Аренда нежилого помещения (по гк рф): договор и режим налогообложения физического лица, а также законы гражданского кодекса, а ещё енвд и патентная система при такой сдаче в аренду – всё о законодательстве по вопросу и налогах — всё о недвижимости

Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

Самое важное в этой статье:

  • Можно ли перейти на патентную систему, если бизнесмену принадлежит не все помещение, а лишь доля в нем;
  • Как предпринимателю, который сдает несколько помещений в аренду, составить заявление на патент;
  • В каких случаях налоговики пересчитывают стоимость патента.

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент.

Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения.

Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 м² составляет 250 000 ₽. А при сдаче жилья площадью от 51 до 100 м² — 800 000 ₽ (приложение к Закону Ленинградской области от 07.11.2012 №  80-оз).

Поэтому прежде всего вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем на 2016 год.

+
Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.

+
Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.►

► Патент, полученный на срок до 6 месяцев, можно оплатить в любое время, но не позднее дня, когда закончится срок его действия. А патент со сроком от 6 до 12 месяцев надо оплачивать частями. Не менее 1/3 в течение первых 90 дней, а остальную сумму — не позднее срока действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ). +

Чтобы рассчитать стоимость патента за год, надо потенциальный доход умножить на ставку 6%. Если срок патента меньше года, то надо брать доходность только за месяцы, в которых действует патент. Для ИП регионы вправе предусмотреть ставку в размере 0%.

Источник: https://ipprosto.info/journal/vygodno-li-primenyat-patent-sdavaya-nedvizhimost-v-arendu/

Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости в 2018 году

Оформим патент для сдачи квартиры или нежилого помещения в аренду. Поможем сделать расчет налогообложения дохода от аренды

Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости

Онлайн сервис автоматического
заполнение заявления на патент для ИП —

500 руб

  • зарегистрировавшись в нашем онлайн сервисе, вы самостоятельно оформляете заявление на патент, используяавтоматический мастер заполнения документов

Заполнение заявления на патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости —
2 500 руб

  • мы оформим для Вас документы по переходу на патентную систему налогообложения, Вы их подаете на регистрацию в ИФНС самостоятельно

Документы для получения патента на сдачу в аренду недвижимости

  • паспорт гражданина РФ
  • свидетельство ИНН
  • свидетельство о регистрации ИП
  • свидетельство о собственности на недвижимость

Дополнительные услуги

Сопутствующие расходы

  • оплата услуг нотариуса, около

1 400 руб

Где и как оформить патент для сдачи квартиры или нежилого помещения в аренду в Москве и области в 2018 году. Как рассчитать налоги на аренду

Патент для ИП  на сдачу в аренду недвижимости «под ключ» —

6 000 руб

  • мы сами оформим все документы, получим для Вас патент в ИФНС и передадим Вам готовый патент

Если Вы сдаете квартиру или нежилое помещение в аренду и хотите делать это легально Вы должны заключить с квартирантом (арендатором) договор и ежегодно платить налоги на получаемый доход от сдачи недвижимости в аренду

Варианты налогообложения

  1. платить 13% от дохода как физическое лицо и ежегодно подавать в ГНИ налоговую декларацию о доходах

  2. зарегистрироваться в качестве ИП

  • платить 6% от дохода и вести налоговую отчетность
  • купить патент на сдачу недвижимости в аренду и не вести налоговой отчетности

Какой из вариантов налогообложения для Вас будет предпочтительным?Конечно патент, Вы можете убедиться в этом самостоятельно или обратиться к нам. Звоните, и мы с удовольствием поможем сделать все расчеты

Получение патента для ИП на сдачу недвижимости в аренду

Ниже мы дополнительно опишем плюсы которые Вы получите, купив патент на сдачу в аренду квартиры или нежилого помещения

Освобождение ИП на патенте от налогов

Индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения, освобождаются от уплаты трех налогов:

  • НДС
  • НДФЛ
  • налога на имущество физических лиц (для жилой недвижимости всегда, для нежилой недвижимости в не во всех случаях)

Освобождение ИП на ПСН от уплаты налога на имущество (нежилую недвижимость). Подробнее …

Налоговоя отчетность при патентной системе налогобложения

Индивидуальные предприниматели перешедшие на патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности

Срок выдачи патента для ИП на аренду недвижимости

Патент выдается по Вашему желанию на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года

Порядок оплаты ИП налога по патенту на недвижимость

Оплата налога на патент зависит от срока, на который выдается патент

  • до 6 месяцев — вся сумма налога должна быть уплачена не позднее срока окончания действия патента
  • более 6 месяцев — 1/3 суммы налога нужно перечислить не позднее 90 календарных дней после начала действия патента, а 2/3 суммы — не позднее срока его окончания

Реквизиты для оплаты патента ИП. Подробнее …

Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости

Стоимость патента зависит от

  • вида недвижимости (квартира или нежилое помещение)
  • размера недвижимости сдаваемой в аренду в м.кв.
  • района расположения недвижимости в пределах г. Москвы 

ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели в рамках данного патента могут работать как с физическими так и юридическими лицами

Звоните и мы поможем Вам:

  • рассчитаем для Вас стоимость налогообложения аренды и стоимость патента на аренду недвижимости. Поможем Вам выбрать наименее затратный вариант 
  • оформим все документы для получения Вами патента на сдачу в аренду квартиры или коммерческой недвижимости
  • подадим документы и получим для Вас патент в ИФНС в Москве или Московской области

Стоимость патента для сдачи в аренду квартиры в Москве в 2018 году

Стоимость патента для сдачи в аренду нежилого помещения в Москве
в  2018 году

Стоимость патента для сдачи в аренду квартиры или нежилого помещения в Московской области в 2018 году

Закажите сейчас

Источник: https://www.BizReg.me/patent-nedvigimost

Патентная система налогообложения в 2018 году (нюансы)

Патентная система налогообложения появилась в России сравнительно недавно — с 2013 года. В данной статье мы попробуем разобраться с основными нюансами применения патентной системы налогообложения.

ПСН: суть и виды деятельности

Переход на патентную систему налогообложения

Какие налоги заменяет патентная система налогообложения

Налоговый учет при патентной системе налогообложения

Когда предприниматель может потерять право на использование патента

Пример расчета стоимости патента

Плюсы и минусы ПСН

Итоги

ПСН: суть и виды деятельности

Смысл этого специального режима состоит в получении предпринимателем от налоговых органов особого документа — патента. Он выступает в качестве разрешения на ведение какого-либо вида коммерческой деятельности.

Патент — это своего рода плата за осуществление деятельности. Получить (а лучше сказать — купить) его можно на любой срок, но не более 12 месяцев (п. 5 ст. 346.45 НК РФ) и только на один вид деятельности (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

На несколько видов коммерческой деятельности должны быть приобретены разные патенты.

Патентную систему налогообложения могут использовать только индивидуальные предприниматели, к предприятиям она никакого отношения не имеет.

Для предпринимателей патентная система налогообложения выступает прекрасным шансом попробовать себя в небольшом бизнесе, ведь документ можно приобрести хоть на 1 или 2 календарных месяца.

 Патентная система налогообложения не требует составления и сдачи налоговой декларации, что является еще одним доводом в пользу перехода на нее начинающими предпринимателями.

Виды деятельности, которые попадают под налогообложение способом патента, прописаны в ст. 346.43 НК РФ. Список насчитывает 63 наименования разрешенной деятельности.

При этом органы местной власти имеют право на региональном уровне дополнять его, но не уменьшать. Если сравнивать виды деятельности патентной системы налогообложения с ЕНВД, то нельзя не остановиться на очевидном сходстве.

В основном применение этих двух налоговых систем предполагает оказание определенных услуг и торговлю в розницу.

Производство в рамках патентной системы налогообложения не предусмотрено, но возможно оказание так называемых услуг производственного характера, которые непосредственно связаны с изготовлением чего-либо. Например, к ним можно отнести изготовление посудных принадлежностей, ковровых изделий, сельскохозяйственного инвентаря, очковой оптики, пошив меховых изделий и т.д.

Более подробно о режимах ЕНВД для различных сфер бизнеса читайте в рубрике «Виды предпринимательской деятельности для ЕНВД в 2017–2018 гг.».

Переход на патентную систему налогообложения

Для того чтобы получить патент, предприниматель должен подать заявление о своем намерении в налоговую инспекцию минимум за 10 дней до начала применения ПСН.

С 29.09.2017 применяется новая форма заявления, скачать ее можно здесь.

В свою очередь, налоговым органам предписано выдать патент в течение 5 дней с даты принятия такого заявления, при условии что плательщик имеет право применять данный налоговый режим (п. 3 ст. 346.45 НК РФ). При этом сам патент (или уведомление об отказе в его выдаче) предприниматель получает под расписку у налоговых специалистов.

Что будет, если ИП просрочит подачу заявления на патент, узнайте здесь.

С 2014 года предприниматель может заявить о своем желании перейти на патентный налоговый режим одновременно с регистрацией ИП, что является еще одним достоинством патента для начинающих предпринимателей.

Как уже было сказано ранее, патентную систему налогообложения могут использовать только индивидуальные предприниматели. Но и для них существуют определенные ограничения:

  • Количество персонала — не более 15 человек не только в отношении деятельности, по которой установлена патентная система налогообложения. Учету подлежат все сотрудники данного предпринимателя по всем видам деятельности.
Читайте также:  Залог при аренде квартиры: что это такое, каковы сведения о депозите и задатке при сдаче жилья, а также образец договора, чтобы снять жилплощадь? - всё о недвижимости

См.: «ПСН + ОСНО: сколько работников может нанять ИП, чтобы не потерять патент?».

  • Превышение дохода 60 000 000 рублей. Он определяется по нарастающей с 1-го числа календарного года, в котором предприниматель начал патентную деятельность. На практике нередко возникают ситуации, когда плательщик совмещает несколько налоговых режимов. Доходы считаются в совокупности по всей деятельности. В противном случае ИП потеряет право на применение патентной системы налогообложения.

См.: «Как считать лимит доходов для ПСН, если эту систему ИП совмещает с упрощенкой?».

Налоговые органы не должны в обязательном порядке выдавать заявителю патент. Они могут оформить отказ на основании нескольких причин (п. 4 ст. 346.45 НК РФ):

  • В заявлении проставлен тот род деятельности, который не имеет никакого отношения к патентной системе налогообложения.
  • Предоставление заявления не на унифицированном бланке или с нарушениями в заполнении необходимых элементов.
  • Указание в заявлении неверного срока действия документа, например, 18 месяцев, что противоречит требованиям патентного режима.
  • Нарушение условия повторного перехода на патентный налоговый режим в случае утери права на его применение (абз. 2 п. 8 ст. 346.45 НК РФ). Заявление на использование патента в отношении деятельности, по которой он применялся ранее, может быть подано предпринимателем не ранее, чем на следующий календарный год.
  • Неуплата недоимки, которая должна быть перечислена в связи с переходом на патентную систему налогообложения.

Если предприниматель утратил право на использование патента, к примеру, в случае превышения его доходов, то он в обязательном порядке должен известить об этом свою налоговую, подав заявление в течение 10 календарных дней со дня наступления данных обстоятельств.

Аналогичное заявление подается и в случае прекращения ведения деятельности, по которой применялась патентная система налогообложения. Снятие с учета проводится специалистами налоговой инспекции не позднее 5 дней с даты подачи заявления.

Официальной датой снятия с учета признается день, когда предприниматель был переведен на общий налоговый режим.

Какие налоги заменяет патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения предполагает замену единым налогом уплату налогов только в отношении деятельности, по которой применяется этот налоговый режим.

Единый налог, который платит предприниматель за получение патента, заменяет собой 3 налога: НДС, НДФЛ и налог на имущество физлиц.

Впрочем, если предприниматель ввозит продукцию на территорию Российской Федерации, то такая операция будет облагаться НДС в общем порядке, вне зависимости, применяет ли он патент или нет.

Предприниматель на патенте уплачивает взносы на пенсионное страхование в размере 20%, которые он начисляет на фонд оплаты труда своих сотрудников.

Взносы на социальное и медицинское страхование перечислять не нужно, за исключением деятельности, связанной с торговлей в розницу, общественным питанием и сдачей в аренду помещений.

 В случае осуществления розничной торговли, услуг общепита и сдачи помещений в аренду уплачиваются страховые взносы за работников  по общим тарифам.

О тарифах страховых взносов читайте в статье «Тариф страховых взносов на 2018 год в таблице».

Кроме взносов за сотрудников индивидуальный предприниматель должен уплатить страховые взносы за себя в фиксированном размере. Стоимость патента не уменьшается на сумму перечисленных страховых взносов.

Российские законы разрешают совмещение нескольких режимов налогообложения. В этом случае ИП должен вести учет отдельно по каждому виду деятельности (режиму налогообложения).

Налоговый учет при патентной системе налогообложения

Как было отмечено ранее, патентная система налогообложения дает предпринимателю возможность не сдавать налоговую отчетность, но она не освобождает его от ведения налогового учета.

Ведь с его помощью налоговые органы отслеживают доход, полученный нарастающим итогом с начала календарного года.

Размер полученного дохода важен при определении права предпринимателя на получение патента или его дальнейшее использование.

ИП должен вести учет своих реальных доходов (а не возможных) в книге учета доходов при патентном налоговом режиме.

Если лицо применяет наемный труд, то должен быть организован учет заработной платы своего персонала и страховых взносов.

Бухучет он может вести самостоятельно, использовать наемный труд (иметь штатного бухгалтера или отдел бухгалтерии) либо обратиться в специализированные компании, которые осуществляют ведение учета.

Хотя ИП на ПСН не должен сдавать отчетность по патентной системе налогообложения, от формирования и сдачи других отчетов он не освобождается. Подробнее об этом читайте в статье «Отчетность ИП на ПСН — плюсы и минусы».

Когда предприниматель может потерять право на использование патента

Предприниматель может быть лишен права на применение патента в следующих случаях:

  • количество персонала стало больше 15 человек;
  • полученный доход от реализации превысил 60 000 000 рублей;
  • наличие неуплаченного налога за патент — в такой ситуации налоги на полученный ИП доход будут рассчитаны согласно общему режиму налогообложения.

См. также: «Патент оплачен с просрочкой: будет штраф или нет?».

Если предприниматель купил патент, к примеру, на 5 месяцев, а затем после ведения деятельности в течение 3 месяцев решил прекратить ее, то он может подать в налоговую инспекцию заявление о возмещении ему уплаченной стоимости приобретенного патента за 2 оставшихся месяца.

Пример расчета стоимости патента

Стоимостная оценка патента имеет фиксированный характер. Ставка налога при этом составляет 6%. Для Крыма и Севастополя она может быть установлена в размере 4%.

В течение 2018–2020 годов для вновь зарегистрированных предпринимателей еще могут действовать налоговые каникулы, предусматривающие ставку 0% в течение двух налоговых периодов в пределах двух календарных лет с момента их регистрации.

Так, например, стоимость патента в Московской области для впервые зарегистрированных предпринимателей до 2020 года составит 0%, т.к. ст. 2.1 закона Московской области «О патентной системе налогообложения…» от 06.11.2012 №164/2012-ОЗ предусмотрены налоговые каникулы.

В качестве налоговой базы используется потенциальный доход за год. Он устанавливается местными властями на региональном уровне. Узнать цену патента можно в налоговой инспекции или в статьях региональных законов.

Источник: http://nalog-nalog.ru/psn/patentnaya_sistema_nalogooblozheniya_nyuansy/

Аренда и применение патентной системы

Согласно п. 1 ст. 346.

43 Налогового кодекса Российской Федерации патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

Патентная система налогообложения применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, определенных п. 2 ст. 346.43 Кодекса, в том числе в отношении деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 346.45 Кодекса документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения.

В форме патента на применение патентной системы налогообложения (форма N 26.5-П), утвержденной Приказом ФНС России от 27.12.2012 ММВ-7-3/1014@, указывается количество показателей, характеризующих отдельные виды предпринимательской деятельности, указанные в пп. 10, 11, 19, 32, 33, 45 — 47 п. 2 ст. 346.43 Кодекса.

Для получения патента индивидуальный предприниматель подает лично или через представителя, направляет в виде почтового отправления с описью вложения или передает в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи заявление на получение патента в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения.

Примерная форма заявления, утвержденная Приказом ФНС России от 14.12.

2012 N ММВ-7-3/957@ «Об утверждении форм документов для применения патентной системы налогообложения», предусматривает отражение данных по каждому объекту нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, передаваемому в аренду. Соответственно, патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте.

При этом следует отметить, что согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании как долгосрочных, так и краткосрочных договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами.

В случае если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать только в отношении передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте.

Соответственно, при смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у предпринимателя-арендодателя, применяющего патентную систему налогообложения по виду деятельности, предусмотренному пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса, не возникает обязанности по представлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта.

Пунктом 1 ст. 346.48 Кодекса налоговая база определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется патентная система налогообложения в соответствии с гл. 26.5 Кодекса, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации.

Читайте также:  Как оформить землю под гаражом в собственность: какие документы нужны, чтобы узаконить владение кооперативным участком и что делать, если их нет? - всё о недвижимости

С учетом изложенного если у индивидуального предпринимателя в течение срока действия патента увеличилось количество физических показателей ведения предпринимательской деятельности, в отношении которой данный налогоплательщик применяет патентную систему налогообложения, то полученный патент будет действовать только в отношении объектов, указанных в патенте.

В случае если в течение срока действия патента у индивидуального предпринимателя уменьшилось количество физических показателей ведения предпринимательской деятельности, в отношении которой данный налогоплательщик применяет патентную систему налогообложения, то перерасчет стоимости патента не производится.

Если в течение налогового периода произошло увеличение таких показателей, то для целей применения патентной системы налогообложения в отношении новых показателей индивидуальный предприниматель вправе получить новый патент или применять в отношении них иной режим налогообложения.

В том случае, если индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения, примет решение использовать данный специальный налоговый режим в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, связанной с использованием объектов, не указанных в полученном патенте, то не позднее чем за 10 дней до даты начала осуществления предпринимательской деятельности с новыми показателями он обязан подать заявление на получение нового патента.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса при применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 346.

17 Кодекса индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны использовать кассовый метод признания доходов, в соответствии с которым датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом.

Статьей 346.47 Кодекса установлено, что при патентной системе налогообложения объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.

В связи с этим индивидуальный предприниматель, совмещающий упрощенную систему налогообложения и патентную систему налогообложения, доходы от сдачи имущества в аренду по объекту, на который выдан патент с 1 мая 2014 г., полученные за период до перехода на патентную систему налогообложения, должен облагать в рамках упрощенной системы налогообложения.

Источник: http://www.pravowed.ru/weekly/2014/20/10

Договор аренды жилья без уплаты налогов: документы, закон, правила, справка, штраф

Аренда недвижимости сегодня — это способ обзавестись как жильем, так и местом для ведения бизнеса (например, офисом, магазином или складом) на длительный или даже короткий срок. Но во всем многообразии такой сделки очень трудно не заблудиться. И в нашей сегодняшней статье мы вам в этом поможем.

Как снять квартиру, чтобы не обманули?

Алгоритмов мошеннических действий, как со стороны снимающей, так и со стороны сдающей жилье стороны великое множество, и чтобы уберечься от них нужно помнить следующее:

  1. Если арендатор просит задаток за большой срок – это должно насторожить, ведь по закону предоплата может взиматься только при регулярной несвоевременной оплате и не должна превышать двухмесячный платеж.
  2. Если субъект сдающий жилье не может документально подтвердить право собственности, причем оригиналом соответствующего свидетельства, не следует заключать договор. Любая неточность в определении местоположения и права собственности на квартиру делает его недействительным.
  3. Если стоимость сдачи объекта меньше, чем в общей массе по району для квартир с сопоставимыми характеристиками – это должно насторожить, так как может быть приманкой.
  4. Если сдающее лицо уклоняется от письменного оформления отношений, якобы чтобы не платить налог, и предлагает снизить цену, делать это недопустимо. Даже если мошеннических действий не будет, может наступить ответственность за содействие в неуплате обязательных сборов в пользу государства.
  5. После осмотра квартиры можно пройти по соседям и представившись потенциальным покупателем ненавязчиво поинтересоваться квартирой, которую сдают и ее владельцем. Особенно полезными в этой ситуации будут соседи снизу.
  6. Чтобы отсечь агентское предложение следует требовать паспорт и правоустанавливающий документ, на лицо которое показывает квартиру, или доверенность, если сдачей занимается не собственник.

Следующее видео также содержит консультацию профессионального риэлтора по вопросу того, как не дать себя обмануть при аренде квартиры:

Самое время поговорить о том, какие законы об аренде действуют в сфере сдачи жилья.

Закон об аренде жилья

Законодательно процесс взаимоотношений между лицом, сдающим свое недвижимое имущество и лицом, его снимающим регулируется Гражданским кодексом РФ, регламентирующим все значимые моменты таких отношений. Рассмотрим важные моменты, вытекающие из текста ГК РФ и касающиеся арендных отношений.

  1. Все продукты жизнедеятельности субъекта, полученные им в пределах арендованного недвижимого имущества, принадлежат одному ему, если другое не декларировано порядком оплаты или не запрещено законом:
    • определенная часть от полученных продуктов деятельности арендатора в натуральном или денежном выражении может быть применена для оплаты;
    • снимаемая недвижимость должна использоваться по назначению, то есть нельзя оборудовать производство или офис в жилом или проживать в нежилом помещении.
  2. Если информация описывающая местоположение объекта, сдаваемого в наем и права собственности на него не позволяет однозначно определить, о чем идет речь договор считается незаключенным. То есть при неполном или неточном указании адреса или его несоответствии записи в Свидетельстве о регистрации права собственности, сделка будет признана недействительной.
  3. Оформлять недвижимость в аренду вправе не только хозяин, но и лицо, имеющее на это доверенность.
  4. В письменной форме сделка найма должна быть обязательно оформлена при продолжительности отношений больше года или если одна из сторон юридическое лицо.
  5. При передаче вместе с недвижимым имуществом каких-либо предметов и объектов (мебель, техника и пр.) вместе с ними должна быть передана техническая и сопроводительная документация. При ее отсутствии наниматель может отказаться от сделки или потребовать компенсации, ссылаясь на невозможность эксплуатации арендуемого имущества в полной мере.
  6. Лицо, сдающее квартиру, отвечает по закону за все недостатки, которые проявились при эксплуатации жилья, при условии не причастности к этому арендатора. Причем ответственность наступит без разницы знал ли он об этих дефектах до момента оформления отношений или нет.
  7. Если есть ограничения по владению сдаваемым объектом, этот факт должен быть указан заблаговременно. В противном случае на основании вскрывшихся обстоятельств отношения могут быть расторгнуты с требованием возмещения ущерба.

Далее мы поговорим о том, можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду, и каких правил стоит придерживаться в таком случае.

О правилах сдачи жилых помещений в аренду вы узнаете из следующего видеосюжета:

Особые виды найма

Муниципальная квартира

Если нет официального права собственности на квартиру и при проживании на основе договора социального найма, то есть тогда, когда жилье не приватизировано и находится в распоряжении городской администрации, сдать в наем её можно, но при условии соблюдения нескольких обязательных условий:

  1. Оформить договор поднайма (субнайма), имеющий следующие особенности:
  2. Получить согласие фактического владельца, то есть городской администрации в лице руководителя Департамента или управления жилищной политики соответствующего округа территориальной единицы (поселка, города и т.п.), для чего:
    • оформить стандартизованное заявление с запросом о возможности сдачи помещения в наем, подписанное всеми жильцами, которые включены в ордер или договор социального найма жилого помещения;
    • дождаться ответа на запрос с согласием или аргументированным отказом, причиной которого может стать недостаточная жилая площадь для размещения арендатора, исходя из утвержденных нормативов.
  3. договор оформляется в письменной форме, также как при прямой аренде;
    • регистрация документа у нотариуса не требуется;
    • количество экземпляров соответствует числу сторон и передается: в муниципалитет, нанимателю и поднанимателю;
    • поднаниматель не вправе пользоваться жильем самостоятельно;
    • если период найма не определен, он составляет один год.

Напомним, что о том, какие документы нужны для аренды квартиры или частного дома, вы можете узнать из специального материала.

Служебное жилье

Служебное помещение выдается конкретному сотруднику или служащему исходя из его индивидуальных взаимоотношений с его работодателем.

Законодательный запрет на сдачу в наем, аренду или отчуждение жилья, находящего в пользовании как служебное помещение, устанавливает статья 100 Жилищного кодекса РФ.

А если такие отношения будут заключены, даже при условии оформления договора, они будут признаны недействительными, а все выплаченные средства необходимо будет вернуть добровольно или в судебном порядке.

Специфическим термином, связанным с наймом служебного жилья, является справка о сдаче служебного помещения (например, военнослужащим), которая по своей сути представляет документ, выданный служащему по факту сдачи жилого помещения после его освобождения в связи с переездом к другому месту прохождения службы или по иным причинам.

Далее мы поговорим о том, возможна ли аренда жилья, например, квартиры с последующим выкупом, и каким должен быть договор о таком.

Читайте также:  База коммерческой недвижимости: поиск лучших предложений по нежилым помещениям, подбор объектов, а также маркетинговые исследования и их данные и спрос на торгах - всё о недвижимости

Аренда недвижимости с последующим выкупом

Практика гражданских взаимоотношений, в части сдачи жилого помещения в наем с последующим постепенным выкупом, имеется, но характеризуется высокой сложностью документального оформления обязательств сторон и взаимными рисками.

Сложные моменты, которые должны найти соответствующее отражение в тексте договора, заключаются в следующем:

  1. Нет четкого законодательного регулирования подобных сделок с недвижимостью, так как они являются гибридной формой между наймом и куплей-продажей.
  2. В связи с длительным характером отношений, сложность заключается в определении продажной стоимости квартиры, без которой договор не будет иметь законной силы. В связи с возможностью изменения стоимости в долгосрочной перспективе, а рассрочка оформляется сроком до 5 лет, сумма выкупа устанавливается выше текущей цены, что не всегда выгодно арендатору.
  3. За время аренды с выкупом жилье может быть обременено, даже если на момент заключения соглашения этого не было, в результате чего передача права собственности станет невозможной по причине наличия совладельца не давшего согласия. Этот пункт должен быть четко регламентирован, во избежание конфликта интересов сторон.
  4. До того момента, как сумма будет выплачена в полном объеме, отношения носят характер найма и при разрыве договора по желанию одного из субъектов на законных основаниях, все уплаченные деньги останутся у хозяина квартиры и возвращены быть не могут, так как приравниваются к арендной плате.
  5. За время осуществления выплат собственник может поменять принятое решение о передаче права собственности, это следует предусмотреть.

Не менее важной является и такая проблема, как штраф за незаконную сдачу жилья и возможность сдачи квартиры или другого помещения в найм без уплаты налогов, о чем мы и поговорим далее.

Налоги и штрафы

Итак, может ли идти речь об НДФЛ от сдачи квартиры (иного помещения) в аренду у физического лица? Прибыль, получаемая от сдачи квартиры в наем, является доходом физлица и подлежит налогообложению на общих основания в размере 13% от полученной суммы.

 Процентная ставка налога может быть уменьшена тогда, когда в качестве сдающего в аренду лица выступает предприниматель, не образующий юридического лица или попросту ПБОЮЛ.

Если выполнить такую уловку, то налог с прибыли составит всего 6%, но потребуется дополнительная уплата 1% от дохода в Фонд социального страхования.

Налог не платиться субъектом, сдающим квартиру в том случае, если арендатором является юридическое лицо, которое должно самостоятельно сделать необходимые выплаты в ФНС.

Заплатить налог на прибыль арендодатель должен до 30 апреля следующего за отчетным годом, то есть налог за 2015 год следует оплатить до 30.04.2016 г.

Если этого не произойдет штраф составит по 5% от суммы, которая утаена от сбора, за каждый месяц просрочки, но не более 30% или полугода просрочки.

После того, как просрочка по налоговому сбору превысит 181 день пеня будет исчисляться в 10% от суммы, не уплаченной в ФНС и так далее. Минимальный размер штрафа составляет 1000 рублей, а максимальный – не ограничен. Просто если сумма штрафа станет несоизмеримо большой, то наступит уголовная ответственность со сроком наказания в виде лишения свободы до трех лет.

Помните, аренда недвижимости требует повышенного внимания как со стороны съемщика, так и со стороны арендодателя. Важно учесть все нюансы, в особенности, когда речь идет о съеме комнаты или

О том, что ожидает людей, которые на платят налоги со сдачи в аренду жилья, вы узнаете, посмотрев следующее видео:

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/arenda/nalogi-i-osobennosti-sdachi-zhilya-v-naym.html

Налогообложение по договору аренды

Договор аренды


Это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

НДС при получении недвижимости в аренду

При получении недвижимости в аренду каких-либо последствий в отношении расчетов по НДС у арендатора не возникает.

При передаче основного средства в аренду у арендодателя также не возникает обязанности по уплате НДС, поскольку право собственности на имущество к арендатору не переходит (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

При получении счета-фактуры от арендодателя у арендатора возникает право на вычет «входного» НДС с арендной платы за соответствующий период (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

В случае, если арендатор произвел неотделимые улучшения, например, капитальный ремонт, если неотделимые улучшения выполнены силами подрядной организации, арендатор имеет право на вычет «входного» НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Вместе с тем, существенным условием является наличие согласия арендодателя.

Налог на прибыль при получении недвижимости в аренду

Получение недвижимости в аренду не влечет каких-либо последствий для арендатора.

Расходы по аренде арендатор может включить в расходы, если документы оформлены надлежащим образом, например, если сделка требует государственной регистрации (договоры на срок более 1 года), то несоблюдение требований законодательства может привести к тому, что налоговые органы сочтут неправомерным включение в расходы данных затрат арендатора.

В соответствии со статьей 250 у арендодателя данные доходы будут признаны внереализационными.

В гл. 25 НК РФ прямо прописан порядок признания расходов только на капитальные вложения, произведенные с согласия арендодателя (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ).

Следовательно, арендатор может учесть данные расходы, если они произведены с согласия арендодателя.

Согласие должно выражаться в письменной форме путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды или отдельным договором.

Налог на имущество

Плательщиком налога на имущество является собственник. Планирование налога на имущество является обязанность арендодателя.

Земельный налог

Арендатор не является плательщиком земельного налога в отношении полученного в аренду земельного участка, а также в отношении участка, на котором расположено арендованное здание или сооружение (п. 2 ст. 388 НК РФ). Планирование земельного налога входит в обязанности арендодателя.

Планирование налоговых последствий:

Арендатор, прежде всего, должен спланировать, может ли он учесть в расходах при расчете налога на прибыль данный вид расходов.

Арендатор также может запланировать возмещение входного НДС.

Упрощенная система налогообложения

Получение в аренду имущества не влечет для арендатора каких-либо налоговых последствий Как и при общей системы налогообложения следует иметь ввиду, что для учета данных затрат, договор должен быть оформлен надлежащим образом.

В целях налогообложения учитываются расходы на приобретение, сооружение и изготовление, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). В свою очередь, под амортизируемым имуществом в целях гл.

25 НК РФ понимаются капитальные вложения в арендованное имущество, которые арендатор произвел за свой счет, но только с согласия арендодателя (абз. 4 п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ). Таким образом, при производстве, например, капитального ремонта необходимо получить согласие арендодателя.

Аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа

Налог на добавленную стоимость

При получении счета-фактуры от арендодателя у арендатора возникает право на вычет «входного» НДС с арендной платы за соответствующий период (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

«Входной» НДС, предъявленный поставщиком ГСМ и других материалов, арендатор вправе принять к вычету после оприходования приобретенных ценностей (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Бензин для служебной автомашины обычно приобретает подотчетное лицо за наличный расчет. В этом случае продавец должен выдать покупателю кассовый чек или другой документ установленной формы (без выделения НДС), а счет-фактуру выставлять не обязан (п. п. 6 и 7 ст. 168 НК РФ).

У арендодателя, если договором аренды не предусмотрена предоплата, то моментом определения налоговой базы по НДС будет последний день каждого месяца аренды.

Налог на прибыль

При применении метода начисления сумма арендных платежей у арендатора включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

При применении метода начисления доходы от сдачи имущества в аренду включаются в состав внереализационных доходов на последний день отчетного (налогового) периода (п. 4 ст. 250, пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Арендодатель, который применяет кассовый метод, учитывает арендную плату в момент поступления денег на расчетный счет или в кассу организации (п. 2 ст. 273 НК РФ).

При этом для подтверждения расходов в виде арендных платежей составлять ежемесячный акт не требуется.

Налог на доходы физических лиц при аренде транспортного средства с экипажем

Организация, которая арендует у физического лица (в том числе у своего работника) транспортное средство и выплачивает ему арендную плату, признается налоговым агентом по НДФЛ (п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ). Поэтому при фактической выплате этой суммы арендодателю или по его поручению третьим лицам она должна удерживать НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 223, п. 4 ст. 226 НК РФ).

Планирование налоговых последствий:

Налоговые риски возникают в случае, если договор официально не оформлен. При этом организация должна спланировать уплату НДФЛ при аренде транспортного средства с экипажем. Фактически арендная плата будет являться доходом, заработком лица, у которого она арендует автомобиль.

Источник: http://lawedication.com/blog/2010/03/12/nalogooblozhenie-po-dogovoru-arendy/

Ссылка на основную публикацию