Управление тсж различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением — как управлять этой организацией — всё о недвижимости

Вопросы о ТСЖ

Управление многоквартирным домом, осуществляемое ТСЖ, может уступать в качестве услугам профессиональной управляющей организации, однако по стоимости как способ управления ТСЖ предпочтительнее. Казалось бы, это взаимоисключающие обстоятельства. Но, оказывается, достоинства ТСЖ и управляющей организации можно совместить. О том, как это сделать, читайте в нашей статье.

Исходя из смысла ст. 135 ЖК РФ, в которой дано определение ТСЖ, товарищество создается собственниками помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Представляется, что, выбирая ТСЖ в качестве способа управления своим домом, граждане делают этот выбор осознанно, отдавая себе отчет в последствиях такого выбора. Управление многоквартирным домом товариществом, как и другие способы управления, имеет свои безусловные преимущества. Но в то же время такой способ управления не лишен недостатков.

Так, многие авторы справедливо отмечают, что управление домом с помощью ТСЖ не является профессиональным. Учитывая, что далеко не в каждом доме можно найти граждан, желающих посвятить значительную часть своего времени управлению домом и обладающих при этом достаточными знаниями для этого, ТСЖ становится неспособным качественно управлять домом без привлечения специалистов.

Жилищный кодекс принял указанную особенность во внимание и предоставил ТСЖ право передавать управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организации. Такое право предоставлено пп. 1 п. 1 ст. 137, в соответствии с которым ТСЖ может заключать договор управления многоквартирным домом, и пп. 4 п. 1 ст.

148 ЖК РФ, согласно которому правление ТСЖ обязано управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им. Рассмотрим механизм реализации указанного права.

Объем передаваемых функций

Право ТСЖ передать многоквартирный дом в управление профессиональной управляющей организации может быть реализовано в одной из двух форм:

  • ТСЖ передает все функции по управлению многоквартирным домом управляющей организации;
  • ТСЖ передает управляющей организации часть функций, связанных с управлением многоквартирным домом. Оставшаяся часть функций осуществляется при этом самим товариществом.

При второй форме происходит «разделение компетенции» между ТСЖ и управляющей организацией. Представляется, что данная форма наиболее эффективна.

Часть функций ТСЖ в силах осуществлять самостоятельно, поэтому передача всех функций по управлению другой организации приведет к росту затрат на управление домом.

Более того, в том случае, если ТСЖ отказывается от осуществления всех функций по управлению домом в пользу профессиональной организации, ставится под сомнение необходимость существования самого товарищества. Однако это не означает, что при предпочтении первой формы ТСЖ необходимо ликвидировать.

Выбирая ТСЖ в качестве способа управления многоквартирным домом, собственники помещений выражают доверие тем людям, которых избирают в правление товарищества. Доверие собственников предполагает, что правление будет самостоятельно определять, каким образом должно осуществляться управление домом.

Поэтому не исключено, что все функции по управлению будут переданы профессиональной управляющей организации, если правление ТСЖ посчитает такой способ управления наиболее эффективным.

В этом случае управляющая организация несет полную ответственность перед товариществом, а ТСЖ — перед своими «избирателями», то есть собственниками помещений в доме.

Таким образом, даже при осуществлении всех функций по управлению специализированной организацией, существование ТСЖ в некоторых случаях необходимо для того, чтобы оправдать оказанное жителями дома доверие при выборе товарищества в качестве способа управления многоквартирным домом.

Способ реализации права ТСЖ на передачу дома в управление профессиональной организации — заключение договора управления.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию правления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Исходя из смысла ст. 148 ЖК РФ, от имени ТСЖ такой договор вправе заключить правление товарищества. Это означает, что общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений проводить не нужно.

Единственное, председатель правления ТСЖ не вправе самостоятельно, без одобрения правления, заключить указанный договор. В противном случае такой договор будет считаться заключенным с превышением полномочий.

Все решает договор

Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации и полностью будут зависеть от условий заключенного между ними договора. По договору управления многоквартирным домом управляющей организации могут быть переданы следующие обязанности и полномочия правления ТСЖ:

  • предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
  • предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;
  • заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества дома, предоставление коммунальных и иных услуг с иными организациями в интересах собственников помещений многоквартирного дома;
  • обеспечение проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;
  • обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
  • принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
  • заключение договоров во исполнение решений общего собрания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома, и передаче иных прав на общее имущество;
  • представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами;
  • ведение бухгалтерского учета, составление и представление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;
  • начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением общего собрания;
  • составление годового финансового плана ТСЖ и представление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;
  • ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;
  • ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;
  • получение бюджетных средств (субсидий, финансовой помощи), предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходования в соответствии с целевым назначением.

Необходимо отметить, что в случае заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом ТСЖ не должно подписывать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.

При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом.

В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться товариществу управляющей организацией (Письмо Минрегиона РФ от 03.05.2007 N 8326-РМ/07). Однако ответственным перед собственниками остается ТСЖ, о чем пойдет речь далее.

Проблема взыскания задолженности с собственников помещений в условиях передачи функций по управлению от ТСЖ к управляющей организации может быть разрешена разными способами.

Так, договором может быть предусмотрено право управляющей организации самостоятельно обращаться в суд за взысканием задолженности с собственников помещений.

Если договором этот момент не оговорен, представляется, что по задолженности перед управляющей организацией будет отвечать ТСЖ. Разрешение указанной проблемы зависит в том числе и от механизма приема платежей от собственников.

Так, возможен вариант, при котором в силу условий договора начисление и прием платы за услуги осуществляется управляющей организацией. В данном случае для взыскания задолженности управляющая организация обращается в суд с исками к собственникам помещений.

Если прием платежей осуществляется ТСЖ, то управляющей организации целесообразней требовать возмещения задолженности от товарищества.

Что касается взаимоотношений с гражданами-собственниками помещений в многоквартирном доме, то непосредственную ответственность перед ними несет ТСЖ, которое они избрали в качестве способа управления домом. Все претензии граждане вправе предъявлять именно ТСЖ.

Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации для собственников помещений не имеют значения. Если товарищество считает, что управляющая организация ненадлежащим образом исполняет договор управления многоквартирным домом, оно вправе обратиться к профессиональной организации в порядке регресса.

В случае если до передачи функций по управлению многоквартирным домом ТСЖ уже осуществляло свою деятельность, целесообразно передать профессиональной управляющей организации лишь часть функций, осуществление которых для товарищества является наиболее проблематичным.

В таком случае может не возникнуть необходимости увольнения работников. Если же правление ТСЖ приняло решение передать все функции по управлению, держать целый штат работников неоправданно.

В этом случае достаточно будет оставить правление ТСЖ, осуществляющее свою деятельность на добровольных началах.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что предусмотренный ЖК РФ институт передачи дома в управление от ТСЖ к управляющей организации является надежным механизмом, обеспечивающим эффективное управление многоквартирным домом, осуществляемое силами профессиональных управленцев. Указанный механизм позволяет избежать таких недостатков управления при выборе ТСЖ, как дефицит специальных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, нехватка у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения текущих вопросов.

Г. Ю. Шарикова

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2008 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

Версия для печати

Источник: http://www.upravdomus.ru/useful_advice/question_tsj/38301021003/

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Читайте также:  Как вступить в наследство, если нет документов на квартиру: порядок наследования недвижимости, а так же как правильно оформить, вступить в право собственности на апартаменты без завещания и при потере бумаг - всё о недвижимости

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных  домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

В случае выбора  способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги.

Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ  смогут поменять ее на другую.

Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

Способ управления ТСЖ подходит для любого  многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ.

 Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме.

В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов  (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

Цель создания ТСЖ — управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

Читайте также:  Спилить дерево во дворе многоквартирного дома: можно или нельзя, а также, как это сделать и есть ли штраф за вырубку деревьев на придомовой территории? - всё о недвижимости

— лифты, лифтовые и другие шахты; — коридоры, лестницы, лестничные площадки; — технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; — ограждающие несущие и ненесущие конструкции; — механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; — земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п. Основные преимущества ТСЖ:

— ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

— ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

— ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

— Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

— В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

— ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

-обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

— предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1,  каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

Источник: http://presnya.mos.ru/housing-and-communal-services-and-accomplishment-tariffs/the-reform-of-the-housing-and-utilities/methods-of-management-of-an-apartment-house/the-partnerships-of-owners-of-housing-as-a-way-of-management-of-an-apartment-house.php

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) — изменения 2017 года

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) — что это такое? Выбранная форма управления домом определяет его благосостояние и объем коммунальных платежей жителей. Из этой статьи вы узнаете про этот способ управления в 2018 г и изменения. Мы рассмотрим особенности этой формы хозяйствования и пошаговые этапы перехода к ней.

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) – скоординированные действия владельцев жилого имущества многоквартирных домов либо привлекаемых лиц, направленные на обеспечение комфортных и безопасных условий для проживающих. Непосредственное управление собственниками МКД, как и другие способы управления многоквартирными домами, регулирует ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

В 2015 году начал действовать Федеральный закон № 255, повлекший за собой изменения в ЖК РФ. С этой поры такого способа управления МКД, как непосредственное управление, практически не существует.

В основном городской жилищный фонд состоит из многоэтажек, а они не относятся к тем категориям, к которым допускается применение непосредственной формы управления МКД. Такими домами по законодательству можно управлять только двумя способами:

  • при помощи ТСЖ (товарищества собственников жилья) либо ЖК (жилищного кооператива);
  • заключив договор с УК (управляющей компанией).

Непосредственное управление МКД в новых правовых условиях разрешено, если в доме не больше 16 квартир. Но так как в нашей стране еще немало 2-этажных домов с маленьким числом квартир, то пока нельзя говорить об исключении данного способа хозяйствования.

  • Управление жилфондом: проблемы сферы и пути их решения

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом (МКД)

Если дом управляется определенной компанией, то под ее ответственность переходит оплата всех услуг ЖКХ. В список ее обязанностей также входят всевозможные оповещения и уведомления о новых тарифах, ведение документации. Однако при непосредственной форме управления МКД все по-другому.

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом  в 2017

  • Приняв решение перейти к непосредственной форме управления МКД, все собственники квартир должны лично от себя перезаключить каждый договор на оплату услуг ЖКХ. Жильцам это выгодно, так как отныне они сами несут за себя ответственность и у них не будет возникать проблем из-за долгов своих УК. Платить за коммунальные услуги жильцы будут без посредников в те организации, которые их предоставляют.
  • Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) предполагает еще одно преимущество: отныне никто не припишет жильцам придуманные суммы. Многие собственники замечают, что в квитанции вдруг обнаруживаются непонятные начисления, всевозможные «ошибки» в перерасчетах. При непосредственном управлении собственниками МКД такие моменты им не будут досаждать.
  • При возникновении задолженности (к примеру, за воду у одних жильцов) спрос будет только с этой квартиры, и соседей это не коснется. Все выплаты при непосредственной форме управления МКД становятся абсолютно прозрачными, а стоимость дополнительных услуг делится между квартирами дома или подъездами поровну. Все вопросы, касающиеся благоустройства, переоборудования, и прочие бытовые моменты обсуждаются сообща.
  • Техническая работа, поддерживающая дом в хорошем состоянии, при непосредственном управлении МКД может быть выполнена соответствующей нанятой организацией. При найме важно правильно заключить договор, в котором нужно указать, что конкретно и в какие сроки должна сделать компания.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

  • Непосредственная форма управления многоквартирным домом (МКД) подразумевает, что вся деятельность, связанная с улучшением дома, носит добровольный характер. Если жильцы нескольких квартир решат установить видеодомофон, то не факт, что весь дом захочет этого и будет сдавать деньги. Никакого принуждения здесь быть не может, инициаторы будут располагать ровно той суммой, которую сдадут согласные жильцы.
  • Не так-то просто выбрать представителя власти среди жильцов. Это должен быть человек, который возьмет на себя ведение всей документации и прочие аспекты обширной деятельности. Такой труд не оплачивается при непосредственном управлении МКД, а обязанностей у управляющего немало. Бывает сложно найти альтруистичного человека, готового постоянно бесплатно решать проблемы многоквартирного дома.
  • Каждая семья в доме должна будет перезаключить договоры на услуги ЖКХ и вовремя платить за них. А еще кому-то придется ходить по квартирам и контролировать это.
  • Самой распространенной проблемой при выборе непосредственной формы управления МКД является качество услуг, которые поставляют фирмы. Законом в данном случае не определено, кто отвечает за это. Понятно, жильцы самостоятельно выбирают организации, но как определить, что компания подходящая? К примеру, по закону фирма должна подать в дом горячую воду к определенной дате. По факту это сделали в срок, вот только до последнего этажа она не доходит почему-то или доходит чуть теплая. И организация водоснабжения при непосредственном управлении МКД не отвечает за это.
  • Отсутствует государственная поддержка. Муниципальная и федеральная помощь дому, который перешел на непосредственную форму хозяйствования, больше не доступна. Жильцы сами взяли на себя траты – настоящие и будущие. И если, допустим, будет необходима детская площадка, то жильцы самостоятельно должны решать этот вопрос, используя свои средства и свои силы. А если в сооруженных конструкциях будет нарушение каких-то норм, то за последствия отвечают все.
  • При непосредственном управлении собственниками МКД есть момент, связанный с ведением документации и отчетностью. Например, на собрании жильцов было решено, что выбранный представитель станет предоставлять отчет 5 числа ежемесячно. А если он не сделает этого либо выяснится, что он нечистоплотен в финансах, то на кого ляжет в таком случае ответственность при непосредственном управлении МКД?
  • Непосредственное управление МКД закрывает возможность претендовать на средства, которые выделяет город на капитальный и текущий ремонт. Это указано в законе. При форме самоуправления все проблемы решают жильцы самостоятельно и на добровольной основе.
  • Начало управления МКД и порядок внесения изменений в реестр лицензий

Как происходит обслуживание дома при непосредственном управлении

Поддерживать наружные инженерные сети должна ресурсоснабжающая организация, а внутридомовые инженерные системы – жильцы дома (как и по договору энергоснабжения). Обслуживание при непосредственном управление МКД собственники должны производить своими силами или при помощи привлекаемых ими по договору подряда организаций.

Отметим, что согласно ч. 3 ст.

164 ЖК РФ по решению, принятому на собрании жильцов при непосредственной форме управления МКД, от имени собственников жилого помещения может осуществлять деятельность по отношению к третьим лицам один из всех собственников помещения либо лицо, которое не является в этом МКД собственником, но наделено такими полномочиями. Это удостоверяется доверенностью, которую ему выдают все или большинство собственников этого МКД с непосредственной формой управления.

В п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г.

№ 491, сказано о том, что состояние общедомового имущества должно соответствовать требованиям законодательства РФ, включая санитарно-эпидемиологические требования, правила о техническом регулировании, Закон о защите прав потребителей.

Необходимо соблюдать характеристики надежности и безопасности дома, безопасность жизни и здоровья граждан, а также требования о сохранении имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, в том числе и при непосредственной форме управления МКД.

Общедомовое имущество состоит из:

  • помещений общего пользования – лестничных площадок, лестниц, чердаков, коридоров, лифтов, лифтовых шахт и другого оборудования, используемого при обслуживании помещений МКД;
  • крыш;
  • ограждающих конструкций – балконных и перекрывающих плит, несущих колонн;
  • ненесущих конструкций – окон, дверей помещений общего пользования, парапетов, перил;
  • земельного участка, границы которого определены кадастровым учетом;
  • разного оборудования внутри МКД и за его пределами, обслуживающего все помещения многоквартирного дома;
  • других объектов, обслуживающих МКД, предназначенных для его использования и благоустройства.

Пошаговая организация управления при непосредственном управлении МКД

Шаг 1. Создаем инициативную группу

Создание непосредственного управления МКД начинается, как и любые перемены, с инциативы людей-энтузиастов. Первым делом нужно найти собственников (желательно представителей от каждого подъезда), желающих перейти на новую форму управления домом и готовых взять на себя многочисленные грядущие хлопоты.

Читайте также:  Обязательно ли страховать квартиру при ипотеке в сбербанке каждый год, нужно ли платить за страховку жизни и жилья, если оно в ипотеке ежегодно или нет - всё о недвижимости

Сначала инициативная группа составляет список всех собственников, информирует каждого о предстоящих планах, разъясняет жильцам преимущества непосредственной формы управления МКД и привлекает максимальное число жильцов. Далее следует оповестить людей о том, что будет проведено общее собрание. Сделать это можно при помощи писем с указанием даты, времени собрания, места и темы, разложив их по почтовым ящикам жителей.

  • Организация и проведение общих собраний собственников: что изменилось

Шаг 2. Проводим собрание собственников

Жилищный кодекс предусматривает, что форму управления МКД — непосредственное управление либо иную — выбирают на общем собрании, и принятого решения должен придерживаться каждый собственник. Собрания могут быть традиционными (очными), а также заочными.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102032-neposredstvennoe-upravlenie-mkd

Способы управления многоквартирным домом

Кто должен это делать: владельцы жилых помещений или наёмные специалисты? Владельцам квадратных метров в здании государством предоставлена возможность самостоятельно выбрать, как управлять многоэтажкой.

Собственники жилых помещений могут действовать:

  • своими силами;
  • создав ТСЖ;
  • назначив управляющую компанию (УК).

Метод хозяйствования выбирается домовладельцами на общем собрании. Они также могут изменить его на другой, более выгодный, по мнению большинства.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.

При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.

Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.

При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.

Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.

Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:

  • копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
  • копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
  • копия техпаспорта на МКД;
  • заявление директору о подписании прямых договоров.

Непосредственное управление многоквартирным домом: плюсы и минусы

Преимущества

  • Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
  • Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
  • Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
  • Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.

Недостатки

  • Действия, направленные на улучшение придомовой территории и общих помещений, только добровольные. Например, если большинство жителей захотят оборудовать подъезды видеодомофонами, а некоторые собственники квартир отказались – заставить их заплатить невозможно. Поэтому нужно будет исходить из той суммы, которая была собрана.
  • Избрание уполномоченного представителя дома также может стать проблемой. На него возлагаются обязанности составления документации и другие аспекты. Но, так как это неоплачиваемая должность, при таком способе управления найти желающего её занять довольно трудно.
  • Каждый подъезд имеет примерно 15 квартир. Их жильцы сами перезаключают с поставщиками услуг договора и затем оплачивают стоимость поставленных услуг. Кто-то должен контролировать своевременные расчёты.
  • Большой проблемой может стать качество поставляемых услуг. Их поставщиков по закону выбирают сами собственники жилья. Если качество поставляемых ресурсов или сроки нарушаются – необходимо позаботиться о том, чтобы условия подписанных соглашений соблюдались. Нередко трудно найти среди жильцов человека, который будет контролировать выполнение договорённостей.
  • Дом, перешедший в прямое хозяйствование, не должен зависеть от бюджета муниципалитета. В этом случае получить помощь от представителей местного самоуправления или государства в виде реализации социальных программ невозможно. Например, если необходимо установить площадку для детей или пандус для инвалидов, жильцы должны будут делать их с использованием своих средств или усилий. При этом, все предусмотренные государством технические нормы должны соблюдаться.
  • При ведении документации тоже могут возникнуть вопросы. Некоторые жильцы подходят к этому неответственно или плохо разбираются в финансовой отчётности.
  • Дом не может претендовать на деньги города, которые выделяются на поточный и капитальный ремонт. Эти траты ложатся на плечи владельцев квадратных метров в многоэтажке. 

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2016 году. Изменения

Федеральный закон №255, действующий с 2015-го года, ограничил варианты, согласно которым предоставляется право на прямое хозяйствование жильцов в многоэтажке. Она разрешена только в МКД, количество домовладений в которых не превышает шестнадцати.

Чтобы передать права и обязанности в администрировании домовладения от собственников квартир к УК, всем без исключения владельцам квартир нужно составить документ между управлением МКД и организацией, которую они изберут. Условия этого сотрудничества определяются, согласовываются и закрепляются владельцами квадратных метров в протоколе общего собрания.

Договор заключается и составляется письменно. Он предусматривает для всех владельцев квартир равные права.

Действующим законодательством 2016-го года закреплено, что если срок такого соглашения истёк и его стороны не намерены прекращать его, то договор хозяйствования в МКД автоматически продолжает действовать на таких же основаниях и на такое же время.

Если МКД управляется непосредственно жильцами и они совместно избрали своим уполномоченным представителем одного из собственников квартир, то, по законодательству 2016-го года, этот человек может осуществлять свои функции, не имея доверенности.

Если владельцы жилья в МКД выбрали уполномоченного представителя, который не является владельцем квадратных метров в доме, то для того, чтобы он мог исполнять свои полномочия, ему необходима доверенность от домовладельцев. Законами 2016-го года установлен простой письменный вид для такого типа соглашений. Примерный вариант, при необходимости, предоставят специалисты.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

УК является коммерческим юрлицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в многоэтажке и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

УК действуют согласно нормам общероссийских законов, Гражданскому кодексу РФ и по соглашениям по домоуправлению в МКД. В российском Жилищном кодексе говорится только про управляющую организацию.

Юридические лица, осуществляющие хозяйствование жилфондом, чаще всего – самостоятельные субъекты. Они располагают своим балансом, счетами в банке, печатью, документацией, штампами и иными реквизитами.

Кто заказывает услуги УК?

  • Владельцы недвижимости в МКД (физ- и юрлица РФ, муниципалитеты, владеющие частью квадратных метров в здании).
  • Товарищества домовладельцев (ЖК, ЖСК, ТСЖ).
  • Органы государственной власти, субъекты РФ (региональные власти, местное самоуправление, владеющее недвижимостью в доме).

Как владельцы недвижимости в МКД выбирают УК?

Это делается с помощью:

  • конкурса;
  • списка, который готовится инициативной группой.

Когда УК окончательно выбрана, между сторонами (управляющая компания и владельцы недвижимости в многоэтажке) подписывается договор.

Если собственниками квадратных метров в установленное законом время не решено, как осуществлять хозяйствование в МКД, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс для того, чтобы отобрать УК согласно постановлению №75.

Если заказчиком услуг управляющей компании на хозяйствование в МКД выступает ТСЖ (ЖСК, ЖК), то непосредственный способ управления многоквартирным домом осуществляет не управляющая организация, а перечисленные товарищества владельцев недвижимости. Но даже в этом случае ТСЖ и УК подписывают между собой соглашение. В нем могут оговариваться детальные условия взаимодействия – большие или меньшие, чем предусмотрено в ст.162 ЖК РФ.

Управление домом ТСЖ

Ещё одной формой хозяйствования в МКД является образование жилищного кооператива или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Общее собрание владельцев недвижимости создаёт организацию, не ведущую предпринимательскую деятельность (кооператив или ТСЖ). Её главная функция – обслуживание многоэтажки.

ТСЖ располагает своим расчётным счётом в банке, собственной печатью и является представителем интересов владельцев недвижимости в здании перед сторонними лицами.

Основным законом, определяющим функции ТСЖ, является статья 161 8-го раздела ЖК РФ.

Все актуальные вопросы решаются на общих собраниях членов организации. Они

  • вносят изменения в Устав;
  • принимают решение про реорганизацию и ликвидацию;
  • избирают органы, осуществляющие управление;
  • заключают договора и другие соглашения с УК;
  • определяют размеры платежей;
  • решают, как использовать средства, получить ли займы и кредиты;
  • оценивают деятельность правления;
  • оплачивают работу руководства организации;
  • сдают в аренду материальные ценности дома.

Источник: https://academy-prof.ru/blog/sposoby-upravlenija-mnogokvartirnym-domom

Ссылка на основную публикацию