Общеэксплуатационные расходы в жкх: какие факторы влияют на доходы и затраты,а также каким образом ведется планирование и подомовой учет? — всё о недвижимости

2.9. Определение общеэксплуатационных расходов

+7 812 627 17 35

+7 499 350 44 79

8 (800) 333-45-16 доб. 100

ПРИКАЗ Госстроя РФ от 28-12-2000 304 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ФИНАНСОВОМУ ОБОСНОВАНИЮ ЦЕНЫ НА ТЕПЛОВУЮ… Актуально в 2018 году

2.9.1. Статья «Общеэксплуатационные расходы» является комплексной и по ней определяются затраты по управлению предприятием, общехозяйственные расходы, сборы и отчисления.

2.9.2. По элементу «Расходы по управлению предприятием» определяются:

— затраты на оплату труда;

— отчисления на социальные нужды;

— затраты на командировки и перемещения;

— затраты на оплату консультационных, информационных и аудиторских услуг;

— представительские расходы;

— прочие расходы.

По статье «Затраты на оплату труда» определяются затраты на оплату труда руководителей, специалистов и служащих, выполняющих общие функции управления на предприятии: общее руководство, бухгалтерский учет и финансовая деятельность, комплектование и учет кадров, материально — техническое снабжение, надзор и контроль за капитальным ремонтом и строительством производственных объектов, общее делопроизводство, охрана труда, правовое обслуживание, технико — экономическое планирование, организация труда и заработной платы, программное обеспечение и системное администрирование вычислительной техники и др.

Для определения необходимой численности работников могут быть использованы «Рекомендации по нормированию труда работников энергетического хозяйства. Часть II. Нормативы численности руководителей, специалистов и служащих коммунальных теплоэнергетических предприятий», утвержденные Приказом Госстроя России от 12.10.99 N 74.

Расходы по оплате труда определяются на основании отраслевого тарифного соглашения и коллективного договора (локальных нормативных актов по оплате труда).

По указанной статье определяется и резерв на отпуска для руководителей, специалистов и служащих.

По статье «Отчисления на социальные нужды» определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам «Затраты на оплату труда» работников управления предприятием.

По статье «Затраты на командировки и перемещения» определяются затраты на все виды служебных командировок работников, занятых управлением предприятия, на основе установленных законодательством норм для включения в себестоимость.

По статье «Затраты на оплату консультационных, информационных и аудиторских услуг» определяются соответствующие затраты на основании заключенных договоров в соответствии с действующими нормативными документами.

По статье «Представительские расходы» определяются соответствующие затраты на основе установленных законодательством норм для включения в себестоимость.

По статье «Прочие расходы» определяются расходы по организации функционирования предприятия в целом: типографские, почтовые расходы, расходы по обслуживанию средств вычислительной и организационной техники, содержание административных зданий и помещений и др.

Определение расходов по указанной статье возможно на основе анализа данных предприятия за ряд лет.

2.9.3. По элементу «Общехозяйственные расходы» определяются следующие затраты:

— содержание общеэксплуатационного персонала;

— содержание зданий, сооружений и инвентаря;

— амортизация основных средств;

— ремонт и техническое обслуживание основных средств общехозяйственного назначения;

— охрана труда;

— транспортные расходы;

— подготовка кадров;

— испытания, опыты, рационализация и изобретательство;

— содержание и эксплуатация фондов природоохранного назначения;

— содержание пожарной, военизированной и страховой охраны;

— оплата процентов по кредитам, ссудам, услуг банков;

— прочие расходы.

По статье «Содержание общеэксплуатационного персонала» определяются затраты на оплату труда, а также отчисления на социальные нужды общеэксплуатационного персонала предприятия: отдела сбыта энергии, тепловой инспекции, производственной лаборатории и др.; рабочих склада, рабочих, осуществляющих содержание и ремонт административных зданий и помещений.

Порядок определения затрат аналогичен расчету затрат по указанному элементу в других статьях.

По статье «Содержание зданий, сооружений и инвентаря» определяются затраты по содержанию основных средств и инвентаря общеэксплуатационного назначения. По указанной статье определяются затраты на материалы для содержания и ремонта общеэксплуатационных помещений, затраты на водоснабжение, канализацию, отопление, электроснабжение общеэксплуатационных помещений и т.д.

Порядок определения затрат по данной статье аналогичен расчету затрат по соответствующим элементам в других статьях.

По статье «Амортизация основных средств» определяются затраты на полное восстановление основных средств общехозяйственного назначения. Расчет по данной статье производится на основании установленных норм от среднегодовой стоимости основных средств общехозяйственного назначения.

По статье «Ремонт и техническое обслуживание основных средств общехозяйственного назначения» определяются затраты на все виды ремонтов основных средств общехозяйственного назначения.

По указанной статье определяются затраты, если на предприятии не создается ремонтный фонд.

Методика определения расходов по данной статье аналогична расчету затрат по данному элементу в составе цеховых расходов.

По статье «Охрана труда» определяются затраты на охрану труда, производимого для общехозяйственных целей. Расчет по данной статье аналогичен элементу «Охрана труда» в составе цеховых расходов.

По статье «Транспортные расходы» определяются расходы предприятия по транспортировке работников к месту работы и обратно в направлениях, не обслуживаемых городским транспортом общего пользования.

Указанные расходы определяются в соответствии с заключенными договорами с транспортными предприятиями.

По статье «Подготовка кадров» определяются затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров. Указанные расходы определяются на основании заключенных договоров с организациями, осуществляющими профессиональную подготовку.

По статье «Испытания, опыты, рационализация и изобретательство» определяются затраты на проведение указанных работ, выплату авторских вознаграждений и другие затраты.

По статье «Содержание и эксплуатация фондов природоохранного назначения» определяются затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией фондов природоохранного назначения: очистных сооружений, золоуловителей, фильтров и т.д.; а также оплата услуг предприятий за очистку сточных вод и другие виды текущих природоохранных затрат в соответствии с заключенными договорами.

По статье «Содержание пожарной, военизированной и сторожевой охраны» определяются затраты на оплату труда и отчисления на социальные нужды от расходов на оплату труда вахтеров, сторожей, а также износ малоценных и быстроизнашивающихся предметов (оплата спецодежды).

В случае, если функции по пожарной, военизированной и сторожевой охране выполняют сторонние предприятия, то по указанной статье определяются затраты в соответствии с заключенными договорами.

По данной статье определяются также затраты на оплату труда рабочих, занятых на работах по содержанию охранной, пожарной сигнализации и оборудования дымоудаления и пожаротушения, а также отчисления на социальные нужды в том случае, если указанные работы выполняют работники предприятия. В случае, если указанные работы выполняются сторонними предприятиями, по данной статье определяются затраты в соответствии с заключенными договорами.

По статье «Оплата процентов по кредитам, ссудам, услуг банков» определяются соответствующие расходы в соответствии с заключенными договорами с финансово — кредитными организациями в установленном нормативно — правовыми актами Российской Федерации порядке.

По статье «Прочие расходы» определяются другие общехозяйственные расходы, не учтенные при определении вышеуказанных элементов (статей) себестоимости в составе общеэксплуатационных расходов.

2.9.4. По статье «Сборы и отчисления» определяются сборы и прочие обязательные отчисления и расходы по предприятию, производимые в соответствии с порядком, установленным законодательством.

2.9.5. Распределение затрат по статье «Общеэксплуатационные расходы» между производством и передачей и распределением энергии производится по одному из следующих вариантов пропорционально:

— количеству условных единиц по указанным технологическим циклам;

— заработной плате рабочих.

Источник: http://www.zakonprost.ru/content/base/part/379515

Развитие методики учета затрат в сфере услуг ЖКХ (на примере ООО «Коммунальщик»)

Развитие предприятий сферы услуг ЖКХ является важнейшей основой для жизнеобеспечения и безопасности населения.

Актуальность проблемы оптимизации деятельности предприятий сферы услуг ЖКХ, занимающихся такими видами деятельности, как содержание и ремонт жилого фонда, благоустройство улиц и дорог, ремонт инженерных коммуникаций и оказание сопутствующих услуги населению, имеют высокую социальную и экономическую значимость. Поэтому система управления затратами таких предприятий должна обеспечивать эффективность использования материальных, трудовых, энергетических и финансовых ресурсов.

Продолжительное время в жилищно-коммунальном хозяйстве калькуляция себестоимости осуществлялась в разрезе каждого вида услуг. В настоящее время эта практика дополнилась учетом по объектам работ в рамках определенного вида услуг.

В бухгалтерском учете ситуация несколько иная. На протяжении многих лет в сфере ЖКХ затраты учитывались котловым методом, и только недавно предприятия начали вести пообъектный учет затрат.

Отсюда возникает необходимость построения аналитической и достоверной методики учета затрат.

Как отмечает Кондраков Н. П., каждая организация обязана соблюдать набор определенных принципов по регламентированию состава расходов, формирующих себестоимость услуг. По его мнению, главным условием получения полной и достоверной информации о себестоимости продукции (работ, услуг) является четкое определение состава производственных затрат (1).

Исходя из существующей практики на предприятиях сферы ЖКХ затраты формируются уже много лет по одной и той же схеме.

В соответствии с Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг ЖКХ (2), в состав себестоимости они включают затраты на работы, за которые по договору несут ответственность.

Таким образом, объектом учета калькулирования затрат в сфере ЖКХ является конкретный вид работ, закрепленный договором. Исходя из этого, типовая смета расходов ЖКХ, включает в себя:

                    основные расходы, предусмотренные действующим законодательством РФ;

                    дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией жилого фонда;

                    расходы, связанные с оказание коммунальных услуг и содержанием придомовой территории.

Читайте также:  Втб 24: оплата жкх при помощи системы онлайн или как именно оплатить коммунальные услуги, и какая комиссия при этом взимается за перевод средств - всё о недвижимости

Каждая группа этих расходов состоит из нескольких подгрупп.

И, к сожалению, в большинстве случаев аналитический учет здесь осуществляется укрупненно, а не по конкретной коммунальной услуге, что сказывается на снижении эффективности управления каждым видом затрат. По мнению Червяковой Н. А.

, для данных целей расходы должны группироваться по статьям и элементам, по объектам учета, планирования и калькулирования себестоимости, по месту их возникновения (3).

При этом в теории отечественного учета предлагается более расширенная группировка затрат по следующим критериям: по экономическим элементам, по статьям затрат, по составу, по способу отнесения на себестоимость, по отношению к готовому продукту, по отношению к уровню деловой активности, по отношению к технологическому процессу, по методу признания в качестве расхода, по возможности охвата планом, по периодичности возникновения, по целесообразности расходования, по возможности регулирования (4).

На наш взгляд, чтобы обеспечить аналитический учет и эффективность управления затратами в сфере ЖКХ, целесообразнее будет формировать затраты по объектам учета, по местам их возникновения, по экономическим статьям и элементам.

В итоге, эта информационная база сформирует полную картину о структуре затрат и удовлетворит всех пользователей информации о деятельности предприятия (ТСЖ, управляющие компании, собственников жилых домов и пр.).

При этом, следует обратить внимание, что специфика деятельности ТСЖ и управляющих компаний при формировании сметы расходов на конкретный дом обуславливает необходимость использования нормативного или позаказного метода учета затрат.

А, если рассматривать в целом специфику предприятий ЖКХ как отрасли, то здесь логичнее будет вести раздельный пообъектный учет.

Так, на изучаемом нами предприятие сферы ЖКХ ООО «Коммунальщик» калькулирование себестоимости данных видов услуг осуществляется по следующим статьям калькуляции: материалы, топливо, электроэнергия, затраты на оплату труда, отчисления на социальные нужды, амортизация, ремонтный фонд, ремонт и техническое обслуживание или резерв расходов на оплату всех видов ремонтов, содержание и обслуживание внутридомовых сетей, проведение аварийно-восстановительных работ, покупная продукция, прочие прямые затраты, в том числе: отчисления на оплату работ службы заказчика, цеховые расходы, общеэксплуатационные расходы, внеэксплуатационные расходы. ООО «Коммунальщик» осуществляет раздельный учет затрат с использованием счетов 20 «Основное производство», который аккумулирует прямые расходы, непосредственно связанные с оказанием услуг водоснабжения и полностью списывает их на счет 90 «Себестоимость продаж» и счета 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», на которых собираются косвенные расходы, списываемые по окончанию месяца в дебет счета 20 «Основное производство». Раздельный способ учета на данном предприятии обусловлен необходимостью управления затратами и обоснованием расчетов,представляемых в регулирующий орган для утверждения тарифов.

С целью оптимизации затрат нами предложено включить в себестоимость услуг по горячему водоснабжению новой статьи затрат «Покупная вода». Это поможет определить уровень затрат на общий объем воды, переданной от водопроводного хозяйства теплоснабжающей организации.

Отдельного внимания заслуживает санитарная уборка улиц. ООО «Коммунальщик» отдельно составляет калькуляцию себестоимости по домовой очистке (вывозу твердых и жидких бытовых отходов) и механизированной уборке улиц. Особенностью отражения таких расходов является не прямой способ их накапливания.

Так по статье «Материалы» отражаются расходы на материалы и запчасти для эксплуатации спецмашин. Данные расходы могут определяться путем суммирования среднесложившихся затрат из расчета 100 км пробега мусоровоза или 1 час работы машин по уборке улиц.

По уличной уборке в эту статью включаются затраты на воду для поливки дорожных покрытий, пескопасту и прочие расходы. По статье «Топливо» отражаются расходы на бензин, дизтопливо и газ, израсходованные на работу специальных уборочных машин, а также бензин на внутригаражные нужды.

Затраты на топливо согласовываются с местными органами самоуправления и определяются по утвержденным в установленном порядке нормам расхода.

Самый большой удельный вес из всех затрат ООО «Коммунальщик» составляет заработная плата, премии и отчисления на социальные нужды, их доля около 60 % от всех затрат. Это объясняется объективными условиями — в текущем ремонте удельный вес материальных затрат возрастает, а для санитарной очистки и содержания территории требуется сравнительно небольшое количество материалов.

В отрасли услуг ЖКХ складывается свойственная только ей структура затрат. Регулярное отслеживание и анализ структуры затрат необходимо для оперативного управления и минимизации издержек на предприятии, а также для разработки конкретных мероприятий по их снижению.

По данным структуры можно определить влияние каждого вида затрат на всю себестоимость.

Все включаемые в себестоимость затраты можно разделить на 2 группы — затраты живого и овеществленного труда. К овеществленному труду относят затраты прошлого труда, овеществленного в материалах, электро- и теплоэнергии, оборудовании, инструменте, инвентаре, используемых в эксплуатации.

В сфере материального производства пропорциональное соотношение между этими группами является показателем уровня эффективности живого труда.

Чем меньше уровень затрат живого труда во всей их сумме, тем больше материальных благ производится в единицу времени.

И в сфере ЖКХ можно снизить уровень живого труда за счет внедрения технических устройств и машин при текущем ремонте на работах по санитарному содержанию.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что наличие отраслевых особенностей в деятельности предприятий ЖКХ имеет в основном производственный характер со всеми атрибутами материального производства — средствами производства, средствами обращения и трудовыми ресурсами.

Это обстоятельство должно быть определяющей предпосылкой в построении системы по управлению затратами на предприятиях ЖКХ.

Ведение раздельного пообъектного учета с отнесением расходов по управлению на самостоятельный вид услуг в данном случае обеспечит наиболее полную информационно-аналитическую картину.

Литература:

  1.                Кондраков Н. П. Бухгалтерский учет. М.: Инфра-М, 2007. 592 с.

Источник: https://moluch.ru/archive/103/23820/

Расходы на эксплуатацию объектов недвижимости (стр. 1 из 3)

Федеральное агентство по образованию.

Кафедра экономики и менеджмента.

Контрольная работа №1 по дисциплине

Экономика недвижимости

Содержание

1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания.

1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости.

Практическая часть.

Список использованных источников и литературы.

1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

Эксплуатация объектов — деятельность, включающая следующие процессы: проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

Интерес к коммерческой недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

1. Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов.

В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.

), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

Операционные расходы могут быть двух видов:

а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы);

б) переменные расходы (условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.).

Некоторые расходы не включаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываются коэффициентом капитализации (амортизационные отчисления − возврат основного капитала), либо потому, что не рассматриваются в качестве затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты основной суммы и процентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхование бизнеса и личной ответственности и др.).

В каждом конкретном случае перечень операционных расходов может быть больше или меньше. Следует иметь в виду, что при анализе должны учитываться нефактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик поит неверный результат. Для их учета введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы

2. Резерв (расходы) на замещение − эти расходы или имеют 1−2 раза за несколько лет или сильно изменяются год от года. Это, как правило, затраты на возмещение предметов с коротким сроком жизни (жалюзи, кондиционеры, кухонное оборудование и др.). Обычно к таким предметам относят:

— кровлю, покрытие пола, другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

Читайте также:  Договор посуточной аренды квартиры или найма жилого помещения: как заключить, а также скачать образец бланка такого соглашения - всё о недвижимости

— санитарно-техническое, кухонное оборудование, электроприборы;

— механическое оборудование (жалюзи, кондиционеры);

— лифты;

— оборудование бассейна;

— тротуары, подъездные дороги и т.п.

Эти затраты составляют значительные единовременные суммы, которые надо накапливать на специальном счете. Если эти затраты не учесть, то доход окажется завышенным. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет компенсирован при продаже объекта недвижимости.

1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

Собственники недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат.

Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов.

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо, прежде всего, уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию объекта недвижимости. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод.

Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. В среднем расходы на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника.

В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.

Не все собственники объектов недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

Доходный метод при фиксированной доходности обеспечивает максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию — определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить.

В рамках доходного подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.

При использовании метода прямой капитализации сумма чистого дохода за год функционирования делится на соответствующую норму дохода.

При применении метода дисконтирования доходов, будущие денежные потоки чистого дохода каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования.

В зависимости от того, какой метод используется для расчета стоимости объекта доходной недвижимости – капитализации или дисконтирования – для определения чистого дохода необходимо произвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационных расходов соответственно на типичный («нормальный») год функционирования здания или на весь период предполагаемого его коммерческого использования.

Прогнозирование расходов на техническую эксплуатацию объекта недвижимости может быть произведено также на основе расчета ресурсов на эксплуатацию с применением СНИПов, обеспечивающих строительное проектирование, нормативов и справочников.

Затратный метод.

Как утверждают эксперты, не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов.

Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов — в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости.

Независимо от объема валового дохода объекта недвижимости, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину.

Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы объект эксплуатировался как можно дольше.

При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации — сравнительный.

Сравнительный метод.

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки.

С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

Какой метод выбрать?

Стоит учесть то, что расходы на эксплуатацию — это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону — в августе-сентябре — расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае.

Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.).

Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника.

Источник: http://MirZnanii.com/a/251904/raskhody-na-ekspluatatsiyu-obektov-nedvizhimosti

Нюансы расчета эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы – это статья затрат, которая включает в себя себестоимость продукции или выполненной услуги.

В пункт «Эксплуатационные расходы» включаются те расходы организации, которые связаны с использованием основных средств или основным производством.

Эксплуатационные расходы

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

В перечень эксплуатационных расходов входят и дополнительные издержки, выделяемые на текущий ремонт производственных зданий или оборудования, участвующего в процессе производства продукции, увеличивающие себестоимость товара, и т. д.

Стоит отметить: в зависимости от направления хозяйственной деятельности, в ценообразование может включаться пункт «Топливо».

Для того, чтобы снизить с/с товара, и, как следствие, выходную цену, необходимо оптимизировать производственную линию таким образом, чтобы исключить брак и некондицию.

Что в них входит

Классификация ЭР состоит из следующих пунктов:

  1. Заработная плата. Входит ЗП всех сотрудников, в том числе и тех, кто работает на неполную ставку. Основанием для включения ЗП в состав ЭР служит штатное расписание;
  2. Отчисления на налоги. Содержатся налоги на зарплату или связанные с недвижимостью, если та входит в состав основного производства;
  3. Амортизация. Учитывается в том случае, если расчет амортизационных средств производится линейным способом – на весь период эксплуатации оборудования или здания;
  4. Материалы. Сумма переносится на себестоимость материалов: обязательно учитываются издержки, связанные с покупкой и транспортировкой;
  5. Запасные части. Добавляются только те пункты, которые касаются непосредственно основного производства;
  6. Затраты на коммунальные услуги. Относится сумма, которая списывается с прибыли организации;
  7. Хозяйственные расходы управленческого персонала. По желанию, руководитель может добавить к себестоимости продукции офисные канцтовары или закрыть сумму из полученной прибыли.

Эксплуатационные расходы при аренде помещений

Для того, чтобы перенести затраты, связанные с арендой помещения на себестоимость продукции, необходимо заключить договор найма жилого помещения.

После этого все издержки, связанные с ЖКХ, автоматически входят в выходную цену производимого товара/услуги.

Образец договора можно скачать на сайте представителей услуг, и, при наличии электронной подписи, заключить договор в электронном виде.

Для бухгалтерской и налоговой отчетности, платежи за коммунальные услуги необходимо прикреплять в виде оригинального чека. Основанием для начисления коммунальных услуг является справка, подтверждающая количество квадратных метров и их кадастровую стоимость.

Платежи осуществляются ежемесячно, поквартально или раз в год.

Заключение

Для того чтобы правильно посчитать прибыль, необходимо составить баланс, где прописывается себестоимость продукции: расчет берется на 1 единицу готового изделия. Следует учитывать, что на некоторый вид продукции не начисляются затраты, связанные с общехозяйственными расходами.

Смотрите видео, в котором разъясняются особенности эксплуатационных расходов арендодателя:

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://sovetnik.guru/biznes/ehkspluatacionnye-raskhody.html

Обязана ли управляющая компания предоставлять смету выполненных работ ЖКХ: доходы и расходы, вознаграждения и материальные убытки, затраты и прибыль

Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах.

Такое помещение требует надлежащего содержания, проведения регулярных ремонтных работ. Управлять такими домами может ТСЖ, сами собственники или управляющие компании. Любая организация имеет свой бюджет, состоящий из доходов и расходов.

Читайте также:  Коммерческий найм муниципального жилья: что это такое и можно ли сдавать за плату такую неприватизированную квартиру в аренду, как выглядит договор и производится оплата, а также какие документы нужно получить у государства, чтобы сдать в наем? - всё о недвижимости

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Данная организация представляет собой юридическое лицо (оно может быть любой организационной формы) или индивидуального предпринимателя, обеспечивающих надлежащее управление многоквартирным домом.

Разумное управление нацелено на то, чтобы обезопасить жильцов, сделать их проживание максимально комфортным, обеспечить их качественным предоставлением услуг ЖКХ. Управляющие организации должны содержать общедомовое имущество, решать вопросы, касающиеся его использования.

Содержание и управление многоквартирным домом – это серьёзный вид деятельности, требующий специализированных знаний наряду с большим опытом, поэтому собственники жилых помещений зачастую прибегают к услугам управляющих компаний. Собственники и сами компании заключают договор, который регулирует отношения между обеими сторонами.

Деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным Кодексом РФ. Правила, согласно которым осуществляется их работа, утверждены Постановлением Правительства России 15 мая 2013 года.

Расходы-убытки управляющей компании ЖКХ

Расходная часть бюджета компаний подразделяется на несколько видов.

Расходы, касающиеся ремонтных работ в жилом помещении. В квартире каждого собственника есть общедомовое инженерное оборудование (стояки водоснабжения, вентиляционные, отопительные и газовые системы), которое находится в собственности владельца жилья.

Любая управляющая компания должна содержать общедомовое оборудование в порядке и в случае поломки производить ремонт, хотя он не включен в оплату коммунальных услуг.

Управляющей компании вменяются следующие обязанности:

  • обеспечение постоянной работы отопительной системы,
  • контроль работы системы вентиляции,
  • проверка безопасности квартир с газовым оборудованием, регулярный контроль над газовыми плитами, установленными в квартире (если таковые имеются),
  • обеспечение беспрерывной работы стояков водоснабжения и канализации,
  • содержание стен дома в нормальном состоянии, при необходимости компании должны проводить их ремонт.

Расходы на текущий ремонт. В каждом многоквартирном доме есть общедомовое имущество, которое нужно содержать и ремонтировать.

Собственники жилья ежемесячно оплачивают работы по данному направлению, которые прописаны отдельной строкой в квитанции. Замену или ремонтирование инженерного оборудования производится за счет средств собственников жилья.

Обязанности управляющей компании:

  • обеспечение постоянной работы противопожарной системы,
  • проверка безопасности газоснабжения (она осуществляется в домах с газовыми плитами),
  • содержание, обеспечение непрерывной работы канализационных и водоснабжающих систем,
  • контроль над отопительной системой, своевременное устранение неполадок, аварийных ситуаций,
  • ремонтирование кровли дома (небольшой ремонт выполняют только при хороших погодных условиях, если необходима смена всей кровли, то до 50 % средств выделяется из средств, начисляемых для текущего ремонта).

Расходы, по содержанию подъездов многоквартирных домов. Согласно Жилищному Кодексу России компании должны содержать в надлежащем рабочем состоянии лифты, мусоропроводы, подъезды, почтовые ящики.

Управляющим организациям вменены следующие обязанности:

  • ежедневно подметать две первых лестничных клетки и все площадки перед мусоропроводами,
  • каждый день мыть пол в лифтах,
  • контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде,
  • производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях,
  • контролирование температурного режима в подъезде (не ниже 16 градусов),
  • ежемесячно дезинфицировать мусоропровод,
  • каждый месяц убирать все площадки и пролеты.

Расходы, по содержанию придомовой территории. У каждого дома есть небольшой участок земли, прилегающий к нему. Эту территорию необходимо облагораживать. Данная статья включает в себя:

  • озеленение территорий, прилегающих к дому,
  • благоустройство придомового участка.

Отдельно стоит сказать о капитальном ремонте. Он оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ). Государство может предоставить финансовую поддержку ТСЖ, управляющих компаний, жилищных кооперативов по проведению капитального ремонта.

Доходы управляющих компаний складываются из

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких категорий.

  • Платежи, поступающие от собственников жилья. Ежемесячно все жильцы платят деньги на содержание дома. Они указываются в каждой квитанции, прописаны, как плата за содержание и управление домом.
  • Сумма платежей от деятельности посреднического характера:
    • управляющие организации собирают деньги с жильцов за все коммунальные услуги, а потом получают агентские вознаграждения от компаний, которые занимаются ресурсоснабжением многоквартирных домов.
  • Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы:
    • установка сантехнического оборудования, сломанного по вине жильцов,
    • дополнительный ремонт в квартирах.
  • Платежи, которые поступают от арендаторов помещений. В жилых домах могут арендовать подвалы. Соответственно, съемщики оплачивают не только арендную плату, но и коммунальные услуги.

Согласно Налоговому Кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования (следовательно, они не облагаются налогами). К ним относят:

  • платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома,
  • средства из бюджета, которые выделяются на управление домами (деньги, выделяемые на долевое финансирование капремонта домов).

Материальные расходы управляющих компаний

Данный вид бюджета включает в себя следующие разделы:

  • покупка сырьевых материалов, хозяйственных принадлежностей и прочего инвентаря, который необходим при предоставлении услуг многоквартирным домам,
  • коммунальные услуги, которые потребляются самим офисом управляющей организации,
  • аренда нежилых помещений, которые использует управляющая компания или амортизационные отчисления,
  • транспортные виды услуг,
  • другие услуги.

Смета управляющих организаций

Данный документ представляет собой четкий бухгалтерский план, согласно которому в бюджет управляющей компании будут поступать доходы и отчисляться расходы. Смета – это один из самых простых финансовых планов.

Управляющая компания обязана выполнять ряд требований перед собственниками жилых помещений. Эти обязанности четко прописаны в договоре между жильцами и организацией.

В смете четко прописываются все пункты (соответствующие обязанностям), которые ведут за собой расходную и доходную часть бюджета. При составлении сметы учитывается площадь всего дома, количество жилых и нежилых помещений. Далее вы узнаете, обязана ли управляющая компания предоставлять смету выполненных работ.

В смету входят следующие пункты:

  • платежи ресурсоснабжающим компаниям. Между управляющей организацией и данными компаниями заключается договор. Исходя из него, рассчитывается сумма оплаты.
  • расходы, которые относятся к содержанию общего имущества – сюда входит работа по уборке прилегающих территорий и общедомовых площадей (лифтов, подъездов), вывоз мусора, подготовка к зимнему периоду времени и др.,
  • расходы по ремонту дома – оплата услуг подрядчиков, проводящих ремонтные работы.
  • расходы, касающиеся работы самой управляющей компании. Этот пункт включает в себя материальные расходы в управляющей компании, отчисления на заработную плату другие социальные нужды работников, амортизация различного оборудования, используемого управляющей компанией, другие расходы, которые связаны с предоставлением услуг по обслуживанию дома,
  • расходы, направляемые на капитальный ремонт – оплата услуг подрядчиков, производящих капремонт.

Управляющая компания должна предоставлять смету по требованию собственника жилья. Лучше будет, если жильцы обратятся в управляющую организацию коллективно.

Государство предоставляет субсидии, которые нацелены на то, чтобы возместить затраты, связанные с содержанием объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и прочих) инфраструктуры.

Субсидии предоставляются единовременно, использовать их можно только на возмещение убытков. Предоставление денежных средств основывается на договоре, заключенном между управляющей компанией и министерством экономразвития России.

В договоре указывается размер субсидии, время выплаты, целевое назначение, сроки представления отчетов по использованию средств и др. Для того чтобы получить субсидию, управляющая компания должна предоставить в министерство соответствующие документы.

Существует субсидирование капитального ремонта дома. Управляющие компании могут получить субсидии для его проведения. Для этого организации должны обладать следующими критериями:

  • компании не должны иметь задолженности перед государством,
  • решение о надобности капремонта должно быть принято собственниками на общем собрании,
  • проведение экспертизы технического состояния дома, где в заключении будет сказано о необходимости капитального ремонта.

Субсидии могут быть предоставлены только в случае выполнения определенных работ капремонта:

  • подрядчики должны устранить разрушения несущих конструкций дома,
  • необходимо устранить повреждения после чрезвычайных ситуаций (пожаров, наводнений),
  • удалить деформации и обрушения отдельных конструктивных частей дома.

Управляющие организации должны направить письменное обращение в МУ ДМИБ с документами, подтверждающими необходимость капитального ремонта, и ожидать решение вопроса.

Вознаграждение

Управляющие компании являются коммерческими организациями, поэтому вправе получать вознаграждения за свою деятельность. Они выплачиваются в виде денежных средств.

Размер и порядок выплаты прописывается в договоре управления. Управляющая компания самостоятельно начисляет себе вознаграждение, удерживая его из суммы платежей, поступающих от жильцов дома. Цена вознаграждения управляющей компании не может превышать 10 % от общего тарифа на содержание и текущий ремонт дома.

Ведение бюджета управляющей организации – это важная деятельность, которую ведут бухгалтеры. Все компании предоставляют отчеты, платят соответствующие налоги.

Документацию, доходную и расходную часть бюджета проверяет налоговая инспекция, поэтому необходим соблюдать все правила по ведению бюджета.

Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/dohody-i-rashody.html

Ссылка на основную публикацию