Рыночная оценка земельного участка, независимая экспертиза стоимости квартиры, экономическая и другие виды оценки недвижимости, а также, какова цена экспертной и нормативной денежной оценки земельного участка? — всё о недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости — 6 этапов оценки

Какие методы используются при оценке рыночной стоимости? Как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости? Кто составляет отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости?

Добрый день, уважаемые читатели бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! Вас приветствует консультант по правовым вопросам Валерий Чемакин.

Вы получаете в банке кредит под залог, но не знаете, как подтвердить стоимость залоговой квартиры? Не беда. Прочитав эту статью, вы узнаете, что такое оценка рыночной стоимости недвижимости, и как она поможет решить вашу проблему.

В конце статьи я предлагаю небольшой бонус – обзор оценочных компаний с самыми выгодными условиями.

1. Что такое оценка рыночной стоимости недвижимости?

Мы часто сталкиваемся с необходимостью что-то купить или продать. Но задумывались ли вы когда-нибудь, из чего формируется цена товара в условиях свободного рынка? Почему стоимость похожих по характеристикам товаров в одних случаях отличается, а в других — практически одинакова?

Если эти вопросы рассматривать в контексте сделок с недвижимостью, то можно увидеть некоторые закономерности. Во-первых, цена зависит от физических характеристик объекта и прилегающей территории. Во-вторых, она постоянно изменяется в зависимости от спроса. В-третьих, быстрее продаются те объекты, цена которых была ближе всего к средним значениям.

Отсюда сформировались методы оценки рыночной стоимости (подробнее о них можно прочитать в тематической статье на нашем сайте).

Всего принято выделять 3 метода:

  1. Сравнительный метод. В ходе него проводится анализ всех продаж подобных объектов в конкретном месте за определенное время. Сопоставляя исследуемый объект с другими, оценщик делает соответствующий вывод
  2. Затратный метод. Он учитывает объем капиталовложений, требуемых для создания аналогичного объекта. При этом учитывается износ. Основой метода служит тот факт, что готовая недвижимость вряд ли будет дороже, чем затраты на возведение такого же объекта.
  3. Метод капитализации доходов. Он основан на оценке предполагаемой прибыли от использования объекта в коммерческих целях (сдача в наем, аренда). Этот метод применим только для оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Отсюда делаем вывод, что оценка рыночной стоимости недвижимости – это не что иное, как определение наиболее оптимальной цены объекта, по которой его можно продать в разумные сроки на взаимовыгодных для обеих сторон сделки условиях.

2. В каких ситуациях необходимо проведение оценки рыночной стоимости недвижимости — 5 популярных ситуаций

В узком бытовом смысле знание рыночной цены объекта необходимо для выгодной его продажи или приобретения. Однако не только и не столько для этого проводится процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.

Официально оформленные результаты исследований имеют статус юридически значимых фактов. Поэтому они необходимы при различных взаимодействиях с органами государственной власти, коммерческими организациями, для разрешения споров в судебных и других инстанциях. Рассмотрим самые популярные ситуации.

Ситуация 1. Продажа недвижимости

Это самая простая ситуация, при которой продавец, далекий от сделок с недвижимостью, желает не прогадать при продаже объекта.

В приведенном примере хорошо проиллюстрировано, как пенсионеру помогла оценка рыночной стоимости квартиры. Подробнее об этой процедуре рекомендую прочитать в нашей специальной статье.

Ситуация 2. Имущественные споры

Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости служит основанием для принятия судом справедливого решения при имущественных спорах. Имея точное представление о том, сколько стоит сегодня на рынке ваша квартира, судья распределит сумму между бывшими супругами и детьми.

Подобные споры возникают и между наследниками, если ушедший в мир иной родственник не успел оформить завещание. Когда конфликт нельзя разрешить полюбовно из-за различного подхода наследников к предполагаемой стоимости жилья, то лучше всего воспользоваться услугой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Ситуация 3. Оформление ипотечного кредита

Некоторые банки не верят на слово заемщику и для подтверждения цены приобретаемого объекта требуют заключение оценщика. В этом случае хочешь-не хочешь, но придется потратиться на эту процедуру.

Только учтите, банк выдаст именно ту сумму, которая будет указана в заключении. Впрочем, оно может стать дополнительным аргументом в торге с продавцом.

Ситуация 4. Получение кредита в банке

Вам срочно нужна большая сумма денег, но банк такой кредит без обеспечения дать не может. Выход один – заложить свое жилье или земельный участок. Для заключения договора залога с банком потребуется подтвердить рыночную стоимость объекта.

При необходимости оценщик определит и рыночную стоимость земельного участка, хотя эта услуга обычно несколько дороже.

Ситуация 5. Привлечение инвесторов

Дополнительные средства никогда не бывают лишними, поэтому многие организации используют все возможные ресурсы для привлечения инвестиций. Ценная или потенциально интересная для инвесторов недвижимость легко решает эту задачу. Однако для того, чтобы у кого-то возник интерес, нужно эту самую недвижимость оценить.

Пример иллюстрирует, как земля может стать объектом инвестиций. Добавлю, что мой знакомый как бизнесмен не привык бросать деньги на ветер. Прежде чем согласиться с моим предложением, он заказал оценку рыночной стоимости недвижимости по методу капитализации доходов.

Сегодня все легальные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В нем содержатся необходимые для продавца, покупателя или инвестора сведения. Получить их можно непосредственно на портале Росреестра или на сторонних сайтах. Один из них – сайт компании ЕГРП365.

Деятельность этой фирмы направлена на предоставление информации из ЕГРН. Зачем вам она? Здесь все просто: при проведении оценки специалист должен знать кадастровую стоимость недвижимости. Об этом понятии читайте в нашей специальной статье. Здесь только скажу, что она содержится в тех справках, которые вы можете заказать в компании ЕГРП365.

Кроме того, непосредственно с сайта этой компании можно перейти на кадастровую карту России, что очень удобно, когда нужно привязать объект к местности и визуально оценить его местонахождение.

3. Как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости — 6 этапов оценки

Самый простой способ узнать, сколько стоит ваш объект, это самостоятельно и бесплатно провести оценку рыночной стоимости недвижимости с помощью онлайн калькулятора.

Точность при этом оставляет желать лучшего, но все-таки это предпочтительнее, чем брать цену «с потолка». Правда, результаты такого анализа не могут быть официальными и не помогут при решении большинства вопросов.

Для урегулирования серьезных дел потребуется обратиться в оценочную компанию, специалисты которой на основе утвержденных методик произведут оценку рыночной стоимости недвижимости за умеренную цену и выдадут официальный результат, пригодный для предъявления в любых органах. Как это сделать – читайте ниже.

Этап 1. Выбор оценочной компании

В первую очередь нужно выбрать хорошую оценочную компанию, в которой есть все ресурсы для проведения качественной оценки.

При выборе руководствуйтесь репутацией фирмы и ее известностью в вашей местности. Лучший способ – спросить совета у своих знакомых, друзей или родственников. Возможно, кто-то из них уже пользовался такими услугами.

Этап 2. Консультация со специалистами

При первом посещении компании нужно проконсультироваться со специалистами. Чаще всего первичная консультация бесплатна.

Вам объяснят, на каких принципах основана оценка рыночной стоимости недвижимости, когда она будет произведена и в какие сроки подготовят отчет. Если вас все устроит, переходите к следующему шагу.

Этап 3. Заключение договора

Если все условия, включая стоимость предоставления услуг и порядок расчетов, вас устраивают, смело заключайте договор. При этом стоит обратить внимание на некоторые нюансы.

Что должно быть обязательно прописано в договоре:

  • методика оценки;
  • дата и время осмотра объекта при необходимости;
  • сроки проведения исследований;
  • дата и место выдачи готового результата.

После подписания договора не забудьте уведомить все заинтересованные стороны о дате и времени проведения осмотра объекта оценщиком, так как ваши оппоненты по имущественным спорам могут пожелать присутствовать при этой процедуре.

Этап 4. Сбор необходимой документации и сведений

После подписания договора вам нужно предоставить оценщику всю необходимую документацию, а также обеспечить свободный доступ на объект в назначенное время.

Ему понадобится копия вашего паспорта, документы, подтверждающие право собственности, или выписка из ЕГРН, так как сегодня при регистрации недвижимости выдается только она.

Этап 5. Расчет и формирование стоимости

После того, как оценщик провел визуальное обследование объекта, вам остается только ожидать, пока он произведет расчет стоимости по своим методикам. На это может уйти несколько дней, поэтому наберитесь терпения. Впрочем, некоторые компании проводят эту процедуру за 1–2 дня за дополнительную плату.

Этап 6. Передача отчета заказчику

В назначенное время вам надлежит явиться в компанию за отчетом. Этот документ имеет юридическую силу для любого государственного и частного учреждения или организации.

Только учтите, что срок его действия ограничен 6 месяцами. Это обусловлено высокой степенью изменчивости цен в жилищной сфере. Ведь иногда за это время цена может измениться на 20%.

Этим отличаются результаты определения рыночной стоимости от итогов кадастровой оценки недвижимости, которые могут быть неизменными целых 5 лет. Статью на эту тему вы можете прочитать на страницах нашего журнала.

4. Кто проводит оценку рыночной стоимости недвижимости — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Все оценочные компании и индивидуальные оценщики обязаны входить в саморегулируемые организации (СРО). Это требование законодательства. Членство в СРО не раздают просто так — для этого компания должна удовлетворять определенным условиям компетентности, что охраняет оценочный бизнес от дилетантов.

Я рассмотрел несколько фирм, занимающихся оценочным бизнесом, и выделил среди них 3 компании, которые, по моему мнению, могут вас заинтересовать.

1) ООО «Граунд»

Уже из названия видно, что эта фирма занимается делами, связанными с землей. Хотя на рынке она представлена только 4 года, специалисты успели зарекомендовать себя с положительной стороны. В компании работают не только оценщики, но и кадастровые инженеры, картографы, геодезисты, землеустроители. Отсюда и такой широкий спектр услуг.

Услуги, предоставляемые компанией «Граунд»:

2) ЮРДИС

Эта компания специализируется только на оценочных услугах, которые она предоставляет качественно, с гарантией достоверности и в срок. Цены вполне доступные. Например, цена оценки рыночной стоимости квартиры составляет всего 3 тыс. рублей, для банка – 4 тыс. рублей. Оценить земельный участок обойдется уже в 10 тыс. рублей, а коммерческую недвижимость в 18 тыс.

Читайте также:  Аренда муниципальных нежилых помещений или государственной собственности, а также, составление договора аренды имущества - всё о недвижимости

Кроме того, специалисты этой фирмы проводят такую процедуру, как оспаривание кадастровой стоимости на основании проведенной собственной оценки объекта. В копилке компании есть более 500 успешных дел по этому направлению деятельности.

3) Новые Горизонты

Основывалась эта компания в 2010 году как оценочная. Однако сегодня фирма занимается не только различными видами оценки, но и консалтингом, инжинирингом, экспертизой. Цены на оценку рыночной стоимости недвижимости включают НДС и не превышают среднерыночных. В этом вы можете убедиться, если скачаете прайс-лист компании с сайта.

Прежде чем перейти к следующему разделу, предлагаю посмотреть видеоролик.

5. Как сэкономить на оценке рыночной стоимости недвижимости — 3 полезных совета

Любые действия, предполагающие разрешение тех или иных имущественных споров, влекут за собой неизбежные расходы. Каждый человек желает найти пути экономии.

При проведении оценочных действий такая возможность существует, надо только придерживаться некоторых советов.

Совет 1. Пользуйтесь бесплатными услугами оценочных компаний

Многие оценочные фирмы предлагают бесплатные услуги. Это касается не только первичной консультации. Вам может быть предоставлена бесплатная экспресс-оценка или доставка отчета. Многие оценщики не берут денег за выезд на объект. Иногда это довольно существенная статья расходов, поэтому выбирайте компанию, которая предлагает максимальное количество бесплатных опций.

Совет 2. Выбирайте компании вблизи оцениваемого объекта

Затраты на переезд до объекта и обратно не всегда берут на себя оценщики. Часто они заложены в стоимость услуги. Поэтому ищите компанию, которая расположена ближе всего к исследуемому объекту. Это позволит сэкономить на транспортных и командировочных расходах.

Совет 3. Консультируйтесь с юристами

Перед тем, как заказывать оценку, обязательно проконсультируйтесь с юристами. К примеру, вы хотите оспорить кадастровую стоимость квартиры. Проверка в онлайн калькуляторе показывает, что она не сильно отличается от рыночной.

В этом случае любой порядочный юрист вам посоветует не тратить деньги на проведение оценки, так как это бессмысленно.

Если вы не знаете, где найти таких порядочных юристов, то посетите сайт компании Правовед. Эта фирма оказывает консультационные юридические услуги в режиме онлайн через свой портал. Там есть удобная форма обратной связи, через которую можно задать интересующий вас вопрос. Можно позвонить по телефонам.

В любом случае вы получите самую недорогую и полезную консультацию. Возможно, вам даже платить ничего не нужно будет. Ответы на многие вопросы просто опубликованы на сайте. Кроме того, если вопрос не требует индивидуального подхода, ответ на него тоже будет бесплатный.

6. Заключение

Оценка рыночной стоимости недвижимости поможет вам в решении серьезных вопросов, поэтому сумма, уплаченная за ее проведение — ничто по сравнению с возможной выгодой.

Желаю вам успехов во всех ваших благих начинаниях и предлагаю оценить статью или оставить комментарий к ней.

Источник: http://HiterBober.ru/realty/ocenka-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti.html

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости — процесс выработки расчетной величины цены или ценности недвижимого имущества или других активов для конкретной цели. Цель и имеющие отношение к делу обстоятельства определяют подходящие допущения и факты и, следовательно, используемый процесс.

К объектам недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.

Вопреки расхожему мнению, недвижимость — это не только квартиры и строения. Объекты недвижимости можно разделить на две группы: 

  • Первая группа объектов недвижимости — это все что прочно связанно с землей, т.е. обособленные водные объекты, земельные участки и объекты, перемещение которых без ущерба их назначению, невозможно. К таким объектам относятся леса, парки, здания и сооружения.
  • Вторая группа объектов недвижимости — это объекты, подлежащие государственной регистрации в специальных регистрах или реестрах. В эту группу включаются объекты, перемещение которых предусмотрено природой их существования: самолеты, морские и речные суда и другие объекты.

В последнее время все большее распространение получают заказы на оценку второй группы объектов недвижимости, особенно речного транспорта, однако, наибольшую часть заказов на оценку недвижимости составляет оценка земельных участков, оценка жилых домов и квартир, оценка задний и сооружений и пр.

Таким образом, в оценке недвижимости наиболее распространены следующие заказы:  

  • Оценка зданий;
  • Оценка коммерческой недвижимости;
  • Оценка земельных участков;
  • Оценка квартир;
  • Оценка коттеджей, загородных домов и дач;
  • Оценка сооружений и передаточных устройств;
  • Оценка объектов незавершенного строительства.
  • Оценка месторождений.

Если мы говорим об оценке недвижимого имущества, то  недвижимость как объект оценки — это земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • Расположенное на земельном участке строение или группа строений.
  • Инженерные сети, подключающие земельный участок к объектам инфраструктуры.
  • Многолетние насаждения и обособленные водные объекты.
  • Стационарные сооружения благоустройства территории участка и пр.

Для того, чтобы заказать оценку недвижимого имущества, необходимо предоставить в экспертную компанию соответствующий пакет документов. В разных ситуациях он может варьироваться, наши специалисты помогут вам составить необходимый перечень документов, а базовый перечень документов, необходимый для оценки объекта недвижимости, мы приводим ниже:

  • свидетельство о государственной регистрации права на объект оценки;
  • свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или договор аренды земельного участка (или иной правозакрепляющий документ);
  • технический паспорт Бюро технической инвентаризации или выписка из тех паспорта БТИ;
  • справка о балансовой стоимости (для объектов, состоящих на балансе)

Как заказать оценку недвижимости, какие понадобятся документы? Из чего состоит оценка недвижимого имущества? 

Когда предстоит сделка с недвижимостью, голова идет кругом от обилия необходимых бумаг, инстанций, этапов и т.д. Если среди этого перечня у вас есть пункт «оценка рыночной стоимости земельного участка», вам понадобятся следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (собственности или иного права, например, права пользования) на земельный участок;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • План расположения земельного участка;
  • Сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.);
  • Если на земельном участке имеются здания, сооружения или улучшения, то необходимо предоставить информацию по каждому объекту улучшений.

Когда пакет документов собран и задача для экспертов-оценщиков более или менее ясна,   дальнейшее развитие событий будет таким:

1. Вы оставляете заявку на нашем сайте или обращаетесь в Лигу независимых экспертов и оценщиков «ВЕСТ-Эксперт» по телефону и, вместе с нашими специалистами, формулируете задачи, определяетесь по срокам и стоимости их выполнения.

2. В соответствии с достигнутыми договоренностями, вы заключаете договор на проведение оценки недвижимости. Далее все работы выполняем мы, вам останется только забрать заключение.

Работа эксперта оценщика по определению стоимости недвижимого имущества состоит из следующих этапов:

  • Анализ представленных документов по объекту оценки, установление его количественных и качественных характеристик.
  • Анализ и прогнозирование тенденций рынка недвижимости, в части к которой относится  оцениваемый объект недвижимости. Это может быть рынок земельных участков, загородная недвижимость и т.д.
  • Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
  • Составление Отчета об оценке.

3. В течение указанного в договоре срока получение отчета об оценке.

Стоимость и сроки оценки недвижимого имущества можно уточнить на нашем сайте в разделе «цены» или по телефонам у наших специалистов.

Оценка земли. От чего зависит стоимость земельного участка? Оценка недвижимости.

В основе определения стоимости любого земельного участка лежит его местоположение. Положение каждого участка уникально, именно с него начинается оценка земельного участка. В зависимости от назначения земель, при оценке недвижимого имущества рассматриваются так же другие факторы, влияющие на стоимость земельного участка:

  • Оценка дачных участков и участков ИЖС. При оценке участков под ИЖС и дачных участков важным фактором является инфраструктура, удаленность от мегаполиса, дороги, транспорт, близлежащие леса, водоемы и пр.
  • Оценка сельскохозяйственных участков земли. При оценке учитывается форма участка, разработанность, удаленность от мест хранения и переработки продукции.

Оценка земли. Анализ наиболее эффективного использования земли.

Анализ наиболее эффективного использования земли — это определение наиболее доходного и конкурентного использования объекта недвижимости.

Критерии оценки наиболее эффективного использования земли:

  • Правомочность. Рассмотрение строительных, санитарно-экологических и противопожарных нормативных актов, распоряжений о зонировании, положений об исторических зонах и памятниках и т.д. для определения законных способов использования объектов недвижимости.
  • Физическая осуществимость: Рассмотрение реальных способов использования указанного объекта недвижимости, физически и технологически применимых в данной местности. 
  • Финансовая осуществимость: Определение, какое из разрешенных законом и физически осуществимых вариантов использования объекта недвижимости будет приносить наибольший доход владельцу объекта недвижимости.

Оценка земли, оценка земельного участка. Оценка недвижимого имущества.

Слово «земля» в русском языке не случайно ассоциируется с домом, плодородием, богатством и трудом. Не удивительно, что объект, с которым связано такое количество эмоционально значимых понятий имеет такое же количество юридических аспектов. Нас, как экспертную компанию, интересуют как раз они.

Переходя с литературного языка на юридический слово «земля» мы заменим на понятие «земельный участок», и будем считать, что это  часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

 По целевому назначению земельные участи подразделяются на семь категорий:

  1. Земли населенных пунктов — земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

  2. Земли промышленности — это земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

  3. Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:

  1. Земли особо охраняемых территорий и объектов — земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. Этому типу земель относят: особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты:

  1. Земли лесного фонда — лесные земли. Земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины и другие и предназначенные для ведения лесного хозяйства.

  2. Земли водного фонда: покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

  3. Земли запаса — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного Кодекса РФ.

Читайте также:  Можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке: имеет ли (может ли) право военнослужащий предоставлять в аренду недвижимость, взятую по программе льготного жилищного кредитования? - всё о недвижимости

При проведении оценки недвижимого имущества, в частности оценки  земли, задачи экспертов можно разделить на три группы:

1. Сравнительная оценка. Сравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

2. Оценка затрат. Определение затрат, необходимых для восстановления объекта оценки.

3.  Оценка доходов. Определение ожидаемых доходов от объекта оценки.

Заказывая оценку стоимость земельного участка важно указать, какой видов оценки вам необходим:

  • Оценка рыночной стоимости земельного участка
  • Оценка рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.
  • Оценка кадастровой стоимости земельного участка.
  • Определение инвестиционной стоимости земельного участка.
  • Определение ликвидационной стоимости земельного участка. 

Оценка недвижимого имущества в целом и оценка земельного участка в частности необходима при решении следующих задач:

  • Разрешение имущественных споров в суде.
  • Купля-продажа земельного участка. 
  • Получение кредита под залог земельного участка.
  • Определение инвестиционной привлекательности земли.
  • Расчет налогов.
  • Внесение земельного участка в уставный капитал.

Москва и Московская область — наиболее финансово благополучный и соответственно привлекательный регион России. Видимо этим обусловлено огромное количество сделок с недвижимостью, не смотря на самую высокую в России ее рыночную стоимость.

Для оформления такой сделки среди прочих документов требуется заключение о рыночной стоимости недвижимости. Таким образом, оценка недвижимости и оценочные компании стали неотъемлемой частью рынка недвижимости.

Оценка недвижимости в Москве и Московской области производится не одним десятком компаний и, принимая во внимание транспортные особенности региона, клиенты стараются выбирать экспертную и оценочную компанию с учетом ее географического положения.

Основной офис Лиги независимых экспертов и оценщиков ВЕСТ-ЭКСПЕРТ расположен в Мытищах, поэтому наша экспертно-оценочная компания наиболее часто производит оценку стоимости недвижимости объектов расположенных вблизи Ярославского направления. Однако, оценка объектов недвижимости нашей компанией производится по всей Москве и Московской области, а иногда и за ее пределами.

Мы не используем на нашем сайте такой модный сервис, как оценка недвижимости онлайн, т.к.

не существует компьютерной программы, позволяющей корректно внести все данные об объекте недвижимости, и применить все методы оценки недвижимости и подходы к оценке недвижимости, даже если речь идет о простой оценке квартиры.

Тем более, что оценка недвижимости онлайн не сможет выдать официального заключения, необходимого для решения задач, связанных с недвижимостью.

Чаще всего оценка квартиры требуется в случаях купли-продажи квартиры, раздела имущества, оформления наследства, разрешения имущественных споров в суде, получения кредита под залог квартиры, внесения квартиры в уставной капитал.

 Для оценки квартиры необходимо предоставить экспертную компанию соответствующий пакет документов. Перечень документов варьируется в зависимости от целей оценки квартиры:

  • Документы, необходимые при оценке рыночной стоимости квартиры (доли квартиры):
  1. Задание на оценку объекта недвижимости — квартиры (доли квартиры), выданное Заказчиком и согласованное собственником (собственниками) объекта;
  2. Характеристика жилого помещения (Ф 7);
  3. Справка о регистрации (Ф 9);
  4. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП;
  5. Паспорт на квартиру или кадастровый паспорт на квартиру и ведомость помещений или экспликация.
  • Документы необходимые при оценке рыночной стоимости квартиры (доли квартиры) с целью формирования условий инвестиционного договора.

Для квартир, в отношении которых заключается Инвестиционный договор (аварийных квартир):

  1. Задание на оценку объекта недвижимости — квартиры (доли квартиры), выданное Заказчиком и согласованное собственником объекта;
  2. Инвестиционный договор;
  3. Документы, подтверждающие технические характеристики объекта оценки (Паспорт на квартиру или кадастровый паспорт на квартиру и ведомость помещений и их площадей или экспликация).

Лига независимых экспертов и оценщиков ВЕСТ-ЭКСПЕРТ поможет сформировать необходимые документы, создать решающие аргументы в вашу пользу и желает вам удачи.     

Источник: http://expert-west.ru/main/part/12

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – это процесс установления наиболее вероятной цены объекта недвижимого имущества, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Назначение оценки рыночной стоимости недвижимости

Причинами для заказа оценочных услуг у профессиональных оценщиков может стать:

  • Определение стоимости объекта как залогового имущества;
  • Сделка купли-продажи с объектом;
  • Имущественные споры;
  • Постановка объекта на баланс предприятия;
  • Вклад объекта в уставной капитал;
  • Определение рыночной арендной ставки объекта;
  • Переоценка балансовой стоимости активов, в т.ч. объектов недвижимости, предприятия;
  • Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества;
  • Страхование объекта

Порядок оценки рыночной стоимости недвижимости

Процесс установления рыночной стоимости объекта недвижимости, включает следующие последовательные этапы:

  1. Заключение договора на оценку с Заказчиком;
  2. Запрос, получение и анализ документов по оцениваемому объекту;
  3. Выезд Оценщика на осмотр объекта и ознакомление с объектом;
  4. Анализ рынка недвижимости и сегмента данного рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ основных ценообразующих факторов объекта;
  5. Выполнение расчетов стоимости объекта оценки различными подходами и методами с использованием рыночной информации по продажам аналогичных объектов и прогнозной доходности объекта;
  6. Согласование полученного результата с Заказчиком, ответы на вопросы Заказчика;
  7. Написание Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
  8. Предоставление Заказчику готового Отчета об оценки.

Стоимость работ по оценке рыночной стоимости недвижимости

Стоимость работ по оценке объекта недвижимого имущества зависит от уникальных характеристик оцениваемого объекта и назначения самой оценки, как-то:

  • Оценка для залога, суда, для оспаривания кадастровой стоимости и пр. назначений (отчеты об оценке для различных назначений имеют свои особенности);
  • Тип объекта недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры;
  • Оцениваемые имущественные права (право собственности/ право аренды);
  • Местоположение объекта (регион РФ);
  • Площадь объекта;
  • Функциональное назначение объекта (одно функциональное назначение или многофункциональный объект).

Точная стоимость оценки определяется на базе прогнозной трудоёмкости оценки, определяемой при проведении переговоров с Заказчиком.

Ориентировочная стоимость оценки представлена в прайс-листе, сформированном на базе типичных объемов трудоемкости работ оценщика по тому или иному виду оценки.

Экспертное заключение СРО на отчет об оценке

При необходимости, в задание на оценку может входить экспертиза оставленного отчета об оценке в СРО (саморегулируемой организации оценщиков).

Обычно, отчеты с экспертным заключением СРО, необходимы для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости или для предоставления отчета об оценке в суд в рамках имущественных споров.

Наша компания имеет огромный опыт сотрудничества со СРО в данном вопросе.

Получение положительного экспертного заключение на отчет об оценке гарантируется договором на оценку и является неотъемлемым условием окончания работ по оценке.

Источник: https://hi-audit.ru/publikatsii/3-stati/80-otsenka-rynochnoi-stoimosti-nedvizhimosti/

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это определенная последовательность действий, которые направлены на определение стоимости недвижимого объекта или стоимости отдельных прав в его отношении.

Оцениваемое право может быть и собственности, и правом аренды, и правом пользования.

Оценивать можно совершенно различные по назначению объекты недвижимости:

  • здания промышленного
  • объекты социального или культурного назначения
  • производственные комплексы
  • жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения
  • офисные, складские и производственные помещения
  • земельные участки, многолетние насаждения (сады, парки, скверы, участки в садовых и дачных товариществах)
  • сооружения (дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.)
  • объекты незавершенного ли прекращенного строительства и т.п.

При проведении оценки принимаются во внимание все факторы, влияющие на стоимость: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку вокруг объекта. Итоговая величина стоимости устанавливается путем анализа и последующего взвешивания результатов, полученных с применением различных оценочных подходов.

В настоящее время наиболее часты случаи оценки квартир для залога (при оформлении ипотечного кредита). Для большинства банков оценка носит обязательный характер.

Преимущество привлечения независимой оценочной компании состоит в том, что отчет об оценке имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с решением споров, возникающих вокруг какой-либо квартиры ли другого объекта недвижимости. Наличие отчета независимого оценщика для суда является важным аргументом при вынесении решения по делу.

Оценка ущерба недвижимости необходима в случаях:

— для урегулирования разногласий,

— для возмещения ущерба,

— при авариях (залив, пожар, противоправных действиях),

— при рассмотрении дел в судебных инстанциях,

— при определении стоимости ремонта недвижимости.

Часто возникают вопросы об объективной стоимости ремонта, не обязательно вследствие залива или пожара, это может быть и уже произведенный ремонт, и будущие восстановительные работы, здесь как раз и нужна объективная оценка.

Если речь идет о причиненном вреде, и Вы заинтересованы в полном возмещении затрат на восстановительный ремонт, Вам необходимо заранее позаботится об организации независимой оценки причинённого ущерба. Именно независимый оценщик должен составить подробный перечень повреждений и рассчитать стоимость их устранения.

Официальный отчет о стоимости восстановительного ремонта, который составляют специалисты нашей компании, поможет Вам в урегулировании отношений с виновной стороной, как в судебном, так и в частном порядке.

Кроме того, если Вы сами стали виновником причиненного вреда имуществу другого лица и не согласны с суммой компенсации, выставленной пострадавшим, Вы также имеете право обратиться в экспертную организацию и назначить встречную объективную оценку.

Оценка Вашего имущества, является вещественным доказательством в судебных инстанциях.

Наши специалисты проконсультируют Вас о правах, обязанностях и последствиях.

Объективная оценка недвижимости

В понятие «оценка недвижимости» входят несколько основных категорий — оценка квартир и домов, подсобных помещений (гаражи, дачи), оценка промышленных зданий и оценка земли.

В соответствии с Гражданским Кодексом для нотариального удостоверения сделок необходима документально оформленная оценка недвижимости. Этот процесс достаточно кропотливый и трудоемкий — экспертам важно учесть множество факторов, среди которых можно выделить следующие составляющие:

Читайте также:  Договор аренды квартиры с мебелью между физическими лицами: образец упрощенного варианта, а также где скачать документ и имеет ли он юридическую силу? - всё о недвижимости

— в каком году был сдан в эксплуатацию объект

— юридическое состояние документов, подтверждающих право собственности

— состояние предмета оценки на сегодняшний день

— рыночная стоимость, от которой существенно зависит оценка недвижимости

— кадастровая стоимость (в случае оценки земли)

— разнообразные факторы риска и наличие страховых документов

Оценка квартир и частных коттеджей независимой экспертной компаний отличается большей объективностью, нежели аналогичные выводы оценщиков БТИ и страховых компаний.

Поэтому при заключении страховых полисов, ориентированных на компенсацию ущерба от пожара, наводнения или других  стихийных бедствий, целесообразно прибегнуть к услугам незаинтересованных профессиональных организаций, которые аккредитованы для оценки недвижимости.

Наша компания предлагает оценку недвижимости и юридическое сопровождение сделок по купле-продаже, дарению, наследованию и заключению договоров залога и страхования.

В случае заказа оценки недвижимости клиент получит развернутые консультации по оценки, по составлению пакетов документов, необходимого для оценки квартиры или дома, обеспечивающие в дальнейшем безукоризненное заключение договоров у нотариуса.

В результате проведенных действий будет составлен грамотный отчет об оценки недвижимости, который будет принят в любом государственном или нотариальном учреждении.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

  • рыночная — это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
  • потребительская (в использовании) — это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
  • инвестиционная — это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
  • страховая — рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
  • замещения — это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
  • восстановительная — это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
  • залоговая — рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
  • ликвидационная — это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
  • для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов — это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
  • утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
  • действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Для чего может быть необходимо определение рыночной стоимости?

Ипотека:
В первую очередь с оценкой недвижимости сталкиваются те, кто оформляет ипотечный кредит.

Банкам она нужна для определения обеспечения предмета залога, если кредит оформляется под залог приобретаемого или другого уже имеющегося жилья.

Условия и сроки предоставления займа могут во многом зависеть от результата оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, ее ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объекта и многих других факторов.

Имущественные споры:
Достаточно часто оценку жилой недвижимости стали проводить для решения имущественных споров, т.е. споров, связанных с доказательством чьих-либо прав на имущество.

В таких случаях отчет об оценке жилой недвижимости представляет собой компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора и служит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.

Сделки с недвижимостью:
Иногда оценка жилой недвижимости производится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, а покупателю убедиться в том, что он не переплачивает лишних денег за объект недвижимости. Особенно это полезно для лиц, покупающих недвижимость в других городах.

Страхование:
Также оценка может быть необходима при страховании объекта недвижимости, т.к. страховая компания определяет величину страхового возмещения.

В таких случаях независимый оценщик, которого привлекают для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты.

Отчет о сумме возмещения подготовленный страховой компанией, тем не менее, может быть оспорен в суде.

Инвестиции:
В наши дни стала актуальной тема инвестирования, т.е. вложения денег в какой-либо проект.

Соответственно, инвесторы хотят быть уверенными в правильности своего выбора и для этого часто проводят оценку проектов, связанных с недвижимостью.

Как правило, привлекательность инвестиций со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости жилой недвижимости и величины рисков.

Уставные капиталы:
Оценка недвижимости может понадобиться для внесения её в уставной капитал. Уставной капитал любых форм юридических лиц, таких как ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В таких случаях, как оплата акций при учреждении акционерного общества с внесением имущества, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

Налоги:
С целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия также проводится оценка жилой недвижимости. Согласно действующему законодательству, предприятие имеет право переоценивать полностью или частично стоимость основных средств. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.

 
Для чего нужна оценка земли:

  • Оценка земли поможет в определении стоимости земли и участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге (ипотеке), переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,
  • Оценка земли нужна, если земля будет вноситься  в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
  • Оценка земли расставит все точки над i  при разрешении споров о стоимости земли;
  • Оценка земли ложится в основу обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков; удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам.

Имеются следующие виды оценки стоимости земли, которые в силу закона никак не совпадают между собой:

  • рыночная стоимость земельного участка (ст. 66 ЗК РФ);
  • кадастровая стоимость (ст.66 ЗК РФ);
  • нормативная цена земли (ст. 1 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1).

Оценка стоимости земли и земельных участков Значение оценки стоимости земли и земельных участков сложно переоценить. Судите сами: земля сама по себе имеет некоторую стоимость.

Возведение на ней зданий и сооружений считается  улучшением, что делает вклад в стоимость, увеличивая ее.

Насколько? Как изменилось стоимость земли после постройки на ней комплекса зданий? На все эти и другие вопросы даст ответ денежная оценка земли.

Термины «земля» и «земельный участок» имеют разное толкование. Под земельным участком, как объектом земельных отношений, понимается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Термин «земля» имеет более широкое понимание.

 При оценке земельного участка учитывается связанный с ним набор прав:

  • полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; или
  •  
    • право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

 При оценке земельных участков четко разделяется категория земли. В особую группу вынесены земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках.

К примеру, оценка сельскохозяйственных земель определяется на основании данных об урожайности, продуктивности пастбищ и ряда других показателей.  

Процесс оценки земли многоуровневый. Главным его составляющим является анализ возможности наиболее эффективного использования земли. Например, если участок находится у леса неподалеку от реки, то размещать на нем АЗС невыгодно.

  Оптимальным вариантом будет строительство базы отдыха. Именно на эту возможность и укажет заключение оценки земельной собственности. Для примера можно рассмотреть еще одну ситуацию: участок расположен вдоль оживленной трассы.

Конечно, на нем лучше построить АЗС.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле. Разработанный Бизнес-план и ТЭО поможет выявить наиболее перспективные направления реализации и строительства на конкретном земельном участке.

Оценка машин и оборудования включает в себя оценку стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества — оценка оборудования, такого как станки, приборы, технологические комплексы, поточные линии, силовые агрегаты, оргтехника, а также оценка автомобилей,  мебели, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу. Независимая оценка машин и оборудования — важный и зачастую единственный способ определить реальную стоимость активной части основных фондов предприятия. Оценка машин осуществляется несколькими методами, в том числе с применением специализированных баз данных, содержащих как ценовую информацию, так и технические параметры оборудования, оценка которого производится. Данный вид оценки часто является составной частью услуг по оценке бизнеса.

Оценка бизнеса проводится в случае необходимости повышения эффективности управления предприятием, обоснования инвестиционного решения, реструктуризации предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение).

Оценка бизнеса — это определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой предприятия как товара. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя, определяемой величиной генерируемой предприятием прибыли.

Соответственно оценка оборудования, недвижимости, которой обладает предприятие, а также оценка стоимости прочего движимого и недвижимого имущества.

Дополнительную интересующую Вас информацию вы можете получить по адресу:

675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Шимановского 27, офис 107,
тел.:8-9145-561-861; 8-4162-201-228.
E-mail: amurexpert@yandex.ru

Источник: http://dtp28.ru/ocenka_nedvizhimosti

Ссылка на основную публикацию