Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости: коммерческий подкуп за завышение её, что делать, если я не согласен с результатами данной процедуры, оценкой и изъятием дома, а также всё о независимой экспертизе по оцениванию — всё о недвижимости

Оспаривание заключения судебного эксперта в спорах о кадастровой стоимости и выкупной стоимости объектов недвижимости

Данная статья будет полезна предпринимателям, которые оспаривают кадастровую стоимость объектов недвижимости либо, являясь субъектами малого и среднего бизнеса, не согласны с выкупной ценой объекта государственной/муниципальной недвижимости.

Как в первом, так и во втором случае решающую роль в определении рыночной стоимости объектов недвижимости будут играть эксперты (оценщики), а не юристы. Суд при определении кадастровой стоимости и выкупной цены объекта недвижимости будет руководствоваться мнением судебного эксперта, выраженном в заключении эксперта.

И не всегда это мнение соответствует действительности.

В таком случае у Вас, как доверителя, дело которого уже находится в суде, возникает два вопроса:

Вопрос №1: Каков порядок проверки заключения эксперта по итогам судебной экспертизы, в рамках которой определялась рыночная стоимость объекта недвижимости (например, в случае, когда сторона сомневается в результате, полученном судебным экспертом)?

Краткий ответ: путем подготовки рецензии (заключения) на заключение судебного эксперта независимым оценщиком.

Вопрос №2: Какие существуют способы и основания, чтобы «снести» заключение судебного эксперта, если сторона недовольна стоимостью объекта, полученной судебным экспертом (положения законодательства, иных актов, примеры из судебной практики)?

Краткий ответ: за счет той же рецензии на заключение эксперта с ходатайством о назначении повторной экспертизы; допрос эксперта при участии вашего оценщика.

Мотивированный ответ на вопрос №1:

Выводы эксперта по результатам исследования основы на специальных знаниях согласно ст. 82 АПК РФ, пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». Соответственно, сомневающаяся сторона, не обладая такими спецзнаниями, выводы судебного эксперта самостоятельно поставить под сомнение не может.

Этот довод подтверждается судебной практикой: «Как справедливо указано судом первой инстанции, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе».[1]

Такой стороне следует обратиться к оценщику в области оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, который составит заключение на заключение эксперта на предмет соответствия заключения эксперта требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки.

Мотивированный ответ на вопрос №2:

Существует два способа «снести» заключение судебного эксперта:

1) Делаем рецензию (заключение) на заключение такого эксперта через нанятого специалиста – оценщика, который подтвердит нарушение судебным экспертом требований ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки. На мой взгляд, такая рецензия при наличии в деле противоречащих заключения эксперта и отчета оценщика должна производится СРО, как независимой стороной в процессе. Выбираем кандидатуры наших экспертов после получения рецензии.

Приобщаем рецензию (заключение) к материалам дела и ходатайствуем в порядке ст. 87 АПК РФ о проведении повторной экспертизы, основываясь на неполноте и(или) неясности заключения судебного эксперта с предложением суду кандидатур наших экспертов.

Плюс, возможно вызвать через суд эксперта и своего оценщика и произвести допрос на предмет того, почему они применили те или иные методы оценки, пришли к разным выводам; установить пробелы в заключении эксперта и показать  некомпетентность судебного эксперта.

2) Заказываем отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который покажет стоимость, противоречащую оценке судебного эксперта с приложением подтверждающего заключения СРО.[2]

Приобщаем отчет оценщика в качестве доказательства и ходатайствуем о проведении повторной экспертизы на основании пункта 2 ст. 87 АПК РФ по причине наличия противоречий в выводах эксперта, сомнений в его обоснованности.

Важно отметить, что если у суда будет рецензия или второй отчет об оценке, то отказ от удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы и самостоятельное определение рыночной стоимости объекта недвижимости обернется отменой решения и возвращением дела на новое рассмотрение.[3]

Основаниями для «сноса» заключения эксперта могут быть:

1) Нарушение формальных требований к заключению эксперта, выраженных в статье 86 АПК РФ.

Например, отсутствует указание на примененные методические материалы[4], дефекты в исследовательской части[5], несоответствие выводов эксперта исследовательской части заключения, указание в заключение эксперта недостоверных сведений.[6]

2) Нарушение судебным экспертом требований ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности.

Данный вывод подтверждается судебной практикой. Например, АС Московского округа[7], оценивая достоверность представленного истцом отчета оценщика, указал: «отчет ООО…соответствует ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки…». Нарушения могут выразиться в недостоверности используемых для оценки данных, неполноте описания исследуемого объекта, некорректности расчета рыночной стоимости.

3) Нарушение Федеральных стандартов оценки.

Источник: https://pravorub.ru/articles/70703.html

Что делать, если вы не согласны с кадастровой оценкой стоимости недвижимости — Legal Services

В срок до 1 декабря 2018 года граждане обязаны уплатить налог на имущество за 2017 год – за имеющиеся в собственности квартиры, дома, гаражи, земельные участки.

Ключевую роль в определении размера налога играет кадастровая стоимость недвижимости – на ней основаны расчеты взимаемой в бюджет подоходной суммы.

Как правило, величина налога довольно внушительная, но выход есть: необходимо оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества. Причем, сделать это необходимо в 2017 году. О том, как это осуществить, речь пойдет ниже.

Этап первый: выясняем кадастровую стоимость объекта

Чтобы выяснить, какую сумму придется отдать за владение квартирой или земельным участком, нужно воспользоваться онлайн-калькулятором, представленным на нашем сайте. Вам необходимо ввести в соответствующее поле кадастровый номер объекта. В результате пользователь получит информацию о величине налога на имущество физических лиц.

Этап второй: принимаем решение об оспаривании кадастровой стоимости

Если налогоплательщик не согласен с установленной кадастровой стоимостью и не считает ее соответствующей рыночной стоимости недвижимого имущества, ее можно оспорить в установленном порядке.

Следует отметить, что на сегодняшний день более половины решений по данному вопросу решается в пользу заявителей.

Сразу оговоримся – если размер налога не превышает 30 тысяч рублей, оспаривать кадастровую стоимость экономически нецелесообразно.

Этап третий: переоценка кадастровой стоимости

На данном этапе налогоплательщику необходимо обратиться в компанию Legal Services для составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. На основании данного документа в дальнейшем будет подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости в соответствующую комиссию.

Этап четвертый: оспаривание кадастровой стоимости

На этой стадии возможны два варианта. В первом случае комиссия принимает решение об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. Следовательно, снижается и налоговая нагрузка на собственника.

Во втором случае комиссия выносит отрицательное решение, которое юристы нашей компании оспаривают уже в судебном порядке.

Также, согласно действующего законодательства, физические лица имеют право сразу подать иск об оспаривании кадастровой стоимости в суд, минуя комиссию.

Этап пятый: оформление новой кадастровой стоимости

После получения положительного вердикта из суда, необходимо внести в государственный кадастр недвижимости новые данные и получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.

Таким образом и происходит снижение налоговой нагрузки.

Согласно ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сумма налога будет снижена, начиная с налогового периода, в котором была подано заявление на оспаривание кадастровой стоимости.

Источник: http://legal23.ru/ospotit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Не согласен с оценкой имущества

Не согласен с оценкой имуществаРейтинг: 5 (100%) — Оценок: 1

Каждый человек имеет право на свое собственное мнение. Даже если это мнение будет ошибочным. Самое главное ― уметь отстаивать свои права.

Именно по этой причине, если человек не согласен с оценкой имущества, то может потребовать проведения переоценки.

Для этого рекомендуется обращаться в независимые экспертные компании, такие как АНО «Центр оценки недвижимости и бизнеса».

Основа процедуры переоценки

В том случае, если человек не согласен с оценкой имущества, то ему следует отправляться с заявлением в местные органы власти, для которых и следует производить переоценку.

Не стоит бояться, процедура хоть и затратная, но зато может помочь доказать свое право. Современное законодательство, местные органы власти позволяют разрешить спорные ситуации, защищая права граждан и организаций.

Именно по этой причине к профессионалам обращаются за помощью.

Для того чтобы проводить переоценку, следует отправляться в государственные или независимые компании, благодаря которым будет возможно произведение переоценки. Сложности работы по оценочным работам могут привести к возможным ошибками и неточностям. Стоит учитывать и то, что многие оценки стоимости, произведенные для страховых или банковских работ, могут специально занижаться.

И только независимая оценка выводит точную стоимость. Необходимо оспаривать свои права, если не согласен с оценкой имущества. Работа по переоценке будет идти уже с учетом прошлой оценки, но с учетом новых, открывшихся параметров.

Профессиональные оценщики используют все тонкости законодательства России, в результате чего исследование, дает возможность учитывать различные нюансы, дающие возможность сыграть на возможности переиграть стоимость имущества. Стоит сказать, что оспаривать стоимость могут и те, кто сомневается в стоимости имущества, если идет разговор об аренде.

Процесс переоценки

Итак, получив оценку ценности объекта недвижимости, и решив бороться со стоимостью, установленной ранее. Когда человек не согласен с оценкой имущества, он собирает документы и занимается поисками независимой оценочной компанией.

Читайте также:  Должностная инструкция специалиста в сфере жкх: по работе с населением и абонентского отдела, по раскрытию информации и обязанности администрации, а также стандарт главного по гис жилищно-коммунального хозяйства - всё о недвижимости

Некоторые оценщики начинают работу с клиентами с общения по телефону, скайпу или через специальные формы. Может идти беседа и при личной встрече. Решая заняться переоценкой, могут получить возможность уже в беседе определить свои шансы. В некоторых случаях лучше отступить еще на моменте консультации, экономя свои средства.

Во время первой беседы, идет разговор о том, какое имущество потребуется переоценить, кем и когда происходила оспариваемая оценка. Заранее приготовьте все необходимые документы, благодаря которым не только сможете заключить договор, но и ускорить процесс оценки.

Будет иметь значение и тот факт, в какой форме собственности находится имущество. Имеются ли ограничения на использование в виде залога или обременения со стороны третьих лиц.

Источник: http://ocexp.ru/ne-soglasen-s-ocenkoj-imushhestva/

Судебная оценочная экспертиза: нюансы применения в спорах о кадастровой стоимости недвижимости

17 Марта 2016

Судебная оценочная экспертиза как инструмент доказывания величины кадастровой стоимости

Возможно ли доказать достоверность величины рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, при наличии возражений административных ответчиков на соответствующий отчет об оценке? Да возможно, соответствующая судебная практика имеется. При этом необходимо учитывать существенность отклонения рыночной стоимости объекта по отношению к его кадастровой стоимости.

Чем выше процент отличия рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости, тем меньше вероятность доказывания рыночной стоимости без проведения судебной оценочной экспертизы. Следует также учитывать специфику объекта оценки, его уникальность и иные характеристики, а также наличие  других доказательств по делу, которые оцениваются судом в комплексе.

Такими доказательствами, в частности, являются свидетельские показания оценщика, составившего отчет об оценке рыночной стоимости, а также эксперта/экспертов саморегулируемой организации, подготовивших экспертное заключение в порядке статьи 17.1. Закона об оценочной деятельности. В связи с этим административным истцам следует реализовывать свои процессуальные права и заявлять ходатайства о вызове в суд свидетелей.

Назначение судебной оценочной экспертизы связано с дополнительными расходами по оплате экспертных услуг, а также рисками существенного отклонения величины стоимости спорного объекта по результатам проведенного экспертного исследования.

Определяя экономическую целесообразность всей процедуры оспаривания кадастровой стоимости, административные истцы исходят из предполагаемой экономической выгоды по итогам завершения всей процедуры, учитывают досудебные расходы на проведение оценки и экспертизы, а также судебные расходы.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда по результатам судебной оценочной экспертизы величина рыночной стоимости объекта оказалась сопоставима с его кадастровой стоимости, а вся процедура оспаривания с учетом произведенных расходов экономически неоправданной, следует объективно и взвешенно оценивать ситуацию «на входе».

Предложения оценочных компаний о предполагаемом диапазоне величины стоимости объекта оценки могут быть различны, лучше сравнить предложения нескольких оценщиков.

Заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом наряду с другими доказательствами (ст. 82 КАС РФ). Однако практикующие специалисты понимают, что несмотря на общий принцип отсутствия приоритета тех или иных доказательств, именно заключение эксперта становится одним из важнейших, если ни самым важным, доказательством для данной категории дел.

Судебная экспертиза по кадастровым делам должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом рекомендаций высшей судебной инстанции, на разрешение эксперта, как правило, ставятся вопросы:

  • соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;
  • если отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, то какова рыночная стоимость по состоянию на дату оценки кадастровой оценки

На практике на разрешение судебного эксперта может быть поставлен только вопрос об определении величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представленное в материалы дела заключение судебного эксперта анализируется судом на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 31.05.

2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», нормам статьи 82 КАС РФ.

Как правило, заключение эксперта также оценивается на соответствие Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Возражения сторон на заключение эксперта всегда связаны с итоговой величиной стоимости, определенной экспертом по результатам экспертного исследования. При необходимости в судебное заседание может быть вызван судебный эксперт для ответов на вопросы сторон и дачи пояснений по существу проведенного экспертного исследования.

Для отклонения заключения эксперта как доказательства по делу необходимы весомые аргументы, которые явно свидетельствуют о допущенных экспертом нарушениях (ошибки в расчетах и т.п.). Как показывает практика, удовлетворение ходатайств о назначении дополнительной или повторной оценочной экспертизы в спорах о кадастровой стоимости недвижимости — очень редкое явление.

В связи с этим административным истцам по таким делам целесообразно представлять в материалы дела документы, характеризующие объект оценки, и которые могут оказать влияние на величину его стоимости. 

Дата оценки

Существенным обстоятельством, на которое следует обратить внимание при подготовке комплекта документов об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата, по состоянию на которую определяется величина рыночной стоимости объекта недвижимости.

Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/1548390/

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости :: Мнения :: РБК Недвижимость

Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета — исходя из кадастровой стоимости объекта.

В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов. Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости.

Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру.

Подразумевается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к ее рыночной цене, но встречаются случаи, когда она оказывается намного выше. Разумеется, это повышает налогооблагаемую базу.

Чаще всего такая ситуация связана с ошибками при техническом расчете или с тем, что не учтены индивидуальные особенности объекта. Например, к таким особенностям относятся место, в котором расположен объект, его целевое назначение, вид разрешенного использования и состояние.

Часто бывают случаи, когда аварийное состояние объекта не учитывается.

Можно подождать плановой переоценки, но производят ее только раз в несколько лет. Если такой вариант вам не подходит, то сначала следует сравнить кадастровую и рыночную стоимость вашей недвижимости — для этого необходимо заказать ее оценку.

Это является одним из оснований для пересмотра кадастровой цены объекта. Второе основание — недостоверность тех сведений, которые использовались при определении кадастровой стоимости.

Для того чтобы обжаловать кадастровую стоимость, вам достаточно доказать наличие одного из этих фактов.

Шансы на выигрыш достаточно велики — в прошлом году рассмотрено около 5 тыс. заявлений об оспаривании объектов, расположенных в Московской области. 40% таких заявлений удовлетворены.

Однако стоит сразу учитывать, что вернуть уплаченный налог не получится — новые показатели будут действовать для того налогового периода, в течение которого подано заявление о пересмотре.

Это положение установлено налоговым законодательством, и оно не имеет обратной силы.

Есть два способа оспаривания — комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд. Если заявитель — физическое лицо, то он просто выбирает один из двух вариантов, для юридических лиц обращение в комиссию обязательно. Преимущества рассмотрения спора в комиссии:

  • вам нет необходимости оплачивать государственную пошлину;
  • вы можете оспорить решение комиссии в суде, если оно вас не устроит;
  • рассмотрение в таком порядке быстрее судебного — в течение одного месяца.

Вам потребуются документы, которые подтвердят необходимость пересмотра показателя.

Помимо правоустанавливающих документов вам понадобятся справка о кадастровой стоимости, отчет об установлении рыночной оценки и положительное экспертное заключение.

Также это могут быть документы, подтверждающие наличие технической или кадастровой ошибки либо подтверждающие недостоверность представленных при оценке сведений.

При подаче искового заявления вы обязаны оплатить госпошлину и уведомить других лиц, участвующих в деле. Юридические лица также должны приложить документ, подтверждающий обращение в комиссию.

Если вы действуете в суде лично, то вам понадобится документ, удостоверяющий личность, если через представителя — доверенность на его имя.

Без указанных документов ваше заявление оставят без движения, но дадут время на исправление недочетов.

Отказы суда и комиссии не окончательны — их можно обжаловать. При этом шансы на обжалование решения комиссии намного выше, чем оспаривание решения суда в апелляционной инстанции, поскольку суды с неохотой отменяют решения по подобным делам.

Однако если есть какие-то новые обстоятельства, которые не были учтены судом первой инстанции, то шансы есть.

Стоит заранее посчитать и вашу возможную выгоду от пересмотра кадастровой стоимости, поскольку расходы на ее осуществление могут не оправдаться.

Порядка 10–20 тыс. руб. стоит отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Если суд останется недоволен отчетом, то будет назначена судебная экспертиза, стоимость которой может превышать 100 тыс. руб.

Стоимость юридических услуг по подобным делам колеблется от 30 тыс. до 50 тыс. руб. Поэтому перед обжалованием посчитайте, выгодно ли в вашем конкретном случае обжаловать кадастровую стоимость недвижимости.

Читайте также:  Страхование гражданской ответственности в квартире: что это такое, каков порядок заключения договора страховки - всё о недвижимости

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59d1d4039a7947b85aedc544

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости в 2018 году

Неоправданно завышенная кадастровая стоимость становится серьезной проблемой для собственников недвижимости. Высокие налоги на недвижимость заставляют задуматься над возможностью минимизации их выплат. В особенности это касается предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения и крупные земельные участки.

Изначально предполагалось, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной цене. Однако на практике она часто оказывается выше, что повышает налогооблагаемую базу.

Обычно это связано с неучтенными особенностями объекта, ошибками при технических расчетах. Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо сравнить кадастровую и рыночную стоимость объекта.

Для этого нужно заказать оценку, и доказать эту необходимость в комиссии или суде.

Если завышение кадастровой стоимости подтверждается, то оценку возможно оспорить двумя способами: подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или обратиться в суд.

Для юридического лица обязательно обращение в комиссию. В случае неудовлетворения решением комиссии, его можно обжаловать в суде.

Порой расходы на пересмотр кадастровой стоимости могут не оправдаться, поэтому важно заранее все просчитать.

По данным Росреестра, в 2017 году было рассмотрено 43,7 тыс. заявлений в отношении 83,3 тыс. объектов. По сравнению с 2016 годом количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 39%. В период с января по ноябрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4% заявлений.

Механизм оспаривания кадастровой стоимости

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо собрать следующий перечень документов:

  • выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости — п. 11 постановления пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Кроме представленных выше документов, при подаче административного искового заявления в суд предоставляются:

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 тыс. руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);
  • доверенность и копию диплома о юридическом образовании, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).
  • заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты принятия заявления. Заявитель, не согласный с решением комиссии, может обратиться в суд. Важно, что заявитель также может оспаривать в суде не само решение комиссии, а результат определения кадастровой стоимости. В таком случае решение комиссии не будет предметом судебного спора.

Как правило, судом по таким делам назначается судебная оценочная экспертиза и успех оспаривания во многом будет зависеть от объективности, полноты и всесторонности экспертного заключения, профессиональную оценку которому может дать только лицо, обладающее знаниями в области оценочной деятельности.

Компенсация судебных расходов

В настоящее время компенсации для заявителей законом не предусмотрено. Однако, предлагается внести изменения в статью 248-1 КОАП РФ в случаях удовлетворения требований о судебных расходах с административного ответчика.

Подобная инициатива является реакцией на известное постановление КС РФ от 11.07.2017г.

№ 20-П, в котором говорится, что недопустимо возлагать на налогоплательщиков бремя несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости.

Если при проведении государственной кадастровой оценки не было допущено ошибки, делается вывод о невозможности возложения на государство судебных расходов по таким делам.

По мнению КС РФ, распределение обязанности по несению судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости должно решаться в зависимости от установленной судом рыночной стоимости. Данную тенденцию можно назвать положительной, поскольку с налогоплательщика снимается бремя некомпенсируемых судебных расходов. Подробнее на РБК:

https://realty.rbc.ru/news/5a93f88e9a7947583cd8c635

Источник: https://zakon.ru/Discussions/kak_osporit_kadastrovuyu_ocenku_nedvizhimosti_v_2018_godu/72747

Три самые распространенные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости при грамотном подходе позволяет существенно сэкономить на налоговых (или арендных) платежах. Эта экономия зачастую многократно окупает все расходы, связанные с подготовкой отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и правовым сопровождением соответствующей процедуры.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки и должна быть сопоставима с рыночной стоимостью объекта оценки, которая определяется индивидуально в отношении каждого конкретного объекта недвижимости.

Однако на практике нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости многократно превышает его рыночную стоимость. Причины:

  • определение кадастровой стоимости на основе недостоверных сведений об объекте недвижимости (например, возникших в силу наличия технической и (или) кадастровой ошибок);
  • различная методология оценки при определении кадастровой и рыночной стоимостей.

А потому и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, как правило, осуществляется двумя способами:

  • путем изменения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • путем определения рыночной стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Рассмотрим наиболее распространенные ошибки, возникающие при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости посредством установления такой стоимости в размере рыночной.

1. Ошибка в дате подготовки отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости особое внимание следует уделить дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Неправильное определение такой даты является наиболее распространенной ошибкой, которую допускают юристы при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на дату:

  •  утверждения результатов государственной кадастровой оценки;
  •  внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

Далее мы рассмотрим случаи установления кадастровой стоимости на соответствующие даты и связанные с ними ошибки.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

  • Сохраните и распечатайте памятку сотрудникам

Источник: https://www.law.ru/blog/20837-qqbl-16-m6-21-06-2016-tri-oshibki-pri-osparivanii-kadastrovoy-stoimosti-nedvijimosti-blog

Как исключить конкуренцию в судах двух отчетов об оценке одного объекта со значительно отличающимися результатами (Шиляев С.А.)

Дата размещения статьи: 09.03.2017

Вопросы оценки стоимости имущества все больше входят в сознание широких слоев населения. Граждане страны все чаще сталкиваются с понятием «рыночная стоимость имущества» в различных жизненных ситуациях, в том числе в судебных спорах. Одним из важнейших доказательств по делу является отчет об оценке рыночной стоимости того или иного имущества.

Ситуации, когда две спорящие стороны соглашаются с величиной стоимости имущества или имущественных прав при разделе имущества и в других имущественных спорах, крайне редки.

В подавляющем большинстве случаев спорящие стороны по-разному оценивают свои имущественные права или спорное имущество, и расхождения в отстаиваемых сторонами величинах стоимости очень часто бывают значительными.

Вопросы оценки рыночной стоимости имущества и споры о величине стоимости рассматриваются преимущественно в гражданском и арбитражном судопроизводстве.

Чаще всего споры о величине стоимости имущества возникают в следующих ситуациях:

— раздел совместно нажитого имущества между бывшими супругами;

— выплата страхового возмещения ущерба в результате дорожно-транспортного происшествия;

— взыскание ущерба, причиненного имуществу, в результате пожаров, заливов, иных повреждений;

— обращение взыскания на имущество должника по искам банков-кредиторов в судебных процессах, в том числе при определении начальной продажной цены имущества должника на торгах;

— обращение взыскания на арестованное имущество по постановлению судебного пристава-исполнителя, оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя о принятии отчета об оценке имущества;

— споры об установлении арендной платы;

— споры о стоимости при выкупе федерального или муниципального имущества;

— споры при принудительном выкупе имущества для государственных нужд;

— споры о разделе наследства между наследниками;

— споры о величине кадастровой стоимости недвижимости.

Очень сложна и многообразна практика участия оценщика в судебных процессах, который может выступать на них как:

— одна из сторон по делу;

— специалист (статья 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации);

— третья сторона, не заявляющая самостоятельных требований;

— негосударственный судебный эксперт, назначенный судом;

— эксперт — автор экспертного заключения, оформленного вне рамок судебного процесса;

— эксперт, проводивший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков.

Безусловно, в большинстве случаев краеугольным камнем судебных процессов является вопрос о величине рыночной стоимости имущества, которая должна быть указана в решении суда.

Очень часто в судах возникают вопросы, связанные с оспариванием достоверности отчетов об оценке результатов оценки.

Законодательство рассматривает отчет об оценке как одно из доказательств в судебном процессе и предоставляет суду очень широкие права и полномочия при вынесении суждения по поводу этого доказательства.

Читайте также:  Нежилое помещение в квартире - что это значит, а также площадь под коммерческую недвижимость и нежилой фонд - всё о недвижимости

По моему мнению, это большой недостаток, который необходимо устранить посредством внесения изменений в законодательство.

Представляется абсурдным и противоречащим здравому смыслу такое положение, которое дает право людям, не обладающим профессиональными знаниями в такой сложной, особой и специфической области, как оценочная деятельность, формулировать суждения и принимать решения по вопросам, касающимся определения рыночной стоимости. Речь идет о судьях. Хотя подавляющее число судей — высокопрофессиональные и грамотные специалисты в своей области, судебные решения, которые они оформляют, очень грамотны, логичны и обоснованны, тем не менее в судебной практике немало случаев, когда судьи формулируют некомпетентные суждения об оценке и о рыночной стоимости и выносят ошибочные неправосудные решения в части установления рыночной стоимости.

Очень показателен пример судьи из города Тутаева Ярославской области (дело N 2-957/2012 М-893/2012). Судья рассматривал дело об обращении взыскания на объект недвижимости в счет погашения долга, решая вопрос об установлении начальной продажной цены объекта на торгах.

Банк представил отчет о рыночной стоимости объекта, выполненный московской оценочной компанией. Должник представил отчет об оценке, выполненный местным предпринимателем-оценщиком, членом крупнейшей саморегулируемой организации оценщиков. Предметом рассмотрения в суде стала конкуренция этих двух отчетов об оценке одного объекта.

В двух отчетах величина рыночной стоимости одного и того же объекта по состоянию на одну и ту же дату различалась в 2 раза.

В судебном заседании представитель банка высказал существенные замечания к отчету местного оценщика, показав необъективность и безграмотность отчета, но судья этим замечаниям не придал значения. К отчету, представленному банком, не было высказано ни одного замечания.

Судья вынес решение о том, что следует принять безграмотный отчет местного оценщика, в котором зафиксирована завышенная в 2 раза стоимость объекта недвижимого имущества, при этом судебная экспертиза назначена не была.

В решении суда указано, что компетентность и профессионализм местного оценщика сомнений у суда не вызывает, поскольку им проводилось исследование исходя из семи аналогов объекта оценки (в другом отчете — 4 аналога).

В то же время судом не было принято во внимание, что при оценке пустующего неликвидного объекта, находящегося в недостроенном состоянии, расположенного на окраине города в промышленной зоне, местный оценщик использовал в качестве «аналогов» здания, расположенные в центре города, в которых стоимость одного квадратного метра, естественно, гораздо выше в силу более выгодного местоположения и хорошего состояния. Очевидно, что эти объекты вообще не являлись адекватными аналогами оцениваемого объекта.

Безусловно, подавляющее большинство судей осознают свою некомпетентность или недостаточную компетентность в области оценки и поэтому очень осторожны в применении соответствующих формулировок.

В судебные решения они вставляют фразы из экспертных заключений и решения принимают на основе неоспоримых заключений судебной экспертизы.

Конечно, большинство судей в случаях оспаривания результатов оценки или в случае споров о величине стоимости между сторонами процесса выносили определения о назначении судебной экспертизы, и результат судебной экспертизы ложился в основу судебного решения.

Следует отметить, что суды назначают судебную экспертизу не только в случаях, когда две стороны процесса в качестве доказательств своей правоты представили два разных отчета об оценке с разными результатами, то есть с разными величинами рыночной стоимости одного и того же объекта по состоянию на одну и ту же дату, но и в случаях, когда представлен только один отчет об оценке, но у суда есть сомнения в достоверности и объективности результата, а также когда другая сторона не согласна с отчетом, то есть заявляет о неправильности (точнее, о занижении или завышении результата оценки) и при этом указывает на явные недостатки отчета и его несоответствие требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки, что и привело к недостоверному результату. В такой ситуации многое зависит от убедительности, аргументированности выступлений представителей сторон судебного процесса. Нередко сторона, представившая отчет об оценке, возражая против проведения судебной экспертизы, заявляет, что представители противоположной стороны, не являясь специалистами в области оценки, не могут компетентно и квалифицированно рассуждать о достоверности или недостоверности отчета об оценке (для этого нужно обладать высшим оценочным образованием), поэтому их возражения против отчета несостоятельны и не могут быть приняты во внимание судом. Возражения против отчета могут быть обоснованными, только если он сопоставляется с другим отчетом, составленным в соответствии с Законом об оценочной деятельности и стандартами оценки, в котором указаны иные результаты. Если возражающая сторона не может привести ни одного существенного несоответствия отчета требованиям Закона и стандартов и не представила свой отчет об оценке, то все ее возражения беспочвенны и необоснованны.

В отсутствие единообразного подхода к разрешению вопросов, связанных с оценкой, судебная практика ежегодно меняется. Практика судов за последние годы, проанализированная автором настоящей статьи, свидетельствует о том, что в основу судебных решений об оценке имущества чаще всего заложены результаты судебной оценочной экспертизы.

Судебная оценочная экспертиза в основном назначается судами в случаях существенного расхождения величин стоимости, выведенных в двух разных отчетах об оценке, подготовленных по заказу двух сторон спора.

Также суды обычно удовлетворяют ходатайства несогласной с величиной рыночной стоимости стороны, или если у суда есть серьезные основания полагать, что величины рыночной стоимости в одном или в двух представленных отчетах существенно завышены или занижены.

Нельзя не отметить, что суды в гораздо большей степени руководствуется нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) для соблюдения процессуального порядка, чем аргументами сторон спора.

Известны случаи, когда суды не обращают внимания на существенные расхождения между величинами рыночной стоимости (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2015 года N 304-ЭС14-2120). Известны и случаи, когда суды назначают судебную экспертизу, не описывая в определении соответствующие серьезные основания для проведения экспертизы.

Также экспертизу могут назначить в целях проверки отчета.

Вопросы выбора судебного эксперта требуют регламентации. Какого-либо нормативного документа, регламентирующего выбор эксперта, не существует. Судьи обращают внимание на наличие образования, стаж работы, стоимость услуг эксперта и отсутствие дисциплинарных взысканий.

Очень часто назначают экспертом того, у кого больше всевозможных красивых дипломов, сертификатов, свидетельств, грамот и т.п. И это понятно, так как об истинной квалификации эксперта судьям трудно судить. Назначение судебного эксперта нередко осуществляется субъективно, по внутреннему убеждению судьи.

Компетентность эксперта определяется наличием образования и стажа работы. Опыт, количество отчетов об оценке или количество экспертиз не всегда рассматриваются и принимаются во внимание при выборе эксперта. Очень редко предметом рассмотрения в суде становится деловая репутация эксперта.

После подготовки заключения судебной экспертизы оно, как правило, безоговорочно принимается судом, если только одна из сторон процесса не проявляет активность, выражая несогласие с результатами экспертизы.

Оценщики, подготовившие отчеты, которые опровергли заключение судебной экспертизы, чаще всего вообще лишены возможности спорить с экспертом и отстаивать, пояснять свои отчеты об оценке — в суд их даже не приглашают.

Бывают ситуации, когда суды в нарушение существующего законодательства фактически не исследуют и не оценивают отчет об оценке и не назначают судебную экспертизу (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 февраля 2015 года N 304-ЭС14-2120).

Судам нередко приходится разбираться в сложнейших ситуациях и давать оценку доказательствам при наличии многочисленных экспертных заключений (которые могут противоречить друг другу) и исследовать вопросы о стоимости при очень больших различиях в оценке величины стоимости (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2013 года по делу N А53-16263/2011).

Несколько лет назад в Ростовской области работал крупный маслозавод «Лиман».

Но после остановки завода в течение нескольких лет велись судебные процессы по искам главного кредитора — банка «Открытие», который обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к владельцу завода Мамиконову Онику Владимировичу об обращении взыскания по договору залога (дело А53-16263/2011). Судом первой инстанции была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости 100-процентной доли в уставном капитале общества, проведение которой было поручено оценочной компании ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант», эксперту В.В. Алавердяну. Согласно отчету эксперта от 3 августа 2012 года N 367 стоимость 100-процентной доли в уставном капитале общества составила 5 802 236 438 рублей. В процессе оценки стоимости доли получены следующие результаты определения ее рыночной стоимости:

— с применением методов затратного подхода — 571 105 180 рублей;

— с применением методов доходного подхода — 10 220 858 469 рублей.

Источник: http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/23280

Ссылка на основную публикацию