Какие цели преследует выполнение оценки стоимости зданий и сооружений? — всё о недвижимости

Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)

Список объектов относящихся к категории зданий и сооружений велик и разнообразен, в этом списке коммерческие и промышленные здания, емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.

Кредитование под залог объекта, взнос имущества в уставный капитал, страхование, оформление наследства, раздел имущества, принятие управленческих решений (слияние, поглощение), выкуп госсобственности, переоценка стоимости основных средств, оценка ущерба и страхового возмещения – вот неполный список причин, по которым требуется независимая оценка объектов различного назначения объединенных под общими названиями — здания и сооружения.Их оценка включает в себя полный комплекс мероприятий по сбору информации, как о самом объекте недвижимости, так и о рынке в целом. Особое внимание уделяется сравнительному анализу цен предложений аналогичного типа зданий, расположению объекта недвижимости, наличию инфраструктуры, сложившейся вокруг оцениваемого объекта, транспортным подъездам и путям, а также состоянию объекта и его износу.

Некоторые основные особенности, которые необходимо учитывать при проведении оценки:

Различные наружные пристройки имеющие собственное назначение (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) считаются самостоятельными объектами оценки

Коммуникации внутри зданий, внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты, а так же помещения, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры – всё это является неотъемлимой частью здания.

Различают несколько видов оценки стоимости зданий и сооружений. Рыночная стоимость, как правило, применяется при сделках купли-продажи, определении суммы арендных платежей, при внесении в качестве вклада в уставный капитал предприятий и т.п.

Ликвидационная стоимость обычно ниже рыночной. Это стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки.

Чаще всего она требуется при получении кредита под залог недвижимости.

Восстановительная стоимость используется при заключении договоров страхования и являет собой стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая.

Перечень документов, необходимых для оценки зданий и сооружений:

Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.)

Документы БТИ на объект

Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть)

Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта)

Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)

Данные о сооружениях, входящих в состав объекта

Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего

Особенности оценки стоимости машин и оборудования.

Оценка оборудования – это оценка стоимости различного движимого имущества – начиная от станков и заканчивая мебелью, бытовыми предметами и прочими объектами.

Оборудование, как объект оценки, является объектом движимого имущества, которое необходимо отличать от недвижимого по правовым признакам, регламентирующимся в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации: «Те вещи и объекты, которые нельзя отнести к недвижимости, включая ценные бумаги и деньги, признаются движимым имуществом».

Рыночная стоимость оборудования находится в постоянном изменении в связи с огромными темпами развития технического прогресса, конъюнктуры рынка и инновационных нововведений.

Кроме того, рыночные цены на оборудование, подвержены процессам инфляции и дефляции.

Все вышеперечисленные факторы подтверждают необходимость периодической оценки машин и оборудования для приведения их стоимости в соответствие с сегодняшним днём.

Оценка оборудования — это очень многообразный вид оценочной деятельности, отличающийся от прочих видов оценки исключительным разнообразием объектов оценки.

Он включает в себя определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества: станков, приборов, компьютеров, автомобилей, технологических комплексов и поточных линий, силовых агрегатов, оргтехники, мебели, офисного оборудования, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу. При проведении экспертизы оценщик устанавливает стоимость объектов-аналогов, присутствующих на рынке, определяет износ и возможность получения доходов от использования или продажи оцениваемого объекта. Окончательная величина стоимости оборудования определяется на основании комплексного анализа перечисленных факторов.

Виды машин и оборудования, подлежащих оценке:

инженерные приспособления, станки, инструмент;

другие специализированные автотранспортные средства;

производственные линии;

оценка машин и оборудования, в т.ч. уникальных или снятых с производства.

В каких случаях проводится оценка стоимости оборудования?

Реализация машин и оборудования, ставшие ненужными или физически, морально устаревшими или те объекты, которые уже нецелесообразно использовать;

Ликвидация и утилизация машин и оборудования из-за нецелесообразности их эксплуатации в результате стихийных бедствий, физического или морального износа;

Оформление залога под какую-либо часть движимого имущества при кредитовании;

При прохождении процедуры страхования имущества;

Определение налогооблагаемой базы в составе основных средств для расчета налога на имущество;

Внесение вклада в уставной капитал предприятия;

Банкротство предприятия и выставление его имущества на торги для покрытия долгов кредиторам;

В каких целях проводится оценка оборудования?

Оценка оборудования становится жизненно важной для определения кредитоспособности заёмщика в случаях его кредитования.

Сроки и условия займа рассматриваются кредитором, и в зависимости от результата оценки стоимости оборудования, его ликвидности и типичного срока экспозиции, а также возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе, выдается решение о предоставлении или отказе в кредите.

Оценка оборудования может быть использована и для привлечения инвестиций. Оценка оборудования определяет целесообразность инвестирования путем расчета текущей рыночной стоимости оборудования и величины рисков.

Оценка оборудования при страховании необходима для установления величины страховой компенсации

Оценка оборудования для целей налогообложения осуществляется с целью оптимизации налогооблагаемой базы компании.

Согласно действующему законодательству предприятие имеет право не чаще одного раза в год осуществлять переоценку или частично оценивать стоимость основных средств.

На текущий момент оценка оборудования является одним из самых простых и эффективных способов оптимизации налогообложения.

Оценка оборудования для постановки на баланс компании осуществляется в случаях, если имущество было получено по договору безвозмездной передачи, либо же она создана своими силами, без наличия подтверждающей документации. Также оценка стоимости оборудования осуществляется при снятии с баланса имущества и его последующего отчуждения.



Источник: https://infopedia.su/11x975c.html

1.4. Цели оценки и виды стоимости

Структурно-логические схемы

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.

В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и др. организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

  • повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
  • купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;
  • принятия обоснованного инвестиционного решения;
  • купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.
  • установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;
  • реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.
  • разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
  • определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
  • страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
  • налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;
  • принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
  • осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Читайте также:  Договор купли-продажи гаража в гск (гаражном кооперативе) по членской книжке: скачать образец документа - всё о недвижимости

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в следующих случаях:

  • продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;
  • получение кредита под залог части недвижимости;
  • страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
  • передача недвижимости в аренду;
  • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
  • оформления части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
  • оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
  • оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

  • продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
  • оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
  • страхование движимого имущества;
  • передача машин и оборудования в аренду;
  • организация лизинга машин и оборудования;
  • определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
  • оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия;
  • оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

  • при их перекупке, приобретении другой фирмой;
  • при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;
  • при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
  • при использовании их в качестве вклада в уставной капитал;
  • при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации (ст. 8).

К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимость, отличный от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, определено 10 видов стоимости, в том числе:

  • рыночная стоимость;
  • стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
  • стоимость замещения объекта оценки;
  • стоимость воспроизведения объекта оценки;
  • стоимость объекта оценки при существующем использовании;
  • инвестиционная стоимость;
  • стоимость объекта для целей налогообложения;
  • ликвидационная стоимость;
  • утилизационная стоимость;
  • специальная стоимость;

Кроме того в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться.

Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной.

В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативная стоимость.

Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость — это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами.

При этом применяются единые шкалы нормативов.

Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта.

Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки.

При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки.С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки.

В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам.

Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п.

III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость — это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость — это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной.

Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

<\p>

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.

Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность.

Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

<\p>

Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость — стоимость активов, равная большей из двух величин — инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Читайте также:  Как оплачивать жкх через сбербанк онлайн: оплата картой сбербанка по лицевому счёту, а также о платежах по интернету через "личный кабинет" пошагово, оплата квитанции быстро и удобно и как оплатить услуги жкх по штрих-коду - всё о недвижимости

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность.

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице (cм.ниже).

Источник: http://ozenka-biznesa.narod.ru/Main/bsn_14.htm

Бизнес-оценка ООО. Оценка всех видов имущества в Бресте

Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — это процесс определения стоимости объекта недвижимости или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает в себя: определение стоимости права собственности или иных прав (например, права аренды, права пользования) в отношении объекта недвижимости.

Цели оценки недвижимости

Чтобы понимать, что представляют собой те или иные цели оценки недвижимости, стоит, прежде всего, пояснить, что под оценочной деятельностью понимается такая особая деятельность субъектов оценки, которая осуществляется  с определенной целью – установить в отношении того или иного объекта оценки рыночную или иную стоимость.

Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае.

Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества:

  • Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду,
  • Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества.
  • При необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество,
  • При осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы,
  • В случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества,
  • При выкупе  либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных нужд,
  • При ипотечном кредитовании,
  • При переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки – недвижимым имуществом,
  • В случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц.

Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок.

 Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки – т.е. на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки.

В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.

Основные виды оцениваемой стоимости недвижимости:

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке недвижимости за характерный для таких объектов срок экспозиции.

Более точное определение: рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, при условии, что стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект недвижимости, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены об объекте сделки и действуют в своих интересах;
• объект недвижимости представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов недвижимости;
• цена сделки является адекватным вознаграждением за объект недвижимости и стороны действуют без принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны;
• платеж за объект недвижимости выражается в денежной форме.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости рассчитывается как рыночная стоимость, но с поправкой на срочность и вынужденность продажи. Обычно для целей продажи на торгах или с аукциона.

Более точное определение: ликвидационная стоимость объекта недвижимости — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Остаточная стоимость объекта недвижимости обычно рассчитывается для целей постановки излишков на баланс, для целей принятия управленческих решений и других. Как правило — затратным методом оценки.

Основные методы оценки недвижимости

Рыночные методы оценки недвижимости

Доходный метод оценивает текущую стоимость доходов от владения (сдачи в аренду) и перепродажи объекта недвижимости. Обычно используется много допущений и предположений , что несколько снижает его достоверность и точность.

Затратный метод базируется на реальном состоянии объекта и земельного участка и учитывает необходимые затраты для строительства аналогичного оцениваемому объекта недвижимости. Без сметы точно определить эти затраты в наших условиях сложно, поэтому точность затратного метода тоже оставляет желать лучшего.

Сравнительный метод состоит в определении рыночной стоимости недвижимости в сравнении с уже проданными или выставленными на продажу объектами.

Информацию по таким объектам обобщают, корректируют с учетом инфляции и существующих тенденций на рынке и применяют к оценке стоимости оцениваемого здания или помещения.

При наличии достаточного количества аналогов этот метод дает наиболее точную оценку рыночной стоимости.

Индексный метод оценки недвижимости

Индексный метод — перемножением стоимости объекта на соответствующий коэффициент (индекс).

Данный метод оценки стоимости недвижимости часто используют налоговые органы для целей налогообложения
При не согласии налогоплательщика с использованием данного метода оценки , налогоплательщик вправе заказать у независимого оценщика независимую рыночную оценку стоимости объекта недвижимости, и уплачивать налог на недвижимость в соответствии с независимой оценкой.

Базовые принципы  и подходы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости

В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов:
• Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя;
• Принципы внешней рыночной среды;
• Принципы, связанные с объектом недвижимости;
• Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

Основные подходы оценки недвижимости

• сравнительный подход;
• затратный подход;
• доходный подход.
В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход оценки недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход оценки недвижимости

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости

Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости является метод Сравнения продаж.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Основные этапы применения метода:
— позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования;
— анализ рынка;
— факторный анализ;
— выбор аналогов;
— расчет стоимости.

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект, в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Читайте также:  Приватизация земли под гараж в гаражном кооперативе: как приватизировать гаражный бокс и землю под ним в собственность, а также, какие документы нужны, чтобы сделать земельный участок приватизированным? - всё о недвижимости

Оценка жилой недвижимости

Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных объектов строительства, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, а также жилых помещений (квартир).
Объектами жилой недвижимости являются квартиры, дома, дачи, вспомогательные объекты в составе домовладений (гаражи, сараи, бани, теплицы, объекты ландшафтного благоустройства и пр.)
При оценке данного типа недвижимости учитываются такие характеристики как: местоположение, площадь, удаленность от объектов инфраструктуры, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Документы, необходимые для оценки жилой недвижимости:

1. Технический паспорт БРТИ;
2. Регистрационное удостоверение на здания и объекты наружного благоустройства, выкопировки помещений;
3. Государственный акт на земельный участок
4. Прочая существенная информация (о произведенных реконструкциях, перепланировках и их законности, о наличии скрытых дефектов и т.д.).

Оценка коммерческой недвижимости

Мы предоставляем услуги по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных объектов строительства, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, в том числе:
• объектов промышленной и коммерческой недвижимости (офисные, торговые и складские помещения, цеха, магазины, рестораны, АЗС, гостиницы и др.);
• объектов жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дачи);
• объектов незавершенного строительства.

Документы, необходимые для оценки жилой недвижимости:

Внимание! Все копии документов, представленные Заказчиком, должны быть заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью в двух экземплярах.
Данный перечень носит предварительный характер и может быть либо сокращен, либо расширен после изучения информации об объекте оценки.

1. Копия свидетельства о государственной регистрации на здания, сооружения, а в случае его отсутствия выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на здания, сооружения (ее копию) и (или) другой документ, подтверждающий права заказчика на объект оценки.
2.

Копия технического паспорта или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки.
3. Копия документа, подтверждающего право на земельный участок.
4. Ведомость переоценки.
5.

Утвержденная проектно-сметная документация: сводный сметный расчет, пояснительная записка (если есть).
6. Копии договоров аренды.
7. Сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости, коммунальные услуги.
8. Сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонтах.
9.

Справка о земельном налоге (годовая).
10. Справка о налоге на недвижимость (годовая).

Источник: http://biznes-ocenka.by/ocenka-nedvijimosti/

Оценка стоимости недвижимого имущества

Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов – достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых (а иногда и неторговых) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости.

Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом.

Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость. 

Действительно, купля и продажа квартиры, здания или другой недвижимости практически никогда не происходит «наобум», ведь без знания реальной стоимости жилья или земельных участков в том или ином регионе совершение подобных торговых сделок сегодня не представляется возможным.

Помимо этого, необходимость денежной оценки обусловлена также и тем, что цены на жилье и землю сегодня довольно высокие, а сам рынок недвижимости в настоящее время достаточно нестабилен.

Исходя из всего сказанного, становится понятным, что независимая экспертная оценка недвижимости при ее купле, продаже или иных видах отчуждения является не прихотью, а самой настоящей необходимостью. 

В каких случаях прибегают к денежной оценке недвижимости?

Как уже было сказано, независимая финансовая экспертиза, позволяющая определить реальную стоимость жилого или нежилого объекта, а также земли, используется при всех видах торговых операций, связанных с таким имуществом. В частности, к услугам экспертов-оценщиков прибегают в следующих случаях:

— купля-продажа или любые другие формы отчуждения недвижимого имущества;

— использование жилых и нежилых объектов в качестве обеспечения (залога) при получении банковских и небанковских кредитов;
— переуступка долговых обязательств на имущество;
— передача жилья или земли в аренду, а также в так называемое доверительное управление;
— использование сооружений, земельных участков и других форм недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы;
— ликвидация (снос) объектов недвижимости;
— страхование квартиры или других объектов;
— внедрение инвестиционных проектов с участием жилых, нежилых и земельных объектов;
— исполнение прав наследования, судебное разрешение различного рода имущественных споров

Помимо этого, существует и ряд других случаев, когда возникает необходимость в проведении независимой оценки стоимости недвижимых объектов, находящихся как в государственной, так и в частной собственности. 

Какие виды имущества подлежат оценке?

Несмотря на то что само понятие «недвижимость» является достаточно обширным, говоря о денежной оценке, обычно подразумевают три основных типа такого имущества – здания, сооружения, а также земельные участки.

Наиболее распространенной практикой в данном случае традиционно является расчет реальной стоимости жилой квартиры или частного жилого дома при их купле-продаже или сдаче в аренду, а также оценка стоимости промышленных зданий и сооружений (к числу последних можно отнести всевозможные объекты промышленного и хозяйственного назначения, которые могут являться частью собственности организации или предприятия, нуждающихся в независимой финансовой экспертизе стоимости недвижимого имущества). 

Что касается земельных участков, то здесь экспертной денежной оценке обычно подлежат земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства), садовые и огородные участки, земли промышленного и сельскохозяйственного назначения, лесные угодья и т.д.

Основные подходы к денежной оценке и методики оценивания недвижимого имущества

Когда речь идет о денежной оценке любых видов имущества, в расчет могут браться различные виды стоимости. Если же говорить конкретно о недвижимости, то здесь различают стоимость рыночную, инвестиционную, кадастровую, а также ликвидационную.

Помимо этого, иногда речь может идти о стоимости страховой, потребительной; стоимости общественно значимых объектов недвижимого имущества или стоимости предприятия применительно к оценке отдельных зданий или сооружений.

Наиболее часто нам приходится сталкиваться именно с рыночной стоимостью недвижимых зданий и сооружений, которая, по сути, представляет собой наиболее реальную цену купли-продажи такого объекта на открытом рынке недвижимости на момент проведения оценивания. 

В профессиональной оценочной деятельности сегодня используется три основных подхода – доходный, затратный, а также сравнительный. Исходя из выбранного подхода, применяется определенная методика, согласно которой эксперты в дальнейшем и проводят независимое оценивание рыночной или любой другой стоимости квартиры, промышленного здания, участка земли и пр.

Хочется обратить внимание на то, что любые нюансы каждой методики оценивания (а их на данный момент существует несколько) в данном случае регулируются установленной нормативно-законодательной базой, и именно по этой причине заниматься выполнением денежной оценки могут исключительно профессиональные специалисты-эксперты, обладающие должными знаниями и опытом, а также имеющие соответствующую лицензию на проведение оценочных работ.

Как происходит оценка стоимости объектов недвижимости

Чаще всего подобная услуга включает в себя целый комплекс работ, причем, состав его будет зависеть в первую очередь от того, что, как и для каких целей оценивается.

При этом экспертом учитывается целый ряд моментов: вид недвижимого объекта (квартира, дом, промышленное сооружение, участок), цель его денежной оценки (продажа, предоставление в залог, переуступка обязательств, общая оценка бизнеса и т.д.), особенности и конъюнктура рынка недвижимости в данном регионе и в данный момент времени.

Также особенности подобной независимой экспертной оценки во многом будут зависеть от того, в каком виде собственности находится данное имущество – собственности частной или государственной. 

В большинстве случаев данный процесс включает в себя следующие этапы:

— четкое определение целей и задач, которые ставит перед собой такая работа;

— предварительный осмотр оцениваемого недвижимого объекта;
— составление договора о предоставлении услуг по экспертной оценке;
— сбор первичных данных, а также их детальный анализ;
— определение экспертом оптимальных подходов и методик, которые будут использоваться при расчете стоимости жилья, земли или промышленного здания/сооружения;
— оценка права собственности (в случае с денежной экспертизой стоимости земельных участков также имеет место оценка улучшений на участке);
— при использовании различных методик оценивания – сопоставление полученных результатов;
— составление отчета по результатам проведенной работы, а также вынесение независимого экспертного заключения относительно стоимости объекта. 

Главным результатом оценки любого недвижимого имущества является предоставляемый документальный отчет, которой содержит всю необходимую информацию о данном объекте недвижимости, его оценочной стоимости, а также о методах, подходах и других средствах, которые были использованы в работе экспертом-оценщиком.

Источник: http://www.i-ias.ru/blog/ocenka_nedvigimosti.html

Ссылка на основную публикацию