Субаренда нежилого помещения: образец согласия на субаренду, акта приема-передачи и договора, которые можно скачать, а также как проходит регистрация документов и оформление сделки? — всё о недвижимости

Договор субаренды

Договор субаренды (или договор поднайма) — это договор, согласно которому арендатор сдает арендованное им имущество другому лицу.

В соответствии со ст.615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

Если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору. Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия.

До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным.

Поэтому и в образце договора субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Источник: http://blanker.ru/doc/dogovor-subarenda

Договор аренды с правом субаренды нежилого помещения

Часто можно услышать от арендаторов один и тот же вопрос – «Можно ли отдать в аренду то имущество, которое уже было арендовано?». Если искать ответ на этот вопрос в законодательстве нашей страны, то следует понимать, что оно вовсе не исключает этого, более того у данного термина есть свое название, а именно – «субаренда».

Образец типового договора аренды с правом субаренды нежилого помещения

В тексте договора с правом субаренды находят свое отражения следующие сведения:

  • прежде всего, нужно учесть, где и когда составлялся договор;
  • данные участников договора;
  • регулируемые отношения, здесь речь идет о предмете сделки;
  • характеристики имущества;
  • стоимость аренды, порядок выплаты;
  • срок договоренности;
  • права и обязанности;
  • важно прописать ответственность тех участников сделки, которые и станут допускать нарушения договоренности;
  • порядок урегулирования конфликтных ситуаций;
  • порядок изменения отношений, или же их прекращение вовсе;
  • реквизиты участников сделки.

Особенности договора аренду с правом субаренды нежилого помещения

Конечно же, когда возникает необходимость закрепить права субаренды, то лучше всего заключить договор аренды, делая это в виде написанного документа. В текст договора потребуется включить все необходимые пункты, они являются обязательными, только тогда документ можно считать действительным.

Что касается устной договоренности об аренде, то здесь важно понимать, что возможность субаренды в каждой ситуации нужно будет обязательно согласовывать с арендодателем.

Когда в качестве объекта договора выступает недвижимость, то следует зафиксировать отношения письменно, более того обязательно проходя через такую процедуру, как государственная регистрация.

Таким образом, субаренда аналогично будет заключаться письменно, она также регистрируется. Если проигнорировать это правило, то договор нельзя считать действительным. Когда арендные отношения станут предполагать продлить на период от года, то отношения станут подлежать обязательному письменному оформлению.

Права и обязанности сторон по договору аренды нежилого помещения с субарендой

Как только, участники сделки подписывают договор, то они сразу наделяются различными правами и обязанностями. Естественно все это следует обязательно соблюдать, в противном случае, можно не только расторгнуть договор, но и столкнуться со штрафными санкциями, не забывайте об этом.

Основная задача, которая ложится на плечи арендатора, заключается в том, чтобы вовремя вносить оплату, без задержек. Что касается обязанностей арендодателя, то он передает помещение в надлежащем состоянии.

Важно отметить, что объект недвижимости, в обязательном порядке должен соответствовать тому, что и указано в соглашении, ведь это одно из главных условий.

Если в момент приема выявлены те или иные недостатки, то обязательно нужно указать их в акте приема-передачи, привлекая к ответственности арендодателя.

Внимательно рассматривая договор аренды нежилого помещения субарендой, следует знать, что он способен наделить третье лицо такими же полномочиями, что и арендатора. Кроме того, в его обязанности входит постоянно следить за состоянием помещения, поддерживая косметический ремонт, оплачивая коммунальные счета.

Только когда стороны станут придерживаться всех рекомендаций, можно будет составить договор грамотным образом, без ошибок. С этого момента он наделен юридической силой и считается заключенным.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/dogovor-arendy-s-pravom-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Образец договора о субаренде нежилого помещения и его состав

Пускай субаренда нежилых помещений среди обычных граждан – не столь распространённое явление, всё же достаточно часто люди интересуются этим вопросом, поэтому актуальным будет привести примерный бланк образца такого договора.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Можно понять, что такое субаренда или как может расторгаться договор о ней, но целиком этот вопрос без помощи специалиста разобрать не представляется возможным, ведь здесь много нюансов из судебной практики.

Но именно с этой целью нами организовано предоставление бесплатной юридической консультации круглосуточно, всплывающую форму которой вы и видите справа внизу.

Каким образом возникает право на заключение сделки

Достаточно распространённым явлением является заключение сделок об аренде. Даже при написании в поисковике «договор субаренды нежилого помещения» появляются бланки документов о заключении аренды. Но, по требованиям законодательства, получатель аренды вправе «пересдать» объект аренды, то есть передать в субаренду, с согласия арендодателя.

Также при заключении соглашения об аренде можно не указывать, что для передачи в субаренду помещения требуется согласие арендодателя.

Но прописывать пункт о том, что объект нельзя вообще передавать в субаренду, категорически не рекомендуется, так как это прямое противоречие норме Гражданского кодекса Российской Федерации, и договор будет считаться несогласованным, а сделка будет являться ничтожной.

Главные условия в документе поднаёма

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Соглашение о субаренде нежилого помещения составляется примерно так же, как и договор обычной аренды. Основными пунктами, которые должны в нём присутствовать, являются:

  • дата и место подписания;
  • реквизиты субарендодателя и субарендатора и основания, в соответствии с которыми они совершают действия (если таковые имеются);
  • подробное и точное описание помещения, а также его почтового адреса, позволяющее в достаточной степени определить объект субаренды;
  • сведения о том, что вправе совершать или не совершать стороны, а что обязаны сделать;
  • пункты о возложении ответственности на любую сторону при существенном нарушении условий заключённого договора субаренды;
  • характер и процесс внесения субарендных платежей, а также допустимость или недопустимость их задержек;
  • способы и случаи изменения каких-либо условий или пунктов сделки;
  • дополнительные условия указываются по желанию и согласованию между собой субарендатора и субарендодателя;
  • заключительные положения, как и в любом гражданском договоре;
  • реквизиты и подписи сторон.

Дополнительные документы к основному договору

Кроме этого, в соответствии со сложившейся практикой, к договору субаренды лучше сделать приложения:

  • передаточный акт, который подтвердит, что субарендодатель передал, а субарендатор принял объект в пользование;
  • копия согласия первичного арендодателя, данного арендатору (или субарендодателю), на сдачу помещения или его кусочка в поднаём, если оно требуется в соответствии с условиями изначальной аренды;
  • копия свидетельства о госрегистрации права собственника на данное помещение с указанием аренды в качестве обременения;
  • оригинал или копия кадастрового паспорта помещения (или его части) либо поэтажный план нежилой недвижимости (некоторые БТИ могут взяться за его выполнение);
  • если между сторонами недостаточно дружественные отношения или они очень педантичны в отношениях с документами, то, как вариант, можно приложить документы, содержащие суть разногласий и отдельно – документы об их согласовании сторонами.

На какой срок может быть составлено соглашение

Договор субаренды может заключаться только на срок, ограничивающийся временем первичной аренды. Если изначальный договор аренды по каким-либо причинам расторгнут, то сделка субаренды тоже считается прекратившейся.

Читайте также:  Образец договора купли продажи гаража с земельным участком: документ на металлический или железный бокс без места (земли), а также где скачать типовой бланк договора? - всё о недвижимости

Но здесь есть нюанс: в договоре субаренды можно написать примерно так: «действие данного договора ограничивается сроком действия договора аренды № 11111 и прекращается в случае его расторжения, а также продляется в случае продления договора аренды № 11111 на новый определенный или неопределенный срок».

Такое действие прямо законодательством РФ (по крайне мере по состоянию на август 2017г) не запрещается, поэтому можно спасти себя от излишней бумажной волокиты.

Немного о необходимости государственной регистрации и кадастрового учёта

Все тот же кодекс гражданских правоотношений России гласит, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в соответствующем органе, а, соответственно, такой договор начинает своё действие только с момента внесения записи о нём в реестр прав на недвижимое имущество. Если срок аренды менее года, то регистрировать его не нужно.

Если он будет сдавать его на срок меньше года, то стороны субаренды между собой могут сами решить, каким документом будет иллюстрироваться план помещения, а вот если договор более года и подлежит госрегистрации, тогда необходимо будет в пакете документов для Росреестра сдать еще и кадастровый план части объекта недвижимости, а его можно получить, только осуществив процедуру кадастрового учёта части. Порядок обычный: обращение к кадастровому инженеру, сдача документов, 10 рабочих дней и получение документов.

Расторжение договор в одностороннем порядке

При желании или понуждении любой стороны (арендодателя, субарендодателя или субарендатора) прекратить действие заключенного соглашения ранее оговоренного в нём срока, нужно выполнить действия по предупреждению об этом участвующей стороны.

Эта процедура урегулирована законодательством и осуществляется не менее, чем за три месяца, либо можно это сделать, обратившись в суд с аргументированным исковым заявлением.

При разрыве договора первоначальной аренды прекращаются и правоотношения сторон субаренды.

Заключительные положения и рекомендации

Российской Федерацией не установлено типового бланка формы договора субаренды, но его образец можно скачать бесплатно или заказать за деньги на сайтах юридических контор или просто юридической поддержки населения.

Если вы не смогли скачать бланк или по иным причинам самостоятельно не занимались составлением договора субаренды, то рекомендуется внимательно изучить то, что вам предоставила сторона-партнёр.

Ведь там могут быть какие угодно условия: предусмотрена возможность повышения платы или срок указан совершенно другой, а может, это вообще договор безвозмездной передачи в собственность вашего жилья, так что будьте внимательны и перечитывайте лучше несколько раз, ведь это ваши правоотношения и ваши деньги.

Источник: http://realty-konsult.ru/nezhilye/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya-obrazec.html

Акт приема передачи помещения в субаренду — Адвокат

  • адрес, по которому данный гражданин имеет постоянную регистрацию

Подробное описание помещения, которое сдаётся в субаренду это:

  1. Адрес, по которому оно находится в данном населённом пункте.
  2. Этаж, если оно располагается в многоэтажном здании.
  3. Общая площадь.
  4. Описание внутренней «наполненности».
  5. Описание предметом мебели, оборудования и прочего, что переходит в пользование субарендатора вместе с помещением, согласно договору субаренды

Нужно подробно описать состояние сдаваемого в субаренду жилого помещения здесь можно зафиксировать:

  • наличие или отсутствие ремонта;
  • состояние межкомнатных перегородок и входной двери;
  • состояние окон и балкона (лоджии);
  • состояние сантехнического оборудования;
  • прочее.

Перечень выявленных недостатков подписи сторон с расшифровкой.

Наличие такого договора даёт право третьему лицу находиться в помещении, которое ему не принадлежит.

Важно

Договор ссуды, так же как и договор субаренды может быть заключён только с согласия собственника.

Внимание

Он его также выражает в письменном виде одним из 2-ух способов:

  1. Пункт о согласии прописан в самом договоре аренды.
  2. Оформляется отдельный документ.

Бесплатно сдавать в субаренду можно любое помещение — и жилое, и нежилое.

Заключить договор ссуды можно только в том случае, если его сторонами являются физические лица.

Части недвижимости Не обязательно сдавать в субаренду помещение целиком. Можно сдать только его часть. Например, сдать в субаренду комнату в арендованной квартире.

Количество экземпляров акта равно количеству сторон сделки.

Обычно составляется 2 экземпляра — субарендатору и арендатору.

Одновременно с подписанием акта передаются ключи от помещения, необходимый инвентарь (например, чайник) по договорённости сторон, пульт от кондиционера и прочее.

Он также подписывается 2-мя или 3-мя сторонами сделки.

Основные правила Есть основные правила составления и подписания акта приёма передачи помещения.

Не всегда можно доказать суду тот факт, что договора был заключён, а субарендатор не заплатил! Поэтому нужно регистрировать договор.

Однако если помещение «пересдаётся» на короткие сроки (например, посуточно), то возможности каждый раз регистрировать договор, нет Вероятность порчи имущества такой риск также достаточно велик.

Например, сдавалась квартира с мебелью, а субарендатор сломал шкаф.

Как востребовать с него ущерб? Необходимо составлять и подписывать акт приёма-передачи имущества, в котором подробно указать всю имеющуюся мебель в помещении со всеми недостатками Владелец помещения может расторгнуть договор аренды досрочно, так как сам арендатор нарушил какой-либо пункт тогда и договор субаренды расторгается «автоматически».

В нём описано фактическое состояние помещение на день подписания договора субаренды.

Если между сторонами возникнут недоразумения относительно состояния имущества в помещении, акт приёма-передачи поможет эти недоразумения уладить.

Акт необходим арендатору, так как именно он передаёт помещение в пользование третьему лицу.

Составление и заключение акта даёт арендатору возможность истребовать с субарендатора имущество в том же состоянии, но с учётом нормального износа.

Когда договор субаренды будет расторгаться, необходимо будет снова составить акт приема-передачи.

В этой процедуре уже больше заинтересован арендатор, так как в его интересах доказать, что передаваемое имущество находится в том же состоянии. Если есть нарушения, то акт поможет выявить степень порчи имущества, а также посчитать причинённый ущерб имуществу собственника.

Бланки и образцы документов / Договор / Документ относится к группе «Договор».

Рекомендуем сохранить ссылку на эту страницу в своем социальном профиле или скачать файл в удобном вам формате.

Cкачать образец документа «Акт приема-передачи помещений (приложение к договору субаренды нежилых помещений)» в .DOC /.DOCX / .PDF / .RTF Приложение N 2 к Договору субаренды N от » » г. АКТ приема-передачи помещений г. » » г.

, именуем в дальнейшем «Арендатор», в лице , действующего на основании , передал_, а , именуем в дальнейшем «Субарендатор», в лице , действующ на основании , во исполнение п. 1.1 и подп. «а» п. 2.1 Договору N от » » г.

(далее — Договор) составили настоящий акт приема-передачи нижеследующего имущества и документов (далее — Имущество): 1.

АКТ приема-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу: г.

» » г.

, именуем в дальнейшем «Арендатор», в лице , действующего на основании , передал_, а , именуем в дальнейшем «Субарендатор», в лице , действующ на основании , принял_ в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: , общей площадью кв.

м, для использования под согласно договору No. субаренды нежилого помещения от » » г.

Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного договора субаренды. Передал:Принял: Арендатор:Субарендатор: / / М.П.М.П. Сохраните этот документ сейчас. Пригодится. Вы нашли то что искали? * Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов.

Это возможно, если правильно прописать все условия такой субаренды в договоре.

Передача части недвижимости в пользование происходит после подписания акта приёма-передачи этой части.

Тогда в документе нужно указать, что сдаётся только часть помещения.

Если границы этой части чётко не определены, то необходимо указать, где их стоит провести.

Эти же положения желательно отразить и в самом договоре субаренды. При составлении и подписании акта приёмки-передачи, не нужно описывать техническое состояние всего помещения.

Достаточно описать только ту часть, которая сдаётся в субаренду.

Именно за неё субарендатор будет нести ответственность.

Субарендатор имеет право пользоваться только той частью помещения, за которую он вносит плату.

Акт приёма-передачи помещения является неотъемлемой частью самого договора субаренды.

Юридические тонкости Заключая договора на передачу имущества в пользование третьему лицу, стоит учитывать некоторые нюансы: Если нет согласия собственника то договор считается недействительным, так как изначально заключается с нарушением Условия субаренды не должны противоречить условиям «первичного» договора аренды срок, на который заключён договор субаренды не может быть больше того, который указан в договоре аренды.
Образцы документов Приложение N 2 к договору субаренды N от » » г.

АКТ приема-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу: г.

» » г.

, именуем в дальнейшем «Арендатор», в лице , действующего на основании , передал_, а , именуем в дальнейшем «Субарендатор», в лице , действующ на основании , принял_ в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: , общей площадью кв.

м, для использования под согласно договору No. субаренды нежилого помещения от » » г.

Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 указанного договора субаренды.

Источник: http://advokattat.ru/akt-priema-peredachi-pomeshheniya-v-subarendu/

Что такое субаренда нежилого помещения?

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Читайте также:  Сдача квартиры по договору в аренду: как правильно это оформить, преимущества и недостатки официальной сделки - всё о недвижимости

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств.

Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения.

Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа.

В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Источник: http://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Акт приема передачи нежилого помещения к договору субаренды (образец)

При составлении договора субаренды неотъемлемой его частью является акт приема-передачи помещения под коммерческую деятельность. Какие моменты необходимо учитывать при составлении документа, кто его подписывает, в чем особенности субаренды, которые могут повлиять на правомерность заключения сделки? Образец акта и обязательные реквизиты документа представлены в этой статье.

Понятие субаренды

По договору субаренды помещение предоставляется в пользование третьего лица, с которым достигает согласие арендатор.

При это собственник недвижимости может уведомляться или требуется получение предварительно от него согласие на заключение такой сделки.

Эти условия оговариваются в основном договоре аренды между владельцем помещения и арендатором. Положения относительно субаренды урегулированы ст.615 ГК РФ.

Мнение эксперта:

Договор субаренды не может противоречить основному соглашению с собственником и заключаться на срок не более установленного владельцем помещения.

Сделка заключается в письменном виде, если период аренды составляется более 1 года, то обязательно требуется регистрация договора в органе Росреестра по месту нахождения имущества.

Несоблюдение этого требования влечет признание договора недействительным.

Иванова Н.В., юрист

Особенности договора субаренды

При заключении такого соглашения следует учитывать следующие моменты:

Важные нюансы Правовые разъяснения
Отсутствует согласие собственника на субаренду При указании в основном договоре аренды на необходимость получения такого согласования, если оно отсутствует, договор субаренды признается недействительным, то есть незаключенным.
Если собственник не уведомлен о заключении договора субаренды То же самое касается случаев, когда в основном договоре аренды закреплена необходимость извещения собственника о заключении такого договора и передачи имущества в пользование третьего лица.
Соответствие условий первоначального соглашения об аренде договору о субаренде При противоречии заключенного договора по субаренде основному соглашению первый признается недействительным и у сторон не возникает прав и обязанностей в связи с исполнением его условий.
Для исключение случаев порчи недвижимости или использования ее не по назначению рекомендуется составлять акт приема-передачи В акте прописывается подробно состояние имущества на момент передачи по договору субаренды с характеристиками. Обязанность по содержанию имущества закреплена в ст.616 ГК РФ.
Для урегулирования разногласий в связи с заключением договора субаренды рекомендуется сразу подписать трехстороннее соглашение. Такая правовая схема позволит избежать конфликтов в будущем, что может принести значительные убытки сторонам.
Переход права собственности на имущество При смене владельца имущества в рамках ст. 617 ГК РФ договор аренды остается в силе.

Содержание акта

При передаче имущества по договору субаренды рекомендуется составлять акт приемки субарендатором. В нем закрепляется факт передачи недвижимости пользователю в состоянии, соответствующем договору, с указанными характеристиками. В документе прописываются:

  • точный адрес недвижимости;
  • кадастровый номер согласно технического паспорта;
  • наименование сторон – субъектов предпринимательской деятельности;
  • площадь помещения;
  • назначение использования квадратов – «нежилое», для коммерческих целей, под магазин, склад и др.;
  • наименование и подписи сторон – арендатора и субарендатора;
  • срок пользования имуществом.

В акте прописывается ссылка на реквизиты договора субаренды – дата заключения, номер. Подписание акта означает исполнение обязанности арендатора по передаче имущества в пользование субарендатору, закрепленной в соглашении.

Обязательно, чтобы помещение было передано в состоянии, соответствующем условиям договора, то есть пригодном для использования его для коммерческих целей – с исправной проводкой, подключением воды, подъездами и т.д.

При обнаружении недостатков в состоянии недвижимости субарендатор вправе отказаться от подписания акта и расторгнуть договор.

Бланк акта-приема-передачи нежилого помещения

Риски субаренды

Поскольку сделка носит гражданско-правовой характер, ее заключение может связываться с рядом рисков:

Недобросовестные арендаторы Получив имущество в распоряжение субарендаторы могут передать его в пользование третьим лицам с целью получения прибыли. Собственник может не уведомляться об этом и не знать об использовании его недвижимости посторонними лицами. В связи с этим требуется постоянный контроль за состоянием помещения, желательно прописать этот пункт как в договоре аренды, так и субаренды.
Отсутствие согласия Субарендатор может провести оплату по договору, получить в пользование недвижимость, и только потом узнать, что на такие действия не дано согласие собственника или он не уведомлен надлежащим образом. С этой целью важно запрашивать копию первоначального договора аренды, в котором прописан порядок извещения владельца помещения о действиях с имуществом. Для субарандатора нарушение порядка уведомления собственника может повлечь признание ничтожным договора, вернуть оплату будет достаточно сложно.
Порча имущества Пользование недвижимостью связано с возможностью нанесения вреда имуществу. Такие действия могут осуществляться по вине субарендатора. Возместить ущерб, потребовав компенсации от субарендатора, не всегда представляется возможным. В связи с этим собственнику следует документально закрепить все характеристики передаваемого в пользование имущества в помещении.
Прекращение договора аренды досрочно Если расторгнуто соглашение об аренде, то это влечет аннулирование прав и обязанностей сторон по договору субаренды. Если стороны не договорились напрямую при заключении трехстороннего соглашения, то субарендатор будет обязан покинуть помещение и потребовать внесенную авансами оплату.
Читайте также:  Устав тсж (товарищества собственников жилья): типовой образец, пошаговая инструкция по составлению, как вносятся новые изменения, а также что это такое? - всё о недвижимости

Расторжение договора

При прекращении основного соглашения аренды обязательно происходит аннулирование прав и обязанностей по договору субаренды в рамках ст.618 ГК РФ. Этой процедуре присущи следующие особенности:

  • Обязательно составляется акт приемки-передачи имущества с указанием характеристик переданной недвижимости с обстановкой, это позволит предъявить требования о возмещении ущерба в связи с порчей предметов интерьера или самой недвижимости в виде проведения незаконно перепланировки или реконструкции.
  • При возврате помещения проверяются работоспособность инженерных коммуникаций, состояние покрытий, функционирование оповещения противопожарной системы, охраны, состояние мебели, канцелярии и др.
  • По соглашению сторон передаются на основании акта ключи от помещения, пульты от управления системами безопасности, кондиционеров и др.

Мнение эксперта:

Обратите внимание, что дополнительно к договору субаренды на коммерческое помещение может заключаться соглашение о предоставлении в пользование земельного участка под зданием. При прекращении отношений в отношении строения автоматически следует расторжение договора по выделенной территории.

Кузнецова Н.В., адвокат

Пролонгация договора

При продлении срока действия соглашения составления дополнительно акта приемки-передачи не обязательно, поскольку имущество находится в пользовании субарендатора. К договору прилагают соглашение об эксплуатации имущества на длительный срок.

Возмездность сделки

Договор субаренды причисляется к сделкам, за исполнение которых предусмотрено вознаграждение. Отношения в этом плане характеризуются следующими моментами:

  • стоимость услуг не фиксирована и не определяется первоначальным договором аренды, зависит от условий, установленных арендатором;
  • может определяться в процентном соотношении, денежном выражении или в виде бартера – обмена товарами или услугами.

Пример из практики:

Компания «Искра» заключила договор субаренды с ООО «Ракета» на предоставление помещения коммерческого назначения в пользование на 1,5 года. Был составлен акт приемки-передачи.

Через 2 месяца собственник недвижимости узнает о предоставлении принадлежащего ему помещения в пользование третьим лицам. В результате он узнает, что договор заключен на 1,5 года без государственной регистрации, что означает его недействительность.

Субарендатору направляется уведомление о необходимости покинуть помещение. Риски возврата средств по авансовым платежам остаются за ним.

Вопрос: Могу ли запретить передавать принадлежащую компании недвижимость третьим лицам, сейчас заключен договор аренды.

Ответ: Собственник помещения вправе ограничить распоряжение имуществом арендатором, включив такое условие в договор. Вы можете прямо установить запрет или необходимость согласования таких действий предварительно с владельцем коммерческого объекта.

Распространенные ошибки в отношении договора субаренды:

  • отсутствие регистрации права в Росреестре при сроке отношений более 1 года;
  • несогласование заключения договора субаренды с собственником.

Источник: http://1000meters.ru/akt-priema-peredachi-nezhilogo-pomeshheniya-k-dogovoru-subarendy-obrazec/

Договор субаренды нежилого помещения — особенности заполнения и образец

Договорные отношения между двумя и более лицами по аренде и субаренде нежилых площадей могут иметь много тонкостей и нюансов. Поэтому предварительно необходимо изучить условия договора и знать моменты, которые могут стать опасными для каждой из сторон.

Под субарендой понимается переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения. При этом арендатор вправе сдать в субаренду только часть занимаемых площадей.

Такой вариант зачастую используют коммерсанты, которые взяли у собственника довольно большое помещение по фиксированной невысокой плате. Занимать эти площади бывает проблематично, но могут найтись желающие на их часть.

Тогда арендатор вправе, в свою очередь, заключить договор субаренды и получать за это материальную выгоду.

Правовое регулирование

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

  • отдавать имущество в пользование безвозмездно;
  • сдавать полностью или частично в субаренду;
  • передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы п.2 ст.

615 ГК требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Особенности составления договора

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
  • точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок действия договора;
  • стоимость, сроки и форма оплаты;
  • полные данные сторон;
  • подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить следующие моменты по срокам договора субаренды:

  • все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
  • срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
  • документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

Арендатор обязан ознакомить субарендатора с путями эвакуации, а также правила внутреннего распорядка, действующего на территории этого нежилого помещения.

К правам стороны можно отнести:

  • проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
  • требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
  • проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
  • устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

  • использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
  • соблюдение технических и пожарных норм;
  • ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
  • своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
  • уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В таком договоре часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Образец

Первый договор более детальный и подлежит государственной регистрации, второй краткий и универсальный заключенный менее чем на год.

Договор субаренды нежилого помещения — скачать бланк: Вариан 1 и Вариант 2.

Акт приема передачи нежилого помещения (приложение к договору) — бланк, образец и нескольких помещений — бланк.

Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.

  1. При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником. В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
  2. Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то существуют риски для второй стороны. Потому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
  3. Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
  4. Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
  5. Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст.608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/subarenda-nezhilogo-pomeshhenija-dogovor-obrazec/

Ссылка на основную публикацию