Оценка стоимости земельного участка: основные методы — всё о недвижимости

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.

66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный — основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный — определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

  • рассчитывается земельная рента;
  • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
  • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
  • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
  • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
  • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnoj-stoimosti.html

Определение рыночной стоимости земельного участка

Для оценки был выбран земельный участок из категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:01:130802:5. Земельный участок площадью 3042,00 кв.

м предназначен для размещения автозаправочной станции. Земельный участок расположен в Таштимеровском сельсовете Абзелиловского района, примерно в 300 метрах от деревни Елимбетово, на автодороге Озерное отделение — Кусимовский рудник.

Оцениваемый объект недвижимости представлен на рисунке 1.

Рис.1. Фрагмент межевого плана АЗС № 205

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Для проведения расчета, по определению рыночной стоимости земельного участка под автозаправочной станцией № 205 целесообразнее использовать доходный подход.

Доходный подход при наличии рыночной информации о доходах от автозаправочной станции позволяет получить наиболее точный результат.

В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод остатка для земли.

Элементы затратного подхода используются в методе остатка для определения стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле [1,с. 94]:

Где Сз- стоимость земли;

ЧОД— чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су- рыночная стоимость улучшений;

Ку- коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз- коэффициент капитализации доходов от земли.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении метода остатка такова [1, с.95]:

1)                расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2)                расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3)                расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;

4)                расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5)                расчет рыночной стоимости земельного участка.

1)                Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки [2, с. 213].

Она рассчитывается на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения [2, с.213].

Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценку точной копии оцениваемого здания [2, с.213].

Стоимость замещения — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений [2, с.213].

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен на основании информации, полученной из сборника УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости). В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года. Республика Башкортостан входит во второй территориальный пояс.

Читайте также:  Как осуществляется покупка квартиры в строящемся доме? - всё о недвижимости

Для перехода к ценам того или иного года периодически издаются письма и постановления правительства. В этих документах публикуются индексы, первый индекс — отраслевой (по отраслям промышленности), второй — региональный (по территориальному расположению объекта строительства).

Для расчета стоимости воспроизводства в текущих ценах сметную стоимость умножают на индексы.

Расчет восстановительной стоимости (СВ) улучшений земельного участка на дату оценкивыполнен по формуле (Таблица 1):

СВ = С69 К1 К2 К3, где:

Таблица 1

Коэффициенты для расчета восстановительной стоимости улучшений

Св=57791*1,2036*1,63*53,46=6061204,64 рублей.

2)                Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации объекта недвижимости представляет собой разность между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (ОР), которые несет собственник:

ЧОД = ДВД — ОР,

где: ДВД = ПВД — потери.

Потери — недоиспользование полезных площадей (ремонт, праздничные дни, болезнь персонала и др.).

Для расчета потенциального валового дохода мы рассчитали разность между оптовой и розничной ценой на реализуемые топлива за год. Потенциальный валовой доход за год составляет 7265650 рублей.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) был определен по выше приведенной формуле: ДВД = ПВД — Потери.

По статистике, в среднем для подобных объектов потери составляют 5–10 %. Неблагоприятные погодные условия и некоторое снижение интенсивности движения автотранспорта в зимний период позволяют принять потери в размере 10 %. Следовательно, действительный валовой доход за год составит 6539080 рублей.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода [3].

Операционные расходы равны 4746462 рублей.

По выше приведенной формуле (ЧОД = ДВД — ОР) вычислили чистый операционный доход, который для единого объекта недвижимости составил 1 792 623 рублей.

3)                Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, вычисляется путем умножения стоимости воспроизводств улучшений на коэффициент капитализации для улучшений.

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта [4].

Коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется норма дохода и норма возврата на инвестированный капитал (Таблица 4).

Любой объект имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть, достаточным, чтобы [11]:

                   обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);

                   окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

Коэффициент капитализации для улучшений можно выразить следующей формулой [1 с. 94]:

Rул. = Rд +Rнорм возвр.

Где Rд = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв. + R качест.менеджм. — норма дохода. Норма дохода включает в себя:безрисковую ставку (Rб), премия за риск инвестирования в объекты недвижимости (Rинвест. в об.недвиж.), премию на низкую ликвидность (Rликв), премию за качество менеджмента (R качест.менеджм.).

Rнорм возвр. — норма возврата. Для расчета нормы возврата капитала в оценочной деятельности существует три метода (Ринга, Инвуда, Хоскольда) [9]. Воспользуемся одним из способов — методом Ринга.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) вычисляется по формуле [3]:

Rнорм возвр= 100% / n, где:

n — Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости, в годах.

Норма возврата капитала нами была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы автозаправочных станций в среднем составляет 20 лет, то есть норма возврата капитала составит 5 %.

ЧОД (улучшений)=Су*Ку=6061204,64 *0,2365= 1433475 рублей.

Таблица 2

Таблица расчета ставки капитализации для улучшений

4)                Расчет остатка чистого операционного дохода для земли.

Чистый операционный доход для земли равен разности между чистым операционным доходом единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом улучшений. Чистый операционный доход для земли равен 359 148 рублей.

5)                Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается [1, с. 95]. Коэффициент капитализации для земли вычисляется по формуле (Таблица 3):

Rз = Rб + Rинвест. воб.недвиж. + Rликв.

Где:

Rб — безрисковая ставка процента, %;

Rинвест. в об.недвиж — премия за риск инвестирования в объекты недвижимости, %;

Rликв. — премия на низкую ликвидность, %.

Таблица 3

Таблица расчета ставки капитализации для земли

Сз=359 148/0,185= 1 941 340 рублей.

Литература:

  1.              Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 119 с.
  2.              Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / Федотова М. А. -М.: Финансы и кредит, 2003. — 491с.
  3.              Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог.: Издательство ТРТУ, 2004. — 107 с.
  4.              Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев, Г. Б. Юн. — М.: 2007. Электронный формат.
  5.              Яндекс карты: http://maps.yandex.ru. Дата обращения 11.11.2013 г.

Источник: https://moluch.ru/archive/107/25759/

Лекция методы оценки стоимости земельного участка

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Лекция 6. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и рос­сийскими стандартами при оценке земельных участков использу­ют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

«Методические рекомендации по оценке рыноч­ной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, осно­ванным на доходном подходе, можно отнести методы: капитали­зации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные, так и незастроенные. Применение метода зави­сит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложе­ния с земельными участками, являющимися аналогами оценивае­мого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

подбирают объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым зе­мельным участком;

определяют элементы сравнения, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами;

определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректи­ровки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отли­чий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

вводят полученные значения корректировок по каждому из элементов сравнения в цены продаж каждого аналога, тем самым, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка;

рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными уча­стками.

Наиболее важными факторами являются: местоположе­ние; окружение; целевое назначение; разрешенное использова­ние; права иных лиц на земельный участок; физические характе­ристики; транспортная доступность; инфраструктура.

Отличие аналога от оцениваемого земельного участка устанав­ливают прямым сопоставлением элементов каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объек­том оценки будет совершена, исходя из сложившейся обстановки на рынке сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировать цены можно как в денеж­ном или процентном выражении, так и в виде коэффициентов.

Значения корректировок цен определяют следу­ющими способами:

— прямым попарным сопоставлением цен или доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по од­ному элементу сравнения;

— корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и размером рыночной сто­имости земельного участка;

— определением затрат, связанных с из­менением характеристики элемента сравнения, по которому ана­лог отличается от объекта оценки;

— экспертным обоснованием кор­ректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значитель­ных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводят сравне­ние и значения корректировок.

Метод выделенияприменяют для оценки застроенных земель­ных участков. Данный метод объединяет метод сравнения про­даж и элементы одного из методов затратного подхода.

Для ус­пешного применения данного метода необходимо: наличие ин­формации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответ­ствие улучшений земельного участка его наиболее эффективно­му использованию.

Оценку этим методом проводят в такой последовательности:

определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя оцениваемый земельный уча­сток, с объектами-аналогами;

Читайте также:  Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора между физическими лицами, база найма, правильно снять жилье - всё о недвижимости

устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от единого объекта недви­жимости, включающего в себя оцениваемый земельный учас­ток;

рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректи­ровки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отли­чий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включаю­щего в себя оцениваемый земельный участок;

корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждо­го аналога, сглаживающие их отличия от единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, пу­тем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

вычисляют стоимость замещения или стоимость воспроизвод­ства улучшений оцениваемого земельного участка;

рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, вычитая из рыночной стоимости единого объекта недви­жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка

VL=V-(Vi-Di),

где VL — стоимость земельного участка; V — рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж; Vi — стоимость заме­щения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного учас­тка; Di — размер накопленного износа улучшений.

Сумму затрат на создание улучшений земельного участка мож­но определить, используя укрупненные и элементные сто­имостные показатели.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимост­ным показателям относятся элементные цены и расценки, ис­пользуемые при определении суммы затрат на создание улучше­ний.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчи­танные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (ба­зисном уровне цен), могут быть пересчитаны в цены на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индек­сов изменения стоимости строительства. Затраты на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показате­лей можно также рассчитать, используя ресурсный и ресурсно-ин­дексный методы.

Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулиро­вании текущих (прогнозных) цен и тарифов всех ресурсов, необходимых для создания улучшений.

При опре­делении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — размер наиболее вероят­ного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Прибыль инвестора можно рассчитать как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или как отдачу на капитал при его наиболее вероятном, аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости вос­производства учитывают накопленный износ улучшений, кото­рый определяют в целом по объекту или по улучшению (или по их видам) в денежном выражении как сумму физического, функцио­нального и части экономического износа, относящегося к улучше­ниям.

Физический износ — потеря стоимости улучшений, обуслов­ленная ухудшением их физических свойств.

Функциональный износ — потеря стоимости улучшений, обу­словленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучше­ний, качества произведенных строительных работ или других ха­рактеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономический износ — потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Физический и функ­циональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Метод распределенияприменяют для оценки застроенных зе­мельных участков.

Условия применения метода: наличие инфор­мации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами не­движимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в ры­ночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному ис­пользованию.

Расчет методом распределения проводят в такой последова­тельности:

определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя оцениваемый земельный уча­сток, с объектами-аналогами;

устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от единого объекта недвижимо­сти, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

вычисляют по каждому из элементов сравнения корректировки цен объектов-аналогов, соответствующих его характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректируют по каждому из элементов сравнения цены каж­дого аналога, сглаживая их отличия от единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, пу­тем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

вычисляют рыночную стоимость оцениваемого земельного уча­стка, умножая рыночную стоимость единого объекта недвижимос­ти, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наи­более вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной рентыприменяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие при­менения данного метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой зе­мельным участком; соответствующего коэффициента капитализа­ции; рыночной стоимости земельного участка путем капитализа­ции земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом размеров земель­ной ренты за равные периоды времени.

V= I/R,

где V -текущая стоимость; I — периодический доход; R — коэффициент капита­лизации.

Данный метод предполагает расчет земельной ренты как дохо­да от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложивших­ся на рынке земли.

Основные способы определения коэффициен­та капитализации следующие: деление земельной ренты по анало­гичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на размер премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земель­ный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капи­тал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвести­ровании капитала.

Методом остаткаоценивают застроенные и незастроенные зе­мельные участки. Условие применения метода — возможность за­стройки оцениваемого земельного участка улучшениями, прино­сящими доход.

Расчет по методу остатка проводят в такой последовательности:

вычисляют стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе ры­ночных ставок арендной платы;

рассчитывают чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за определенный период времени, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соот­ветствующий коэффициент капитализации доходов от улучше­ний;

вычисляют размер земельной ренты как разности чистого опе­рационного дохода от единого объекта недвижимости за опреде­ленный период времени и чистого операционного дохода, прихо­дящегося на улучшения за соответствующий период времени;

определяют рыночную стоимость земельного участка путем ка­питализации земельной ренты по формуле

VL = (ЧОД – Vb * Rb) / RL

где VL — стоимость земли; Vb- стоимость улучшений; RL- коэффициент капи­тализации для земли; Rb — коэффициент капитализации для улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действи­тельного валового дохода вычитают только те операционные рас­ходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно по­лучить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользова­ние единым объектом недвижимости рассчитывают на базе ры­ночных ставок арендной платы. В потенциальный доход включают и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улуч­шений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Операционные расходы определяют, исходя из рыночных усло­вий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.

Операцион­ные расходы подразделяют на постоянные (не зависящие от уров­ня использования единого объекта недвижимости), переменные (зависящие от уровня использования единого объекта недвижимо­сти) и расходы на замещение элементов улучшений со сроком службы меньшим, чем срок службы улучшений в целом. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обяза­тельств по недвижимости.

Расходы на замещение элементов улучшений с коротким сро­ком службы рассчитывают путем деления суммы затрат на созда­ние данных элементов улучшений на срок их службы. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возмож­ность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений зе­мельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное измене­ние стоимости улучшений.

Методом предполагаемого использованияоценивают застроен­ные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность использования земельного участка спосо­бом, приносящим доход.

Расчет этим методом проводят в такой последовательности:

определяют суммы и временную структуру расходов, необходи­мых для использования земельного участка в соответствии с наи­более эффективным вариантом;

определяют размер и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

устанавливают размер и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эф­фективного использования земельного участка;

вычисляют размер ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земель­ный участок;

Читайте также:  Выдел доли в натуре в нежилом помещении – что это такое, а так же как составить договор купли-продажи долевой собственности в коммерческой недвижимости между физическими лицами, и что подразумевает под собой раздел общего имущества? - всё о недвижимости

рассчитывают стоимость земельного участка путем дисконти­рования всех доходов и расходов, связанных с использованием зе­мельного участка.

Под дисконтированием понимают процесс приведения всех бу­дущих доходов и расходов к дате проведения оценки по опреде­ленной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки использу­ют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Расчеты выполняют по формуле:

PV = FV/ (1+i) n

где:

FV – текущая стоимость,

PV – будущая стоимость,

i – ставка дисконтирования,

n – срок (число периодов).

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижи­мости либо продажа земельного участка или единого объекта не­движимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен пре­дусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижи­мости в конце прогнозного периода.

Источник: https://gigabaza.ru/doc/27298.html

Оценка стоимости земельного участка: понятие, методы, отчет

Оценка существующих объектов недвижимости необходима, в первую очередь, для определения ее стоимости, в том числе для определения той суммы, которую придется потратить для приобретения того или иного объекта. Не являются исключением и земельные участки, стоимость которых устанавливается по нескольким параметрам.

Для того, чтобы данные, полученные в ходе проведения оценки, были максимально полными, необходимо использовать несколько методов для установления итоговой стоимости участка.

Понятие оценки

Оценка – это комплекс специальных мероприятий, направленных на установление итоговой стоимости земельного участка. Оценка может проводиться как с экономической, так и с кадастровой точки зрения.

Этот показатель необходим для того, чтобы не только определить уровень затрат, который необходим для приобретения того или иного участка, но также и для того, чтобы определить сумму денежных средств, которые придется вложить для получения из конкретного земельного участка прибыли после его приобретения.

Оценка может проводиться только специалистами, владеющими всеми современными методами проведения такой оценки, а также имеющими специальную аккредитацию на проведение оценочных действий различными методами.

Подтверждение такой аккредитации выдается в виде специальной лицензии по итогам прохождения всего комплекса обучающих курсов.

Нормативная база оценки

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.

Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:

  • федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
  • региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
  • ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
  • нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).

Все нижестоящие уровни нормативных актов не должны противоречить первому уровню, сформированному на основе действующего федерального законодательства.

Актуальность оценки

Понятие актуальности земельной оценки играет ключевую роль в ее проведении, так как именно этот показатель отражает необходимость проведения новых работ по оценке того или иного земельного участка.

Актуальность оценки земельного участка – это специальный показатель, который характерен для результатов проведения такой процедуры для всех видов оценки, которая предусмотрена действующими нормативными актами.

Если результаты оценки признаны актуальными, проведение повторной процедуры не потребуется. В то же время, если по каким-то причинам, например, из-за изменения экологического состояния конкретного участка, его стоимость могла упасть, потребуется проведение новой процедуры.

Виды оценки

На сегодняшний день в Российской Федерации применяются пять основных видов оценки земель, которые применяются в зависимости от того, какой результат необходимо получить в конце:

  • Агроэкологическая оценка – это процедура, во время которой происходит установление фактического состояния конкретного участка и его соответствие требованиям, которые сформулированы селекционерами при создании тех или иных сельскохозяйственных культур. Данная оценка используется в случаях, когда необходимо определить, произошли ли с конкретным земельным участком изменения относительно его состояния. Проводится такая оценка путем первичного определения состояния земельного участка и выявления соответствия или несоответствия его состояния предъявляемым требованиям (требования, которым участок должен соответствовать, просчитываются на основании сформулированных положений производителей посадочного материала определенных сельскохозяйственных культур).
  • Экономическая оценка. Данный метод оценки применяется в тех случаях, когда необходимо установить рыночную или выкупную стоимость конкретного земельного участка. Она проводится путем анализа имеющейся информации о состоянии участка, его расположении, а также иных факторов, которые могут оказать существенное влияние на определение итоговой стоимости конкретного земельного участка.
  • Эколого-экономическая оценка – специальный метод, который используется для того, чтобы определить фактическое состояние земельного участка и определить тот уровень денежных средств, которые предстоит вложить в конкретный земельный участок для приведения его в состояние, пригодное для использования в соответствии с первично установленным видом разрешенного использования. Проводится такая оценка в два этапа, первым из которых является установление фактического состояния земельного участка, в том числе оценка нанесенного ему ущерба от неправильной эксплуатации, а на втором этапе просчитывается общая стоимость всех восстановительных мероприятий, которые если не смогут вернуть его в первозданное состояние, то хотя бы помогут облегчить ситуацию и установить новый, но приближенный к ранее определенному виду разрешенного использования.
  • Кадастровая оценка. Данный метод оценки используется государством для определения той минимальной стоимости земельного участка, по которой он может быть реализован (по общему правилу, установленному Земельным Кодексом Российской Федерации, получить землю от государства можно на основании конкурсных процедур или на основании преимущественного выкупа, при этом при организации последнего стоимость участка не может превышать трех процентов от определенной ранее кадастровой стоимости). Кроме того, от суммы кадастровой стоимости земельного участка рассчитывается и сумма земельного налога на все существующие на территории Российской Федерации земельные участки, которые оформлены в пользование или собственность с подписанием соответствующих документов.
  • Экспертная оценка. Любая оценка, проводимая на территории Российской Федерации, понимается только как проводимая специалистами-экспертами в данной области. То есть это понятие является общим. Однако на сегодняшний день под экспертной оценкой понимается, в первую очередь, такая оценка, которая проводится только при необходимости установления стоимости конкретного земельного участка, а также нанесенного ему ущерба. Используются результаты такой оценки при рассмотрении дел административного и уголовного характера, составом правонарушения или преступления в которых является нанесение ущерба окружающей среде, в том числе и земельным участкам. При проведении такой оценки используются различные методы, а сама она является комплексной процедурой, в ходе осуществления которой анализируется целый ряд факторов, установленных экспертом в каждом конкретном случае.

Все результаты проведенной оценки оформляются в виде специального документа – отчета.

Отчет

Данный документ подготавливается тем специалистом, который такую процедуру проводил. Другим вариантом подготовки может быть итоговое сведение всех полученных данных по результатам проведенной процедуры руководителем уполномоченного органа или специальной оценочной организации. В этом случае он несет ответственность лично за достоверность отраженных сведений.

В отчете о проведенной оценке должны содержаться следующие данные:

  • информация об организации, которая осуществляла проведение оценочных действий;
  • перечень лиц, проводивших оценку и составлявших данный отчет, а также ответственных за содержание сведений в нем;
  • цели проводимой оценки;
  • основные методы оценки с кратким их описанием;
  • параметры, использованные для получения конечного результата;
  • данные о полученных расчетах;
  • итоговые результаты и выводы оценщика или эксперта.

Скачать образец отчета о проведенной оценке можно здесь.

Стоимость проводимой оценки колеблется в зависимости от того, для каких целей она проводится, а также в зависимости от региона и на сегодняшний день находится в диапазоне от 8 000 до 25 000 рублей за один оцениваемый участок.

Оценка земельного участка – это комплекс экономических, агроэкологических и других мероприятий, направленных на определение итоговой стоимости того или иного земельного участка. На сегодняшний день существует большое количество видов оценки, каждая из которых имеет свою конечную цель.

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/stoimost-i-ocenka/metody.html

Ссылка на основную публикацию