Можно ли сдать долю квартиры в аренду: раздел и распоряжение своей частью жилья — всё о недвижимости

Как в законодательстве регулируются отношения при долевой собственности: новый порядок разрешения споров на квартиру?

В наше время стали нередкими случаи, возникновения конфликтов между владельцами долей в квартирах. Это связанно как с продажей имущества родственниками, так и с плохим знанием законов, владельцами недвижимости.

Особенности правоотношений между совладельцами недвижимости по действующему законодательству РФ

К отличиям долевой собственности от частной относится то, что владельцы четко разграниченной площади зачастую используют ее совместно.

Это, как правило, вызывает непонимание между людьми, живущими в одной квартире, ведь как сказано в статье 288 действующего Гражданского кодекса РФ, владелец имеет полное право на использование и распоряжение принадлежащего ему помещения.

Статья 30 Жилищного кодекса РФ четко регламентирует привилегии собственника и согласно ей, он имеет следующие права:

  1. Владеть и использовать принадлежащее ему помещение, согласно его прямому назначению.
  2. Право на предоставление этого помещения для использования, а так же владения при условии составления договора аренды или безвозмездного пользования, а также на других указанных в существующем законе основаниях.

Все права принадлежат одинаково всем собственникам, закрепленных за ними, долей квартиры. И все совладельцы имеют право, как на личное использование своей жилплощади, так и на регистрацию в ней своих родственников или сожителей.

Если один из законных владельцев квартиры решает продать свою часть, то ему необходимо ознакомиться со статьей 246 Гражданского кодекса РФ. Содержание ее говорит о том, что продажа недвижимого имущества считается законной, только при безусловном согласии всех владельцев долевой совместной собственности в квартире.

Поэтому, не урегулировав свои действия с совладельцами, продажа доли в квартире невозможна.

Исходя из вышесказанного, продавая свою часть квартиры, владелец прежде всего обязан предложить купить ее другим собственникам. Причем назвав им цену, он не сможет продать ее дешевле на стороне.

Все отношения между владельцами в этой сфере (отказ или согласие на продажу) должны быть зафиксированы документально, чтобы избежать спорных вопросов и необоснованных претензий.

Сдача помещения в аренду одним из владельцев, тоже потребует согласия совладельцев.

Принятие решения между владельцами помещения, по этому вопросу, согласно действующему законодательству, должно производиться в месячный срок, по истечении которого несогласная сторона может обратиться в правоохранительные органы.

Обычно в стандартных многоквартирных домах, люди, владеющие жилыми помещениями, также приобретают в пользование общественную собственность.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ — подъемные механизмы, подсобные помещения, чердаки, этажи технического назначения, а также оборудование для обслуживания домов, приравнивается к общественной собственности всех жителей высотных домов и, в том числе общежитий.

Также для общественного пользования всех проживающих на жилплощади предназначены и земельные участки, прилегающие к домам.

Владельцы же долей, ограничены в правах по сравнению с единоличными собственниками квартир. Распоряжаться собственным имуществом они могут только с согласия всех совладельцев.

Кроме того, в разделенной квартире появляются помещения, принадлежащие на равных правах всем собственникам.

Такие помещения как туалет, ванная, кухня эти части используются всеми владельцами и принадлежат им на одинаковых условиях. Ограничить доступ к данным коммуникациям никому из совладельцев не разрешается.

Конечно, разногласия между владельцами долей квартир, зачастую приводят к тупиковым ситуациям. Это обоснованно толкает многих собственников на попытки любым способом избавиться либо от имущества, либо от невыносимого соседства.

Первое что приходит в голову, это продать свое имущество на любых условиях. Конечно, получить согласие конфликтного соседа, как, впрочем, и найти желающих приобрести недвижимость с неадекватным жильцом, практически нереальная задача.

Возможными способами разрешения спора о правах на долевую собственность на сегодняшний день являются:

  • выдел в натуре доли в квартире;
  • продажа недвижимости третьим лицам.

Каждая ситуация может иметь свои индивидуальные особенности, поэтому попытки решить ее без квалифицированной помощи могут привести к бессмысленной потере времени и к серьезным необоснованным расходам.

Самые эффективные решения в таких ситуациях, принимаются с помощью специалистов, имеющих опыт работы в подобных условиях.

Выделение доли в натуре

Одним из вариантов глобального решения конфликтной ситуации, может быть выдел доли своего имущества в квартире в натуре в частную собственность.

Это можно сделать, воспользовавшись статьей 252 Гражданского кодекса РФ. Так, в частном порядке может быть выделено во владение изолированное помещение — комната в квартире или же доме.

Обращаясь в суд, нужно учитывать, что права владельцев могут оказаться под сомнением, из-за влияния таких факторов как пол, родственные связи и наличие несовершеннолетних детей у соседей по квартире.

Однако, при неравноценном переделе квартиры, пострадавшая сторона может иметь право на получение соответствующей финансовой компенсации от совладельцев.

Воспользоваться этой возможностью могут далеко не все. Ведь доступ к подсобным помещениям, далеко не всегда можно сделать раздельным, а без них жилплощадь становится неэффективной.

Поэтому владельцам долей зачастую приходится обращаться в суд, чтобы регламентировать использование общественной собственности и зафиксировать кому, какая часть имущества принадлежит.

При решении подобных конфликтов, нужно обязательно принимать во внимание, интересы государства, с 2005 года взявшего курс на ликвидацию коммунальных квартир, а долевая собственность, по сути, повторяет опыт коммунальной.

Пусть вас не удивляют решения судов о выплате денежной компенсации совладельцам, в размере стоимости доли квартиры, вместо запрашиваемого выделения частей жилья в частную собственность.

Как вариант, можно воспользоваться услугами нотариуса, и заключить договор с соседями, позволяющий четко отметить границы, права и территории для пользования принадлежащие каждому из владельцев (соглашение о реальном выделе доли).

Но к сожалению, договориться в разгар конфликта, зачастую бывает нереально.

Продажа спорной недвижимости

Если совладельцами недвижимости не удается построить нормальные отношения друг с другом, то выходом для разрешения конфликта является продажа одним из собственников своей доли в квартиры.

Нужно помнить, что совладельцы жилья в данном случае имеют преимущественное право выкупа доли.

На практике этот вариант не всегда устраивает всех собственников, так как приобретателю доли придется заплатить серьезные «отступные».

Самым лучшим решением в данной ситуации обычно считается продажа спорного жилья и раздел суммы согласно стоимости долей участников сделки.

По мнению опытных специалистов, в этом случае потери обоих сторон сводятся к минимуму и даже иногда, такие действия приводят к более выгодным для всех участников последствиям.

Решение вопроса таким образом также позволяет избежать излишних спорных моментов. Ведь раздел денег сводится к элементарным расчетам пропорционально размеру долей каждого из них либо по какой-либо достигнутой бывшими собственниками предварительной договоренности.

Момент раздела денег и получения их бывшими совладельцами желательно также оформить документально.

В видеосюжете юрист отвечает на актуальные вопросы долевой собственности на недвижимость.

Рассказывается, какие права имеют долевые собственники по сделкам с жильем, как выкупить долю у совладельца имущества, как продать долевую недвижимость. Даются советы по оформлению сделок с долевой собственностью.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/spory-pri-dolevoj-sobstvennosti.html

Бесплатная приватизация

У одной квартиры может быть много хозяев. Бывают случаи, когда одному человеку принадлежит одна десятая или даже одна шестнадцатая часть жилья. Как бы то ни было, каждый собственник стремится распорядиться своей долей по собственному усмотрению.

О том, как можно это сделать, рассказывает директор юридической компании «Прецедент» Анна Юрьевна Покровская.

Буква закона

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако оно принадлежит всем его собственникам, поэтому каждый из них может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие.

Долевая собственность на квартиру часто возникает в результате приватизации или в результате покупки жилья супругами. Также возможно заключение долевого договора долевого участия в строительстве квартиры несколькими лицами (как на равные, так и неравные доли).

Например, один человек вносит три четверти средств на строительство, а другой – одну четвертую. В итоге они получают соответствующую их вкладу долю собственности в одной квартире. Аналогичным образом происходит распределение долей и при совместной покупке жилья.

Правила продажи

Основное ограничение при распоряжении долевой собственностью состоит в том, что любые манипуляции с данным жильем требуют согласия всех дольщиков. Под ними понимается, во-первых, передача в залог, а во-вторых, продажа. На практике это значит, что если мы совместно владеем квартирой, и я хочу ее продать, а вы – нет, то моя мечта не реализуется.

Даже если квартирой владеют 70 человек, и 69 хотят ее продать, а один против, то сделка рискует не состояться. Многие спрашивают, можно ли в таком случае понудить другого совладельца дать согласие на продажу. Нет, нельзя. Никаких правовых методов для того, чтобы его заставить изменить свою позицию, не существует.

Однако есть способы распорядиться своей долей собственности в квартире самостоятельно. Прежде всего – это выделение доли в натуре. Но в реальности все зависит от того, насколько ограничен метраж жилья. Если трое наследников выступают дольщиками во владении однокомнатной квартирой, то выделить в натуре их долю невозможно. Другое дело, если квартира трехкомнатная.

Таким образом, чтобы можно было выделить долю, жилплощадь должна быть делимой. Определить это можно, как минимум, руководствуясь своим здравым смыслом, а, как максимум, обратившись за консультацией к строителю или к юристу. Если выделение доли в натуре возможно, то, как правило, оно происходит в судебном порядке.

Конечно, идеальный вариант – когда стороны договариваются сами, но такие соглашения встречались мне всего пару раз. А чаще всего на основании решения суда конкретному лицу выделяется некая конкретная цифра, определяющая его долю в собственности. Она может подразумевать, например, одну комнату и право пользования ванной, туалетом и прихожей.

Очень важно, что человек получает новое свидетельство о собственности, и с этого момента он вправе распоряжаться своей долей так, как пожелает. Однако, если один из совладельцев хочет продать свою часть квартиры, остальные дольщики имеют преимущественное право покупки. Предположим, некий Василий собирается продать свою долю за миллион рублей.

Тогда он обязан известить других собственников в письменном виде о том, что и за сколько он продает. Далее по закону он должен целый месяц ждать их реакции, а они могут либо проигнорировать его предложение, либо откликнуться на него. Если совладельцы отказываются покупать долю, то он вправе продать ее кому угодно.

Читайте также:  Образец претензии по договору аренды нежилого помещения и пример из судебной практики по взысканию платы за содержание коммерческого помещения - всё о недвижимости

Но только за ту сумму, которая была указана вначале! Если же, например, агент по недвижимости посоветовал снизить цену, то процедуру предложения совладельцам придется повторить заново. Он опять говорит другим собственникам: «Я продаю свою долю, теперь уже за 800 000», и опять ждет целый месяц ответа. Так закон защищает преимущественное право на покупку.

Ведь теоретически возможно, что совладельцы не могли купить долю за миллион, а за 800 000 – смогут.

Попытка продать свою долю посторонним лицам, не предложив ее другим совладельцам, автоматически влечет за собой возможность оспаривания такой сделки, а незадачливый продавец в судебном процессе может получить проданную долю обратно вместе с обязательством вернуть вырученные деньги.

Но нередко люди все-таки находят возможность обойти закон — с помощью договора дарения, который прикрывает собой договор купли-продажи. То есть де-факто один из совладельцев продает свою долю, а де-юре он ее просто подарил! Деньги передаются при этом под расписку, из-под полы. Приобретать жилплощадь на таких основаниях рискованно, так как покупатель будет не вправе предъявлять какие-либо претензии: дареному коню в зубы не смотрят. Кроме того, дарение жилья между людьми, которые не являются близкими родственниками, облагается налогом — 13% от его стоимости.

Если Вас выживают…

Случай из жизни

Галина и Елена получили маленькую однокомнатную квартиру в наследство от отца. Каждой из них досталась одна вторая жилплощади. Но поделить ее они никак не могли, что стало причиной многолетней вражды между сестрами. Все началось с того, что Лене срочно нужны были деньги, и она хотела продать пресловутую квартиру.

Но Галя была категорически против, так как собиралась переехать туда со своим мужем. Однажды, вернувшись из командировки, она осталась один на один с запертой дверью. Оказалось, что Лена в отместку поменяла все замки! Галя до последнего надеялась мирно договориться со своей сестрой, но та наотрез отказалась разговаривать.

Пришлось прибегнуть к защите закона. Суд вынес решение об устранении препятствий в пользовании жильем. Но это мало что изменило. «Я никуда отсюда не уйду!», — заявила Лена. А жить втроем в тесной однокомнатной хрущевке было просто невозможно… Такие ситуации часто возникают, когда квартира получена в наследство несколькими лицами.

Бесконечные споры, ссоры, суды. Как правило, они даже продать ее не могут, выручив хоть какую-то сумму за свои доли. Возможным выходом из такой ситуации является принятие превентивных мер. Наследодателю следует заранее предусмотреть такой исход дела и четко прописать, кто и чем должен пользоваться.

Оставлять крохотную квартиру двоим или троим детям – бесперспективно. Лучше завещать ее одному, а для остальных приготовить счет в банке. Кому-то кажется, что это несправедливо, но такое решение избавит наследников от большого количества проблем. К сожалению, подобные споры на практике разрешить очень трудно.

Нет правовых методов, чтобы помочь людям договориться и поделить злополучную жилплощадь малого метража.

Непрошеные гости

Еще сложнее случай, когда один из совладельцев вселяет в квартиру арендаторов. Конечно, по закону, чтобы сдать жилплощадь, требуется согласие всех собственников. Однако в реальности либо договор аренды заключают только с одним из них, либо его вообще не заключают.

Теоретически, если вы не согласны с тем, что соседнюю комнату сдали незнакомым людям, можно вызвать полицию и потребовать их выселения. Но проблема в том, что сейчас многие предприимчивые дольщики выдают арендаторов за своих дальних родственников. А в законе не указано, нужно ли согласие всех собственников на то, чтобы к одному из них приехал погостить троюродный племянник.

Вывести такого арендодателя на чистую воду, проверив наличие кровных связей, очень непросто. Кто будет разбираться в этих хитросплетениях? К тому же государственная регистрация по месту пребывания сейчас носит уведомительный характер. Несогласным дольщикам остается только идти в суд.

Но даже если в суде будет принято решение, что Иванов не имеет права проживать в данной квартире, ничто не мешает недобросовестному совладельцу через какое-то время вселить туда Сидорова.

Случай из жизни

Марина развелась со своим мужем Виталием, но временно продолжала с ним жить в одной квартире, так как вариантов размена пока не находилось. Квартира принадлежала бывшим супругам и их ребенку в равных долях – каждому по одной трети. Марина надеялась разъехаться без слез и скандалов. Но Виталий не хотел уступать две трети жилплощади. «Она сама отсюда уедет как миленькая.

И ничего не потребует, вот увидите», — с гордостью заявлял он своим родственникам и друзьям. И действительно, он объявил своей жене холодную войну. Однажды вечером, вернувшись с ребенком из парка аттракционов, Марина застала у себя дома двух подвыпивших незнакомцев. Они сидели на кухне, беспрестанно курили и поднимали тосты.

На вопрос, что это значит, они ответили: «А мы у Виталия комнату снимаем. Так что вместе теперь жить будем. Накрой-ка, хозяйка чего-нибудь на стол». Марина в панике стала звонить в полицию. Но стражи порядка, услышав от Виталия, что никакого договора аренды нет, и он просто пригласил погостить своих приятелей, махнули рукой и уехали.

Главная проблема в распоряжении долевой собственностью в том, что, как правило, один из владельцев пытается распорядиться квартирой самостоятельно, без ведома и согласия остальных. К сожалению, наше законодательство несовершенно, и очень трудно разрешить споры между дольщиками, особенно когда их много, и они находятся не в самых лучших отношениях.

А если Вы попали в такую ситуацию, когда другие совладельцы мешают Вам пользоваться своей долей, то лучшее решение — продать ее и переехать.

Источник: http://kansk-kgc.ru/Poleznoe-o-nedvizhimosti/kak-rasporyaditsya-dolej-v-kvartire.html

Как разделить квартиру на доли?

В последнее время многие собственники жилых помещений все чаще задаются вопросом как поделить квартиру на доли. Это возможно и действующее законодательство не запрещает подобные действия. Однако, порядок действий зависит прежде всего от того, кому в настоящее время принадлежит квартира полностью или в долях.

Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.

Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.

Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев.

При этом сделки, которые возможно осуществить с принадлежащей на праве собственности долей, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в органах Росреестра.

Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно — продавать, дарить и прочее.

Размер доли в праве общей долевой собственности может быть изменен в зависимости от различных причин: изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.

Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.

Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.

Как делить квартиру на доли?

Основания и виды раздела общей долевой собственности, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. При этом, если выделяется доля кого-либо из участников, то право собственности для него прекращается. Но и в том, и в другом случае такие действия возможны как и по согласию всех совладельцев, так и по решению суда.

Разделить квартиру на доли возможно тремя различными способами:

  • заключив соглашение о разделе долей в квартире;
  • заключив брачный договор;
  • в судебном порядке.

Соглашение о разделе долей в квартире

Хотелось бы отметить, что общая собственность на недвижимость может быть как долевая, так и совместная. В первом случае, доли уже определены и у каждого собственника имеется свидетельство на конкретную долю в квартире. Во втором случае, доли не определены.

Совместная собственность возникает на имущество супругов (если отсутствует брачный договор или соглашение о разделе имущества, либо если доли не определены), на имущество в дачных кооперативах, на имущество фермерского хозяйства (если отсутствуют соглашения об определении долей).

В остальных случаях оформляется долевая собственность, когда размер доли указан в документах о собственности.

Если квартира у вас находится в долях, то смысла определять доли нет, поскольку она уже разделена на доли. Если одно из лиц желает увеличить свою долю, то другому лицу нужно продать или подарить всю долю или ее часть.

В большинстве случаев соглашение об определении долей в недвижимости заключается супругами.

Соглашение о разделе имущества между супругами наиболее вариативный документ, его положения определяются самими супругами по собственному желанию и согласию, в отличие от брачного договора, условия которого жестко регулируются законодательством.

В соглашении о разделе имущества по долям необходимо указать какое имущество и в каких долях определяется за каждым из супругов. Также согласно сложившейся практике, в соглашении прописывается:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности сторон;
  • их ответственность;
  • порядок разрешения споров;
  • заключительные положения о введении в действие и порядке его расторжения.
Читайте также:  Претензия в жкх по отоплению: образец заполнения заявления, а также, типовая форма на ненадлежащее обслуживание дома и за некачественное оказание услуг в управляющую компанию - всё о недвижимости

Кроме того, разделение долей в квартире детям и супругу необходимо в случае приобретения недвижимости на средства материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредитного или ипотечного обязательства. Супруги по своему соглашению вправе выделить себе и детям любые доли в недвижимости и их размер не ограничен законодательством.

Брачный договор

Разделить квартиру супруги могут и как в период брачных отношений, так и после их завершения. При этом, если между супругами был заключен брачный договор, то он и определяет способ выделения имущественных активов. Брачный договор может определить различные режимы собственности для супругов:

  1. долевую собственность;
  2. совместную собственность;
  3. индивидуальную собственность.

При заключении брачного договора и определении долей в случае развода супругам нет необходимости выяснять способ раздела имущественных активов, так как они уже закреплены. Стоит учитывать тот факт, что брачный договор нотариально заверяется и имеют юридическую силу как в период брачных отношений, так и после прекращения брака, пока не будут решены имущественные споры.

Судебный раздел

Если в период развода между супругами не был заключен брачный договор и не было достигнуто добровольное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, то необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Доли партнеров в квартире, в таком случае, могут быть признаны судом равными.

Срок подачи такого заявления — общий и составляет три года. То есть, если супруги развелись, то один из участников бывших брачных отношений может подать исковое заявление в суд в течение трех лет.

При подаче заявления с целью выделения доли в квартире, истец вправе указать вариант раздела совместного имущества и даже какую долю он предпочел.

Важно! Когда будут определены доли каждого из супругов в судебном порядке, их следует надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре, только в этом случае выделение доли будет юридически закреплено.

Судебная практика показывает, что зачастую такие споры заканчиваются разделением совместно нажитого имущества в равных долях. Если же такой раздел в принципе невозможен, то один из супругов может предоставить второму компенсацию в денежной форме и владеть квартирой как единственный собственник. Размер компенсации определяется пропорционально стоимости доли второго участника.

Разделение квартиры на доли

Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.

Выдел долей из совместного имущества

При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:

  • выдел доли одного из совладельцев возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество;
  • при выделе доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением совладельцев, их доли признаются равными;
  • порядок выдела доли из общего имущества осуществляется в рамках, установленных ст. 252 ГК РФ.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.

Задать вопрос юристу

Если квартира приватизирована

Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма.

Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым.

При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.

После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:

  • каждому гражданину передается доля, установленная по итогам приватизации;
  • распределение имущественных активов поровну, если была установлена совместная форма владения;
  • в случае, если собственность приобреталась в браке супругами, то раздел квартиры после развода осуществляется либо на основании брачного контракта, либо путем заключения добровольного соглашения о разделе, либо в судебном порядке.

Если квартира куплена за материнский капитал

Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.

Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.

Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.

Если квартира в ипотеке

Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.

При этом банком может быть проведен анализ платежеспособности каждого из партнеров, и на основании этого он вправе предложить продать ипотечное жилье, погасить задолженность по ипотечному кредиту, а оставшиеся от продажи денежные средства поделить в равных долях между супругами.

Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, то возможен вариант выкупа доли другого совладельца.

На сколько долей можно разделить квартиру?

Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.

Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.

Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей.

Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца.

Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.

Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.

То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: http://pravoman.ru/realty/division/kak-razdelit-kvartiru-na-doli/

Можно ли сдать долю в квартире

«Хитрый сособственник», назовем его так, получает нотариальное заявление от сособственника с предложением выкупить у него долю в квартире. Выглядит оно так .

Данное заявление с предложением купить в квартире посылается сособственнику собственником продаваемой доли в для соблюдения условий, предусмотренных в статье 250 ГК РФ .

Вкратце, статья 250 ГК РФ гласит о том, что прежде чем продать долю в квартире третьему лицу (лицо которое не является сособственником в данной квартире), продавец доли в квартире обязан известить всех остальных сособственников о своем желании и намерении продать долю в на определенных условиях и по определенной цене.

Долевая собственность на квартиру — долю можно сдать, можно продать

К ним относятся: дарение, аренда, купля-продажа и прочие виды сделок, предусмотренные законом РФ. Исходя из того, что собственность мужа является долевой, для совершения некоторых сделок ст. 246.

250 ГК РФ предусмотрены некоторые ограничения.

В случае если ваш муж желает сдать в аренду 2/3 квартиры, то закон выдвигает требования наличия письменного согласия на заключение такого договора от другого собственника, имеющего в собственности.

Может ли собственник 1

Однако, сдача в аренду. продажа доли, вселение в квартиру других лиц п ри долевой собственности возможно с рядом ограничений. предусмотренных ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, законом не возбраняется сдавать в наём долю в праве общей долевой собственности на, однако, для этого требуется предварительное согласие всех собственников квартиры (собственников других на эту).

Можно ли продать долю квартиры?

Кроме того, продажа доли в общей собственности требует соблюдения порядка преимущественного права выкупа доли другими собственниками по цене и условиям, предложенным продавцом. Таким образом, если кратко ответить на вопрос, можно ли продать долю в квартире. то ответ будет однозначным – можно, но достаточно сложно.

Наиболее оптимальным вариантом продажи доли считается ее выкуп другими собственниками.
(Это еще они свидетельство о праве собственности не получили, у них на руках только расписка с регпалаты).

На замечание о том, что для сдачи в аренду своей доли им нужно согласие всех собственников парируют тем, что спокойно заключат с арендаторами предварительный договор дарения и на основании этой бумаги люди спокойно въедут в квартиру. БОЖЕ, НЕУЖЕЛИ ОНИ ПРАВЫ?

2. для выдела доли в натуре необходимо чтобы сложился именно такой порядок пользования жп quote: планируют прописывать в квартиру людей, нуждающихся в ижевской прописке (говорят, что право такое имеют — хоть сто тыщ)

они правы, т.

Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника

1 ст. 671 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Читайте также:  Структура тсж: каков график, режим работы и основные функции, какие виды деятельности осуществляет, за исключением финансовой и хозяйственной, какую отчетность о работе представляет собственникам и где можно скачать образец годового отчета - всё о недвижимости

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч.

Можно ли сдать свою долю в квартире государству

далее

1 ответ. Москва Просмотрен 131 раз. Задан 2012-06-18 12:43:35 +0400 в тематике «Жилищное право» Положена ли субсидия? — Положена ли субсидия. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 47 раз. Задан 2015-03-10 16:29:41 +0400 в тематике «Жилищное право» Может ли сособственник продать свою долю в этой же без согласия второго сособственника? — Может ли сособственник квартиры продать свою в этой же квартире без согласия второго сособственника.

Раздел жилого помещения

Раздел квартиры при разводе жилье мужа на что мы претендуем как разделить неприватизированную Продажа однокомнатной квартиры Принудительный раздел расприватизация квартиры для улучшения жилищных условий Раздел неприватизированной Возможен ли размен квартиры без согласия других жильцов разьезд при сносе дома раздел лицувого счета.

Сдать в аренду долю в квартире

Источник: http://likvidaciya-ooo-balashiha.ru/mozhno-li-sdat-dolyu-v-kvartire-13481/

Как продать долю квартиры без согласия других собственников в 2018 году — можно ли второго, остальных, дома, жилья

Владея квартирой по праву собственности, распоряжаться ей можно по личному усмотрению. Но владельцев может быть и несколько.

Разрешено ли в 2018 году продавать часть квартиры без разрешения остальных собственников? Продажа доли в общей квартире мероприятие весьма длительное, запутанное и сложное.

В законе по этому поводу прописаны четкие нормы. Но на практике реализовать их не так легко. Можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников в 2018 году?

Общие аспекты

Распоряжение предполагает свершение любых действий касательно принадлежащего имущества, если таковые не противоречат правовым нормам и не нарушают интересы заинтересованных лиц.

Но указанные положения действительны для единоличного владельца объекта недвижимости. А если квартира принадлежит нескольким лицам?

Конечно, можно выделить долю каждого владельца. Однако продажа таковой касается непосредственно интересов третьих лиц, являющихся совладельцами.

Что по этому поводу говорит закон? Нужно ли получить соизволение прочих собственников при продаже доли в квартире?

Что это такое

Прежде всего, нужно коснуться понятия «частная собственность». По действующим нормам под частной собственностью понимается безусловное, защищаемое законом право индивида на конкретный вид имущества.

В сфере жилищной это определение распространяется на любую недвижимость, принадлежащую субъектам на законных основаниях.

Частная собственность бывает индивидуальной или общей. Возникновение собственности общей происходит в случае вступления в права владения двух и более лиц.

Иногда жилье приобретается сообща. Общее владение квартирой предполагает, что каждый из владельцев обладает правом собственности.

Но общая собственность может быть и долевой, когда доля каждого владельца выделена. Выражается таковая в процентном ли дробном соотношении.

В определенных обстоятельствах размер доли может меняться. Всякий собственник волен распоряжаться исключительно своей долей.

Право собственности на жилье

Право собственности на жилую недвижимость подтверждается правоустанавливающими актами. Таковые удостоверяют право собственника на распоряжение имущество любым законным образом.

Потому при покупке квартиры в первую очередь просматриваются документы, удостоверяющие право собственности продавца.

До недавнего времени правоподтверждающим документом выступало свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.

В 2018 году его заменила выписка из ЕГРН. В данном документе внятно и кратко описано, кто, чем и на основании чего владеет.

Выписка или свидетельство позволяют получить всю особо важную информацию, но с точки зрения продажи доли интересны несколько пунктов:

Субъект права Здесь указано, кто является правообладателем. При наличии нескольких собственников, указываются все владельцы
Вид права При наличии нескольких собственников тут может прописываться «общая собственность». Если написано «общая долевая собственность», то прописывается количество долей в праве. При этом каждый собственник должен получить отдельное свидетельство

Действующие нормативы

Когда достигнуть решения мирным урегулированием не удается, все спорные вопросы разрешаются через суд.

Лицо, участвующее в долевой собственности, обладает правом на предоставление в его владение и пользование части совместной собственности.

У участника долевой собственности имеется право полного распоряжения, при условии соблюдения правил возмездного отчуждения, прописанных в ст.250 ГК.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Анализ законодательства об общей собственности сводится к тому, что разрешение иных владельцев необходимо.

Но существует ряд решений, когда продавать долю в квартире получится и без согласия прочих собственников.

Можно обратиться в суд с требованием о выкупе доли. Целесообразно это, когда совместное проживание не представляется возможным.

При этом собственник не дает разрешения на продажу доли. Особенно это актуально в отношении однокомнатных квартир.

Суд, учитывая обстоятельства, может обязать второго собственника выкупить долю. Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника иным путем?

Еще один способ заключается в оформлении дарственной. Если продать долю без согласия всех собственников не допустимо, то для осуществления дарения такового не требуется.

Деньги передаются лично или через банковскую ячейка. При этом доказать фиктивность дарения почти не реально и доля передается третьему лицу.

По истечении определенного времени кредитор забирает залоговую долю. Даже при обращении в суд сложно доказать, что квартира продана посредством залога.

Как продавать долю в квартире и соблюсти все законодательные нормы?

Виды общей собственности

Для нее характерна точность выделенной доли каждого собственника. Когда в квартире проживает одна семья, то за всяким ее членом может быть закреплена отдельная комната.

При отсутствии согласия порядок распоряжения определяется судебными органами.  Изначально долевая собственность является общей, то есть доли равны.

Но при необходимости или по желанию владельцев допускается выделение доли. Доля может быть реальной или идеальной.

Выделение реальной доли предполагает определение конкретной части объекта, что потребует наличия технической возможности раздела жилого помещения.

На практике чаще доля выделяется в выражении идеальном. Из-за этого и появляются сложности при продаже части общей собственности.

Наличествует и такое понятие, как совместная собственность, когда доли не определяются.

Возникновение такого владения объясняется тесными связями меж собственниками. Например, при приобретении жилища супругами или при приватизации жилья.

Когда один из владельцев пожелает продать собственную долю, поменять или подарить, то общая собственность становится долевой.

После выделения отдельной доли собственник сможет любым образом распоряжаться ей, но при учете интересов остальных владельцев.

Как правильно определить границы

Для определения точных границ своей доли владельцу надлежит выделить таковые на самом деле.

На практике возможны два варианта определения:

  1. По мирному соглашению сторон.
  2. Через суд.

При этом заключается письменное соглашение. На его основании происходит регистрация права собственности на конкретную долю.

Когда стороны не могут прийти к общему решению или кто-то из участников собственности уклоняется от принятия решения, то разделение осуществляется в судебном порядке.

Видео: как продать долю в квартире

Здесь есть нюанс – выделяется доля или часть права владения. При натуральном выделении любая доля должна располагать отдельным выходом, санузлом и кухней.

Потому в квартире выделение доли возможно только в процентном соотношении, то есть выделяется часть права владения.

При выделении натуральной доли не требуется согласия прочих собственников на распоряжение таковой.

Распорядиться долей, выраженной в процентном соотношении можно лишь с согласия остальных владельцев.

Заключение сделки

Продать долю квартиры чужому лицу можно не раньше, чем по окончании одного месяца с момента уведомления о продаже доли иных собственников или после получения их разрешения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире включает в себя несколько этапов. Каждый из них имеет свои нюансы.

Шаг 1

Уведомление о своем намерении остальных совладельцев. Причем извещаются собственники письменно с указанием нюансов продажи и запрашиваемой цены.

Когда желание купить долю изъявило несколько владельцев, то они приобретают имущество пропорционально собственным долям.

В случае отказа должен быть составлен надлежащий письменный документ.

Иначе в течение трех месяцев с того момента, когда о продаже станет известно, сделка может быть оспорена через суд.

Шаг 2

В договоре непременно подробно описывается передаваемая доля. Также указывается, что прочие собственники отказались от выкупа доли.

Важно! В 2018 году допускается простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости.

Но в случае продажи доли объекта недвижимости нотариальное заверение документа является обязательным требованием.

Шаг 3

Регистрация права собственности. Покупатель обращается в регистрационные органы для оформления права собственности.

В целом продажа доли квартиры не должна вызвать сложности. При отказе от продажи совладельцев, они должны сами выкупить долю.

Но в реальной жизни зачастую возникают сложности. Совладельцы могут всячески уклоняться от получения письменного уведомления.

В такой ситуации можно передать извещение лично, получив при этом подпись на втором экземпляре или с курьером.

Так продавец соблюдет требования закона.  Но если позже совладелец объявится и заявит, что уведомления не получал, то он может оспорить сделку в суде.

Продавцу желательно собрать как можно больше доказательств того, что уведомление состоялось.

Это могут быть фото- и видеоматериалы, чеки, свидетельские показания – все, что поможет подтвердить правоту при судебном разбирательстве.

Закон о преимущественной продаже части недвижимости

Сводится оно к тому, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие совладельцы располагают преимущественным правом выкупа доли по стоимости продажи, назначенной ее владельцем.

Продавец доли в квартире отправляет остальным владельцам уведомление о продаже своей доли.

При отказе оных от приоритетного права выкупа и получении письменного отказа можно продавать свою часть имущества любому лицу.

Важно знать о последствиях нарушения преимущественного права при продаже доли квартиры.

Как упомянуто выше, совладельцы могут оспорить сделку в трехмесячный срок с момента, когда о сделке стало известно.

Фактически такая норма не устанавливает срока исковой давности. Совладелец может отсутствовать длительное время и узнать о продаже через год, два и более.

При обращении собственника, чье право на выкуп доли нарушено, в суд, договор не отменяется и не признается недействительным.

В судебном решении указывается необходимость замены покупателя (постороннего лица) на собственника в ДКП, что становится основанием для внесения надлежащей записи в ЕГРН.

Об этом аспекте особо необходимо знать покупателю, решившему приобрести долю в квартире без согласия остальных владельцев.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-prodat-dolju-kvartiri-bez-soglasija-drugih-sobstvennikov/

Ссылка на основную публикацию