Концессия в сфере жкх: что это такое, каков порядок заключения концессионного соглашения, а также примеры объектов, допустимых для передачи в руки частных инвесторов — всё о недвижимости

Концессия в сфере ЖКХ: особенности, условия заключения соглашений

Слово концессия произошло от латинского «concessio», что в переводе означает — «уступка» или «разрешение». Это вид договора между частной компанией и государством о временной передаче в эксплуатацию предприятий, земельных участков.

Инвестор использует свои средства на возведение, модернизацию либо обслуживание, получает доход.

Концессия в сфере ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства)означает вовлечение частного сектора в управление зданиями или предоставление коммунальных услуг.

Понятие концессии в применении к ЖКХ

Такая форма партнерства государства и инвесторов, как концессия, практически отсутствовала в РФ два десятилетия назад. Но сейчас она стала распространенной, успешно реализуясь и в сфере ЖКХ. Внесенные средства идут на строительство, реконструкцию или использование объектов, временно (иногда бессрочно) переданных в частные руки. Партнеры государства при этом получают доход.

Считается, что концессионные соглашения оздоравливают сферу ЖКХ, обновляя ее посредством привлеченных финансов. Однако, объект находятся в государственной собственности, а доступа для иностранных инвесторов не имеется. По закону лишь компании от РФ могут вступить в государственно-частное партнерство (ГЧП). Концессия регулируется законодательством:

  • № 115-ФЗ, Федеральным законом «О концессионных соглашениях»;
  • Постановление Правительства РФ № 748 «Об утверждении типового концессионного соглашения».

Концессионный договор

Концессионная сдача объекта в коммунальной сфере производится при выполнении следующих условий.

  • Контракт должен быть долгосрочным.
  • Четко поставленные задачи, перечень обязательств с последующим выполнением.
  • Наличия верхней границы для инвестиции, выше которой инвестор не обязан вкладывать финансы.
  • Качество, надежность, эффективность по расходу энергии.
  • Наличие алгоритма по возврату потраченных инвестором средств (в случае отсутствия полного погашения к конечной дате договора).

Концессионное соглашение заключается в определенном порядке.

  • Инвестор по реконструкции жилищно — коммунального хозяйства выбирает объект. К примеру, котельная устраивает его по характеру, объему работ и вложений.
  • Необходимо заявить о намерении в местный орган власти.
  • Далее проводится конкурс по назначению партнеров или миссия возлагается по ст. 37 ФЗ «О концессионных соглашениях» на единственного инвестора без торгов.

Концессионный договор включает:

  • описание объекта соглашения, документация;
  • срок действия;
  • порядок концессионной оплаты, размер, периодичность взносов, форма платежа;
  • расчет по финансированию реконструкции или использования объекта;
  • досрочное расторжение — условия;
  • способы разрешения конфликтов;
  • гарантии от кредиторов;
  • дата, подписи и наименование сторон.

Преимущества и недостатки

Концессия в сфере ЖКХ выгодна обеим сторонам соглашения. К положительным для государства относятся следующие моменты.

  • Возможность улучшать объекты ЖКХ без бюджетных расходов.
  • Передача в концессию позволяет оставлять имущество в государственной или муниципальной собственности.
  • Концессионное партнерство предоставляет право наблюдения и контроля за хозяйствованием инвестора.
  • Можно консолидировать средства из разных источников.

На деле в подобных договорах есть следующие плохие стороны.

  • Государство софинансирует из регионального бюджета подготовку проекта в размере 20%.
  • Трудно найти инвестора, делающего значительные вложения. Чаще это малый бизнес.

Фонд поддержки

Для привлечения частных инвесторов и поддержки проектов создан Фонд реформирования сферы ЖКХ. Он содействует усилиям концессионеров, направленным на объекты небольших населенных пунктов.

Условия обеспечения следующие: в мероприятие вкладываются по 40% местный, региональный бюджеты, а также инвестор с долей от 20%. Предельная сумма помощи — 300 млн. рублей. Если соглашение не выполняется инвестором, формируется задолженность по отношению к Фонду.

В таком случае проект считают неудавшимся, причем концессионеров зачастую нельзя считать виновными.

Итоги и другие возможные проблемы

При сдаче объектов ЖКХ в концессию важно наличие официального оформления факта, что они находятся в государственной собственности. Нужен дополнительный документ об обременении, передаче права собственности на определенный срок.

Сложность может заключаться в отсутствии оформленного права владения, наличии долгов. Поэтому Правительство РФ продолжает регулировать проблемы на законодательном уровне.

Однако, объем успешных инвестиций по концессионным договорам имеет тенденцию к росту.

Концессия в сфере ЖКХ: особенности, условия заключения соглашений Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/kontsessiya-v-sfere-zhkh

Концессионные соглашения в сфере ЖКХ: примеры и назначение

Концессионные соглашения и другие формы партнерства государства и частного бизнеса в ЖКХ во многих случаях являются единственным способом реализации важных проектов в условиях нехватки бюджетных средств. В статье мы расскажем об основных формах ГЧП в ЖКХ и о регулирующем их законодательстве. Разберемся в том, зачем эти соглашения нужны каждой из сторон и приведем примеры последних запущенных концессий.

В сферах деятельности, касающихся обеспечения населения жизненно важными товарами и услугами, рыночные механизмы работы в чистом виде не являются наиболее предпочтительными. Один из таких примеров – жилищно-коммунальное хозяйство. В этой области активно распространяется практика государственно-частного партнерства.

Государство при реализации такой схемы сохраняет контроль над собственностью, а также получает инвестиции и опытных управленцев. Партнеры со стороны частного бизнеса могут начать зарабатывать с помощью передаваемой в их управление значительной материальной базы, получить которую иными способами невозможно.

Формы государственно-частного партнерства в сфере ЖКХ

Российское жилищно-коммунальное хозяйство нуждается в огромном объеме инвестиционных средств. Деньги нужны, в первую очередь, на обновление устаревшей и изношенной инфраструктуры. У бюджета таких финансовых ресурсов нет. В связи с этим главной целью ГЧП в ЖКХ является именно привлечение в отрасль частных инвестиций.

Государство предлагает разные варианты сотрудничества предпринимателям, которые заинтересованы в получении под свое управление систем тепло- и водоснабжения, электросетей и прочих объектов коммунальной инфраструктуры. У каждой формы взаимодействия есть свои особенности и риски, которым подвергаются обе стороны.

Государственно-частное партнерство строится на принятии каждой из сторон определенного объема обязательств. Государство в данном случае должно:

  • предоставить земельные участки и инфраструктурные объекты (если они будут реконструироваться);
  • передать частной компании право оказания ЖКУ, которое ранее монопольно принадлежало госструктурам;
  • поддерживать реализацию совместных проектов с помощью административного ресурса;
  • вкладывать определенные объемы бюджетных средств (по договоренности) или давать гарантии (в том числе, гарантировать рентабельность работы).

В набор обязательств со стороны частника обычно входит следующее:

  • инвестировать в работу и развитие предоставленного имущественного комплекса собственные средства. Инвестирование при этом должно быть проектным. Использовать взятые в банке кредиты и другие заемные ресурсы не следует. Проектное финансирование позволяет возвратить вложенные средства из прибыли – она начнет поступать после завершения проекта;
  • внедрять инновации, используя передовой мировой опыт и наработки;
  • эффективно вести управление переданным имуществом.

Существует несколько основных форм ГЧП, реализуемых в сфере ЖКХ.

  1. Концессионное соглашение.
  2. Контракт жизненного цикла.
  3. Сервисный контракт.
  4. Заключение договора на доверительное управление имуществом.
  5. Долгосрочное инвестиционное соглашение.

Рассмотрим наиболее часто реализуемые на практике варианты государственно-частного партнерства.

Что такое концессионное соглашение?

Договор концессии позволяет инвестору на основе заключенного контракта использовать в хозяйственных целях имущество, остающееся в государственной или муниципальной собственности. Соглашение предполагает, что частник:

  • регулярно выплачивает государству определенную сумму – концессионную плату;
  • инвестирует собственные средства в улучшение имеющегося имущества или создание новых объектов. Последние в дальнейшем будут переданы в государственную или муниципальную собственность;
  • получает средства, которые выплачивают пользователи созданного им имущества.

Заключение концессионного соглашения предполагает платное использование инфраструктурного объекта, и в то же время наличие коммерческой выгоды для компании, занимающейся его содержанием. Прибыль концессионера определяется количеством пользователей вверенного ему имущества.

Путем заключения договора концессии государство старается снять с себя расходы, связанные с эксплуатацией объектов жилищно-коммунального хозяйства – передача их в доверительное управление хорошо подходит для достижения этой цели.

Основные расходы, связанные с полученным имуществом, несет концессионер. В то же время часть их может возлагаться на собственника. Этот момент оговаривается отдельно и прописывается в соглашении.

Размер бюджетных вложений обычно известен заранее, например, еще при подготовке конкурса.

Полный перечень объектов, которые могут передаваться в управление по концессионному соглашению, указан в федеральном законе №115-ФЗ. Сюда входят самые разные сооружения:

  • транспортная инфраструктура;
  • коммунальные сети;
  • трубопроводы;
  • гидротехнические сооружения;
  • спортивные, медицинские, туристические и прочие объекты.

Размеры и форма оплаты со стороны концессионера могут быть различными. В законодательстве указаны следующие варианты расчета:

  • внесение в бюджет конкретной суммы единовременно или с определенной периодичностью;
  • передача собственнику доли получаемых доходов или части выпускающейся продукции;
  • передача государству по завершении договора концессии прав собственности на недвижимое и прочее имущество, созданное концессионером.

Упоминавшийся уже №115-ФЗ был принят в 2005 году. К настоящему времени концессионная модель ГЧП в ЖКХ все еще не получила повсеместного внедрения, поэтому государство продолжает продвигать эту схему сотрудничества. В числе основных причин медленного перехода к концессиям называется отсутствие квалифицированных специалистов, которые занимались бы данной работой на практике.

Однако примеры успешно работающих концессионных соглашений в сфере ЖКХ продолжают накапливаться, приведем несколько последних из таких договоренностей.

  1. В начале марта 2018 года было решено передать в концессию электротранспорт (трамваи) Саратова.
  2. До конца 2018 года запланирована передача сетей «Ижводоканала» (Ижевск) концессионеру.
  3. В Ростове в настоящий момент реализуется наиболее крупный в стране концессионный проект по благоустройству городской территории – он касается создания ростовской набережной.
  4. В Нижнем Тагиле готовится новая концессия по переработке мусора.
  5. В марте 2018 года иркутские власти планируют заключение концессионного соглашения на ремонт Дома быта, находящегося в аварийном состоянии.
Читайте также:  Образец претензии по договору аренды нежилого помещения и пример из судебной практики по взысканию платы за содержание коммерческого помещения - всё о недвижимости

Контракт жизненного цикла

Контракт жизненного цикла (КЖЦ) – заключающийся на длительный срок договор, при реализации которого возводятся различные инфраструктурные объекты.

Такие соглашения подписываются только в отношении проектов, имеющих большое значение для государства или муниципалитета. Контракт обычно заключается на 25-30 лет.

Этот срок равен нормативной продолжительности эксплуатации объекта, указывающейся в технических требованиях к нему.

Собственником построенного объекта становится государство, муниципалитет или организация, исполняющая его полномочия. В контракте жизненного цикла также прописывается, как именно властные органы занимаются контролем строительного процесса и последующей эксплуатации имущества.

Основные правила заключения и реализации КЖЦ записаны в правительственном постановлении №1087 от 28 ноября 2013 года. Подрядчик по такому контракту получает бюджетные средства на строительство. При этом он будет нести расходы на дальнейшую эксплуатацию, что делает его заинтересованным в повышении качества объекта.

Сервисный контракт

С помощью сервисных контрактов государство привлекает представителей частного бизнеса к проведению определенных работ и оказанию услуг. Выполнение договоров данного типа регулируется:

  • ГК РФ;
  • бюджетным законодательством;
  • законами о госзакупках.

Частники при подписании сервисных контрактов обычно принимают на себя обязательства, в рамках которых они:

  • занимаются содержанием зданий и городских территорий;
  • ведут бухгалтерский учет;
  • обслуживают различную технику.

Такие договоры часто заключаются на продолжительные сроки и могут подразумевать инвестирование в модернизацию обслуживаемого имущества.

Преимущество государственной стороны при заключении сервисного контракта заключается в получении услуг по фиксированной и невысокой стоимости. Занимающейся обслуживанием частной компании такой договор выгоден из-за приобретения на длительный срок постоянного заказчика, который не уйдет к конкурентам.

Источник: https://www.gkh.ru/article/101871-kontsessionnye-soglasheniya

Концессии в ЖКХ: почему муниципалитеты против частных инвесторов

То, что государство так долго и упорно продвигало в сфере ЖКХ, похоже, начинает обретать вполне реальные очертания. В жилищно-коммунальную отрасль пошли частные инвестиции.

Если до недавнего времени количество концессионных соглашений можно было по пальцам пересчитать, то в этом году отмечен качественный скачок.

На просторах российского ЖКХ полноценно работает уже 900 концессий! О проблемах государственно-частного партнерства в коммунальной сфере шел разговор на недавнем III Общероссийском форуме частных операторов коммунальной инфраструктуры.

Условия созданы, милости просим!

В ЖКХ, наконец, пришли частные деньги. В целом за счет механизма ГЧП в отрасль привлечено 183 млрд руб. А значит, как отметили участники форума, инвестор поверил в отрасль. Достигнут определенный прогресс и в формировании концессионного законодательства.

— Сейчас у нас для частных операторов созданы такие условия, каких нет даже в некоторых экономически развитых странах, — отметила на форуме руководитель Департамента ЖКХ Минстроя РФ Оксана Демченко.

И действительно, изменения в сторону «благоприятствования» частным инвесторам видны невооруженным глазом. Например, теперь можно передавать в концессию объекты со значительной долей незарегистрированного имущества, предприятия с долгами. Продлен срок трансформации арендных соглашений в концессионные.

Любопытный факт. Везде, куда приходит концессионер, наблюдается улучшение ситуации: снижается аварийность, ведется ресурсосберегающая политика. По данным Минстроя, на концессионных предприятиях, занимающихся теплоснабжением, потери снизились на 18%, а аварийность — на 47%!

Но чтобы частный инвестор в отрасли заработал в полную силу, нужно окончательно решить вопрос прямых договоров с ресурсниками, сошлись во мнении участники форума.

Кроме того, двигаться дальше мешает отсутствие квалифицированных управленцев в ЖКХ. В отрасль приходит инновационное оборудование, но, к сожалению, многие коммунальные предприятия продолжают работать так, как привыкли — по старинке.

В планах министерства, по словам Оксаны Демченко, продолжение политики активного привлечения частных инвесторов, отстройку механизмов установления предельного уровня тарифов по оплате ЖКХ (чтобы частник не задирал цены), формирование перечня показателей по привлечению частных инвесторов (за чем теперь регулятор будет строго следить).

А муниципалитеты — против…

Между тем на пути развития частного сектора в ЖКХ есть серьезные преграды. И главная из них, как отметил председатель правления Центра государственно-частного партнерства Павел Селезнев, это, как ни странно, «тихое» противодействие муниципалитетов. Последние достаточно ощутимо препятствуют допуску частных инвесторов на свою территорию.

Причина проста: «чужаками» сложнее управлять. Ведь частник, конечно же, будет проявлять самостоятельность в принятии решений. А многие муниципалитеты привыкли к так называемому ручному управлению подотчетными предприятиями ЖКХ.

Кроме того, присутствует и боязнь каких-либо нововведений в принципе.

— Нужно активнее рассказывать о новых форматах в ЖКХ местным депутатам, представителям администрации, — убежден Павел Селезнев. — А то ведь частный инвестор порой просто бежит из города, столкнувшись с непониманием со стороны местной власти.

А вот заместитель председателя Правительства Московской области Денис Буцаев считает, что опасения муниципальных властей вполне понятны. И дело здесь даже не в какой-то злонамеренности и тем более корысти.

ЖКХ — это тот сектор, откуда поступает больше всего жалоб.

И муниципалитеты вполне объяснимо боятся того, что если они будут лишены управленческих рычагов, то не смогут вмешаться в ситуацию в случае каких-то чрезвычайных обстоятельств.

Кроме того, региональным властям пока не понятно, какую тарифную политику будет вести частный инвестор, как он удержится в том тарифном коридоре, который обозначило государство. Будут ли у него стимулы модернизировать переданную ему инфраструктуру.

Еще одна не очень хорошая тенденция: не все выигравшие конкурс концессионеры потом заключают концессионное соглашение. То есть они заявляют о своем желании войти в ГЧП, получают определенную выгоду от аккумуляции финансов, а когда доходит до вложения собственных средств — дают задний ход.

— У нас в Подмосковье немало сделок находится в таком подвешенном состоянии, — признался Денис Буцаев. — И как с этим бороться, пока не совсем ясно.

Обеспокоила участников форума и практика так называемой смены вывесок. Сейчас предприятие ЖКХ, взятое в аренду, можно переоформить в концессию. И предприниматели этим активно пользуются.

В предпринимательской среде это называется «переобуться». То есть частник просто юридически меняет форму собственности, опять же не вкладывая при этом собственных средств.

— Из трехсот предприятий, которые изъявили желание оформить концессию, только сто — это реальные концессионеры. Остальные «переобулись», переоформили аренду в концессию, — сообщил вице-премьер подмосковного правительства.

А Павел Селезнев даже посетовал:

— Не хочется, чтобы такое «переобувание» стало для местной административной элиты удобным механизмом по «отжатию» собственности.

Зачем концессионеру застарелые «болячки» местного ЖКХ

Между тем есть претензии к государству и у представителей другой стороны — у самих концессионеров, участников государственно-частных партнерств. Первый заместитель генерального директора УК «Лидер» Юрий Сизов, например, посетовал на излишнее внимание надзорных органов:

— За последний год у нас прошло 120 проверок — по одной каждые две недели, — поделился он с участниками форума. — А ведь что такое проверка? Это выемка документов, отвлечение людей и пр. Конечно, со стороны может показаться, что все это не так ужасно. Но есть же пределы, есть психологическая усталость! — не без пафоса заключил он.

По мнению Юрия Сизова, предпринимателям должны быть понятны правила игры. В самом деле, зачем постоянно проверять предприятие, где и так все прозрачно?

— У нас 14 районов охвачено передовой системой сбора мусора. Мы сами себя проверим лучше любого проверяющего! — волнуется Юрий Сергеевич.

Вывод несложен: должен быть налажен тщательный мониторинг, анализ концессий. Тех, кто хорошо работает, надо оставить в покое и прекратить «кошмарить». А вот те, кто паразитирует не на инвестициях, а на обещаниях, должны серьезно призадуматься.

Еще одна головная боль «правильных» концессионеров — попытка городских властей свалить на них все прежние беды коммунальной инфраструктуры.

Частный оператор нередко заключает концессионное соглашение вслепую, а потом выясняется, что трубопровод, который он должен теперь обслуживать, не ремонтировался последние 20 лет.

Начинаются бесконечные протечки, и, понятное дело, затраты инвестора возрастают многократно.

Вице-президент ЗАО «СМИТ групп» Андрей Демин считает, что муниципалитеты должны корректно формулировать условия конкурса и честно прописывать там параметры и состояние инфраструктуры ЖКХ.

Если же на уровне тендерного соглашения это прописать невозможно, муниципалитет должен гарантировать, что сдаваемые в концессию инженерные сети прослужат столько-то и столько-то.

Причем гарантии должны быть подкреплены денежными средствами.

«Тепло», «мусор» и «вода» — наши лучшие друзья?

Какие же направления больше всего интересуют частных инвесторов? Как оказалось, аншлаг наблюдается в сфере «мусорного» предпринимательства — вывоза ТБО, оборудования мусорных свалок и т.д. Популярны и объекты теплоснабжения: 456 проектов на 29,8 млрд руб. Традиционно пользуются спросом водоснабжение и водоподготовка: концессионеры активно разбирают региональные водоканалы.

Читайте также:  Куда обратиться по перепланировке квартиры? выясним, к кому обращаться с вопросами по поводу согласования изменений в плане и документах на недвижимость - всё о недвижимости

— Сегодня нас тревожит отсутствие запроса муниципалитетов на частных операторов ЖКХ, — признался генеральный директор ГК «Росводоканал» Антон Михальков. — Мы работаем в отрасли 13 лет и уже давно доказали, что предприятия ЖКХ могут быть прибыльными и функционировать без копейки бюджетных дотаций.

Причина неудач в работе частных операторов в ЖКХ (да, собственно, и муниципальных операторов!) — это, по мнению Антона Михалькова, неумение сформировать правильные тарифы. А «неправильные» тарифы ведут к накапливанию долгов, невыплате по кредитам, а при худшем сценарии — и к банкротству.

…И все же процесс «концессионирования» в ЖКХ уже не остановить. Да, новый формат продвигается не без сложностей. Но когда у нас в России что-то проходило без сложностей? И все-таки надо признать, что там, где у коммунальной инфраструктуры есть хозяин, с подачей коммунальных ресурсов и качеством услуг ситуация становится значительно лучше.

А значит, мы на верном пути.

Елена МАЦЕЙКО

Источник: http://rcmm.ru/zhkh/30756-koncessii-v-zhkh-pochemu-municipalitety-protiv-chastnyh-investorov.html

Что такое концессии в ЖКХ?

Концессия — форма государственно-частного партнерства, которая предусматривает передачу государственного имущества  на определенный срок частному инвестору, который должен осуществить строительство (реконструкцию) переданного имущества и имеет право получать доход от его использования.  
Концессия на сегодняшний день является наиболее проработанной формой ГЧП для привлечения инвестиций в коммунальную сферу с позиции баланса интересов частного и государственного партнеров.

Основными плюсами концессии являются:

обеспечение для частного инвестора разносторонних гарантий, повышающих возвратность вложенных средств и снижающих инвестиционные риски: гарантия использования метода регулирования, долгосрочных параметров регулирования, фиксация правил регулирования тарифов на момент заключения концессии, гарантия объема выручки,  при изменении нормативных правовых актов;

прозрачность конкурсных процедур и четкие правила формирования условий концессии в процессе конкурса: условия концессии определяются конкурсной документацией и наилучшим конкурсным предложением, победитель определяется на основании ценового критерия —  дисконтированной валовой выручки (суммы тарифных и бюджетных средств, требуемых концессионеру для осуществления инвестиционных и эксплуатационных обязательств);

сохранение имущества в государственной собственности.

Существенными условиями концессии в коммунальной сфере являются:

долгосрочные параметры и метод регулирования тарифов;

задание и основные мероприятия, определяющие обязательства по созданию (реконструкции) объекта соглашения;

предельный размер средств на создание (реконструкцию) объекта соглашения;

плановые значения показателей деятельности концессионера (в том числе показателей качества, надежности и энергоэффективности);

порядок возмещения расходов концессионера, не возмещенных к моменту окончания концессионного соглашения.

В 2014 году по данным Минстроя России  было заключено порядка 115 концессионных соглашений в коммунальной сфере.

В 2015 году по данным единной информационной системы государственно-частного партнерства в России (pppi.u) в процессе подачи заявок на участие в концессионном конкурса находятся 100 концессионных проектов, в процессе подведения итогов конкурса — 149 проектов.

.

Порядок проведения конкурса и определения победителя:

Концедент обязан согласовать с РЭК метод регулирования и значения долгосрочных параметров, не являющиеся критериями конкурса (размер инвестированного капитала до перехода на метод доходности инвестированного капитала и срок возврата инвестированного капитала).

РЭК также определяет предельные значения критериев конкурса, предельный рост НВВ и предоставляет иные величины и значения, необходимые для расчета прогнозной НВВ.

Концедент оформляет решение о заключении конкурса в котором определяется задание участникам в соответствии со схемами теплоснабжениями, водоснабжения и водоотведения, основные условия концессионного соглашения и критерии конкурса.

На основании решения и согласительных процедур с РЭК готовится конкурсная документация, в которой указываются: минимально допустимые плановые значения показателей деятельности концессионера, значения долгосрочных параметры, не являющиеся критериями конкурса, состояние объекта до передачи в концессию, прогнозные величины, которые используются для расчета прогнозной НВВ и не выступают в последующем условиями концессии, метод регулирования тарифов, предельные значения критериев конкурса, предельный рост необходимой валовой выручки от осуществления регулируемых видов деятельности.

Критериями конкурса являются: предельный размер расходов на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, объем субсидий концедента на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения (если конкурсной документацией предусмотрены такие расходы концедента); объем субсидий концедента на использование (эксплуатацию) объекта концессионного соглашения; плановые значения показателей деятельности концессионера, долгосрочные параметры регулирования тарифов .

Для оценки конкурсных предложений рассчитывается дисконтированная валовая выручка (сумма тарифных и бюджетных средств, требуемых концессионеру для осуществления инвестиционных и эксплуатационных обязательств). Дисконтированная валовая выручка рассчитывается по единому формату в вычислительной программе, размещенной на сайте torgi.ru.

По вопросам реализации инвестиционных проектов на основе концессионных соглашений обращаться:

119435, город Москва, улица Малая Пироговская, дом 13, строение 1, БЦ «П13»

+7 (499) 558-38-32

invest@gkhrazvitie.ru

Источник: http://GkhRazvitie.ru/concessions/

Новое — это хорошо забытое старое: Концессионные договоры в ЖКХ | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в России носит глубокий социальный характер.

Как заметил В. Клименко: «Чем холоднее климат и чем больше территория страны, тем выше уровень удельного потребления, обеспечивающий жителям данной страны приемлемые условия существования».

Таким образом, услуги, предоставляемые ЖКХ, становятся общественно значимыми, публичными.

После ухода государства из сектора жилищного хозяйства, произошедшего за годы либеральных реформ, ЖКХ не приобрело законодательного закрепления особой социальной ответственности государства и не стало сферой публичного интереса.

Проводя преобразования в коммунальной сфере, государство повторяет ошибки, которые уже были совершены при проведении преобразований в других сферахПо мнению экспертов, «проводя преобразования в коммунальной сфере, государство повторяет ошибки, которые уже были совершены при проведении преобразований в других сферах. Политика властных структур очень похожа на „стихийный либерализм“ — когда государство просто пытается устраниться от решения проблем, перекладывая их на плечи граждан. Государство не способствует повышению качества услуг, не стимулирует рост конкуренции в жилищно-коммунальной сфере, а лишь пытается минимизировать свои финансовые и управленческие издержки. Однако такая политика избавляет от головной боли лишь в краткосрочной перспективе. В среднесрочной же перспективе подобный подход оборачивается резким ростом политических рисков».

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч. 2 ст. 161 форм управления: прямое (непосредственное) управление или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ (или кооператив), а также профессиональное управление через управляющую организацию.

Хотя с момента вступления ЖК РФ прошло уже более шести лет, товарищество собственников жилья (ТСЖ), организационно-правовая форма которого должна была стать преобладающей формой самоуправления многоквартирными домами, таковой не стала.

Как сообщает пресс-служба ФАС, результаты мониторинга свидетельствуют о том, что 77,5% домов управляются специализированными организациями, 16% — ТСЖ и ЖСК, а 4,9% домов находятся в непосредственном управлении, т.е.

в Российской Федерации большинство многоквартирных домов управляются специализированными компаниями.

Одной из основных причин провала реформирования данной сферы большинство исследователей в области ЖКХ называют пассивность собственников жилья, поскольку «у собственников жилья за годы либеральных преобразований так и не сложилось понимание того, что собственность — это не только благо, но и бремя. Трансформации идеологии ответственного квартиросъемщика в идеологию собственника не произошло».

Думается, что для эффективного функционирования объединений граждан необходима довольно высокая самоорганизация. На сегодняшний день ее нет и вряд ли она появится в ближайшем будущем.

Возможно, если государство пошло бы по пути заключения индивидуальных договоров с потребителями, не уходя так стремительно из сферы ЖКХ, а, например, оформляя концессионные соглашения передачи ЖКХ крупным компаниям, то реформа жилищной сферы не была бы так провальна.

Федеральным законом от 2 июля 2010 г. N 152-ФЗ (далее — ФЗ N 152) в Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» внесены изменения, упрощающие процедуру заключения концессионных соглашений в жилищно-коммунальном комплексе.

Необходимо заметить, что ФЗ N 152 вносит ряд взаимосвязанных изменений сразу в несколько Федеральных законов. Среди них Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ „Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса“, Федеральный закон от 14 ноября 2002 г.

N 161-ФЗ „О государственных и муниципальных унитарных предприятиях“, а также Бюджетный кодекс РФ.

Концессионные соглашения между государством и частными инвесторами не новы. Во Франции закон о концессиях в сфере общественных услуг существует со времен Наполеона, а первым концессионным объектом стал Южный канал, построенный в XVII в. Концессионное законодательство в Великобритании появилось в XVII в.

В США в 1691 г. были выданы первые концессии. На сегодняшний день концессия успешно действует во многих странах по всему миру, среди лидеров можно назвать Францию, Германию, Великобританию, Италию и США.

Например, сегодня вся система газоснабжения и коммунального обслуживания во Франции работает на концессионном механизме.

Читайте также:  Перепланировка квартиры в хрущевке: 4-комнатной и на 30 кв. м. - всё о недвижимости

Для России концессия тоже не является новым договором, скорее это хорошо забытое старое. Во второй половине XIX — начале XX в.

в России десятки тысяч километров железных дорог, включая КВЖД, были построены на концессионной основе.

Существенную роль сыграли концессии в период нэпа, привнеся доход в казну в виде долевых отчислений от оборота концессионных предприятий, уплаты концессионного вознаграждения, налогов, арендной платы, пошлин, сборов и т.п.

Возвращение концессии в России состоялось в конце XX в. с появлением в Лесном кодексе 1997 г. договора концессии участка лесного фонда, возникновением во второй части ГК новой для российского гражданского права конструкции договора коммерческой концессии. В Федеральном законе от 30 декабря 1995 г.

N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» институт соглашения о разделе продукции по своей юридической природе достаточно близок к концессионным договорам, но имеет другое название. И уже в традиционной форме конструкция договора концессии появляется в Федеральном законе „О концессионных соглашениях“.

Таким образом, развитие данного института в России носит непоследовательный характер, что усложняет его толкование и правоприменительную практику.

На сегодняшний день большая часть исследователей склоняются к тому, что данный договор должен носить гражданско-правовой характер. На это, в частности, указывают положения ст.

3 Федерального закона «О концессионных соглашениях», согласно которой к отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях нормы Гражданского кодекса РФ о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении.

Важно также и то, что государство в договорных отношениях с частным инвестором выступает как субъект предпринимательского права и не может в одностороннем порядке на основании своего властного акта прекращать концессионные отношения, вытекающие из заключенного концессионного договора.

Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами (п. 2 ст. 3 Закона о концессиях).

На этапе строительства или реконструкции соглашение во многом напоминает договор подряда: оно предусматривает сроки выполнения работ, их перечень и стоимость, ответственность за качество.

В период эксплуатации созданного или реконструированного объекта концессионное соглашение наиболее отвечает признакам договора аренды: объект передается в платное пользование, все доходы от его использования поступают концессионеру.

В то же время концессионное соглашение не просто смешанный договор, содержащий условия аренды и подряда. В качестве его основной особенности можно назвать обязательство концессионера осуществлять деятельность с использованием объекта соглашения, отвечающую условиям соглашения, и сохранять целевое назначение объекта.

Таким образом, если арендатор вправе использовать арендованное имущество по собственному усмотрению, то концессионер находится в рамках, заданных концедентом. Нарушение требований, предъявляемых к концессионной деятельности, рассматривается как основание для расторжения договора в судебном порядке (подп. 2, 3, 4 п. 2 ст. 15 Закона о концессиях).

Объектом соглашения в соответствии с изменениями и дополнениями, внесенными ФЗ N 152, может выступать не только недвижимость, но и совокупность недвижимого и движимого имущества, непосредственно используемая для деятельности, предусмотренной договором.

То есть речь идет о сложных имущественных комплексах, под которыми в науке предлагают понимать объекты недвижимого и (или) движимого имущества, объединенные единым технологическим процессом их использования и выступающие в гражданском обороте как единый объект права.

Необходимо заметить, что заключение концессионных соглашений в ЖКХ на отдельные объекты нецелесообразно, поскольку таким образом нарушается целостность системы коммунальной инфраструктуры, соответственно, сложными становятся договорные отношения, а также процесс регулирования цен (тарифов).

Принимая поправки в ФЗ «О концессионных соглашениях», законодатель не учел специфику ЖКХ.

Также в ФЗ N 152 закреплено, что на стороне концедента могут выступать два лица и более, и такая необходимость может возникнуть, если система коммунальной инфраструктуры находится на территории нескольких муниципальных образований (например, система водоснабжения, обслуживающая город и прилегающие районы) или нескольких субъектов РФ. Также на стороне концедента могут выступать государственные или муниципальные унитарные предприятия. Ранее действовавшим законодательством передача в концессию имущества унитарных предприятий, закрепленного на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, запрещалась. Переход имущества от унитарных предприятий в управление позволяет заключать концессионные соглашения, объектом которых является имущество, закрепленное за унитарными предприятиями, с последующей его перерегистрацией в течение установленного срока. Условие — объектом соглашения является коммунальный комплекс.

Права концессионера можно использовать в качестве средства обеспечения его обязательств. Это необходимо для того, чтобы привлекать кредитные ресурсы и инвестировать их в создание или реконструкцию объекта.

Законодатель установил обязанность концедента передавать концессионеру имущество в состоянии, соответствующем условиям концессионного соглашения, осуществлять расходы на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения в случае и в размерах, которые предусмотрены соглашением, а также при наличии соответствующих полномочий устанавливать цены (тарифы) в соответствии с законодательством о государственном регулировании цен (тарифов) и условиями соглашения. При этом в случае нарушения указанных обязательств, а также сроков передачи имущества концессионеру соглашение может быть расторгнуто или изменено по вине концедента.

ФЗ N 152 уточнены условия заключения соглашения, порядок расчета размера компенсации концессионеру при его досрочном прекращении. В случае досрочного расторжения концессионного соглашения концессионер вправе потребовать от концедента возмещения расходов, понесенных на реконструкцию или модернизацию объектов.

Концессионер может арендовать земельный участок, на котором располагается или будет находиться объект концессионного соглашения, а упрощение процедуры установления публичного сервитута должно обеспечить, по мнению законодателя, возможность своевременного исполнения концессионером обязательств по строительству (реконструкции) объектов, предусмотренных концессионным соглашением.

Заключая концессионное соглашение, концессионер рассчитывает на получение прибыли, но государственные органы или муниципальное образование выполняют социальное назначение, рассчитывая получить от последнего качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг для граждан, которые не являются участниками данного соглашения, но их права и интересы концедент защищает.

Принимая поправки в ФЗ «О концессионных соглашениях», законодатель не учел специфику ЖКХ. Например, „на предприятиях водообеспечения объекты распределены по десяткам подразделений (станции подъема, очистные сооружения и др.).

Одним из них требуется реконструкция, другим — капитальный ремонт, а третьим — закрытие или изменение условий эксплуатации с учетом конъюнктуры рынка коммунальных услуг.

По закону необходимо будет заключить десятки концессионных соглашений, что нецелесообразно“.

Законодатель оставил за рамками закона и основные вопросы о регламентации деятельности, осуществляемой с объектами концессии, определяя предметом концессии в ЖКХ только объекты, не учитывая деятельность, осуществляемую при использовании (эксплуатации) данного имущества (в сфере ЖКХ объектом концессионного соглашения является трубопровод, а не осуществление водоснабжения и канализации). Некоторые эксперты высказывают мнение, что для реформирования коммунальной сферы необходимо создание Коммунального кодекса.

Сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в России носит глубокий социальный характер.

Кроме того, в соответствии с действующим бюджетным законодательством РФ любые финансовые обязательства, взятые на себя концедентом в рамках гражданско-правового договора, должны быть предусмотрены в соответствующем годовом бюджете.

Следовательно, в рамках долгосрочного концессионного договора существует риск неисполнения концедентом своих финансовых обязательств в силу того, что они не были утверждены в соответствующем годовом бюджете.

Изменение нормативно-правовой базы инвестиционной деятельности (например, введение новых налогов или изменение их величины, отмена налоговых льгот и гарантий или режима их предоставления и т.п.) может привести к финансовым потерям инвестора и в конечном счете сделать процесс инвестирования невыгодным.

Изменение законодательства приводит к усилению экологических требований по очистке сточных вод и увеличению платы за превышение вредных выбросов в окружающую среду; введение новых налогов или увеличение размеров существующих налогов и пошлин приведет к увеличению обязательных платежей в бюджет и т.д.

Закон о концессионных соглашениях прямо запрещает залог объекта концессионного соглашения, а также прав концессионера по концессионному соглашению, тем самым в существенной степени ограничивая возможности частного инвестора по финансированию концессионных проектов.

14 декабря 2010 г. в Волгоградской области подписано первое в России концессионное соглашение в сфере переработки твердых бытовых отходов, после этого прошло много времени, когда в отдельных субъектах были заключены концессионные соглашения в области ЖКХ.

Например, с 1 июня 2012 г. вступило в действие концессионное соглашение в области ЖКХ между ОАО «Владимирские коммунальные системы» и администрацией г. Владимира. А заключение концессионного соглашения в г.

Дзержинске между администрацией города и ОАО „ДВК“ до сих пор вызывает больше вопросов, чем ответов.

Например, нет информации о полном перечне имущества, которое передали ОАО „ДВК“ по концессионному соглашению, часть объектов водоканала еще не прошла регистрацию в регистрационной службе, отсутствует технико-экономическое обоснование финансовых вложений и проч.

Таким образом, сегодня мы можем констатировать, что частный инвестор не торопится заключать концессионные соглашения в сфере ЖКХ, а принятый ФЗ N 152 уже сейчас требует существенной доработки, так как в 2012 г. в России предельный рост тарифов на услуги ЖКХ составит около 11%.

Источник: https://myupravdom.ru/articles/novoe-eto-horosho-zabytoe-staroe-koncessionnye-dogovory-v-zhkh

Ссылка на основную публикацию