Стоимость оценки квартиры для ипотеки: документы, что нужно и кто оплачивает, для чего нужна, где заказать и кто делает, а также как происходит — всё о недвижимости

Оценка квартир для ипотеки: для чего нужна, кто делает и кто оплачивает?

Большинство будущих заёмщиков осведомлены о том, что независимая оценка квартир для ипотеки необходима при предоставлении кредита. Отчёт об определении стоимости прямо указан в перечне документов, выдаваемом банком.

Но, не все знают для чего она нужна, кто и как может её провести, сколько придётся заплатить, и что будет, если отказаться от оценки.

Тем гражданам, для которых данная тема является сейчас особенно актуальной, будут даны ответы на озвученные вопросы.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Ипотека – это не просто кредит, а кредитование с обеспечением. В качестве обеспечения возврата займа выступает квартира. До полного погашения ипотечного кредита, она будет находиться в залоге у банка, поэтому необходима оценка залога недвижимости.

Юристы давно спорят об обязательности оценки залога именно специалистом, а не просто залогодателем и залогодержателем. Это спорный вопрос.

Но, одно известно точно, что отказ заёмщика от проведения оценочных мероприятий независимым специалистом, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа. Кредитор хочет знать рыночную стоимость залога. Да и самому заёмщику это интересно. Оценка объектов недвижимости — это основание размера запрошенной суммы. Причём нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки и во вторичном жилье.

Оценка залога решает для кредитора сразу три задачи:

  1. Определение размера выдаваемого займа. Он не может превышать 80%-85% (в разных банках) стоимости квартиры;
  2. Соотнесение стоимости жилья с оценочной стоимостью, для того чтобы исключить значительное завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи сторонами сделки;
  3. Установление реальной стоимости квартиры, по которой она может быть реализована при невозврате кредита.

Кто делает оценку недвижимости при ипотечном кредитовании?

Оценку выполняют специалисты, получившие право заниматься оценочной деятельностью. Это право предоставляется физическому лицу, прошедшему специальное обучение со сдачей квалификационного экзамена. Подтверждением права является наличие у специалиста квалификационного аттестата, срок действия которого не превышает 3-х лет с момента выдачи.

Оценщик, в соответствии с законом об оценочной деятельности, обязан быть членом СРО, что подтверждается свидетельством. Профессиональная деятельность специалиста должна быть застрахована. Размер страховой суммы в 2018 г. для физического лица составляет не менее 300 тыс.руб. Если оценочную деятельность осуществляет юрлицо, то страховая сумма составляет от 5 млн. руб.

Заметим, что организация может осуществлять оценку от своего имени, если в ней работают не менее 2-х аттестованных оценщиков. Ведь квалификационный аттестат в РФ может получить только физлицо.

Где лучше заказать оценку?

В каждом населённом пункте работает множество специалистов, которые могут делать оценку. Но правильнее будет заказать оценочные услуги у квалифицированного специалиста, а не просто имеющего аттестат.

Поэтому, при выборе можно положиться на банк, предоставляющий ипотечный кредит. Список оценщиков, заключениям которых доверяет кредитор, размещается на сайте банка. Указанные оценщики являются аккредитованными и хорошо знают все требования конкретного банка по оценке квартир и оформлению её результатов.

Если заёмщик решит сам выбрать специалиста, то ориентироваться следует на срок его работы на рынке оказания оценочных услуг.

Вид определяемой стоимости

Для оценки жилья с целью получения ипотечного кредита оценщиком определяются два вида стоимости.

Рыночная стоимость

Это стоимость, отражающая наиболее вероятную цену квартиры, при которой она может быть продана на текущий момент.

Ликвидационная стоимость

Это стоимость, по которой квартира может быть продана в минимальные сроки с минимальными затратами. Она всегда меньше рыночной и является основой для определения банком максимального размера займа.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Оценочные мероприятия проходят в строго определённой последовательности. Ниже представлена пошаговая инструкция.

Переговоры

Первый этап – это встреча заказчика и исполнителя в предварительно согласованное время. Профессиональный оценщик, без дополнительной просьбы, предъявляет заказчику копии документов, подтверждающих право заниматься оценкой.

На этом этапе происходят переговоры, затрагивающие все детали оценки, включая:

  • цель оценки;
  • данные о залоге;
  • согласование времени осмотра;
  • срок выполнения оценочных мероприятий;
  • стоимость услуг;
  • сроки и порядок оплаты;
  • вид представления результатов;
  • перечень требующихся от заказчика документов.

Если требующиеся документы у заказчика при себе, то сторонами сразу может быть подписан договор на оказание услуг. Если их нет, то договор подписывается и вступает в силу после их предоставления.

Отказ заёмщика от проведения оценки, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа.

Оценщику необходимы:

  • паспортные данные заказчика (для договора и расчётов);
  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРН;
  • любые имеющиеся технические документы на квартиру (техпаспорт, техплан, поэтажный план).

Заключение договора

Когда все документы получены, оценщик подготавливает договор на оказание услуг. При отсутствии возражений, заказчик его подписывает. С этого момента идёт отсчёт указанного в договоре срока оказания услуг. Нормальный срок составляет от 2-х до 5-6 дней.

Выезд на объект

В назначенное время специалист прибывает на осмотр квартиры.

Его задачей является визуальная оценка и фиксация всех факторов, влияющих на её стоимость, в т. ч. осмотр:

  • районного квартала, в котором находится квартира на предмет наличия инфраструктурных объектов (школ, больниц, магазинов и т.д.), зелёных зон, транспортной доступности, промышленных объектов;
  • придомовой территории (общее состояние, парковочные места, детские площадки);
  • общего состояния дома, подъезда, наличие лифта;
  • квартиры: проверка соответствия фактической планировки проектной, общее состояние, современность коммуникаций, дверных и оконных проемов, наличие балкона и др.

Фиксация визуальных наблюдений производится с помощью фотосъёмки и письменных пометок.

Камеральные работы

Один из основных этапов оценочных мероприятий. Проводится в офисе. На этом этапе специалистом выполняются:

  • обобщение и анализ информации, полученной из документов заказчика и на осмотре;
  • сбор данных из открытых источников о состоянии рынка жилья в целом и непосредственно в районе, где находится квартира;
  • выбор подхода и метода оценки (для квартир, почти всегда сравнительный подход, метод — сравнение продаж);
  • поиск предложений по объектам-аналогам;
  • непосредственно расчёты и обоснование стоимости;
  • подбор документов для отчёта.

После отработки этого процесса, оценщик формирует отчёт об оценке.

Отчёт об оценке

Это документ, отражающий всю информацию о ходе оценки и её результатах. Состав разделов отчёта регламентирован Законом об оценочной деятельности в РФ.

Отчёт содержит:

  1. Данные о заказчике;
  2. Цель оценки;
  3. Подробные данные о квартире;
  4. Данные об оценщике;
  5. Данные о выборе подхода и метода оценки;
  6. Статистическую информацию о рынке жилья, её анализ;
  7. Расчёты стоимости выбранным методом;
  8. Выводы, сделанные о стоимости квартиры в виде заключения;
  9. Приложения к отчёту.

К отчёту прилагаются:

  • правоустанавливающие документы;
  • технический документ на объект;
  • фотографии квартиры;
  • документы оценщика, дающие право заниматься оценкой.

Отчёт и приложения к нему сшиваются в единый документ.

Оплата

На стоимость услуг влияет регион местонахождения квартиры, её размер и класс. Оценка обычной квартиры стоит от 2 000 руб. до 5 000 руб. На оценку элитных квартир совсем иные расценки.

Порядок оплаты также описан в договоре, это может быть:

  • частичная предоплата с последующей доплатой,
  • 100% предоплата,
  • полная оплата после оказания услуг.

Оплата услуг производится в установленные договором сроки. Оплачивает услугу покупатель, т. к. оценка необходима ему для получения займа. Выполнение услуг подтверждается подписанием акта выполненных работ. Отчёт передаётся заказчику после полной оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке, смотрите в этом видео:

Полученный отчёт передаётся кредитору. С учётом установленной рыночной и ликвидационной стоимостей, банк принимает решение о размере кредита. Но при этом, он составит не больше запрошенной заёмщиком суммы и не больше стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи за вычетом суммы первоначального взноса.

Документы от застройщика при покупке квартиры в новостройке — в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/dlya-ipoteki.html

Как происходит оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки в 2018 году: документы и стоимость

Ипотека представляет собой целевой кредит на покупку недвижимости. Как правило, это большая сумма, которая выдается на длительный срок. Гарантией возврата долга выступает приобретаемое жилье, поскольку оно оформляется в качестве залога. Оценка квартиры для ипотеки определяет его цену.

Зачем проводить оценку недвижимости

Для того чтобы узнать корректную стоимость объекта, исходя из которой будет установлен размер ипотечного кредита, проводится экспертная оценка. Профессиональное мнение не учитывает интересы ни одной из сторон кредитного соглашения, то есть является независимым и объективным.

К аргументам, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, можно отнести следующие пункты:

  1. Требования законодательства, согласно которым закладная должна содержать оценку имущества.
  2. Обязательное условие банка. Так как банку необходимо в первую очередь обеспечить возврат денежных средств, сумма займа будет рассчитываться исходя из реальной стоимости жилья, и составит не более 2/3. В случае возникновения просроченной задолженности имущество реализуется, деньги возвращаются кредитору. Банк должен быть уверен, что суммы, вырученной от продажи, должно хватить для полного погашения кредита.
  3. Интересы заемщика. Поскольку оценку проводит независимый эксперт, в его отчете содержится информация о реальной стоимости объекта. При этом учитываются все параметры жилья и изъяны, на которые покупатель мог не обратить внимания. Если стоимость оценки существенно отличается от цены, которую запросил продавец, стоит попытаться ее снизить или задуматься о целесообразности покупки.

Таким образом, сумма жилищного кредита, одобренная банком после рассмотрения документов заемщика, является предварительной и служит ориентиром для выбора объекта. Окончательный размер будет зависеть от стоимости квартиры, которая указана в отчете профессионального оценщика.

Кто занимается оценкой

Оценкой недвижимости при ипотечном кредитовании могут заниматься юридические или частные лица, соответствующие требованиям закона об оценочной деятельности:

  • имеют документы, разрешающие выполнять подобную работу;
  • состоят в одном из профессиональных объединений оценщиков;
  • имеют полис страхования гражданской ответственности на случай необходимости покрытия ущерба при допущенной ошибке;
  • действуют в соответствии с установленными профессиональными стандартами.

Стоимость работы оценщика

Оценка — обязательный документ, который должен предоставить банку заемщик, поэтому стоимость оценки квартиры для ипотеки оплачивает клиент. Средняя цена на услуги колеблется от 2 500 до 3 500 рублей, но в ряде случаев она может достигать 5 000 или 10 000 рублей. На увеличение стоимости влияет категория жилья, регион и скорость предоставления отчета.

Где можно заказать оценку недвижимости

Каждая кредитная организация имеет собственный список аккредитованных организаций, занимающихся оценочной деятельностью. Чаще всего заемщики пользуются их услугами. Сотрудничество с ними имеет ряд преимуществ:

  • отсутствует необходимость искать оценщика;
  • предоставленный отчет будет соответствовать требованиям кредитной организации;
  • банк примет оценку и не будет ее оспаривать, что ускорить оформление ипотечного займа.

По закону клиент банка может воспользоваться услугами сторонней компании, если есть подозрение, что оценщик, рекомендованный банком, занижает реальную стоимость. В этом случае необходимо проверить, соответствует ли его деятельность требованиям законодательства, разрешительную документацию и т. д. Кроме этого, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • репутация компании;
  • как долго организация занимается оценкой;
  • отзывы о сотрудничестве тех, кто воспользовался услугой.

Проводить оценку недвижимости для ипотеки может и частное лицо. При этом у него должен быть статус индивидуального предпринимателя, лицензия и страховой полис.

Порядок проведения оценки

Процедуру по оценке недвижимости необходимо проводить после того, как была достигнута договоренность с продавцом о продаже, но до того, как был внесен залог. Таким образом покупатель страхует себя от потери денег, если банк не одобрит объект недвижимости или оценочная стоимость на него будет ниже заявленной продавцом.

Итак, заемщик получил одобрение банка, нашел подходящую квартиру и выбрал оценщика. Его дальнейшие действия включают следующие шаги:

  • связаться с экспертной организацией и обговорить стоимость;
  • оставить заявку;
  • предоставить пакет бумаг на приобретаемую недвижимость: документ, на основании которого возникло право собственности, свидетельство о собственности, план помещения и экспликация, кадастровый паспорт;
  • заключить договор на оказание услуг;
  • определить время проведения процедуры оценки.

После этого специалист выезжает на объект, проводит его осмотр и фотографирует. Учитывается возраст и стояние дома, в котором находится квартира, материал стен и перекрытий, планировка, износ коммуникаций и т.д. Ремонт не берется в расчет, поскольку это изменяемый параметр, который не является определяющим.

Затем оценщик проводит анализ стоимости объекта. Принимаются во внимание, в том числе, район, инфраструктура и перспективы роста или снижения цены, зависящие от состояния рынка недвижимости.

Методы оценки

Существует несколько методов, как происходит оценка квартиры. Чаще всего специалисты используют сравнительный способ, когда для определения стоимости в расчет берутся аналогичные предложения, представленные на рынке. С помощью коэффициентов выводится средний показатель.

При использовании затратного метода учитываются затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта, а также средства, которые потребуются на замену коммуникаций и т.д. Доходный способ оценки позволяет учитывать возможную выгоду при сдаче в аренду или перепродаже жилья.

Все эти методы оценки для ипотеки могут быть применены вместе или по отдельности.

Рыночная стоимость

После того, как были учтены все параметры недвижимости и проведен сравнительный анализ с объектами, имеющими похожие характеристики, эксперт выводит рыночную стоимость жилья. Это цена, наиболее приближенная к объективной, которая будет выгодна и покупателю и продавцу.

Ликвидационная стоимость

Еще один важный параметр, который получает специалист после того, как происходит оценка недвижимости — ликвидационная стоимость недвижимости. Это цена, по которой имущество можно реализовать в короткий срок. Срочная продажа подразумевает определенный дисконт, поэтому показатель обычно отличается от рыночного в меньшую сторону.

Необходимость указания ликвидационной стоимости обусловлена тем, что в случае неоплаты долга имущество будет реализовано. Чем раньше банк продаст квартиру, тем быстрее сможет вернуть деньги.

При определении размера ипотечного кредита будут учитываться и рыночная и ликвидационная стоимости. За основу возьмут наименьший показатель.

Отчет по оценке стоимости

В результате проведенного анализа эксперт должен представить отчет, отражающий стоимость объекта. Этот документ имеет юридическую силу, поэтому составляется согласно существующим стандартам. Он является обязательным для составления закладной.

По правилам отчет об оценке недвижимости должен быть напечатан на листах формата А4. Все странницы пронумерованы, их количество не превышает 30. Отчет сшивается и заверяется подписью уполномоченного лица и печатью.

В содержании должна быть отражена следующая информация:

  • данные организации, которая проводила оценку, с указанием разрешительной документации;
  • методы, применяемые для проведения расчета стоимости жилья;
  • параметры квартиры, влияющие на цену;
  • сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости;
  • рыночная и ликвидационная стоимость;
  • приложение, в которое входят копии документов на квартиру, фотографии объекта и т.д.

Оценка квартиры для ипотеки занимает 3-5 дней. Если документ нужен срочно, придется сделать доплату. Отчет актуален в течение полугода.

Что делать, если в отчете указана низкая стоимость

Банк определяет размер ипотечного кредита, опираясь на данные оценщика. Может сложиться ситуация, когда сумма займа из-за указанной цены будет меньше, чем та, на которую рассчитывал покупатель. В этом случае может быть несколько выходов:

  • попросить дополнительную скидку у продавца, аргументируя ее данными из отчета;
  • обратиться к другому специалисту и провести новую оценку;
  • найти средства, чтобы увеличить размер взноса наличными;
  • дать банку дополнительный залог, который будет покрывать разницу;
  • найти другую квартиру.

Таким образом, определение цены жилья, приобретаемого за счет заемных средств, должно основываться на мнении независимого эксперта.

Методы, как происходит оценка квартиры при ипотеке, подразумевают определение рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости. Оба параметра влияют на размер кредита.

В случае если заемщик не согласен с результатами оценки, он может ее оспорить или обратиться к другому эксперту.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке6 гарантированных способов, позволяющих продать квартиру в ипотекеКупля-продажа квартиры с обременением по ипотекеДопустим, вы решили продать квартиру с обременением или приобрести такую недвижимость…

Читайте также:  Согласие соседей на реконструкцию дома и образец согласия собственника на перепланировку квартиры - всё о недвижимости

Источник: https://eurocredit.ru/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Кредитование – процесс достаточно сложный и запутанный, требующий большого количества справок и бумаг. И особенно если дело касается ипотечного кредитования, подразумевающего крупные суммы займов и длительные сроки. В ипотечном кредитовании одного заявления и удостоверения личности мало – нужна еще масса бумаг на приобретаемое имущество.

Одной из таких бумаг является документ, который фиксирует ликвидную стоимость квартиры. Именно с его помощью проводится вся операция. В этой статье мы расскажем вам о том, что такое свидетельство об оценке стоимости недвижимости, кем оно выдается и сколько стоит.

Что это за документ и зачем он нужен

Свидетельство об оценке стоимости недвижимости – это документ, который указывает на реальную рыночную стоимость приобретаемой в ипотеку квартиры, дома или иного недвижимого имущества. Составляется он независимым экспертом и служит нескольким целям:

  • Защищает покупателя собственности от мошенничества;
  • Дает банку необходимые сведения, подтверждающие сумму запрашиваемого займа;
  • Подтверждают достоверность сделки купли – продажи;

Так что этот документ будет необходим даже в том случае, когда имеются кадастровый паспорт и предварительный договор купли – продажи с указанием цены.

Где можно провести оценку

Оценку реальной стоимости недвижимости может провести только независимый эксперт, имеющий специальную лицензию. Но, так как таких экспертов много, могут возникнуть сложности.

Дело в том, что банки, как правило, используют в работе только документы от конкретных оценочных служб, с которыми у тех имеются договора о сотрудничества. И заключения от других экспертов не принимают.

Так что если вы хотите провести независимую оценку, то о бюро вам потребуется узнать в самом банке.

Главное – не стесняться и требовать все лицензии, а так же разрешения на оценку нужного вам типа недвижимости.

Если же вы все таки хотите использовать собственного независимого оценщика, то заранее согласуйте этот вопрос с кредитным специалистом и внесите соответствующие поправки в договор кредитования.

Как проходит

Теперь поэтапно рассмотрим всю процедуру проведения независимой оценки и её участия в выдаче ипотечного займа. Для начала желающему получить кредит требуется предоставить в банк все документы, которые понадобятся для начала выполнения операции. В число этих бумаг входят:

  • Удостоверение личности;
  • Справка с места работы о зарплате;
  • Выписка из банка о состоянии счета;
  • Документы на саму недвижимость, а так же бумаги, фиксирующие начало проведения сделки (например, предварительный договор купли – продажи);
  • Заявление о выдаче ипотечного займа.

После подачи этих бумаг банк предложит вам перечень организаций, в которых вам могут провести независимую оценку стоимости приобретаемой недвижимости.

Если вы соглашаетесь принять услуги одной из этих организаций, то просто обращаетесь по указанному адресу.

Если же у вас нет желания сотрудничать с указанными организациями, то сообщите об этом кредитному специалисту и получите от него одобрение на проведение проверки самостоятельно – в противном случае даже при наличии заключения вам могут не выдать заем.

После того, как вами будет выбрана организация, обратитесь к одному из специалистов, проверьте наличие всех лицензий на оценку недвижимости и заключите договор на оценку недвижимости.

В назначенный день к вам прибудет инженер – оценщик, который и проверит собственность. При этом он должен сделать фотографии, составить собственный план и отметить важные технические данные.

После проверки в течение недели вам должны будут выдать достаточно объемный пакет бумаг, в котором будет прописана вся необходимая информация.

Обратите внимание на то, что существует несколько видов оценки собственности:

  • Рыночный подход, основывающийся на анализе текущего рыночного положения;
  • Затратный подход, основывающийся на стоимости постройки аналогичной недвижимости;
  • Доходный подход, основанный на увеличении стоимости собственности.

При этом какой именно будет использовано подход большого значения не имеет.

Что в итоге

В результате всей этой процедуры вам выдадут свидетельство об оценке стоимости недвижимости или иной аналогичный документ. Это достаточно обширный документ (в несколько десятков листов).

Он то и будет содержать все необходимые для банка и покупателя данные, которые пригодятся при оформлении ипотечного кредита. Именно на основе указанных в свидетельстве данных и будет определена сумма займа.

  • Помимо цены в свидетельстве будут содержаться следующие данные:
  • Обоснование полученной цены недвижимости;
  • Её полные технические характеристики;
  • Фотографии собственности;
  • Копии документов на недвижимость;
  • Специальные пометки для собственника, покупателя и банка.

Использовать такой документ можно будет в течение шести месяцев, после чего он потеряет юридическую силу.

Сколько она стоит

Самый главный вопрос, который интересует абсолютно всех потенциальных получателей кредита – сколько стоит проведение независимой оценки стоимости недвижимости при ипотеке? Тем более что по закону оплачивает проверку именно покупатель. К сожалению, ответ на этот вопрос точно нельзя дать, так как существует слишком много факторов, которые влияют на конечную сумму:

  • Регион, в котором расположена недвижимость. Так, например, в Московской области стоимость оценки до двух раз выше чем в среднем по России;
  • Расположение самой недвижимости. Как правило, оценка стоимости недвижимости в черте города на порядок выше, чем за его пределами. Как правило, у оценочного бюро есть отдельный прайс на выезд специалистов;
  • Тип недвижимости. Дешевле всего проводится оценка квартир. Если же вам нужно оценить какую – то большую недвижимость или даже комплекс, то потребуется нанять несколько экспертов, что значительно дороже;
  • Площадь недвижимости. Чем больше дом, квартира или участок, тем больше потребуется потратить на его оценку;
  • Тарифы самого оценочного бюро. Как правило, они практически везде одинаковы, но небольшие различия могут иметься даже у соседних контор.
Читайте также:  Оценка квартиры для банка: требования по оценке недвижимости в банках втб 24, связь, газпромбанке, райффазен и возрождение - всё о недвижимости

Чтобы вам было проще ориентироваться, рассмотрим пример оценки небольшой квартиры с помощью бюро, сотрудничающих со Сбербанком. В Москве за оценку с вам могут взять от 3500 рублей до 5000 рублей. В Санкт Петербурге оценка стоимости той же самой квартиру будет стоить от 3000 до 4000 рублей. А в других регионах за такую же операцию с вас возьмут 2000 – 3000 рублей. При этом чем сложнее и дороже оценка тем больше разброс цен.

Источник: https://kreditadvo.ru/kak-proishodit-otsenka-kvartiry-pri-ipoteke.html

Оценка квартиры для ипотеки: сколько стоит и кто в ответе?

Рост ипотечных кредитов составляет более 30% по сравнению с предыдущим годом. Во многом ситуация изменилась, благодаря обновленной политике Центробанка. Качество кредитных портфелей улучшилось.

Доля просроченных и невозвратных платежей не выходит за отметку 2%. Банки выдвигают более лояльные требования к заемщикам. Стимулом для населения послужило значительное снижение процентных ставок.

Но оценка квартиры для ипотеки остается одним из главных условий кредитования.

Что представляет собой процедура?

При покупке недвижимости банкам требуется информация о стоимости. Процесс выглядит, как сравнительный анализ нескольких похожих помещений.

Делается среднеарифметический расчет с использованием корректирующих коэффициентов. Во внимание принимаются более десяти факторов сопоставления похожих объектов.

Полученные значения служат ориентиром для банковских работников в выдаче или отказе кредита.

Какой бы лояльной ни была политика кредитной организации, вопрос финансирования заемщиков на крупные суммы всегда рассматривается глубоко и тщательно. Прежде чем предоставить ипотеку, потенциальный клиент проверяется на платежеспособность.

Для чего нужна?

Главный в этой игре тот, кто дает деньги, то есть финансовая организация. По отношению к заемщику, банк принимает во внимание пессимистичный прогноз. А именно, какие последуют убытки, если клиент перестанет платить по договору. Так банки стараются минимизировать свои риски. Это основная причина, по которой проводится оценочная экспертиза.

Преследуется две цели:

  1. Понимать, действительно ли, объект недвижимости, который берется в ипотеку, стоит заявленных денег;
  2. Насколько быстро и какую сумму сможет выручить банк за квартиру, если прекратятся выплаты по кредиту, а заемщик превратится в должника. Недвижимость в данной ситуации принудительно выставляется банком на продажу для покрытия понесенных убытков.

Финансовые организации не изобретают свои методики. Установлены Федеральные Стандарты Оценки (ФСО). Есть Закон «Об оценочной деятельности» No135-ФЗ, в котором изложен пункт — получение ипотеки.

Это два основополагающих документа с разработанным алгоритмом. Прописаны все действия, каким образом необходимо делать оценку.

Для кредитуемого лица косвенно оценка может повлиять на уровень процентной ставки.

Как проходит экспертиза?

Определяя стоимость объекта недвижимости, руководствуются сравнительным, доходным и затратным методом. В рамках каждого подхода берется наиболее оптимальный вариант. Расчет делают на основании анализа продаж подобных объектов, капитализации, дисконтирования денежных потоков.

Какой использовать подход, оценщик вправе выбирать сам. Зависит от опыта работы, вида объекта и целесообразности. В каждой ситуации применяется наиболее выгодный способ, учитывая интересы обеих сторон.

  • Затратный показывает, сколько стоит произвести оценку. Вычитается износ, который есть у исследуемого объекта. Рассчитать стоимость квартиры в многоэтажном доме данным методом крайне сложно и бесперспективно;
  • Доходный расчет показывает чистую инвестиционную прибыль объекта во время его эксплуатации посторонними лицами. Способ подходит для риэлтеров, агентств недвижимости, инвесторов.

Затратный и доходный методы для ипотеки использовать нецелесообразно. В основном, руководствуются сравнительным методом, как наиболее удачным и менее затратным.

Оценка рыночной стоимости

Важный факт, который необходимо понимать: две одинаковые квартиры по серии, этажности, количеству комнат, могут стоить абсолютно по-разному. Причин, влияющих на цену огромное количество.

Основные аргументы:

  • Месторасположение. Самым престижным справедливо считается центр, потом идут микрорайоны, последние – жилые массивы и спальные районы на окраине;
  • Инфраструктура. Если квартира расположена на окраине, вдали от школы, детского сада, районной поликлиники — это также отразится на стоимости;
  • Тип дома. Общий вид, ухоженность, надежность управляющей компании повышают оценку помещению;
  • Этажность. Первый и последний этаж считается менее рентабельным;
  • Состояние квартиры. Проблемы со стенами или дизайном, старые обоями явно указывают на недостатки и неэстетичный внешний вид. Это станет объективной причиной уменьшения ее стоимости.

Если квартира новая или приобретается на рынке вторичного жилья, но с капитальным ремонтом, стоимость объекта станет выше, чем его аналог.

Алгоритм работы

  1. Обращение клиента. Посещение оценочной компании, проведение первичной консультации.
  2. Сбор документов заказчиком, изучение представленных материалов оценщиком. Оценщик назначает удобный для клиента день и время осмотра объекта недвижимости.
  3. В назначенный день приезжает представитель Бюро оценки.

    Делается осмотр квартиры, как она выглядит на самом деле. В первую очередь, смотрят на полы и стены — их переделывать сложнее всего. Обращают внимание на отделку. Производится фотосъемка помещения. Каждая комната, дом снаружи, подъезд и прилегающая территория фотографируются с различных ракурсов.

  4. После проведения осмотра наступает заключительный этап: подготовка отчета.

Какие документы потребуются?

В каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные сведения. Информацию уточняют у оценщика.

Основной пакет документов:

  • Паспорт или другое удостоверение личности гражданина;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Правоустанавливающий документ, в котором указано основание владения данным объектом.

Это может быть дарственная, договор наследования по завещанию (по закону), приватизация и другие подтверждающие бумаги.

Оригиналы остаются у клиента. В Бюро оценки и экспертизы передаются только копии.

Содержание отчета и сроки выполнения

Подготовка занимает 1-7 дней. По истечении установленного срока клиент забирает отчет, объемом от тридцати до ста листов формата A-4.

Юридически значимый документ включает:

  • Анализ рынка недвижимости региона, города, района;
  • Характеристики, которые повлияли на стоимость;
  • Подробное описание помещения;
  • Сравнение с другими похожими квартирами, находящимися в одном доме или по соседству;
  • Расчет итоговой стоимости;
  • Заключение эксперта.

Кто может делать оценку для Сбербанка?

Оценка квартиры для Сбербанка делается только аккредитованными организациями, которые подпадают под сбербанковские стандарты. Не все оценщики имеют право участвовать в экспертизе. Поиск специалистов может занять некоторое время.

Прежде чем заказывать оценку, настоятельно рекомендуется уточнить, аккредитована ли организация при этом банке.

Как узнать, где заказать?

Можно провести мониторинг сайтов оценочных компаний. Через мобильные приложения оформить заказ, но сначала надо выбрать достойную организацию. Не все имеют право делать оценку недвижимости для ипотеки.

Требования к оценщику

  1. Наличие профильного оценочного образования;
  2. Членство в саморегулируемой организации (СРО);
  3. В штате имеются специалисты с профессиональной страховкой.

На территории РФ заниматься оценочной деятельностью имеют право только квалифицированные оценщики. Строители, эксперты, риэлтеры, юристы и другие категории оценку не делают!

Банки и оценочные компании: в чём выгода сотрудничества?

Участвуют три стороны: заемщик, банк и оценщик. Каждый преследует свои цели. Первому нужны деньги на приобретение квартиры, второму — прибыль от кредитования, третьему — оплата за оказанные услуги. При удачном стечении обстоятельств каждая сторона имеет свою выгоду.

Банк должен быть уверен, что размер оцениваемой квартиры максимально совпадет с выданным кредитом. По этой причине оценщики являются участниками всех ипотечных сделок. Аккредитованные организации имеют богатый опыт, знают все тонкости и предоставляют банкам независимую, а, значит, объективную оценку.

Входной контроль отчетов оценочных компаний поступают в банковские службы. Проверяется адекватность на соответствие цены. При необходимости делается перерасчет в больший либо меньший уклон.

Большинство банков предлагают заемщикам приходить уже с готовыми отчетами. Например, независимая оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке принимается более лояльно и не столь критично, как в Сбербанке. Но, в любом случае, все расчеты проверяются банковскими служащими.

Реальная цена обеспечения — основной показатель при согласовании и выдаче заемных средств.

Аккредитованные представители, специализированные конторы, банковские служащие в своей работе выводят предварительную (быструю) оценку, затем детальное обследование жилой площади.

После завершения устанавливается истинная (окончательная) цена. Оценочные компании оказывают помощь и содействие кредитным организациям.

Цена вопроса

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Проведение экспертизы составляет 3500-4000 руб. Практически ни у одного оценщика услуга не зависит от размеров квартиры и никак не влияет на объем работы. Одна комната или четыре — разницы нет.

В глубинке, где нет продаж, при оценке квартиры для ипотеки цена услуги увеличивается. Дороже стоимость и в мегаполисах. Оценка квартиры в СПБ для ипотеки – 5000 руб., в Москве 6000-7000 руб.

Оценка квартиры в новостройке для ипотеки не требуется для строящихся домов. Банк сначала дает ссуду, после чего наступает период ожидания запуска в эксплуатацию. Потом предоставляется отчет.

Кто оплачивает услугу?

Буквально за один-два часа осмотра квартиры, недвижимость становится активом. Информация по ней направляется в кредитную организацию. Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

Как правило, заемщик. Если мнения с экспертизой разошлись, решение можно обжаловать.

Иногда застройщик имеет на руках уже готовый отчет. Клиент получает все и сразу, без дополнительных усилий. Цена закладывается в стоимость квартиры, но первоначально экспертизу оценки оплачивает сам застройщик.

Разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Главной частью отчета для ипотеки является рыночная и ликвидационная стоимость.

  • Рыночная стоимость содержит ответ на вопрос: во сколько оценивается квартира на рынке;
  • По ликвидационной стоимости сравнительно быстро можно совершить фактическую продажу.
Читайте также:  Сколько стоит снять квартиру: какова средняя цена на съемную жилплощадь, а также с помощью чего можно увеличить стоимость и каким образом заключается сделка? - всё о недвижимости

Банк должен четко понимать ситуацию в случае невозврата кредитных средств. Рыночная цена, по сути, является предварительной. Но разница может быть существенной. Например, рынок взлетел или, наоборот, обвалился.

На что обратить внимание?

Самая большая ошибка – неправильный анализ ликвидности актива. Случается у неопытных оценщиков. Доверяя компаниям без аккредитации, есть риск потери времени и денег. Банк, возможно, примет отчет после нескольких возвратов на доработку, но это будет путь «через тернии к звездам».

Оценка квартиры выглядит как обычное сравнение квартиры с рядом аналогов по определенному набору факторов и выведению рыночной стоимости. Но это не только кропотливый подсчет и определение цены. Задача заключается в поиске максимально точного показателя на конкретную дату. Любой, даже самый маленький нюанс, может критически повлиять на конечную стоимость.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/otsenka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Сколько стоит и как происходит оценка рыночной стоимости квартиры для ипотеки

Фото с сайта Urmozg.ru

Во время кризиса и финансовой неустойчивости в стране среднестатистический гражданин Российской Федерации не может позволить себе купить собственное жилье самостоятельно. На помощь приходит ссуда на жильё, а также ее социальные условия. Распространяются они в основном на те пласты населения, которые нуждаются в финансовой помощи.

Но вот вы задались целью – купить квартиру или дом в кредит. Что делать дальше? Одним из первых и наиболее значимых шагов станет оценка квартиры при покупке ее в ипотеку.

Не стоит забывать, что без прохождения такой процедуры, банк вам не выдаст займ.

Далее в статье мы рассмотрим как происходит установление стоимости недвижимости, какие для этого нужны документы, а также во сколько обойдется сия процедура.

Оценка недвижимости при ипотеке: для чего нужна и куда обращаться

Давайте разберемся, для чего делается и кто делает оценку рыночной стоимости квартиры при покупке в ипотеку.

Любой банк потребует от заемщика провести эту процедуру перед тем, как выдать тому займ. Это своеобразная страховка для банка, ведь если клиент нарушит правила выплат, но он сможет продать недвижимость и полностью погасить задолженность.

Процедуру выполняют как специализированные агентства, так и отдельные специалисты. На результат влияет местоположение квартиры, инфраструктура, состояние и много других факторов.

Остановимся на выборе оценщика. У каждого банка имеется свой список частных специалистов и агентств, которым они доверяют. Это не мешает вам нанять другого профессионала, однако, при выборе указанного в списке частника или фирму вы сэкономите себе время.

При выборе кандидата «со стороны» банку придется проверить специалиста, что скажется на времени рассмотрения заявки. Достаточно часто встречаются случаи, когда у финансовой организации в штате имеются собственные оценщики. Так, например, Сбербанк предлагает подобные услуги.

Но об этом позже.

На что следует обратить внимание при выборе независимого оценщика

Первым делом следует проверить, состоит ли он в одной из специализированных организаций . Это можно узнать, попросив предоставить сертификат о членстве. Также специалист обязан иметь страховку на сумму не менее трехсот тысяч рублей. Полис станет гарантом профессионализма. Более того, в случае ошибки страховая, компания оценщика возместит вам ущерб.

Банк предъявляет специальные требования к отчету об оценке. Он должен соответствовать нормам Ассоциации Российских Банков и стандартам Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования. Помимо этого каждый банк вправе выдвинуть свои уникальные предпочтения.

Такие условия обосновываются желанием кредиторов досконально изучить залоговое имущество. Подразумевается как местоположение, так и состояние жилища.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Давайте разберемся, сколько же стоит оценка квартиры или дома для ипотеки.

Фото с сайта ocenka-nedvizimosti.ru

В среднем процедура стоит около двух-четырех тысяч рублей. Цена варьируется в зависимости от города, в котором будет производиться процедура, площади квартиры, а также статуса компании, в которую вы обращаетесь.

На просторах интернета существуют сайты, на которых можно подсчитать приблизительную рыночную стоимость квартиры абсолютно бесплатно. К таким сайтам можно отнести domofond.ru или irn.ru. Однако, не стоит надеяться, что банк примет результаты таких сайтов, ведь никаких гарантий, а тем более отчетов от интернет-порталов вы не получите.

«Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?» – спросите вы. Производить оплату придется самому клиенту и ни один банк или оценочное агентство не станет выполнять услугу такого рода даром. Впрочем, оценочный сервис не так уж и дорог.

Компании, профессионально занимающиеся оценочной деятельностью, выполняют процедуру в среднем за 1-3 дня.

Ниже приведем приблизительные ценники на услуги таких фирм:

  • Квартиры до ста квадратных метров – 2-4 тысячи рублей.
  • Квартиры, площадь которых более ста квадратных метров – 5-7 тысяч рублей.
  • Срочная оценка недвижимости – добавляется около 30% к сумме обычного оценивания.

Иногда оценочные компании могут запросить дополнительную плату за следующие услуги:

  • Доставка отчета курьером.

Услуги такого рода относительно недорогие и обойдутся клиенту около 200-500 рублей.

Документы, необходимые для оценки квартиры для ипотеки

Для проведения процедуры имущества клиенту следует:

  1. Подготовить список документов.
  2. Договориться с компанией или частным специалистом.

Фото с сайта credit-me.ru

Давайте рассмотрим требующиеся бумаги:

  • Правоустанавливающий документ. К таким относят договор купли-продажи или свидетельство регистрации недвижимого имущества.
  • Кадастровый паспорт из БТИ.
  • При наличии (но не обязательно) план помещения.
  • Паспорт и контактные данные клиента.

После сбора и предоставления необходимых бумаг к вам приедет специалист и проведет оценку.

Важно

Работник будет проверять квартиру на наличие незаконных перепланировок и сделает подтверждающий фотоотчет.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Разберемся,что из себя представляет данный процесс. Для ипотеки оценка квартиры происходит в несколько этапов.

  • На первом специалист проанализирует все схожие сделки, совершенные в недавнее время на рынке недвижимости. Он называется – сравнительный.
  • На втором компания проверит перспективу увеличения рыночной цены имущества. Это – доходный этап.
  • И на последнем оценщики подсчитают затраты на постройку аналогичного объекта недвижимости. Этот этап наиболее важен и именно он решает конечную стоимость квартиры, называется он – затратный этап.

При определении стоимости недвижимого объекта учитывают много факторов, но главные:

  • Местоположение имущества. Сюда входит инфраструктура, дальность расположения от промзоны, транспортные развязки и так далее. Стоимость квартиры будет намного выше, если вблизи имеется остановка, школа, детский сад, аптека и магазин.
  • Состояния дома и квартиры. В ходе проверки этого пункта оценщики проверят возраст дома, состояние подъезда, лифта и обеспечение здания.
  • Состояние квартиры. Под этим пунктом подразумевается площадь, этаж, на котором расположено жилье, наличие балкона или лоджии и так далее.

Также стоит отметить что капремонт квартиры, может сильно поднять рыночную цену жилья, впрочем, на ликвидности это не отразится.

Отчет об оценке квартиры для ипотеки

Разберемся, что из себя представляет отчет и что в нем должно содержаться.

Данный документ в среднем содержит около тридцати страниц.

К нему должны прилагаться:

  • Копии документов специалиста.
  • Документы на недвижимость, которые просит банк.
  • Фотографии квартиры, сделанные оценщиком.
  • Рыночная стоимость квартиры.
  • Ликвидная стоимость имущества.

Банк зачастую интересуется последним пунктом. Связано это с тем, что именно за эту сумму заемщик купит жилую недвижимость. А в случае несоблюдения правил кредита, именно за такую цену банк продаст жилплощадь.

Оценка стоимости квартиры в новостройке при ипотеке: для чего нужна и как делается

Порой люди берут в кредит не только «пустую» квартиру в новостройке, но и вообще, квартиру в доме, только что начавшемся строиться.

Фото с сайта Asks.ru

Вы спросите, как же можно оценить то, чего еще нет? В таком случае производится установление стоимости не самой недвижимости, а имущественного права на данное имущество. В качестве аналогичных объектов выбираются квартиры, готовые к сдаче, расположенные в похожих домах.

Цена вычисляется с учетом специализированных коэффициентов.

К таким относят:

  • Правки на инфляционные риски.
  • Год завершения строительства и сдачи квартиры.
  • Предполагаемые версии приостановления строительства дома или банкротства застройщика.
  • Возможное увеличение сроков постройки жилого дома.

Итоговая рыночная цена жилья, находящегося в процессе постройки, отличается от цены готовых квартир в среднем на 20-40%. Не стоит забывать о том, что банк, выдавая кредит на покупку недвижимости такого, рискует намного больше, чем при выдаче в кредит недвижимости со вторичного рынка.

Достаточно часто возникают прецеденты, когда собственник, обладающий собственностью не более трех лет, просит банк вписать в договор сумму продажи менее одного миллиона рублей.

Это необходимо для того, чтобы не выплачивать налог по форме 3 НДФЛ. Зачастую многие банки соглашаются и делят на две части сумму выдаваемого кредита.

Первая выдается на саму квартиру, а вторая часть дается в займ, как сумма «на повышение условий жизни» или капремонт приобретаемого недвижимого имущества.

Рыночная и ликвидная ценаё

В случае, если у вас рыночная и ликвидная стоимости недвижимого имущества не совпадают, стоит задуматься, не была ли допущена ошибка?

В любом случае, банк, в который вы обратились за ипотечным кредитованием, выдаст вам лишь ту сумму, которая в отчете будет прописана как меньшая. Так к примеру, если в оценочном документе недвижимости рыночная стоимость – наименьшая, банк выдаст именно ту сумму. Если ликвидная стоимость квартиры меньше – банк выдаст ссуду в размере ликвидной цены объекта.

Обратите внимание

При последнем варианте банк предоставляет заемщику сумму меньше, чем требует владелец недвижимого имущества. Тогда клиенту понадобится поиск дополнительных средства для приобретения недвижимости.

Сколько действует отчет об оценке квартиры для ипотеки

Согласно нынешнему законодательству, указанная в отчете стоимость актуальна на шесть месяцев от выдачи документа. В случае истечения срока годности процедуру следует повторить.

Итак, сегодня мы рассмотрели и ответили на много вопросов, касающихся оценки квартиры для покупки недвижимого имущества при ипотеке.

Отметить, что в нынешнем 2017 году никаких изменений в законодательстве, касающихся оценочной деятельности, не планируется.

Мы настоятельно рекомендуем использовать услуги компаний с хорошей репутацией или фирмы, рекомендованные банком, в который вы обращаетесь. Это оградит вас от возможных ошибок и сэкономит время.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: http://datarealty.ru/articles/ipoteka/skolko-stoit-i-kak-proiskhodit-oczenka-rynochnoj-stoimosti-kvartiry-dlya-ipoteki.html

Ссылка на основную публикацию