Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в доме — всё о недвижимости

По каким параметрам оценивают качество жилья

Что входит в понятие «некачественное жилье»? На какие параметры нужно обратить внимание будущему собственнику при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости, рассказывают эксперты.

Нормы и правила

Некачественное жилье, прежде всего, если следовать букве закона, это жилье, которое не соответствует существующим нормативам (строительным нормам и правилам).

«Но если смотреть на проблему шире, то некачественное жилье — это морально устаревшее, некомфортное, не имеющее собственной инфраструктуры и сложившейся среды жилье.

То есть это не только дом, который банально плохо построен (имеются щели между панелями, неровные стыки, трещины в стенах, неровные стены и потолки и т. д.

, неработающие коммуникации), но и то жилье, которое не соответствует понятию «современный жилой комплекс», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Также «некачественным жильем» могут называть квартиры в старых домах (вторичное жилье), не соответствующее современным СНиПам. Например, «хрущевки» и другие старые дома, а в некоторых случаях и «сталинки», в зависимости от их состояния.

Но, по словам Сергея Якира, руководителя отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья», СНиПы оценивают жилье лишь с точки зрения достаточности — должны быть соблюдены нормы инсоляции, шумоизоляции, нагрузочные характеристики, отдельные требования к материалам и конструкциям и т. п.

«Слово „качество“ хочется понимать в более широком смысле. И полностью законодательная база его не регламентирует. Поэтому, к некачественному жилью некоторые часто причисляют дома, где стоят газовые колонки. Хотя сегодня возводится ряд проектов, где используются индивидуальные газовые приборы (современные колонки).

И это никак не ухудшает качество», — отметил он.

Например, большинство многоквартирных домов, построенных до 1990 года, проектировались из принципа минимальной необходимости. «Прихожая должна быть — она есть. А то, что она менее двух квадратных метров — не важно. Туалет и ванная должны быть. А то, что они совмещены — не важно.

Это связано с тем, что большая часть квартир гражданам давалась „бесплатно“. Сегодня ситуация изменилась. Большинство квартир покупается. А покупатели отдают предпочтение более качественному (в их субъективном понятии) продукту. Поэтому и „планка“ качества жилья стала значительно выше.

Увеличилась социальная норма проживания, улучшились технические характеристики жилья», — пояснил Сергей Якир.

И к новостройкам, проект которых согласовывается уже с учетом сегодняшних норм и правил, в строгом соответствии с законодательной базой (а иначе не пройти экспертизу), термин «некачественная» можно применить лишь в смысле низкого качества строительства.

Выбор на первичном рынке

На первичном рынке при выборе квартиры эксперты советуют обратить внимание и проверить следующие моменты.

Прежде всего, нужно проверить документы на строительство: права на земельный участок, проектную декларацию, разрешение на строительство. Там обычно дается перечень объектов, которые застройщик намерен возвести на данном участке.

«Проектную декларацию стоит изучить особенно тщательно, так как там отображается и конструктив дома (панель, монолит), этажность, квартиры каких площадей будут предусмотрены.

А если квартира продается с отделкой, нужно изучить приложение к договору долевого участия — оно должно содержать перечень работ и материалов, которые входят в стоимость отделки, а за какие придется заплатить дополнительно.

На основании этого приложения затем можно будет оспорить возникшие недоразумения (например, застройщик установил окна не той марки, а также вдруг отказывается включать в цену отделки подвесные потолки, хотя покупатель за них заплатил)», — рассказала Ирина Доброхотова.

По словам Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, покупателю необходимо обратить внимание на то, что застройщик — крупная компания, которая строит за собственные средства, либо на кредит от надежного банка.

«Кроме того, приобретать квартиру нужно только по договору долевого участия (ДДУ), поскольку это наиболее надежная и прозрачная схема. Объекты лучше выбирать аккредитованные Сбербанком (неликвидные проекты, либо те, где есть проблемы с документацией банк не станет аккредитовывать). А также смотреть на динамику строительства объекта и соблюдение графика строительства», — говорит эксперт.

Также немаловажно хорошая транспортная доступность проекта (близость к основным транспортным магистралям, ж/д платформам, станциям метро) и близость к объектам инфраструктуры. Вкладываться в проекты, которые расположены в «чистом поле» — рискованно, в случае кризиса, девелопер будет строить инфраструктуру в последнюю очередь.

Квартиры на «вторичке»

Если покупатель рассматривает покупку на вторичном рынке, то здесь важны другие факторы. Если дом уже построен, стоит добиться разрешения посмотреть и площадку, и саму квартиру перед покупкой.

«Квартиры без отделки (в бетоне) редко производят ошеломляющее впечатление, однако надо сверить планировку и реальное расположение стен (или их границ), просмотреть качество строительных работ», — пояснила Ирина Доброхотова.

А, по словам Филиппа Третьякова, перед просмотром заинтересовавшей вас квартиры сначала нужно совершить небольшую экскурсию по самому району и посмотреть, как далеко от дома находятся школы, детские сады, магазины, поликлиники, а также остановки общественного транспорта и станции метро. Ведь, как правило, в объявлениях о продаже недвижимости большинство собственников занижает реальное расстояние до этих объектов, для того чтобы повысить ликвидность квартиры.

«Также нужно обратить внимание на качество подъездных дорог и состояние двора: благоустроены ли междомовые территории, есть ли детские и спортивные площадки, предусмотрены ли организованные парковки.

Неухоженные дворы могут быть следствием неблагоприятного социального окружения, поэтому лучше такие предложения не рассматривать. Важно также обратить внимание на состояние самого дома: его фасадов и входных групп, лестничных площадок, лифтов, мусоропроводов.

Непрезентабельный внешний вид подъезда — это весомый повод, для того чтобы попросить у продавца небольшой дисконт в размере от 3 до 5% от стоимости квартиры», — отметил эксперт.

При осмотре квартиры в первую очередь важно проверить состояние всех инженерных коммуникаций: водопроводных и канализационных труб, электропроводки, особенно если недвижимость приобретается в старом жилом фонде.

И напоследок покупателю нужно больше узнать о социальном окружении, а при возможности и познакомятся с соседями. Ведь в дальнейшем именно от этого будет зависеть спокойствие и комфорт проживания в новой квартире.

А Ирина Доброхотова советует всем, кто решил покупать квартиру сесть и написать на бумаге те параметры жилья, которые важны именно для него.

В этот список могут войти: местоположение дома; тип дома (монолит, кирпич, панель); материалы, используемые при строительстве (кирпич, утеплитель и т. п.); этажность дома (и на каком этаже должна быть квартира); планировка (размер кухни, ванной, гостиной, спальни и пр.

); вид из окон; экология; наличие в доме помещения для консьержа, колясочной; наличие инфраструктуры в непосредственной близости; наличие зон отдыха и прогулок, спортивных учреждений; наличие детских садов и школы вблизи; транспортная доступность до мест «постоянной дислокации» (работа, учеба и пр.

); контингент соседей.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/104191/

Оценка квартиры

Нестабильность современного финансового рынка, желание выгодно провести сделку и многое другое вынуждают нас обращаться в независимые экспертные компании. Когда речь заходит о совершении какой-либо операции с недвижимостью, наиболее актуальным является проведение оценки квартиры.

Эта «операция» включает в себя анализ и сопоставление ряда факторов, среди которых такие как площадь жилья, его планировка, местоположение относительно транспортной остановки, район и многое другое. Только собрав воедино «все детали картины», можно дать объективную оценку стоимости квартиры.

Для чего необходимо проведение оценки квартиры?

Как правило, любое совершение сделки с недвижимостью (квартирой) желательно проводить с учетом оценки стоимости квартиры. Объясняется все предельно просто: стоимость квартиры во много раз превышает стоимость велосипеда. Безусловно, для продажи последнего вы не станете обращаться в независимую экспертизу.

Поэтому единственной объективной причиной использования услуг независимых экспертных компаний является не только желание, но и необходимость заключения разумной сделки (абсолютно исключается вероятность убытка, имеется стремление продать «товар» по более выгодной цене, нежели рыночная). Итак, причина проведения оценки квартиры в Москве, как и в любом другом городе ясна.

В каких же случаях проведение оценки квартиры наиболее актуально?

Проведение независимой оценки квартиры для получения ипотеки

Современные условия жизни не позволяют быстро накопить на свое собственное жилье. А если смотреть правде в глаза, то это в принципе невозможно.

Дабы как-то исправить сложившееся положение вещей, банки предлагают желающим приобрести свое собственное жилье взять у них ипотечный кредит. Не будем сильно вдаваться в подробности, что он собой представляет.

Скажем только, что это один из видов кредита, который дается на достаточно продолжительный срок и ориентирован именно на приобретение квартиры.

Специфика данного кредита и большая сумма денежного займа диктуют необходимость проведения банками серьезных расчетов, прежде чем дать разрешение на его получение.

Так, одной из обязательных процедур является проведение оценки стоимости квартиры, которую планируется приобретать. Данное условие выдвигается в силу того, что квартира при ипотечном кредите выступает в роли залога.

В случае если заемщик не в состоянии погасить оставшуюся часть кредита, банк вправе изъять купленную квартиру и тем самым покрыть накопившийся долг.

Необходимость в проведении оценки квартиры с целью ее последующего залога

Другим случаем проведения оценки стоимости квартиры является выяснение ее рыночной стоимости для залога. В нашей жизни ежедневно возникают различные ситуации, требующие оперативного решения. Одни можно решить буквально мановением руки, другие требуют принятия более решительных действий.

В частности, порой ситуация вынуждает прибегать к залогу квартиры. К примеру, в случае, когда требуется проведение дорогостоящей операции, однозначно чаша весов склонится в пользу здоровья близкого человека. Это лишь один примеров того, что может экстренно всколыхнуть нашу жизнь. Никто не застрахован от непредвиденных ситуаций.

А залог квартиры – это один из вариантов решения крупных проблем.

Какая бы ситуация не вынудила принять такие кардинальные меры, оформление залога просто немыслимо без проведения оценки стоимости квартиры.

Ведь именно от конечного (объективного) заключения независимого эксперта зависит размер суммы, которую вы получите на руки при совершении сделки залога недвижимости. Однако проведение оценки квартиры в случае ее залога не менее важно и для залогодержателя.

Выяснив реальную рыночную стоимость данного объекта недвижимости, он сможет застраховать себя от убытков в случае невозможности заемщика вернуть энную сумму денег в оговоренные сроки.

Проведение оценки квартиры для ее последующего страхования

Как уже точно было подмечено выше, вероятность непредвиденных ситуаций в наше нелегкое время достаточно велика. Никто не знает заранее, подвергнется ли его квартира заливу или каким-либо другим неприятным моментам.

Конечно, не хочется думать о плохом и следует верить в светлое будущее, но подстраховаться никогда не мешает. Как говорится, предупрежден – значит вооружен.

Страхование жилья дает вам гарантию того, что если и (не дай Бог) с вашей квартирой что-то случится, вы получите за все это достойную компенсацию.

Проведение операции страхования жилья также требует проведения независимой оценки стоимости квартиры. Только получив заключение эксперта, страховая компания сможет оценить ее реальную рыночную стоимость и назначить в договоре сумму, которую застрахованное лицо получит в случае наступления страхового случая.

Читайте также:  Зарплата председателя тсж: может ли он ее получать, а также как оформить вознаграждение и какими налогами оно облагается? - всё о недвижимости

Обязательность проведения оценки квартиры для ее передачи в наследство

Специфика передачи имущества (квартиры) в наследство и его последующего использования наследниками диктует необходимость проведения оценки квартиры независимой экспертной компанией.

Сама оценка стоимости квартиры необходима непосредственно для предоставления нотариусу.

При передаче квартиры в наследство государство с осуществления этой операции удерживает определенный налог, размер которого непосредственно зависит от результатов оценки квартиры.

Однако оценка стоимости квартиры не мене важна, когда в случае раздела наследства между наследниками возникли неразрешимые споры. Если они в конечном итоге не придут к мирному решению касательно эксплуатации наследуемой квартиры, принимается решение о ее продаже и последующем разделении вырученных средств. В данном случае оценка квартиры необходима для осуществления сделки купли-продажи.

Что влияет на оценку квартиры?

При проведении любого вида оценки берется в расчет определенный набор факторов. В случае проведения оценки квартиры в Москве огромную роль играют следующие:

• Местоположение объекта. Несомненно, цена квартиры расположенной в спальном районе будет весомо отличаться от той, которую попросят за квартиру, находящуюся в центре города. Тоже самое касается и вопроса расположения объекта оценки относительно зеленой зоны и автомобильной трассы. Чем он ближе к последней, тем стоимость будет ниже.

• Метраж квартиры. Это один из главных факторов, влияющих на результат оценки квартиры. Зачастую именно цена за квадратный метр определяют конечную стоимость объекта недвижимости.

• Удаленность от объектов инфраструктуры. Наиболее привлекательными квартирами считаются, без сомнения, те, что находятся поблизости от школы и больницы. Все ищут комфорт, а потому стараются выбрать такое жилье, живя в котором можно было бы максимально полно наслаждаться всеми благами цивилизации.

• Планировка. Данный фактор, как правило, менее значим по сравнению с предшествующими. Однако, как это ни странно, при одной и той же площади в квартире предпочтение отдастся варианту с более просторной кухней или раздельным санузлом.

• Состояние отделки. Данный фактор играет чуть ли не главную роль в вопросе оценки стоимости квартиры. С учетом того, какие суммы необходимы сегодня для проведения ремонта, предпочтение при одинаковой цене, несомненно, отдастся варианту с более приемлемым ремонтом.

• Тип дома. Влияет на результат проведения оценки стоимости квартиры тип дома, в котором находится объект оценивания. Равные по параметрам квартиры в элитном доме будут ощутимо дороже хрущёвок.

• Этажность. На каком этаже расположена квартира также немаловажно. Например, наименее востребованными считаются квартиры, расположенные на первых и последних этажах. Данный фактор однозначно накладывает отпечаток на оценку стоимости квартиры.

Плюс ко всем перечисленным параметрам добавляются такие нюансы, как наличие стационарного телефона, подключение дома к глобальной сети Интернет, наличие балкона и порой даже соседи.

Перечень документов, необходимых эксперту для проведения независимой оценки квартиры

Совершение любой операции, имеющей юридическую силу, в обязательном порядке требует наличия определенного пакета документов.

В случае наличия планов о проведении оценки стоимости квартиры необходимо заранее позаботиться о наличии следующих документов: • Паспорт лица, заинтересованного в проведении оценки квартиры (заказчика) • Право собственности заказчика на жилье, подвергающееся оценке (договор купли-продажи, договор дарения или иной документ) • Справка, выданная собственнику БТИ • Поэтажный план дома, с пометкой об оцениваемой квартире

Только наличие данного пакета документов позволит независимому эксперту полноценно провести оценку квартиры.

Каковы сроки и стоимость независимой оценки квартиры в Москве?

Прежде всего, стоит отметить, что заранее стоимость оценки квартиры вам не сможет сказать никто. На нее влияет ряд факторов, среди которых такие, как площадь объекта оценки, задачи оценки квартиры и многое другое.

Но одно можно сказать наверняка – наша компания гарантирует, что проведение оценки стоимости квартиры будет проведено высококвалифицированным специалистами и в максимально сжатые сроки.

Обратившись в нашу оценочную компанию, можете быть уверены в том, что незамедлительно составится заявка на проведение оценки квартиры, проведется ее предварительный расчет и последующая реализация. В качестве конечного итога сделки вы получите на руки юридически отчет, соответствующий всем международным стандартам.

Источник: http://ocenka-nedvizimosti.ru/ocenka-kvartiry

Как провести оценку ветхого жилья и избежать ошибок

23 апреля 2015

Процесс расселения из ветхого и аварийного жилья по-прежнему сопровождается недовольством и скандалами со стороны жильцов. Однако ситуацию в лучшую сторону может исправить оценщик.

Роль оценщика

Не секрет,  что государство, пытаясь учесть и собственные интересы, и интересы жителей, требовательно подходит к таким моментам, как компенсация и противостояния в судах.

Основное, на что опирается государственный орган в такой ситуации, — это оценка здания. Но любые решения основываются на отчете оценщика — того, кто проводит анализ рыночной стоимости жилой недвижимости.

Инициатором таких решений обычно выступают сами органы власти, но иногда ее может заказать и собственник.

Когда инициатива оценки здания исходит от собственника, тот сам заказывает отчет экспертному специалисту.

С этим он идет в УЖО (Управление жилищных отношений администрации города), которое для проверки качества проведенной оценщиком работы связывается с экспертным советом.

Подобное обращение помогает понять, в какой мере стоимость, сформулированная в отчете, является рыночной.

Право на компенсацию

При расселении граждане имеют право на компенсацию убытков.

Сюда относятся:

  • переезд,
  • найм грузчиков,
  • пользование услугами риэлтора,
  • обращение к юристам для поиска другого жилья,
  • аренда временной квартиры (комнаты) на необходимый срок.

Иными словами — для переселения и оценки здания (квартиры) не нужно проводить учет технического состояния. Неквалифицированный оценщик дает некорректную информацию заказчику, что его квартиру можно оценить выше допустимого. Однако никак не  получается, чтобы двухкомнатная квартира в деревянном доме и двухкомнатная квартира с улучшенной планировкой стоили одинаково.

Ошибки в учете

Чаще всего ошибки учета связаны с излишками. Существует так называемая придомовая территория, это минимальная площадь земли: подъезды, подходы, парковки. Но нужно учитывать, что СНИПовские нормы для старых  и новых зданий различны. Для старых территория требуется значительней — с учетом необходимых для них сараев и дровяников. Дома современные требуют площадей меньшего размера.

Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории.

Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади.

И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.

Уметь межевать

Вычленение минимальной площади чаще всего происходит посредством межевания по инициативе мэрии, но жители также сами могут заказать услугу межевания. Согласно закону, владельцы многоквартирных домов считаются и владельцами земельных участков. Если они отмежуют участок больший по площади – владельцем большего объема квадратных метров они и станут.

Общедолевая собственность

В ГК РФ существует термин «общедолевая собственность». Это земельные участки, расположенные под жилыми домами, и они не подлежат разделу.

Их нельзя считать отдельными объектами сделки, у них отсутствует самостоятельная оборотоспособность вне сделки по продажи квартиры. Продали жилплощадь — априори продали долю в общедолевой собственности.

Эту долю можно сравнить с лестничной площадкой — она также находится в собственности у каждого владельца жилого помещения.

Зачастую у собственников возникает такой вопрос. Если здание оказалось в зоне квартальной застройки, коммерсант должен расселить жителей, но они, как выяснилось, выделили придомовую территорию, и она стала больше по техпаспорту.

Просить у застройщика компенсацию рыночной стоимости домовладения и компенсации части, которая причитается каждому владельцу по общедолевой собственности, гражданин не вправе. Эта сумма относится ко всему дому, и владельцу жилплощади можно рассчитывать исключительно на рыночную стоимость жилья. Либо – идти договариваться с соседями.

И еще – если у жильцов меньшая, чем нужно по нормативам, придомовая территория, им не полагается никакая компенсация.

Сделать в данном случае что-либо сложно, однако известны случаи, когда собственники таких зданий отвоевывали у муниципалитета компенсации выше предполагавшихся до этого.

Такое возможно исключительно за счет верного учета: участок земли грамотно и вовремя отведен, отмечен в свидетельстве на право владения.

Жадность — тормоз

Злоупотребления самих собственников зачастую тормозят процесс оценки ветхого здания и дальнейшего расселения жильцов. Не так давно требования в законодательстве претерпели изменения, компенсация насчитывается по фактически занимаемой площади: есть у вас 1 кв. м, вы и получите за квадратный метр 50 тыс. руб.

, на большее рассчитывать и не стоит. Но бывают ситуации, когда владельцы жилья – полусгоревшего, например, или полусгнившего – считают, что они должны получить приличную сумму, поскольку обладают прямо-таки бесценным объектом.

И муниципалитет не в состоянии договориться с жильцами, которым существующей рыночной цены строения оказывается мало.

Порой в злоупотреблении обвиняют и муниципалитет, переселяющий людей из ветхого жилья в центральном районе в квартиры, расположенные на окраине, хоть и в новых строениях.

Человеку нужно понимать, что он будет жить не в деревянном доме, а в квартире улучшенной планировки в новом здании, и она стоит именно таких денег. Да, кто-то может считать: вот старый деревянный дом, я могу на его месте построить свой новый дом. Однако это невозможно: здесь долевая собственность.

Обвинения муниципалитета в нечестности в данном случае некорректны, а вот ожидания собственников жилой площади при оценке здания явно завышены.

Цена упрямства

Инициатива ненаказуема?

Если владелец жилья намерен самостоятельно инициировать оценку здания, зная, что оно признано ветхим или аварийным, ему не нужно сразу ехать в Центр технической инвентаризации, изучать технический паспорт и высчитывать придомовую территорию.

Первым делом стоит зайти на публичную кадастровую карту и узнать, является ли участок отмежеванным.

По этой информации станет все ясно, и если участок отмежеван, вносить какие-то изменения уже не получится: он уже стоит на кадастровом учете.

Что касается сотрудничества с оценщиком, стоит иметь в виду: хотя оценщик действует в интересах заказчика (в данном случае, мы говорим о собственнике), не стоит возлагать на него слишком большие надежды и ожидать чудес оценки ветхого здания.

Существует соответствующий диапазон цен, цен реальных, которые в той или иной степени зависят от всякого рода обстоятельств.

Эти обстоятельства не всегда четко определяемы, но диапазон минимума и максимума цен не даст возможности оценщику выйти за его пределы, если он хочет, чтобы оценка здания была корректной.

Тем не менее, в разумных пределах собственнику важно отстаивать свои интересы. Тем более, что у подавляющего большинства специалистов-оценщиков консультации бесплатно. Основную информацию о состоянии ваших дел вы получить сможете.

Текст основан на интервью с Александром Ширинкиным, преподавателем экономического факультета ПГНИУ, специалистом по оценочной деятельности объектов недвижимости (источник: echoperm.ru)

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/67-kak-provesti-otsenku-vethogo-zhilya-i-izbezhat-oshibok-

Определение пригодности к проживанию

  • Быстрый переход:
  • Цены
  • Наши клиенты

В ст. 15 ЖК РФ, характеризующей требования, предъявляемые к жилым помещениям, дается расшифровка понятия «пригодные для проживания». Это означает, что жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства, должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, не отвечающие нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, вследствие аварийности, физического износа, несоблюдения строительных норм и правил при застройке близлежащей к дому территории, и иных оснований, предусмотренных законодательством.

Подобные исследования проводятся, как правило, с целью:

  • Разрешения споров о возможности постоянной регистрации собственников дачных домов по адресу их фактического местоположения;
  • Решения вопроса о предоставлении внеочередного жилья, взамен ветхого;
  • Оспаривания сделок купли – продажи недвижимости;
  • Обоснования непригодности для проживания объекта недвижимости при предоставлении очередного жилья;

Непригодным для проживания признаются жилые здания и жилые помещения имеющие:

1) Аварийное техническое состояние строительных конструкций или инженерного оборудования.

В ходе обследования определяется техническое состояние системы «здание — основание — инженерное оборудование».

Как правило, при обследовании зданий с высоким физическим износом и ненадлежащим техническом обслуживании, техническое состояние конструкций оценивается как неудовлетворительное либо предаварийное.

Строительные конструкции и (или) инженерное оборудование здания достигли ветхого состояния, но несущая способность элементов здания или здания в целом полностью не исчерпаны. Дальнейшая эксплуатация не является безопасной. К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

  • полносборные, кирпичные, каменные дома с физическим износом свыше 70%,
  • деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.

2) Невосстанавливаемые нарушения санитарно-гигиенических условий проживания

Исследуются параметры микроклимата жилого помещения, необходимые для обеспечения санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

3) Степень благоустройства, не соответствующая нормативным требованиям.

 Например, над комнатой расположены канализационные трубопроводы и приборы санитарного узла (уборной, ванной); расположение устройства для промывки мусоропровода над или смежно с комнатами, через комнату или в междуэтажном перекрытии проходят канализационные трубы; вход в уборную (санузел, ванную) осуществляется непосредственно из комнаты и нет технической возможности перенести его в другое место.

Как показывает наш опыт работы с ветхим жильем признание дома аварийным независимой экспертизой является действительно эффективным способом на пути к расселению и предоставлению новых квартир.

Аварийное состояние здания, при котором большая часть жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни и здоровья проживающих ввиду реальной возможности обрушения.

За период деятельности с 2000 года в активе наших специалистов уже более 250 успешно реализованных экспертиз на основании которых были сформированы комиссии и приняты положительные решения от отдельных комнат и индивидуальных жилых домов до многоквартирных зданий, вот фото некоторых их:

Наша компания осуществляет диагностическое обследование строительных конструкций зданий и сооружений жилищного фонда с целью определения пригодности жилых домов и помещений для проживания.

Стоимость

Наименования и виды услуг Стоимость, в руб.
Признание квартиры жилой / непригодной для проживания от 12 000
Признание частного дома жилым / непригодным для проживания от 15 000
Признание многоквартирного дома жилым / непригодным для проживания от 30 000

Стоимость экспертизы объекта недвижимости по определению пригодности / непригодности к круглогодичному проживанию рассчитывается индивидуально в зависимости от имеющейся документации, площади и сложности ситуации. Для определения точной стоимости обследования и получения подробной консультации по порядку проведения экспертизы Вы можете позвонить по телефону +7 (495) 210-91-93, либо оставить заявку с помощью формы обратной связи.

Будем рады Вам оказать комплексную услугу «под ключ» – от обращения в нашу компанию до факта регистрации в новом доме, предоставления очередного жилья или вынесения решения суда.

Звоните! Тел +7 (495) 210-91-93, +7 (498) 304-51-01

Источник: http://www.agent-expertiza.ru/stroitelno-texnicheskaya-ekspertiza/opredelenie-prigodnosti-k-prozhivaniyu

Оценка аварийного жилья

Верховный суд РФ представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный накануне Президиумом ВС.

ВС проанализированы дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и другие споры.

Признание здания аварийным

Несущие конструкции относятся к классу аварийных тогда, когда по ряду причин они деформированы или повреждены, а показатели прочности стали ниже нормативных.

Только безотлагательные мероприятия по устранению дефектов, ремонту, укреплению конструкций могут обезопасить здание от обрушения или локальной аварии.

Признать здание аварийным могут представители межведомственной комиссии. Причины для такого решения – это обстоятельства, способные нанести вред здоровью или угрожать жизни людей.

О выкупной цене аварийного жилья

Определение выкупной цены аварийного жилья происходит на основе проведенной экспертной оценки, учитывая цены квартиры в подобных домах, то есть путем сравнения, а также с учетом расходов собственника на временную аренду квартиры, убытки, понесенные при переезде.

Для расселения аварийных домов государство выделяет определенные суммы, также разрабатываются региональные программы, предполагающие предоставление жилья гражданам, дом которых был признан аварийным .

Определение выкупной стоимости жилого помещения при расселении аварийного дома

Согласно ст.

32 Жилищного Кодекса РФ, в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.

6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения)

Независимая экспертиза пригодности квартиры или аварийности дома

Экспертиза помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу назначается в ходе судебного процесса по определению суда, либо проводится по обращениям граждан для обоснования своих требований в конфликтных ситуациях. Решение о признании помещения пригодным (непригодным) для проживания, а жилого здания аварийным, может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Как провести оценку ветхого жилья и избежать ошибок

Не секрет, что государство, пытаясь учесть и собственные интересы, и интересы жителей, требовательно подходит к таким моментам, как компенсация и противостояния в судах.

Основное, на что опирается государственный орган в такой ситуации, — это оценка здания. Но любые решения основываются на отчете оценщика — того, кто проводит анализ рыночной стоимости жилой недвижимости.

Инициатором таких решений обычно выступают сами органы власти, но иногда ее может заказать и собственник. Когда инициатива оценки здания исходит от собственника .

Нужна ли оценка жилья при сносе дома?

Елена, здравствуйте.Статья 32.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 1.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Рыночная стоимость аварийного жилья

Основными законодательными актами, устанавливающими права граждан, живущих в аварийном доме, на переселение, являются Жилищный кодекс РФ и ФЗ РФ от 21.07.2007г.

№ 185-ФЗ

.

— убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (при отсутствии соглашения о сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; Все вопросы о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа определяются по соглашению с собственником.

Источник: http://juridicheskii.ru/ocenka-avarijnogo-zhilja-38415/

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Обзор юристов по проверке новостройки, документов, собственника, застройщика

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○ Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

  • Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
  • Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.

Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства.

Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

Вернуться к содержанию ↑

○ Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости

При заключении договора застройщик должен представить вам:

  • Свои учредительные документы.
  • Разрешение на строительство.
  • Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
  • Инвестиционный контракт.
  • Выписку из реестра на здание.
  • Проектную документацию.
  • Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.

Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах.

Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

Вернуться к содержанию ↑

○ Свидетельство о праве собственности

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП.  Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

  1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
  2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

Вернуться к содержанию ↑

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
  • Согласие от второго супруга.
  • Справку о составе семьи.
  • Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
  • Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

Вернуться к содержанию ↑

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры.

В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным.

Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

Вернуться к содержанию ↑

○ Права третьих лиц

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

  • Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
  • Имеет несовершеннолетнего ребенка.
  • Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Обременение

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

  • Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
  • Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.

2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

Вернуться к содержанию ↑

○ Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре.

Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.

Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Дать совет, как можно гарантированно обезопасить себя

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании. Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности.  Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги.

✔ Признаки недобросовестного продавца или агента

Следует насторожиться, если:

  • Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
  • Продавец предоставляет неполный пакет документов.
  • Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.
  • Вас торопят с заключением сделки.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54023-proverka-kvartiry-na-chistotu-sdelki-v-novostroyke.html

Ссылка на основную публикацию