, дом с участком), поэтому большинство стремится к избеганию процедуры оценивания своей собственности.

Однако, мы считаем, что в течение нескольких лет в рамках нововведений в налоговом кодексе основная масса владельцев недвижимостью примет эту процедуру, как должное.

Взыскание стоимости услуг по оценке имущества

К нам обратился И. с вопросом, «можно ли взыскать с налогового органа стоимость услуги по оценке имущества, если проводить оценивание понадобилось в порядке оспаривания налога»: гражданину И. пришла квитанция с новым налогом, однако он посчитал, что сумма взыскания слишком велика. По его мнению, оценка имущества проведена не правильно.

И. оплатил квитанцию с налогом, однако, заказал у независимого специалиста услугу по определению рыночной стоимости его имущества, в результате которой была выведена ценность недвижимости – 2 млн. руб. Из суммы налога следовало, база налогообложения равняется 4 млн. руб.

Мы разъяснили И., что согласно пункту 2 ст. 15 Гражданского кодекса, подтверждение ошибки налоговой и причиненный в результате этого материальный ущерб дает ему право на взыскание расходов. Согласно ст. 35 Налогового кодекса, налоговиков можно привлечь к ответственности за убытки, причиненные гражданам, в том числе, в результате неправильного исчисления налога.

Для взыскания затраченных средств И. необходимо: в рамках досудебного решения вопроса, направить претензию в налоговую службу с указанием объективности требований и копиями всех документов, имеющих отношение к делу. Для И. это копии:

  • квитанции с уплатой налога;
  • результатов оценки с рыночной стоимостью имущества;
  • документов, подтверждающих права на недвижимость.

Налоговики обязаны рассмотреть претензию в течение месяца и дать письменный ответ. Если он будет отрицательным, И. необходимо подать иск в мировой суд по месту расположения ответчика (налоговой) с приложением документов, которые направлялись в рамках досудебного урегулирования, и уплатить пошлину (для И. это будет 400 руб. – так как цена иска менее 20 000 руб.).

В письменном отказе от выполнения требований, представители налоговой могут указать, что ответчиком следует считать Росреестр, так как оценка произведена ими, однако это не соответствует действительности: заказчиком работ являются налоговики.

Если они посчитают, что есть основания, то будут самостоятельно в судебном порядке взыскивать уплаченные вам средства с Росреестра.

Источник: http://xranitelochaga.ru/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Оценка недвижимости

Оценка по определению стоимости недвижимости необходима для:

  • — страховании имущества;
  • — для установления кадастровой стоимости в размере рыночной;
  • — определении ставки аренды недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, помещения, квартиры и пр.);
  • — внесение имущественных взносов в уставный капитал;
  • — переоценка основных средств;
  • — дарения;
  • — разработке бизнес проектов, которые требуют привлечения инвесторов;
  • — совершения сделки продажи либо покупки недвижимости;
  • — конфликтах, которые связаны с правами на имущество (раздел имущества);
  • — оценка для Департамента имущества г. Москвы (ДГИ);
  • — решения спора по имуществу в судебной инстанции (Арбитражные суды, Арбитражные апелляционные суды, Мировые суды);
  • — получения субсидии;
  • — предоставлении Отчета нотариусу, с целью вступления в наследство;
  • — передачи недвижимости в залог (ипотечный кредит);
  • — определения размеров арендной ставки.

В отношении каких объектов можно проводить эту процедуру?

  • 1. Производственные комплексы, здания, имеющие социальное, культурное либо промышленное предназначение, помещения, АЗС, лагеря, тур. базы.
  • 2. Квартиры, комнаты, дома или иные помещения предназначенные для проживания.
  • 3. Складские, офисные и производственные помещения.
  • 4. Объекты незавершенного строительства, включая законсервированные проекты.
  • 5. Многолетние виды насаждений – парки, скверы, освоенные владельцами садовые и дачные территории, относящиеся к соответствующим товариществам, земельные участки.
  • 6. Оценка морских судов, летательных аппаратов.

Оценка стоимости недвижимости – это определение настоящей цены объекта. Она может значительно отличаться от стоимости озвученной покупателем либо продавцом. Помимо рыночной цены эта процедура дает возможность установить категории прав в отношении подобного имущества (аренда либо использование).

Нужна оценка недвижимости

Наша компания занимается оценкой стоимости объектов недвижимости с 2003 года.

У специалистов нашей компании имеются все необходимые документы, а именно: сертификаты, лицензии, аттестаты, страховые полисы.

Мы осуществляем оценку недвижимости, которая производится на основе законов и существующих стандартов для определения рыночной стоимости. Наши специалисты могут Вас проконсультировать по телефону о вероятной рыночной стоимости имущества.

Мы делаем оценку недвижимости в кратчайшие сроки!

Желаете узнать, сколько стоит Ваша недвижимость? Оцените её у нас!

Оценка объектов недвижимости в компании СТОК

Специалистами компании СТОК было оценено множество объектов коммерческой и жилой недвижимости в различных районах Москвы, Подмосковья и других городах России.

Среди постоянных клиентов — КТ «ДСК-1 и Компания», ОАО «ДСК-1», АКБ «РОСБАНК», ЗАО «Издательство Семь Дней», ОАО «Нефтяная компания НИКойл», ООО Агентство «Моя Семья», компания «Интеко», АН «ИНКОМ», группа компаний Риэлти Город», АЛОСА (алмазы России), ИКЕА, Морозовская детская городская клиническая больница, АО «1470 УМТО», Городская клиническая больница №29 им. Н.Э. Баумана, Нефтяная компания «Славнефть», Внешэкономбанк, ОАО Нефтяная компания «Лукойл», ООО «Ювелирный завод Адамант», ОАО «Объединенная Промышленная текстильная компания» и др.

Оценка недвижимости включает в себя:

После проведения оценки недвижимости нашими специалистами, Вы получаете на руки полновесный Отчет об оценке.

Сотрудники компании СТОК могут подготовить консультационные Заключения о стоимости имущества, стоимость таких услуг существенно ниже стоимости Отчета об оценке.

Источник: http://www.100K.ru/extent.html

Ссылка на основную публикацию