Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки — всё о недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости в новостройке: о чем молчат риэлторы

Наверное, после совета «Храните деньги в банке» (что уже даже не смешно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать деньги в недвижимость.

Если человек, решивший вложить деньги в недвижимость, трезво смотрит на вещи, то ему очевидно, что сказки продавцов о чудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Со всеми этими «увеличениями», дай бог поспеть за инфляцией.

Основное же, что привлекает опытных инвесторов, это ежемесячный доход с аренды и небольшой срок окупаемости инвестиции.

С этой точки зрения, коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой (подробнее о выборе недвижимости для инвестирования можно прочесть в статье «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход»), а одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.

В интернете много написано об этом способе инвестирования. Но большая часть информации исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, значит выгодно». Но когда дело касается своих, трудом заработанных денег, возникает желание подробно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?

Давайте рассмотрим основные нюансы, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.

Большинство представленных на продажу помещений не заслуживает внимания

Чаще всего, новостройки — это целые районы, которые вырастают на месте бывших пустырей или ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой или деловой частями города. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения общественного назначения для предприятий бытового обслуживания.

Вот именно эти помещения, расположенные в «спальном районе» и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения действительно не дорого. Но будущие арендаторы смогут обслуживать только жителей ближайших домов.

Для подавляющего большинства бизнесов это слишком малое количество покупателей (клиентов) и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.

Но как всегда, бывают исключения. Один из крупнейших застройщиков Москвы и ближнего Подмосковья строит гигантское количество жилых домов, предлагая нежилые помещения на первых этажах. Некоторые из этих помещений действительно интересны.

Однажды, найдя неплохие варианты я был неприятно удивлен тем, что именно эти помещения застройщик не продает. Лучшие объекты компания оставляет за собой, и в дальнейшем самостоятельно сдает в аренду. Ну а продает, сами понимаете что…

Рентабельность сильно зависит от срока сдачи дома в эксплуатацию

Предположим, вам удалось найти коммерческое помещение, расположенное в удачном месте. На что теперь следует обратить внимание? Прежде всего на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годовой доход нужно разделить на общую стоимость недвижимости.

Например, в строящемся жилом комплексе цена квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. рублей. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 1,5 тыс.

рублей за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс.

рублей на каждый квадратный метр, общая стоимость помещения получится: 70 000 + 10 000 = 80 000 рублей за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 1500 х 12 = 18 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 18 000 / 80 000 х 100% = 22,5% в год. Неплохо. На первый взгляд.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги. В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет.

И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.

К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.

Из таблицы хорошо видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые выгодные инвестиции на этапе котлована». Лишний раз подумайте, готовы ли вы закопать в этот котлован свои деньги на долгий период. Если нет, ищите проверенного застройщика или дожидайтесь крайней степени готовности дома.

Проведите тщательное исследование

Неизменным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, особенно, когда помещение вам нравится. Это одно из самых коварных состояний, которым с удовольствием пользуются опытные продавцы и риэлторы, склоняя к невыгодной покупке.

К сожалению, полностью исключить эмоциональные помехи не получится, но можно попробовать сместить фокус внимания с эмоций на анализ. Проведите тщательное исследование выбранной недвижимости. Не старайтесь идти по пути наименьшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из офиса продаж или риэлтору убедить вас в правильности выбора.

Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и тщательно все изучите.

Для начала, убедитесь, что дом не находится в богом забытом месте. Для этого самостоятельно посчитайте существующий пешеходный трафик мимо дверей понравившегося вам помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик проходящий мимо ограждения стройплощадки.

Не стоит обращать внимания на интенсивность автомобильного потока. Если строящийся жилой дом не примыкает к большому торговому центру, найдется мало автовладельцев желающих свернуть с дороги ради посещения небольшого магазина.

А так как арендаторы не глупые люди, они не будут платить хорошие деньги за аренду помещения, находящемся на слабом пешеходном потоке.

Если после подсчета пешеходного трафика у вас получилась цифра более 200 человек в час (для крупных городов), следующим шагом нужно выяснить удаленность помещения от пешеходного потока.

Для этого, предварительно изучив план благоустройства территории, мысленно наложите его на то, что видите на месте строительства. В идеале, расстояние от линии трафика до входа в помещение должно быть не более 5, максимум 10 метров.

Все, что дальше, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для будущего собственника.

Следующий важный параметр нежилого помещения, это высота цоколя или число ступеней крыльца. В идеале, должно быть от одной до трех ступеней. Каждая новая ступень неотвратимо уменьшает количество желающих зайти в помещение, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Для цены аренды недвижимости, высокое крыльцо повлечет уже понятные вам негативные последствия.

Далее, планировка помещения. Без всяких компромиссов оно должно иметь форму одного прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (за исключением санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости. Особенно грешат многокомнатностью помещения в панельных домах.

Не слушайте доводов менеджера из офиса продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема пищи и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего лишь менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель получить крохотные премиальные за счет ваших крупных финансовых потерь от покупки неудачного помещения.

Подчеркну еще раз: помещение не должно быть разделено на отдельные комнаты.

Если проведя тщательное исследование вы обнаружили, что выбранное вами помещение удовлетворяет всем перечисленным требованиям, возможно оно находится в крохотном меньшинстве неплохих объектов недвижимости.

Посмотрите свежим взглядом

Иногда в новостройках предлагаются необычные помещения, прелесть которых тяжело разглядеть с первого взгляда. Но именно они оказываются хорошими инвестициями. Некоторое время назад, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, возвели восемнадцатиэтажный жилой дом.

Два первых и один последний этажи этого здания были нежилыми помещениями. С некоторой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре города. Но в силу своего расположения (во дворах), казалось, что нежилые помещения совершенно бесперспективны.

Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь офисов с бесконечными поисками арендаторов. И действительно, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под офисы в кратчайшие сроки.

Цена продажи помещений последнего этажа была гораздо ниже цены первого, но за счет одного очень мощного преимущества, владелец смог держать цену аренды на хорошем уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность.

А удалось это благдаря тому, что из окон офисных помещений этого восемнадцатиэтажного здания открывается потрясающий панорамный вид на историческую часть города. Конечно же, легко нашлось несколько организаций, с удовольствием арендовавших такие офисы. Я бы сам арендовал такое помещение.

Подобные помещения могут являться примером хороших инвестиций, не укладывающихся в рамки общепринятых стандартов. Возможно и вы, благодаря свежему взгляду, сможете разглядеть хороший потенциал в недвижимости, мимо которой пройдут большинство других инвесторов.

В статье удалось коснуться лишь некоторых деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд основных моментов:

Для успешных инвестиций в недвижимость важно принять аксиому: большинство предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания.

Не менее важно понимание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только самостоятельно проведенное тщательное исследование позволит избежать многочисленных ловушек продавцов.

А свежий творческий взгляд поможет увидеть возможности, незамеченные другими инвесторами.

Источник: https://delovoymir.biz/pokupka-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-novostroyke-o-chem-molchat-rieltory.html

Продажа коммерческой недвижимости в Москве и МО

31 июля 2018 12:25:00

За квартал объем предложения премиум-класса вырос на 43 %

Объем предложения квартир в столичных новостройках элитного и премиум-класса представлен 2,4 тыс. лотами в 49 проектах или 747 корпусах, из них к сегменту премиум относится 1,4 тыс. квартир в 15 проектах или 23 корпусах.

Читайте также:  Коммерческое предложение по аренде помещения: образец документа аренды нежилой коммерческой недвижимости и советы по составлению бумаги - всё о недвижимости

30 июля 2018 14:43:00

Трехкомнатные квартиры стали самыми популярными в бизнес-классе

Средняя цена по итогам I полугодия 2018 года в Москве составила 229,3 тыс. руб./кв. м.

27 июля 2018 12:22:00

В столице более 1 млн кв. м жилья бизнес-класса, треть находится в сданных домах

По итогам июня объем предложения квартир бизнес-класса составил 44,2 % в суммарной площади объектов с предложением квартир.

26 июля 2018 12:32:00

Треть спроса в массовом сегменте приходится на квартиры от 60 до 79,9 кв. м

Средняя цена на квартиры в новостройках комфорт-класса выросла за год на 6,1 %, а сегмент стандартного жилья прибавил 2,1 %, подсчитали специалисты отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet.

25 июля 2018 13:00:00

Почти 40 % новостроек Москвы относят к комфорт-классу

На рынке новостроек Москвы в комфорт-классе предлагается 15,5 тыс. квартир в 222 корпусах 78 проектов, подсчитали специалисты отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet.

подписаться на новости
все пресс-релизы

15 марта 2018 18:05:00

Магазины и услуги: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах

В каких случаях и на каких условиях стоит инвестировать деньги в коммерческие площади в новостройках

15 марта 2018 15:14:00

Каждому по «квадрату»: реально ли вводить по 120 млн. кв. м в год?

Планы властей осуществимы, но только при условии тандема коммерческого и государственного сектора, а также общего экономического роста, считают эксперты.

06 марта 2018 19:11:00

В центре Москвы построят 850 тыс. кв. м недвижимости в 2018 году

Жилье составит более трети от всего объема строительства в Центральном административном округе столицы

03 марта 2018 18:18:00

«Выставил квартиру — через пару дней получил аванс»: вторичный рынок жилья ожил

На вторичном рынке жилья наступила полноценная весна: интерес покупателей к таким лотам вырос на 20%, а предложение сократилось на 19,5%. Эксперты считают, что рано говорить о росте цен, но констатируют возвращение отложенного спроса.

28 февраля 2018 17:19:00

Дома высотных стандартов

Будущие стандарты жилья, которые активно обсуждались весь 2017 год, прошли первый смотр, для дальнейшей доработки отобраны проекты 20 архитектурных бюро.

подписаться на новости
все статьи

Источник: https://www.estatet.ru/catalog_cre/

Как выгодно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость Москвы

Нестабильная экономическая обстановка в стране побуждает россиян спешно искать выгодное применение своим сбережениям. Один из самых распространенных вариантов инвестиций – покупка квартиры.

Между тем вкладывать деньги можно не только в жилую недвижимость, но и в коммерческую.

При грамотном подходе торговые и офисные площади окупаются быстрее стандартных квартир и приносят владельцу стабильный доход даже в условиях кризиса.

К инвестициям в коммерческую недвижимость рядовые граждане относятся с опаской. Считается, что торговые и офисные помещения стоят существенно дороже жилья, а содержать подобные объекты – хлопотно. В какой-то мере эти страхи оправданны, но, если правильно выбрать коммерческое помещение, можно стать владельцем прибыльного арендного бизнеса.

Первое, что волнует потенциального инвестора, – цена вопроса. Средние расценки на коммерческую недвижимость в Москве действительно выше по сравнению с жилой – примерно на 20-30%.

Но это лишь приблизительные показатели. Например, в ЦАО Москвы, а также в элитных жилых комплексах квартиры могут быть дороже коммерческих площадей.

А при квартальной застройке в крупных ЖК и те, и другие метры часто стоят примерно одинаково.

Если говорить о помещениях в новостройках Москвы, то стоимость квадратного метра в зависимости от характеристик объекта составляет 130-200 тысяч рублей. Однако, поскольку метраж коммерческих помещений больше, то и вложения потребуются более существенные.

Причем на стоимость недвижимости влияет не столько ее площадь, сколько география: наличие рядом оживленных магистралей, остановок общественного транспорта, станций метро. Также при выборе объекта следует учесть состав жителей района и доходы населения и узнать, есть ли рядом деловые и торгово-развлекательные центры.

Ведь даже если помещение расположено в удачном месте, сдать его в аренду в условиях конкуренции может быть непросто.

По оценкам экспертов, ликвидный коммерческий объект обойдется примерно в 10-15 млн рублей. Если у инвестора нет средств на покупку качественной коммерческой площади, возможно, лучше не рисковать и вложиться в привычное жилье.

Однако можно найти и более доступные варианты – в пределах 5-6 млн рублей за помещение площадью 40-50 кв. м. Кроме того, можно сэкономить до 40% от стоимости объекта, купив недвижимость в ЖК на старте продаж. В этом случае на первый план выходит надежность застройщика и готовность инвестора ждать.

Ведь пока дом не заселен, коммерческая площадь вряд ли будет приносить прибыль, а за ее содержание все равно придется платить.

Какие помещения лучше приобретать

Определившись с бюджетом, покупателю необходимо подумать о назначении приобретаемого объекта. По мнению экспертов, частному инвестору в первую очередь стоит обратить внимание на помещения формата street retail. Их главные плюсы:

  • широкий круг арендаторов (в таких помещениях обычно размещаются магазины, банки, аптеки, кафе, офисы мобильных операторов ит.п.);
  • быстрая окупаемость (при отсутствии простоев);
  • возможность получать высокий и стабильный доход.

Такие помещения занимают первые или цокольные этажи жилых домов и являются самыми востребованными у арендаторов. Ведь если объект street retail удачно расположен, он приносит владельцу бизнеса хороший доход за счет большого потока пешеходов.

Однако покупка «уличной» недвижимости дорогое удовольствие: ее стоимость может быть выше офисной почти в десять раз.

Покупатель может сэкономить, выкупив обычную квартиру на первом этаже, чтобы впоследствии переоформить ее в нежилое помещение. Однако владельцы такой недвижимости прекрасно понимают ее преимущества и часто сильно завышают цены.

Кроме того, обычно самые ликвидные помещения раскупаются самими предпринимателями для организации бизнеса.

Другой популярный тип коммерческой недвижимости – офисы.

По словам Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», самые доступные предложения сконцентрированы на востоке Москвы, где сохранился большой объем промышленной застройки.

Теперь же эти здания переформатируют под коммерческие площади. «Например, офисное помещение размером 13 кв. м на третьем этаже трехэтажного административного здания в районе станции метро «Авиамоторная» можно купить за 1,75 млн рублей», — поясняет специалист.

Достаточно большое количество бюджетных офисов располагается на первых этажах жилых домов вблизи конечных станций метро. Как рассказывает Александр Болотов, за 1,7 млн рублей можно приобрести офис площадью 20 кв. м, расположенный в цокольном этаже пятиэтажного дома на Береговой улице (район станции метро «Водный стадион»).

Самые же доступные варианты офисных помещений встречаются на территории Новой Москвы (например, нежилое помещение площадью 18 кв.

м в цокольном этаже нового жилого дома в городе Троицк на улице Заречной предлагается за 990 тысяч рублей) и Московской области.

По данным Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», за пределами столицы, располагая бюджетом до 2 млн рублей, можно приобрести отдельно стоящее административное здание.

Однако прежде чем вкладывать деньги в покупку стандартного офиса, нужно взвесить все плюсы и минусы и четко представлять себе круг потенциальных арендаторов.

Такие объекты далеко не всегда могут похвастаться высокой конкурентоспособностью, особенно в условиях сегодняшней экономической обстановки.

Исключение составляют небольшие помещения в центре города, которые охотно арендуют нотариусы, адвокатские конторы, туристические фирмы.

Еще один вариант инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка складского помещения.

Однако здесь есть несколько нюансов: сдать в аренду отдельно стоящее помещение не так-то просто, ему потребуется собственная охрана, подключение к коммуникациям, дополнительное оборудование.

А конкурировать с большими складскими комплексами частному инвестору сложно. Поэтому, если удастся приобрести подходящее помещение по сходной цене, его можно переоборудовать под сервис, шиномонтаж или автомойку и только потом искать арендатора.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2035685-2015-02-26-kak-vyigodno-investirovat-dengi-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-moskvyi/

Коммерческая недвижимость: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах новостроек

Согласно действующим в Москве правилам, часть площадей в новых домах должны занимать коммерческие помещения…

Поэтому на первых этажах в новостройках, как правило, нет квартир. Там располагаются продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и пр.

Граждане, желающие открыть собственный бизнес, могут приобрести коммерческие помещения напрямую у застройщиков или на вторичном рынке аналогично квартирам.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, когда выгодно вкладывать деньги в коммерческую недвижимость в новостройках, и какие условия при этом наиболее выгодны.

В начале 2000-х годов первые этажи в московских новостройках пользовались большой популярностью. Спрос был выше предложения, поэтому предприниматели покупали квартиры на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Эти помещения охотно приобретали коммерческие структуры – магазины, банки, салоны красоты – и, зачастую, даже готовы были переплатить за них.

Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», вспоминает, что однажды в ее практике коммерческий банк заплатил за квартиру на первом этаже на 30% больше ее рыночной стоимости.

На сегодняшний день перевод в нежилой фонд практически не практикуется, это стало делать сложнее.

На улицах с активным движением почти все такие квартиры давно раскуплены, и остались, в основном, предложения не на первых линиях, которые находятся далеко от метро и не слишком интересны.

Сегодня московские застройщики специально отводят часть площадей строящихся домов под коммерческие объекты. Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в 90% столичных и подмосковных новостроек нет квартир на первых этажах. Эти площади либо продаются под магазины и прочее, либо сдаются в аренду управляющей компанией.

Кто покупает коммерческие площади

Помещения на первых этажах московских новостроек, в основном, покупают живущие рядом граждане, включая владельцев квартир в том же жилом комплексе. По результатам опроса ГК «Атлант», доля таких покупателей составляет более 65%.

Читайте также:  Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме: как приобретается земля под коммерческую недвижимость - всё о недвижимости

Среди них много начинающих предпринимателей, только открывающих или развивающих свой бизнес. Это касается видов бизнеса, ориентированных на массовый спрос, которые актуальны в любом районе.

Как правило, это магазины с продуктами или организации сферы услуг.

Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов отмечает, что помещение в своем районе хорошо выбирать, прежде всего, за счет его удобного расположения: владелец избавляет себя от длительных переездов, работа находится рядом с домом. К тому же, человек может в полной мере оценить потребности местных жителей, а значит, быстро реагировать на какие-либо изменения на рынке.

Также часто помещения на первых этажах покупают сетевые бренды: ретейлеры, крупные и средние компании по оказанию услуг, банки, общепиты. На эту категорию покупателей приходится порядка 30% опрошенных.

Роман Лябихов говорит, что при выборе объекта эти покупатели ориентируются, в основном, на перспективность места.

То есть они оценивают, насколько в районе популярны их услуги, отталкиваются от трафика и стратегии развития бизнеса в целом.

Третьей основной категорией покупателей эксперты ГК «Атлант» называют компании, которые ориентируются на временный спрос. Речь идет о производителях и поставщиках мебели, сантехники, окон и всевозможных материалов, которые необходимы для ремонта.

Они создают на первых этажах новостроек шоу-рум с небольшим клиентским офисом либо открывают обычный магазин. Зачастую такие компании арендуют площади в домах, которые первыми ввели в эксплуатацию в строящихся районах.

В этом случае потенциальными клиентами будут жители ближайших домов. Товары и услуги таких компаний наиболее востребованы в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию. Затем они становятся менее популярными, и организации «переезжают» в другую новостройку.

То есть эта категория предпринимателей арендует площади в среднем на 5-10 лет.

Стоимость коммерческих помещений

Стоимость нежилых помещений в новостройках зависит от ряда факторов: района, расположения дома относительно других построек квартала или микрорайона (то есть от активности движения пешеходов), интересов местных жителей, конкурентов.

По словам Олега Ступенькова, руководителя консалтинговой компании «ТОП Идея», востребованные помещения по цене практически равны квартирам и стоят до 180-220 тысяч рублей за «квадрат». Стоимость во многом зависит от ликвидности помещения. На ликвидные объекты скидки будут минимальными, а менее ликвидные могут продать с дисконтом либо в рассрочку до сдачи дома в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что ликвидные площади быстро находят своего покупателя. Самыми популярными являются помещения площадью в 50-120 кв.м, имеющие определенные конструктивные и технологические особенности.

По словам Елены Мишиной, руководителя отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet, невостребованными оказываются помещения, расположенные в глухой части жилого комплекса, далеко от пешеходного трафика, либо имеющие неудобный вход.

Арендные ставки также зависят от класса объекта и пешеходного трафика. Месяц аренды обойдется минимум в 3-8 тысяч рублей за «квадрат». Ступеньков говорит, что на аренду в типовых новостройках комфорт-класса в спальных районах столицы в среднем придется потратить 20-25 тысяч рублей за 1 кв.м.

Выгодно ли инвестировать

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», коммерческие помещения в среднем окупаются в 2-3 раза быстрее, чем жилые.

Вложения возвращаются через 7-10 лет, добавляет Олег Ступеньков.

По его словам, купив ликвидный объект на ранних стадиях строительства, можно получить доходность от аренды в 7-8% годовых, кроме того, ликвидную площадь потом можно будет выгодно продать.

Мария Литинецкая говорит, что вложения в коммерческие помещения подходят для инвесторов, готовых к большему риску и имеющих возможность вложить в недвижимость от 15 миллионов рублей. Но эксперт предупреждает, что инвестирование в коммерческую недвижимость имеет несколько сложностей.

Прежде всего, чтобы заработать в этом сегменте, необходим опыт, в то время как инвестировать в жилье может человек без глубокого знания рынка. Во-вторых, придется дольше искать арендаторов торговых площадей.

Литинецкая говорит, что число потенциальных интересантов всегда ниже, поэтому приходится терпеть жесткую конкуренцию. Иногда необходимо идти навстречу клиенту, неся дополнительные затраты, скажем, на перепланировку.

В-третьих, на рынке коммерческой недвижимости существует больший риск экономических катаклизмов, в то время как арендное жилье всегда будет пользоваться спросом. В-четвертых, чтобы войти на рынок коммерческой недвижимости, инвестору необходим больший стартовый капитал, чем на рынок жилья, как минимум ввиду большей площади помещений.

Литинецкая также отмечает, что инвестор коммерческой недвижимости должен мыслить стратегически. Популярная ошибка инвесторов – покупать торговое помещение, не учитывая долгосрочные перспективы развития проекта комплексного освоения территории.

В результате может получиться так, что на улице, которая в первые годы развития проекта была главной, через 5-7 лет значительно снижается пешеходный трафик. А вместе с уменьшением пешеходных и автомобильных потоков падает ликвидность объекта.

В итоге бизнес становится все менее доходным.

Дмитрий Таганов подтверждает, что инвестиционная привлекательность жилых и коммерческих помещений на первых этажах с отдельным входом, которые можно использовать для коммерческой деятельности, во многом зависит от пешеходного трафика. Покупка коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду далеко не всегда оказывается рентабельной – через 3-5 лет после ввода дома как минимум 30% таких объектов в новостройках пустуют, говорит эксперт.

По его словам, на вторичном рынке наблюдается похожая ситуация: коммерческие помещения, расположенные в непопулярных местах, либо часто меняют арендаторов, либо подолгу остаются невостребованными. На сегодняшний день небольшие магазины шаговой доступности не могут конкурировать с крупными супермаркетами, предлагающими товары по более низким ценам и пользующиеся все большей популярностью.

Как говорит Мария Литинецкая, если у инвестора в недвижимость небольшой бюджет, ему проще и надежнее вкладывать деньги не в коммерческие помещения, а в жилье, даже учитывая, что при этом будет меньшая доходность. Если инвестор захочет выйти из проекта, то продать квартиру будет гораздо проще, чем коммерческое помещение, которое компании, как правило, арендуют, а не приобретают в собственность.

Исходя из своей практики, эксперты говорят, что 8 из 10 покупателей-инвесторов хотят вложиться именно в жилье, поскольку еще не забыли кризис 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости до сих пор полностью не оправился.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11552/

Как правильно купить коммерческую недвижимость в Подмосковье

Главная › Uncategorized › Как правильно купить коммерческую недвижимость в Подмосковье

Купить коммерческую недвижимость в Подмосковье не сложно, но самые выгодные предложения при полном отсутствии рисков — в жилом микрорайоне «Новые Островцы».

Купить коммерческую недвижимость в Подмосковье сегодня не составляет особых проблем. Многочисленные риэлторы и агентства недвижимости предлагают помещения на любой вкус — небольшие комнаты под офис для двух-трех человек, нежилые помещения на первых этажах жилых домов, где можно свободно разместить кафе и магазины, пристроенные помещения отдельно стоящие павильоны и здания и т. д.

Вместе с тем покупка недвижимости осложнена многочисленными «подводными камнями», и  успех будущего бизнеса во многом зависит от добросовестности продавца.

Приобретать коммерческую недвижимость надо у застройщика

Главная задача предпринимателя — купить коммерческую недвижимость в Подмосковье с минимальными рисками, то есть выбрать надежного партнера и не допустить ошибок при оформлении документов.

Выгодней всего приобретать недвижимость у застройщиков — в этом случае отсутствуют посредники, закладывающие в сделку свой немалый интерес.

Вместе с тем, чтобы сделка была безопасной, необходимо обратиться за помощью в независимую юридическую компанию.

Стоимость услуг независимых юристов несопоставима с возможными рисками при покупке недвижимости, при этом их репутация — залог чистоты и надежности сделки.

Выбор юридической компании для оформления сделки, как правило, зависит от рекламы в СМИ, рекомендаций друзей или коллег по работе, удобного территориального расположения офиса и т. д.

А вот при выборе объекта недвижимости следует учесть множество факторов, и в этом случае никакая юридическая компания вам не поможет.

Наиболее оптимальный вариант купить коммерческую недвижимость в Подмосковье — это обратиться в отдел продаж «Новые Островцы».

Чтобы купить коммерческую недвижимость в Подмосковье надо …

Чтобы правильно купить коммерческую недвижимость в Подмосковье необходимо:

— точно определиться с направлением будущей коммерческой деятельности;

— перед выбором помещения в новостройке внимательно изучить свод правил СП 54.13330.2011 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования». Этот нормативный документ определяет виды предпринимательской деятельности, разрешенные в жилых домах и позволит избежать ошибок при создании нового бизнеса.

Очень важно, чтобы недвижимость изначально предназначалась для коммерческого использования и соответствовала требованиям нормативных документов.

Так, например, при проектировании микрорайона «Новые Островцы» предусматривалось создание на первых этажах жилых домов различных магазинов, предприятий общественного питания, ателье, мастерских и т. д.

Можно смело утверждать, что наиболее выгодно и безопасно купить коммерческую недвижимость в Подмосковье можно в жилом районе «Новые Островцы».

Итак, вы решили купить коммерческую недвижимость в Подмосковье. Как правильно это сделать? Рассмотрим основные этапы такой сделки:

  1. Необходимо выбрать наиболее подходящее помещение, при этом следует учесть существующую инфраструктуру, численность населения района, основные маршруты передвижения транспорта и пешеходов и т. д. Необходимо сравнить стоимость выбранного помещения с аналогичными в других районах. После этого следует встретиться с собственником (официальным представителем застройщика), уточнить цену и обговорить детали предстоящей сделки;
  2. Второй этап сделки — это проверка правоустанавливающих документов. Так как главная задача предпринимателя — купить коммерческую недвижимость в Подмосковье с минимальными рисками, этим пренебрегать нельзя.

Необходимо:

— запросить выписку из ЕГРП и убедиться в правах собственности продавца;

— ознакомиться с учредительными документами собственника (застройщика), уставом, протоколами назначения руководителей и т. д.;

— ознакомиться с планами БТИ и экспликацией помещений;

— ознакомиться с выпиской из технического паспорта здания;

— убедиться, что помещение выведено из жилого фонда.

Чтобы купить коммерческую недвижимость в Подмосковье и правильно оформить все документы следует воспользоваться помощью профессионалов. На этом и последующих этапах необходимо участие опытного независимого юриста.

  1. После того, как вы ознакомитесь с перечисленными документами, следует подписать протокол (договор) о намерениях купли-продажи недвижимости и оговорить точные сроки подписания основного договора. Это даст вам возможность проверить достоверность представленных документов, а продавцу недвижимости, в случае необходимости, привести их в порядок.
Читайте также:  Передать показания счетчика воды ивц жкх и тэк: что такое водоотведение в квитанции, кто проверяет и отключает, отвечает за снабжение и нарушение подачи воды, а также особенности оплаты за горячее водоснабжение - всё о недвижимости

На этом этапе возможно внесение задатка, гарантирующего будущую сделку. При этом необходимо понимать, что в случае отказа от сделки со стороны покупателя задаток не возвращается, а при нарушении условий протокола (договора) продавцом задаток возвращается в кратном размере.

  1. В установленный день подписывается договор купли-продажи, и производится оплата. Договор должен содержать:

— необходимую информацию об участниках сделки;

— обязательства и ответственность участников сделки;

— подробную информацию о приобретаемой недвижимости;

— стоимость приобретаемой недвижимости, сроки и порядок оплаты;

— порядок и сроки передачи недвижимости.

Оплата может производиться путем перечисления безналичных средств, либо передачей наличных денег в кассу продавца или помещением их в банковскую ячейку. При оплате в рассрочку деньги перечисляются (вносятся в кассу) по согласованному графику.

  1. Производится регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии) и регистрация прав собственности на недвижимость.

Расходы, связанные с оформлением документов и их регистрацией, стороны осуществляют по договоренности.

  1. После регистрации сделки и получения свидетельства о праве собственности на недвижимость стороны подписывают акт сдачи-приемки помещения.

Источник: http://novie-ostrovtzi.ru/blog/kak-pravilno-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-podmoskove/

Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая.

Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены.

Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%.

Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса.

Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита.

На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места.

То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику.

Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах.

Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район.

Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения.

Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной.

Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик.

И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости.

По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Источник: https://www.exocur.ru/zhilyie-pomeshheniya-ili-kommercheskie-v-kakuyu-nedvizhimost-vyigodnee-investirovat/

Ссылка на основную публикацию