Затратный подход в оценке недвижимости — что это, когда применяется, его методы, а также возможет ли отказ и пример — всё о недвижимости

Затратный подход в оценке

Затратный подход в оценке (cost approach to valuation), затратный подход – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение современных материалов, технических и технологических решений, соответствие действующим техническим и санитарным требованиям).

При затратном подходе обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения). Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физического состояния и соответствия выполняемых функций современным потребностям рынка. Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание.

Физическое устаревание – потеря стоимости, связанная с изнашиванием, разрушением и другими физическими факторами, влияющими на длительность физической и экономической жизни объекта.

Функциональное устаревание уменьшает стоимость из-за неспособности объекта выполнять на момент оценки свои главные функции так же, как его более совершенные аналоги.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта в связи с внешними изменениями.

В оценочной практике различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если в результате его ликвидации стоимость оцениваемого объекта увеличивается на сумму, превышающую затраты по устранению.

Износ относится к неустранимым, если затраты на его коррекцию не дают адекватного увеличения стоимости оцениваемого объекта. Физическое или функциональное устаревание может быть как устранимым, так и неустранимым.

Экономическое устаревание, как правило, бывает неустранимым.

Выбор методов оценки при затратном подходе зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования. Общим приемом при использовании затратного подхода является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соответствующих приемов оценки с учетом индивидуального износа.

При затратном подходе к оценке стоимости предприятия (бизнеса) используют методы: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов применяют для оценки доходных предприятий, имеющих перспективы развития. Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов предприятия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др. Для определения рыночной стоимости капитала предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств.

Метод ликвидационной стоимости применяют для оценки предприятий-банкротов, а также если выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия.

Оценщик разрабатывает график упорядоченной ликвидации активов и определяет стоимость, по которой они могут быть распроданы на дату ликвидации с учетом скидок на срочность и расходов по продаже.

Величина ликвидационной стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации.

При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке. Для оценки земельного участка используют методы:

  • сопоставимых продаж;
  • соотнесения (переноса);
  • капитализации земельной ренты;
  • техники остатка для земли;
  • развития (освоения) земельного участка.

Метод сопоставимых продаж означает внесение в определенной последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.

Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (которая применяется к оцениваемому объекту).

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычитанием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного использования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий.

Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки земельного участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуальные участки. Стоимость земельного участка соответствует сумме дисконтированного денежного потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение.

При затратном подходе к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы:

  • сравнительной единицы;
  • поэлементной оценки затрат;
  • сметный метод;
  • индексный способ оценки.

При методе сравнительной единицы стоимость здания оценивают, исходя из величины удельных затрат, приходящихся на единицу сравнения, и количества этих единиц (единицей сравнения может быть любой измеритель потребительных свойств оцениваемого объекта (1 м2 жилой площади; 1 гостиничный номер; 1 м3 строительных работ и т.д.).

Метод поэлементной оценки затрат заключается в определении совокупной рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом их индивидуального износа.

Сметный метод состоит в пересчете старых смет, составленных в период строительства оцениваемого здания, по текущим ценам и тарифам.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

При затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости.

По методу прямой калькуляции вычисляют сумму прямых затрат, зависящих от конструкции изделия и технологии его получения, и управленческих, хозяйственных, общезаводских и внепроизводственных затрат. Расчетную базу уменьшают на величину потерь в результате общего износа. Метод трудоемок, но дает наиболее достоверные результаты.

Метод целостной оценки себестоимости заключается в выявлении зависимости между себестоимостью объекта оценки и его параметрами. Метод характеризуется укрупненными нормативно-параметрическими оценками и дает менее точный результат.

Затратный подход к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости.

Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, которая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланированных целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования.

Источник: http://discovered.com.ua/glossary/zatratnyj-podxod-v-ocenke/

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:

-уровень заработной платы; -величина накладных расходов; -затраты на оборудование; -нормы прибыли строителей в данном регионе;

-рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: §технико-экономический анализ стоимости нового строительства; §обоснование необходимости обновления действующего объекта; §оценка зданий специального назначения; §при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; §анализ эффективности использования земли; §решение задач страхования объекта; §решение задач налогообложения;

§при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6.Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода(см. рис.): -Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). -Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). -Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): -Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный;

базисно-компенсационный;


на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод — расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Затратный подход к оценке недвижимости предусматривает, что определение стоимости объекта недвижимости производится в следующей последовательности:

§ определяется рыночная стоимость участка земли

§ рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения)

§ оценивается величина накопленного (совокупного, т.е. всех трех видов) износа

§ производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа

Затратный подход к оценке недвижимости предусматривает, что участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования.

При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды.

Определение восстановительной стоимости (величины затрат), когда применяется затратный подход к оценке недвижимости, может производиться тремя способами:

§ на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен)

Читайте также:  Тарифы жкх: повышение, корректировка, индексация коэффициентов, а также то, кто устанавливает цены и их рост, способы как их проверить и рассчитать в россии - всё о недвижимости

§ путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций)

§ на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта

Затратный подход к оценке недвижимости при определении стоимости нового строительства в расчет принимает прямые и косвенные издержки, а также предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-строительские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники пожарной безопасности и другие нормативные затраты, а также прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских и оценочных услуг, затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика), когда применяется затратный подход к оценке недвижимости, оценщик может рассчитать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.



Источник: https://infopedia.su/10xadff.html

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Для применения затратного подхода необходимо рассчитать стоимость строительства всего здания с учетом затрат на приобретение земельного участка, согласование проекта, подвод коммуникаций и т.п.

При оценке затратный подход практически нереализуем ввиду невозможности предоставления Заказчиком достоверной технической документации на объект и прилегающие коммуникации, правовых документов на земельный участок. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п.

с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади объекта приведет к большой погрешности при вычислениях.

В большинстве случаев стоимость объекта, приносящего доход, надежнее всего измеряется суммой получаемых доходов, затраты же на приобретение либо строительство объекта недвижимости не отражают стоимости доходов. Результатом применения затратного подхода в оценке рыночной стоимости объекта оценки будет являться фактически стоимость замещения объекта или, иначе говоря, стоимость их строительства с учетом накопленного износа. Данная методика учитывает (или учитывает в меньшей степени) рыночные условия и уровень ликвидности объекта.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Заказчиком не были предоставлены технические документы, поэтому Оценщиком принято решение отказаться от расчеты рыночной стоимости объекта затратным подходом.

В сравнительном подходе для оценки будет применен метод сравнения продаж, так как имеется достаточное количество рыночной информации об аналогичных объектах недвижимости, выставленных на продажу в данном регионе.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Он основан на зависимости стоимости оцениваемой недвижимости с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используется метод прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков. Для капитализации будущих доходов применяются два метода: метод прямой капитализации; метод капитализации по норме отдачи.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Заказчиком не предоставлены данные о сдаче в аренду здания и понесенных расходах, поэтому расчет стоимости объекта доходным подходом не проводится.

Выводы: Исходя из имеющихся данных и цели оценки, для проведения расчетов был использован один подход – сравнительный.

Источник: https://cyberpedia.su/4×3381.html

Затратный подход в оценке недвижимости

В настоящее время вопросы, связанные с недвижимостью, являются актуальными в любой сфере, потому что она являются основой не только экономической деятельности, но и социально-культурной.

Развитие специфичного рынка недвижимого имущества имеет едва ли не коренное значение для юридических и физических лиц, играет большую роль в сфере инвестирования и кредитования.

Сегодня используется несколько методик для оценки недвижимого имущества, в этой статье будет рассмотрен затратный подход.

Основная суть затратного подхода в оценке недвижимости

Метод этот можно объяснить как подход, при котором плата за определенный объект не больше стоимости его возведения по новым ценам.

Исходя из определения, можно сделать вывод, что он больше всего оправдывает себя при сделках с новыми объектами.

Формула подхода заключается в разности между стоимостью всего воспроизводства объекта и суммой износов, после к этой величине прибавляют реальную цену участка земли.

Стоимость всего воспроизводства объекта часто меняют на стоимость замещения. Стоит пояснить эти два значения. Первое представляет собой цену строительства абсолютно идентичного объекта из тех же материалов, но с учетом затрат на данный временной промежуток. Второй же являет собой стоимость строительства похожего объекта по своему назначению, но уже с использованием современных материалов.

Для чего используется затратный подход в оценке недвижимости?

  1. Во-первых, для того чтобы принять максимально верное решение при воспроизведении пристройки или какой-либо реконструкции, то есть он является методом определения экономической целесообразности определенного строительства.
  2. Во-вторых, подход может стать вектором определения количества построек, а также используется для избегания избыточности.

  3. В-третьих, он может являться аргументом при определении плана инвестирования, его технико-экономическим элементом.

  4. В-четвертых, затратный подход в оценке недвижимости необходим при экспертизе страхования или для налогообложения, после каких-либо стихийных бедствий, для определения целесообразности реконструкции зданий, а также нужного вида использования конкретного участка.

Однако в нем есть и ряд минусов, среди которых огромные трудности с определением износа, особенно – если речь идет об объекте возрастом старше 10 лет, также подход не может отразить варианты прогнозируемого дохода.

Этапы затратного подхода

Затратный подход в оценке недвижимости реализуется в несколько стадий:

  1. Полный осмотр определенного строительного объекта + анализ и систематизация всей имеющейся документации (на данном этапе анализируются всевозможные отчеты, сметы и прочие документы).

  2. Составление и определение суммы полного воспроизводства или суммы замещения (определение первого «слагаемого» в формуле расчета затратного подхода).
  3. Определение износа всех видов – физического, внешнего и функционального.

  4. Расчет всего износа, исходя из суммы полного воспроизводства – в целях определения стоимости зданий/сооружений.
  5. Определение стоимости конкретного участка земли с учетом затрат на его благоустройство.

  6. Определение и расчет единой оценки имущества, которая является суммой полной стоимости участка земли, затрат на его благоустройство и цены зданий/сооружений.

Стоит отметить, что точность затратного подхода в оценке недвижимости и его достоверность напрямую зависят от стоимости зданий.

При этом нужно правильно и максимально близко определить стоимость износа, а также провести сравнительный анализ земли.

Сегодня покупатель превосходно информирован о предложениях различных строительных компаний, как следствие, не будет платить более той цены, за какую может купить аналогичный объект недвижимости.

Благодаря этому в сложных условиях рыночной экономики такой подход можно назвать наиболее предпочтительным, но только для относительно новых зданий, так как он является необходимым показателем развития экономики – как предприятия в частности, так и рынка в целом.

Осуществить оценку недвижимости по затратному подходу смогут оценщики нашей организации. Предварительно проконсультировавшись с клиентом, они максимально точно определят стоимость недвижимого имущества, взяв в учет и ключевые его особенности, и невзрачные мелочи. Обращайтесь, ждем вас!

Источник: https://merc-ocenka.ru/all-news/419-zatratniy-podhod-v-ocenke-nedvizhimosti

Когда использовать затратный подход?

Существует ряд серьезных оснований для использования затратного подхода при оценке собственности.

Читайте также:  Как удалить лицевой счет в гис жкх, а также подключать, вносить изменения? действия, если не найдено основание для создания. что значат символы единого номера? - всё о недвижимости

Он может быть необходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли; затратный метод применяется также в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учета: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Кроме этих обязательных случаев, затратный подход используется и в других ситуациях.

Во многих случаях полная стоимость замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это аналогично меньшей плате за прошлогоднюю модель автомобиля по сравнению с моделью текущего года.

В данном случае срабатывает принцип замещения. Исключение из «нормального» правила может иметь место тогда, когда покупатель очень спешит приобрести и использовать здание и не может ждать постройки нового.

То же самое произойдет, если он хочет избежать рисков, связанных с застройкой, и может заплатить больше за уже существующий объект, чем за новый, руководствуясь принципом что видишь, то и получаешь».

Ситуации, в которых может быть применен затратный подход: 1. Технико-экономический анализ для нового строительства. 2. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. 3. Обновление. 4. Итоговое согласование стоимости. 5. Здания институционального и специального назначения. 6. Оценки на пассивных рынках. 7. Цели страхования.

8. Цели подоходного налогообложения.

Новое строительство

Обратимся к новому строительству. Представьте, что минимальный приемлемый общий коэффициент капитализации составляет 13%» а предполагаемое строительство офисного здания обойдется в 500 000 долларов, причем ожидаемый чистый операционный доход (NOI) от него составит только 30 000 долларов в год.

Насколько данный проект осуществим? 500 000 долларов при коэффициенте капитализации в 13% должны обеспечить чистый доход в размере 65 000 долларов; поэтому NOI в размере 30 000 долларов не оправдывает затрат. В то же время, если ожидается, что эти 500 000 долларов будут приносить 100 000 долларов ежегодного N01, тогда проект вполне жизнеспособен.

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Представьте, что земля стоит 50 000 долларов, а рынок требует ежегодного дохода в 12%; другими словами, к земле предъявляется требование на 6000 долларов годового чистого операционного дохода.

Двухквартирный дом на этом участке принесет 5000 долларов чистого операционного дохода, что будет недостаточно даже для покрытия требования к доходности земли, и здание не оправдает стоимости строительства. С другой стороны, 10-этажный жилой дом может генерировать чистый операционный доход, скажем, в 20 раз больший, т.е.

100 000 долларов, что будет более чем достаточно, чтобы покрыть в течение его полезной жизни стоимость строительства, например, в 450 000 долларов, а также обеспечит Требуемый от земли годовой доход в 6 000 долларов В противоположность этому 100-этажный дом из-за высокой стоимости его строительства, предполагаемого уровня незанятости и больших расходов на обслуживание может не обеспечить NOI, достаточного, чтобы оправдать себя. Итак, учитывая эти две крайности, можно утверждать, что вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка стоимостью 50 000 долларов предполагает строительство здания высотой от одного до 100 этажей. Десять этажей приемлемы, но наилучшим и наиболее эффективным использованием может быть строительство здания в 7, 9,11 или 20 этажей или же здания иной этажности. Это иллюстрирует принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.

Обновление

Стоит ли вам обновлять собственность или менять профиль ее использования? Это решение опять-таки основывается на сравнении затрат с требуемым доходом.

Стоит ли платить 500 000 долларов за обновление старого офисного здания? Предположим, что в результате обновления ежегодный доход должен увеличиться на 25 000 долларов Поскольку это обеспечит лишь 5%-ный ежегодный доход на инвестиции в 500 000 долларов, то на рынке с доходностью 13% этот проект будет неосуществим.

Но если бы ожидаемый прирост ежегодного чистого операционного дохода составил 150 000 долларов и если бы такой доход сохранялся на протяжении длительного периода времени, тогда требование на получение дохода в 13% было бы удовлетворено и затраты оказались бы оправданными.

Итоговое согласование стоимости

Предположим, что доходным и рыночным подходами стоимость существующего объекта оценена в 500 000 долларов Результат затратного подхода — 750 000 долларов Следует ли отбросить этот последний результат? Может быть, и нет. Возможно, он означает, что в течение какого-то времени не будет новой конкуренции.

Прогнозируемое отсутствие будущей конкуренции может служить важной информацией, даже если оно не меняет величину оценки рыночной стоимости.

Наоборот, если величины стоимости, определенные рыночным и доходным подходами, значительно превышают величину, полученную затратным подходом, собственник должен осознать, что велика вероятность новой конкуренции и что рыночные цены могут резко понизиться.

Здания институционального и специального назначения

Используя рыночный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов институционального и специального назначения.

Какова стоимость свободного сейчас здания, которое когда-то было школой, почтой, церковью или железнодорожным вокзалом? Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе; собственность удерживалась не из-за ее способности приносить доход.

Поэтому затратный подход, который принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося срока полезной жизни собственности, может дать некоторые ориентиры для определения стоимости подобных объектов.

Оценки на «пассивных» рынках В очень малых общинах или на «пассивных» рынках могут отсутствовать данные о сопоставимых продажах и может быть недостаточно информации для применения валового рентного мультипликатора. В этой ситуации единственно возможным для оценщика остается затратный подход.

Цели страхования

При оценке стоимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается затратному подходу, поскольку сумма страхового возмещения обычно определяется исходя из затрат.

Цели подоходного налогообложения

Наконец, затратный подход может быть использован в целях подоходного налогообложения: облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений, в то время как стоимость земли считается неизменной. Он может помочь при определении суммы, заплаченной за здания и сооружения, в том случае, когда весь имущественный объект был оплачен целиком.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

Источник: http://snip1.ru/house/ocenka-prinosyashhej-doxod-nedvizhimosti/kogda-ispolzovat-zatratnyj-podxod/

Затратный подход к оценке недвижимости. Пример

Выбирая единственно верный способ оценивания недвижимости, мы полагаемся на несколько критериев: доходность и расположение объекта, стоимость аналогичного имущества, спрос на рынке недвижимости – это методы сравнения и подсчета доходов, но в каких же случаях целесообразно использовать затратный подход? При оценке какого имущества следует не учитывать доходы, а считать траты?

Согласно п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256, затратным называют подход, основанный на подсчете расходов на приобретение недвижимости.

Таким методом подсчитывают всю сумму денежных средств, которые понадобятся для приобретения, реконструкции или ремонта, строительства или улучшения имущества, результатом метода является высчитанная на определенный момент точная сумма, которую следует затратить для полноценного функционирования объекта. Эта сумма и будет его конечной стоимостью.

Затратный метод вы можете использовать при решении вопроса о строительстве здания: сложить средства, потраченные на приобретение и обустройство земельного участка, поставку строительных и отделочных материалов, наем стройбригады, проведение в здании коммуникаций и т.д.

Суммирование полученных издержек позволит вам принять решение о судьбе постройки.

Если же капиталовложение слишком велико, то можете ограничить свои потребности, например, вместо специалистов заняться созданием объекта самостоятельно, и вновь этим методом высчитать все траты – и так, до того момента, пока сумма издержек вас не устроит. Обязательное условие: детальная оценка издержек.

Особенности

Особенностью данного метода является то, что он предназначен для оценивания еще не созданного имущества.

Например, применять его при оценке уже построенных помещений нецелесообразно: ведь они требуют минимальных капиталовложений – реконструкции или ремонта, а подсчитывая средства, необходимые для улучшения имущества, вы не оцениваете его, как объект недвижимости, а просто считаете расходы на отделку.

Целесообразно применять затратный подход при:

  • решении вопроса о строительстве;
  • определении варианта использования земельного участка (будете вы его использовать под выращивание овощей либо строительство на нем гаражного комплекса с последующей сдачей в аренду);
  • решении вопроса о сносе здания либо его реконструкции (путем сравнения издержек в каждом варианте);
  • оценивании последствий природных катаклизмов (высчитываются капиталовложения, необходимые для восстановления имущества).

При большой степени надежности данного способа оценки, он имеет и недостатки:

  • невозможность его применения ко всем объектам недвижимости;
  • отсутствие точной информации о стоимости имущества;
  • не всегда удается учесть все капиталовложения.

Пример применения затратного метода

Размышляя о своей жизни, семья И. решила, что места в их двухкомнатной квартире для подрастающих детей становится мало, все больше они стали задумываться о переезде в просторный деревянный дом.

Перед ними стал вопрос – приобрести уже построенное здание путем обмена имеющейся жилплощади либо создать дом своей мечты с нуля. Для решения этого вопроса мы им предложили использовать затратный метод.

Для этого мы учли перечень издержек, необходимых для строительства дома, (затраты указаны на примере Вологодской области), тыс. руб.:

  • приобретение участка – 280;
  • облагораживание территории (расчистка от деревьев и кустарников, подсыпание песком, разравнивание площади) – 70;
  • строительство дома «под ключ» — 900.

Итого: 1 250 тыс. руб. (данные средства у семьи имелись в наличии), к тому же имеется возможность сдавать квартиру за 8-9 тыс. руб. в месяц, к тому же затем не понадобится приобретать жилье одному из детей. Плюсом является создание именно того дома, который устроит всех членов семьи, возможность получения (в следующем за годом строительства) налогового вычета.

Читайте также:  Территория тсж: что это за понятие, какое оборудование и недвижимость (квартиры, нежилые помещения), находящиеся на придомовом земельном участке, являются на правах собственности общим имуществом товарищества и подлежат правильному их содержанию? - всё о недвижимости

Вариант 2: на сайте объявлений мы нашли им дом за полтора миллиона рублей с вариантом обмена. Стоимость квартиры, принадлежащей семье, — 1 200 000 руб., понадобится доплата в 300 тыс. руб., при этом от накопленных денег сохранится 950 тыс. руб.

, которые можно хранить на сберкнижке и получать ежегодно 90-95 тыс. руб. выгоды, а затем потратить на образование детей.

Минусы: семья лишиться источника дохода — квартиры, дом не вполне соответствует ожиданиям, сумма налогового вычета будет высчитана от доплаты и составит всего 39 тыс. руб.

Таким образом, используя затратный метод, семья И. пришла к верному решению – началу строительства дома.

Источник: http://xranitelochaga.ru/ocenka/zatratnyj-podxod.html

Плюсы и минусы применения затратного подхода в оценке недвижимости

Когда недвижимость оценивают затратным методом, эксперты стремятся рассчитать, насколько полезным может быть объект после покупки и насколько на его полезность повлияют разные факторы.

В расчет берут востребованность земельного участка, износ самого объекта, условные затраты на строительство аналогичного объекта.

Результат в целом получается достоверным, если провести расчеты грамотно и детально.

Что собой представляет затратный подход в оценке недвижимости

Когда используется затратный подход, эксперты основываются на утверждении: за покупку готовой недвижимости покупатель не заплатит больше, чем за недвижимость, которая обладает теми же качествами и свойствами.

Довольно справедливо, хотя трудно предсказывать действия покупателей на практике, а не на бумаге, поэтому для подкрепления результатов рассчитывают примерные затраты на «объект аналогичной полезности» — отсюда и название метода.

Если покупатель не станет приобретать объект, который оценивается, предполагается, что он купит аналогичный или построит самостоятельно.

Рассчитав примерные затраты, можно получить условную сумму, больше которой покупатель платить не станет, — это и есть итоговая цена, которую предложит оценщик, использующий данный метод.

Работы ведутся с пересчетом цен соответственно инфляции и рыночным условиям.

Плюсы затратного подхода в оценке недвижимости

У оценщиков подход довольно популярен, и тому есть несколько причин:

  • Практика показывает, что затратный подход наиболее надежен и дает стабильные результаты.
  • Оценочная стоимость реально отражает рыночную ситуацию, мнения покупателей и продавцов недвижимости.
  • Можно учесть инфляцию и прочие объективные экономические факторы.

  • При сравнении похожих, но не одинаковых объектов вносятся необходимые корректировки.
  • Анализ ведется с технической и экономической точностью, учитывает состояние объекта недвижимости по значимым факторам.
  • Можно оценивать жилые, коммерческие, производственные, специальные объекты.

Провести оценку можно даже тогда, когда на рынке наблюдается «штиль» и статистики продаж не хватает.

  • В оценочную стоимость включается полезный эффект не только от использования здания, но и от использования земельного участка.

Минусы затратного подхода в оценке недвижимости

Несмотря на перечисленные плюсы, недостатки у подхода также есть:

  • Не всегда можно оценить размер затрат соответственно реальным показателям рынка, возможны отклонения в большую или меньшую сторону.
  • Чтобы получить максимально точный результат, придется приложить немало усилий: чем точнее расчеты, тем больше на них уходит времени.

  • Когда оценивается уже существующий объект недвижимости, из стоимости вычитается накопленный износ, поэтому затраты на его приобретение не будут соответствовать затратам на покупку аналогичного объекта без износа.
  • Стоимость воспроизводства многих зданий, возраст которых исчисляется десятилетиями, рассчитать порой довольно сложно.

Нужно отдельно рассчитывать стоимость земли и стоимость строений на ней.

  • В российской практике оценщики часто сталкиваются с нехваткой объективных сведений для проведения расчетов.

Этапы затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход включает в себя несколько этапов:

  1. Рассчитывается стоимость земельного участка, при этом за основу берут оценочную сумму — денежный эквивалент максимальной пользы, которую этот участок может принести владельцу.

  2. Рассчитывает стоимость «объекта аналогичной полезности» — эксперты оценивают, во сколько человеку обойдется строительство объекта, способного полностью заменить рассматриваемый.

    Речь может идти о точной копии, построенной по тем же технологиям, и тогда говорят о стоимости замещения, или же об аналогичном объекте, который можно построить по более современным технологиям, — тогда получают стоимость замещения.

  3. Рассчитывают накопленный износ — эксперты оценивают, насколько объект стал менее полезным из-за того, что износился за время использования. Учитывают физический износ, то есть старение под воздействием естественных факторов, и функциональный износ, то есть моральное устаревание, несоответствие новым требованиям.

    Добавляют также внешний износ — изменения рыночных условий, из-за которых объект может оказаться невостребованным, даже если фактически не устарел.

  4. Берут стоимость замещения или стоимость восстановления, вычитают суммарный износ — получают расчетную стоимость объекта.
  5. Определяют итоговую сумму, складывая расчетную стоимость объекта со стоимостью земельного участка.

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход — это общая схема, при которой эксперты используют различные методы.

Не вдаваясь в технические подробности и не приводя запутанных формул, можно рассмотреть основные используемые приемы.

Метод сравнительной единицы

Эксперты рассчитывают, во сколько обойдется строительство здания, аналогичного тому, которое оценивают.

Условное здание, с которым будут сравнивать рассматриваемое, и называется сравнительной единицей — его представляют с такой же планировкой, таким же оснащением и такими же измеримыми параметрами.

Но этого, конечно, недостаточно, поскольку сравнительная единица должна быть как можно больше похожа на оцениваемый объект.

Чтобы достичь наибольшей объективности, в расчет берут:

  • функции, которые выполняет оцениваемый объект;
  • физические характеристики;
  • примерный возраст и факторы естественного старения.

Чтобы полноценно использовать данный метод, объект оценивают не целиком, а по отдельным компонентам.

Рассматриваются перекрытия, стены, фундамент, крыша и другие элементы, в зависимости от того, какой объект.

Для каждого элемента рассчитывают прямые и косвенные затраты, поэтому для гарантированно точного результата придется проделать немалую работу.

Метод разбивки по компонентам

Чтобы разбить объект по компонентам, можно использовать следующие способы:

  • метод субподряда — генеральный подрядчик нанимает для строительства субподрядчиков, и каждый делает свою часть работы, потом затраты на всех субподрядчиков суммируются;
  • разбивка по профилю — подрядчик нанимает для выполнения разных работ разных узкоспециализированных работников и каждому оплачивает его часть работы, потом затраты на всех специалистов суммируются;
  • выделение затрат — сложный строительный объект условно делится на компоненты, рассчитываются затраты для каждого из них, потом затраты на все компоненты суммируются.

Метод количественного обследования

Когда используется этот метод, эксперты детально рассчитывают затраты на все виды строительно-монтажных работ, которые будут выполнены при строительстве и отделке объекта аналогичной полезности.

Составляется полная смета для воспроизведения оцениваемого объекта, как если бы эти работы действительно требовалось выполнить.

Чтобы рассчитать стоимость строительства, составляют проект и оценивают затраты на его осуществление.

Рассчитываются капитальные вложения, затраты на финансирование, примерные договорные цены на те или иные виды работ.

В смету включают стоимость:

  • самого строительства;
  • монтажа различного оборудования;
  • изготовления или приобретения мебели, других предметов обстановки;
  • прочих операций, которые надо будет совершить.

Применение затратного подхода в оценке недвижимости

Лучше всего использовать затратный подход в следующих случаях:

  • Нужно оценить объект недвижимости, который только что сдан в эксплуатацию или построен недавно — меньше десяти лет назад.
  • При оценке обязательно надо сосредоточить внимание на возможности эффективно использовать землю, например, при продаже дачи.

  • Заказчик хочет обосновать строительство нового объекта с технической и экономической точки зрения.
  • Оценивается незавершенный объект.
  • Расчеты нужны, чтобы вычислить сумму налога или страхового взноса.

  • Возникла спорная ситуация при использовании разных методов оценки, и необходим ещё один метод.

Примеры

Пример 1

Нужно оценить дачный домик с участком.

Эксперт оценивает стоимость самого участка в 1200 тысяч рублей, а стоимость условного аналогичного домика — в 700 тысяч рублей.

После этого исследуют степень износа и оценивают его в 200 тысяч рублей.

Как результат, расчетная стоимость домика — 500 тысяч рублей.

Суммарная оценочная стоимость домика вместе с участком равна сумме 1200 и 500, то есть 1700 тысячам рублей.

Примечание: выгодно будет пользоваться этим методом, чтобы повысить стоимость недвижимости за счет того факта, что вокруг есть полезный земельный участок.

Пример 2

Нужно оценить построенный пять лет назад склад, который не использовался и почти не износился.

Территорию вокруг склада оценивают в 300 тысяч рублей.

После этого оценивают условный склад с такими же параметрами в 500 тысяч рублей.

Предположим, что построен он был за меньшую сумму, даже с учетом инфляции, но теперь район, где расположен данный объект, стал востребованным, и фирмы готовы предлагать цену выше.

Учитывают некоторый износ и получают расчетную стоимость объекта — 450 тысяч рублей, потом суммируют со стоимостью земли и получают в итоге 750 тысяч рублей.

Итог: продавец может остаться в большом плюсе, если воспользуется данным методом, поскольку склад строился, когда недвижимость в этом районе ещё не была такой востребованной.

Полезные советы

  • Затратный подход лучше всего использовать при оценке сравнительно новых объектов, поскольку эксперты учитывают износ, и старые объекты получаются очень «дешевыми».
  • Удобнее всего оценивать жилую и коммерческую недвижимость, если поблизости есть аналогичные объекты.

  • Можно выгодно использовать изменившиеся рыночные условия, если недвижимость в данном районе стала более востребованной.
  • Если же недвижимость по каким-то причинам подешевела, лучше прибегнуть к другому подходу.

  • Сам по себе подход достаточно трудоемкий, поэтому важно прикинуть целесообразность, прежде чем заказывать оценку таким способом.

Практика оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости

Источник: http://nedvicon.ru/total/nalog/zatratnyy-podkhod.html

Ссылка на основную публикацию