Рынок коммерческой недвижимости: что это, обзор данной сферы, фонд и реклама, его тенденции, а также аренда и стоимость нежилых помещений в россии и спрос на них — всё о недвижимости

Коммерческая недвижимость: спрос и предложения

Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости в ее офисном сегменте представляет для читателей «БК» Юлия Василюк, специалист консалтинговой компании ЗАО «Ассоциации АЛКО»

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Объемы ввода качественной офисной недвижимости в 2015 году сократились практически до нуля, не в пример предыдущих нескольких лет. Так, за 2013-2014 гг. были сданы в эксплуатацию 2 офисных центра общей площадью 74 550 кв.м, оба класса B+.

В этом же году не планируется ни ввода, ни начала строительства новых офисных объектов. При этом весь качественный фонд офисного сегмента сегодня составляет чуть менее 300 тыс. кв.м.

Девелоперы опасаются отсутствия спроса на новые площади, в непростой для рынка период велик риск низкой доли реализации, как продажи, так и аренды.

Причиной стагнации рынка коммерческой недвижимости, прежде всего, можно назвать общие кризисные тенденции в экономике (сокращение объема инвестиций в коммерческую недвижимость, снижение темпов роста розничной и оптовой торговли, сокращение расходов и административно-управленческого штата многих крупных компаний и т.д.)

Общий уровень вакантных площадей в бизнес-центрах города находится на приемлемом уровне, однако со второй половины 2014 года наблюдается увеличение его темпов роста. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В стал ниже, а вот классы В+ и С показывают противоположную тенденцию.

Так, если на конец прошлого года доля вакансий в БЦ класса А составляла 29%, то сейчас она снизилась до 21%, в БЦ класса В в декабре 2014 уровень вакантных площадей держался на отметке 19%, в июле этого года он показал уже 14%. В БЦ класса В+ в декабре 2014-го вакантных площадей вообще не было, сейчас – 6%.

Бизнес-центры класса С тоже стали более свободными: доля вакансий увеличилась с 14 до 17%.

Аренды офисов

На рынке аренды офисной недвижимости по максимальной ставке предлагаются офисные помещения в специализированных бизнес-центрах – в среднем 906 руб./кв.м, средняя стоимость предложения офисов во встроенно-пристроенных помещениях ниже – 705 руб./кв.м. В Тюмени на данный момент арендные ставки по классам выглядят следующим образом:

• класс А – 900-1600 руб./кв.м;

•· класс В+ – 700-1100 руб./кв.м;

• класс В – 600-900 руб./кв.м;

• класс С – 450-750 руб./кв.м.

Арендодатели вынуждены устанавливать конкурентоспособные условия аренды на порой простаивающие площади и целые этажи.

Управляющие компании корректируют свои планы и вносят изменения в ценовую политику в зависимости от спроса и наполняемости своего бизнес-центра.

Крупные арендодатели неохотно идут на дисконты и чаще предлагают дополнительные услуги за ту же стоимость аренды, такие, например, как бесплатный офисный переезд.

Вообще в офисном сегменте существует проблема увеличения разницы между ценами на рынке продажи и ставками аренды на офисные площади.

Реальные доходы от арендного бизнеса снижаются, не оправдывая довольно высокую себестоимость строительства офисных площадей и преувеличенные цены предложения, понижая ставку капитализации.

Рентная доходность офисной недвижимости в Тюмени невысока – в среднем около 9,9% (варьируется от 6,2% до 19,2%).

Купля-продажа офисов

Рынок купли-продажи офисной недвижимости за последний год практически стоял на месте. К имеющейся тенденции увеличения объема предложения торгово-офисной недвижимости добавились проблемы снижения активности мелких инвесторов.

Риски вложений в коммерческую недвижимость гораздо выше альтернативной сейчас доходности по банковским депозитам, в связи с этим для сохранения денежных средств от инфляции частные инвесторы выбирают последнее.

По данным Росреестра количество зарегистрированных сделок с нежилыми помещениями в области за первое полугодие 2015 г. сократилось на 24,6%, вернувшись к уровню 1 квартала 2014 г.

Однако повального снижения цен продавцами пока не наблюдается. Как и на рынке жилья, продавцы либо предлагают скидки при заключении сделки, торгуясь на месте, либо откладывают продажу до восстановления рынка, если нет необходимости в свободных средствах.

На третий квартал 2015 года средняя стоимость помещения офисного назначения достигла 65 389 тыс. руб./кв.м, показав снижение на 2,5% относительно начала года. В структуре рынка в первую очередь дешевеют встроенно-пристроенные помещения, и только потом качественный сегмент офисной недвижимости.

В ценовом распределении основная доля всего предложения  коммерческой недвижимости находится в диапазоне 50-90 тыс. руб./кв.м, в зависимости от качества самого помещения, района расположения и инфраструктуры цена конкретного объекта тяготеет в нижней или верхней границе.

По-прежнему первостепенным фактором стоимости является местоположение, самые дорогостоящие предложения характерны для Центра города как места средоточия деловой активности.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В сегменте аренды торговой недвижимости ситуация характеризуется умеренным снижением показателей стоимости квадратного метра, пережив небольшой всплеск цен во втором квартале. На текущий момент средняя арендная ставка торговых помещений в городе находится на уровне 759 руб./кв.м, подешевев на 0,9% относительно начала года, средний диапазон варьируется от 600 до 1200 руб./кв.м.

В центральной части города и приближенных к ней районах – КПД, район ул. Мельникайте-Республики, Дом Печати средняя стоимость аренды составляет 1050-1100 руб./кв.м. В Заречных микрорайонах предложения аренды помещений под торговлю характеризуются средней ставкой 650-700 руб./кв.м, в спальных и Восточных микрорайонах аренда обойдется чуть дороже – в среднем 770-820 руб./кв.м.

В структуре предложения становится меньше дорогих и качественных объектов. Основная часть предложения состоит из маловостребованных объектов, пребывающих на рынке уже значительно больше стандартного срока экспозиции. Высококачественные торговые площади пользуются значительным спросом и по-прежнему быстро уходят с рынка.

Торговая недвижимость имеет немногим более выгодное соотношение арендных доходов к стоимости приобретения, нежели офисная. Среднестатистическое торговое помещение в сегменте стрит-ритейл будет иметь  доходность 10,7% (от 7,2% до 21,4%). Средняя арендная ставка на торговые площади в сегменте стрит-ритейл остается на уровне 1 550 руб./кв.м.

Предложения начинаются от 800-1000 руб./кв.м и могут достигать 3 000 – 3 500 руб./кв.м на пересечении магистралей города в основных торговых коридорах. Именно в этом сегменте торговых помещений сейчас идет процесс частой смены арендаторов и увеличение доли вакантных площадей.

Определенные сложности возникают  у малого бизнеса – часто маленькие магазины «у дома» закрываются, уступая место крупным ритейлерам.  

Стоит отметить, что вместе с ростом объемов строящегося жилья в последние годы существенно выросло и предложение коммерческих площадей в них.

Избыточное предложение помещений на первых этажах строящихся домов будет одним из важных факторов развития рынка коммерческих помещений в ближайшие годы.

При этом на данный момент имеется тенденция к росту стоимости в спальных микрорайонах города, порой она достигает уровня районов, приближенных к центру города.

ПЕРСПЕКТИВЫ

В целом, ожидаемое изменение цен на рынке коммерческой недвижимости в ближайшее время вряд ли будет положительным.

При сохранении тенденции динамики основных показателей, таких как снижение спроса и рост предложения, оптимизация расходов всеми участниками рынка, и неблагоприятных общеэкономических условиях возможно более глубокое проседание цен до 10-15% в годовой перспективе. Срок экспонирования низколиквидных помещений с неудачным расположением будет только расти.

Источник: http://kvobzor.ru/article/i2614

Доходность разных сегментов коммерческой недвижимости и факторы, на неё влияющие

Разные сегменты коммерческой недвижимости обладают различными уровнями доходности для инвесторов и разной ликвидностью, на них влияют несколько основных параметров, главным из которых можно смело назвать локацию объекта, а уж затем технические параметры помещений, удовлетворяющие спрос.

Наивысшая доходность у торговых помещений

Результаты прошлого 2015 года показали снижение количества сделок с коммерческой недвижимостью почти вдвое, инвестиционные сделки прошли в основном в столице, в регионах их можно назвать единичными.

Свое негативное влияние на инвестиционное настроение оказали и оказывают снижение спроса на коммерческие объекты, что является следствием высоких ставок по кредитам и общей кризисной ситуации.

В бизнес-центрах Москвы пустует до 30-35 % площадей классов А и В+, средний класс имеет долю вакантных помещений меньшую, в сегменте класса В и В- их 15-20 %. Это влияет на привлекательность инвестиций в офисную недвижимость негативным образом и делает вложения рискованными.

Данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» говорят о снижении доходности вложений в коммерческую недвижимость в целом и изменение уровня спроса на отдельные её сегменты.

Так, доходность на уровне 15 % годовых сохраняют только торговые помещения, складская недвижимость стабильно держит планку в 10-12 %, а вот срок окупаемости офисных помещений стал намного больше чем 8 лет (критический для целесообразности вложений показатель).

Следует уточнить, что при анализе использовались данные в основном по столичному региону.
Тем не менее ситуация, когда инвесторы активно вкладывались в офисные центры и небольшие встроенные в жилые дома торговые помещения, минула в лету.

Сегодня наблюдается обратная тенденция перепрофилирования помещений в офисных зданиях в лофт-апартаменты.

Торговые помещения с арендатором (арендный бизнес)

Только объекты стрит-ритейла с большим трафиком могут рассчитывать сегодня на окупаемость в 5-7 лет, сообщает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», причем формат стрит-ритейла подходит для инвесторов любого ранга.

Доходность массового арендного бизнеса в торговом секторе скромнее, не более 10-12 % годовых, в офисном секторе не выше 7 %. Наивысшим спросом на рынке Москвы пользуется арендный бизнес при наличии сетевого арендатора на площади до 100 квадратных метров. Повышенный спрос обеспечивает высокую цену продажи при достаточно большом предложении в Москве.

Генерируемый арендатором доход зависит от занимаемой площади и статуса бизнес-модели, окупаемость помещений обеспечивается за срок от 8-ми лет, цены на объекты готового бизнеса в стрит-ритейле так же подвержены влиянию кризиса и снизились в некоторых предложениях на 10 % при среднем снижении арендных ставок аренды торговых помещений на 20 %.

Читайте также:  Жалобы на жкх: как написать и подать, телефон и службы для обращения, прием претензий и как пожаловаться на управляющую компанию, как обжаловать акт о фактически проживающих жильцах, а также как быть при бездействии работников коммунального хозяйства - всё о недвижимости

Как замечают специалисты, пока нет оснований для роста цен. Цена продажи торговой недвижимости без арендатора снизилась за последние два года и сейчас составляет от 70 тысяч рублей за квадратный метр до 170 тысяч в коммерчески выгодных локациях и спальных районах столицы.

Помещения на первых этажах новостроек: невысокие ликвидность и доходность

Если рассматривать вложения в интересные предложения на первых этажах жилых домов-новостроек, их доходность не будет более 10 % годовых, при необходимости дополнительных вложений (в ремонт, коммуникации и прочее) и непредсказуемости арендных поступлений. Естественно, что и в этом случае первостепенным условием для успешности вложений будет удачное место расположения выбранной недвижимости (локация). До 60 % помещений на первых этажах новых домах сейчас пустует и вряд ли уменьшится в ближайшее время.

Правильный подход при выборе помещения для последующей сдачи в аренду это дождаться заселения дома, изучить трафик и только затем принимать решение о покупке.

Продавцы и девелоперы уже на стадии разработки концепции нового дома озаботились ликвидностью помещений на первых этажах, для чего активно приглашают консультантов и брокеров.

Вместе с собственниками разрабатываются основные мероприятия по формированию разнообразного пула арендаторов в соответствии с существующими запросами.

Вызывает интерес подход девелоперов в продаже нежилых помещений в домах жильцам этих домов, в результате проводимых акций люди покупают жильё и работу в одном месте.

Что формирует спрос на коммерческую недвижимость

Правильнее и справедливее учитывать потребности рынка, собственно и формирующие спрос на коммерческие объекты и одновременно повышающие их ликвидность..
На мой взгляд, основными требованиями к помещениям, которые с легкостью могут использоваться под тот же уличный ритейл, являются локация в местах с плотной застройкой рядом с крупной транспортной развязкой.

Что касается технических характеристик помещений, их несколько.

По мере убывания важности это: расположение на первом этаже, наличие отдельных двух входов (главного и для разгрузки товара), свободная планировка для реализации концепции торговой точки, максимальное остекление на фасаде, возможность использования фасада под наружную рекламу, высокие потолки, наличие мощной вытяжки (наряду с приточной вентиляцией) и доступ к городским коммуникациям.

В Москве первые этажи новостроек ещё на стадии формирования проекта (его концепции) рассматриваются с этой точки зрения, и все новые проекты с достаточным пешеходным трафиком используют помещения на первом этаже под коммерческие нужды.

Сергей Бакулин

14.05.2016

Источник: https://mioni.ru/poleznaya-informatsiya/konsultatsii/621-dokhodnost-raznykh-segmentov-kommercheskoj-nedvizhimosti-i-faktory-na-nejo-vliyayushchie

Рынок коммерческой недвижимости 2017

Первая угроза представляет собой сокращение маржинальности.  Уровень арендных ставок понижается, а расходы собственника только повышаются. Понижение ставок вызвано возросшей конкуренцией на хорошие объекты. Расходы собственников повышаются по причине изменений в законодательстве. Налог на коммерческую недвижимость теперь исчисляется из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной.

Вторая угроза также касается законов. Речь идёт об излишнем регулировании на законодательном уровне. Региональные власти запрещают строительство, ограничивают время работы (например, магазинов), устанавливают размер арендных ставок – всё это негативно сказывается на бизнесе, а значит и на аренде.

В третьих, нельзя не сказать о влиянии политики на рынок коммерческой недвижимости. Он сильно зависит от экономической ситуации в стране, а она в свою очередь от политической ситуации.

В частности, неопределённые отношения с Западом оказывают воздействие на зарубежных инвесторов и на их вливания в российский рынок.

А неустойчивость курса валют влияет на покупательскую способность населения, которая и без того падает.

Четвертая угроза состоит в том, что банки и госструктуры все больше приобретают объектов коммерческой недвижимости в свой портфель. Многие объекты перешли в управление банков из-за задолженностей. Это мешает развиваться отрасли по законам рынка. Слишком большое участие государства. При этом государственной поддержки  на рынке коммерческой недвижимости не существует.

Офисная недвижимость

Анализ рынка офисной недвижимости 2016 года показал, что процент введённых в эксплуатацию помещений оказался в два раза ниже, чем в 2015 году. Новый год обещает нарастить обороты и сдать 440 000 квадратных метров офисов.

Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что объем офисных площадей, который введут в эксплуатацию в этом году, будет еще больше и составит 507 000 квадратных метров.

Что касается сделок по аренде и купле-продажи, то их ожидаемый объем – порядка 1,1 млн квадратных метров – комментирует Олеся Дзюба.

Количество вакантных площадей класса «А» должно остаться на уровне. А вот свободных офисов класса «В» станет меньше.

Что касается ставок, то они должны остаться стабильными. Если их рост возможен, то на 5 – 10%. Стоимость квадратного метра офисов класса «А прайм» начинается от 42 000 рублей, класса «А» от 18 000 рублей, класса «B» от 13 000 рублей.

Складская недвижимость

В складской недвижимости наблюдается тенденция перехода арендаторов в более качественные объекты и сосредоточение в распределительных центрах.

Если арендаторы могут позволить себе формат складов «built-to-suit» – они это делают. Если нет – предпочитут «класс А» и стандартный функционал.

Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, считает, что рынок складской недвижимости стабилизировался, и в конце 2017 года нас уже ожидают повышение ставок и сокращение вакансий. Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman USG, подтверждает снижение уровня предложения в этом году.

Торговые помещения

Темп ввода в эксплуатацию торговых помещений в 2017 году будет сокращаться. Правда уровень заполняемости будет хорошим. Они будут открываться минимум на 80% заполненными (против прошлогодних 50-60%).

В регионах ожидается аналогичная ситуация. Есть много городов, в которых покупательская способность населения высока, но нет достойных торговых центров. Потенциал развития в таких регионах велик. Крупные сети ритейлеров, сегмент DIY и детских товаров, учитывая эти настроения, продолжают в них активное развитие.

Гостиницы

Гостиничный бизнес в столице испытывает на себе рост потока туристов. При этом отели люкс-класса осторожно относятся к такой тенденции и не повышают среднюю цену за номер/ночь.

Что касается регионов, уровень туризма подрос за счет введения санкций и соответствующего развития внутренних направлений.

В 2017 году в России должны открыться  11 отелей международных брендов. (В 2016 году их открылось 9, в 2015 – 13).

К 2021 году количество отелей международного уровня достигнет цифры – 109. Такие гостиницы откроются также в городах, где ранее не было отелей международных брендов: Хабаровск, Архангельск, Томск, Владимир, Тольятти, Оренбург, Владивосток, Переславль-Залесский Зеленоградск, Ставрополь, Кемерово, Саранск, Минеральные Воды, Новороссийск.

Инвестиции

Что касается инвестиций, то здесь встречаются два мнения. Первое: да, количество иностранных инвестиций сократилось, но видно растущий интерес зарубежных инвесторов в особенности со стороны Азии и Ближнего Востока (арабские вливания). Доля российских инвесторов в коммерческую недвижимость по-прежнему преобладающая.

Второе мнение: из-за нестабильности политических отношений с Западом и волатильности валюты – иностранные инвестиции  под большим вопросом, и что нас ожидает неясно.

Пока лидирующие сферы коммерческой недвижимости для инвесторов – это офисная, торговая и гостиничная.

Объем инвестиций в 2017 по прогнозам должен достигнуть 5 млрд долларов.

Прогнозы

Мнения на ситуацию в 2017 году расходятся. Первый прогноз: рынок стабилизировался, пик пройден, и показатели 2017 будут улучшаться.

Второй: только в 2017 году нас ожидает настоящий кризис рынка коммерческой недвижимости, и всё стабилизуется к 2019 году. Однако эксперты отмечают, что ожидаемый спад будет не таким сильным, как в 2008-2009 годах.

В связи с такими прогнозами многие игроки заняли выжидательную позицию. Поэтому на рынке сейчас преобладает консерватизм в действиях.

Однако, как отметил руководитель компании «АРР» Виталий Денисов, не бывает такой ситуации, когда на рынке либо все развиваются, либо все не развиваются.

Игроки, выжившие в сложной экономической ситуации 2016-ого, умеют подстраиваться под ситуацию и менять план и направление действий.

Это означает, что, несмотря на общие экономические показатели – компании будут развиваться, инвесторы будут вкладываться, а сделки будут совершаться.

Источник: https://bbport.ru/news/show/rinok-kommercheskoj-nedvizhimosti-2017/

Признаки жизни: итоги года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Портал «Арендатор.ру» подводит итоги 2017 года на московском рынке коммерческой недвижимости.

Строят по минимуму

В 2017 году российская экономика начала постепенно восстанавливаться: цены на нефть стабилизировались, национальная валюта укрепилась, а инфляция пошла на спад. Все это создало благоприятные условия для ведения бизнеса.

Тем не менее объем ввода коммерческой недвижимости в Москве сократился в среднем в два раза. Компания JLL ожидает, что по итогам года в столице сдадут около 900 тыс. кв.

м офисных, торговых и складских помещений, тогда как годом ранее данный показатель достиг 1,9 млн кв. м.

Это связано с завершением девелоперского цикла: проекты, которые были начаты до кризиса, завершаются, а проекты нового цикла еще не готовы к вводу в эксплуатацию, пояснила Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований.

По предварительным оценкам S.A. Ricci, объем нового предложения офисов составил 382 тыс. кв. м, что немного выше итогов 2016 года (274 тыс. кв. м). Рост обусловлен вводом двух БЦ после реконструкции (Neo Geo и «Грузинская, 30»). Между тем, около 40% от общего объема нового предложения — это офисы в «IQ-Квартале» (123 тыс. кв. м).

Прирост торговых площадей ожидается на уровне 223 тыс. кв. м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Стоит отметить, что объемы строительства станут минимальными за последние четыре года.

Предложение новых складов уменьшилось на 50%, до 341 тыс. кв. м, что объясняется низкой девелоперской активностью на фоне перенасыщения рынка. Показательно, что объемы ввода складских площадей падают с 2014 года.

Аналитики выделили несколько тенденций на московском рынке коммерческой недвижимости, наблюдавшихся в уходящем году.

Читайте также:  Оценка дома с земельным участком: как определить стоимость самой территории и жилой недвижимости на нем для обслуживания - всё о недвижимости

Помимо рекордно низких объемов нового строительства, это активное участие госструктур в поглощении пустующих площадей, ярко выраженная активность восточных и ближневосточных участников рынка на фоне продолжающегося ухода западных игроков, а также появление многочисленных коворкингов разных форматов и размеров.

«Заговор консультантов»

В 2017 году цены на коммерческую недвижимость в Москве практически стояли на месте, а все изменения были в рамках статистической погрешности. Расценки на офисы были такие: около 250−300 тыс. рублей за 1 кв. м — в классе А, 150−200 тыс. рублей — в классе В+, 80−140 тыс. рублей — в классе В.

«По нашим прогнозам, по итогам 2017 года объем реализованных сделок может составить 650−750 тыс. кв. м. Данный показатель уступает уровню прошлого года, когда объем сделок приблизился к отметке в 900 тыс. кв. м», — поделился Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.

Средняя цена продажи складских помещений тоже была неизменной: 30 тыс. рублей за 1 кв. м — в классе А, 23 тыс. рублей за 1 кв. м — в классе В. Ценовая стагнация обусловлена большим объемом предложения и сформировавшимися на рынке комфортными условиями для строительства складов под собственные нужды (built-to-suit).

«Мы прогнозируем, что по итогам 2017 года объем реализованных сделок составит около 1,3 млн кв. м. Это показатель сопоставим с результатами 2016 года, когда совокупный спрос в складском сегменте превысил 1,3 млн кв. м», — напомнил Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci.

Средневзвешенная стоимость торговой недвижимости внутри Садового кольца на конец ноября составляла 614 тыс. рублей за 1 кв. м, вне Садового кольца — 188 тыс. рублей за 1 кв. м, свидетельствуют данные компании RRG. Помещения формата стрит-ритейл стоили 732 тыс. и 277 тыс. рублей за 1 кв. м соответственно.

По подсчетам Knight Frank, общий объем инвестиций в московские объекты коммерческой недвижимости в 2017 году составил около 3,5 млрд долларов, что совсем немного ниже прошлогодних показателей. Доля иностранного капитала снизилась на 2 процентных пункта, до 13%.

Олеся Дзюба, напротив, указала, что доля иностранных инвесторов за год увеличилась с 4% до 19%. Ставки капитализации в Москве составляют 9,75−11,75% в зависимости от сегмента коммерческой недвижимости.

При этом в крупных европейских городах он колеблется от 3% до 5,5%.

По словам директора по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелины Ишметовой, большинство инвестиционных сделок в столице были либо для закрепления позиций на сформированном и устоявшемся рынке, либо вынужденными в связи с оптимизацией бизнеса.

«В течение всего года продолжается «заговор консультантов», которые пытаются хоть как-то оживить ситуацию, анонсируя новые данные и пытаясь предсказать оживление рынка. Однако по факту его нет.

Если анализировать только состоявшиеся анонсированные сделки, то мы имеем: наибольший объем сделок в сегментах торгового девелопмента и производственно-складского; продолжение строительства жилых и инфраструктурных объектов; активность по сделкам в стрит-ритейле, как наиболее очевидном и удобном к инвестированию инструмент», — рассказала она.

В 2017 года на инвестиционном рынке недвижимости Москвы закреплялись прошлогодние тенденции, продолжает Ишметова: интерес иностранцев к инвестированию в российские активы по-прежнему слаб; активными оставались государственные органы, пенсионные фонды и банки, которые продолжают передел собственности на залоговых активах; отдельные сделки на свободном рынке происходили при участии исключительно российского капитала.

В числе знаковых сделок можно перечислить следующие: АИЖК купило МФК «IQ-Квартал», фонд UFG Real Estate — БЦ «Легион II», Fosun Eurasia Capital и Avica — МФК «Военторг» («Воздвиженка центр»), «Газпромбанк» — БЦ «Аквамарин III», РФПИ — складской комплекс «PNK-парк Бекасово».

Некоторые крупные сделки в 2017 году отражали сложную экономическую ситуацию в стране, когда одни бизнесмены вступали в процедуру банкротства, а другие перекупали их долги (например, группа «Сафмар» купила склады «PNK-Чехов» у разорившихся структур RB Invest, а «Платформа» — БЦ «Сретенка, 18» у АО «Русский Каравай», оплатив задолженность последнего перед литовским банком).

По мнению Эвелины Ишметовой, в 2018−2019 годах московский рынок может просесть еще на 10−15%. Роста активности иностранных инвесторов не ждет и Дмитрий Герастовский, виной тому — и санкции, и политическая напряженность в отношении с Западом.

«В первом полугодии инвесторы по традиции займут выжидательную позицию, связанную с выборной кампанией.

Во втором полугодии мы ожидаем оживления инвестиционной активности, внимание инвесторов будут привлекать наиболее качественные активы с удобной локацией», — считает он.

Стабильность не признак мастерства

На фоне кризиса валютные договоры аренды перестали быть выгодными для арендаторов, и сейчас сделки в Москве, как правило, заключаются в рублях.

Арендные ставки на столичную коммерческую недвижимость в 2017 году тоже не ощутили на себе серьезных колебаний. Снять помещение в торговом центре в Москве можно было в среднем за 74 тыс. рублей за 1 кв.

м в год, максимальная ставка для помещений площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи сохранилась на уровне 195 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

На фоне низкого объема ввода новых торговых центров в Москве доля вакантных площадей в действующих объектах уменьшилась с 7,5% в начале 2017 до 6% по итогам третьего квартала 2017 года, что является минимальным уровнем с начала 2015 года. К концу года ожидается дальнейшее сокращение показателя до 5,7%.

В 2017 году в Москве появились 39 международных ритейлеров (в 2016-м — 42). Операторы fashion-сегмента традиционно представляют основную часть иностранных дебютов на российском рынке — около 40%.

Второе и третье место занимают «товары для дома» и «косметика и парфюмерия» (по 13%).

В 2016 году тройку профилей-лидеров среди новых зарубежных брендов выглядел следующим образом: «одежда, обувь, аксессуары», «косметика и парфюмерия», «рестораны и кафе».

В то же время девять зарубежных брендов покинули рынок в 2017 году: Finlayson, Takko Fashion, Debenhams, Kipling, Mamas & Papas, LeEco, C & A, Mexx, Accessorize.

Решения компаний о закрытии своих последних монобрендовых магазинов в России в первую очередь, связаны с изменением их корпоративной стратегии на рынке либо с оптимизацией портфеля брендов и диверсификацией бизнеса.

В 2016 году рынок покинули четыре иностранных бренда: La Senza, Prenatal Milano, Magnolia Bakery, Wok to walk. 

Запрашиваемые ставки аренды офисных помещений в премиальном сегменте составляют 600−750 долларов за 1 кв. м в год, в классе А максимальная граница запрашиваемых ставок увеличилась с 36,6 тыс. до 38,9 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе B+ с 20 тыс. до 25 тыс. рублей за 1 кв. м в год, рассуждает Олеся Дзюба.

Вакантность офисных помещений в Москве снизилась с 15,5% в начале 2017 года до 14,7% в третьем квартале 2017. При этом максимальное снижение доли свободных площадей было зафиксировано в классе А — с 18,6% до 15,7% соответственно.

Российские арендаторы предпочитали офисы класса А (88% от объема сделок). Территориально их предпочтения распределились следующим образом: в ЦДР — 12%, от Садового кольца до ТТК — 27%, «Москва-Сити» — 27%, за ТТК — 34%.

Иностранные компании выбирали качественные помещения классов А (53%) и В+ (42%).

В 2017 году они арендовали помещения практически во всех зонах, при этом наибольшим спросом пользовались зоны ЦДР (44% от объема сделок, заключенных иностранными компаниями) и за ТТК (44%), меньшим спросом — от Садового кольца до ТТК (11%), а район Москва-Сити практически не привлек внимание иностранных пользователей в 2017 году (1% за первые три квартала 2017 года).  

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке по новым сделкам прекратили падение и на протяжение всего года оставались в диапазоне 3−4 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняется зависимость относительно удаленности от МКАД.

Качество объекта имеет важное значение, поэтому более старые складские здания (более семи лет), не проходившие процесс обновления или реконструкции, могут предлагаться по более низким ценам, что влияет на средние показатели. Доля свободных площадей складах снизилась с 9,5% в конце 2016 года до 9% в третьем квартале 2017 года. По итогам года ожидается снижение до 8,5%. 

Несмотря на интенсивное поглощение площадей и высокие показатели спроса, в кризисное время арендаторы вместо расширения и аренды дополнительных площадей вынуждены проводить работу по оптимизации и связанным с этим переездом. Нередко крупные компании предпочитают построить «под ключ» собственный новый качественный объект, отвечающий индивидуальным запросам — формат built-to-suit.

Самыми востребованными и у арендаторов, и у девелоперов являются южное и северное направления — там высокий уровень вакантных площадей, которые постепенно заполняются арендаторами: по итогам 2017 года на этих направлениях совокупно сдали в эксплуатацию 299 тыс. кв. м складов (в том числе, «Логопарк Север 2» (вторая очередь), СК «Внуково II», «PNK-Бекасово»).

Каждому свое

В целом рынок коммерческой недвижимости Москвы по-прежнему остается рынком арендатора. Доля пустующих площадей все еще большая и у бизнеса есть огромный выбор, особенно, если им не принципиально сидеть в пределах Садового кольца.

Кроме того, освободилось много помещений в «непрофессиональных» зданиях: бывших НИИ, административных и прочих объектах, которые изначально не строились как коммерческие. Арендаторы переехали оттуда в новые здания, потому что те стали более доступными.

Читайте также:  Объединение квартир в одну: реконструкция или перепланировка из двух малогабаритных, варианты небольшого увеличения пространства для однокомнатных 33 кв. м - всё о недвижимости

«Владельцы старых объектов в попытке заполнить площади отчаянно демпингуют и, в принципе, способны привлечь определенных арендаторов, для кого вопрос сокращения расходов критичен. В этом плане в 2018 году на рынке вакансий могут происходить разнонаправленные изменения.

Качественные здания будут сокращать вакантность, и для крупных требовательных арендаторов рынок может выглядеть как рынок арендодателя.

Для арендаторов, кому важнее просто снизить расходы на офис, выбор по-прежнему будет огромен», — выразила мнение Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse.

Александр Морозов соглашается: ситуация благоприятна для арендаторов/покупателей: установились низкие ставки аренды, многие арендаторы стремятся воспользоваться выгодными условиями, поэтому спрос значительно превышает предложение.

«Хотя происходит постепенное сокращение вакантных площадей: уже в 2017 году мы наблюдали ограниченное количество качественных (класс А) крупных (от 15 тыс. кв.

м) офисов, особенно в зоне Бульварного и Садового колец.

В целом же ситуация на рынке такова, что в 2018 году значительного роста ставок аренды ждать рано, условия для арендаторов будут оставаться комфортными», — оптимистичен гендиректор S.A. Ricci.

Илья Китов

к разделу Актуально

Источник: http://www.arendator.ru/articles/158133-priznaki_zhizni_itogi_goda_na_rynke_kommercheskoj_nedvizhimosti_moskvy/

Чего ждать от рынка коммерческой недвижимости в 2018 году :: Деньги :: РБК Недвижимость

Эксперты дали прогноз ситуации на рынках торговой, офисной и складской недвижимости Московского региона в следующем году

Фото: Артем Житенев/ТАСС

Эксперты четырех ведущих международных консалтинговых компаний ожидают восстановления рынка коммерческой недвижимости Москвы в следующем, 2018 году.

https://www.youtube.com/watch?v=EZhW-ywLneU

В первую очередь аналитики прогнозируют в столице увеличение ввода торговых и офисных площадей, снижение доли пустующих площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости, а также незначительный рост ставок аренды или сохранение их на текущем уровне.

Торговые центры

«Главный тренд — снижение вакантности помещений в торговых центрах»

Екатерина Земская, руководитель департамента торговой недвижимости JLL:

— Главным трендом московского рынка торговой недвижимости в 2018 году будет снижение вакантности в качественных торговых центрах Москвы.

В условиях ограниченного ввода новых объектов в 2017 году (около 200 тыс. кв. м) мы ожидаем снижения доли свободных площадей с 7,5% в декабре 2016 года до 5,7% в декабре 2017-го.

В 2018 году в действующих ТРЦ также будут постепенно заполняться площади в торговых центрах, введенные в 2015–2016 годах.

Крупные сетевые ретейлеры продолжают свое развитие, тестируют новые концепции и запускают новые форматы. Также мы видим растущий интерес к нашему рынку со стороны новых международных брендов, и всем для этого нужны подходящие площадки в современных профессиональных торговых центрах.

На 2018 год в Москве анонсированы к вводу порядка 300 тыс. кв. м арендуемых площадей в торговых центрах. Самыми крупными событиями будущего года станут ТРЦ на Каширском шоссе (71 тыс. кв.

м, девелопер — «ЭНКА ТЦ»), «Остров мечты» (160 тыс. кв. м, девелопер — ГК «Регионы»), «Арена плаза» (20 тыс. кв. м от ВТБ).

Примечательно, что из всего списка проектов 2018 года только один является классическим ТРЦ — проект «ЭНКА ТЦ» на Каширском шоссе.

Офисы

«Мы не ожидаем серьезных изменений на рынке офисной недвижимости»

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:

— Мы не ожидаем серьезных изменений на рынке офисной недвижимости Москвы в 2018 году.

По мере ухода с рынка дешевых предложений средневзвешенная ставка вырастет на 3–5% за год: в офисах класса А она составит 24,5 тыс. руб. за 1 кв.

м в год без учета НДС и операционных расходов, в офисах класса В — 14 тыс. руб. за 1 кв. м.

Ввод новых бизнес-центров вырастет относительно 2017 года и составит около 500 тыс. кв. м офисов класса А и В. За счет невысокого объема нового строительства, но стабильного чистого поглощения на уровне 600 тыс. кв. м в год свободные площади продолжат сокращаться и в офисах класса А достигнут значения 16,7%, а в офисах класса В — 12,6%.

Стрит-ретейл

«Рынок стрит-ретейла продолжит тенденции текущего года»

Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield:

— Рынок стрит-ретейла в 2018 году продолжит тенденции текущего года. В первую очередь это касается помещений в торговых коридорах центра Москвы, которые активно оправляются от последствий программы по благоустройству улиц.

В наиболее трудном положении оказался сегмент люксовых операторов — для них отсутствие парковки и полный запрет на движение личного автотранспорта является критичным фактором для развития.

Программа по благоустройству города в будущем затронет более удаленные от центра районы столицы, что приведет к улучшению характеристик отдельных помещений, а значит, к их большей ликвидности.

Основной объем спроса по-прежнему формируют и продолжат формировать операторы общественного питания и продуктовые операторы различных форматов. При этом торговые помещения, особенно в периферийных районах города, активно арендуют не только сетевые продуктовые концепции, но также операторы, торгующие отдельными видами продукции — мясной, рыбной, овощной, хлебопекарной и так далее.

Что касается стоимости аренды, то сейчас нет никаких предпосылок к их изменению. А отмечаемые увеличения средних цен по отдельным улицам в большей степени связаны с тем, что с рынка были вымыты наиболее ликвидные предложения.

Склады

«Ставки аренды на склады сохранятся на прежнем уровне»

Элеонора Богданова, региональный директор департамента складской недвижимости Colliers International:

— Прошедший год продемонстрировал нам, что рынок постепенно восстанавливается на фоне сохранения высокого уровня спроса на складские площади. Мы ожидаем, что подобная рыночная активность продолжится и в 2018 году. При этом фокус будет сохраняться на развитие ретейла, в том числе онлайн-ретейла. Не изменится интерес и к большим складским площадям.

Существенный объем готовых складских площадей, большая доля реализованных проектов по схеме built-to-suit сдерживают рост ставок. В следующем году ставки аренды на качественные склады в Московском регионе останутся на прежнем уровне — в диапазоне 3,4–4 тыс. руб. за 1 кв.

м в год в зависимости от расположения складского комплекса и объема арендуемого блока. Вакантность при этом продолжит снижаться на фоне низкого объема спекулятивного ввода.

Примечательным в этом отношении станет 2019 год, когда на рынок должны будут вернуться складские площади, которые сейчас занимают арендаторы, ожидающие собственные склады, реализуемые по схеме built-to-suit. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a328ba89a7947863669b012

Упадок на рынке коммерческой недвижимости в России

Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет.

По наблюдениям аналитиков, из независимого агентства, за последний год, цены упали на шокирующие 40% и это, по мнению многих, не предел.

Вполне возможно, дальнейшее падение цен, ещё на несколько десятков процентов.

Данную неутешительную тенденцию, подтверждают и общие покупки, на данном сегменте рынка, в России. Они крайне малы.

В течении последних 6 месяцев, было продано недвижимости меньше, чем даже в после кризисный 2009 год, примерно на 700 миллионов долларов.

Если посчитать в годовом исчислении, это получится, примерно полтора миллиарда долларов.

В докризисные годы, например, годовой объём составлял, более 7 миллиардов долларов!

Мы видим, насколько стагнировал рынок и улучшений, по мнению многих, ждать в ближайшее время, особо не стоит. Почему? Ответ прост.

Цены на нефть продолжают своё падение и снятие санкций с Ирана, который выйдет на мировой рынок со своей нефтью, ещё более снизит её стоимость.

Россия всё также, находится в состоянии санкций, со стороны других государств Евросоюза и США.

Она и сама, дает санкции в ответ. Такие обмены санкциями, абсолютно не способствуют, установлению роста цен, на коммерческую недвижимость.

Одним из главных факторов обрушения цен, является катастрофичное увеличение курса доллара к рублю.

Не секрет, что многие договора между арендодателем и арендатором, были привязаны именно к американской валюте.

И скачок в цене в два раза, привёл к массовым попыткам пересмотра отношений.

Не все арендодатели были согласны менять условия, что внесло нервозность между ними и арендаторами.

Огромное количество бизнесменов, не смогло потянуть новые рублёвые ставки и просто, либо закрыли бизнес, либо переехали в более дешёвые помещения.

Многие уходили, к более сговорчивым конкурентам.

После этого, арендодатели стали намного сговорчивее.

А многие и попросту, захотели продать свои объекты недвижимости.

Когда спрос намного превышает предложение, цена всегда пойдёт вниз.

Это тоже, один из факторов, кризисного снижения цен на коммерческую недвижимость.

Тем не менее, не все разделяют пессимизм, по поводу дальнейшего ухудшения климата, на рынке коммерческой недвижимости.

Например, устойчивый рост, сейчас происходит в сегменте складской недвижимости.

Для тех, кто не боится инвестировать, сейчас, может быть такой момент, что инвестиция в коммерческую недвижимость, на ценовом дне, может принести приличные деньги, с ростом цен в будущем.

2015-04-14Упадок на рынке коммерческой недвижимости в России Reviewed by roolganiko on Апр 14. Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет. По наблюдениям ана Цены на коммерческую недвижимость в России, по мнению многих экспертов рынка, находятся на минимальных значениях, за последние несколько лет. По наблюдениям ана Rating: 0

Источник: http://nedvicon.ru/news/kommer-nedvizhi.html

Ссылка на основную публикацию