Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения: методика расчета арендной платы (ставки) производственной, складской площади и коммерческой недвижимости с указанием цены за м2, услуги по оценке стоимости и специфика оплаты по договору — всё о недвижимости

Оценка арендной платы нежилого помещения. Стоимость процедуры

Коммерческие предприятия, муниципальные и государственные органы заказывают оценку стоимости платы за аренду того или иного сдаваемого помещения для обоснования выставленной ставки.

В некоторых случаях данная услуга предоставляется и обычным гражданам, желающим получить максимальную прибыль от сдачи в аренду жилья или другой недвижимости.

Способы оценки арендной платы за нежилое помещение

Перед сдачей офиса или иного помещения в аренду необходимо определить примерную стоимость взимаемой платы. Чаще всего владельцы имущества ориентируются на цены, запрашиваемые другими собственниками при сдаче близких по параметрам объектов.

Однако среди коммерческих предприятий принято проводить оценку рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения.

Под данной процедурой понимается выявление средней суммы, которую мог бы запросить арендодатель при сдаче объекта недвижимости в аренду. При этом важно учесть множество факторов, влияющих на данную величину. Именно поэтому оценка проводится квалифицированным специалистом.

Среди нежилых помещений, сдаваемых в аренду, выделяют:

  • офисы;
  • склады;
  • производственные помещения;
  • различные хозяйственные постройки.

Выделяют несколько способов оценки, речь о которых пойдёт ниже.

Доходный метод

Данный способ применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

В его основе лежит метод капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. При этом оценивается польза от инвестирования в недвижимость, подлежащую проверке.

Затратный метод

При данном способе оценке специалист учитывает финансы, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено (не относится к квартирам и офисам).

Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

Полезный материал: Что такое субаренда квартиры?

Аналоговый метод

В этом случае специалист сравнивает объект недвижимости с аналогичными строениями или помещениями, рыночная стоимость которых известна.

При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы.

Итоговая стоимость определяется по совокупности данных, установленных специалистом в результате проверки.

Какие факторы влияют на стоимость арендной платы?

Специалисты при оценке стоимости платы за аренду того или иного помещения должны учитывать многие факторы, среди которых:

  • месторасположение объекта недвижимости;
  • уровень развития инфраструктуры в данном районе;
  • удалённость помещения от станций метро, дороги, центра населённого пункта, остановок общественного транспорта;
  • площадь объекта;
  • количество комнат;
  • вид из окна (чаще всего имеет значение при сдаче квартиры);
  • наличие в помещении мебели, коммуникаций, интернета;
  • техническое состояние объекта;
  • наличие ремонта;
  • этажность помещения;
  • наличие либо отсутствие обременений на недвижимости;
  • и т. д.

Где заказать услугу?

К оценке арендной платы за помещение чаще всего прибегают государственные и муниципальные органы, коммерческие организации и частные предприниматели. В редких случаях заказывают услуги и обычные граждане.

Оценкой занимаются специализированные организации, имеющие официальную лицензию на предоставление услуг подобного рода.

Лицо, желающее заказать определение стоимости арендной платы объекта, должно заключить с данной компанией соответствующий договор.

Что следует учесть при оценке?

Особое внимание специалист уделяет сроку, на который планируется сдача объекта в аренду. Не менее важна величина помещения, наличие коммуникаций, интернета, телефонной связи, расположение объекта на этаже и многие другие характеристики.

Кроме этого, для оценки важно знать количество собственников имущества.

Как получить услугу?

Для осуществления оценки и подписания договора на оказание услуги заинтересованное лицо должно подготовить определённый пакет документации:

  • паспорт владельца (предприятия предоставляют учредительные документы);
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • техпаспорт на объект;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую наличие у заказчика права владения имуществом;
  • нотариально заверенную доверенность (если заявитель действует через представителя);
  • справку, подтверждающую наличие либо отсутствие обременений на недвижимости;
  • правоустанавливающие бумаги на участок, на котором расположено здание, а также его кадастровый план (при необходимости);
  • другие документы, способные помочь специалисту установить стоимость арендной платы за объект.

Сроки оказания услуги

Сроки предоставления отчёта заказчику зависят от количества работы, выбранного метода оценки, полноты предоставленной заявителем информации об объекте недвижимости и месторасположения самого помещения. В среднем процедура занимает не более недели.

Стоимость оценки арендной платы нежилого помещения

Цена на данную услугу зависит от расценок конкретной организации. Как правило, в крупных городах стоимость оценки значительно выше, чем в небольших населённых пунктах.

Расценки могут отличаться и по регионам страны. В среднем данная услуга предоставляется за 4 000–7 000 рублей.

Источник: http://metrtop.ru/arenda/ocenka-arendnoy-platy-nezhilogo-pomescheniya/

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения в Москве

Тема:

  • Коммерческая недвижимость: методики, правила, расчеты

Приложениек постановлению ПравительстваМосквы

от 14 октября 2003 г. N 861-ПП

МЕТОДИКАРАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО

ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.

Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.

1. Общая часть

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.

Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

            АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +

                  + (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),

где:АПЛ — годовая величина арендной платы;Азатр — затратная составляющая арендной платы;Адох — доходная составляющая арендной платы;ОТ — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.

ОТ определяется по формуле:

                         ОТ = Спвс x Кот,

где:Спвс — полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;Кот — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;НКЛР — величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;СТР — величина страхового взноса за арендуемый объект;ОЦ — оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;S — площадь арендуемого объекта;Кд — коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;Квд — коэффициент видов деятельности;

Ккор — корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, — Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.

Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).

Источник: https://www.realtymag.ru/spravochnik/metodika-rascheta-arendnoy-platy-za-nezhilye-pomeshcheniya-v-moskve

Оценка рыночной стоимости размера арендной платы — 1оценка.рф

Под рыночной стоимостью аренды принято понимать размер арендной платы, которая в перспективе может быть взята с заинтересованного лица (арендатора) с учётом условий, создавшимся на момент оценки.

Читайте также:  Куда жаловаться на тсж: образец заявления, составление кассационной жалобы в прокуратуру, жилищную инспекцию и роспотребнадзор, как бороться с товариществом собственников жилья по закону и найти на него управу, если были нарушения? - всё о недвижимости

Такая процедура необходима, если владелец какого-либо объекта планирует сдать его в аренду под офис, производственный цех, склад и пр., но не знает, какую именно сумму затребовать с арендатора. Это же относится и к собственникам земельных участков.

Помощь в этом вопросе непременно окажут наши специалисты, для которых оценка арендной платы – основной род деятельности.

К оцениванию размера аренды прибегают в таких ситуациях:

  1. Сдача арендатору неиспользованной площади госучреждений. Как гласит Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности», госучреждение имеет право выступить как арендодатель только после проведения независимого оценивания платы за аренду. Это же условие применяется для сдачи в эксплуатацию государственных земельных участков.
  2. Арендование коммерческой недвижимости. Много фирм тратят значительную часть своего бюджета на аренду помещений. Но бывают случаи, когда хозяин помещения без видимых причин в одностороннем порядке поднимает сумму выплат, что негативно сказывается для съемщика и ставит под угрозу существование бизнеса. Чтобы достигнуть компромисса, обязательно проводится независимая оценка арендной платы в присутствии обеих сторон.
  3. Для отчетности перед налоговой службой. Известны случаи, когда налоговые органы отправляли фирме претензионное уведомление о том, что арендная ставка на сдаваемую недвижимость ниже рыночной. Этот факт может расцениваться как занижение прибыли. Лучшим решением этой проблемы будет независимая оценка размеры аренды.

Прайс на оценку арендной платы

НАИМЕНОВАНИЕ УСЛУГИ СТОИМОСТЬ
Оценка стоимости аренды офисной недвижимости.  от 8 000 руб.
Оценка арендной ставки коммерческой недвижимости.  от 8 000 руб.
Оценка арендной платы за здания и сооружения.  от 8 000 руб.
Оценка стоимости аренды квартир. от 5 000 руб.
Оценка стоимости аренды земельных участков. от 6 000 руб.
Оценка арендной ставки за загородную недвижимость. от 5 000 руб.
Оценка стоимости аренды легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта. от 5 000 руб.
Оценка стоимости аренды станков и оборудования. от 3 000 руб.

С какой целью проводятся такие расчёты?

В большинстве случаев, оценка стоимости аренды требуется именно для нежилых помещений, ведь если бы все операции сводились к купле-продаже таких объектов, то ни о каком развитии бизнеса не могло быть и речи. Дело в том, что собственники жилья устанавливают стоимость аренды самостоятельно, на основании цен, действующих в конкретном регионе.

А вот какую именно сумму взять с арендатора за складское, офисное или производственное помещение никто толком не знает. Определить реальную стоимость могут наши специалисты, на основании многих факторов, которые непременно берутся в расчёт. То же самое относится и к земельным участкам, ибо каждый собственник желает, чтобы плата за пользование его имуществом была справедливой.

Определение стоимости аренды помещения, не предназначенного для проживания

Независимая оценка арендной ставки позволяет избежать возникновения разногласий и даже конфликтных ситуаций между сторонами. Данная услуга наиболее востребована, например, среди владельцев дорогостоящих, уникальных в своём роде средств производства или строений, которым требуется серьёзный ремонт.

Неформатная недвижимость может стать настоящим яблоком раздора, если оценка рыночной стоимости аренды не будет проведена. Кстати, те же проблемы присущи ситуациям, когда планируется сдать помещение или сооружение в длительную аренду.

Лишь третья, независимая сторона может урегулировать этот спор и расставить все точки над «i».

Чтобы предельно точно установить размер арендной платы, мы обязательно учитываем ряд факторов:

  • Местоположение объекта недвижимости (регион, район, степень удалённости от центра города, станций метрополитена, остановок ОТ и пр.).
  • Общая площадь сооружения, количество помещений в нём.
  • Наличие в помещениях мебели, коммуникаций (и их состояние), стационарной телефонной связи и Интернета.
  • Общее состояние сооружения и прилегающей к нему территории.
  • Наличие инфраструктуры.
  • Прочие факторы и обстоятельства, способные оказать влияние на ценообразование.

Определение стоимости аренды земельного участка

Собственники земельных участков имеют право сдавать их в аренду. Естественно, владельцы столь ценного недвижимого имущества хотят это делать по рыночным арендным ставкам.

Именно для этого и требуется профессиональная оценка аренды земельного участка, которую могут осуществить наши специалисты, используя особые методики, учитывающие специфику расположения данного объекта и множество других факторов.

Предоставление в аренду земли: способы

На самом деле, их всего два:

  • Сдача в аренду земли для реализации на ней различных проектов и ведения определённых видов деятельности.
  • Предоставление земли на особых условиях, с целью возведения на арендуемых участках строительных объектов.

Чтобы оценка арендной платы земельного участка была проведена верно, требуется знать стоимость по факту права собственности конкретного участка земли.

Для этого наши специалисты используют методические разработки Министерства имущества РФ.

В действительности применяются самые надёжные и совершенные из всех существующих методов, позволяющие максимально точно определить реальную стоимость соответствующего права на объект.

На чём акцентируется внимание при проведении оценки?

В первую очередь, на характеристиках участка:

  • местоположение;
  • площадь;
  • наличие сооружений.

Специалисты нашей компании прекрасно знают о существовании такого термина, как «наилучшее использование участка», и при осуществлении оценки, обязательно принимают его в расчёт.

Форма эксплуатации земли, при которой её цена достигает апогея, считается наилучшей.

Именно это ставится во главу угла, когда требуется проведение оценки рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за конкретный участок.

Во сколько обойдётся стоимость аренды за год?

Чтобы определить стоимость аренды земельного участка за 12 месяцев, в зависимости от его назначения, мы используем два способа:

  • Стоимость аренды земли можно получить, если исходить из принципов, заложенных в методе капитализации земельной ренты. С этой целью требуется величину реальной стоимости участка умножить на коэффициент капитализации.
  • Вторая вариация пригодна для участков земли, предоставляемых для использования на правах долгосрочной аренды для возведения на них различных строительных конструкций. Оценка и определение размера годовой арендной платы за предоставленную землю требуется, чтобы установить первоначальную цену торгов. В данном случае, обязательно принимается во внимание продолжительность расчётного периода.

Обе эти схемы предполагают проведение математических расчётов по специальным формулам. Наши оценщики в полной мере владеют необходимыми знаниями и имеют колоссальный опыт, что является гарантией объективной оценки рыночной стоимости аренды любых объектов недвижимости.

Когда необходима оценка права пользования объектом недвижимого имущества (стоимости арендной платы)?

Сегодня сдача в аренду объектов недвижимости является распространенным и эффективным способом заработать. Одним из главных залогов успеха договора аренды является размер арендной платы.

Для арендодателя эта сумма не должна опускаться ниже средней нормы вложенного капитала, а для съемщика – не превышать размер банковского кредита, взятого на покупку необходимых предметов для обустройства.

Методики определения стоимости аренды объекта

Совершенный набор методик позволяет максимально точно сделать оценку рыночной стоимости арендной платы объектов недвижимости. Таких методов всего три, и всеми ими пользуются наши специалисты с целью получения оптимального результата:

  1. Аналоговый. Метод подразумевает под собой сравнение объекта недвижимости с его подобием, то есть, аналогом, с известной рыночной стоимостью. Для этого необходимо принять во внимание все характеристики, которыми обладает исследуемое здание или помещение. Наряду с этим учитывается место его дислокации, экологическая обстановка и его фактическая стоимость. На основании этих сопоставлений и устанавливается величина арендной платы.
  2. Доходный. В этом случае используется довольно непростой механизм, базирующийся на капитализации доходов. Он основывается на расчёте предполагаемой прибыли от инвестирования средств в исследуемый объект недвижимости, если бы эти средства были потрачены на иной вид предпринимательской деятельности, а не на тот, которым будет заниматься арендатор. Этот метод применим, когда требуется оценить инвестиционные проекты, касающихся таких рынков, как аренда торговых площадей и офисов.
  3. Затратный. Здесь требуется тщательный подсчёт всех расходов на строительство объекта недвижимости, идентичного имеющемуся, причём, также оценивается и земельный участок. Все данные суммируются с учётом фактической стоимости участка. Подобная методика имеет один недостаток: инфляция является причиной получения заниженной оценки, поэтому предусматривается использование поправочных коэффициентов.

Источник: https://xn--1-8sbouoe0d.xn--p1ai/otcenka-rynochnoi-stoimosti-razmera-arendnoi-platy/

Расчет арендной платы за нежилое помещение: как рассчитывается, пример

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы.

Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя.

Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Читайте также:  Сдать квартиру без ремонта: кто захочет снять недвижимость без отделки и мебели, а также что нужно указать в договоре аренды при оформлении сделки? - всё о недвижимости

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной.

В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов.

В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/raschet-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie-primer.html

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Сроки выполнения работ, рабочих дней Оценка арендной платы объектов коммерческой недвижимости за объект нежилое встроенное помещение от 18 000 3 — 5 Когда проводится независимая оценка аренды? Задача экспертизы – установить справедливую плату за аренду нежилого помещения.

Оценка проводится, когда сдаются офисные, складские, торговые помещения, производственные здания и другие объекты, не принадлежащие жилому фонду. Оптимальная ставка учитывает интересы обеих сторон: арендатора и арендодателя.

Размер стоимости аренды должен приносить владельцу не меньше средств, чем он вложил в объект, но и у того, кто арендует помещение, он не должен отнимать всю прибыль.

  • Объект оценки — арендная плата и ставка аренды
  • Существенные условия арендного договора
  • Параметры сравнения объекта оценки и аналогов
  • Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости
  • Услуги по оценке стоимости аренды
  • Он-лайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в г. Москве

Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

Независимая оценка аренды нежилого помещения

  • право арендатора на последующий выкуп;
  • тип помещения, его назначение (торговое, производственное, складское);
  • место расположения арендуемого помещения;
  • удаленность помещения от центра города, метро, остановок общественного транспорта;
  • состояние всего здания и арендуемого помещения;
  • состояние прилегающей территории, наличие охраны и парковки;
  • этаж;
  • полная и полезная площадь, их соотношение;
  • количество изолированных комнат, их функциональность;
  • качество внутренней отделки;
  • наличие инженерных коммуникаций и сетей (электроэнергия, вода, канализация, Интернет и т.д.).
Читайте также:  Сбербанк: страхование квартиры и ее стоимость, что нужно делать, если произошел страховой случай, какова стоимость страховки, а также можно ли оформить полис онлайн - всё о недвижимости

Заказывайте оценку права аренды нежилого помещения в «Русфининвесте» — и получите в течение 1-2 дней отчет, полностью соответствующий законодательству и вашим задачам.

Оценка нежилого помещения

Сроки и перечень работ по оценке бизнеса:

  1. Вы оставляете заявку на сайте или по телефону 8 (495) 21-293-21.
  2. Оператор связывается с Вами и договаривается о месте и времени осмотра, стоимости услуг.
  3. Независимый оценщик бизнеса предприятий выезжает на место осмотра объекта, осматривает и оформляет аванс.
  4. Подготавливается независимый отчет.
  5. Наш курьер доставляет в удобное для Вас место необходимые документы: независимый отчет, договор, акт выполненных работ, приходно-кассовый ордер на сумму заказа. Вы подписываете договор и акт сдачи-приемки выполненных работ, производите окончательный расчет и получаете полный комплект.

Срок выполнения работ от 5-ти до 10-ти рабочих дней.

Оценщик должен определить, для чего может быть использовано помещение, какой объем дохода оно способно генерировать для арендатора, есть ли какие-либо преимущества у данного объекта перед другими похожими помещениями, расположенными поблизости и т.д.

Оценка арендной платы за помещение

От юридических лиц – реквизиты предприятия. Также необходимы правоустанавливающие и технические бумаги, отражающие состояние объекта. Звоните нам по одному из номеров, указанных на сайте, – мы будем рады ответить на ваши вопросы и уточнить список документов. Также вы можете заполнить простую форму заявки внизу страницы, и и мы сами свяжемся с вами.

Компания «Мосоценка» гарантирует минимальные сроки и высокое качество проведения экспертизы. При необходимости наши оценщики могут явиться в зал заседаний, чтобы в суде подтвердить результаты проведенной оценки.

Отзывы клиентов “В апреле обратился в Мосоценку, чтобы оценили стоимость ремонта моей машины, а то страховая выплатила какие-то копейки, на которые даже деталь одну не покрасишь.

Компания через суд помогла выбить со страховой недоплаченных ущерб, и штраф с них взыскали, а затраты на экспертизу и услуги юриста возместили в полном объеме.

Оценить аренду помещения

Оценка помещения +7 (495) 785-43-80 Оценка нежилого помещения Главная Услуги Стоимостной консалтинг Оценка нежилого помещения Заказать оценку Хотите определить рыночную стоимость магазина, офиса или склада? Тогда обратитесь к специалистам Консалтинговой группы «DPLT», оказывающим услуги по оценке нежилых помещений.

Нежилое помещение может использоваться для различных целей, за исключением проживания в нем. Зачастую это коммерческая недвижимость, эксплуатируемая как магазин, офис, склад и так далее. Ее рыночная стоимость целиком зависит от величины дохода, который она может приносить своему владельцу. Таким образом, чем он больше, тем выше ценность недвижимости.

Помещения, здания и сооружения от 51 до 100 кв. м от 1 до 3 от 20 000 руб.

от 101 до 200 кв. м от 2 до 3 от 25 000 руб. от 201 до 500 кв. м от 2 до 3 от 30 000 руб. от 501 до 2 000 кв. м от 2 до 3 от 40 000 руб.

Оценка стоимости нежилых помещений

Оценка стоимости аренды – комплексное мероприятие, позволяющее установить оптимальный размер арендной ставки. Компания «Мосоценка» предоставляет полный перечень услуг, связанных с независимой экспертной деятельностью. Мы рассчитаем стоимость аренды склада, офиса, производства или земельного участка в минимальные сроки, оговоренные законодательством.

Важно

Наша компания предлагает выгодные тарифы на экспертные услуги. Если вы обращаетесь к нам не в первый раз, расчет стоимости экспертизы будет производиться с учетом понижающих коэффициентов. Приблизительные тарифы указаны в прайс-листе. Точная стоимость процедуры будет известна после ознакомления оценщика с объектом.

Экспертиза может быть дороже или дешевле – это зависит от срочности и трудоемкости задачи. Вид работ Единица измерения Характеристики Стоимость услуг за единицу, руб.

Но, несмотря на некоторые шероховатости, употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды» стало повсеместным, поэтому в дальнейшем будем придерживаться этой устоявшейся терминологии. Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем.

  • При наличии дочерних компаний, по ним предоставляются все те же данные, что и по оцениваемой компании.

Что Вы получаете на руки? Наш курьер доставит в удобное для Вас место:

  • Отчет о независимой оценке аренды нежилого помещения
  • Свидетельство, диплом, выписку из реестра иполис страхования, заверенные печатью
  • Официальный договор и акт выполненных работ
  • Платежный документ

Как сделать заказ?

  • Получить консультацию
  • Оставить заявку
  • Позвонить: 8 (495) 21-293-21

Источник: http://plusbuh.ru/otsenka-stoimosti-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

4.1.Методика расчета арендной платы за коммерческие помещения

Размер арендной платы — существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.

); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим.

Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами.

Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания — 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям.

Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г.

№ 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.

2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

· Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

· Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * Кд * Ккор),

АПЛ — годовая величина арендной платы;

Азатр — затратная составляющая арендной платы;

Адох — доходная составляющая арендной платы;

ОТ — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв * Кот

Синв — инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР — величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР — величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ — оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S — площадь арендуемого объекта;

Кд — коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор — корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

Источник: http://econ.bobrodobro.ru/103991

Ссылка на основную публикацию