Патент на сдачу квартиры в аренду: образец договора по найму жилья между ип и физическим лицом, а также как правильно сдать квартиру в качестве предпринимателя? — всё о недвижимости

Налог с аренды квартиры. Подробная инструкция по законному ведению арендного бизнеса, расчету и уплате налогов для ИП, физлиц и обладателям патента

Не все арендаторы знают, как правильно заключать сделку по аренде жилья и какой налог надо при этом уплачивать. Мы подготовили для вас подробный перечень вариантов, как уплачиваются налоги, в зависимости от правового статуса арендодателя.

○ Как правильно сдать квартиру арендодателю

Для того, чтобы правильно сдать жилье в аренду, нужно оформить договор, который будет регулировать как права, так и обязанности сторон.

Если вы являетесь физическим лицом, временно не пользующимся принадлежащей жилплощадью,  необходимости в приобретении статуса индивидуального предпринимателя нет.

Достаточно составить соответствующее соглашение между двумя физическими лицами и уплачивать налог в установленном размере.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нужно ли регистрировать ИП

Закон не предусматривает обязательство приобретать статус индивидуального предпринимателя при сдаче жилья в наем.

  Если арендатор, являясь физическим лицом, приобрел квартиру (получил по наследству или в дар) для личных нужд, но временно им не пользуется, аренда не может быть признана предпринимательской деятельностью. В этом случае размер налоговой ставки 13% как доход физического лица.

Но если покупка жилплощади носит систематический характер и используется для получения личного дохода, это может быть признано предпринимательской деятельностью и облагаться соответствующим налогом.

Соответственно прямого требования в регистрации ИП в законе не содержится. Это решение остается за арендодателем с учетом того, что размер налоговых выплат может быть значительно уменьшен для индивидуального предпринимателя.

Вернуться к содержанию ↑

○ Налоги для физического лица

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, к оплате следует:

  • 13%  от суммы годового дохода для лиц, являющихся резидентами страны.
  • 30% от суммы годового дохода  для иностранных граждан.

Оплата производится следующим образом:

  1. До 30 апреля следующего за расчетным периодом года составляется налоговая декларация, которая подается в ФНС по месту регистрации (справка 3-НДФЛ).
  2. Арендодателю выдаются реквизиты для оплаты, которую нужно произвести не позднее 15 июля текущего года.

Следует учитывать, что если аренда жилья является не единственным источником дохода, налогоплательщику нужно представить в ФНС справку 2-НДФЛ, подтверждающую уплату налогов за истекший период и прописать сумму полученного дохода в декларацию.

Неуплата налоговой суммы в установленный период будет расценено как уклонение от исполнения своих налоговых обязательств и приведет к наложению штрафа в размере 20% от невнесенной в государственную казну суммы.

  • «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

○ Налоги для ИП

Регистрация ИП для выплаты налогов от аренды жилья зачастую считается оптимальным решением для экономии средств. Объясняется это тем, что индивидуальные предприниматели могут выбирать систему налогообложения, тогда как для физических лиц она остается фиксированной.

Так, при выборе упрощенной системы налогообложения, размер налога составит 6% от прибыли по системе «доходы минус расходы». Однако здесь следует учитывать, что расходами могут считаться только ремонтные работы, которые не носят систематический характер. Поэтому налогом будет облагаться практически вся сумма арендной платы.

Кроме того, нельзя забывать, что не каждый гражданин, зарегистрировавшийся в качестве индивидуального предпринимателя, умеет вести бухгалтерию. При упрощенке требуется иметь книгу доходов и расходов, где фиксируются все финансовые операции. Поэтому арендатору-ИП, скорее всего, понадобится бухгалтер, услуги которого придется оплачивать.

Соответственно вопрос экономии при уплате налогов после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя остается спорным.

При неуплате на налогоплательщика накладывается штраф в установленном размере.

Вернуться к содержанию ↑

○ Налоги при сдаче по патенту

Этот вариант налогообложения также относится к индивидуальным предпринимателям, которые имеют право приобрести патент на аренду жилья. Его годовая стоимость установлена в размере 6% от потенциального дохода. Патент можно приобрести на срок от 1 месяца до года, срок его приобретения и будет считаться налоговым периодом.

Получение патента будет доступно через 10 дней после регистрации ИП и подачи соответствующего заявления.  Налог должен быт уплачен по месту учета ИП и в следующие сроки:

  • Для патента со сроком действия менее полугода – оплате подлежит полная сумма налога (6%) не позднее 25 дней после начала действия патента.
  • Для патента со сроком действия от полугода и дольше – в размере 1/3 , если оплата производится не позднее чем через 25 дней после начала действия патента и в размере 2/3, если позже. При этом крайний срок оплаты – не позднее, чем за 30 дней до момента окончания срока действия патента.

При несоблюдении сроков, налогоплательщику грозит штраф.

Вернуться к содержанию ↑

○ Ответственность за неуплату налогов

При неисполнении своих налоговых обязательств, арендодателю придется заплатить штраф:

  • За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
  • За непредставление декларации –  от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).

Если нарушения в исполнении требований налогообложения признаются значительными (сумма неуплаты от 600 тыс. рублей для физлиц и от 2 млн. рублей для юрлиц), мера наказания определяется согласно Уголовному кодексу (ст.198, 199 УК РФ). Так, к нарушителю могут быть применены такие меры, как:

  • Штрафные санкции.
  • Лишение свободы.
  • Принудительные работы.
  • Арест.

Поэтому следует крайне внимательно относиться к вопросу уплаты налогов при аренде квартиры и тщательно соблюдать сроки подачи декларации и внесения платежей.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Можно ли обязанность уплаты налогов передать нанимателю?

Нет, такое условие соглашения будет противоречить законодательству (п.1. ст.168 ГК РФ), где сказано, что арендодатель обязан самостоятельно исполнить долг налогоплательщика. В данном случае арендатор может предложить увеличить арендную плату, в которую будет входить сумма налога, но представлять декларацию и оплачивать налог должен арендодатель лично.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Можно ли уменьшить сумму налога?

Согласно гл.23 НК РФ, сумма налога может быть уменьшена для:

  • Инвалидов.
  • Ветеранов.
  • Семей, в которых проживают иждивенцы и несовершеннолетние.
  • ИП.
  • Обладателей налогового патента.

Также сумма налога может быть пересмотрена в виде льгот для лиц,  оплачивающих лечение либо обучение.

Вернуться к содержанию ↑

Как получить патент на сдачу жилья. Сдать квартиру дом комнату легально и платить налоги. Рассказывает выпуск передачи «Москва в деталях» на канале «Москва 24».

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/53962-nalog-s-arendy-kvartiry.html

Патент или НДФЛ

В Москве существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какой из вариантов будет наиболее выгодным и удобным для арендодателя

Фото: YAY/TASS

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы.

Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду.

По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%.

В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз.

Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс.

квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК)  РФ.

Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует.

При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы.

«Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции.

Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Читайте также:  Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки - всё о недвижимости

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.

Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы.

Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве.

Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога.

Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб.

, плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв.

м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы.

Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.

С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может.

Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях.

Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58b5a8de9a794774e6c44751

Статьи

Дачники попадут под «водную» амнистиюПодробнееВрачи стали опасаться пациентов?ПодробнееПодробнее

Уголовный кодекс об уплате налогов и сборов (ст.199 УК РФ)Читать интервьюКак аннулировать кредитный договор с банком?Читать интервьюКак справиться с задолжностью по ЖКХ?Читать интервью

Наш онлайн-сервис поможет Вам получить бесплатную консультацию у проверенных специалистов правовой сферы!Подробнее

Граждане получают возможность гарантированно становиться собственниками недвижимости, оставшейся от умершего человека (наследодателя).

Данный процесс имеет название наследование. Этот термин условно подразделяется на два вида: наследование по закону и наследование по завещанию.

Подробнее

В нашей стране по закону положено оформлять наследство в порядке очереди.

Что следует знать об этой процедуре, когда и как можно вступить в права наследования по закону, кто и в порядке какой очереди будет претендовать на имущество в качестве наследника и какие сложности могут возникнуть в ходе оформления – разъяснить эти трудные вопросы поможет наш сегодняшний материал.

Подробнее

Выписка из домовой книги – довольно часто используемый документ.

Его необходимо предъявлять во многих государственных учреждениях, а также при заключении сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости.

Другие названия документа – справка о зарегистрированных (прописанных) в квартире лицах или справка о регистрации по форме №9.

Подробнее

Вступление в наследство – очень важный шаг в жизни каждого человека, который, к сожалению, зачастую сопровождается досадными юридическими ошибками, а порой и мошенничеством.

Чтобы избежать всех этих ужасов, мы предпочитаем обращаться к грамотному специалисту, поэтому идем к нотариусу, который позволит грамотно оценить рыночную стоимость всех типов имущества, от квартиры и дома до акций и долей в ООО.

Подробнее

В рамках государственной программы, которая заключалась в поддержке многодетных семей, в 2011 году Дмитрием Медведевым было произведено подписание законопроекта «О содействии развития жилищного строительства».

Благодаря чему родители, на воспитании которых находится более 3-х детей не достигших совершеннолетия, имеют право получать бесплатные земельные участки от государства, в дальнейшем на территории которых будет построено жилье.

Подробнее

Автомобиль, как и любое другое имущество умершего родственника, по факту смерти автоматически включается в состав наследственной массы.

В случае, когда на него не распространяется завещание, право на обретение нового владельца наступает в порядке очередности наследования.

В список претендентов первой очереди в такой ситуации включаются супруг, дети и родители. 

Подробнее

Иностранный гражданин имеет право на получение бесплатной медицинской помощи.

Мигрант, проживающий на территории РФ постоянно, практически приравнивается в своих правах к коренному жителю страны.

Те категории мигрантов, которым не доступно бесплатное обслуживание, приобретают полис ДМС.

Подробнее

Для подтверждения права собственности и избежания любых судебных споров необходимо оформление государственной регистрации права собственности на предприятие.

Объект подпадает под данное определение, если располагается на довольно обширной территории, находящейся на протяжении более одного регистрационного округа.

Подробнее

Расположение транспортных средств в населённом пункте допускается везде, кроме мест, запрещенных Правилами дорожного движения и другими нормативными актами.

Зная, где правильно поместить свой автомобиль, можно избежать многих проблем, связанных с его эвакуацией, и штрафами в отношении его владельца.

Подробнее

Чтобы иметь право находится на территории РФ больше 3-х месяцев, иностранный гражданин обязан пройти процедуру оформления ВНЖ (Вида на жительство).

Вид на жительство — документ, дающий право иностранцу пребывать на территории РФ и осуществлять въезд-выезд из страны в любое время и на любой срок, до окончания действия документа.

Подробнее

Земельное законодательство РФ не позволяет распоряжаться половиной земельного участка, поскольку за объект правоотношений в этой сфере принимается только самостоятельный участок.

Собственник может распоряжаться своей половиной земли, оформив ее как отдельный участок.

Процедура раздела одного участка на два и более четко регламентируется законом и включает ряд этапов.

Подробнее

Граждане, которые приобрели недвижимость по ипотеке, могут воспользоваться помощью государства в деле погашения кредита.

Налогоплательщикам нашей страны предоставлена возможность воспользоваться вычетом при покупке квартиры или дома в ипотеку.

На руки данные выплаты получить нельзя, они поступают на платежный счет плательщика и тут же отправляются на погашение задолженности.

Подробнее

Сервитут на земельный участок – правовой прецедент, позволяющий урегулировать вопрос о взаимном использовании одного земельного участка несколькими собственниками.

Его возникновение происходит по различным основаниям и имеет различные варианты оформления и распоряжения.

Подробнее

Государственная пошлина – это сбор, уплачиваемый организациями и гражданами, при обращении их в государственные органы, органы местного самоуправления, к должностным лицам за совершением юридически значимых действий.

Размер, основания и порядок уплаты госпошлины регулируются главой 25.3 Налогового кодекса РФ.

Данная статья поможет произвести расчет госпошлины при обращении в арбитражный суд с иском или заявлением.

Подробнее

В Москве легально работающих мигрантов насчитывают около 1 миллиона.

По всей России цифра больше в десятки раз.

А сколько неучтенных приезжих, осуществляющих свою деятельность без трудовых договоров, не имеющих патента и других документов, необходимых для легального трудоустройства?

Подробнее

Если водитель не согласен с постановлением, которое вынесло ведомство, его можно обжаловать.

Срок — 10 дней с того момента, как постановление вручено автомобилисту.

Дата отсчитывается со дня, когда гражданин поставил подпись, получив заказное письмо.

Подробнее

Что такое исполнительная власть в Российской Федерации?

Есть президент и правительство, суды и парламент, органы местного управления.

Все они, в своей совокупности, составляют государственную власть РФ, которая и разделяется между ними.

Подробнее

Рассматривая объявления о работе, порой соискатель встречает загадочное «прием производиться на конкурсной основе».

Что за конкурс? Кто его проводит? Законно ли это?

Вопросов возникает много.

Подробнее

Налоговый вычет при покупке земельного участка – эта та сумма дохода, которая не облагается по ставке 13%.

Для получения вычета необходимо являться налогоплательщиком Российской Федерации. 

Оформить его можно в любой год, следующий после приобретения земли, но в этот год должен быть получен доход, облагаемый налогом.

Подробнее

При социально значимых расходах на личные нужды – оплате образования и лечения, приобретении жилья – государство оказывает поддержку населению и предлагает освобождение от налога на доходы.

Как предоставляется имущественный налоговый вычет при покупке квартиры?

Подробнее

У организации есть свобода выбора в поиске сотрудников.

Каждый работодатель имеет право самостоятельно решать, кого оформлять на работу.

Читайте также:  Ремонт коммерческих помещений – что это и чем отличается капитальная реконструкция нежилой недвижимости от внутренней отделки в многоквартирном доме, а также должен ли собственник платить за архитектурное проектирование и дизайн-проект? - всё о недвижимости

При этом он не обязан принимать людей на освободившиеся вакантные места.

Подробнее

Обычно понятие «демократия» переводят, как «власть народа» (где demos – народ, а cratos, соответственно, – власть).

Впервые термин «демократия» предложил Аристотель в своем труде «Политика».

Сущность данного политического устройства заключается в том, что народ может принимать самое полноправное участие в решении вопросов государственной важности.

Также решающим значением обладает признание таких прав граждан, как свобода, равенство и т.д.

Подробнее

С 1 января 2015 года разрешения на работу для иностранцев из безвизовых стран были отменены.

Отныне им достаточно всего лишь оформить патент, который позволяет работать как у физических лиц, предпринимателей, так и у юридических организациях.

Подробнее

С 2015 года иностранцы, желающие получить разрешение на работу, на временное проживание, либо вид на жительство должны проходить комплексное тестирование.

Оно включает в себя тестирование по русскому языку, а также, проверку знаний по истории страны и основам законодательства.

Подробнее

Сделки РЕПО — отличная альтернатива традиционному банковскому займу.

Заключаются они с целью подписания краткосрочного контракта по продаже/покупке долговых ценных бумаг между юридическими лицами.

Подробнее

Паспорт является документом, удостоверяющим личность гражданина на территории РФ или за ее пределами.

Выделяют различные виды паспорта, в зависимости от назначения документа.

Выдача, замена и правила использования паспортов регулируются целым рядом нормативных документов.

Подробнее

Несмотря на закрепление российским гражданским законодательством принципа свободы договора, существует ряд требований, которым должна соответствовать любая сделка.

При несоблюдении установленных норм сделка считается недействительной.

Подробнее

Источник: https://legalmap.ru/articles/gp/estate/dog-arend-kvartir/

Патент на сдачу жилья в аренду в 2018 году: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант

1459

Содержание статьи:

Патентная система налогообложения

Патентная система в сфере налогообложения является механизмом упрощения платежей для плательщика и способом эффективного сбора налогов для государства. Согласно НК РФ, в частности статье 346.

43, патент на аренду квартиры в 2017 году доступен индивидуальным предпринимателям, ведущим небольшой, низкорентабельный бизнес (маркером малого бизнеса является штат, не превышающий 15 наемных работников).

На практике патентная система представляет из себя альтернативу основным государственным налогам на доходы физических лиц и добавленную стоимость. Лицо, получившее патент, освобождается от выплаты НДС и НДФЛ до тех пор, пока не закончится срок действия патента или не сменится вид деятельности.

На какой срок выдается патент

Патентная система, появившаяся в 2013 году, изначально была рассчитана на минимизацию сроков как для налоговой инспекции, так и плательщика. Согласно пункту 5 статьи 346.45, срок действия патента выбирается плательщиком.

Диапазон ограничен лишь длительностью календарного года (один год – один патент), что позволяет арендодателям минимизировать налоговые издержки в случаях, когда срок сдачи квартиры незначителен.

При этом лицо, впервые регистрирующееся как индивидуальный предприниматель, может прямо в момент подачи документов составить заявление на использование патента, полностью исключив из отчетности любые формы иных налогов.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду

Подготовка к получению патента заключается в оценке выгоды при оплате налогов именно по конкретному виду деятельности.

К примеру, в отличие от упрощенной системы (УСН), в отношении лиц сдающих квартиры не действует скидка на страховые взносы и иные отчисления в Пенсионный фонд (при этом все виды деятельности по патенту, не связанные с розницей или арендой, такую скидку имеют). После оценки плюсов и минусов, требуется соблюсти следующую процедуру:

  1. Сбор документов для налоговой инспекции. Помимо госпошлины (открытие ИП или смена деятельности), необходимо предоставить свидетельство ИНН, паспорт и заполненную форму заявления.
  2. За 10 дней до начала фактической деятельности, заявление уже должно быть подано в налоговую.
  3. При подаче необходимо выяснить код налоговой, ее почтовый индекс. По перечню видов деятельности, который находится в налоговой, выбрать код предпринимательства, наиболее соответствующий ситуации. В частности, большинство квартир может быть сдано по коду 70.20.1. Если с квартирой также сдается нежилое помещение, код меняется на 70.20.2.
  4. Предоставив документы, необходимо взять расписку с инспектора о получении бумаг. Возврат документов осуществляется только в рамках расписки.
  5. В случае, если налоговая имеет претензии или сведения, не соответствующие критериям патентной системы, то в течение пяти дней будет выдано официальное уведомление об отказе в постановке на учет.
  6. Если претензий налоговой нет, в течение тех же пяти дней будет выдан патент на сдачу недвижимости в аренду.
  7. Необходимо определиться с системой платежей. Она видоизменяется в зависимости от выбранного срока.

Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры

Сумма налога рассчитывается исходя из прогнозируемого (потенциального) дохода по аренде, установленной в данном регионе. В частности, установленную законодательным собранием региона сумму необходимо принять за 100%, а сам налог – за 6% от данной суммы.

Для арендодателей Москвы актуален закон №53, опубликованный в 2012 году, устанавливающий в рамках пункта 19 потенциальный доход от сдачи жилья в диапазоне о 210 тысяч до 10 миллионов рублей в зависимости от расположения и площади недвижимости. Среди иных видов деятельности, редко превышающих по «прибыльности» 1 миллион рублей, большее количество налогов включает лишь розница, нормированная на максимальном уровне 5,4 миллионов рублей.

Иным способом рассчитывается налоговая база для патента в Санкт-Петербурге: стоимость патента зависит от размера квартиры. В частности, квартира до 70 кв.м. будет оцениваться в 400 тысяч рублей, 70-150 кв.м.

900 тысяч рублей, а жилье, площадью более 170 квадратных метров – 1,4 миллиона рублей. Остальные регионы более сдержаны при определении стоимости патента.

Средней величиной по России является 500 тысяч рублей за год работы по патенту.

При расчете суммы следует учитывать, что страховые выплаты, различные вычеты и прочие скидки не снижают величину налогооблагаемой базы.

Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду

Для того, чтобы оплатить налог (стоимость патента на сдачу жилья), необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обратиться в банк (если в нем есть сведения о территориальных отделениях налоговой инспекции) или в налоговую (за получением реквизитов).
  2. Если заявитель указал длительность патента на срок менее полугода, то до окончания действия документа должна быть погашена вся сумма, указанная в патенте. Оплата осуществляется на расчетный счет инспекции.
  3. Если срок превышает полгода, сумма вносится частями. Первая треть должна быть внесена в течение первых трех месяцев, а остаток – до окончания действия документа.
  4. Учет и последующий отчет ведется в рамках книги доходов и расходов. Исходя из специфики системы, приходно-расходные документы носят скорее декларативный характер, хотя порядок заполнения детально расписан в НК РФ.
  5. Налоговая декларация по итогам проведенных выплат не предоставляется. Данная норма закреплена в рамках статьи 346.52 НК РФ, которая подтверждает полный предоплатный характер патентной системы.

Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду

Пример по патенту на сдачу жилья в аренду

Заключение

Применение патента при сдаче квартиры позволяет решить массу проблем разом:

  • Нет необходимости декларировать доход.
  • Не нужно высчитывать размер налога – все данные уже есть в рамках местных законов.
  • Аренда становится полностью легальным видом деятельности. Заключение договора аренды с нанимателем не приведет к штрафу.
  • В некоторых регионах, где соотношение рыночной стоимости аренды к налоговой базе велико, выплата такого налога позволяет экономить значительные средства.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/patent-pri-sdache-zhilya-v-arendu/

Как регламентируется сдача в наем жилья физ лицом

многие собственники, особенно те, кто уже имеет открытое ип, выбирают для себя именно такой вид сдачи жилья в наем.

по большей части потому, что сумма налогового сбора в этом случае значительно меньше – всего 6% .

кроме того, плюсом станет тот факт, что ип предлагаются на выбор различный варианты системы налогообложения: в зависимости от выбранной системы налогообложения, будет варьироваться и форма отчетности.

сдаем квартиру внаем: какие налоги платить и не уплачивать лишних налогов

168 гк рф.

таким образом, размещение офисов в жилых помещениях запрещено. договор аренды (найма), на основании которого в жилом помещении размещается офис, в силу ст.

168 гк рф ничтожен. в том случае, если жилье сдается внаем индивидуальному предпринимателю, в отношении организации офиса в жилом помещении не все так однозначно.

дело в том, что ст. 671 гк рф установлен запрет на использование жилых помещений в других целях, кроме проживания граждан, только для юридических лиц.

сдавать квартиру как ип или?

сходства и различия

по сложившейся практике регистрироваться в качестве ип, чтобы сдавать квартиру внаём, гражданину не обязательно . с одной стороны, арендная деятельность, конечно, в ряде случаев может рассматриваться как предпринимательская .

случаев привлечения граждан, сдающих квартиру, к ответственности за то, что они для такой деятельности не зарегистрировались как ип, не встречалось.

поэтому вопрос, относить деятельность по сдаче квартиры, или не относить к «предпринимательской», пока что лучше оставить теоретикам.

штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов, ответственность

для того чтобы соглашение получило юридическую силу, в документе должны быть отражены все существенные условия сделки:

  • стоимость сделки.
  • информация о предмете договора;

жилищное законодательство определяет права и обязанности, которые сохраняются у собственника помещения, после того, как он передает его в наём третьему лицу, а также прав и обязанности нанимателя.

все по закону: как официально, правильно и безопасно сдать квартиру в аренду или наем?

сделка аренды (заключается, если хотя бы одной стороной договора выступает юридическое лицо) освещена в главе 34 гк рф; сделка найма (заключается между двумя физическими лицами) регламентируется главой 35 гк рф.

Читайте также:  Передать показания счетчика воды ивц жкх и тэк: что такое водоотведение в квитанции, кто проверяет и отключает, отвечает за снабжение и нарушение подачи воды, а также особенности оплаты за горячее водоснабжение - всё о недвижимости

при составлении договора аренды или найма нужно обязательно руководствоваться положениями гк рф, поскольку это поможет оформить сделку максимально правильно и законно .

style=» float:=»» left;=»» margin:=»» 0=»» 10px=»» 5px=»» 0;»=»» src=»» alt=»Как регламентируется сдача в наем жилья физ лицом»>

Источник: http://propuskspb.ru/kak-reglamentiruetsja-sdacha-v-naem-zhilja-fiz-licom-60878/

Сдача квартиры в аренду и налоги

В данной статье мы расскажем вам о том, какие виды договоров аренды/найма жилого помещения необходимо регистрировать, а также где и каким образом это можно сделать. Помимо этого вы узнаете, какова будет ставка налогообложения при официальном оформлении договора найма жилого помещения, каким образом ее можно снизить, а также о том, каким образом можно избежать уплаты налогов.

Почему необходима регистрация договора найма (аренды) жилого помещения?

Любой собственник жилья, сдающий его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде. Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года.

Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица.

Впрочем, в договоре может быть указано условие автоматической пролонгации (продления) договора, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, о чем она обязана уведомить другую сторону заранее.

Согласно действующему российскому законодательству, сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как предпринимательская деятельность. Соответственно, с прибыли, полученной при осуществлении данной деятельности, необходимо уплатить налоги.

Либо это будет налог на доход индивидуального предпринимателя (при оформлении ИП), либо это будет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции (ст.

171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ).

Где зарегистрировать договор?

Регистрация договора найма жилого помещения производится органами местного самоуправления и налоговой инспекцией. Для регистрации договора вам необходимо обратиться в районную администрацию, к чьей территории относится сданное в наем (аренду) жилье, а так же в налоговые органы по месту вашего проживания.

Для регистрации вам понадобится: паспорт, ИНН, оригинал правоустанавливающих документов, договор со всеми приложениями и копии всех вышеперечисленных документов.

Как и куда платить налоги за аренду квартиры?

Если вы не зарегистрированы как ИП (индивидуальный предприниматель) и намерены платить налоги как физическое лицо, вы обязаны оплачивать налог в размере 13% со всех доходов от сданного в наем жилья.

Реквизиты для оплаты вам подскажут в налоговой службе.

Кроме того, ежегодно вы должны подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а также оплатить налог в оговоренном выше размере от всей суммы доходов за год от сданного вами жилья.

Ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом:(стоимость аренды квартиры, указанная в договоре) * 12 месяцев * 13%Например, получая 20000 рублей в месяц вам надо будет за год заплатить 31200 рублей налогов.

Обратите внимание, что если вы сдаете квартиру юридическому лицу, по закону ваш арендатор обязан самостоятельно удерживать 13% от отплаты за арендованное жилье и уплачивать их в бюджет, выступая вашим налоговым агентом.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП), вы можете оплачивать налоги по одной из двух схем:

  1. Упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода плюс сумма ежегодных обязательных страховых взносов.
    В таком случае ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость найма жилья, указанная в договоре, * 12 месяцев * 6% + 27 990 рубля (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 год) + 1% от дохода выше 300 тысяч (применяется с 2015 года). Здесь можно подробнее посчитать налоги для ИП на УСН.
  2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН (подходит не для всех регионов). В таком случае, ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость патента + 50% от 27 990 рубль (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 году).

    При этом стоимость патента рассчитывается, исходя из установленных региональным законом размеров потенциального дохода от сдачи жилья в наем. Эти суммы рассчитываются индивидуально для каждого региона. А в Москве и вовсе зависят от конкретного района и площади сдаваемой квартиры.

    К примеру, патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц за квартиру до 50 кв. м. в ЮЗАО около м. Академическая будет стоит 18 тыс. руб. За сдачу аналогичной квартиры в Зеленограде надо будет заплатить 12,6 тыс. руб.

    Посчитать стоимоть патентна можно на официальном сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

    В Московской области стоимость патента в этом году от 12813 рублей в год (на квартиры до 70 квадратов, больше — дороже). В Санкт-Петербурге стоимость патента для аналогичной квартиры (до 70 м2) составит 24 тысяч рублей — законодатель исходит из потенциального дохода в 400 тысяч рублей в год (около 33 тысяч в месяц).

    А вот в Екатеринбурге (и Свердловской области), ровно как и в Новосибирске, патент на сдачу жилого помещения не предусмотрен.

Как сократить (оптимизировать) налоги на сдачу жилья в наем?

Любой владелец жилья, сдающий в наем свою собственность, стремится сократить налоги или вовсе избежать их уплаты. В то же время налоговая инспекция наоборот стремится выявить всех неплательщиков. Эта вечная игра в кошки мышки только набирает обороты на российских просторах, потому мы решили отдельно осветить данный вопрос.

  1. Заключение договора найма (аренды) на 11 месяцев не обеспечивает вам освобождение от уплаты налогов, а только лишь разрешает вам не регистрировать этот договор в налоговой. Вы можете не платить налоги с прибыли, полученной за сданное в аренду жилье, но, если налоговый инспектор сможет доказать, что прибыль вы все же получили — вам придется заплатить налог и, возможно, штраф. Кроме того, при заключении договоров найма (аренды) на срок в 11 месяцев по итогу года вы можете заплатить налоги, к примеру, за два месяца. То есть сообщить, что вы два месяца сдавали свою собственность в аренду, получили прибыль и заплатили с нее налог.
  2. Занижение суммы арендной платы. Это неплохой, однако, рискованный способ снижения налогов. Конечно, с одной стороны, вы экономите, так как вы можете указать в договоре формальную арендную плату в 100-1000 рублей и по итогам года заплатить налог с этой суммы, однако с другой стороны, вы рискуете напороться на недобросовестного арендатора, который задолжает вам оплату за квартиру. В случае судебных разбирательств, вы никак не сможете доказать, что на самом деле человек должен вам, к примеру, 90 тысяч рублей за три просроченных месяца, а не те 3000, которые он должен за три месяца, согласно договору найма (аренды).
  3. Вы поселили родственника или знакомого. Как показывает практика, налоговый инспектор может обнаружить, что в вашей квартире проживают чужие люди. Однако это совершенно не обязательно является доказательством того, что вы сдаете квартиру, получая прибыль от этого мероприятия. На самом деле вы могли поселить туда своих родственников или знакомых без оплаты и без заключения договора — это ваше право и ваше личное дело.
  4. Налоговый инспектор доказал, что вы сдаете квартиру, и у него есть образец договора аренды. Однако и это еще не означает, что, сдавая квартиру, вы получаете прибыль. Если на руках у инспектора нет документов, подтверждающих получение вами арендной платы, вы можете сказать, что да, квартиру сдали. Однако доход не получили — жильцы не платят.

Справедливости ради, стоит отметить, что несмотря на то, что налоговые инспекторы стремятся найти и выявить неплательщиков, сдающих жилье и получающих доход, на практике такие случаи редки.

Как показывает практика, информацию о том, что квартира сдается в наем, чаще всего доносят налоговому инспектору соседи или прошлые жильцы, недовольные отношениями с бывшим арендатором.

Ответственность за уклонение от уплаты налогов

Как мы уже говорили, уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции действующего законодательства.

В частности, ч.1 ст. 171 УК РФ предусматривает штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок до шести месяцев за незаконную предпринимательскую деятельность.

Ч.1 ст.

198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов в крупном размере предусматривает штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. Крупным размером является сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов либо превышающая триста тысяч рублей.

В некоторых случаях может быть применима и ч.1 ст. 14.1 КоАП РФ, которая за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусматривает наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

Нашли ошибку? Есть вопросы или сомнения? Задайте вопрос практикующему юристу в вашем регионе:

Источник: http://arenda.101dogovor.ru/nalogi/

Ссылка на основную публикацию