Оценка земельного участка для наследства: принципы, цели и задачи, а также отмена нормативно-денежной, корректировка на конфигурацию участка, образец договора и другие документы для продажи, показатели и способы проведения оценки — всё о недвижимости

Оценка земельного участка для нотариуса

1 Определение стоимости земельного участка на дату смерти наследодателя 4 000 рублей

Оценка земли именно для вступления в наследство не предполагает выезд оценщика на сам объект, как это требуется для иных видов оценок (например, для банка или оспаривания кадастровой стоимости). Процедура носит оперативный характер.

Заказчику услуги требуется выслать нам на электронную почту Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. следующие документы:

Свидетельство о собственности на земельный участок либо иной другой правоустанавливающий документ. Это может быть и договор купли-продажи земли, и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и много другое, вплоть до справок из СНТ о членстве.

Свидетельство о смерти. Данный документ требуется, так как оценка будет выполняться по состоянию на дату смерти наследодателя.

Ф.И.О. наследника, а так же данные его паспорта. Этот важный документ не обязательно сканировать или копировать. Можно просто написать информацию в письме обычным текстом.

При наличии технических документов на участок, их тоже можно нам прислать. Хотя зачастую информация, содержащаяся в кадастровом паспорте участка, дублирует информацию из свидетельства на собственность.

При отсутствии полной информации об участке, оценщикам при выполнении оценки, не сложно восполнить какие-либо информационные пробелы. Так как огромный объём информации находится в публичном доступе от официальных источников.

Земельный участок относится к тому виду имущества, которое проходит через процедуру оформления наследства. Как и при оформлении наследства квартиры, нотариус запрашивает отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Этот документ нужен нотариусу для того чтобы рассчитать размер пошлины, взымаемой с наследника за нотариальное оформление наследства.

От величины рыночной стоимости земельного участка зависит, какой процент берёт нотариус за оформление наследного дела.

Столкнувшись с необходимостью предоставить отчёт, где будет указана оценка земли, перед наследником возникает вопрос: где найти оценщика загородной недвижимости? Как выбрать компанию для оценки земли? Некоторые нотариусы предлагают оценить землю у «своих» оценщиков, намекая, что именно там оценка наиболее правильная. Но у таких оценочных компаний стоимость услуг по оценке недвижимости, как правило, на порядок дороже, чем у сторонних организаций, обладающих точно такими же юридическими полномочиями. Разумеется, качество выполнения работ по оценке земли будет одинаковым, что у оценщиков от нотариуса, что у тех, кого заказчик нашёл самостоятельно (например, онлайн). Так что если на первом месте, при выборе компании для оценки земли для наследства, стоит показатель дёшево или недорого, то следует найти оценщика земли самому.

В самом процессе подготовки отчёта по стоимости загородного участка именно для наследства существует некоторая специфика. Прежде всего, оценка земли для наследства определяется только на дату смерти наследодателя.

Учитывая данный фактор, оценщик, готовя отчёт для нотариуса, не только обращается к общедоступным информационным ресурсам, с помощью которых делается, в том числе и бесплатная оценка земли в режиме онлайн; но и обращается к архивным базам.

Это может быть и подшивка старых рекламных объявлений о продаже земли в том или ином регионе, а так же архивные данные крупных риэлторских компаний. Чтобы оценить земельный участок для нотариуса при получении наследства нет необходимости самому оценщику выезжать непосредственно на участок.

В рассматриваемом нами случае делается оценка земли по документам. Вся информация относительно факторов влияющих на рыночную стоимость участка, в случаях с наследованием, фигурирует в документах.

Как делается оценка?

Ниже преведены ответы на наиболее часто задаваемые нам вопросы относительно специфики наследственной оценки земли.

Кто делает оценку земельного участка?

В целом определением разных видов стоимости земли, как отдельного вида недвижимого имущества, занимаются несколько типов организаций. Это и государственные кадастровые оценщики. И оценочные компании, работающие только в соответствии с Законом об оценке.

Судебные экспертные учреждения, как государственные, так и негосударственные (коммерческие), действующие на основании Закона «Государственной судебно-экспертной деятельности» тоже проводят оценку земли.

Главной гарантией правомочности таких организаций являются копии своих разрешительных документов, подшитых к оценке и заверенных в установленном порядке.

Оценочный документ, будь то экспертное или оценочное заключение, справка о стоимости, акт оценки или отчёт, имеет юридическую силу для применения в государственных органах.

На какую дату оценивать землю?

Во исполнение требований Налогового кодекса и Закона о нотариате, оценка земельного участка для нотариуса при вступлении в наследство выполняется по состоянию на дату смерти наследодателя. Эксперт-оценщик при расчётах на прошедшие даты прежде всего полагается на данные архивов как бумажных, так и электронных.

Ссылки на эти материалы, содержащие информацию по стоимости объектов-аналогов прошлых лет, являются доказательной базой рыночной стоимости земельного участка. Расчёт среднего значения рынка прошедшей даты в основном ведётся сравнительным подходом.

Ведь для этого есть много информации о проведённых в прошлом сделках с такими же объектами.

Почему оценка наследства делается без выезда?

Текущее состояние любого объекта исследования самым прямым образом влияет на его стоимость на открытом рынке. Земля не исключение. Основной особенностью определения стоимости для наследства является установление её на дату смерти (то есть прошедшую).

Соответственно как либо зафиксировать и главное подтвердить. Что в пролом (в конкретный день) на загородном объекте было именно так – невозможно. Такой оценочной методики ещё не изобрели.

Поэтому нотариус не возражает против оценки земли по документам без выезда.

Если делать независимую оценку земли на настоящую дату. Например, для судебного процесса, для залога в кредитной организации, для каких-то дотаций в органах опеки.

В этих случаях от эксперта потребуется выехать на объект. В конце концов и конечный результат такой оценки имеет большую стоимость – выданный кредит или разделённое имущество.

А нотариусу оценка нужна лишь для выяснения размера госпошлины за оформление наследства.

Как заказать оценку земли для нотариуса?

Для начала работ по данному виду оценки совсем не обязательно приезжать предварительно в офис, выезжать на объект и даже звонить в организацию. Гораздо проще и быстрее для клиента просто отфотографировать на смартфон документы (свидетельство о смерти, собственность на землю) и выслать нам. За два дня оценка будет выполнена и можно будет забрать её у нас в офисе.

И самое главное: оплата идёт именно по факту выполнения работы. То есть сначала заказчик может посмотреть, сверить всё, и только потом, если всё устраивает, оплатить.

Какие фирмы оценивают землю для наследства?

Оценка недвижимости, в том числе земли, делается при оформлении наследства только для расчёта нотариусом государственной пошлины. Порядок расчёта пошлины определяется Налоговым кодексом.

Так, в данном документе в качестве правомочных организаций указаны оценочно-экспертные учреждения и организации, занимающиеся регистрацией и кадастровым учётом земельных участков, в том числе и государственные. Законодатель не обязывает оценщиков придерживаться определённой формы оценочного заключения.

Это может быть и акт оценки, и отчёт о стоимости, экспертное заключение или справка о стоимости земельного участка на дату смерти наследодателя.

Информация полезна?

Сохрани себе на стену.

Источник: https://merc-ocenka.ru/all-news/294-ocenka-zemelnogo-uchastka-notariusa

Цели оценки

Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной или кадастровой) для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости Объекта оценки, выраженная в денежном эквиваленте (в рублях РФ).

Читайте также:  Договор аренды нежилых помещений: скачать типовой образец бесплатно в ворде, бланк, форма и шаблон данного документа для оформления долгосрочного сотрудничества с арендодателем, а также условия аренды площади - всё о недвижимости

Самый распространённый вид стоимости объекта оценки – рыночная стоимость. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ниже представлены основные цели оценки различных объектов, наиболее часто встречающиеся в нашей оценочной практике:

  • Оценка для купли-продажи или аренды. Именно независимая оценка имущества — будь то недвижимость, земельный участок, оборудование, транспортное средство — перед совершением сделки по его отчуждению, приобретению или аренде позволит вам не продешевить, либо, наоборот, не потратить лишних средств.
  • Оценка имущества для споров в суде. В судах обычно возникают вопросы о конкретной стоимости прав требований, и только независимая оценка может определить рыночную стоимость имущества и обосновать ее. Таким обоснованием является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости имущества.
  • Оценка для органов опеки. Согласие органов опеки и попечительства требуется только в случаях, где ребенок выступает собственником продаваемого имущества. Органы опеки в данном случае призваны осуществлять защиту прав и законных интересов подопечного (ребенка). В этом случае может потребоваться независимая оценка имущества, планируемого для сделки, результатом оценки для органов опеки является официальным документом — отчет об оценке, имеющий доказательственное значение для принятия решения.
  • Оценка для бухгалтерского учета. В хозяйственной деятельности любой организации могут возникать ситуации, когда обнаруживается актив без четко обозначенной стоимости. В соответствии с правилами бухгалтерского учета при отсутствии документов, подтверждающих стоимость имущества, это имущество должно быть поставлено на баланс предприятия по рыночной стоимости, подтвержденной документально или экспертным путем.
  • Оценка для кредитования. Большинство кредитов, в том числе и ипотечных, выдается под залог имущества. Независимый отчет об оценке имущества для кредитования в банке, на основании которого можно сделать заключение о ликвидности объекта, его рыночной цене и инвестиционной привлекательности, несомненно, будет способствовать решению банка о выдаче кредита. Обратитесь к независимым оценщикам для того, чтобы получить представление, на какую сумму кредита вы в действительности можете рассчитывать.
  • Оценка для страхования. Страхование имущества эффективный способ защиты имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом. Для заключения договора страхования чаще всего требуется определение рыночной стоимости имущества, поскольку рыночная цена наиболее полно отражает действительную стоимость страхуемого имущества.
  • Оценка для взноса в уставный капитал. Уставный капитал — это сумма, зафиксированная в учредительных документах организации, прошедших государственную регистрацию. Поскольку взносом в уставный капитал могут быть не только денежные средства, но также и имущество (оборудование, транспорт, недвижимость и т.д.), и права на него (ноу-хау, изобретения, патенты, лицензии и т.д.), которые можно выразить в денежном эквиваленте. Именно оценка взноса поможет определить стоимость имущества.
  • Оценка для таможни. Рыночная стоимость товара применяется для определения размера пошлин, уплачиваемых при ввозе товара на территорию РФ, для целей внешнеэкономической статистики и валютного контроля. В связи с этим оценка для таможенного оформления является одной из обязательных процедур экспорта или импорта продукции.
  • Оценка для посольства. Посольства отдельных государств требуют гарантий неиммиграционных намерений лиц, которые обращаются к ним за визой. Наличие у заявителя на визу крупной собственности и документа о величине рыночной стоимости этого имущества (отчета об оценке) подтверждает его благонадежность для консульских служб.
  • Переоценка. При помощи переоценки можно не только получить сведения о текущей стоимости активов предприятия или компании, но и отследить динамику его финансовой эффективности.
  • Оценка для нотариуса. Необходима для решения таких задач, как вопросы с передачей наследства, для оформления дарения, распределение активов. Могут оцениваться любые виды недвижимости, включая земельные участки, коммерческие объекты, дома, дачи, квартиры, гаражи. Также такой сервис востребован для оценки антиквариата, оружия, коллекционных изданий, транспортных средств и облигаций. Дело в том, что клиент обязан совершить определенные отчисления при наследовании либо получении другим путем некоторых материальных благ. Таким образом, задачей оценщика может быть изучение рыночной стоимости обсуждаемых объектов с целью расчета будущей государственной пошлины. Согласно действующим нормам законодательства (Статья 333.24 НК РФ. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий), госпошлина за оказание услуг по получению свидетельства о наследства составляет 0,3% от общей стоимости наследства (но не более 100 тыс. руб.) для ближайших родственников (дети, включая усыновленных, супруги, родители, братья и сестры). Для остальных получателей наследства госпошлина составляет 0,6% от суммы, но не более 1 млн. рублей.

Наши квалифицированные специалисты подготовят для вас всю необходимую документацию для обоснования Вашей позиции в любом из вышеперечисленных случаев.

Независимая оценка от «НОТАРОЦЕНКА» – это наиболее эффективный метод разрешения любых имущественных споров в цивилизованных рамках.

Источник: https://notarocenka.ru/tseli-otsenki

Оценка участка

Перейти к следующей статье

Оценка участка земли необходима для решения целого ряда задач. Экспертная оценка земельного участка направлена на изучение его экологического состояния.

В соответствии со статьей 13 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) «Содержание охраны земель» оценка состояния земельных участков и эффективности мероприятий по их охране проводится с учетом в т. ч.

экологической экспертизы.

Большое значение имеет оценка земли (почвенного покрова) земельного участка, целью которой является выяснение ее плодородия.

Сохранение и повышение плодородия почв и, как следствие, рост урожайности ─ одна из главных задач государственной экономической политики.

Мониторинг земель сельскохозяйственного назначения с целью оценки плодородия почв пахотных земель необходимо проводить с периодичностью не реже одного раза в течение пяти лет.

И все же наибольший интерес представляет «денежная» оценка земельного участка, результатом которой является итоговая величина стоимости объекта оценки. Вид стоимости определяется в задании на оценку.

Виды стоимости земельных участков

При осуществлении оценочной деятельности используют несколько видов стоимости объекта оценки: рыночную, инвестиционную, ликвидационную, кадастровую.

В ЗК РФ говорится о кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и механизме их определения.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением ряда оговоренных Законом случаев.

Если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ (а в этой статье в частности сказано об использовании кадастровой стоимости в целях налогообложения и определении размера арендной платы), применяется нормативная цена земли. Это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (Федеральный от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Земельное право и оценка земельных участков

Важная роль в успешном функционировании рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности принадлежит законодательной базе оценки объектов недвижимости.

Источниками права в данном случае являются различные нормативные акты.

Прежде всего, следует назвать содержащий основные принципы и состав земельного законодательства Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующий оценку рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, устанавливающий договорные основания для ее проведения, формулирующий требования к договору и к содержанию отчета об оценке.

В своей повседневной работе оценщики опираются на Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Значительный вклад в развитие нормативной базы внесли такие документы как Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р и Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Своя роль и место у различных методических рекомендаций и указаний, утвержденных приказами сначала Росземкадастра, а затем Минэкономразвития РФ: Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения и т. д.

Читайте также:  Журнал тсж: положение о резервном фонде, кто туда платит, а также что такое расчетный счет и спецсчет в банке? - всё о недвижимости

Цели оценки земельных участков

Они могут быть самыми разными. Оценка стоимости участка земли требуется во многих случаях. Во-первых, знание рыночной стоимости необходимо участникам сделки купли-продажи для принятия экономически обоснованного решения.

Знать рыночную стоимость участка нужно при предоставлении земли в залог по банковскому кредиту (результаты оценки будут использованы для определения залоговой стоимости).

Независимая оценка земельного участка требуется при обосновании инвестиционных проектов и определении наиболее эффективного применения земли, при совершении сделки с единым объектом недвижимости, при внесении участка земли в уставной капитал и в целом ряде других случаев.

Оценка стоимости земельного участка нужна государству. Только опираясь на нее, можно организовать эффективную систему налогообложения.

Чтобы обеспечить фискальные органы информацией о размерах базы налогообложения, необходима государственная кадастровая оценка земельных участков.

И хотя далеко не все эксперты считают это правильным, основанием для установления величины ставки налога на землю служит оценка кадастровой стоимости земельного участка.

Подходы к оценке земельных участков

Подход к оценке ─ это совокупность методов оценки. Методы оценки земельных участков ─ последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить их стоимость в рамках одного из подходов. Существует несколько подходов к оценке.

В упомянутых выше Методических рекомендациях 2002 года говорится о затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке земельных участков. Ровно об этих же подходах сказано в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования земельного участка.

Сравнительный подход базируется на сравнении оцениваемого участка с его аналогами, обладающими схожими характеристиками. Главное, чтобы имелась достоверная информация о ценах на такие участки.

Затратный подход в общем случае основан на определении затрат, необходимых для замещения объекта оценки.

Применительно к земельным участкам затратный подход в «чистом» виде едва ли применим, поскольку земля ─ природный ресурс, и не может быть воспроизведена.

Но методологически элементы затратного подхода к оценке земельных участков применяются. Например, для оценки возмещения ущерба от повреждения или затрат на восстановление продуктивной способности земли.

В рамках каждого из перечисленных подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки. Так, элементы затратного подхода используют в методах остатка и выделения.

На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения, распределения. На доходном подходе ─ методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Все они используются при оценке рыночной стоимости.

«Принципиальная» оценка

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется исходя из нескольких принципов, составляющих методические основы оценки.

Первым можно назвать принцип полезности ─ рыночную стоимость имеют земельные участки, способные удовлетворять потребности пользователя.

Помимо него есть и другие принципы:

  • спроса и предложения;
  • замещения ─ рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные расходы на покупку аналогичного участка;
  • ожидания ─ стоимость зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при его наиболее эффективном использовании;
  • изменения ─ стоимость земельного участка — величина непостоянная, изменяется во времени и определяется на конкретную дату; 
  • внешнего влияния ─ рыночная стоимость земельного участка не может не зависеть от внешних факторов;
  • наиболее эффективного использования ─ рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

И еще о принципах. отчет об оценке земельного участка

Отчет должен быть составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и рядом других нормативных документов, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией, в которой состоит оценщик.

В отчете должна быть изложена вся существенная с точки зрения определения заданной стоимости объекта оценки информация (принцип существенности).

Любая, как приведенная в отчете, так и использованная при его подготовке информация, должна быть подтверждена заслуживающими доверия источниками (принцип обоснованности).

Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение или допускать неоднозначное толкование (принцип однозначности).

Имеющиеся в отчете материалы и описание процесса оценки должны позволять полностью воспроизвести расчет стоимости, результатом которого станут результаты, аналогичные приведенным в отчете (принцип проверяемости).

Отчет не должен содержать несущественную «лишнюю» информацию (принцип достаточности).

Стандартный пример оценки земельного участка включает:

  • краткое изложение существенных фактов и заключений (площадь земельного участка, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование и т. д.);
  • общую часть, описание основных терминов и определений, а также цель оценки;
  • процедуру и этапы проведения оценки;
  • оцениваемые права;
  • описание земельного участка;
  • социально-экономические обзоры и анализ рынка земли;
  • обоснование рыночного срока экспозиции земельного участка;
  • анализ наиболее эффективного использования участка (условно свободного или с существующей застройкой);
  • методологию оценки с описанием использованных подходов;
  • согласование результатов оценки;
  • сведение результатов, полученных на основе используемых подходов;
  • сертификат оценки;
  • список использованной литературы;
  • перечень представленных документов (это могут быть фотографии земельного участка, рабочие материалы, различные документы – свидетельства о регистрации прав, кадастровый паспорт земельного участка, документы оценщиков).

Важный аспект ─ экспертиза оценки земельного участка. Виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливает Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»

Оценка рыночной стоимости земельных участков

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки ─ это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценка рыночной стоимости земельных участков (как иногда говорят, меняя порядок слов, ─ рыночная оценка земельных участков) требуется в следующих случаях:

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Определение кадастровой стоимости земельных участков

Определение кадастровой стоимости земельных участков (еще говорят ─ кадастровая оценка участка) выполняется в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Кадастровая оценка земельных участков может осуществляться методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта. Методы массовой оценки стоимости земельных участков позволяют за счет группирования участков, имеющих схожие параметры, и использования математического моделирования быстро выполнять значительные объемы работ.

Читайте также:  Жск гис, создание и регистрация: пошаговая инструкция по оформлению в связи с реформами реорганизации, регламент организации деятельности жилищно-строительных кооперативов, все о том, как его создать и зарегистрировать, в том числе в недостроенном доме - всё о недвижимости

Кадастровая стоимость определяется как для земельных участков, присутствующих на открытом рынке, так и для ограниченных в обороте, или рынок которых вовсе отсутствует.

Важно! При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются земельные участки, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Особенности оценки земельных участков различных категорий земель отражены в соответствующих Методических указаниях.

Как должна осуществляться оценка промышленных участков, разъяснено в Методике государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Алгоритм определения кадастровой стоимости зависит от того, к какой группе отнесены земельные участки. Всего предусмотрено шесть групп.

Оценка лесного участка осуществляется в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.

Кадастровая оценка дачного участка проводится на основе Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. Согласно этому документу, определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:

  • кластеризация объединений;
  • определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объедения;
  • определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Использование института оценки земельных участков позволяет все разнообразие присущих каждому из них свойств и качеств конвертировать в понятный для всех участников рынка показатель – стоимость, денежным выражением которой является цена. Таким образом, создаются предпосылки для успешного функционирования земельного рынка, в необходимости которого сегодня уже никто не сомневается.

24 февраля 2015 г.

Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье

Источник: http://zakadom.ru/ocenka_uchastka

Оценка земельного участка

Оценка земельного участка – сложная специфическая процедура определения рыночной стоимости объекта. Отличительная особенность участков земли в том, что они не теряют своей ценности с течением времени, не подвержены износу, старению, как всевозможные строения и здания (исключая случаи с эрозией, деградацией почвы, а также другими экологическими и технегенными катаклизмами).

Каждый участок имеет определенные характеристики, к ним относится площадь, строго установленное местоположение, а также иные определения, что позволяет привязать его к определенному стоимостному параметру.

Оценка требуется как для совершения сделок с участком, так и для различных судебных разбирательств, оспаривания кадастровой оценки и как следствие – снижения налоговой базы, для залоговых сделок или инвестиционных проектов.

Кроме того, оценка участка требуется для использования конкретного объекта в качестве актива юридического лица, оформления аренды (если цена услуги зависит от непосредственного стоимостного показателя).

В зависимости от функционального назначения земельного участка, оценка подразделяется на несколько видов. Это оценка стоимости сельскохозяйственных, лесных, городских земель, а также специализированных особо охраняемых территорий.

Обособленным образом стоит оценка земельной доли или паев, не последнюю позицию занимает оценка права аренды и пользования участком.

В соответствии с направлением определяемой стоимости, оценка может быть рыночной, а также кадастровой.

При этом стоит понимать, что кадастровая определяется исходя из существующих норм, и она не учитывает нюансы конкретного объекта.

В тоже время рыночная стоимость рассчитывается оценщиком в зависимости от окружения участка, его размерных характеристик, расположения и других важных факторов, и она соответствует действительному показателю.

Также виды оценки подразделяются на стандартную экспертную и оценку, проводимую в судебном порядке.

Судебная отличается от обычной:

  • иной нормативно-правовой базой (с более высокими требованиями, особыми обязанностями эксперта и возможности понести уголовную ответственность);
  • документальным оформлением. По завершении внесудебной экспертизы специалист выдает заключение свободной формы, а после исследования по инициативе суда – документацию стандартизованного формата;
  • спецификой вопросов. Судебная экспертиза должна ответить только на поставленные вопросы, а внесудебная может включать широкий перечень различных вопросов.

Важно уточнить, что в повседневной жизни часто встречаются понятия «экономическая оценка земельного участка» и «денежная оценка земли». Они не являются подвидами земельной оценки, а только лишь некорректными вариантами термина «экспертная оценка рыночной стоимости».

Источник: http://kons.ru/expertizi/otsenochnye_ekspertizy/otsenka_zemelnogo_uchastka/

Оценка земли

Энциклопедия МИП » Земельное право » Земельные споры » Оценка земли

Оценка земель – это узкопрофильная деятельность уполномоченных субъектов (профессиональных оценщиков) по определению действительной стоимости земельных участков.

Содержание

Зарождение института оценки земель началось в конце XV в., когда Иван III установил поместную систему оплаты труда госслужащих. После успешного окончания службы подданные получали землю в собственность. Соответственно, возникла необходимость точного учета и адекватной оценки поместных окладов.

Впервые комплексное описание и оценка земель были проведены в рамках создания Поместного приказа (XVI в.). Содержащиеся в нем сведения послужили основанием внедрения поземельного (языком оригинала «посошного») налогообложения. Сумма мзды зависела не только от площади, но и от качества принадлежащих плательщику земель. Пашни подразделялись на 4 категории от «доброй» до «добре худой».

Оценка вотчин и поместий в XVII в. производилась с учетом:

  • правового статуса частных землевладений;
  • качества, структуры угодий;
  • количества крестьянских дворов.

Указом 1714 года Петр I отменил деление земель на поместья и вотчины, взамен ввел понятие «имение». Его содержание приблизительно соответствует современной категории «домовладение». Поземельный налог был заменен подушной податью. Учет количественных и качественных характеристик угодий утратил былую значимость.

К середине VIII в. необходимость в оценке земельной собственности резко возросла. С целью размежевания и определения стоимости земельных дач и урочищ в 1765-1840 годах (при Екатерине II) проведено всероссийское генеральное межевание.

Описания дворянских имений включали сведения о:

  • землевладельцах;
  • размерах дач;
  • количестве крестьянских дворов и душ;
  • структуре угодий;
  • качестве земли;
  • форме земельной ренты;
  • промышленных предприятиях.

Становление института оценки земель в России

Термин «оценка» появился в отечественной правовой системе в начале XIX в. Смена феодального строя капиталистическим ознаменовала бурное развитие института оценки земель в связи с заключением сделок (продажа, мена, залог, ипотека), а также делами о наследстве и разделе дворянских имений. Новые правила предполагали необходимость переоценки имущества каждые 10 лет.

В 1859 году разработана Инструкция для оценки казенных земель, состоящих в пользовании государственных крестьян, на случай их выкупа. Процедура предполагала определение ценности и доходности участков.

Устанавливались средняя урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по каждому разряду почв. Пахотные земли разделялись на 5 классов и 15 степеней. Как и сегодня, учитывалось множество разнообразных нюансов, в том числе:

  • количество необходимых удобрений;
  • средние цены сельскохозяйственной продукции;
  • вменяемый чистый доход от ее продажи.

В XIX веке виды и формы оценки земель получили четкое закрепление. Были созданы гильдии присяжных оценщиков. Отмена крепостного права (1861 год) поставила новые задачи: нужно было определить выкупную стоимость крестьянских землевладений.

В 1861 – 1889 годах сформировались правила земской оценочной статистики. Были разработаны и апробированы методики, позволяющие проводить массовую оценку сельских и городских земель.

Среди прочего разработаны методы определения статистических параметров для сплошной оценки земель, сбора и анализа оценочных сведений. Это стало предпосылкой формирования современных правил кадастрового учета

Отмена крепостного права спровоцировала возврат от подушной системы налогообложения к поземельной с 01.01.1887 г. Был издан закон об оценке недвижимости.

Источник: http://Advokat-Malov.ru/zemelnoe-pravo/ocenka-zemli.html

Ссылка на основную публикацию