Сдать квартиру под ремонт: как пристроить жилье в аренду дороже рынка? — всё о недвижимости

Как сдать квартиру подороже?!

Времена, когда стоимость аренды увеличивалась едва ли не ежемесячно, к сожалению для наймодателей остались в докризисном прошлом. Теперь ситуация переменилась и, пожалуй, в пользу арендаторов. Однако способы извлечь из своего жилья доход побольше все же остались. Разумеется, для этого придется приложить определенные усилия.

Конъюнктура на этом рынке за последние два-три года изменилась весьма значительно. Прежде всего повысились требования нанимателей к арендуемому жилью.

Если раньше можно было сделать в квартире небольшой косметический ремонт, купить фен и микроволновую печь, а затем преспокойно поднимать арендную ставку на пару тысяч рублей, не беспокоясь за спрос, то теперь такой номер вряд ли пройдет.

Набор бытовой техники и приличное состояние квартиры — уже аксиома и совершенно не повод задирать цены. Не договорятся с вами — найдут такую же квартиру в соседнем подъезде, благо предложение на рынке аренды увеличивается подобно снежному кому.

Парковка во дворе, железная дверь и стиральная машина — все это ваши хорошие конкурентные преимущества и возможность сдать жилье без задержки и надолго. Но извлечь больший доход только по этим причинам у вас вряд ли получится. Для этого потребуются куда большие вложения.

Например, сделать в квартире капитальный ремонт и приобрести новую мебель.

Вкупе с безлимитным интернетом, плазменным телевизором и кухней с полным набором бытовой техники (при этом марка производителя значения совершенно не имеет) это переведет ваше жилье на качественно новый уровень.

Понятно, что вопрос стоит денег, но из эконом-класса ваше жилье превратится во что-то, напоминающее бизнес-класс (конечно не полноценное — нужны иные параметры для всего дома), а вот это уже на рынке ценится куда дороже.

Второй способ: сдавать жилье не целиком, а отдельно каждую комнату. Вполне подходит для квартир в старом фонде (с маленькой «двушкой» в хрущевке сделать это все же сложнее), где достаточно большие коридор и кухня. Впрочем, много на этом хозяин не выгадает.

Например, если трехкомнатную квартиру в Адмиралтейском районе можно сдать за 27-30 тыс. руб. в месяц, то ее же покомнатно в лучшем случае за 32-33 тыс.

И это при том, что придется потратить несколько больше времени на поиск полного комплекта квартирантов и вариантов замены, если один из них решит съехать.

Наконец, самый лакомый вариант — сдавать квартиру не помесячно, а посуточно. На первый взгляд, дело самое выгодное. Судите сами: трехкомнатную квартиру даже где-нибудь в Купчино можно сдавать не за 25 тыс. руб. в месяц, а за 4-5 тыс. в день. Перемножаем на 30 дней и получаем астрономические 120 тыс. руб. Но не спешите потирать руки.

Заработать арендой жилья такую сумму нереально даже в высокий сезон, включая разгар белых ночей. Практика показывает, что минимум неделю каждый месяц квартира все равно будет пустовать и это еще хороший показатель.

А уж про осень и зиму и говорить не приходится — в Петербург приезжает на порядок меньше туристов, а это основной контингент для арендодателей. Тем более следует учесть, что для того, чтобы сдавать жилье посуточно самостоятельно, вам придется бросить работу и заниматься только гостями.

Их нужно встретить (а некоторые любят приезжать в пять утра или, напротив, в полночь), заключить договор, отдать ключи, получить деньги и залог, а затем через один-два дня все это вернуть. Потом прибраться в квартире (это придется делать каждый раз) и снова встречать очередных жильцов.

Не забудьте, что коммунальные платежи неизбежно возрастут, а оплачивать их придется вам.

Кстати, залог может и не покрыть ущерба за разгромленную квартиру, если арендаторы попадутся чересчур буйные. А можно и не досчитаться некоторых вещей, если попадутся клептоманы. Наконец, износ квартиры в любом случае увеличится изрядно, а ведь все это дополнительные расходы в будущем.

Таких проблем (кроме физического износа жилья) можно избежать, если обратиться в профессиональное риэлторское агентство. Разумеется, зарабатывать по 5 тыс. руб. ежедневно у вас не получится и в этом случае.

Ведь агентство просто снимет у вас квартиру и заключит договор аренды, обговорив возможность поднайма. При этом вы будете ежемесячно получать все равно больше, чем заработали бы на помесячной аренде — на 15-20%, а если повезет, то и на четверть.

Тут, правда, следует учесть, что агентства достаточно скрупулезно выбирают себе квартиры для поднайма и арендуют по повышенной ставке далеко не любую квартиру.

Квартирный вопрос

Источник: https://tvoy-dom.ru/articles/10-kak-sdat-kvartiru-podorozhe

Снять квартиру, сдать квартиру: Риэлторов отгоняют от арендаторов. | Москва. Недвижимость

Рынок арендного жилья продолжает сжиматься и уходить в тень. Власти ищут новые способы его оживить и обелить. Так, приобретать патенты на сдачу квартир в аренду хотят разрешить всем гражданам, а не только зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей.

Налоги: три варианта

В российском гражданском праве нет понятия «легальная сдача имущества в аренду». По закону владелец жилья должен заключить c нанимателем договор аренды, составить акт приемки квартиры и документ, фиксирующий ежемесячную оплату.

«Кто-то сдает собственность как физлицо, кто-то — как индивидуальный предприниматель, кто-то приобретает патент: все способы законны», — говорит директор «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Сдача в аренду облагается налогом, однако на деле налоги платят всего 3-5% владельцев жилья.

Самый распространенный способ легализации собственного арендного бизнеса — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП), работающий по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае ставка налога составит 6% доходов.

Особенно этот вариант хорош для владельцев элитных квартир, которые часто снимают и оплачивают по безналичному расчету юридические лица.

Правда, есть у этого способа и минусы — надо вносить за себя и своих работников страховые взносы, а также каждый квартал сдавать отчетность.

Если гражданин решил платить по минимуму, то лучше всего купить патент для сдачи квартиры. Но для этого придется побегать, поскольку в настоящее время этот вариант также предусматривает регистрацию ИП. Патент действует от одного месяца до года, но не должен переходить на следующий календарный год.

Если собственник сдает не одну, а две квартиры, то нужно покупать два патента. Его стоимость рассчитывается в каждом регионе по-разному. Размер налоговой базы зависит от расположения и площади квартиры. На стоимость патента влияет срок его действия: чем короче, тем он дешевле.

В этом случае также придется платить страховые взносы.

Самый простой, но и самый дорогой способ — сдавать жилье как физическое лицо. Для этого нужно собрать пакет документов (договор, акт приемки, паспорт, свидетельство о собственности) и сдать их в налоговую, заполнив декларацию в форме 3-НДФЛ. В этом варианте ставка налога составит 13%.

Однако подавляющее большинство собственников жилья предпочитают не платить государству ни-че-го! Организованного рынка доступного арендного жилья нет даже в столице.

По оценкам экспертов, лишь около 10% жителей Москвы и Санкт-Петербурга, сдающих квартиры в аренду, платят подоходный налог в размере 13%.

Сделки заключаются в основном в элитном сегменте, поскольку собственники дорогих квартир заинтересованы в том, чтобы защитить свое имущество, а арендаторы — в том, чтобы у них были гарантии.

Правила игры: пряник и кнут

На днях власти решили простимулировать владельцев бюджетных квартир, которые сейчас находятся в тени, поделиться с бюджетом через налоговые патенты.

Граждане, сдающие жилье в аренду, будут освобождены от уплаты налога на доходы и смогут получить патенты. Данное предложение поступило в Минпромторг.

Ожидается, что это приведет к существенному облегчению налогового бремени для арендодателей и упростит их расчеты с государством.

Как пояснили авторы инициативы, далеко не все сдающие квартиру граждане хотят становиться индивидуальными предпринимателями, поскольку в случае банкротства по закону они отвечают всем своим имуществом.

Получить патент смогут те, кто сдает только одну жилплощадь. Стоимость получения подобного разрешения будет определена позднее.

При выдаче патентов будут учитываться такие же факторы, которые применяются при определении кадастровой стоимости недвижимости: т.е. на цену будет влиять местонахождение квартиры и ее площадь.

Главная идея инициативы — дать возможность гражданам оформлять патенты на сдачу квартир в аренду по аналогии с патентами у индивидуальных предпринимателей.

Кроме этого, съемщикам жилья снова пообещали ввести налоговый вычет. Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовят предложения для соответствующего законопроекта, сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Предлагаемая льгота коснется не всех арендаторов, а только тех, кто оформил сделку и, следовательно, арендодатель которых платит в бюджет все положенные налоги. В АИЖК полагают, что налоговый вычет позволит повысить привлекательность цивилизованного рынка аренды и сократит долю аренды по «серым» схемам.

Ранее ввести налоговые вычеты для съемщиков жилья уже призывала ФНС.

Как известно, налоговый вычет заключается в том, что человек, получающий доход, облагаемый по ставке 13%, вправе уменьшить налогооблагаемую базу на этот же процент. Так, при покупке квартиры или дома покупателю вернут 13% от понесенных расходов — в пределах 2 млн руб. То есть обратно на руки можно получить до 260 тыс.

По мнению экспертов, после налоговых «пряников» на рынке съемного жилья стоит ожидать усиления проверок. Напомним, за неуплату налогов сегодня предусмотрена уголовная ответственность. По ст.

198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов или сборов физическому лицу грозит штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб., предусмотрено и лишение свободы — до одного года.

Скорее всего, ответственность для уклонистов будет усилена.

Москва: зимняя спячка

Пока граждане не сильно боятся наказаний и предпочитают утаивать от государства доходы от аренды жилья. Например, в Москве, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», насчитывается чуть более 33 тыс. квартир и комнат, которые сдаются на длительный срок. И все! Сотни тысяч квартир и комнат сдаются «по-черному».

Читайте также:  Как осуществляется покупка квартиры в строящемся доме? - всё о недвижимости

Неприятные для государства привычки граждан усугубил экономический спад. Поэтому московский рынок аренды недорогого жилья прочно обустроился на дне. Ставки не растут, даже когда спрос превышает предложение (см. таблицу).

В конце прошлого года арендные ставки, демонстрировавшие осенью слабые попытки роста — в пределах 1%, — снова упали.

В конце января, по информации Жуковой, столичные однокомнатные квартиры экономкласса сдавались в среднем за 29,53 тыс руб., двухкомнатные — за 38,41 тыс руб., трехкомнатные — за 48, 17 тыс руб.

Отметим, что речь идет о ставках, указанных в объявлениях арендодателей. На деле квартиры сдаются и дешевле — за счет скидок. Дисконт вполне уместен и сейчас: в пределах тех же 10-15% от стоимости объекта. Некоторые столичные арендодатели отказываются от денежных залогов. Опрошенные специалисты пока не видят предпосылок для существенных перемен на столичном рынке аренды жилья.

Подмосковье: в свободном падении

Если в Москве ставки на аренду жилья уже больше года топчутся на месте, то в Подмосковье аренда продолжает дешеветь. Главные причины — снижение платежеспособности населения и сокращение миграционных потоков.

По данным КР «Мегаполис-Сервис», в конце 2016 г. практически в 90% городов Подмосковья стоимость аренды оказалась ниже, чем в начале года. Средний чек аренды квартиры сократился в среднем на 7-12% (на 2-3 тыс. руб.

), в отдельных городах — до 20%.

Меньше всего — всего на 1-3% — просела стоимость найма жилья в городах дальнего Подмосковья. Впрочем, в некоторых городах ближайшего Подмосковья (Мытищи, Видное, Одинцово, Реутов, Лобня) цены на аренду квартир за год немного выросли: на 0,5-2,5%. Но это все равно существенно ниже роста инфляции.

«Ситуация с арендой в Подмосковье крайне неоднородная.

В зависимости от района (его инфраструктуры, обеспеченности рабочими местами, удаленности от Москвы) цены на аренду аналогичных квартир могут отличаться на порядок, — отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

— В массовом сегменте, где доходы населения продолжают падать, цены по-прежнему снижаются. В большей степени это касается среднего Подмосковья, поскольку на границах области в некоторых районах ставки и без того уже еле «отбивают» коммуналку».

По оценке специалиста, в январе 2017 года ставка аренды «однушки» экономкласса в среднем по Подмосковью составила 9047 руб./мес. За 12 месяцев ценник снизился на 1,4%. Двухкомнатную квартиру можно снять за 18 693 руб./мес., что на 0,4% меньше, чем год назад. Среднее предложение по трехкомнатным квартирам подросло на 3,9% и составило 26 679 руб./мес.

Комфорт-класс также стал доступнее в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Аренда «однушки» обойдется в 16 384 руб./мес. — на 1,9% меньше, чем в прошлом году. «Двушки» «полегчали» в среднем на 1%, ставка составила 24 362 руб./мес. «Трешки» (как и в экономклассе) стали дороже: за месяц аренды придется заплатить 39 253 руб./мес., и это на 2,1% больше, чем год назад.

«Арендодатели в массовом сегменте дозрели и начали снижать цены, — говорит Луценко. — Многие собственники готовы торговаться, соглашаются на постепенную выплату страхового депозита, снижение суммы залога.

Множатся ряды тех, кто и вовсе отказывается от залога. Увеличился процент аренды под ремонт, когда арендаторы сами ремонтируют квартиру, в которой собираются жить, за определенную скидку по оплате».

По прогнозу эксперта, до конца лета аренда подмосковных бюджетных квартир будет дешеветь, а элитных — дорожать.

Источник: http://xn—-ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai/archives/4689

Что говорят риэлторы по аренде квартир о ситуации на рынке аренды в Москве

Рынок арендного жилья в последние годы изменился вместе с экономической ситуацией в стране. Риэлторы по аренде квартир высказывают пессимизм. Кризис серьезно повлиял как на арендаторов, так и на собственников жилья зарабатывающих на аренде.

За последние два года количество рабочих мест в Москве не только сократилось, но и уменьшилась заработная плата в большинстве компаний.

Как мы знаем из прессы, из России ушли многие компании после объявления санкций западом. Понятно, что основная масса офисов западных компаний находилась в Москве, они-то и стали закрываться в первую очередь.

Это повлекло за собой серьезный отток, как офисных работников, так и персонала их обслуживающего.

Сейчас основная масса арендаторов, более 90% от общей массы снимающих квартиры в столице – это приезжие из других регионов России, и незначительная часть квартиросъемщиков – граждане из ближнего зарубежья.

Сокращение зарплат и рабочих мест заставляет многих покидать Москву и уезжать на родину. Это и является причиной увеличения предложений квартир и снижения стоимости арендной платы.

Если Вам требуется помощь чтобы сдать или снять квартиру, Вы можете воспользоваться моими риэлторскими услугами по аренде квартир.

Если два года назад обычная однушка эконом класса сдавалась за 2 – 3 дня, то теперь, квартира таких же параметров находит своего арендатора за 2 – 4 недели, и то, порой только после снижения цены. По срокам, снять квартиру например в Марьино требует столько же времени, сколько снять квартиру в центре Москвы.

Квартиросъемщики в настоящее время ведут себя очень избирательно при подборе и осмотре квартир. Если раньше нужно было успеть застолбить понравившийся объект, то теперь можно неспешно выбирать лучший вариант.

Собственники же иногда не могут смириться с мыслью о том, что рынок аренды переживает сложные времена, а квартира каждого хозяина  для него самая лучшая, и по этому они не всегда прислушиваются к тому, что рекомендует риэлтор по аренде квартир.

В самой лучшей ситуации, как и раньше, находятся однокомнатные квартиры в непосредственной близости от метро, на них спрос всегда достаточно высокий. Такие объекты сдаются в первую очередь,  цены здесь тоже снизились за последние годы, но  ликвидность их высока, как и прежде.

В худшем положении оказались квартиры от трех комнат и более в 10 минутах от метро и более. За период последнего кризиса цены в этом сегменте снизились от 20 до 30 процентов. Этим стали пользоваться арендаторы, которые снимают большую квартиру в складчину. Разбивая аренду трех комнатной квартиры стоимостью 38 000 р, на шестерых – получается примерно 6 500 р, на человека.

Общаясь с коллегами так же занимающихся арендой, приходится слышать пессимистические прогнозы и ожидания на ближайшие 6 – 12 месяцев. Дополнительно на цены аренды будет давить сезонный фактор. Многие собственники московских квартир, пенсионеры особенно, стараются в летний период уехать из города на дачу.

Никто не хочет оставлять простаивать такой актив как квартира, ведь она может оплачивать достойное проживание горожанина на свежем воздухе в Подмосковье. Чаще такие квартиры сдаются очень не дорого, ведь их срок аренды длится 4 – 5 месяцев.

Желающих арендовать квартиру на такой короткий срок конечно не много, подавляющее большинство арендаторов снимают на длительный срок жильё, и все же, влияние этого сегмента на цены, в общем ощутимо.

На рынке аренды есть своя специфика связанная с ценами, арендаторами, собственниками, условиями найма жилья. Риэлтор по аренде квартир всегда поможет разобраться в непростых ситуациях и вовремя подскажет оптимальное решение. В любой сфере есть профессионалы и мастера своего дела, в недвижимости лучше довериться специалисту с опытом.

Источник: https://1kvartiravmoskve.ru/chto-govorjat-rijeltory-po-arende-kvartir-o-situacii-na-rynke-arendy-v-moskve/

Можно ли сейчас заработать на сдаче квартиры

По мнению специалистов, рынок аренды жилья вновь набирает обороты. Для новоиспеченных собственников квартир на первичном рынке это неплохая возможность «отбить» затраты на приобретение недвижимости. Главное — знать ответы на несколько ключевых вопросов в этой сфере.

Вопрос № 1. Какую квартиру сдавать выгоднее?

Естественно, самыми ходовыми объектами в сегменте аренды недвижимости были и остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Так, в сегменте эконом-класса на первые приходится около 40%, а на вторые — порядка 25% клиентского спроса.

Столь высокая востребованность соответствующим образом влияет и на ставки найма — традиционно они растут быстрее всего. Само собой, нужно учитывать еще и необходимость проведения минимального ремонта перед сдачей новостройки в аренду.

Поскольку в случае с однокомнатной квартирой затраты на него (в силу небольшой площади) будут не так высоки и не займут столько времени, как в случае с многокомнатным жильем, то и окупятся они, понятное дело, быстрее всего.

Но не стоит забывать и о том, что определенный процент потенциальных квартиросъемщиков нуждается как раз в просторных многокомнатных квартирах.

Да, стоимость недвижимости на «первичке» гораздо выше, как и затраты на придание товарного вида. Но зато арендуются они надолго и по совсем другим ставкам найма.

Так что если, как говорится, «не горит», то можно рассмотреть и такой вариант. Который, пусть и несколько позже, но также в конечном итоге «отобьется».

Вопрос № 2. Когда лучше покупать квартиру под аренду?

Давным-давно всем известно, что стоимость недвижимости на этапе котлована самая низкая и повышается пропорционально росту степени готовности проекта.

Но в том случае, когда покупка изначально «затачивается» под сдачу внаем, ждать ее ввода в эксплуатацию еще пару-тройку лет после приобретения невыгодно.

Ведь при средней ставке найма сорокаметровой однокомнатной квартиры в 35 тысяч рублей за это время можно потерять арендные платежи на общую сумму свыше одного миллиона.

Следовательно, рассуждают эксперты рынка, на фоне сильно затормозившихся темпов роста стоимости строящихся квартир, более правильным решением, скорее, окажется не погоня за минимизацией вложений, а приобретение уже готового к использованию объекта.

Вопрос № 3. Как долго будут «отбиваться» вложения?

Эксперты рынка уверяют — расположение дома влияет напрямую и сильно не только на размеры месячных платежей, но и на скорость нахождения клиентов, поскольку месторасположение объекта играет в торговле ключевую роль. Так что чем лучше транспортная инфраструктура вокруг сдаваемой квартиры, тем выше будет арендный платеж, ведь арендаторы как раз и подбирают временное жилье с учетом удобства пути от него до места работы.

В первую очередь арендодателю нужно определиться, какова его истинная цель при сдаче жилья.

Читайте также:  Как снять снять однокомнатную квартиру посуточно? лучшие советы по аренде 1 или 2 комнатного жилья на малый срок - всё о недвижимости

Если это — исключительно получение высокого ежемесячного дохода, то наличие в шаговой доступности от объекта станции метро или крупного транспортно-пересадочного узла должно быть, как говорится, по умолчанию.

Если же собственнику хочется просто возместить затраты на приобретение квартиры, то можно и вложиться в готовую новостройку в каком-нибудь отдаленном районе.

Простой пример: если взять однокомнатную квартиру в «старой» Москве за пределами МКАД за 2,7 миллиона рублей и установить арендную ставку в размере 20 тысяч рублей, срок окупаемости составит около 11 лет.

Аналогичная «однушка» у метро, конечно, обойдется арендаторам несколько дороже, однако для собственника срок ее окупаемости будет приблизительно в полтора раза длиннее из-за того, что изначальная ее стоимость будет более высокой. Так, например, бюджетная «старомосковская однушка» внутри МКАДа в среднем стоит около 6,3 миллиона рублей.

Средневзвешенная же арендная ставка для объектов подобного плана — около 33 тысяч рублей в месяц (данные компании «Метриум Групп»). Соответственно, сохраняя ее неизменной, вложения собственника в квартиру окупятся за 16 лет. Если же проводить ежегодную индексацию платежа на 5%, этот срок сократится на 4 года.

«Копейка» же в новостройке элитного класса при средневзвешенной стоимости в 30,7 миллиона рублей и арендной ставке в 130 тысяч рублей «отобьется» без индексации лет за 20.

Кстати, неплохой вариант для сдачи в аренду — апартаменты. Во-первых, многие подобные комплексы изначально «заточены» под такую деятельность владельцев и поэтому нередко выходят на реализацию уже с некоторой меблировкой. К тому же, «порог входа» на рынок этих объектов несколько ниже по сравнению с полноценными квартирами, следовательно, срок окупаемости вложения будет короче.

Вопрос № 4. Делать ремонт или лучше сдавать «голые» стены?

Проводя ремонт в новостройке, ее владелец вынужден тратить дополнительные серьезные средства, если речь идет о найме бригады, или большое количество времени, если отваживается на ремонт своими силами. В последнем случае владелец сталкивается с упущенной выгодой, а в первом — с увеличением сроков окупаемости объекта.

Поэтому сейчас на рынке сильно распространен «бартер» между наймодателем и арендатором в виде обязательства последнего в счет квартплаты произвести на объекте как минимум косметический ремонт.

Однако, признавая логичность и неизбежность этого шага в сложившихся экономических условиях, многие аналитики рынка недвижимости все же считают, что в таком договоре есть существенные недостатки.

Например, довольно часто выполняемый жильцом ремонт растягивается на длительный срок. Да и качество его зачастую оставляет желать лучшего.

И прежде всего потому, что арендатор либо «по дешевке» привлекает к работам сторонних исполнителей в попытке что-то выгадать (с соответствующим результатом деятельности), либо выполняет все сам по принципу, известному в народе под названием «на отцепись», так как добросовестно ремонтировать чужое имущество, ставшее временным пристанищем, ему никакого интереса нет.

Вопрос № 5. Обставлять ли квартиру перед сдачей и стоит ли на этом экономить?

Конечно, каждый собственник вправе сам решать, как поступать в этом случае.

Но знатоки рынка все-таки считают, что обставлять жилье в новостройке пылящейся на заброшенной даче старой мебелью «времен очаковских и покоренья Крыма» ни в коем случае не нужно.

Ведь в глазах арендаторов одно из главных преимуществ съемного жилья на «первичке» заключается в его новизне, а морально (да и физически) устаревшая мебель будет серьезно с этим диссонировать.

Если уж сдавать пустую квартиру арендодателю не позволяет совесть, то ему стоит повнимательнее присмотреться пусть и к недорогой, но тем не менее достаточно современной мебели, которая входит в ассортимент определенных сетевых гипермаркетов. Но гораздо лучше выставить квартиру для аренды, отдельно указав в объявлении, что мебель в случае необходимости будет приобретена под нужды конкретного арендатора.

Вопрос № 6. Как не прогадать с размерами арендных платежей?

Понятно, что суммы, которые считают адекватными арендатор и арендодатель, зачастую заметно разнятся, так что достичь компромисса бывает очень нелегко. Чтобы квартира не «зависла» в поисках нанимателей из-за непомерно высоких ставок, а наймодатель не продешевил, ему нужно начать с выяснения средней ставки на подобное жилье в его районе.

После этого следует сузить поле поиска до микрорайона, определив, в каком состоянии находятся ближайшие конкурентоспособные объекты, сколько их в общей сложности располагается неподалеку, и в чем они выигрывают или уступают. Только после этого нужно принимать решение.

Сильно демпинговать или «накручивать» цену за квартиру не стоит, а вот отклонение в ту или иную сторону в пределах 10% вполне допустимо.

Вопрос № 7. Окупит ли аренда ипотеку?

К сожалению, констатируют риелторы, в «старой» Москве на это рассчитывать не стоит. В качестве доказательства они приводят приблизительные расчеты на примере все той же однокомнатной квартиры, расположенной неподалеку от станции метро в одном из наиболее доступных массовому покупателю проектов.

Если стоимость этого объекта на данный момент составляет чуть более 7,9 миллиона рублей, то при условии внесения первоначального платежа в размере 20% и пятнадцатилетнем сроке кредитования под 12,68% ежемесячный взнос составит без малого 79 тысяч рублей.

По данным одного из тематических порталов, средняя ставка аренды жалья в этом районе находится на уровне 33,7 тысяч рублей. Даже если сильно «упереться», верхний предел арендного платежа ни при каких раскладах все равно не поднимется выше 60 тысяч. Получается, ни в том, ни в другом случае платеж собственника по кредиту не перекрывается.

Об этом можно говорить только в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке составит как минимум 50% от общей стоимости жилья.

Справка «СП». Примечательно, что, несмотря на такой не слишком оптимистичный расклад, сейчас подобные инвестиционные вложения в квартиры-новостройки активно берут на вооружение крупные государственные структуры. По имеющимся у «СП» данным, в минувшем году ряд подобных сделок с крупными девелоперами совершило Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/165294/

Важное

Самые грязные города и районы Подмосковья
Самые грязные города Подмосковья сконцентрированы практически в одном месте, поэтому желая купить квартиру в Подмосковье или выбирая место для строительства дома, основательно взвесьте все экологические минусы выбранного города и района Подмосковья.

Худшие районы Москвы
Самые грязные районы Москвы расположены не сплошным порядком- экологическая карта Москвы очень пестрая. Экология Москвы представляет из себя гремучую смесь из самых разных факторов:

Долгожители мира. В каких странах люди живут дольше
Средняя продолжительность жизни- важнейший показатель комфортности жизни в стране. Она говорит о многом- и об уровне жизни, и о качестве медицины и о экологии и еще о десятках различных факторов. Поэтому для желающих купить недвижимость за границей такой показатель, как продолжительность жизни- важнейший. 

Где купить недвижимость за границей- анализ стран
Существует поверье, по которому люди, нагрешившие в прошлой жизни, в этой жизни поселяются в России, и те, кто смог искупить свои грехи, могут уехать за границу. Как бы то ни было, для многих россиян покупке жилья за границей является фикс- идеей, практически смыслом жизни. 

Лучшая новостройка Подмосковья у воды
От условий проживания зависит очень многое: здоровье, эмоциональное состояние, работоспособность, успеваемость в школе и многое-многое другое.

Новостройка с художественной мастерской на балконе
Ремонт большой квартиры для семьи – ответственный проект. Как специалист в сфере консалтинга, я предпочитаю любые работы доверять профессионалам.

Новостройки бизнес класса Москвы с отделкой
На первичном рынке недвижимости Москвы растет количество новостроек бизнес-класса, в которых представлены квартиры и апартаменты с финишной отделкой.

Как грамотно составить ДДУ
За пять лет доля сделок, заключенных по договорам долевого участия, увеличилась с 46% до 85%. ДДУ стал самым востребованным и надежным механизмом приобретения первичного жилья.

Рейтинг регионов России с самыми низкими ценами на квартиры для больших семей
С 2010 года в России более чем на четверть увеличилось количество многодетных семей. А к концу 2017 года численность детского населения в стране достигла максимальной отметки за последние 15 лет.

Обзор квартир в сданных новостройках Москвы
Сегодня в старой Москве 34% всех корпусов-новостроек с квартирами уже введены в эксплуатацию. Это достаточно большой ассортимент «безрискового» жилья, которое предлагается покупателям уже с ключами.

Стоит ли покупать квартиру в качестве инвестиции
Доля инвесторов, желающих вложить средства в недвижимость, заметно сократилась по сравнению с докризисным периодом. Однако некоторые инструменты по-прежнему способны приносить доходность на уровне 19% годовых.

Старт заселения в новостройках Москвы и Подмосковья
Окончание строительства новостроек, сдача домов и выдача ключей- самые ожидаемые моменты для покупателей квартир в новых домах.

ЖК Москвы с самыми высокими темпами строительства
Темпы возведения жилых домов могут значительно отличаться в зависимости от проекта. Если один девелопер за три года успевает построить небольшой комплекс в формате точечной застройки, то другой за этот же срок может сдать десяток корпусов.

Как организовать квартирный переезд
Как сказал Бенджамин Франклин, один переезд равняется трем пожарам. Чем больше ценных вещей необходимо вывезти из старого жилья, тем тяжелее проходит смена места жительства.

В каких новостройках Москвы и Подмосковья выросли цены- март 2018
Несмотря на то, что покупательная способность и москвичей и гостей столицы падает, цены на новостройки растут из- за повышения строительной готовности. Рассмотрим, в каких новостройках Москвы и Подмосковья выросли цены.

Старт продаж новостроек московского региона в марте 2018
Застройщики продолжают активно вводить новостройки в московском регионе- объявлено и о старте продаж новых корпусов в уже продающихся проектах, так и в новых жилых комплексах.

В каких странах гражданам РФ можно получить ипотеку
Во многих странах отношение к ипотечным заемщикам- россиянам, вполне лояльное. В большинстве случаев размер кредита для них будет меньше, чем для собственных граждан, но можно рассчитывать на вполне удобные условия.

Рост цен на новостройки московского региона- где выросли цены
Застройщики московского региона начали поднимать цены. Связано это с готовностью корпусов и ростом спроса на новостройки со стороны покупателей.

Какие новостройки Подмосковья пользуются наибольшим спросом
Почему жилье комфорт-класса является самым востребованным форматом на рынке недвижимости Московской области, проанализировали эксперты.

Самые плохие новостройки Москвы
Аналитики обнаружили на рынке новостроек Москвы ряд проектов, которые находятся в зоне риска – с каждым годом они имеют все меньше возможностей конкурировать с новыми ЖК.

Источник: http://www.msknov.ru/important/Analiz_rynka_nedvigimosti/Arenda_kvartir_ot_hozyaev-_vse_ob_arende_kvartir_v_Moskve/

Как сдать квартиру в аренду: десять секретов

Покупка квартиры в новостройке с целью последующей сдачи в аренду является отличным инвестиционным инструментом даже в периоды нестабильности.

А для тех, кто покупает квартиру для себя, но в силу различных причин пока не планирует в нее переезжать, это возможность получить дополнительный доход.

Эксперты компании «Метриум Групп» подготовили ряд советов, позволяющих подобрать идеальную недвижимость в новостройке, сдача в аренду которой принесет максимальный доход.

Читайте также:  Согласование перепланировки нежилого помещения и узаконивание по градостроительному кодексу и законодательству рф, документы, а также, самовольное и незаконное переустройство в многоквартирном жилом доме, ответственность и штрафы - всё о недвижимости

На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду? 

Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. м в Москве сегодня составляет 35 тыс.

рублей в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за эти 2,5 года можно было бы получить 1,05 млн рублей арендных платежей.

Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс.

Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.

Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?

Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса.

Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке.

В одно-двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.

Насколько важно местоположение новостройки?

Локация – один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты исходя из близости к метро. Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру.

Но не стоит забывать и о том, что на стоимости жилья в новостройках соседство с метро тоже сказывается в значительной степени. Если целью рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом – это must have.

Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то выгоднее может оказаться приобретение более дешевого жилья в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости.

К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАД, можно приобрети за 2,68 млн рублей и сдавать ее за 20 тыс. рублей в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет. А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.

Квартира или апартаменты?

Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. И при более низком пороге входа, арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, отбить свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

Приобрести квартиру с отделкой или сделать минимальный ремонт самому?

Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой, как уже было сказано выше, это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой.

Ее наличие позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности. Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму.

А это значит, что арендодателю не придется давать дисконт за подобные неудобства.

А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной «головной болью» для владельца квартиры.

Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт.

Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?

Путь, по которому идти НЕ НУЖНО, это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель.

Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя. А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя.

Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

Как определить адекватную арендную ставку?

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто.

Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке.

Затем посмотреть, есть ли в районе/округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу.

Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

За сколько лет можно окупить квартиру в новостройке за счет аренды?

Точные цифры зависят от огромного количества факторов.

Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн рублей.

А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации – 33 тыс. рублей в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет. Если же каждый год производить индексацию на 5%, то можно сократить этот период до 12 лет.

Впрочем, в зависимости от класса новостройки, сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тыс. рублей в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке – 30,73 млн рублей. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет (без учета индексации).

Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то скорее всего нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей (МФК «Водный»).

При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тыс. рублей. По данным ЦИАН, средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня зафиксирована на уровне 33,7 тыс.

рублей в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт – сдать ее больше, чем за 60 тыс. рублей в месяц вряд ли удастся.

Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

«Количество инвестиционных сделок на московском рынке первичной недвижимости за последние 2-3 года существенно сократилось, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Но говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно.

Более того, сейчас мы отмечаем возвращение «в игру» инвесторов, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах.

Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с госучастием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок – подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия.

А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет».

Источник: http://UrbanLook.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-desyat-sekretov/

Ссылка на основную публикацию