Договор найма квартиры: что это такое, отличие от аренды, а также заключение в отношении однокомнатной квартиры или отдельной комнаты — всё о недвижимости

Договор аренды квартиры как защита от непредвиденных сложностей

Уже мало кто сомневается в том, что, сдавая помещение в аренду частному лицу, либо же организации заключение соответствующего договора необходимо. Этот документ снимает огромное количество проблем, от которых, увы, никто не застрахован.

Договор аренды квартиры и договор найма: существенные отличия

Стоит знать, что договор аренды квартиры и договор найма жилого помещения – это разные понятия.

Договор аренды применяется в случае, если любое жилое помещение передается во временное пользование юридическому лицу. Если же квартира передается физическому лицу, используется договор найма.

Стороны договора при этом будут называться по-разному: соответственно арендатор и арендодатель, наниматель и наймодатель.

Подмена названий недопустима: два договора регулируются разными главами Гражданского кодекса РФ, и в случае судебного разбирательства неправильно названный документ может быть признан недействительным.

Итак, если жилое помещение планируется передать юридическому лицу, заключается только договор аренды квартиры. В отличие от договора найма, расторгаемого лишь в судебном порядке и по очень ограниченным основаниям, договор аренды, как правило, предусматривает возможность расторжения во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным договором. В остальном договора очень похожи.

Юридические лица, подписавшие договор аренды, как правило, затем используют квартиру для проживания своих сотрудников, с которыми они, в свою очередь, тоже подпишут договорные документы. Если планируется использовать данный адрес в качестве юридического, это оговаривается отдельно и обязательно прописывается в договоре.

Содержание договора аренды квартиры

Согласно действующему законодательству, договор аренды должен заключаться только в письменной форме. Обязательное нотариальное заверение законом не предусмотрено, но при желании документ можно удостоверить.

К каждому пункту договора и арендодателю, и арендатору стоит отнестись очень серьезно. В случае любых споров именно соответствующий пункт договора будет иметь решающее значение.

И чтобы затем доказать свою правоту, достаточно будет сослаться на соответствующий пункт в договоре.

В этом документе непременно должны быть указаны:

  • реквизиты сторон; 
  • предмет договора (вид недвижимого имущества, которое сдается в аренду: квартира, дом, комната), его подробное описание и точный адрес; 
  • срок, на который сдается жилье;  
  • ежемесячный размер платы за жилье; 
  • условия и основания расторжения договора;  
  • дата заключения договора; 
  • подписи обеих сторон.

Стоит отметить, что довольно-таки часто договора заключаются на неопределенный срок. В этом случае в договоре надо предусмотреть пункт, в соответствии с которым каждая из сторон обязана предупредить о расторжении договора заранее, например, за два или три месяца.

Что касается обозначения суммы, нередко кажется целесообразным указывать ее не в рублях, а в иностранной валюте, но тогда надо непременно уточнить, что оплату надо производить в рублях по официальному курсу на день оплаты. В договоре можно также распределить обязанности, связанные с ремонтом квартиры, а также оплатой коммунальных услуг. Иногда в договоре предусматривается возможность повышения арендной платы.

Желательно также определить, каким именно способом наниматель будет вносить оплату. Если она производится лично в руки, то самым грамотным решением для обеих сторон будет оформление расписки, подтверждающей факт выплаты денег. Финансовые взаимоотношения надо описывать максимально четко.

Не столь уж редки ситуации, когда владелец жилья продает его и требует от жильцов срочно освободить помещение.

Если в договоре четко прописана дата окончания срока аренды, арендатор имеет право жить в квартире до момента его истечения.

Дело в том, что в соответствии с ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора аренды жилого помещения. Но это возможно лишь в том случае, если договор составлен письменно.

Приложением к договору аренды является составленный при передаче помещения так называемый передаточный акт, где подробно описывается состояние жилого имущества, передаваемого в аренду. Чем подробнее будет опись, тем легче потом будет определить размер ущерба, причиненного арендатором, если таковой вдруг случится.

Договор аренды квартиры и налоговые обязательства

Осознавая все риски, связанные со сдачей квартир в аренду без договора, многие все же предпочитают ограничиваться устными соглашениями, поскольку платить налоги от сдачи квартиры очень не хочется. И договор аренды может оказаться в налоговой службе или в других контролирующих инстанциях.

Но как показывает практика, иногда уплата налога оказывается более выгодным мероприятием, чем бесконечное выяснение отношений с арендаторами.

Наверное, именно поэтому, а также в связи с возросшей активностью проверяющих инстанций, все больше арендодателей предпочитают действовать строго по закону.

Тем более, что неуплата налога имеет следствием штраф в размере от 20% до 40% неуплаченных сумм. К тому же, за уклонение от уплаты налога предусматривается уголовная ответственность.

Чтобы стать законопослушным арендодателем, не надо регистрировать индивидуальное предпринимательство. Достаточно раз в год сдавать налоговую декларацию.

Источник: http://vsenovostroyki.ru/legal/829/

Комментарии к законам рф, регламентирующих аренду (найм) жилья

В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности

При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу.

Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора.

Зачастую специалисты озаглавливают документ «Договор аренды жилого помещения» вместо «Договор найма жилого помещения». Что уж говорить о содержании подобных актов..

? О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой – нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская:

Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких — второй договор?

И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ).

Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель.

При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?

Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров.

Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям.

И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно.

Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.

С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой «в лицо».

Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации.

Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.

Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.

В договоре найма права нанимателя, как «слабой стороны» в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.

А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством.

Такими основаниями могут быть: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок; — если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение. Договор найма заключается на определенный срок — не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.

Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?

Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи.

Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.

Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Читайте также:  Снос гаражей: как узнать и где посмотреть какие боксы снесут, что делать, если сносят гаражную постройку или кооператив в гск, а также чем регламентирована ликвидация металлических ракушек и полагается ли компенсация? - всё о недвижимости

То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ – к договору аренды.

С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии «Договор найма на 5 лет» можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?

Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.

Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст.

164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена.

Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.

В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.

Источник: http://arenda1940.ru/zakony-rf-reglamentiruyuschie-arendu-naym-zhilya

Договор аренды комнаты в квартире в 2018 — образец, между физическими лицами

Особенных отличий между наймом отдельной комнаты жилого помещения и всей квартиры нет,  поэтому они оформляются по аналогии Закона, применяемых  для заключения соглашений по аренде любых других объектов недвижимости.

Но аренда жилого помещения в коммунальном жилье отличается условиями договоренностей от найма подобных жилплощадей, например, в общежитии или в отдельно взятой квартире.

К арендным правоотношениям по найму отдельного помещения в составе всего здания применяются те же требования, что и в отношении отдельно взятой квартиры или другого объекта недвижимых прав, отсюда его основными условиями должны быть:

  • оформление в письменном виде, с проставлением личных подписей сторон;
  • регистрация перехода права временного владения в Росреестре.

Кроме основных условий, существуют дополнительные или специальные условия, стороны по желанию их фиксируют в письменных договоренностях:

  • к основным видам условий относят описание самого предмета соглашений найма, которое безошибочно позволят определить имущество, передаваемое по договору. Но сдаваемая комната должна быть изолирована от других помещений, иметь свой вход и окно, поскольку это относят к основным требованием для сдачи жилья третьим лицам. И если эти положения не будут содержаться в договоренностях, то сам договор нельзя признать заключенным;

Дополнительные условия могут быть установлены в отношении прав и обязанностей по содержанию  комнаты в надлежащем порядке и оплате коммунальных услуг:

  • арендодатель может, например, отдельно оговорить невозможность регистрации членов его семьи по месту найма помещения. Однако и сам Закон об аренде напрямую запрещает проводить регистрацию без согласия владельца недвижимости, но есть такие аферисты, которым это все-таки удается. А подобная запись в договорных соглашениях может запретить незаконную прописку, и этим можно воспользоваться при разрешении судебных споров. Ведь у многих на слуху то, что из квартиры делают пристанище ля десятков граждан. Здесь следует указать, то наниматель обязуется никого не регистрировать на снимаемой жилплощади;
  • многие владельцы оформляют страховой полис на всю квартиру от затопления или пожара, можно в договоре разделить эти оплаты между участниками сделки. Но и простой полис, заключенный самим владельцем со страховщиком, сможет покрыть возможные убытки, нанесенные нечаянными или специальными действиями нанимателя. В любом случае, за все будет отвечать сам собственник, а не наниматель, поэтому это условие также способствует более бережному отношению к снимаемой недвижимости, некую особую ответственность за сохранность переданного имущества;
  • условия о своевременной оплате, ставку, дату и возможные штрафы за несоблюдение этого пункта;
  • оговорка о сроке действия всех достигнутых договоренностей, которая гарантирует беспроблемное проживание в течение этого времени, ведь не исключено, что могут нажаловаться соседи и в квартиру придут правоохранительные органы. А наличие записи о сроке договоренностей на проживание автоматически снимет все ограничения;
  • если комната сдается семье, то в договоре они также должны фигурировать, это право, а не обязанность владельца квартиры;
  • все текущие ремонтные работы должны лечь на плечи нанимателя, если стороны пришли к такому соглашению. А вот о капительных работах такое сказать нельзя, его обязан делать владелец жилья;
  • условия расторжения достигнутых договоренностей, если будут периодически нарушаться права и обязанности сторон, возможность досрочного расторжения и возврат залога, если он был установлен участниками соглашений;
  • залог. Взимание залога практикуют многие наймодатели, таким образом пытаясь покрыть возможные убытки при найме жилой комнаты, например, при неуплате за последний месяц проживания. Условия передачи залога и возврата должны иметь четкие определения, чтобы не было разночтений и разногласий по его возврату.

Стороны заранее должны предусмотреть разные  развития ситуации с наймом помещения и отразить их в тексте договоренностей. Это поможет в будущем избежать множества проблем.

Аренда зала для танцев рассматривается на этой странице.

Соглашение о найме отдельно взятой комнаты в квартире собственника составляется по типичному образцу:

  1. Сведения о дате и месте заключения, например, в г. Москва, ул. Подбельского, дом 12 кв. 5, 17 июля 2018 года.
  2. Личные и паспортные данные сторон, с указанием имени, отчества и фамилий, серии и номера общегражданского паспорта той и другой стороны по сделке, и места регистрации.
  3. Подробное описание предмета договоренностей – где расположена сдаваемая в аренду комната, в составе какого имущества, номер квартиры и дома, расположение на этаже. Размер площади, присутствие меблировки и бытовых приборов, особые приметы, которые помогут безошибочно идентифицировать предмет договоренностей.
  4. Особое внимание следует уделить и согласовать ставку ежемесячной оплаты, она должна быть прописана в договоре в рублевом эквиваленте, дату оплаты и предусмотреть наказания за отсрочку платежей без уважительных причин.
  5. Необходимо прописать права на использование комнаты и осмотра владельцем помещения в определенный день недели или месяца на усмотрение сторон. Ведь хозяин имеет на это право, он в оговоренный день может лично убедится, что в снимаемом помещении все в порядке, и нет причин для беспокойства.
  6. Возложить на участников договоренностей определенные обязанности, например, по оплате потребляемых коммунальных услуг или оплату междугородних телефонных разговоров по выставленным счетам.
  7. Также необходимо указать срок действия аренды, возможность продления в автоматическом режиме или ничего не указывать про эти обстоятельства. В этом случае по общему правилу он будет действительным только в течение года со дня оформления.
  8. Владелец должен указать, на каком основании он владеет недвижимостью, дать ссылку на правоустанавливающие документы, и срока владения.
  9. Указать обязательство о прохождении регистрационных действий, если стороны будут иметь деловые правоотношения более года, договориться, кто будет проводить оплату этой услуги.
  10. Залоговые суммы для обеспечения сохранности имущества и возможного отказа оплаты аренды комнаты. Она должна быть прописана в точной сумме, указать, на какие цели она может быть использована, и условия по ее возврату.
  11. Также нужно предусмотреть все основания для расторжения арендного договора, тщательно их прописать, и дать ссылку, что при несоблюдении установленных условий пользования жилым помещением, договор может быть безоговорочно расторгнут, без возмещения суммы залога, если такое было заранее предусмотрено.

Каждый участник вправе добавлять свои пункты в обоюдные  договоренности, если это будет необходимо для снятия ответственности, или наоборот, для взыскания суммы при наступлении того или иного обстоятельства, предусмотренные соглашением.

Необходимые документы

Для прохождения регистрационных действий по переходу временных прав владения комнатой, стороны должны предоставить следующий комплект документации:

  • оригиналы и ксерокопии общегражданских паспортов сторон по сделке;
  • оригинал и ксерокопия договоренностей;
  • выписка о принадлежности жилой недвижимости арендодателю;
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру в целом и комнату в частности;
  • разрешение супруга (супруги) на проведение сделки, если недвижимость оформлена в долях;
  • оплаченная квитанция государственной пошлины.

Это основной список, который может потребоваться в стандартных ситуациях. Но если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо, может потребоваться одобрение органов опеки и попечительства о том, что сделка не будет нарушать прав этих людей.

Срок

По общим правилам, если другое отдельно не оговорено в соглашении о сдаче комнаты в квартире, срок действия равен 1 году. Но это усредненное время, на которое сдается комната. Он может быть самым различным – от одних суток до 5 лет, все зависит от желания сторон.

Если этого не сделать, то могу быть применены карательные санкции, в особо тяжких случаях за укрывательство полученных доходов может грозить реальный уголовный срок.

Договор аренды комнаты в квартире между физическими лицами

Есть нескольких существенных условий при сдаче в аренду комнату в квартире, где просиживает владелец всей квартиры, возможно со всей семьей:

  1. Сдавая комната должна быть сугубо изолированным помещением.
  2. Текст договоренностей должен содержать исчерпывающие характеристики жилого помещения.
  3. Отдельное указание на использование мест общего пользования – кухни, туалета, ванной комнаты. Можно отдельно оговорить время для мытья каждой стороны, чтобы не нарушать прав других жильцов. Также хозяин может позволить использование имеющихся бытовых приборов, например, стиральной машины или микроволновой печи, с условием, что не будут нарушаться технические требования по их использованию.
Читайте также:  Коммерческое предложение по аренде помещения: образец документа аренды нежилой коммерческой недвижимости и советы по составлению бумаги - всё о недвижимости

Но если сдается комната, принадлежащая муниципальным властям, то без их разрешения такую сделку просто запретят.

Но особых осложнений с получением одобрения администрации обычно не возникает, если граждане дальние родственники, и приехали в город на учебу или поиска работы.

Но, как уже говорилось, об этом намерении следует уведомить истинного собственника и указать причины сдачи в аренду.

Нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды, рассказывается тут.

Госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды описывается в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-arendy-komnaty-v-kvartire/

Отличие найма от аренды помещения

Являясь собственником, каждый гражданин может распоряжаться своим имуществом. Распространенным юридическим действием по недвижимости является аренда или найм жилплощади.

Суть обоих наименований совпадает, но существуют различия, которые необходимо знать перед подписанием соглашения.

Чем отличается процедура найма от аренды жилого помещения, следует знать собственнику квартиры и нанимателю или арендатору.

Основные положения

Договора аренды, а также найма квартир, регламентируются по ГК РФ, ст.671. Различия между этими юридическим понятиями устанавливаются на законодательном уровне, где предоставляется описание объекта договоренности и правил написания соглашения. Согласно ст.673 ГК РФ, объектом соглашения служит жилое помещение, имеющее документальное подтверждение своего статуса.

Иначе говоря, в нежилой фонд заселять квартирантов недопустимо ни при каких ситуациях. Если речь идет о квартире обычном доме, то временный жилец приобретает право пользоваться общественными помещениями вместе с остальными гражданами.

По закону, срок договора любого типа не может превышать 5 лет, соглашение может быть продлено по желанию сторон.

Если стороны заключают краткосрочное соглашение на период менее 1 года, то регистрировать документ в государственном реестре не требуется.

При этом нельзя заключать договор субаренды или временного подселения дополнительных граждан, не указанных в действующем кратко документе. Аренда также, как найм, регламентируется законодателем. Согласно ст.

34 ГК, договор, длительностью более 1 года, подлежащим оформлению в Росреестре.

Следует учесть: если срок действия не отображен документально, то он автоматически принимается равным 5 годам с требованием регистрации в Росреестре.

Найм жилплощади

Когда участниками договора являются физические лица, то это процедура найма. Именно таким образом должен обозначаться заполняемый сторонами договор.

Заинтересованные лица заключают письменное соглашение, где указан объект недвижимости, обязанности сторон. Собственник обязуется предоставить жилплощадь, а наниматель добросовестно и своевременно оплачивать занимаемую недвижимость.

Речь идет только о квартирах, в договоре указание об организации не может присутствовать.

Согласно ст.671 ГК, собственник обязан предоставить по соглашению жилье в состоянии, позволяющем проживать там нанимателю. Иногда нанимателем является юридическое лицо, тогда договор будет касаться аренды.

Использование помещения в коммерческих и производственных целях запрещено законом.

Очень часто руководитель предприятия арендует жилое помещение для проживания своих сотрудников, приехавших в иной населенный пункт по производственным надобностям, в командировку.

Аренда помещения

Договор аренды имеет следующую особенность: объектом может служить жилое и нежилое помещение. Арендатором выступает юридическое лицо, собственник может быть гражданином или организацией. Несмотря на общую суть юридического акта, существуют следующие различия:

  • тип объекта недвижимости. Возможность заключить арендный договор предоставляется на жилое и нежилое помещение;
  • юридический статус участников: в найме только граждане участвуют, в аренде юридическое лицо хотя бы с одной стороны;
  • название и юридическое обозначение участников сделки;
  • законодательная база: при найме работает гл.35, при аренде ситуация регламентируется гл.34;
  • судебные инстанции рассматривают споры по обоим видам договоров, но найм может быть прекращен судебным приказом;
  • платежеспособность квартиранта, когда юридическому лицу отдается предпочтение по сравнению с гражданским лицом;
  • форма договора различна и устанавливается ст.609 и ст.674 ГК.

Долгосрочные договора выгодны квартиранту, краткосрочные соглашения ограничивают его права и выгодны владельцу объекта.

По существующим правилам, договор найма должен быть зарегистрирован и отмечен в налоговой службе, если получаемых доход выше 10МРОТ.

Долгосрочный договор найма требует обязательной регистрации в течение первого месяца проживания, приводит к ограничению прав собственника. Административное наказание за отсутствие регистрации в Росреестре составляет 1,5-2 тыс. рублей.

Если квартирант и собственник не соблюдают правила КоАП, то владелец может быть привлечен к материальной ответственности до 5 тыс. рублей по ст. 19,21 административного кодекса.

Как составлять договор

Текст договора должен содержать описание объекта, точное и не подлежащее двоякому чтению.

Требуется учесть отличия найма от аренды, а также без ошибок записать личные сведения об участниках юридической сделки.

Договор можно писать в произвольной форме, предпочтительно заполнять от руки распечатанный бланк. Документ не может содержать помарок и зачеркиваний, подписи ставят сами участники или законные представители.

Договор должен подкрепляться актом приема-передачи имущества и описью, подписанные сторонами соглашения. Поскольку действие договора длительное, могут возникнуть новые условия, которые вписываются при возникновении в дополнительный договор.

Обязательно пишется порядок оплаты помещения, размер платежей и способ перечисления. Договор обязательно должен включать пункт о досрочном или одностороннем расторжении договора аренды или найма квартиры.

Какие в данном случае требуются компенсации со стороны инициатора досрочного освобождения территории.

Пункт, отображающий права и обязанности сторон, может включать информацию о штрафах и взысканиях для нарушителя соглашения. Квартирант несет материальную ответственность за полученное в пользование оборудование, бытовую технику и мебель квартиры.

Подписывая опись имущества и акт приема, гражданин подтверждает свое согласие с возможным погашением ущерба. Нельзя забывать, что конфликтные ситуации и споры участников процедуры рассматриваются судом.

Чем подробней будет составлен договор аренды или договор найма квартиры, тем меньше может возникнуть противоречий.

Если речь идет о долгосрочном соглашении, например, по аренде нежилого помещения, то рекомендуется показать проект юристу. Консультация не займет много времени, но поможет избежать сложных и двусмысленных положений.

Договор может иметь указания на допустимые улучшения площади, без согласования с владельцем изменять облик имущества нельзя. При возникновении форс-мажорных обстоятельств стороны должны действовать по прописанному порядку.

Например, на предупреждение о разрыве договора найма или аренды сторонам предоставляется определенный срок в 1 месяц. Указание о размере оплаты за проживание обязательно должно присутствовать в договоре.

Включение коммунальных платежей или отдельная оплата должны быть записаны и строго соблюдаться плательщиком. Независимо от отличия найма от аренды помещения, в обоих видах соглашения обязательно должны отмечаться показания приборов учета.

Эти контрольные цифры отражаются в документе и от них продолжается отсчет платежей.

Страховой депозит в обоих случаях берется, как правило, в двойной месячной оплате. Каждый договор имеет свои уникальные особенности, поэтому участники могут составить особые условия к стандартному виду соглашения.

Например, стоит упомянуть частые случаи:

  • разрешение на приезд и временное проживание родственников;
  • нахождение в помещении домашних животных;
  • запрет или разрешение на курение;
  • регламент посещения квартиры владельцем.

Для временных жильцов важное значение имеет регистрация по месту проживания. По правилам, жить без временной прописки можно до 90 дней, затем может последовать штраф для собственника и жильца. Временная регистрация не дает право на обладание жилой площадью, но обязательна для учета миграции граждан.

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма?

Источник: http://alljus.ru/zhilishhnoe-pravo/otlichie-najma-ot-arendy-pomeshheniya.html

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Большинство людей не имею возможности приобрести помещение для проживания. В связи с этим многие граждане вынуждены заключать договор аренды на помещение. Однако есть два способа получения площади в своё пользование. Для этого можно заключить договор аренды или найма. О том, какой способ выбрать и в чем заключаются отличия, мы поговорим в данной статье.

Разница

Для начала выясним, для чего нужны оба этих соглашения. Договор аренды и договор найма составляются для найма жилого помещения. В подобных соглашениях отражаются условия предоставления помещения.

Теперь поговорим о различиях между данными соглашениями.

Очень серьезным различием является то, что при нахождении жилья в аренде у организации она имеет право использовать его только для проживания своих сотрудников или других лиц. Использование арендуемого жилья в целях осуществления предпринимательской деятельности или получения прибыли для организации является противозаконным действием.

Соглашения о найме и аренде обязательно должны быть подкреплены документально. Для этого составляются письменные соглашения в двух экземплярах.

Арендные соглашения, затрагивающие жилые помещения, обязательно должны быть зарегистрированы, но следует помнить, что это нужно делать только в том случае, если срок передачи в пользование составляет больше одного года.

Обращение в Росеестр должно быть составлено в виде отдельного заявления. Это необходимо сделать в течение месяца после подписания соглашения между сторонами.

ВажноВ том случае, если регистрация арендного договора не будет проведена вовремя, в отношении сторон соглашения Размер штрафа составляет от 1500 до 2000 рублей.

То же самое относится и к найму. Но при несвоевременной подаче заявления о регистрации штраф будет составлять уже 5000 рублей.

В отличие от договора найма, арендное соглашение может быть аннулировано только в судебном порядке. Для этого достаточно проявить инициативу хотя бы одной стороне. Причиной аннулирования могут быть различные причины. В большинстве случаев причиной является неисполнение условий, прописанных в договоре.

Таким образом, разница между договором найма и арендой заключается в следующем:

  • Тип помещения. Соглашение о найме может быть заключено только в отношении жилой площади, к которой может относиться квартира или дом, а аренда также распространяется на нежилые помещения;
  • Стороны договоров. При найме взаимодействуют физические лица, а при аренде принимает участие юридическое лицо или организация;
  • Отношения между сторонам. За регулирование взаимоотношений отвечают главы 34 и 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • Расторжение. Арендное соглашение в отличие от договора найма можно расторгнуть в досудебном порядке;
  • Платежеспособность. Участие в соглашении юридического лица дает дополнительные гарантии. Это связано с тем, что у организаций всегда есть имущество, которое можно продать для возмещения ущерба или осуществления платы.

Что выгоднее заключать

К вопросу о том, что выгоднее заключать, договор найма или аренды нужно подходить со стороны их различий. Для того, что бы определить, в каких ситуациях заключается каждое из соглашений, мы дадим определение для каждого из них:

  • Договор найма заключается между двумя физическими лицами, и данный документ направлен на передачу жилого помещения во временное пользование. Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
  • Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.

Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов. Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель. Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить. А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

Читайте также:  Вдгб - учет в управляющих компаниях жкх: тсж, жкх: бухгалтерский учет, проводки при усн, формула расчета, жилищно-коммунальное хозяйство и налогообложение - всё о недвижимости

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения.

В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия. Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора.

Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.

ВажноЕсли после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе.

Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

Источник: http://zakon.center/kvartira/arenda/v-chem-raznitsy-dogovora-najma-i-arendy.html

Договор найма квартиры (аренды)

Цены на жилье сохраняются на стабильно высоком уровне, что создает затруднения покупки недвижимости для большинства граждан. Однако большие города приходятся местом работы и обучения для многих людей, родившихся в более отдаленных регионах. Приобретая жилье в аренду, они решают большинство своих бытовых проблем, в связи с отдаленным проживанием.

Квартира, которую они снимают становится вторым домом для них, повышая их комфорт на новом месте.

Благодаря арендодателям, сдающим свою недвижимость, студенты и рабочие могут спокойно заниматься в крупном городе не далеко от собственного дома.

В то время, для владельцев сдаваемой недвижимости, квартира является стабильной возможностью получения дохода, что совсем не будет лишним для пополнения семейного бюджета.

Существует множество нюансов и трудностей, в арендных отношениях с которыми сталкиваются и наймодатель и наниматель. Эта статья поможет и первому и второму лучше сориентироваться в этих отношениях. Для заключения договора может пригодится помощь агентства недвижимости, риэлтора или другого специалиста.

Далее в статье мы попробуем разобраться, как отношения аренды регулируются законодательством России.

Отношения, между гражданами возникающие в процессе сдачи или найма в аренду жилья, регулируются с помощью Гражданского кодекса РФ, а точнее главой 35 части — 2.

Статьи настоящего закона в доступной форме для граждан, объясняют, как и с помощью чего, регулируются отношения связанные с арендой, а так же содержат описание прав двух (или более) сторон и их обязанности.

Сейчас, мы для вас организуем небольшой экскурс в гражданское законодательство и сделаем описание основных моментов арендных отношений, началом которых служит заключение договора найма или аренды квартиры.

Для договора найма (аренды) жилья — лицо, управомоченное как собственник или собственник помещения, а также действующее по доверенности от собственника (именуемого наймодатель), обязуется передать помещение пригодное для проживания другому лицу (именуемого нанимателем) во владение и пользование для проживания за определенную заранее плату.

В виде наймодателя может выступать как юридическое лицо, так и физическое. Жилое помещение может находиться в собственности как гражданина, так и в собственности государственной или коммерческой организации. Точно также и с нанимателем квартиры. В этой роли может выступать и организация, которая берет в аренду жилье только для проживания граждан или отдельный гражданин.

Объектом по договору аренды может так же выступать изолированное жилье, отвечающее всем требованиям для проживания. Это либо отдельная комната в квартире, квартира, дом, или его часть и т.п. Годность дома для проживания устанавливается техническими и санитарными правилами и нормативами, а так же иными требованиями Российского законодательства.

Что должен содержать договор найма

Заключается договор найма в письменном виде. Таким образом, нанимателем и наймодателем подписывается документ, включающий весь перечень соглашений между соответствующими сторонами.

Этот документ, подписывается в 2-х экземплярах, один для каждого участника договора.

При заключении договора найма на  один год и более, в законодательстве предусмотрена его регистрация в государственных органах.

Для защиты прав нанимателя в ГК предусмотрена статья о том, что данный переход права собственности на жилье, арендуемое по соответствующему договору, не влечет за собой расторжения договора или его изменение. Это значит, если при действующем договоре найма собственником продается квартира другому лицу, остаются в неизменном виде права нанимателя на проживание в этой квартире, в одностороннем порядке.

Договор найма квартиры должен обязательно содержать все пункты о правах и обязанностях участников договора, а так же о лицах, которых планируется заселить совместно с нанимателем.

В договоре необходимо указать размер платы за аренду и порядок, в котором она вносится. Согласно законодательству договор найма заключается на срок не больше чем 5 лет.

Если же срок не указан, он автоматически считается равным 5-и годам.

Однако при заключении договора найма на срок меньше календарного года, он становится краткосрочным. Условия к краткосрочному договору иные, чем к долгосрочному. При таком договоре наниматель лишается права на пролонгацию договора (что в случае с долгосрочным договором являлось бы его преимущественным правом).

Действие договора найма

Заселение в снятую квартиру нанимателя и его семьи, временных жильцов, поднаем взятого в аренду жилья возможны исключительно с согласия наймодателя. В случае если это не предусмотрено в заключенном договоре, то можно заключить дополнительное соглашение, в которое можно внести изменения условий найма.

При случае необходимости арендатор в праве расторгнуть существующий договор найма квартиры, предупредив в письменной форме наймодателя за 3 месяца. Арендодатель в праве расторгнуть соглашение, и обратиться в суд, в случае: наниматель не оплачивал за жилое помещение 6 месяцев, и в договоре не был установлен другой срок.

При краткосрочном договоре в случае неуплаты более 2 раз по истечении срока установленного договором платежа. Решением суда нанимателю могут предоставить не более года для устранения нарушений, служащих основанием к расторжению договора.

Если на протяжении определенного в суде срока нарушения не будут устранены, по повторному обращению суд может принять решение о расторжении настоящего договора найма помещения.

По воле нанимателя, при необходимости суд может отсрочить вступление в силу решения о расторжении договора, но не более чем на год.

В случае если наниматель и его сожители, за чьи действия он несет ответственность, используют жилье не по назначению (указанному в договоре), либо периодически нарушают интересы и права соседей, владелец квартиры может сделать предупреждение нанимателю об устранении соответствующих нарушений.

Если после предупреждения арендатор, а также другие граждане продолжают использовать квартиру не по назначению, наймодатель может расторгнуть договор в. Наниматель и граждане, проживающие на данный момент в этом жилом помещении подлежат выселению на основании судебного решения.

Как правильно заключить договор аренды

Отдавать свое жилье внаем, не зная как заключить договор аренды – значит создавать угрозу не только своему финансовому благополучию, но и собственному здоровью. Именно контракт является письменным подтверждением того, что между владельцем и нанимателем недвижимости правильно заключен договор аренды на определенных условиях.

Если договор заключается между двумя сторонами, одной из которых является владелец недвижимости, а другой – потенциальный арендатор, то и составляется такой контракт в двух экземплярах. Если же в договоре принимает участие третья сторона, например, посредник или риелтор, то он составляет свой собственный протокол, в котором указываются реквизиты и условия контракта.

Согласно закону далеко не каждая недвижимость может считаться жильем, ведь данное помещение может запросто не отвечать требованиям санитарных норм и технических правил, установленных законодательством.

Так можно сдать в аренду или арендовать одну или несколько комнат в квартире или жилом доме. Но как заключить договор аренды на кухню или коридор, туалет или ванную комнату? Никак!.. Они не являются жилыми помещениями и не отвечают требованиям.

Кстати, имеются в законе и ограничения для сдачи внаем проходных комнат, а каждый наниматель имеет полно право пользоваться всеми общими помещениями в доме или квартире, независимо от желания владельца или времени суток.

И владелец не имеет права запретить арендатору использовать какое-либо санитарно-техническое, электрическое или механическое оборудование, находящееся в нанятом им жилье.

Кстати, о том как найти жилье в краткосрочную или долгосрочную аренду, вы может прочитать перейдя по соответствующим ссылкам.

Еще одним нюансом найма жилого помещения является характер его предполагаемого использования. Договор аренды в любой момент может быть признан недействительным, если станет известно, что жилая площадь используется не для проживания людей, а для других целей, например, под офис.

Если договор в письменной форме между сторонами не заключен, то разрешить возникшие споры не будет никакой реальной возможности. Единственной возможностью в таком случае будут свидетельские показания не заинтересованных в исходе дела лиц. 

В правильно заключенном договоре аренды необходимо максимально подробно оговорить все условия и сроки, описать то имущество, которое имеется в арендованной недвижимости, чтобы в случае возникновения споров, можно было бы их легко разрешить.

В договоре аренды  в обязательном порядке указывается размер платы за использование жилья и сроки ее внесения. Кстати, чтобы предотвратить возникновение многих конфликтов, необходимо письменно оговорить сроки аренды.

С одной стороны это защищает нанимателей жилья от произвола со стороны владельцев недвижимости, которые уже не смогут выгнать жильцов до истечения сроков договора.

А с другой стороны этот ход защищает права самого владельца, который сможет легко избавиться от надоевших арендаторов по истечении оговоренного заранее периода даже в том случае, если сами наниматели категорически откажутся покидать временное место обитания.

Еще один важный пункт договора — это полный список лиц, которые могут проживать вместе в нанимателем в арендуемом помещении. Следует серьезно обсудить и письменно зафиксировать результаты обсуждений.

Если арендатор получает в пользование только что отремонтированное жилье, то в его обязанности входит поддержание его в соответствующем виде, в том числе и текущий ремонт.

И этот пункт непременно должен быть зафиксирован в договоре о найме недвижимости.

Если своевременно не проявить осмотрительность, можно нарваться на мошенников, которые используют съемное жилье в целях наживы. Такие аферисты оформляют договор аренды, а затем сами сдают уже арендованное жилье новым квартиросъемщикам. Для того чтобы подобные действия считались абсолютно недопустимыми, в договоре должно быть оговорена недопустимость субаренды.

Безусловно, все моменты предусмотреть невозможно, однако уже сам факт наличия грамотно заключенного договора аренды жилья дает возможность обеим сторонам обращаться в суд, если они уверены в том, что их права ущемляются другой стороной.

Источник: http://ipoteka-nedvizhimost.ru/dogovor-najma-kvartiry-arendy/

Ссылка на основную публикацию