Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме: как приобретается земля под коммерческую недвижимость — всё о недвижимости

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

Как отыскать удачный вариант для вашего бизнеса? Будь то офис, склад, торговая точка или же любое производственное помещение, оно должно соответствовать вашим возможностям и потребностям. Что является ключевым в договоре купли-продажи при приобретении коммерческой недвижимости? На что стоит обратить внимание? Как проверить продавца?

Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов?

Для того, чтобы сразу проверить является ли продавец настоящим хозяином данного помещения существует несколько способов:

1) заказ бумажной выписки ЕГРП на помещение — самостоятельно или через юридическую фирму. Достоинства — полная официальность выписки (заверяется печатью и подписью регистратора, выдается в официальном органе, принимается в Банках, судах, иных гос.органах. Недостатки — долгий срок изготовления (от 5 дней). Такие выписки делаем и мы — подробнее по указанной выше ссылке.

2) заказ электронной выписки ЕГРП — у нас Вы можете заказать ОНЛАЙН выписку ЕГРП на интересующее Вас нежилое помещение (ответ приходит в большинстве случаев в течение часа),  — аналог печатной, позволяет оперативно узнать будут указаны настоящий владелец, существующие аресты и обременения. Но не пойдет в официальные органы. Правда, некоторые Банки принимают xml-версию. При необходимости, вместе с doc-файлом прикрепим и xml. Пишите н e-mail — info@yskorim.ru или звоните по тел. (812) 648-88-97.

3) иные органы — информацией о собственниках помещения, характере собственности и пр. могут поделится с Вами органы милиции, ЖЭК, Управляющей компании…официально/неофициально, платно/бесплатно, верить информации или нет — все индивидуально.

Краткое описание процесса покупки недвижимости

Пошагово покупка нежилого помещения не отличается от покупки любого другого Объекта недвижимости:

  • определяемся, какое именно помещение нужно для Вашего бизнеса;
  • находим интересующий вас объект самостоятельно или с помощью посредников;
  • подготавливаем все документы для осуществления договора купли-продажи;
  • оформляем соглашение о покупке недвижимости.

Выбор коммерческой недвижимости

Самое главное – определится, для чего приобретается недвижимость. Если склад, точка или офис ищется для продвижения собственного бизнеса, тогда учитывается ваши потребности и приоритеты. Если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду, то ваши личностные факторы на это уже не влияют.

Выбор помещения так же зависит от способа оплаты. Если в ваших планах есть пользование ипотекой или лизингом, то нужно будет учесть основные требования компании или банка.

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости.

Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты.

Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным.

При заключении сделки о покупке следует быть максимально осторожным. Иногда, все нюансы соглашения может объяснить и рассмотреть только юридическое лицо.

Помощником в заключении договора может стать риэлтерская или брокерская компания, которая является посредником между продавцом и покупателем недвижимости.

Компании можно доверить проверку документов, заверение их нотариусом, подсчет расходов и оформление контракта и регистрации прав собственности на недвижимость.

Правила покупки недвижимости через посредника

Сотрудничество с посредником предполагает следующие действия со стороны покупателя:

1. Оформление заявки на поиск недвижимости. Здесь нужно указать все пожелания в мельчайших подробностях по поводу нежилого помещения.

Так как посредник хорошо разбирается в современном рынке недвижимости, он быстро выберет наилучшие варианты. Платить сразу ничего не нужно. Даже аванс никто не вправе от вас требовать.

Только после заключения сделки производится оплата услуг. Поэтому, заявку можно подать даже в несколькие компании и выбрать наилучшие предложения.

2. Согласно вашим требованиям и предпочтениям, работники компаний выберут самые удачные варианты и распишут их плюсы и минусы.

3. Специалисты посреднической компании смогут даже провести переговоры с теми, кто продает недвижимость, если того желает покупатель, дабы убедится в их заинтересованности и правдивости.

Заключение договора купли-продажи

В договоре обязательной информацией является описание недвижимости, способ расчеты и сроки на их проведение. Прилагается список документов, который объясняет права владения продавца этим объектом недвижимости.

Если помещение подлегало перепланировки или расширению, то это должно быть отображено в соответствующих документах.

Если объект расположен не при каком-то строении или здании, а отдельно, то нужно потребовать у продавца подтверждающие документы о праве собственности на этот кусочек земли.

Прежде чем оформить договор купли-продажи нужно внимательно изучить законность всех документов продавца, в чем хорошим помощником станет риэлтор.

Правила проведения сделки на покупку недвижимости

Перед заключением договора, желательно подписать соглашение о том, что обе стороны обязуются соблюдать условия договора купли-продажи. При этом проводится проверка всех предыдущих сделок продавца на счет этого помещения на законность.

Если объект покупки зафиксирован арендой площади, то смена собственника не требует заключения нового договора. Покупатель и продавец обсуждают передачу арендных платежей и гарантийного депозита. Если недвижимость заложенная, то на продажу требуется соглашение залогодержателя.

Оформление договора купли-продажи:

  • в письменной форме;
  • подпись обеих сторон;
  • прилагается передаточный акт, который подтверждает передачу имущества от владельца покупателю;
  • государственная регистрация документа и прав нового собственника;
  • выдача покупателю свидетельства о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

С момента заключения договора и передачи оплаты покупатель обретает право собственности на недвижимость.

Источник: https://yskorim.ru/poleznoe/onlajn-egrp/pokupka-nezhdilogo-pomeshheniya.html

Право на землю

В настоящее время значительную долю рынка недвижимости составляют сделки с нежилыми помещениями. Однако не каждый приобретатель помещения осведомлен о сопутствующим такому приобретению переходе прав на земельный участок под зданием.

В ряде случаев неоформление арендатором помещения прав на землю может повлечь взыскание собственником земельного участка платы за пользование в качестве неосновательного обогащения.

При покупке помещения отсутствие в договоре купли-продажи условия о приобретении доли в праве собственности на землю или права аренды может повлечь отказ в регистрации права покупателя на приобретенную недвижимость.

Вопросы о возможности и порядке приобретения собственником или арендатором нежилого помещения прав на участок под зданием возникают главным образом из-за отсутствия специального законодательного регулирования данного вопроса.

Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ). Для приобретателей помещений в нежилых зданиях такого правила не предусмотрено.

По этой причине суды при разрешении споров руководствуются положениями законодательства, установленными для зданий и сооружений. Некоторую ясность внесли также разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ по аренде 2013 года. Однако вопросы все еще остаются.

Права арендатора помещения на земельный участок под зданием

Если в отношении нежилого помещения заключен договор аренды, права арендатора на занимаемый зданием земельный участок определяются согласно ст. 652 Гражданского кодекса РФ исходя из прав арендодателя помещения на данный участок. Как собственник помещения арендодатель может иметь долю в праве собственности на участок под зданием либо выступать в качестве его арендатора.

Положения п. 2 ст. 652 ГК РФ приводят к выводу, что если арендодатель помещения является собственником также и участка под зданием, то арендатору предоставляется право аренды участка или иное право, предусмотренное договором.

Если же в договоре аренды не определено передаваемое арендатору помещения право на участок, к нему переходит право пользования этим участком на весь срок аренды помещения. Согласно разъяснениям ВАС РФ (п. 22 Постановления Пленума от 24.03.

2005 № 11) отсутствие в договоре аренды помещения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, а арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды участка в судебном порядке.

Он может лишь пользоваться участком под зданием без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Однако в целях оформления отношений по землепользованию ВАС допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (определение ВАС РФ от 19.08.2010 № ВАС-9730/10).

При заключении договора аренды помещения обязательно следует согласовать условие о плате за пользование участком под зданием, учитывая установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования. По общему правилу п. 2 ст.

654 ГК РФ арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, если стороны не предусмотрели иное в договоре. Тем не менее, целесообразно определить в договоре аренды помещения точный размер платы за пользование участком либо прямо указать, что арендная плата за помещение включает в себя плату за землю.

В противном случае, как показывает судебная практика, с арендатора помещения может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование участком под зданием.

Гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования (аренды).

Полагаем, что в этом случае арендатору помещения также передаются права на участок, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ.

Стороны могут договориться о передаче участка в субаренду, разумеется, при условии, что не запрещено договором аренды с собственником участка

Права собственника помещения на земельный участок под зданием

Более сложной является ситуация, когда нежилое помещение приобретается в собственность по договору купли-продажи. Если продавец является собственником земли под зданием, то в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если же продавец помещения собственником земли не является, то покупатель в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ приобретает только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как правило, такое пользование участком осуществляется на основании договора аренды. Данные правила распространяются практикой и на нежилые помещения.

Разъясняя данные положения Гражданского кодекса, ВАС РФ в п. 25 Постановления Пленума № 13 от 25.01.

2013 указал, что лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

По логике ВАС, вытекающей из принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, покупатель помещения в нежилом здании  одновременно приобретает долю в праве собственности на участок под зданием (если данный участок находился в собственности продавца) либо становится соарендатором в договоре аренды вместо продавца.

Читайте также:  Как снять снять однокомнатную квартиру посуточно? лучшие советы по аренде 1 или 2 комнатного жилья на малый срок - всё о недвижимости

На первый взгляд, данный вывод вступает в противоречие с положениями ч. 4 ст.

35 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что нежилое помещение как часть здания не может быть  выделено в натуре вместе с частью участка под зданием. На этом основании судебная практика до разъяснений ВАС 2013 года придерживалась подхода, что в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса приобретение права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет приобретения покупателем доли в праве собственности на участок. Для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, это верно, поскольку для них Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений. Однако в отношении помещений в зданиях, расположенных на участках частных собственников, подход ВАС представляется нам наиболее оправданным. Он позволяет исключить ситуацию, когда после продажи всех помещений в здании продавец остается собственником участка, необходимого собственникам помещений. Таким образом, разъяснение ВАС имеет ограниченную сферу действия: оно касается только помещений во вновь возведенных нежилых зданиях и не распространяется на помещения, приобретаемые из государственной и муниципальной собственности в порядке приватизации.

Порядок приобретения прав на землю

Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов.

Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из ст. 16, ч. 1 ст. 17 и ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов.

При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

До 1 октября 2013 года в ст. 25.

5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из ст. 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения ст. 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа — договора купли-продажи.

Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка.

Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя.

Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

Источник: http://www.rightmark-group.ru/archive/articles/56

Оформлять ли землю под многоквартирным домом

Наш опыт по решению этого вопроса

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того,  является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.

         Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст.

36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.  Согласно  ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

         Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает  напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Как оформить земельный участок.

Это означает, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета.При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

         Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

         Плюсы и минусы оформления. Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах (МД), то выглядеть это будет следующим образом:

ПЛЮСЫ МИНУСЫ
1) Дополнительные гарантии:1.1.  без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий  (мойки, автостоянки,  гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам МД;1.2. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;1.3. невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно. 1) Собственники земельного участка (его доли), обязаны ежегодно платить земельный налог (он рассчитывается как процент  от кадастровой стоимости земельного участка). Кадастровая стоимость земли,  на настоящий момент,  весьма приближается к рыночной. Ставка земельного налога в Нижегородской области составляет 0,02%.
2) Дополнительная возможная прибыль. Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно  увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения. 2) Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке  дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а,  значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его домоуправляющая компания) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.
3) Удобство использования. Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МД. 3) В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МД.

Как мы видим, количество плюсов  перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Минусы оформления.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят  такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории.

  Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например,  построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены.

Это обусловливается многими факторами:  скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями,и нормативно-техническими требованиями, и многими другими факторами.

Читайте также:  Срок действия оценки недвижимости и сколько действует договор на оценку квартиры, образец документа - всё о недвижимости

Помимо этого  в  качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле  это не так.

Сама по себе доля в земельном участке под  многоквартирным домом существует лишь гипотетически: еёреально нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотторгаем от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности.

Как неотторгаема и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Выводы: Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под многоквартирными в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти сейчас очень выгодно «повесить»  расходы на содержание домовых территорий на граждан. Даже приблизительный подсчет показывает, что ежемесячные платежи собственников  могут вырасти в среднем на 150-400 рублей. По опыту других стран можно сказать, что быть землевладельцем и собственником недвижимости очень накладно. Такие налоги могут составлять от 6–7 до 15–25% от вашего совокупного годового дохода. Это очень большой минус, по моему  мнению, поскольку тенденции показывают стремление нашей страны к повторению зарубежного опыта в т.ч. и в части увеличения налогового бремени.

С нашим опытом решения подобной пролемы можно ознакомиться здесь

Rating: 3.1. From 15 votes.

Please wait…

Источник: http://precedent-nn.ru/oformlyat-li-zemlyu-pod-mnogokvartirnym-domom.html

Какие требования закон предъявляет к нежилым помещениям

Если жилые квартиры, за редкими исключениями, законом разрешено использовать только для проживания, то нежилые помещения могут использоваться для различных целей, но, тем не менее, в установленных законом пределах.

Ограничения в использовании нежилых помещений

Главные ограничения относятся к коммерческим помещениям, которые расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них.

В таких нежилых помещениях запрещается деятельность, которая наносит вред жильцам квартир.

Это означает, что в нежилых помещениях запрещено располагать производство, если его работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения окружающей среды и воздуха или превышает допустимый уровень шума.

Приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать у жильцов дома, как они относятся к нахождению в их доме нежилого помещения и его использованию в коммерческих целях.

Если в доме создано товарищество собственников жилья, обратитесь с этим вопросом к председателю правления – он, как правило, в курсе настроений жильцов, потому что к нему стекаются все жалобы на работу коммерческих организаций в доме.

Но вред, который причиняется жильцам, должен носить объективный характер и причиняться правам жильцов, которые однозначно закреплены законодательством. Все мы знаем, что есть люди, чаще всего пожилые, которые постоянно чем-то недовольны. Но это не означает, что каждое их требование должно исполняться.

Если кому-то не нравится, что на первом этаже дома расположен магазин, поскольку рядом с ним часто собираются люди, находящиеся в нетрезвом виде, то это вовсе не значит, что надо закрыть магазин. Права жильцов нарушает не магазин, а нетрезвые люди, которые совершают административные правонарушения.

К ним и надо предъявлять претензии.

Необходимость оборудования отдельного входа

Относительно нежилых помещений, расположенных в жилых домах, надо помнить ещё и о необходимости оборудования отдельного входа.

Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать для входа в нежилое помещение тот же вход или те же помещения, включая лестничные клетки, которые используются для доступа к квартирам.

Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу Жилищного кодекса и не имеют отдельного входа, могут использоваться и дальше. Но для новых нежилых помещений наличие отдельного входа обязательно.

Отдельный вход оборудуется, даже если нежилое помещение располагается на втором этаже и выше. Для этого обычно к дому пристраивают внешние лестницы, которые идут вдоль торцевой или выходящей во двор стены. Здесь важно упомянуть ещё об одном требовании – нежилые помещения не могут располагаться над жилыми.

Требования пожарной безопасности

Самыми трудными для выполнения являются нормы пожарной безопасности. Дело даже не в том, что их существует великое множество, некоторые из них просто физически невозможно выполнить.

Это касается, например, требований по организации пожарного выхода, оборудовать который бывает просто негде. Хорошо, если в помещении есть большие окна, тогда их можно использовать для эвакуации.

Но если помещение подвальное и окна очень маленькие или их нет совсем, то задача по созданию пожарного выхода становится просто невыполнимой.

Многие предприниматели пренебрегают требованиями пожарной безопасности, однако они очень рискуют. Пожалуй, каждый собственник помещения, в котором случился пожар, был уверен, что с ним этого не произойдёт никогда. Но, к сожалению, пожары случаются и достаточно часто.

При этом крайне редко, когда пожаром причиняется ущерб только тому помещению, в котором он начался. Обычно страдают и все соседние помещения, как минимум, от залива водой.

И отвечать за этот ущерб придётся собственнику того помещения, в котором пожар начался, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

В практике юридической фирмы «Красников и партнёры» был случай, когда нашего клиента пытались привлечь к ответственности за пожар, в результате которого сгорел целый торговый центр. И главная угроза заключалась даже не в административной ответственности – к счастью, никто из людей не пострадал, и ответственность наступала только в виде штрафа.

Но пострадало имущество всех арендаторов торговых площадей, и ущерб исчислялся сотнями миллионов рублей.

Нашим юристам тогда удалось доказать, что вины клиента в пожаре нет, но это было крайне непросто при условии, что и пожарная инспекция, и суд, и все пострадавшие, в том числе, довольно крупные компании, были, что называется, кровно заинтересованы в нахождении виновного.

Санитарные правила для нежилых помещений

В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, например, под офисы, согласно санитарным требованиям должен поддерживаться необходимый уровень естественного освещения. В офисах нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, помещения должны хорошо проветриваться.

Если в нежилых помещениях организуются кафе или столовые, помните, что их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Для этого придётся выполнить довольно большое количество требований, включая разделение помещения для приготовления пищи на горячий и холодный цех, моечную и помещения для хранения продуктов, продумать маршруты движения готовой и сырой продукции, грязной и чистой посуды, которые не должны пересекаться. Моечная для мытья посуды оборудуется в отдельном помещении или в кафе устанавливается посудомоечная машина, специально предназначенная для работы в учреждениях общественного питания. В помещении доkжен быть оборудован отдельный туалет и душ для персонала, а также раздевалка для переодевания в спецодежду. Есть и другие требования, которые можно уточнить в роспотребнадзоре или у юристов, которые специализируются на сопровождении деятельности коммерческих организаций.

Как видно, требований, которые предъявляются к нежилым помещениям, достаточно много. Поэтому перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях.

Не забудьте внимательно ознакомиться со всей относящейся к нему документацией, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть после покупки или в процессе аренды помещения.

Но лучше, конечно, обратиться для юридического сопровождения сделки к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

10.12.2012

Источник: http://www.krupps.ru/articles/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshcheniyam/

Нежилое помещение — что это такое и как его отличить от жилого

Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую.

Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей.

К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

Что такое нежилые помещения

Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ.Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.

Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.

Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях.

Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.

Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования.

Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.

В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое:

  • помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема);
  • отсутствие зарегистрированных лиц в помещении;
  • отсутствие прав на помещение третьих лиц;
  • объект не является частью жилого помещения.

Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

Читайте также:  Сколько стоит перепланировка квартиры: как заказать, чтобы сделать, какова стоимость (цена), какой существуют регламент оказания услуг, а также как происходит заключение договора с организациями (фирмами или компаниями), которые занимаются этим? - всё о недвижимости

Такая ситуация ставит под угрозу само проживание в доме, вызывает большое количество споров и разрешается только в суде.

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования. Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.

По использованию в коммерческих и административных целях различают следующие виды нежилых помещений.

Торговые

Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговыхцентрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

Административно-управленческие

Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.

Универсальные

Используются для различной деятельности (офисов, торговли, салонов красоты, медицинских услуг, общепита, ночных клубов и пр).

Как правило, это помещения с отдельным входом, капитальными стенами, а также собственными коммуникациями. Могут располагаться в торговых центрах, бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, жилых и административных зданиях.

Складские

Используются под склады для хранения продуктов, различных изделий и прочих материальных ценностей. Располагаются в складских комплексах или административных строениях. Должны иметь капитальные стены и отдельный вход.

Наличие коммуникаций в таком помещении не обязательно.

По общественному назначению разделяют следующие нежилые помещения:

  • Медицинские — помещения в амбулаториях, больницах, медицинских центрах, поликлиниках, диспансерах, центрах социальной адаптации, станциях скорой помощи и др.
  • Образовательные — располагаются в школах, ВУЗах и детских дошкольных учреждениях.
  • Коммунально-бытовые — помещения под ателье, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские, предприятия ритуальных услуг и др.
  • Развлекательные — залы кинотеатров и театров, клубов.
  • Объекты городского коммунального хозяйства — изолированные помещения водо-, тепло-, газо- и электроснабжения.
  • Помещения общественного питания — изолированные объекты, связанные с производством продукции общественного питания, а также ее реализации.
  • Творческие — мастерские дизайнеров, скульпторов, архитекторов, художников, модельеров, а также выставочные залы.
  • Спортивные — помещения в спортивных объектах.
  • Производственные — лаборатории, мастерские, цехи и прочие нежилые объекты в различных отраслях промышленности: химической, нефтехимической, топливной, металлургической, энергетической и др.
  • Прочая недвижимость (архивы, финансовые организации, агентства, гаражи, проектные организации, отделения связи, учреждения телеграфных и телефонных сетей).

Источник: http://zakonometr.ru/nezhilyje

Нежилые помещения в жилом доме

Нежилые помещения в жилом доме — помещения, не предназначенные для проживания, которые могут иметь разнообразные функциональные предназначения.

В многоквартирном доме часть нежилых помещений может принадлежать только собственникам жилья, являясь общим имуществом.

Другие объекты могут  принадлежать одному собственнику, который в данном случае является совладельцем всего здания, —  так же, как и владельцы квартир.

В ряде многоквартирных домовнежилые помещения являются предметом скандала с собственниками жилых помещений.

I. Скандалы вокруг нежилых помещений:

  1. Основные причины конфликтов;
  2. Исторический ракурс.

II. Купля-продажа нежилого помещения:

  1. Общие вопросы.
  2. Типизация нежилых помещений.

III. Суд за нежилое помещение.

IV. Аренда нежилого помещения
V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

I. Скандалы вокруг нежилых помещений

1. Основные причины конфликтов:

  • вопросы, связанные с возникновением права собственности на нежилое помещение у того или иного владельца;
  • вопросы, связанные с арендной платой;
  • вопросы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений.

2. Исторический ракурс

Конфликт разгорелся еще в 1990-х годах, с началом приватизации. В те времена местные власти зачастую незаконно позволяли занимающим нежилые помещения арендаторам приватизировать их.

Одновременно в ряде домов городские администрации стали провозглашать собственниками муниципалитеты, пока жильцы решали вопросы оформления в собственность квартир.

В результате ряд нежилых помещений путем рейдерского захвата многоквартирных домов перешел в собственность сторонних коммерческих организаций, либо муниципальных властей.

В те времена в российской юриспруденции существовал термин кондоминиум (кстати, изобретенный человечеством до Рождества Христова). Имущество, входящее в состав кондоминиума, отчуждению не подлежало, хотя тогдашнее законодательство нарушалось вопиющим образом.

Далее изрядную долю масла в разгорающийся огонь подлили застройщики, также продавая ряд нежилых помещений, в том числе входящих по идее в состав кондоминиума.Безобразия, творимые в новостройках, мало чем  отличались от произвола во вторичном жилье, разве что их авторами выступали не чиновники, а частные фирмы.

Вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ внес два принципиальных новшества в вопросы владения нежилыми помещениями:

▪ Закон отменил термин кондоминиум (коллективная собственность жильцов), заменив его термином «общее имущество».

▪ Владельцы нежилых помещений получили право голоса на общем собрании жильцов, чем ранее не пользовались. 

II. Купля-продажа нежилого помещения:

1. Основные вопросы

Таким образом, приобретая или продавая нежилое помещение, в свете произошедших законодательных метаморфозов есть веские основания опасаться, что со временем (возможно через несколько лет), на жизненном пути могут появиться юридические или физические лица, которые заявят свои права на недвижимость. При этом крайним рискует оказаться и покупатель незаконно приватизированного имущества. Такие прецеденты имеют место и в наше время (1).

Особенно это касается бывших советских домов, прошедших и через руки коррумпированных чиновников, и мошенников ЖКХ. Отметим, что и в нынешние времена подавшие суд на тех же городских властей периодически выигрывают предъявленные иски. Впрочем, с приобретением различных нежилых помещений в новостройках (подземная автостоянка, магазин, офис) также может возникнуть немало вопросов.

В ряде случаев формальная классификация нежилых помещений по функциональному принципу ничего не значит. Все тот же подвал, являющийся кладезем скандалов и судов между собственниками жилья, одновременно может быть и подлежащим, и не подлежащим продаже.

2.  Типизация нежилых помещений

▪ Недвижимость, не являющаяся общим имуществом многоквартирного дома, покупать которую безопасно.

▪ Недвижимость, являющаяся общим имуществом, которую можно продать. При согласии собственников жилья некоторые из объектов их имущества могут быть проданы. При этом сделку следует заключать с собственниками, а не ТСЖ или управляющей компанией, — поскольку эти организации лишь управляют, а не владеют общим имуществом.

▪ Нежилые помещения, незаконно перешедшие в чужую собственность путем предпринятого властями или застройщиком рейдерского захвата многоквартирного дома. Покупать также нельзя.

▪ Нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, которые не могут быть проданы, даже если собственники дадут согласие. Покупать такую недвижимость нельзя.

III. Суд за нежилое помещение

1. Общие вопросы

Оспорить право на отчуждение нежилого помещения, будь то продажа, приватизация, или иные действия, можно в том случае, если данная недвижимость является вспомогательным имуществом, предназначенным для успешного функционирования других жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Иными словами, необходимо доказать, что функции данного нежилого помещения те же, что и у ключа для успешной работы замка (последний без него окажется не нужной вещью). В данном случае нежилое помещение окажется отнесенным к общему имуществу дома.

2.  Аргументы для иска

▪ В соответствии со статьей 134 Гражданского Кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее  составные части, если договором не предусмотрено иное.

▪ Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, наличие в нежилом помещении объектов общего имущества, предназначенных для обслуживания двух квартир и более (например, инженерные коммуникации в подвале), будет являться свидетельством незаконности отчуждения.

▪ В соответствии с пунктом 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее  участников.  Следовательно, отчуждение нежилых помещений общедолевой собственности может происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома.

▪ В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

▪ Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.

3. Суды за подвал

Подвалы домов исторически являются самым главным объектом скандалов, служат причиной возбуждения наибольшего объема судебных исков, нежели все остальные виды нежилых помещений. Для признания подвала общим имуществом необходимо, чтобы суд признал его техническим подвалом дома (техническим этажом).

4. Главная ошибка

Наиболее распространенная ошибка в том, что в ходе защиты своих прав на нежилые помещения официально претендовать на объекты недвижимости начинает ТСЖ. Однако в соответствии с уже имеющимся решением Высшего Арбитражного суда, товарищество не может быть его собственником, истцами должны выступать сами жильцы. Но при этом они могут делегировать ему свои полномочия.

IV. Аренда нежилых помещений

Здесь все просто: сдавать в аренду можно и нежилые помещения, являющиеся общим имуществом. В последнем случае целесообразно подстраховаться, предусмотрев в договоре пункт, согласно которому арендодатель в любой момент может войти в нежилое помещение, тем самым сохранив доступ к общему имуществу в многоквартирном доме.

V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

В ряде многоквартирных домов распространены конфликты между обслуживающими организациями, жильцами и собственниками нежилых помещений. Последние в силу различных причин зачастую не хотят оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 г. №4910/10, владельцы нежилых помещений обязаны оплачивать не только «коммуналку», но и жилищные услуги пропорционально своей доле в собственности (капитальный и текущий ремонт, лифты, вывоз мусора, содерремжил) даже в следующих случаях:

▪ Если между владельцем нежилого помещения и управляющей компанией (ТСЖ) отсутствует договор управления многоквартирным домом;

▪ Если владелец нежилого помещения выкупил (взял в аренду) часть участка придомовой территории, у остальных собственников и осуществляет его благоустройство;

▪ Если владелец нежилого помещения по собственной инициативе производит дополнительные инвестирования в дом (благоустройство прилегающей территории к магазину, ремонт фасада своего помещения и пр.). Факт выполнения подобных работ также не освобождает от оплаты за обслуживание и ремонт всего дома — если это не предусмотрено договором.

Ссылки:

  1. Судебное решение в пользу жителей: они отвоевали подвал

Источник: http://rostov-dom.info/2012/01/nezhilye-pomeshheniya-v-zhilom-dome/

Ссылка на основную публикацию