Нежилое помещение в квартире — что это значит, а также площадь под коммерческую недвижимость и нежилой фонд — всё о недвижимости

Офис в гостиной

Раньше ежегодно меняли назначение до 500 квартир на первых этажах, а в 2016 году число разрешений на перевод сократилось до десятков

Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС

Российское законодательство позволяет перевести квартиру из жилого в нежилой фонд, чтобы владелец мог открыть там свое дело — магазин, офис, салон красоты или другое коммерческое предприятие, не связанное с производством. «РБК-Недвижимость» разобралась в тонкостях смены квартирного статуса.

С 2015 года число квартир на первых этажах, переведенных из жилого назначения, уменьшилось в связи с ужесточением административной практики департамента городского имущества Москвы.

Если до 2015 года в среднем ежегодно меняли свое назначение около 300–500 квартир на первых этажах, то в 2016-м число разрешений на перевод сократилось до нескольких десятков, рассказали в компании «Метриум Групп».

У многих владельцев не получается соблюсти все требования, необходимые для смены статуса, и они отказываются от идеи переделать квартиру в торговую точку. «Недавно в нашей практике был случай, когда юрлицо приобрело две квартиры на первом этаже с целью перевода в нежилой фонд.

Это были очень подходящие квартиры, рядом с метро, на улице с неплохой проходимостью.

В итоге владельцам не удалось осуществить свой замысел — пришлось продавать эти квартиры как обычные жилые помещения», — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская.

Эксперты связывают сокращение спроса с большим количеством жалоб от жителей домов, где на первых этажах уже открыты кафе, магазины, а иногда даже ночные клубы.

«Хотя по закону для перевода требуется согласие собственников дома, фактически предприниматели обходили эти процедуры, — рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

— Полагаю, власти стремятся вернуть торговлю и услуги «шаговой доступности» в какое-то более цивилизованное русло, особенно учитывая высокую вакантность помещений в специально построенных для этих целей коммерческих центрах».

Но в целом востребованность помещений на первых этажах для размещения объектов коммерции сохраняется, потому как в Москве, особенно в удаленных от центра локациях, еще есть недостаток инфраструктуры, считают эксперты. «В некоторых районах в радиусе одного километра можно не найти, скажем, парикмахерскую или аптеку», — говорит Литинецкая.

Какие квартиры нельзя сделать нежилыми

Процедура перевода квартиры в нежилой фонд в теории несложная, но хлопотная, к тому же далеко не всякую квартиру можно перевести.

Перевод помещения в статус нежилых невозможен, если оно является частью квартиры. То есть нельзя открыть офис в одной комнате, а две другие оставить жилыми — перевести квартиру в нежилой фонд можно только целиком, говорится в ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Также ничего не получится, если собственник планирует жить в квартире и одновременно использовать ее как офис или магазин.

Нельзя перевести из жилого фонда квартиру, которая находится под арестом, обременена правами третьих лиц или заложена. Например, нельзя сделать нежилой ипотечную квартиру, по которой не погашен кредит.

Если квартира расположена выше первого этажа, она может быть переведена в нежилой фонд только при условии, что все квартиры под ней тоже находятся в статусе нежилых помещений. Кроме того, квартира должна иметь отдельный выход на улицу или должна быть возможность сделать в ней этот выход, иначе в переводе откажут.

Нужно ли согласие соседей

Нужно согласие двух третей собственников дома — так делается всегда, если принимаются решения о реконструкции многоквартирного дома, связанные с его расширением или надстройкой, а также с уменьшением общего имущества собственников дома. И это одна из основных сложностей в смене статуса квартиры, считают эксперты.

В случае с переводом квартиры в нежилой фонд решение будет касаться организации отдельного входа, а также использования придомового земельного участка, который может принадлежать по праву собственности жильцам, рассказал адвокат Олег Сухов.

«Если земельный участок не выделен и не поставлен с границами на кадастровый учет с регистрацией за собственниками дома, то согласие последних на перевод квартиры не требуется», — пояснил он.

Как оформить перевод

Поход по инстанциям следует начать с выписки из квартиры всех жильцов — в помещении никто не должен быть зарегистрирован.

В Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет департамент городского имущества (в других городах — соответствующие отделы при администрациях). Подать заявление и документы можно лично через МФЦ или в электронной форме.

Потребуются следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома (оба документа выдает БТИ), а также проект переустройства или перепланировки, когда это необходимо.

«Местные органы власти не вправе определять какие-либо иные дополнительные для перевода документы, не указанные в Жилищном кодексе. Требование таких документов незаконно», — предупредил адвокат Олег Сухов.

Разрешение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой (либо отказ в выдаче этого разрешения) орган местного самоуправления должен выдать в течение 45 дней со дня подачи документов, говорится в ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Если власти приняли положительное решение, то они выдадут документ, подтверждающий, что квартира переведена в нежилой фонд. Дальше нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Цена вопроса

Официальные платежи, сопутствующие смене статуса помещения на разных этапах, невысоки — в общей сложности в Москве они составляют порядка 200 тыс. руб., пояснил адвокат. Но понадобится ремонт, а возможно, и перепланировка под новые нужды: помещение должно быть уже не квартирой, а соответствовать назначению, будь то офис, салон красоты или продуктовый магазин.

Обновленное помещение обязательно будет принимать специальная комиссия. Затраты на строительство и переустройство могут составить, по оценке Олега Сухова, 1,5–2,5 млн руб.

Сохранится ли спрос

В современных новостройках первые этажи специально проектируются под размещение коммерческих объектов. Они оснащаются соответствующими коммуникациями, шумоизоляцией, удобными входными группами и витринами. Например, такие дома московские власти обещают построить в рамках программы реновации.

«Но их еще нужно построить, и на какое-то время многие районы рискуют лишиться удобных коммерческих объектов в шаговой доступности, — считает Мария Литинецкая. — Количество таких предприятий малого бизнеса в пятиэтажках под снос оценивается в 15 тыс. Поэтому реновация, конечно, создаст проблемы в этой сфере, но не критические».

Однако со временем, по мнению эксперта, новые жилые комплексы помогут решить эту проблему, поскольку в них будут появляться специально предусмотренные объекты коммерции после ввода в эксплуатацию. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59f090029a79473c2bc75dbe

Нежилая недвижимость это

Основные виды недвижимости

Но для начала следует разобраться с тем, какие объекты в принципе могут подходить под определение недвижимости.

Читайте также:  Договор аренды квартиры: краткий или короткий, с организацией, без животных, без оплаты, на английском языке и на покупку квартиры от застройщика в сданном доме, на право аренды помещения в квартире, а также образцы документов для скачивания - всё о недвижимости

Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости – стационарность, материальная ценность и долговечность.

Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового.

Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью.

Продажа помещений в Нижнем Новгороде

Владельцы же складских помещений стараются их располагать либо в непосредственной близости к производству, либо вблизи точек сбыта продукции.

Если же предприниматель хочет купить помещение под салон красоты, медицинский центр или другие услуги населению, то логичнее будет расположить такое предприятие на улице с высоким пешеходным трафиком.

В этом случае немаловажный фактор при выборе объекта

11 Понятие основных фондов

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми.

К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

Так, согласно ст. 132 ГК РФ. (табл.1.1).

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты.

Всю недвижимость делят на два вида: жилую и нежилую. В свою очередь нежилая недвижимость бывает специализированной (предприятия, имеющие профиль деятельности, офисные и торговые помещения, специализация которых обозначена в учредительных документах) и неспециализированной (недвижимость, для которой четко не обозначен вид специализации).

Четкое определение вида нежилого помещения в технических и правоустанавливающих документах ликвидирует возможность появления каких-либо спорных ситуаций при подписании сделок по купле-продаже, обмену, сдаче в аренду, залоге и других юридических актах. Такая формулировка также необходима при контроле соблюдения правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических норм и других разрешительных инстанций.

При смене вида деятельности в конкретном помещении необходимо внесение изменений или новое оформление разрешительных документов.

Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость?

Также потребуется разрешение собственников других квартир, если в перепланировке будут затронуты капитальные стены. Или если крыльцо нового входа будет располагаться на общей земле.

Достаточно получить согласие 2/3 жильцов.

Оно оформляется решением общего собрания собственников помещений. Адрес помещения.

Основание права собственности (покупка, получение в подарок или в наследство, приватизация).

Перевод в нежилое помещение

Мы предлагаем нашим Заказчикам комплексную услугу по переводу жилого помещения в нежилое, т.е.

Источник: http://propuskspb.ru/nezhilaja-nedvizhimost-ehto-60878/

Коммерческая недвижимость – что это?

Коммерческой называется нежилая недвижимость (здания, промышленные объекты, земельные участки, недра и др.), которая может быть использована для получения прибыли.

Такая недвижимость может приносить доход от производственной или торговой деятельности, аренды или использования ее в качестве складских помещений.

Торговые центры, подземные парковки, рестораны и гостиницы, офисы и сельскохозяйственные угодья – все это и есть коммерческая недвижимость.

Многие ошибочно полагают, что к коммерческой можно отнести недвижимость, которая используется в качестве объекта продажи. Да, извлечение прибыли – это один из признаков коммерческого объекта, однако не основной.

Главным же отличием коммерческой недвижимости от жилой является невозможность постоянного проживания там людей. Относятся такие объекты к нежилому фонду и могут быть задействованы в различных бизнес-проектах.

Группы объектов коммерческой недвижимости

Существует условное деление всего нежилого фонда на несколько групп в зависимости от предназначения коммерческих площадей:

  1. Коммерческая недвижимость, имеющая свободное назначение. К данной группе относят спорткомплексы и гостиницы, помещения, предназначенные для обустройства в них заведений общественного питания (например, кафе, ресторанов, пабов, баров и пр.);
  1. Коммерческая недвижимость, предназначенная для розничной торговли. К данной группе объектов нежилого фонда относят магазины, торговые центры, места на рынке, супермаркеты, аптеки и пр.;
  1. Коммерческая недвижимость офисного предназначения. Это специализированные помещения для офисов (бизнес-центры) или же здания, в которых расположены офисы конкретных компаний;
  1. Коммерческая недвижимость производственного предназначения. К данной группе можно отнести помещения, в которых располагаются производственные мощности предприятий, животноводческие фермы, склады и т.д.;
  1. Апартаменты. Это исключение из общего правила о том, что коммерческой может быть только нежилая недвижимость. Апартаменты и квартиры, сдаваемые посуточно, относят именно к коммерческой недвижимости;
  1. Коммерческая недвижимость социальной направленности. К данной группе относят здания, имеющие важное социальное значение для разных категорий граждан (например, это медицинские и образовательные учреждения, здания государственных и областных администраций, вокзалы, аэропорты и пр.).

Отличие коммерческой недвижимости от жилой

Иногда трудно определиться, что же перед вами: жилая недвижимость или коммерческий объект.

Если с магазинами и предприятиями все более-менее ясно, то как быть с многоквартирными домами? Эти объекты причисляют к коммерческой недвижимости (группа – апартаменты), хотя каждая отдельно взятая квартира относится к жилому фонду.

До момента полной сдачи объекта строительства в эксплуатацию дом еще считается недвижимостью коммерческой. Но как только будут реализованы все квартиры, то проект переходит к разряду жилого.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является то, что ее редко покупают, предпочитая аренду полноправному владению. Если квартиру, дом или коттедж человек стремится приобрести, то офис, магазин или парикмахерскую чаще снимают, нежели покупают у ее владельцев. Причин тому может быть несколько.

Во-первых, коммерческая недвижимость ценится выше жилой (ведь из нее в последующем можно извлечь прибыль).

Во-вторых, многие бизнесмены не хотят обременять себя лишним имуществом, чтобы было легко при необходимости свернуть или перенести в другой район свой бизнес (отказаться от аренды намного проще, чем продать недвижимость).

Найти оптимальное место расположения офиса не так легко, как может показаться на первый взгляд. И это еще одна причина того, что коммерческую недвижимость не спешат приобретать в собственность.

Коммерческая недвижимость приносит постоянный доход. Если вы один раз сдали в аренду свою квартиру, она от этого не станет коммерческой. Однако если данный вид деятельности будет повторяться неоднократно, то квартира приобретет статус апартаментов и будет считаться нежилой недвижимостью.

Читайте также:  Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве? - всё о недвижимости

Еще одним показателем коммерческой недвижимости является ее окупаемость. Объект жилого фонда окупить не получится, как бы вы не старались. В то же время покупка или аренда ресторана или автосалона позволит через некоторое время полностью окупить его стоимость.

Оптимальным сроком окупаемости специалисты называют 5-7 лет.

Стоимость коммерческой недвижимости

Цена квадратного метра коммерческой недвижимости зачастую выше стоимости «квадрата» расположенной в том же районе квартиры. Это опять-таки объясняется будущими прибылями.

На стоимость объекта будет влиять не только его площадь, но и место расположения, состояние недвижимости, окружающая инфраструктура (к примеру, офисы у метро ценятся выше офисов на окраине города вдали от автобусной остановки).

Вход в помещение также играет важную роль в формировании цены на аренду или продажу коммерческого объекта. Если офис расположен в центре, но войти в него можно не с оживленной улицы, а со двора, то стоимость его будет ниже аналогичного со входом с центральной улицы или проезжей части. Можно, конечно, использовать рекламу, яркую вывеску, но эффект все равно не будет таким впечатляющим.

Стоимость объекта также зависит от размера потенциальных прибылей, которые сможет получить арендатор или владелец коммерческой недвижимости.

К примеру, если речь идет о складских помещениях, то важно оценить не только их размер и удобство, но и предусмотреть удобство подъездных путей к помещению, близость к железнодорожным или автомобильным магистралям и др.

Все наиболее важные составляющие успеха нужно учесть при выборе помещения под магазин, кафе или офис фирмы. Причем для каждого из этих объектов они будут свои и нужно постараться их разглядеть, чтобы в будущем ваш бизнес имел успех.

Источник: http://bishelp.ru/business/pomeshhenie/kommercheskaya-nedvizhimost-chto-eto

Как продавать квартиру на первом этаже дорого

Как продавать квартиру на первом этаже дорого

Так сложилось, что в России квартиры на первом этаже считаются непрестижными. В связи с этим, как правило, эти квартиры продаются довольно плохо, если продавец не делает хорошую скидку.

Однако, если подойти к вопросу продажи квартиры более внимательно, оставив на стороне все ее изъяны и стереотипы людские, то можно будет продать имеющуюся недвижимость очень выгодно.

О том, как продать квартиру на первом этаже дорого, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь внимание людей, которые не прочь под окнами посадить дерево и цветы, но, увы, таких людей в России крайне мало. Этому способствует целый ряд неудобств. Людей отпугивает высокий уровень шума, проблемы, связанные с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать любопытные взгляды людей, проходящих мимо. А еще нужно ставить решетки на окна.

Как правило, квартиры на первом этаже из-за вышеперечисленных случаев продаются значительно дешевле, по сравнению с жильем на других этажах. Скидка может достигать до 20%.

По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО-Петросталь», только дополнительные улучшения смогут как-то изменить ситуацию – высококачественный ремонт, цветник под окнами, последней тенденцией становится обустройство отдельного входа с выделенной придомовой территорией для владельцев квартир первых этажей. Но это практика нового малоэтажного загородного строительства.

Конечно, в загородных малоэтажных жилых домах обычно вопрос с ликвидностью первых этажей встает не так остро: организованный поселок – это частная территория, а значит безопасность, тишина и спокойствие гарантированы собственной системой охраны.

Тем не менее, по данным компании Villagio Estate, и здесь квартиры на нижнем уровне разбирают менее охотно, чем на средних или верхнем этажах, в основном из-за видовых характеристик. Поэтому некоторые застройщики стараются компенсировать минусы таких квартир дополнительными плюсами.

К примеру, корпуса с апартаментами в поселке Park Avenue имеют 4 этажа. Больше всего аудиторию привлекает верхний уровень: покупатели получают не только студию, но и собственную эксплуатируемую кровлю.

Однако нижний тоже пользуется спросом: чтобы подогреть интерес покупателей, девелопер увеличил площади апартаментов, а также обеспечил каждую студию на 1 этаже открытой террасой и участком. Такой роскоши, к примеру, нет у владельцев объектов на 2 и 3 этажах.

Продажа без потерь

Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд.

Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов.

Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования.

По мнению Арсения Васильева, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.

Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант — организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, по словам Елены Орловой, и.о.

руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение. «Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро, — говорит она.

— То есть речь идет о месторасположении, при котором поток посетителей будет очень высоким».

«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

— А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое.

Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом».

Читайте также:  Устав тсж (товарищества собственников жилья): типовой образец, пошаговая инструкция по составлению, как вносятся новые изменения, а также что это такое? - всё о недвижимости

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty также утверждает, что, если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться.

Евгений Семёнов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», в свою очередь добавляет, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. «Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, — утверждает он.

— Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».

Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение.

Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того.

«В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%», — отмечает Арсений Васильев.

По словам Марии Литинецкой, если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, — уверяет она. — Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости».

Трудоемкий процесс

Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс.

Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города.

Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.

Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям.

Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать).

Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).

Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).

По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей.

«Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, — отмечает он. — При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет.

Согласовывать перевод будет покупатель».

Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%.

В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов.

Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.

В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, — рассказывает он. — Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».

Инвесторы ищут

Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в данной локации.

«Самые «умные» работают на опережение, — отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Ведь приблизительный срок перевода жилья в нежилье составляет до одного года.

А ведь еще необходимо делать ремонт».

Что самое интересное, узнав о скором открытии метрополитена в том или ином районе, инвесторы сами выходят на собственников и предлагают им продать квартиру на первом этаже по более высокой цене, что позволит улучшить жилищные условия, переехав в квартиру с лучшими характеристиками.

«Причем здесь очень важен человеческий фактор, — говорит Елена Орлова. — Важно не напугать собственника, разъяснить выгоду, развеять сомнения и т. д.

Собственник может быть психологически не готов в продаже квартиры по разным причинам: трудно расставаться с объектом, рядом расположены социальные объекты, удобно добираться до работы и прочее.

Но часто цена вопроса играет решающую роль, и решение о продаже все же принимается собственником. После совершения сделки уже новый владелец приступает к согласованию изменения назначения с квартиры на нежилое помещение».

До кризиса 2008 года подобные предложения — перевод жилого помещения в нежилое — на рынке были высоко востребованы – готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были достаточно высокими.

Сегодня процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, в том числе в связи с активным строительством качественных бизнес-центров.

Теперь в новостройках нет первых этажей, так как в новых домах часть первых этажей сразу проектируются нежилыми – здесь сразу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, необходимое количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» уверен, что такой подход и оснащение помещений первого этажа всем необходимым для дальнейшей эксплуатации может дать еще большую прибавку к стоимости. Например, в жилом комплексе «Новое Тушино», который строится на Путилковском шоссе в 1 км от МКАД, разница между стоимостью 1 кв.м. жилья и 1 кв.м. коммерческих помещений достигает 25-28%.

Источник: https://move.ru/articles/633/

Ссылка на основную публикацию