Управление коммерческой недвижимостью: услуги управляющих компании и обучение менеджеров, рейтинг, собственники нежилых помещений и объекты недвижимости, как оспорить иск тсж — всё о недвижимости

Управление недвижимостью — 7 шагов к управлению недвижимостью

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Здравствуйте, дорогие друзья! Вас приветствует популярный бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи — Денис Кудерин.

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

В конце статьи вас ждёт небольшой бонус – обзор тройки самых компетентных в РФ компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

  • экономия времени и сил собственника;
  • повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
  • юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
  • управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

  • создание благоприятных условий для клиента;
  • продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
  • контакты со страховщиками и брокерами;
  • разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
  • проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
  • поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
  • финансовые взаиморасчеты;
  • взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье «Как сдать квартиру».

2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

  • распределяет финансовые потоки;
  • анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
  • контролирует стабильное поступление арендных платежей;
  • поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
  • ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Управление объектом включает в себя его рекламу и продвижение на жилищном рынке. Профессиональный управляющий всегда знает, как наилучшим образом показать достоинства конкретной жилплощади и скрыть недостатки.

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции агентства недвижимости. То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

  • следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
  • вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
  • обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
  • организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
  • содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

О том, какие особенности имеют объекты из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

На сайте есть узкоспециальная статья на тему аренды коммерческой недвижимости.

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.

Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт Правовед.ру и потратьте несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.

Шаг 2. Находим арендаторов

Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.

Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.

Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Читайте также:  Передать показания счетчика воды ивц жкх и тэк: что такое водоотведение в квитанции, кто проверяет и отключает, отвечает за снабжение и нарушение подачи воды, а также особенности оплаты за горячее водоснабжение - всё о недвижимости

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Профессиональная помощь в управлении недвижимостью – обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг

Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать её в управление, но затрудняются с выбором надёжного партнёра. Представляем мнение экспертов – обзор тройки лучших профессиональных управляющих компаний.

1) Сервисные технологии

Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты «Сервисных технологий» занимаются обслуживанием и эксплуатацией зданий с 1998 года.

Все сотрудники прошли обучение по курсу международного Института Управления Недвижимостью и имеют опыт в сфере архитектуры, риэлтерских услуг, строительстве и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.

2) IPT-Group

Организация не только разрабатывает и реализует программы коммерческого управления, но и следит за грамотной технической эксплуатацией недвижимости. Компания обеспечивает современное инфраструктурное оснащение объектов, применяя самые актуальные технологии.

Выработанные за годы практики стандарты управления обеспечивают собственникам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и гарантируют полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением коммерции.

3) Артэко

Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Фирма занимается жилыми и коммерческими объектами, обеспечивая: экономную эксплуатацию, содержание в чистоте, благоустройство, озеленение, мелкий и капитальный ремонт объектов.

У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть клининговый отдел, консьерж-сервис, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.

5. Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать жильцам ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» — документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.

Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

Документы следует проверять обязательно. Данные паспорта квартиросъёмщика нужно внести в договор.

Так будет легче отыскать арендатора, если он окажется мошенником – например, сдаст ваш объект другим желающим за большую сумму, а сам исчезнет в неизвестном направлении.

Совет 4. Откажитесь от сотрудничества с арендаторами, у которых нет работы

Безработные граждане – не лучшие кандидаты в арендаторы. Если жильцы вас уверяют, что за них будут платить родители, друзья, благотворительный фонд помощи африканским студентам, всегда проверяйте эту информацию.

А лучше выбирайте клиента со стабильной работой, к примеру – госслужащего с фиксированной «белой» зарплатой.

Смотрите ролик, в котором руководитель управляющей компании популярно объясняет смысл и преимущества доверительного управления недвижимостью.

6. Заключение

Итак, друзья, сделаем выводы. Управление недвижимостью – полезная и перспективная услуга, которой стоит воспользоваться всем, кто желает получать от своих объектов максимум коммерческой отдачи, но не желает тратить на это личное время.

Источник: http://HiterBober.ru/realty/upravlenie-nedvizhimostyu.html

Блиц: Почему УК не спешат заниматься коммерческой недвижимостью в ЖК

Портал ComEstate.ru решил выяснить, почему на рынке коммерческих помещений в жилых комплексах и микрорайонах не работают профессиональные эксплуатирующие и управляющие компании, почему брокеры не интересуются данными объектами, в чем специфика управления коммерческой недвижимостью внутри ЖК и какую доходность могут дать инвестору такие квадратные метры.

Лена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»

Если говорить в целом, то управляющие компании предпочитают простые объекты. Это значит, что объект должен быть прозрачен с точки зрения доходов, иметь понятный набор арендаторов и соответствовать современным требованиям по существующей концепции. Далеко не все коммерческие помещения в жилых комплексах отвечают этим требованиям, поэтому брокеры и не соглашаются обслуживать их.

Одновременно следует сказать, что решение часто зависит от денежного вознаграждения УК. Любая управляющая компании возьмется практически за любой объект при выгодной рентабельности. Стоимость обслуживания объекта (обсчет объекта) рассчитывается исходя из его площади, количества входов, требуемого функционала.

Если рассматривать данный вопрос с позиции становой принадлежности, то, как правило, бизнес-центры класса А и торговые центры городского значения привлекают иностранные УК. В то время как объекты местного масштаба и стрит-ритейл обычно обслуживаются российскими компаниями.

Застройщики часто создают свои управляющие компании. Это добавляет доходность бизнесу, к тому же даже с точки зрения реализации площадей собственнику выгоднее контролировать свою УК, которая несет ответственность за заполняемость объекта,  а не только за работу с арендаторами.

Сегмент стрит-ритейла (а именно торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, или первый этаж плюс подвал) уже несколько лет показывает наиболее высокую доходность среди всех типов коммерческой недвижимости. На сегодняшний день наибольший интерес вызывают помещения, заполненные арендаторами, то есть покупка готового арендного бизнеса.

Сейчас на рынке есть два типа инвесторов в коммерческие помещения внутри ЖК, которые  действуют следующим образом.

Первый тип инвесторов покупает пустые помещения, как правило, недооценённые или с торгов (хотя сейчас цены на торгах не такие привлекательные), либо у партнеров, которым срочно нужны деньги.

Улучшает технические характеристики помещения: устанавливает дополнительные входные группы, увеличивает мощности и сдает в аренду «хорошему» сетевому магазину. Затем готовый продукт продается как арендный бизнес.

Как правило, эти объекты расположены в спальных районах с хорошей плотностью населения. Чистый доход – не менее $0,5 -1 млн. Второй тип инвесторов покупает готовый продукт (помещение с арендатором на долгосрочном договоре аренды). Доходность такого продукта составляет 10-12,5%. В зависимости от формата помещения срок возврата денег — от 8-10 лет.

В то же время не все нежилые помещения в ЖК являются высокодоходными, что связано со спросом со стороны арендаторов, который в свою очередь зависит от качества и количества людского траффика в локации. Самый стабильный арендатор – продуктовый супермаркет: «Пятерочка», «Монетка», «Дикси», «Магнит», с которым заключен долгосрочный договор аренды.

Помещения, переведенные из жилого фонда в нежилое назначение, также дают очень хороший доход — не менее 200% в зависимости центр это или спальный район. Готовый продукт, готовый арендный бизнес продается с окупаемостью 9-10 лет.

Леонард  Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group

Действительно, на рынке коммерческих помещений в жилых  комплексах и микрорайонах почти не работают профессиональные эксплуатирующие и управляющие компании. Это связано с несколькими факторами.

Во-первых, обладая полномочиями по управлению коммерческими помещениями, компания имеет право определять арендаторов. Таким образом, именно УК формирует будущую инфраструктуру комплекса.

К примеру, мы продаем помещения только после того, как убедимся в том, что основной набор инфраструктуры уже есть.

Кроме того, коммерческие помещения, расположенные внутри многоквартирного дома, относятся к его имуществу.

Важно также и то, что по закону только одна УК может получить право управления этим домом, включая жилые и нежилые помещения.

А принимая во внимание тот факт, что профессиональные УК, работающие на рынке коммерческой недвижимости, в силу своей специфики не хотят браться за жилые помещения, то их интерес в данном случае минимален.

Существует также ряд других причин. Так, после ввода комплекса в эксплуатацию вся коммерческая недвижимость на его территории может находиться в собственности не у одной компании, а у нескольких не связанных между собой физических и юридических лиц.

В том случае если нежилые помещения были куплены с целью арендного бизнеса, это может сказаться на сроках окупаемости инвестиций. Тогда управление возлагается на компанию, арендующую помещение.

Если нежилые помещения приобретают в собственность или арендуют сетевые компании (банки, магазины и т.д.), то они самостоятельно занимаются управлением, поскольку располагают собственными подразделениями и штатными единицами. В некоторых случаях это связано с безопасностью, так как посторонние люди на территории торговых точек и тем более банковских офисов должны иметь ограниченный доступ.

Если девелопер придерживается политики продажи нежилых помещений на этапе строительства жилых комплексов, то, как правило, при вводе в эксплуатацию объектов строительства все нежилые помещения уже проданы. В этом случае застройщик не располагает объектами, которые могли бы быть переданы УК.

В случае если застройщик придерживается политики передачи коммерческой недвижимости в аренду после ввода в эксплуатацию жилого комплекса, то тогда застройщик передает имущество в свою УК, так как большинство строительных компаний имеют собственные управляющие компании.

Для нас важно обеспечить достаточный уровень инфраструктуры для жителей комплекса. Мы следим за тем, чтобы в ЖК было достаточное количество объектов инфраструктуры и они были равномерно распределены.

Читайте также:  Охрана тсж: что это и как осуществляется охрана труда в товариществе при помощи видеонаблюдения? - всё о недвижимости

Кроме того, при сдаче коммерческих помещений в арену мы отдаем предпочтение жителям, то есть в первую очередь именно они могут арендовать коммерческие помещения для организации или развития своего бизнеса.

Если говорить о доходности коммерческой недвижимости в ЖК, то она зависит от таких факторов, как расположение жилого комплекса, численность жителей, соотношение жилой площади на общее количество кв. метров коммерческой недвижимости и её назначение.  В среднем на 100 тыс. кв.

метров жилья должно приходиться 6-7% объектов инфраструктуры.  Если процент будет выше, то предложение может превышать спрос, и помещения могут долго пустовать.  Еще одним фактором является время покупки.

К примеру, наиболее выгодно делать вложения на раннем этапе строительства ЖК – это обеспечит хороший прирост стоимости на этапе ввода в эксплуатацию.

Кроме того, доходность зависит от качества нежилых помещений и их площади (этажа, на котором расположено помещение, количества выделенной электрической мощности, высоты потолка, количества входных групп, планировки и т.д.).

В среднем окупаемость вложенных инвестиций в нежилые помещения составляет от 4-10 лет.

Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome

Прежде всего необходимо отметить, что технически выделить нежилые помещения из общего состава помещений жилого дома невозможно, они являются его составной частью в соответствии с техническим паспортом.

А, следовательно, все помещения дома должны находиться под единым управлением. Управление жилым домом может осуществляться через ТСЖ, через УК или непосредственным управлением домом собственниками помещений в нем.

Собственники как жилых, так и нежилых помещений, согласно ЖК РФ, несут одинаковые расходы на содержание общего имущества.

На первоначальном этапе после ввода жилого комплекса в эксплуатацию застройщик обязан сам осуществлять управление жилым домом.

Согласно ЖК РФ, в течение 20 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК.

До выбора УК и заключения с ней договора на эксплуатацию жилого дома управление домом осуществляет сам застройщик. В соответствии с принятыми в 2013 году изменениями в ЖК РФ плата за коммунальные услуги может поступать самому застройщику, который осуществляет эксплуатацию жилого дома.

У крупных застройщиков есть собственные управляющие компании. Например, у девелопера «Ведис Групп» есть собственная компания АО «ВК Комфорт», осуществляющая обслуживание всех жилых комплексов застройщика, а также паркингов. ГК «ПИК» имеет в своей структуре эксплуатирующую компанию ООО «ПИК-Комфорт» и так далее.

Даже если теоретически девелоперы готовы передать УК нежилые помещения в управление, это может быть неинтересно самим УК, поскольку объем таких помещений часто не сопоставим, например, с отдельным коммерческим объектом (торговым или бизнес-центром). Следовательно, для УК невыгодно содержать штат работников, которые будут задействованы в управлении таких помещений.

Что касается услуг УК, то здесь можно выделить следующие виды управления. Первое – это непосредственно техническая эксплуатация помещений и зданий, которая включает в себя обслуживание инженерных систем и оборудования, систем водоснабжения и канализации и прочее.

Второе – это так называемое коммерческое управление. Оно подразумевает разработку концепции и дальнейшую ее реализацию по коммерциализации помещений, сдачи их в аренду и получения гарантированного дохода для собственника.

Однако такие услуги все же относятся к коммерческой недвижимости, собственниками которой являются юридические лица. Нежилыми помещениями в жилых домах зачастую могут владеть физические лица, ИП.

В связи с этим в рамках коммерческого управления становится невозможным реализовать единую концепцию по коммерциализации этих помещений, здесь каждый собственник решает для себя этот вопрос самостоятельно.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На рынке коммерческих помещений, расположенных в жилых комплексах, действительно редко можно встретить управляющую компанию.

Дело в том, что такая деятельность для застройщика или брокера обычно не выгодна. Ему гораздо проще реализовать коммерческие помещения и выйти из проекта.

Управление жилыми домами – гораздо более прибыльный и традиционный бизнес, поэтому на рынке он встречается гораздо чаще.

Один из примеров, когда застройщик занимается управлением нежилых помещений, — проекты ГК «Мортон». Они предлагают в аренду офисные помещения, павильоны в торговых центрах, первые этажи жилых домов, площади свободного назначения, а также занимаются обслуживанием.

В принципе, ГК «Мортон»  —  достаточно крупная организация, которая имеет финансовые и трудовые ресурсы на реализацию подобной деятельности. Ведь управление коммерческими помещениями – отдельный сегмент бизнеса, имеющий свою специфику.

Не каждый девелопер имеет возможность содержать отдельный департамент по управлению нежилыми помещениями или их аренде.

Я не думаю, что девелоперы готовы массово заниматься сдачей в аренду коммерческих помещений в своих ЖК. И не важно – самостоятельно или через управляющую компанию. Ведь это заведомо неприбыльно, аренда будет «отбиваться» не один год, поэтому гораздо проще продать нежилые помещения. Это самый распространенный сегодня способ работы девелопера с коммерческими площадями.

На вопросы  в чем специфика управления коммерческой недвижимостью внутри жилых комплексов, и какую доходность могут дать инвестору приобретенные коммерческие помещения внутри ЖК, отвечу следующим образом.

 Как правило, управляющие компании коммерческих помещений занимаются не только непосредственно их обслуживанием, но и сдачей в аренду. А это трудности, связанные с поиском арендаторов, согласованием арендных ставок, работой с просрочками и прочее.

 При этом доходность от управления проекта минимальна и намного ниже прибыли от сдачи в аренду, которая сегодня находится в пределах 6-10%.

Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»

Согласно действующему жилищному законодательству выбор управляющей компании лежит на собственниках многоквартирных домов. Таким образом, предложить свои услуги населению может любая УК. Крупные профессиональные управляющие компании, в том числе иностранные, не работают в жилых комплексах и микрорайонах по ряду причин.

В жилых домах квартиры в основном используются собственниками для проживания. Остальные объекты сдаются в аренду не через УК. Мелкие собственники коммерческих помещений зачастую сами готовы управлять своим имуществом. Нет затрат на услуги УК, выплачивается лишь  процент риэлторам от разовой сделки со своим имуществом.

Отметим, что вести данный бизнес сложно: сложно зайти на этот рынок и удержаться. Кроме того, сложилась практика, что обслуживание домов закреплено за дирекциями (ДЕЗы), которые обладают всей информацией о сетях и коммуникациях. Если на объект придет  сторонняя обслуживающая компания, то данная информация, скорее всего, будет утеряна.

Легче преобразовать прежний ДЕЗ в новую компанию с новым юридическом лицом и сохранить все наработки, знания и сотрудников. Кроме того, такую компанию может приобрести другая организация, в том числе и крупная профессиональная УК. Хотя собственники квартир и помещений на общем собрании могут выбрать любую другую управляющую компанию.

Застройщики жилых комплексов зачастую нацелены на продажу своих коммерческих помещений ещё на стадии строительства. После реализации площадей на объекте работают разные собственники, при этом владельцы небольшого бизнеса стараются  экономить на услугах подобного рода.

Взять все в свои руки можно за счет выкупа всех помещений, но вряд ли брокер будет это делать. В случае если требуется ещё и техническое обслуживание квартир, домов и территорий, то у брокеров нет в этом плане профессиональных знаний, опыта и сотрудников.

Хотя не исключено, что найдутся брокерские компании, которые имеют в своём активе управление недвижимостью, преимущественно в сегменте сдачи помещений в аренду, оплаты коммунальных платежей.

Управление объектом коммерческой недвижимости эксперты определяют как комплексное ведение объекта на длительной постоянной основе с целью повышения его доходности. Нанять управляющую компанию намного дешевле, чем содержать целый штат УК у себя на одном объекте.

Согласно данным из открытых источников, доля сторонних УК пока составляет лишь  только пятую часть рынка управления объектами недвижимости в Москве.

В этот объем входят компании-владельцы ЖК, которые сами осуществляют управление и комплексное обслуживание своей недвижимости (80%), УК-ветераны (давно зарекомендовали себя на рынке),  а также новые высокотехнологичные компании, возникшие в кризис и активно развивающиеся сейчас (2%).

Под оптимальным набором для собственника на данном этапе развития рынка управления и обслуживания недвижимости подразумевается комплекс услуг, состоящий из коммерческого управления (включая брокеридж, консалтинг и PR), фасилити-менеджмента (клининг, сервисно-технические услуги) и различных сервисных услуг. В числе показательных  примеров высокотехнологичных УК:  УК  «Тройка Диалог», более 61 тыс. кв. метров, УК  «Тринфико Проперти Менеджмент», около 50 тыс. кв. метров, УК  «Деловой дом Калита», около 40 тыс. кв. метров.

Специфика управления коммерческой недвижимости в новостройках заключается, прежде всего, в соседстве предпринимателей с жителями.

Как показывает практика, причин для возможных конфликтов существует немало, включая вопросы, касающиеся графика работы объекта, организации зон разгрузки товара (если речь идет о магазине или кафе) и мест для парковки. Все эти проблемы позволяет урегулировать управляющая компания.

Также в зону компетенции УК входит согласование проектов и решение вопросов, касающихся работы электрических сетей, разводки водоснабжения, организации контейнеров для строительного мусора.

Например, вытяжка в нежилых помещениях должна располагаться отдельно от жилой части дома, поэтому на крышах устанавливается отдельное оборудование.

Читайте также:  Сдать квартиру без посредников на длительный срок: порядок действий при аренде однокомнатной или двухкомнатной от хозяина, необходимые документы и правила составления объявления - всё о недвижимости

Хоть предприниматели и устанавливают его за свой счет, ответственность за технические нормативы и проверку состояния систем в дальнейшем берет на себя управляющая компания.

Доходность коммерческих помещений, расположенных внутри жилых комплексов, при сдаче в аренду  составляет в среднем 10-12%.

Источник: http://Comestate.ru/interview/blits_pochemu_uk_ne_speshat_zanimatsya_kommercheskoy_nedvijimostyu_v_jk

Управление коммерческой недвижимостью: к каждому клиенту – особый подход

(FM – Facility Management – это управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством здания)

Управление коммерческой недвижимостью – это комплексный процесс, который подразумевает не только обслуживание самого объекта, но и сложную многоступенчатую коммуникацию с каждой из групп, вовлеченных в работу помимо управляющей компании.

СОБСТВЕННИКИ

Работа FM-оператора с собственником здания фактически сводится к минимизации времени, которое владелец затрачивает на решение вопросов по эксплуатации объекта.

Чем меньше проблем возникает – тем лучше выполняет свои задачи управляющая компания.

Но это правило работает только при условии, что ввод FM-оператора в функционал происходил грамотно, а все пожелания собственника и возможности исполнителя были не только озвучены, но поняты, приняты во внимание и обсуждены.+

На этом этапе очень важна грамотная работа коммерческого департамента компании, который фактически аккумулирует потребности заказчика и передает их подразделениям компании в виде эксплуатационного бюджета, контролирует качественное и подробное отображение условий технического задания в договоре.+

Некоторые компании отрасли приходят в этом вопросе к необходимости формирования модулей услуги – управление инфраструктурой объекта недвижимости. То есть, предлагают заказчику некий пазл, конструктор из возможностей.

Клиент, в свою очередь, (с помощью менеджеров) примеряет этот конструктор на свои потребности и формирует картинку/модель, которую хочет видеть. Такой подход помогает оправдать ожидания и заказчика, и исполнителя, максимально избежать расходов сверх бюджета и необходимости заключения дополнительных соглашений.

А главное – помогает исключить разочарование качеством и объемом предоставляемых услуг.+

СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ

Взаимодействие Facility-оператора и строительных компаний – один из ключевых моментов в вопросе успешного функционирования объекта недвижимости. При этом выстраивать такую коммуникацию лучше всего задолго до начала строительства. +

На этапе проектирования объекта управляющая компания в рамках FM-экспертизы должна подготовить техническое задание, обнаружить и устранить «слабые места» проекта в части его эксплуатации, согласовать исходно-разрешительную документацию.

Даже если собственник в будущем планирует самостоятельное управление объектом, не лишним будет привлечение технического консультанта на этапе строительных работ, монтажа инженерных систем и во время приемки объекта: эксперты проверят, все ли работы выполнены надлежащим образом, полностью ли объект готов к вводу и не возникнет ли проблем при эксплуатации. Также в ходе подобного аудита УК обычно подсказывает, как не переплатить за оборудование, строительные материалы, потребляемые объектом ресурсы, и как в дальнейшем скорректировать стоимость эксплуатации. +

На этапе строительства вносится множество изменений в проект, и требуемые согласования проводятся уже параллельно с возведением здания. Отсюда – высокая вероятность изменений, которые будут вноситься по требованию надзорных органов.

Таким образом, даже несущественные замены в оборудовании или материалах могут привести к серьезному увеличению стоимости будущей эксплуатации.

Чтобы этого избежать, FM-консультант на этапе строительства должен провести все необходимые расчеты и уберечь инвестора от дорогостоящих ошибок. +

Другая же и основная сторона взаимодействия – это управление уже построенным объектом. Довольно часто владелец здания понимает, что в ходе строительных работ были допущены ошибки. Чтобы выявить недостатки и устранить их, к работе привлекаются FM-компании, которые осуществляют аудит и предлагают клиенту методы решения проблемы.+

АРЕНДАТОРЫ

Как в торговых, так и в бизнес-центрах FM-оператор неизбежно тесно взаимодействует с арендаторами.+

В рамках управления ТЦ такое взаимодействие начинается сразу с целого перечня работ. Например: +

  • Формирование концепции арендных/общих зон и сбалансированное распределение ресурсов объекта между ними.
  • Разработка технических условий на подключение оборудования арендаторов к инженерным системам здания и организация контроля их исполнения.
  • Обеспечение арендаторов информацией и документацией, необходимой для проектирования и выполнения внутренней отделки арендуемых помещений.
  • Проверка и согласование для арендаторов проектов планировки/перепланировки арендуемых помещений с точки зрения соответствия техническим характеристикам объекта (соответствующим нагрузкам и т.д.).
  • Разработка и контроль графика подключения инженерного оборудования для обеспечения жизнедеятельности арендаторов по мере их въезда.
  • Разработка алгоритмов по разделению эксплуатационных затрат между собственниками и арендаторами здания.
  • Подготовка актов разграничения эксплуатационной ответственности с арендаторами.
  • Представление интересов собственников в переговорах с арендаторами по вопросам, связанным с эксплуатацией и управлением объектом.
  • Контроль соответствия выполняемых арендаторами строительных и монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям СНиП, государственным стандартам и техническим условиям, а главное – осуществление приемки этих работ.
  • Контроль организации арендаторами противопожарных мероприятий (приказы, планы эвакуации, ответственные, удостоверения, огнетушители).

Арендаторы в бизнес-центрах – это также по-своему уникальная группа, с которой необходимо налаживать работу, причем как собственнику, так и управляющей компании.

В настоящее время офисный сегмент коммерческой недвижимости находится в непростом положении, и собственникам порой приходится прилагать усилия, чтобы удерживать старых арендаторов и привлекать новых.

Именно поэтому важно убедить клиентов в комфорте и безопасности здания, обеспечить понятный и логичный пропускной режим для сотрудников, клиентов и гостей арендатора, при необходимости создать гостевые парковки и дополнительные сервисы. +

Только тогда, когда арендатор убежден, что все его запросы и пожелания будут услышаны и немедленно реализованы, что в состав арендной платы включен целый спектр дополнительных услуг и сервисов, что он не переплачивает, а все эксплуатационные расходы прозрачны и подробно расшифрованы, – он будет лоялен к БЦ. В данном случае профессиональная управляющая компания может создать все условия для удержания арендатора даже при равнозначных ставках в ближайших БЦ.+

Конкретным примером того, как реализуется борьба за лояльность арендатора, может быть организация системы подачи заявок на дополнительные услуги или устранение аварийных ситуаций в режиме он-лайн. К примеру, создание системы диспетчеризации, приема заявок, или мобильных приложений для подачи заявок, что порой сокращает время реакции на запрос и принятие мер по нему до нескольких минут.+

СЛУЖБЫ И СЕРВИСЫ

Одна из главных задач в управлении – это эффективная организация работы всех служб, расположенных на объекте. Как правило, под управлением FM-оператора находится большой объем недвижимости, а потому такие компании имеют собственные службы логистики и снабжения, занимаются оптовой закупкой субподрядных услуг.

Таким образом, приступая к работе, FM-оператор может предоставить собственнику уже проверенные сервисы, необходимые для содержания здания, причем закупаемые по партнерской цене. Вместе с тем, довольно часто компаниям приходится организовывать и контролировать работу служб, уже функционирующих на территории объекта.

+

Если говорить о ТЦ, отсутствие должного внимания к сервисам и клинингу (в первую очередь – санузлы, парковки, фудкорт) может очень негативно сказаться на посещаемости объекта.

Довольно непросто поддерживать чистоту в крупных помещениях торговых центров – организация такого сервиса под силу только крупным компаниям с хорошим опытом и серьезными оборотами. И при всем при этом работа служб на таких объектах должна быть максимально незаметной.

Также в ТЦ очень важно поддерживать на высочайшем уровне безопасность: торговые объекты отличаются от любой другой коммерческой недвижимости большим потоком посетителей и наличием «криминогенного элемента» (кражи в торговых залах, на автостоянках, террористическая угроза и прочие нюансы). Особого внимания заслуживает противопожарная безопасность в ТЦ. +

Особенности FM-обслуживания для офисных зданий выражаются в необходимости организации таких сервисов и услуг, как прием и оформление посетителей (ресепшен), обеспечение переговоров и конференций (конференц-сервис), обслуживание кофе-пойнтов и мини-кухонь (кофе-леди). Лифты в бизнес-центрах, как правило, высокоскоростные, и все чаще – с интеллектуальной системой управления. Это требует дополнительного специализированного персонала и грамотного менеджмента.+

Обычно передача «FM»-услугна аутсорсинг в бизнес-центрах начинается с клининга, а именно с таких специализированных работ, как работы по мойке фасадов и остекления, очистка кровель от снега и льда, замена грязезащитных ковров и сменных покрытий (ковросервис), кристаллизацияи полировка мрамора и гранита, ландшафтное благоустройство и фитодизайн, химчистка ковролина и мебели, вывоз и утилизация ТБО (КГМ, снега), обеспечение расходными материалами туалетных комнат и мини-кухонь.+

Привлечение внешних подрядчиков для технического обслуживания начинается с работ, где также требуется применение дорогостоящего оборудования или наличие лицензий. Затем приобретается услуга аварийного реагирования или выездного обслуживания конкретных систем: чиллеров, лифтов, СКУД и т.п.+

Передача на аутсорсинг инфраструктурных сервисов стартует с обеспечения безопасности и охраны объекта. Далее идут парковочная служба и служба ресепшен.+

***

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что хорошая управляющая компания — это часовой механизм. Пока часы идут точно, о них не вспоминают. И, как и на любом рынке, «дешевле» здесь – не может означать «лучше». Но и «дороже» – не всегда значит «хорошо».

Как показывает наша практика, нередко собственник, сэкономив на договоре с УК, через считанные месяцы вновь объявляет тендер. Сталкиваемся и с ситуациями, когда получаем в управление объект, который ранее обслуживался более «дорогим», якобы «зарубежным» FM-оператором, от услуг которого отказываются, т.к.

сегодня премиальное качество могут обеспечить и российские компании.+

Все эти критерии и обстоятельства определяются рынком, особенно в условиях экономического спада, когда тот, кто не идет вперед в качестве и наборе услуг, не просто стоит на месте, а неизбежно падает, стремительно отступает даже с ранее завоеванных позиций.

Источник: https://ardexpert.ru/article/7569

Ссылка на основную публикацию