Оценка дома с земельным участком: как определить стоимость самой территории и жилой недвижимости на нем для обслуживания — всё о недвижимости

Особенности оценки загородной недвижимости

Недвижимость за городом для многих людей является большой мечтой. Её стоимость постоянно меняется в зависимости от разных факторов. По этой причине нужно знать точную цену на конкретный момент и для этого заказывают услуги оценочных компаний.

Оценку используют как уникальный инструмент при любых финансовых операциях с загородной недвижимостью. Она может потребоваться в следующих ситуациях:

— купле-продаже;

— предоставление залога при кредитовании;

— судебные разбирательства, включая раздел имущества;

— вступление в права наследства;

— конфискация имущества и многое другое.

При проведении субъективной оценки невозможно точно определить стоимость и владелец недвижимости потеряет недостающую сумму. Только эксперт-оценщик, используемый при оценке математические и статистические данные, проведет правильную оценку и укажет реальную стоимость объекта загородной недвижимости.

Оценку могут выполнить как на территории Брянской области, так и в других регионах. При оценке некоторых объектов загородной недвижимости выезд специалиста может не потребоваться. Это ускорит общее время оценки.

Критерии и факторы оценки загородной недвижимости

Любая оценка жилой недвижимости включает в себя множество факторов, а не только характеристики самого объекта, его площадь и состояние. Оценка дач, загородных домов или коттеджей требует учесть много параметров и критериев:

— эксплуатацию;

— качество выполненной отделки;

— особенности планировки;

— уровень развития инфраструктуры в районе расположения объекта;

— экологическая ситуация;

— оснащение объекта;

— доступная площадь земельного участка;

— наличие дополнительных построек и многое другое.

Индивидуальность объектов, в частности использование уникальных дизайнерских решений, не будет усложнять задачу для оценщиков. Большой опыт в работе позволит сформировать соответствующую оценку и дать окончательный вывод по стоимости объекта.

Какие объекты включаются в оценку загородной недвижимости?

При оценке учитывается не только сама постройка, но и другие элементы. Комплексный подход к оценке оправданный, что позволит получить реальную стоимость, соответствующую всем характеристикам. Поэтому, дополнительно оценивают такие элементы:

— фактическую постройку (дачу, дом, коттедж);

— другие постройки, размещенные на участке (бани, сауны, гаражи и другие сооружения);

— землю;

— любые инженерно-технические коммуникации.

Полученный результат оценки загородной недвижимости в будущем станет лучшим аргументов в спорах или в процессе выполнения договоренностей.

Чтобы начать процесс оценки клиенты должны обратиться в компанию и заполнить заявление. Также нужно сформировать следующий пакет документов:

— свидетельство о регистрации права собственности или другой документ, подтверждающий владение собственностью;

— детальный план с этажами;

— экспликация как дополнение к плану;

— документы, подтверждающие владение земельным участком.

На основе данных документов оценщики также проводят детальный анализ недвижимости и устанавливают точную стоимость.

Источник: http://prioritetplus32.ru/services/156/

Как проводится оценка дома с земельным участком

Оценка дома с земельным участком — процедура определения стоимости владения с учетом рыночной реальности, затрат на строительство и результатов анализа ситуации с продажами аналогичных объектов в ближайшем окружении.

Информация о цене владения может пригодиться в разных случаях, но получить ее в результате экспертного обследования и анализа данных бывает необходимо, если это связано с требованиями банков, судов или для использования в бизнесе.

Для чего проводится оценка стоимости дома с участком земли

Наиболее распространенные причины, по которым производится экспертиза стоимости — оценка земельных участков и строений на них с выдачей заключения и оформления отчета оценщика:

  • обращение в банк за кредитом — имущество может быть обращено в залог, для которого выставлена оценочная стоимость, или банку необходимо подтверждение наличие в собственности значительных ценностей;
  • установление стоимости для расчета налогов на недвижимость;
  • бракоразводный процесс с разделом имущества с предоставлением в суд информации о стоимости дома и земли для решения вопроса о выплатах одной из сторон;
  • судебные тяжбы между наследниками, вступление в собственность по завещанию, составление завещания с указанием долей собственности, выделение доли в наследстве;
  • коммерческая деятельность — внесение доли в уставной капитал компании.

Перечисление всех причин назначения экспертизы займет много места, важно оговорить, что все приведенные случаи требуют не просто проведения приблизительной оценки, а составления документального отчета с актом осмотра, приведенными рыночными данными и сведениями о аналитическом аппарате для расчетов, указанием ценности имущества в виде его рыночной или ликвидной цены.

Отчет об оценке для суда, банка, потенциального покупателя

Предоставляемый в суд или иное учреждение отчет оценщика по результатам экспертизы рассматривается как официальный документ, ответственность за содержание которого несет составивший и подписавший его специалист.

Заключение о результатах экспертизы играет роль серьезного аргумента при продаже недвижимости, дает возможность установить ценовые границы и определит для себя наиболее предпочтительный коридор цен при торге с покупателями.

Порядок проведения оценки дома и участка

Существует процедура экспертной оценки участка и расположенных на нем строений, которая учитывает порядок и метод сбора данных, способы проведения расчета и методики, применяемые для анализа полученной информации. В процессе экспертизы, состоящей из нескольких этапов, необходимо выполнить ряд действий:

  • убедиться в том, что земля и строения принадлежат заказчику по законному праву собственности — для этого специалист проверяет свидетельства, договоры купли-продажи, экспликации и поэтажные планы, подготовленные БТИ, разрешение на строительство. При возникновении сомнений может быть назначена экспертиза документов для установления подлинности и снятия потенциально спорных обстоятельств;
  • произвести осмотр участка, сравнить данные с кадастровым планом, выполнить измерения, если требуется уточнить границы и размеры территории;
  • осмотреть дом, определить его состояние, составить представление о материалах и строительных технологиях, при возможности изучить проектную и сметную документацию;
  • собрать сведения о рыночной ситуации в районе расположения участка, изучить разброс цен на аналогичную недвижимость, при необходимости указать поправочные коэффициенты, благодаря которым можно ввести уточнения в оценку с учетом особенностей местности и характера спроса на недвижимость в этом районе;
  • произвести анализ данных — на основании полученной информации и расчетов вывести ценовые границы для объекта с учетом конкуренции и аналогичных сделок за последние два-три месяца;
  • установить рыночную стоимость земли и сооружения, при необходимости указать их ликвидную цену.

Эксперт по оценке вносит в отчет описание методов, которые были применены для расчетов и анализа, приводит основания и выводы, чтобы выведенная в итоге рыночная цена объекта имела обоснование.

Сбор данных — что учитывается при оценке стоимости земли и дома

Особенность этого вида исследования состоит в том, что оно проводится комплексными методами — в зависимости от конкретного задания и объекта могут применяться методы строительной экспертизы для получения данных о стоимости дома и участка с последующим суммированием. При сборе информации эксперт по оценке земельных участков с домами принимает во внимание:

  • площадь и конфигурацию территории, наличие границ с другими участками или землями иного назначения, наличие коммуникаций и красных линий, ограничивающих использование земли, состояние территории с точки зрения освоенности;
  • размеры, площадь, этажность и особенности конструкции дома, влияющие на его стоимость;
  • состояние строения, использованные для возведения или реконструкции материалы;
  • степень готовности дома к эксплуатации или необходимость проведения дополнительных работ до полной готовности к сдаче;
  • расположение участка определенном районе с инфраструктурой, подъездными путями и коммуникациями, особенностями застройки и перспективами развития — это рыночная составляющая определения перспективной цены недвижимости.

Возникают ситуации, когда для суда или иных разбирательств необходимо провести оценку доли участка с домом. В этих случаях используются методы и измерения, соответствующие технологии землеустроительной экспертизы.

Методы оценки и анализа рыночной стоимости недвижимости

При выведении стоимости участка и дома как комплексного объекта недвижимости может использоваться несколько методов.

Рыночная методика предполагает анализ данных о сделках со схожими объектами и установление нижней и верхней границы цены для данной собственности по аналогии с учетом большинства особенностей местности, строения, состояния земли.

Затратная методика строится на сборе данных о понесенных расходах на сооружение дома и обустройство участка. Комплексная оценка — это результат применения двух упомянутых выше методов с введением поправочных коэффициентов.

Итог обследования и работы эксперта с информацией — указание границ рыночной стоимости участка с постройками и жилым домом и, при необходимости, указание ликвидной цены, то есть той минимальной суммы, которая может получена владельцем при срочной, вне конкурентных условий, продаже объекта.

Оформление отчета эксперта оценщика

Процедура оценки дома и земельного участка проводится на основании договора между заказчиком и исполнителем. Обычно весь процесс занимает не более пяти рабочих дней, в зависимости от того, как скоро вы предоставьте эксперту документы и возможность проведения осмотра объекта.

Читайте также:  Имеет ли право тсж вывешивать списки должников? как бороться с задолженностью неплательщиков? взыскание долгов - всё о недвижимости

Отчет оценщика оформляется как прошитый и пронумерованный постранично документ, скрепленный печатью и подписью ответственного лица. Этот документ принимается судами, банками, налоговыми и кадастровыми органами.

Необходимо учитывать, что изменение рыночной ситуации в районе расположения участка может привести к корректировке его стоимости.

Источник: https://sud-mskexpert.ru/blog/estimated/osenka-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Оценка всех видов собственности — Оценка Домовладения


Домовладение как объект оценки

Оценка домовладения, это важнейшая стадия не только при необходимости продать имущество, но и во всех случаях, которые могут сопровождать потребность в знании рыночной стоимости Домовладения.

Оценка дома (оценка дома Краснодар) — это трудоемкий процесс, который состоит из некоторых ступеней, а так же ряд анализирующих коэффициентов.

В большинстве случаев, человек, который никогда не вникал в, подобного рода деятельность, никогда не сможет самостоятельно объективно оценить имеющуюся недвижимость. Ему обязательно придется подключить в это дело профессионала.

Особенностью оценки Дома является необходимость оценки не только здания, но и земельного участка, а также, при необходимости, всех строений и сооружений расположенных на земельном участке.

В отличии от оценки Квартиры оценка Домовладения в обязательном порядке включает в себя применение двух подходов: Затратного и Сравнительного.

При применении Затратного подхода определяется стоимость Земельного участка, на котором расположен Дом, а также определяются затраты на строительство самого Дома с учетом износа отдельных элементов Дома.

При применении Сравнительного подхода сравниваются предложения по продаже аналогичных Домов в районе расположения объекта оценки и вносятся необходимые корректировки, характеризующие отличия объекта оценки от применяемых аналогов.

При необходимости точного определения стоимости дома необходимо привлечение профессиональных оценщиков. Оценочные компании обладают всеми необходимыми знаниями и методиками для предоставления качественных услуг в рамках оценки Дома. Обратившись к Нам Вы получите качественные услуги по приемлемой цене и в кратчайшие сроки.

Если вы хотите знать стоимость вашего объекта недвижимости для определения стоимости продажи, предлагаем Вам воспользоваться нашей услугой Экспресс – оценки.

В рамках Экспресс – оценки вы получите наиболее точные данные по стоимости объекта недвижимости в кротчайшие сроки.

Факторы, влияющие на стоимость Домовладения

Наиболее важным фактором влияющим на стоимость Дома является его месторасположение. Престижность района увеличивает стоимость Дома по сравнению с менее престижными районами. Также на стоимость Домовладения сильно влияет площадь земельного участка на которой расположен Дом. Часто бывает, что стоимость Земли превышает стоимость самого Дома.

В связи с тем, что стоимость Дома на прямую зависит от ее площади, следовательно Общая площадь также является основным фактором влияющим на стоимость.

Основные факторы, влияющие на стоимость Домовладения:
       · Месторасположение
       · Общая площадь домовладения
       · Общая площадь земельного участка
       · Общее состояние домовладения
       · Наличие коммуникаций
       · Материал дома
       · Хозяйственные постройки на земельном участке

Дополнительные факторы, влияющие на стоимость Домовладения:       · Состояние отдельных элементов (МПО, раздельный с/у, и т.д.)       · Планировка
       · Наличие встроенной мебели и техники
       · Близость объектов социальной инфраструктуры
       · Этажность дома
       · Прочие факторы

Стоимость и срок выполнения услуг

Наименование Объекта Стоимость услуг Срок выполнения
Домовладение до 100 кв.м. От 4 500 рублей 1 – 2 дня
Домовладение от 101 до 200 кв.м. От 5 000 рублей 1 – 2 дня
Домовладение от 201 до 200 кв.м. От 6 300 рублей 1 – 2 дня
Домовладение от 301 до 400 кв.м. От 7 000 рублей 1 – 2 дня
Домовладение более 400 кв.м. От 8 000 рублей 1 – 2 дня

* Началом выполнения работ считается факт оплаты услуги или предоставления ВСЕХ необходимых документов, достаточных для выполнения оценки.

** Стоимость услуг может быть увеличена в зависимости от месторасположения домовладения (расходы на выезд оценщика), а также при необходимости учета дополнительных ценовых факторов (например: сложная дорогостоящая внутренняя отделка)

Необходимые документы для оценки

Обязательные документы:

1. Свидетельство на право собственности Дома.2. Технический паспорт на Дом.3. Свидетельство на право собственности Земельного участка.4. Кадастровый паспорт Земельного участка5. Паспорт (для Физ. лиц) или реквизиты (для Юр. лиц) заказчика оценки.

6. Паспорт (для Физ. лиц) или реквизиты (для Юр. лиц) собственника Домовладения (в случае если заказчиком является другое лицо).

Дополнительные документы:

1. Документ основания права собственности (Договор купли-продажи, решение суда или другой документ на основании которого зарегистрировано право собственности на Домовладение), при необходимости.2. Кадастровый паспорт на Дом.3. Разрешение на проведение оценки (если Заказчиком оценки является НЕ собственник Домовладения).

4. Прочие документы (Выписка из реестра, договор аренды и другие необходимые документы согласно задания на оценку)

Мы будем рады Вам помочь!!!

Источник: http://ocenka-k.ru/index/ocenka_domovladenija/0-47

Курсовая работа «Определение рыночной стоимости жилого дома»

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

  1. Анализ рынка объекта оценки 5

  2. Описание объекта оценки и его местоположения 8

  3. Определение стоимости объекта оценки

    1. Определение стоимости объекта затратным подходом 11

    2. Определение стоимости объекта сравнительным подходом 14

    3. Определение стоимости объекта доходным подходом 18

  4. Согласование результатов, полученных различными подходами 20

Заключение 22

Список использованной литературы 24

Приложения 25

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость является основой существования граждан и служит объектом для деятельности предприятий и организаций.

Под недвижимостью понимается материальный объект, который неразрывно связан с землей и перемещение данного объекта невозможно без нанесения ущерба его назначению. Жилыми объектами признаются дома и помещения, предназначенные для проживания и соответствующие установленным санитарным нормам.

Оценка недвижимости – это определение стоимости объекта с учетом различных стандартов, допущений и анализа динамики спроса и предложения на соответствующем рынке.

Оценка жилой недвижимости является одной из востребованных услуг на рынке недвижимости, она подразумевает собой определение рыночной стоимости вещных прав в отношении оцениваемого объекта (права собственности, пользования, аренды).

Во время оценки жилой недвижимости рассматриваются такие особенности как местоположение, тип застройки, инфраструктура, планировка, площадь, этажность, состояние объекта и наличие коммуникаций. Тщательный анализ факторов дает возможность определить точную стоимость объекта недвижимости.

Оценка жилой недвижимости позволяет получить максимальный доход от пользования ею, защитить интересы собственника в судебных и налоговых органах. Отчет об оценке объекта жилой недвижимости является необходимым доказательством при решении любых вопросов на рынке недвижимости.

Совершая сделки купли-продажи, сдачи в аренду, страхования, дарения, наследования, кредитования под залог, раздела имущества и другие действия, связанные с реализацией прав на объект недвижимости сторонам необходимо обладать информацией о стоимости данного объекта недвижимости.

Цель данной курсовой работы – произвести оценку и определить рыночную стоимость жилого дома находящегося в с. Картамак Буздякского района по ул. Центральная.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— анализ рынка объекта оценки;

— описать объект оценки и его ближайшее окружение;

— охарактеризовать подходы к оценке недвижимости;

— оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;

— согласовать стоимости, полученной тремя подходами

Объектом оценки в данной курсовой работе является жилой дом находящийся по адресу Буздякский район, с. Картамак, ул. Центральная, 80.

Предметом исследования является – рыночная стоимость объекта недвижимости и подходы к оценке жилой недвижимости.

  1. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Спрос на недвижимость в России постоянно растет. Люди все больше хотят жить в новостройках с качественными и современными коммуникациями, построенными с учетом стандартов.

В настоящее время массовым спросом пользуются однокомнатные квартиры в новостройках, что объясняется доступностью данной недвижимости для населения.

Анализ экспертов крупнейших компаний показывает, что на первичном рынке в ближайшие годы ежегодный рост цен на жилье составит 6%-10%. На вторичном рынке, наоборот, во второй половине 2015 года ожидается падение числа покупателей, поэтому цены могут упасть на 10%-15%.

можно<\p>

Буздякский район расположен в западной части Республики Башкортостан. Площадь района — 1709 кв. км. Численность населения — 33 тыс. человек. Центр района – село Буздяк- находится в 112 км от г. Уфы.

Буздякский район — один из самых экономически развитых и стабильных в Республике Башкортостан. На полях выращиваются почти все сельскохозяйственные культуры.

Читайте также:  Оценка квартиры для продажи: кто оплачивает процедуру продавец или покупатель, а так же как узнать стоимость дома и сделать независимую оценку недвижимости, нужна ли она вообще для составления договора купли-продажи - всё о недвижимости

Одним из важных положительных факторов Буздякского района является пересечени). Расстояние от Буздякского района до Уфы около 100 км.

Все стараются покупать вторичное жилье, потому что оно обладает рядом преимуществ. Так, покупка вторичного жилья производится сразу и не нужно участвовать в длительном процессе постройки нового дома. Кроме того, на рынке вторичной недвижимости сразу видны недостатки и преимущества приобретаемого жилья.

  1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Таблица № 2.1.

Описание объекта оценки

Таблица №.2.2

Описание месторасположения объектов

  1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

    1. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

При определении стоимости затратным походом используем метод сравнительной единицы, как самой простой и широко применяемой оценщиками. Этот метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Сущность этого метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают современный объект аналог сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления.

Затем стоимость единицы измерения объекта аналога (1 м2, 1 м3) умножается на число таких единиц оцениваемого объекта.

где, (1)

— стоимость объекта, определенная затратным подходом;

— стоимость строительства 1 м2 аналогичных объектов;

— площадь объекта оценки.

По данным официального сайта Буздякского района стоимость строительства 1 м2 об аналогичных оцениваемому составляет 28 тыс. руб. Отчистим ее от различных надбавок приблизительно на 20%. Площадь объекта оценки составляет 68,9 м2 (см табл. № 1 Описание объекта ).

где, (2)

— цена 1 м2 от застройщика;

0,8 — коэффициент, учитывающий надбавки.

Определим по формуле 1 стоимость объекта оценки затратным подходом.

Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составляет 1543,36 тыс. руб.

Объект оценки имеет износ 10% (см. таб. № 1 Описание объекта оценки). Учтем износ, накопленный на дату оценки в стоимости.

где, (3)

— стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом износа;

%И — процент износа объекта оценки.

    1. Определение стоимости объекта сравнительным подходом

В определении стоимости недвижимости сравнительным подходом также используется метод сравнительной единицы, но стоимость определяется по цене продажи 1 м2.

где, (4)

— стоимость объекта определенная сравнительным подходом;

— стоимость продажи 1 м2;

— площадь объекта.

По данным официального сайта администрации цена продажи 1 м2 в Буздякском районе составляет 30 тыс. руб.

Таким образом, стоимость объекта полученная сравнительным подходом составляет 2067 тыс. руб.

Необходимо учесть накопленный износ (см. табл. № 2.1 Описание объекта оценки)

(5)

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, с учетом износа составляет 1860,3 тыс. руб.

Для определения стоимости используем также статистические методы сравнительного подхода, которые обычно применяются по большому количеству похожих продаж при небольшом различии цен. Обычно анализируются четыре показателя:

— среднеарифметическое значение скорректированных цен;

— мода;

— медиана;

— скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Среднеарифметическое значение определяется по значению скорректированного ряда цен объектов аналогов полученных из СМИ в объявлениях о продаже.

где, (6)

— среднеарифметическая цена объекта аналога;

— цены объектов аналогов;

— количество аналогов;

Цены аналогов (см. прил. А, Б – объявления о продаже; табл. №1 – предложения на рынке вторичного жилья, лит-ру №6, 8, 9):

Аналог 1 – 700000 тыс. руб.;

Аналог 2 – 650000 тыс. руб.;

Аналог 3 – 800000 тыс. руб.;

Аналог 4 — 650000 тыс. руб.

Из данных о ценах аналогов полученных из СМИ построим ряд:

650000, 650000, 700000, 800000

Проранжируем ряд и оформим данные в таблице:

— Определяем моду, то есть наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду (Мо). Из ранжированного ряда видно, что таким значением является Мо = 650 тыс. руб.

— Определяем медиану (Ме) , то есть середину ранжированного числового ряда. Видно что медиана имеет значение = 700 тыс. руб.

— Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога – 700 тыс. руб.

Установили, что оцениваемый объект имеет лучшее конструктивное решение на 25%, чем аналог, находящийся в д. Владимировка (см. прил. Б). Также еще одним положительным фактором подсчитаем наличие современных коммуникаций -20%. Определяем скорректированную стоимость:

где, (7)

— скорректированная цена наиболее похожего аналога;

— цена аналога;

— коэффициент корректировки.

Усредним данные полученные статистическими методами:

Таким образом, усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода, составляет 766,25 тыс. руб.

Определим среднее значение стоимостей полученных разными методиками сравнительного подхода:

где, (8)

— усредненное значение, полученное разными методами сравнительного подхода;

– стоимость, полученная методикой сравнительной единицы;

– усредненная стоимость, полученная статистическими методами.

Таким образом, стоимость объекта оценки с позиции сравнительного подхода составляет 1416,625 тыс. руб.

    1. Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести (см. лит-ру №2).

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации.

Для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно или информация о них полностью отсутствует, применяется метод мультипликатора валовой ренты.

Он основан на предположении что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от ее сдачи в аренду (рентный доход).

Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду, произведем по формуле:

где, (9)

мультипликатор валовой ренты;

цена сопоставимых объектов сдаваемых в аренду;

аренда годовая.

На основе расчетов, полученные мультипликаторы валовые ренты усредняются в единственное значение, отражающее характер рынка в сфере жилой недвижимости.

Определяем величину рентного дохода об оценки по данным официального сайта администрации Буздякского муниципального района, арендные платежи по сопоставимым объектам в месяц составили 5000 руб.

Далее определяем стоимость объекта оценки:

где, (10)

стоимость определенная доходным подходом.

Определим стоимость недвижимости доходным подходом:

Арендная плата по объекту оценки по опросам, может составить 7000 руб.

Тогда стоимость объекта оценки по доходному подходу составит:

Таким образом, стоимость полученная доходным подходом составляет 980,28 тыс. руб.

  1. СОГЛАСОВАНИЕ СТОИМОСТИ ПОЛУЧЕННОЙ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ

Проведем согласование результатов определения стоимости недвижимости полученных разными подходами. В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить примерно одинаковым результатам.

Результат оценки полученный каким либо методом существенно отличающийся от других является признаком, что в процессе оценки использовалась недостоверная информация или была допущена ошибка методического или математического характера (см. лит-ру №3).

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта необходимо провести окончательное согласование результатов оценки.

Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки полученным каждым из трех подходов.

Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки присутствует в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. Согласование результатов отражает адекватность применения каждого из подходов.

Сведем результаты оценки в последующей формуле:

где, (11)

весовой коэффициент затратного подхода;

весовой коэффициент сравнительного подхода;

весовой коэффициент доходного подхода.

Определим значимость каждого подхода через удельные коэффициенты:

— Затратный подход учитывает затраты и издержки на возведение здания, но не учитывает конъюнктуру рынка. Также учитывая характеристику технического состояния объекта оценки, присвоим весовой коэффициент -0,35.

— Вероятность сдачи недвижимости в аренду объекта оценки мала, поэтому удельный коэффициент составит 0,05.

Рассчитаем итоговую стоимость объекта оценки (Со) по формуле № 11:

Таким образом, итоговая стоимость, полученная в результате согласования результатов полученных затратным, сравнительным и доходным подходом составляет 1385,15 тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании проведенной оценки объекта можно сделать следующие выводы:

Целью оценки, представленной в курсовой работе является определение рыночной стоимости жилого дома, находящегося в с. Картамак Буздякского района РБ.

Буздякский район является одним из самых экономически развитых и стабильных в Республике Башкортостан., потому что оно обладает рядом преимуществ: не нужно участвовать в длительном процессе строительства, сразу видны недостатки и преимущества приобретаемого жилья.

Читайте также:  Льготы по жкх инвалидам 2 группы и ребёнку инвалиду: как начисляются и кому положены выплаты, куда обращаться за скидкой и компенсацией по оплате за жкх - всё о недвижимости

По данным администрации доступность жилья в Буздякском районе улучшится, также понижения цен на недвижимость следует ожидать во второй половине 2015 г.

В данной курсовой работе мы исполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали собственное жилье и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, сравнительным, доходным подходами.

Для этого по результатам оценки, полученными тремя подходами мы придали весовые коэффициенты: затратному — 0,35, доходному — 0,05, предпочтение было отдано сравнительному подходу, удельный вес, которого, составляет 0,6.

ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Источник: https://www.metod-kopilka.ru/kursovaya-rabota-opredelenie-rinochnoy-stoimosti-zhilogo-doma-59015.html

Оценка дома с земельным участком

Оценка стоимости земельного участка может быть:

  • кадастровой;
  • рыночной;
  • инвестиционной;
  • ликвидационной.

Оценка стоимости земельного участка с домом — санкционированный государством комплекс работ, направленный на определение налогооблагаемого имущества и исчисление суммы выплат.

Кадастровая оценка дома строго регулируется государственными нормами и проводится с использованием методов массовой оценки. Когда собственник имеет основание считать, что кадастровая стоимость участка с домом оценена неверно, он может обратиться к оценщикам для пересмотра.

Мероприятие должно установить правильную стоимость земельного участка с домом на дату первой проверки.

Рыночная стоимость участка земли с домом определяет цену на имущество в условиях конкуренции на рынке на текущую дату. Для оценки данного показателя необходимо провести скрупулезный анализ рынка загородных домов.

Стоимость земельного участка с домом инвестиционная определяется для внесения имущества в качестве инвестиций в проект.

Ликвидационная стоимость участка земли с домом — оценочный показатель, определяющий максимально высокую цену, за которую можно будет продать данный объект в кратчайший временной промежуток.

Когда необходима оценка земельных участков

Оценка дома с земельным участком производится независимым оценщиком при наступлении следующих событий:

  • получение ипотечной ссуды на дом;
  • представление имущества в качестве объекта залога в банк;
  • раздел супружеского имущества;
  • определение базы налогообложения и исчисление суммы регулярных госвыплат;
  • приобретение жилой недвижимости или получение ее по договору дарения;
  • вступление в наследственные права одного или нескольких наследников;
  • изъятие имущества собственника;
  • покупка или продажа жилого дома с участком земли;
  • заключение договора аренды дома;

Особенности оценки земельного участка

Оценивая дом, земельный участок и находящиеся на нем строения, оценщик должен учесть характеристики каждого из объектов:

  • самого участка;
  • дома или коттеджа;
  • гаража;
  • бани;
  • автомобильного навеса и прочего имущества.

Алгоритм оценки дома с земельным участком следующий:

  • проведение анализа рынка данного сегмента недвижимости;
  • проведение анализа степени износа построек на участке и состояние земли;
  • проведение анализа предполагаемых денежных затрат на замещение жилой постройки на объекте без сноса.

По правилам, предписанным законодательством, оценка рыночной стоимости земельного участка с домом производится с помощью затратного метода. Оценщик должен описать в отчете процедуру расчета затрат на возведение подобной постройки. 

Для оценки стоимости конкретного объекта загородной недвижимости оценивается площадь дома, и определяются его основные характеристики. Далее оценщик производит анализ стоимости аналогичных по площади объектов с учетом рыночной ситуации на день проведения мероприятия. Если подобные объекты отсутствуют в базе, можно оценить жилые постройки, максимально приближенные по характеристикам.

 Если оценка жилого дома с земельным участком производится для вступления заказчика в права на наследство, нужно произвести анализ стоимости недвижимости на дату, указанную в свидетельстве о смерти. Компания «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» располагает собственной обширной базой жилых домов за длительный период времени и может легко найти необходимые данные для составления актуального отчета.

Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим для предоставления нотариусу при вступлении наследника в свои права. Чтобы данный документ имел юридическую силу и гарантированно был принят любой инстанцией, оценщик должен приложить к нему копии свидетельства о праве на проведение необходимых мероприятий.

Процедура оценки дома с земельным участком

Чтобы заказать услугу оценки дома и земельного участка, необходимо оставить заявку. В компании «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» все запросы клиентов обрабатываются моментально, после чего с вами оперативно связывается наш оценщик.

После согласования всех нюансов по телефону, клиент обязуется предоставлять необходимый для оценки стоимости дома комплект документов:

  • документ, устанавливающий личность заказчика (паспорт);
  • технические документы на жилое здание;
  • документы, подтверждающие право собственности на участок;
  • документы, содержащие дополнительные сведения об оцениваемом имуществе.

Получив документацию, оценщик выезжает для осмотра объекта, в ходе которого он фиксирует следующие данные:

  • в каком районе находится земельный участок, насколько далеко он расположен относительно Москвы;
  • виды транспортного сообщения, время, затрачиваемое на дорогу до города;
  • экологический уровень в районе, наличие рядом с объектом рек, озер, леса;
  • качество земельного участка;
  • уровень освещенности в районе;
  • расстояние до ближайших магазинов, аптек, торговых центров и других важных объектов;
  • состояние оцениваемой постройки, год ее возведения;
  • тип дома и его этажность;
  • особенности конструктивных решений, наличие балконов, материал отделки;
  • наличие или отсутствие охраны на территории;
  • состояние дополнительных построек на участке;
  • наличие или отсутствие подземной парковки и другие характеризующие объект сведения.

На основании полученных данных специалист по оценке земельных участков и жилой недвижимости производит тщательный анализ объекта и составляет отчет о его стоимости. Данный отчет может быть использован заказчику в любых судебных спорах об имуществе и при заключении сделок. Данные о стоимости жилья, отраженные в отчете, отличаются полнотой, актуальностью и достоверностью.

Чтобы заказать услуги по оценке домов и исчислению стоимости земельных участков, обращайтесь по телефону. 

Источник: https://hi-audit.ru/otsenka-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома с участком доходным подходом

Определение рыночной стоимости годовой арендной ставки методом сравнения продаж

Наиболее оптимальным для расчета рыночной стоимости арендной ставки является метод прямого сравнения продаж.

Оценщик, проведя анализ предложений об аренде домов в Тамбовской области, размещенных на сайтах irr.ru, raui.ru подобрал объекты- аналоги.

Поиск аналогов был произведен по следующим критериям:

— местоположение;

— площадь;

— материал наружных стен;

— количество этажей;

— другие технические характеристики.

Описание объектов-аналогов представлено далее в таблице 9.

Расчет арендной платы представлен в таблице 10.

Обоснование корректировок

— Корректировка на уторговывание

В соответствии с данными сайта http://realty.dmir.ru, скидка на уторговывание в г.Тамбов в настоящий момент находится в диапазоне от 3 % до 5 %. В настоящем отчете к расчетам принято значение 3 %.

— Корректировка по передаваемым правам

У объекта оценки и у объектов-аналогов передается право аренды, в связи с чем корректировка не вносилась.

— Корректировка по условиям финансирования

У объекта оценки и у объектов-аналогов рыночные условия финансирования, поэтому корректировка не вносилась.

— Корректировка по условиям продаж

Аналогично предыдущей.

-Корректировка по условиям рынка

Корректировка не вносится, т.к. объекты-аналоги выставлены на аренду не позднее трех месяцев от даты оценки.

— По виду разрешенного использования

Объект оценки и объекты-аналоги предназначены для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем корректировка не вносится.

— По площади земельного участка

Объект оценки имеет земельный участок площадью 7,37 соток, а объект-аналог 2 и 3 – 4 и 3 сотки соответственно. В связи с этим вносим корректировку экспертно 5 %.

Таблица 9- Описание объектов-аналогов аренда

Показатели Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Источник информации От заказчика http://tambovskaya-obl.irr.ru/real-estate/out-of-town-rent/Chast-doma-60-kv-m-kv-m-8-komn-spalen-3-Donskaya-advert466562739.html http://www.raui.ru/index.php/search/details http://tambovskaya-obl.irr.ru/real-estate/out-of-town-rent/Chast-doma-72-kv-m-kv-m-5-komn-spalen-3-Kalinina-advert466562739.html
Плата руб./м2 в год 1 600 2 400
Адрес Тамбовская область, р.п. Умет, ул. Первомайская, д.23 г. Тамбов, ул. Донская г. Тамбов, Заводская 1-ая улица, д.35 г. Тамбов, ул. Калинина
категория Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС
Общая площадь земельного участка 7,37
Газ есть есть есть есть
Вода есть есть есть есть
Свет есть есть есть есть
Площадь дома,кв.м. 71,2
Материал наружных стен деревянный деревянный деревянный деревянный
Количество этажей
Удаленность от областного центра 105 км

Таблица 9 — Расчет арендной платы

Показатели Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Источник информации От заказчика http://tambovskaya-obl.irr.ru/real-estate/out-of-town-rent/Chast-doma-60-kv-m-kv-m-8-komn-spalen-3-Donskaya-advert466562739.html http://www.raui.ru/index.php/search/details http://tambovskaya-obl.irr.ru/real-estate/out-of-town-rent/Chast-doma-72-kv-m-kv-m-5-komn-spalen-3-Kalinina-advert466562739.html
Плата руб./м2 в год
Утарговывание,% -3% -3% -3%
Корректировка
Скорректированная стоимость
Передаваемые права аренда аренда аренда аренда
Корректировка
Скорректированная стоимость
Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные
Корректировка
Скорректированная стоимость
По условиям рынка 15.05.2015

Источник: http://zdamsam.ru/a19019.html

Ссылка на основную публикацию