Перепланировка нежилого помещения: переустройство жилых площадей в многоквартирном доме или здании, порядок его осуществления и что это, а также проекты и объекты коммерческой недвижимости — всё о недвижимости

Перепланировка нежилого помещения в 2018 — ответственность, порядок, стоимость

При ведении предпринимательской деятельности часто, в зависимости от особенностей бизнеса, требуется осуществить перепланировку нежилого помещения. Необходимость переделки часто обуславливается целевым использованием помещения (офис, магазин, парикмахерская, стоматологический кабинет). Иногда владельцам коммерческий недвижимости перепланировка требуется для улучшения условий труда.

Для проведения необходимых изменений требуется перед началом ремонта внимательно изучить основы жилищного законодательства, так как административная ответственность юридического лица за незаконные действия по перепланировке намного выше, чем физического.

Что это такое

Статья Жилищного Кодекса РФ под перепланировкой понимает любое изменение конфигурации помещения, т.е. преобразование внутреннего пространства. При этом предполагается, что общая площадь помещения остается неизменной.

Работы по перепланировке нежилого помещения заключаются в улучшении его эксплуатационных свойств. При этом функциональное назначение помещения должно сохраниться.

Наиболее часто встречающиеся ремонтные работы заключаются в:

  • объединении нескольких комнат в одно большое помещение, особенно если под нежилое выкупается квартира на первом этаже;
  • перенос и изменение оконных и дверных проемов;
  • установление новых внутренних перегородок или демонтаж имеющихся.

Все эти изменения требуют узаконивания.

Уведомление органов власти не требуются, если производимые изменения незначительны:

  • косметическая отделка помещения;
  • монтаж и демонтаж встраиваемой мебели;
  • замена устаревших коммуникаций на аналогичные новые.

Следует особо подчеркнуть, что при проведении работ санитарные, строительные и пожарные нормы должны быть соблюдены.

Если классифицировать нежилые помещения по сложности согласования, необходимо отметить, что наиболее трудоемкой будет работа с перепланировкой помещений, предназначенных для открытия медицинских учреждений.  

Законодательство

Российское законодательство детально регламентирует процедуру осуществления перепланировки нежилых помещений.

Основные существенные моменты прописаны в следующих правовых актах:

  • Градостроительный Кодекс РФ. В нем находится определение терминов реконструкция и перепланировка, позволяющих по существенным признакам отличить их от других строительных вмешательств (ст.1 ГрК РФ);
  • Жилищный Кодекс РФ. В этом кодексе содержится определение понятия «перепланировки нежилого помещения» и рассматривается процедура проведения согласования с контролирующими органами всех произведенных изменений (ст. 26 ЖК РФ);
  • Кодекс об административных правонарушениях содержит размеры штрафов за проведение незаконной перепланировки для физических и юридических лиц (ст. 7.21-72 КоАП РФ);

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Порядок согласования будет немного различаться, если нежилое помещение находится в нежилом здании, например, девелоперском центре, или в многоквартирном доме. Рассмотрим далее особенность действий в каждом случае подробнее. 

В нежилом здании

В нежилом здании провести перепланировку намного проще, так как нет необходимости согласовывать ее с соседями.

Если производимые изменения не затрагивают несущие части здания разрешение на реконструкцию получать не надо.

Можно сразу, на основании ремонта обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план, с которым идти в кадастровую палату и Росреестр для внесения изменения в паспорт помещения.

В ином случае требуется разрешение соответствующих органов (департамент архитектуры, жилищный отдел местной администрации). Разрешение на переустройство нежилого помещения может быть выдано на основании разработанной проектной документации специализированной организации – члена СРО проектировщиков.

Услуга эта платная и ее стоимость может составить 15 -20 000 руб. На основании проекта изменений составляется техническое заключение на перепланировку нежилого помещения. В техническом заключении должен быть вывод о соответствии всех изменений строительным нормам без нарушения безопасности людей.

В жилом здании

Если помещение относится к многоквартирному дому приобретая помещение под нужды бизнеса следует в первую очередь выяснить осуществлен ли перевод помещения в нежилой фонд или нет. Как правило, подобные помещения располагаются на первом этаже многоэтажного здания с выходом на «красную» линию.

Для того, чтобы узаконить перепланировку следует получить согласие жильцов смежных квартир, чьи интересы могут быть затронуты. Необходимо получить согласие в письменном виде! Только после этого можно, собрав соответствующие документы обращаться в территориальную жилищную инспекцию.

Процедура согласования перепланировки в нежилом помещении складывается из нескольких основных этапов:

  1. Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ) с целью получения документов (поэтажного плана, экспликации, формы 5 и 1а).
  2. Заказ проекта перепланировки в проектной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование изменений в государственных инстанциях: межведомственной комиссии при администрации района (МВК), центре гигиены и эпидемиологии (СЭС), государственном пожарном надзоре (ОГПН), комитете по градостроительству и архитектуре города и, если, здание историческое – в комитете по охране памятников архитектуры.
  4. Все документы подаются на рассмотрение в территориальную жилищную инспекцию, где в течение 45 дней происходит рассмотрение заявления. В случае предоставления неполного пакета документов обращение может быть отправлено заявителю до устранения замечаний комиссии.
  5. После рассмотрения инспекцией обращения и вынесения положительного решения по вопросу перепланировки нежилого помещения можно приступать непосредственно к проведению ремонтно-отделочных работ.
  6. По завершении ремонта и его приемки у строительной организации необходимо приглашение техника для составления акта осмотра и выявления соответствия произведенных изменений составленному проекту перепланировки.
  7. Заключительной этап процесса заключается в предоставлении информации в БТИ с целью внесения изменений в кадастровый паспорт и получения новых документов, в которых все сведения о перепланировке будут отражены.

Необходимые документы

Для того, чтобы не возникало необходимости обращаться в жилищную инспекцию несколько раз следует изначально предоставить максимально полный пакет документов, позволяющий государственному органу принять быстрое решение.

Документы, которые могут потребоваться для рассмотрения:

  • заполненное заявление установленного образца, в котором следует отразить всю полноту информации по предполагаемой перепланировке: нахождение объекта, его технические характеристики, объем предполагаемых изменений и контактные данные заявителя;
  • документы, подтверждающие личность собственника нежилого помещения. Если речь идет о юридическом лице – свидетельство о регистрации, ИНН и ОГРН, копия Устава;
  • правоустанавливающие на недвижимость документы (государственное свидетельство о праве собственности). Отметим, что ремонт может проводиться не только собственником помещения, но и арендатором при наличии разрешения и доверенности от владельца, заверенной нотариально. Если такого разрешения нет владелец помещения может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать восстановление первоначального вида нежилого помещения;
  • проектная документация, выполненная членом СРО и техническое заключение на основании экспертной оценки, выводы которого будут носить положительный характер;
  • согласования со всеми необходимыми государственным органами (СЭС, пожарным надзором. Комитетом по архитектуре и т.д.).
  • имеющийся технический паспорт помещения.

Разработка проекта

Проект будущей перепланировки можно заказать в коммерческой организации, имеющим допуск СРО в проектной сфере либо у автора дома – юридической организации, выполнившей все необходимые расчеты по строительству здания.

Разница будет заключаться лишь в сроках и стоимости выполнения заказа.

Разработка проекта проводится на основании предварительного инженерного обследования, позволяющего выявить степень безопасности планируемых изменений и его соответствие санитарным и строительным нормам.

Специалисты рассчитывают степень воздействия и нагрузки на несущие стены при произведенной перепланировке и составляют заключение об их допустимости.

Для разработки проекта организация запросит у собственника нежилого помещения следующие документы:

  • поэтажный план с экспликацией полов;
  • выписка из технического паспорта по форме 1а и справку о состояния здания по форме N5;
  • документы, подтверждающие право собственности владельца.

Полученный проект будет включать в себя:

  • общую характеристику здания, в котором находится объект перепланировки. Здесь же рассматриваются результаты обследования наружных внутренних стен, столбов и внутренних перегородок;
  • архитектурно-строительные решения (планируемые мероприятия по реконструкции помещения);
  • инженерное оборудование;
  • выводы и рекомендации, которые должны носить положительный характер. Если планируемые изменения несут за собой определенные риски экспертная организация не будет брать ответственность и давать утвердительное заключение.

Стоимость и сроки

Общая цена разработки проекта перепланировки написания технического заключения может существенно различаться в зависимости от проектной организации, которая будет заниматься обследованием нежилого помещения.

Следует также отметить, что цена проекта для юридического лица традиционно выше, чем для физического, так как, как правило, больше размеры помещения и иногда требуется более кардинальная реконструкция помещения.

Рыночная стоимость услуг коммерческих фирм по данным на 2018г. следующая:

 Превращение жилого помещения в нежилое  может обойтись в 850 -900 тыс. руб.
 Техническое обследование объекта перепланировки  6000 – 10 000 руб.
 Разработка проекта перепланировки нежилого помещения  15 -20 000 руб.
 Заказ документов в БТИ  от 5000 руб.

Стандартные сроки написания проекта и технического заключения 10-14 дней.

Ответственность и штрафы за незаконные изменения

Законом предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку. Нарушения рано или поздно выявляются при плановых или неплановых проверках либо жалобах соседей, поэтому долго скрывать факт переустройства не получится.

Именно поэтому лучший выход в этой ситуации – попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.  Сделать это вполне реально, хотя может обойтись дороже на 50-70 000руб. чем при стандартной процедуре согласования.

Читайте также:  Гигиеническая оценка микроклимата помещений: 3 метода оценки естественного и искусственного освещения, качества воздуха в больничных помещениях - всё о недвижимости

Помимо самого штрафа необходимо будет восстановить первоначальный вид помещения в том случае, если произведенная перепланировка не может подлежать узаконению из-за нарушения строительных норм.

В некоторых случаях возможны длительные судебные разбирательства.

Надзорные органы вправе накладывать штрафные санкции по нескольку раз, если собственник помещения будет игнорировать предписания властей.

Именно поэтому так важно внимательно подходить к решению проблемы согласования перепланировки нежилого помещения с контролирующими органами. Это позволит избежать крупных неприятностей и больших финансовых расходов.

Незаконная перепланировка ограничивает возможность собственника свободно распоряжаться имуществом, так как возникают серьезные проблемы при его продаже или залоге с целью получения кредитного займа в банковском учреждении. 

Таким образом, рассмотрев особенности перепланировки нежилого помещения отметим, что необходимость подобных изменений встречается часто.

Если нет возможности обойтись без ремонта следует внимательно изучить законодательство, касающееся этого вопроса и все этапы осуществления перепланировки.

Стоит понимать, что проведение перепланировки – это сложный и трудоемкий процесс, который лучше доверить специалистам.

Что такое незаконная перепланировка нежилого помещения, узнайте тут.

Перепланировка офиса в жилом доме описывается здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija/

Этапы утверждения перепланировки нежилого помещения

Основным критерием, позволяющим разделить понятия жилого и нежилого помещения, является их целевое назначение. Главным и единственным назначением жилых помещений является обеспечение условий для проживания граждан. С этой целью законодательством устанавливаются критерии пригодности объекта недвижимого имущества для проживания граждан.

В процессе использования указанных объектов возникает объективная или субъективная необходимость в перепланировке одного или нескольких нежилых помещений.

Решение о проведении процедуры принимает законный владелец помещения (собственник, арендатор, управляющая организация и т.д.

), а ее согласование должно осуществляться в строгом соответствии с положениями и регламентами, предусмотренными нормативными правовыми актами.

Процедура согласования перепланировки нежилого помещения строго формализована и состоит из нескольких обязательных этапов. Несоблюдение обязательных требований законодательств даже на одной стадии может повлечь признание ее незаконной и привлечение виновных лиц к различным видам ответственности.

Перепланировка нежилого помещения заключается в конструктивном изменении данного объекта, которое влечет изменение следующих параметров:

Технические характеристики
  • увеличение или уменьшение площади одного или нескольких взаимосвязанных нежилых помещений;
  • изменение высоты объекта;
  • изменение конфигурации помещения, не влияющее на показатели площади и объема объекта;
  • обустройство отдельных выходов или проемов;
  • объединение нескольких нежилых помещений в единое целое и т.д.
Качественные характеристики
  • замена внутренних перекрытий помещения либо улучшение их отдельных элементов;
  • повышение звукоизоляционных, теплоизоляционных, гидроизоляционных свойств объекта.
Переустройство коммуникаций Установка или перенос в пределах нежилого помещения электрических, инженерных, технических и санитарных сетей, а также их замена на более современные и качественные аналоги.

Главное требование, которому должна отвечать перепланировка нежилого помещения, подразумевает отсутствие работ, непосредственно затрагивающих фасад здания. Также такие работы должны сохранять функциональное и целевое назначение объекта, а их изменение в процессе перепланировки влечет необходимость дополнительных согласований.

Перепланировка кухни в кухню-гостиную — наиболее распространенное проектное решение при перепланировке квартир небольшой площади.

Можно ли сделать перепланировку двухкомнатной квартиры в трехкомнатную без согласования, если проект не предполагает перенос существующих стен, читайте в этой статье.

Документы и заявление

Проведение работ по перепланировке нежилого помещения подразумевает подготовку документов, необходимых для получения согласования в уполномоченных государственных и муниципальных органах. Данная документация предоставляется собственником или законным владельцем объекта одновременно с заявлением на согласование перепланировки.

В состав проектной документации, предусмотренной законодательством для получения разрешения на перепланировку, включается:

  • технические планы, эскизы, паспорта на целый объект, отдельные конструкции или узлы нежилого помещения;
  • проект перепланировки, отражающий конструктивные изменения, которые будут выполнены в ходе проведения работ;
  • техническая документация на здание, в котором расположено нежилое помещение.

Указанные документы должны отражать итог будущих работ по перепланировке объекта. Их изготовление возможно только после фактического обследования нежилого помещения и целого здания, а также подготовки экспертного заключения.

После согласования проектной документации законный владелец нежилого помещения направляет заявление на разрешение проведения перепланировки. Данное заявление направляется в уполномоченные органы местной власти, которые обязаны создать межведомственную комиссию по рассмотрению поступившего заявления. Образец заявления, как правило, представлен на официальном сайте местных органов власти.

Как происходит перепланировка нежилого помещения

Процесс перепланировки заключается в двух самостоятельных процедурах:

  • согласование документации на ее проведение и получение разрешения на перепланировку;
  • непосредственное выполнение работ на объекте.

Процедуру согласования проектной документации детально регламентирует Административный регламент каждого из надзорных органов. Его соблюдение позволяет избежать злоупотреблений со стороны должностных лиц государственных органов.

Работы по перепланировке выполняются подрядными организациями или предпринимателями, обладающими допуском саморегулируемых организаций в сфере строительства

Так как выполнение указанных работ осуществляется в строгом соответствии с разрешительной проектной документацией, законодательство предусматривает обязательные требования при их проведении:

  • строгое соблюдение согласованного проекта перепланировки;
  • соблюдение качества проведения строительных работ в соответствии со стандартами ГОСТ, СНИП, нормами и регламентами СРО.

Завершение строительных работ по перепланировки предусматривает их принятие и утверждение комиссией с участием законного владельца помещения, контрольных и надзорных государственных органов, представителей проектировщика (проектной организации) и подрядчика.

Порядок согласования

Согласование проектной документации на проведение перепланировки является обязательным условием для получения разрешения на выполнение работ. Проведение перепланировки без согласования незаконно и влечет административную и гражданскую ответственность.

Порядок согласования предусматривает представление проектной документации в следующие органы:

  • государственная жилищная инспекция;
  • органы государственного пожарного надзора;
  • учреждения санитарно-эмидемиологического надзора;
  • экспертное бюро либо частный эксперт;
  • иные надзорные органы.

Если здание находится под охраной как памятник культурного, архитектурного или исторического значения, требуется дополнительное согласование в уполномоченных государственных органах.

Согласование документации в указанных органах является основанием для направления заявления для получения разрешения на перепланировку. Если предстоящая перепланировка не затрагивает изменение несущих свойств отдельных узлов и конструкций здания, согласование с надзорными органами не требуется.

Разрешение в многоквартирном доме

Проведение перепланировки в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, имеет ряд особенностей. Многоквартирный дом представляет собой сооружение, включающее несколько самостоятельных объектов недвижимого имущества, предназначенных для проживания людей.

Порядок получения согласия зависит от формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, товарищество собственников жилья и т.д. Такое согласование оформляется протокольно и представляется в органы местной власти на стадии выдачи разрешения на проведение строительных работ.

Условия узаконивания

Условиями соблюдения законного порядка проведения перепланировки являются:

  • проведение порядка согласования документации;
  • учет требований законодательства при проведении строительных работ;
  • соблюдение правил безопасности, исключающих возникновение угрозы нарушения целостности здания или его отдельных конструкций.

Только при соблюдении данных условий будет выдан итоговый акт о завершении перепланировки. Нарушение данных условий будет являться основанием для привлечения виновных лиц к ответственности.

На практике, такие ситуации возможны, когда самовольно произведенные изменения не нарушают права и законные интересы иных лиц, а выполнение работ не привело к нарушению или повреждению несущих конструкций или фасада сооружения.

Роль градостроительного кодекса

Градостроительный кодекс РФ является основным нормативным документом, регламентирующим порядок согласования и проведения капитального ремонта, перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений.

В дополнение к кодексу на федеральном и региональном уровне приняты иные нормативные правовые акты, детально регламентирующие каждую стадии согласования и проведения перепланировки.

Чем чревато нарушение

Так как проведение работ по перепланировке нежилого помещения связано с потенциальной угрозой для существования здания и может причинить ущерб жизни, здоровью, имуществу граждан, нарушение процедуры согласования и выполнения строительных работ влечет неблагоприятные юридические последствия для виновных лиц.

Нарушения в сфере градостроительных норм и правил могут выявлять:

  • государственная жилищная инспекция;
  • контрольные и надзорные органы государственного, регионального и муниципального уровней;
  • прокуратура Российской Федерации.

Ответственность за нарушение правил перепланировки наступает в виде административных санкций и возмещения ущерба в порядке гражданского производства

Самовольное оформление

Самовольная перепланировка подразумевает выполнение работ в отсутствие согласования или разрешения, а также с нарушением проектной документации.

Основными негативными последствиями самовольной перепланировки являются:

  • привлечение к административной ответственности и штраф с виновного лица;
  • взыскание с виновного лица убытков, причиненных фактом нарушения законодательства;
  • запрет на внесение изменений в правоустанавливающие документы на нежилое помещение.

Выявление фактов самовольной перепланировки осуществляется уполномоченными органами путем составления акта о нарушении градостроительного законодательства. Данный акт является основанием для возбуждения дела об административном правонарушении.

Ответственность

Помимо привлечения к административной ответственности за незаконную перепланировку, виновное лицо может быть принудительно лишено права собственности или владения нежилым помещением.

Процедура привлечения к ответственности состоит из следующих стадий:

  • постановление по делу об административном правонарушении;
  • предписание об устранении нарушений требований законодательства (как на стадии выполнения работ, так и после их завершения) и возмещении причиненного ущерба;
  • судебное решение об изъятии объекта из собственности или владения виновного лица (допускается в случае систематического игнорирования иных мер ответственности и вынесенных предписаний).
Читайте также:  Приватизация земли под гараж в гаражном кооперативе: как приватизировать гаражный бокс и землю под ним в собственность, а также, какие документы нужны, чтобы сделать земельный участок приватизированным? - всё о недвижимости

Узаконивание самовольной перепланировки не является основанием для освобождения от административной ответственности и возмещения причиненного вреда. Лишение права собственности в судебном порядке предусматривает реализацию нежилого помещения на публичных торгах с передачей прежнему владельцу вырученных средств за вычетом расходов, понесенных на устранение нарушений.

Штрафы

В случае привлечения к административной ответственности за незаконно произведенную перепланировку, владельцу нежилого помещения грозит штраф. Данная санкция распространяется и на лицо, которое приобрело помещение с самовольной перепланировкой и не привело ее в соответствие с требованиями законодательства.

Стоимость услуги

Стоимость услуги по оформлению перепланировки включает в себя следующие расходы:

  • оплата изготовления проектной документации;
  • оплата услуг экспертного учреждения при выдаче заключения;
  • оплата за выполнение строительных работ по перепланировки;
  • госпошлина за внесение изменений в правоустанавливающие документы.

Конкретный размер указанных услуг (за исключением суммы госпошлины) может различаться в зависимости от субъекта РФ и муниципального образования.

Стоимость проектной документации зависит от нормативного показателя – в Москве он начинается от 150 рублей за кв. м.

При этом общая стоимость всего комплекта документов может составлять 20-25 тысяч рублей для нежилого помещения в пределах площади 100 кв. м.

Перепланировка однокомнатной хрущевки чаще всего осуществляется в виде объединения кухни и комнаты в единое жилое пространство.

Какие еще варианты перепланировки однокомнатной квартиры возможны на практике, читайте тут.

В каких случаях нужно получать согласование перепланировки квартиры, можно узнать здесь.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija/

Перепланировка нежилого помещения в России

Перепланировка нежилого помещения в России должна проводиться в строгом соответствии с законодательством.

Какие работы относятся к перепланировке, как получить разрешение и как согласовать действия с органами власти? 

Владельцам коммерческой недвижимости для продвижения бизнеса и улучшения условий труда может потребоваться перепланировка помещений.

Проводить ее может как собственник, так и арендатор при наличии разрешения и доверенности.

Перед началом работ необходимо выяснить, что такое перепланировка, в каких случаях нужно получить разрешение на ее проведение и как не нарушить законодательство.

Законодательство

Переустройство нежилой собственности проводится по смежным правилам, опираясь на действующее законодательство.

Перепланировка – это изменение конфигурации помещений, расположения комнат, общей площади.

Целью работ становится улучшение качества помещения для его дальнейшей эксплуатации и ведения бизнеса.

Узаконить перепланировку потребуется при проведении следующих работ:

 Установка стен и/или перегородок, увеличивающих нагрузку на несущую конструкцию здания
  Смена мест расположения санитарных зон например, перемещение санузла
 Перенос, снос и установка вспомогательных элементов лоджия, балкон, окна, лестницы и изменение их конфигурации
  Увеличение или уменьшение размеров оконных проемов удаление их или установка новых
 Установка оборудования, требующего подключения коммуникационных сетей душевая кабина, раковина, плита и т.д.
 Изменение конструкции основания пола что влечет за собой увеличение давления на несущие элементы здания
  Установка или демонтаж лестничных пролетов
 Подключение коммуникаций

Перечисленные виды работ попадают под перепланировку. Но для уточнения информации рекомендуется обратиться к специалистам перед закупкой стройматериалов и получения разрешения.

Не требуют оформления следующие работы:

 Косметическая отделка внутри помещения которая не затрагивает изменения в несущих конструкциях (например, поклейка обоев, покраска стен, полов, потолков и т.д.)
 Замена коммуникационного оборудования на аналогичное по размерам и назначению (например, смена раковины на такую же по размерам)
 Демонтаж встроенной мебели и предметов интерьера, не обозначенных в документациях на помещение

Получение разрешения

Представляет собой документ, позволяющий составлять проектную документацию и обращаться в другие компетентные органы для согласования действий и оформления проведенных работ.

Как узаконить?

Законодательством регламентируются основные действия собственника помещения, в том числе, используемого для коммерческих целей.

Если перепланировка уже проведена без получения разрешения, но принято решение ее узаконить, то потребуется обратиться в суд.

Важно учитывать, что если в нежилом помещении будет проведена незаконная перепланировка, то собственник теряет возможность распоряжаться недвижимостью.

Перепланировка нежилых помещений

Например, если офис находится в отдельно стоящем здании, то процедура получения согласования значительно проще, чем для помещения в жилом доме.

Итак, перепланировка возможна:

 В ненаселенном здании используемом с коммерческой целью
 В многоквартирном доме предполагающем размещение коммерческого помещения на нижних этажах
 В жилом доме как правило, это переустройство недвижимостью с небольшим количеством квартир

В ненаселенном здании

Если здание не используется с целью размещения и проживания жильцов, то сделать перепланировку не составит труда.

Чтобы действия были одобрены органами власти, потребуется доказать несколько фактов:

 Помещение с новой планировкой не повлечет за собой нарушение санитарных норм
 Перепланировка не создает риски возгорания помещения и самого здания
 Переустройство не создаст риски для людей работающих и посещающих данное коммерческое помещение

Видео: согласование перепланировки нежилых помещений

С ним обсуждается проектная документация и если будут обнаружены недочеты, то возможно внесение корректировок.

В многоквартирном доме

Перед началом работ требуется выяснить, является ли здание объектом нежилого фонда и возможно ли проведение перепланировки.

Если здание старого типа, то в переустройстве помещения практически наверняка будет отказано.

В жилом

Аналогичная ситуация с жилыми домами других типов. Если в здании проживают люди, то перепланировка без их согласия невозможна.

Также не разрешается проводить коммуникации. В качестве исключения выступают одноэтажные дома, где выделено 1-2 коммерческих помещений.

Стоит отметить, что при перепланировке нежилого помещения не меняется его целевое использование.

Этапы оформления

Любая перепланировка требует посещения нескольких инстанций, сбор документов, составление проекта и т.д.

Допускается как самостоятельное оформление всех документов, так и через частные фирмы за определенную плату.

Для получения согласования на перепланировку, потребуется сделать следующее:

 Написать заявление от имени собственника помещения в нем указывается основание для перепланировки и преследуемые цели. Например, увеличение пространства необходимо для оборудования дополнительного офиса или ванной комнаты для персонала. По сути, это простая формальность, но органам власти не достаточно простого желания поменять комнаты местами, поскольку работа трудоемкая и рискованная. Заявление направляется в БТИ. После этого специалист посетит объект и предоставит кадастровый и технический паспорт с внесенными коррективами
 С полученными паспортами собственнику требуется обратиться в орган регистрации для смены свидетельства о праве собственности данное действие актуально только в случае изменения площади помещения
 Дополнительно потребуется получить разрешение от органов муниципальной власти если здание имеет историческую или архитектурную ценность для города. Перепланировать такие помещения проблематично, особенно, если здание находится в собственности у государства. На рассмотрение документов отводится около месяца, после чего выдается согласие или отказ на проведение работ. Если муниципальные органы не возражают против перепланировки, то можно приступать к дальнейшему этапу
 Если перепланировка касается санузла и/или ванной комнаты то потребуется получить разрешение в СЭС
 После получения одобрения на перепланировку проводятся ремонтные работы. Законодательством выдается 4 месяца на реализацию проекта
 Проводится оформление перепланировки по необходимости – замена документов

Согласование действия

Предварительно рекомендуется обсудить со специалистом актуальность данного действия, поскольку не все работы попадают под понятие «перепланировка».

Стоит отметить, что если действия не попадают под перепланировку, то необходимость внесения изменений в документацию помещения все же остается.

Документы, которые понадобятся

Чтобы согласовать перепланировку, потребуется подготовить пакет документов:

  Заявление от обратившегося собственник или арендатор по доверенности, заверенной у нотариуса
 Подтвержденные у нотариуса копии документов на право собственности помещения. Рекомендуется взять и оригиналы
 Копии учредительных документов заверенные у нотариуса на юридическое лицо
 Документальное согласие собственника здания и/или смежных помещений на проведение перепланировки. Если помещение находится в жилом доме, то требуется письменное согласие жильцов
 Документы на помещение, выданные в БТИ к ним относится: копия техпаспорта, планы этажей, выписка из лицевого счета (по запросу). Могут потребоваться и другие документы, данную информацию следует уточнять перед обращением. Важно учитывать, что действие справок ограничено – не более 12 месяцев
 Проектная документация где подробно указаны запланированные изменения. Если предполагается снос несущих конструкций, то требуется также авторский надзор за выполнением работ.
 Если помещение меняет свое назначение то требуются документы, разрешающие менять вид деятельности
 Договор страхования гражданской ответственности необходим для несения гражданской ответственности в случае причинения вреда жизни и/или здоровью людей в процессе проведения перепланировки и после ее окончания
Читайте также:  Независимая оценка качества образования детских домов, встроенных помещений, квартиры в новостройке, элитного городского жилья: как сделать проверку недвижимости на внешний износ, а также на качество проживания в доме - всё о недвижимости

Разработка проекта

Составление проектной документации считается одним из наиболее сложных этапов перепланировки.

Составить проект можно в специализированных строительных компаниях или архитектурном отделе города.

Составление проекта – это достаточно дорогая услуга (5-30 тыс. руб.), поэтому необходимо сразу продумать все мельчайшие детали, согласовать изменения с органами СЭС и МЧС.

Вынесение вердикта

Все собранные документы предоставляются в органы по работе с жилищным фондом или БТИ для вынесения вердикта. На это уходит от 10 до 30 дней.

Согласно законодательству, в перепланировке может быть отказано. При этом обязательно указывается причина. Ее можно устранить и повторно подать документы.

Причин для отказа может быть несколько (указаны в статье 27 ЖК РФ):

 Неполный пакет документов либо часть из них оформлены ненадлежащим образом, не заверены нотариально и т.д.
 Предоставление документов в орган не занимающийся данными делами
 Неправильно составленный проект либо он не соответствует требованиям законодательства

Последняя причина наиболее распространенная. Если в проекте допущены ошибки, либо по мнению органов жилищного фонда перепланировка послужит нарушениям нормам и правилам СЭС и пожарной безопасности, то придется либо отказаться от затеи, либо составить новый план.

Самовольная реконструкция

Отговорки «не знал», «думал, что не надо» не избавят от наказания. Нарушения выявляются при плановых и неплановых проверках, особенно после поступления жалоб от физических лиц.

Поэтому скрыть самовольную реконструкцию нежилых помещений практически невозможно.

Ответственность за содеянное

Поэтому не стоит перечить требованиям властей, чтобы не платить штраф за незаконную перепланировку.

В любом случае, самовольную перепланировку потребуется узаконить. Недостаточно оплатить штраф.

Стоимость

Процедура аналогична действиям, осуществляемым при согласовании перепланировки до ее проведения.

Но разрешение выдается в суде после тщательной проверки документов и предоставленных данных.

В некоторых случаях органами власти даже не проводятся проверки, что экономит время. Поэтому следовать действующим законам РФ выгодно во всех отношениях.

Перепланировка нежилых помещений проводится после предварительно полученного разрешения и согласования с компетентными в данных вопросах органами.

Потребуется собрать пакет документов, обратиться в БТИ, встретить специалистов и согласиться на проведение проверки.

Только после получения разрешения можно приступать к строительным работам, четко следуя составленному проекту.

Источник: http://domdomoff.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija.html

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Перепланировка нежилого помещения – достаточно частая проблема. Например, предприниматель приобрел помещения под склад, а они абсолютно не приспособлены для хранения продукции.

Так как любые изменения в строениях должны проводиться в соответствии с законодательством, важно знать какие действия по перестройке допускаются, а какие запрещены.

Расскажем в статье, как проводится перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в соответствии с законодательством.

Рекламный блок:

Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.

Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.

Когда может потребоваться перепланировка?

  1. Необходимо увеличить метраж помещения.
  2. Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
  3. Нужно изменить существующее расположение комнат.
  4. Необходимо расширить пространство.

Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.

Согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

  1. Если устанавливаются стены или перегородки, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции строения.
  2. При перемещении санузла или других санитарных зон.
  3. Если перемещаются, сносятся или устанавливаются вспомогательные элементы (к примеру, лоджии, лестницы, окна и т.д.).
  4. Удаление или установка новых оконных проемов, а также их увеличение или уменьшение.
  5. Установка нового оборудования, которое требует подключения к коммуникационным сетям (душевая кабина и т.п.).
  6. Изменения конфигурации пола.
  7. Монтаж или демонтаж лестничных пролетов.
  8. Подключение коммуникаций.

Перечисленные виды работ являются перепланировкой и требуют получения разрешения и согласования с компетентными органами. Предварительно обязательно нужно проконсультироваться с инженерами и другими специалистами.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется, если проводится:

  • косметический ремонт помещения, не затрагивающий несущих конструкций (покраска стен, потолка или пола, поклейка обоев и т.п.);
  • замена коммуникаций на аналогичные (например, если меняется душевая кабина на такую же по размерам и назначению);
  • демонтаж встроенных конструкций (предметов интерьера, мебели и т.д.).

В остальных случаях перепланировку требуется узаконить в соответствии с законодательными нормами.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Порядок перепланировки нежилого помещения будет происходить по следующему алгоритму:

  1. Обращение в БТИ для получения необходимой технической документации.
  2. Разработка проекта переустройства. Это делают специалисты, компетентные в этом вопросе.
  3. Согласование перепланировки. Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию района и другие государственные учреждения.
  4. После получения согласования потребуется повторное обращение в жилищную инспекцию района для оформления разрешения.
  5. Проведение ремонтных работ.
  6. Заключение акта выполненных ремонтных работ и акта об их завершении.
  7. Обращение в БТИ для внесения изменений в техническую документацию.
  8. Обращение в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в кадастровый паспорт и данные о праве собственности на недвижимое имущество.

Оформление перепланировки нежилого помещения требует сбора определенного пакета документов:

  • заявление, в котором отражаются запланированные корректировки характеристик помещения;
  • документы, подтверждающие наличие права собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
  • технический паспорт нежилого помещения.

Это основные документы, с которых начинается процедура согласования. Они нужны для составления проекта готовящихся изменений. Именно в соответствии с проектом происходят ремонтные работы.

Рекламный блок:

Для получения разрешения необходимо предоставить:

  • заявление;
  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • квитанции об оплате;
  • согласие от собственника здания (муниципалитет, государственные органы и т.д.);
  • проектную документацию;
  • учредительные документы, если собственник – организация или ИП;
  • согласие на проведение работ от управляющей компании;
  • договор страхования (в некоторых случаях);
  • технический паспорт.

Важно учитывать в каком здании находится нежилое помещение. Если это многоквартирный дом, помимо вышеперечисленных бумаг, необходимо получить согласие от всех жильцов. Без подписанного всеми собственниками разрешения ремонтные работы будут признаны незаконными.

Эта бумага дает лицу, решившему переустроить недвижимость, и другое преимущество. Соседи не смогут предъявить какие-либо претензии в будущем, так как сами подписали разрешение на проведение работ.

Когда помещение располагается в нежилом строении, следует обращаться за согласием на проведение ремонта в муниципалитет. Только они вправе решать допускается ли заявленный объем корректировок или нет.

Ни в коем случае не начинайте перепланировку без получения разрешения на нее. Учитывайте также, что срок действия всех бумаг ограничен периодом, равным одному году.

Отдельно стоит сказать о проектных документах. Проект перепланировки подготавливается лицензированной компанией и выглядит так:

  1. На титульном листе прописывается название проекта и фактический адрес помещения.
  2. В содержании указывается, какие изменения будут произведены поэтапно.
  3. Сведения о том, что ремонтные работы разрешены и соответствуют законодательным нормам.
  4. Договор на составление проекта с указанием невозможности отклонения от его положений.
  5. Пояснения, в которых прописываются характеристики сооружения и каждого помещения в отдельности.
  6. Перечень инженерного оборудования и сводный лист.
  7. Требования противопожарной безопасности.
  8. Общие рекомендации по проведению строительных работ.
  9. Справка и перечень нормативной документации, в соответствии с которыми будут проводиться работы.

Стоимость проекта рассчитывается индивидуальна. Она зависит от сроков и площади объекта недвижимости. К примеру, для площади, равной 300 квадратных метров, проект обойдется стоимостью примерно 30 тысяч рублей.

Штраф за незаконную перепланировку

Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.

Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.

Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.

Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya-v-nezhilom-zdanii/

Ссылка на основную публикацию